物业小区的文化建设

第一篇：物业小区的文化建设

小区的文化建设

首先，社区文化建设作为物业管理的一项重要内容，是物质文明和精神文明达到一定高度的产物。社区文化的好坏，不仅直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及小区居民的素质，精神境界和道德范畴等；同时积极、健康，向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，更关系到物业的保值和增值。所以搞好社区文化建设对于物业管理具有重大的现实意义。

其次，物业管理公司能从小区文化建设中获益。这种“益”包括两个方面，一是密切与业主的关系，达到顾客满意的目的；二是从相应的文化活动中获取利益。

文化的最大功能就是凝聚人心。目前，不少物业管理公司与业主的关系紧张，表现为收物业管理费相当困难，甚至还有被业主“炒鱿鱼”的事。不可否认，的确有个别业主“刁蛮”，但如果把责任全部推到业主身上是不妥的。物业管理的性质决定了，物业管理公司只能通过提高自己的服务质量去赢得业主的认可和理解，去获得属于自己的利益。小区文化建设可以使物业管理公司融洽与业主的关系，使业主与物业管理公司形成真正的利益共同体。物业管理公司通过小区文化建设，把绝大多数业主团结在自己周围，使小区里形成了相互关爱的氛围，就会迫使极个别故意赖账的业主改变行为方式。当然，更重要的还是业主的满意提高，可以为公司的继续发展提供坚实的基础。

物业管理公司在开展文化活动同时也可以获得相关收入。但是，小区文化建设毕竟只是业主的一种“业余”文化活动，在收取费用时一定要考虑到业主的承受能力，而且还不能操之过急。一般说来，应当本着“保本”或“微利”的原则来进行。随着人们收入的提高和市场经济的逐渐完善，可以肯定的是，人们的文化消费支出将大大提高，这将为小区文化建设提供强大的基础和动力，也将为物业管理公司提供巨大的商机。事实上，不少物业管理公司已经看到了这一点，从而大量引进一些商业化的文化活动进入小区，物业管理公司也从中获得了一定的利益。

再次，社区文化不仅是一种文化，而且是一种服务。首先对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时在我国法规不健全的情况下，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作，生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。加强和改进社区文化建设有利于全社会的法制建设和社会主义精神文明建设，推进我国的城市化建设向更高层次迈进。

那么如何开展小区文化建设呢？

搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。在硬件方面，完善的配套设施，应包括设施完善的会所，游泳池，儿童娱乐场所，羽毛球等运动场所，健身房等；幽雅的自然景观，完美的园林设计，舒适的人为环境也应成为硬件建设的重要方面，这些都是潜移默化影响人们心理素质的重要因素。在软件方面，社区文化的制度建设，活动安排，管理处人员服务精神，社区文化负责人的能力和敬业精神，各项活动的筹备与协调，以及群众对公益活动的热心程度都应成为考虑的重点。

一要关注不同人群的不同需求。业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。因此不同类型物业的小区文化开展应有所侧重，要根据业主的实际需求来开展活动，不能强求一律。在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。

二要注重参与性。所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性，如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织小区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充分调动业主的积极性。

三要娱乐性、文化性和宣传价值并重。对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所以，活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强，并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的意义和文化价值。同时，只有活动本身具有良好的宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传小区文化品牌的目的。

四要传统化+创新化。在一个小区的小区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜在消费者一个印象小区：小区的小区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。如：元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。

但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的活动，以保持业主对我们小区文化活动的期待和关注。

五要注重节假日的活动及氛围营造。在一些大的节庆期间和长假期中，如春节、国庆、暑假等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些非常住业主回来度假，此时业主对社区的关注程度较高，此时应在小区内积极营造假日的文化氛围，如节日祝贺等，还应组织相应活动来丰富业主们的假期生活。如以少儿为主体的暑期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。

小区文化建设的好处：

一个小区文化氛围和格调的形成，与整个小区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，也只有在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要有一个整体的以人为本的思路，才可能体现出物业和业主的特色。满足人性中对文化的追求。照顾到人们对于所居住物业的精神需要、进而形成小区特有的文化氛围和格调。

二是以小区文化架起小区文明的“桥梁”。物业管理应以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民的实际利益、思想感情与住区文明联系起来，架设小区精神文明的“桥梁”；把小区内各种 职业、性格的住和社会团体，形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的纽带，既建立良好的社区秩序，也促进了居民身心健康和文明素质的提高，形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。

三是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。小区文化活动的组织，对于提高小区的档次、形成小区的格调均有重要作用。“物以类聚，人以群分”——只有形成高档次高格调的小区文化氛围，才有可能吸引高层次的业主，而拥有高层次和高品位的人群，既是强有力的潜在消费群，同时又可以提高小区的格调。相得益彰，起到良性循环的作用。如果我们可以在各社区内建立起一种良好的氛围——住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此能够良好相处，相互关怀，把社区看作为自己的大家庭。那么这样一种既有整体的统一性，同时每个小区又有着自己独立特色的、和谐、融洽的社区氛围，将会成为物业管理企业品牌的重要附加值。

四是小区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务、一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物业注入一种强大的文化内涵。而这种文化内涵将成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。

物业小区文化建设的最终目的，是为业主提供更好的服务，满足业主的需要。增进物业公司与业户之间，业主与业主之间的友谊与和谐。

姓名：吴广达

班别：物管（1）班

学号：070702127

第二篇：小区物业

建议取消物业公司，由政府代管。物业公司就是收费。别的事情没有做多少。一大堆的保安在那里干什么？浪费了人力资源，钓鱼岛和南海需要保安，你们去那里吧。住宅小区不需要保安，保安站在那里基本没用。每次回家，都要通过栏杆，麻烦死了。有时保安用异常的眼光看着我。我是回我的家，要你用眼睛来审视我吗？每次还要开放栏杆，多麻烦。物业公司还经常断业主的电。造成业主电脑里的数据丢失，找他们不承认。车辆乱放，早上上班不通畅，经常绕道走。鞭炮声不断，打篮球的砰砰声响个不停、难以入睡。电梯咯吱咯吱的声音吓死人，我从来不敢乘。小区还失过火，电视台来报道过。

我不要物业服务，不可以吗？难道要把这种服务强加在我的头上？以前没有物业的时候，老小区人们照样过的很好，为什么一定要物业公司？物业公司就是个怪胎。也不知道物业公司管什么，做什么，其实他们什么都不管，也管不好。物业给我的印象就是收费。别的事情做的不多。物业停我的电，我要停物业的电！

物业公司=收费+设置各种障碍+打人+流氓+断电+断水+不做事+什么都不管+什么都管+泡泡糖+牙签堵锁眼+划伤车身+给车胎放气+停暖气+大堆垃圾堆门

曾几何时，物业进入了我们的生活，从了解、认识、接受到反感、厌恶甚至憎恨。其实我们生活并不需要物业。好多家属院到现在还是保留以前的管理模式（有一两个默默无闻卫生打扫人员就够了），至于治安，其实大家都知道，有物业也一样，丢了东西没有人赔。法制社会多按几个摄像头，比什么都管用。观点不知对否

第三篇：第10章物业小区文化建设练习题范文

第十章 物业小区文化建设练习题

一、词解释题

1．社区

2．社区文化

二、填空题

1．“社区”一词最初是社会学家在其1887年出版的《社区和社会》（中译本书名为《共同体和社会》）一书中首先使用。

2．以物业管理为纽带的城市小区的社会区文化建设既是的新模式，又是新世纪的主要内容。

3．德国学者普芬多夫（1632—1694）曾这样定义文化概念：文化是社会人的活动所创造的东西和有赖于人和社会生活而存在的东西的总和。按照这个定义，文化既包括，也包括。

4．物业管理小区文化建设的基本内容有设施建设、组织建设、、队伍建设、网络建设、。

5．构建管理小区的社区文化，促进小区的不断提升是小区文化建设的根本目标

6．在城市社区范围内，要建立以物业管理公司为、业主为、基层政府部门为坚强后循的物业管理小区的社区文化共建机制，促进社区文化协调、有序发展。

7．物业管理小区的社区文化建设资金的来源主要有几个方面：一是；二是寻求企事业单位和个人的赞助；三是由社区文化活动的直接受益者出资；四是。

8．物业管理企业的服务品牌是其和的物化，是企业经营理念及企业文化等综合素质的集中体现，是企业经过长期的物业服务实践积累而形成的。

三、选择题

1．根据社区的结构及其综合表现，可以分为（）。

A、农村社区B、城市社区

C、流动型社区C、半固型、永久型社区

2．文化具有（）等特点。

A超生理性和超个人性B复合性。

C象征性D传递性。

3．物业管理小区社区文化建设的原则有（）。

A、主体对象确定性原则B、大众参与性原则

C、活动娱乐性原则D、文化观念整合性原则

E、文化活动亲善原则

4．文化的网络建设包括（）。

A、层次文化网B、观念文化网

C、社会阶层文化网D、硬件设施文化网，5．实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的（）。

A、长远目标B、根本目标

C、现实目标D、短期目标

四、简答题

1．社区的基本构成要素如何？

2．简述社区文化的特点。

3．社区文化的开展和营造对于物业管理工作有什么重要意义？

4．物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？

5．物业管理企业在社区文化建设中的作用有哪些？

6．社区文化建设的具体形式和途径有哪几种？

五、论述题

1．试述物业管理企业与社区文化的关系

2．述进行物业管理小区社区文化建设主体的关系定位。

3．试述社区文化建设的方法

第十章答案

一、名词解释题

1．区是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。

2．社区文化是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。

二、填空题

1．德国F•滕尼斯

2．社会区建设物业管理

3．物质因素非物质因素

4．政策建设文化品位建设

5．化价值体系文明程度

6．主导基础

7．物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设以文养文，进行文化经营，将其所得再用于社区文化建设

8、企业文化社区文化

三、选择题

1． AB

2． ABCD

3．ABCDE

4．ABCD

5． A

四、简答题

1．社区的基本构成要素如何？

答：构成“社区”，必须具备以下要素：

（1）是按自然与社会经济规律来组成或划分的人文区域。

（2）是社区的存在总离不开一定的人群。

（3）是社区的核心内容是社区中人们的各种社会活动及其扰动关系，有一个维系社区的管理组织。

（4）是社区要有一个相对稳定、相对独立的地域界限或聚居场所，而且，社区还是人类有意识、有系统、有固定性的生产与生活区域。

（5）是生活在该地域的人们具有一种地缘上的归属感和心理上的认同感。

2．简述社区文化的特点。

答：社区文化的特点有：

（1）开放性社会区是一个开放的系统，由此形成的社区文化也是一个开放的系统。首先是社区与社会存在着广泛的联系。

（2）多元性社区文化的多元性是指社区文化主体是由多种文化背景及特征的人群，在某一特定时期，在某一特定社区构成的集合，从而形成的多种文化的共存局面。

（3）地域性社区文化的地域性，是指一定的社区文化总是在特定社区的自然环境与社会环境所制约和影响下形成的，在总体上呈现特定社区的地域文化特色。

（4）归属性社区文化的归属性是社区文化主体对特有的社区文化性质的认同，并产生对某种社区文化的依附、追求、遵从、维护等社区共同行为模式。

3．社区文化的开展和营造对于物业管理工作有什么重要意义？

答：社区文化的开展和营造对于物业管理工作的重要意义有：

（1）社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。

（2）通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。

（3）社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，创造名牌社区效应。

（4）通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证了小区的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。

（5）社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，次的用户，而高档次和高品位的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。

（6）通过举办各种各样的社区文化活动，增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心，并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心。

物业管理小区的社区文化建设的任务

4．物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？

答：物业管理小区的社区文化建设的主要任务，总体上讲，就是要以物业管理公司为组织载体、以业主和租户为活动主体、以小区特色的文化活动为内容，通过开展多形式、多层面、多样化的大众性文化活动，营造一个有利于提高小区人们的文化素养和精神境界的氛围，从而实现小区文化整合、创新和提高，达成小区文化建设的目标。

具体来讲有以下几项：

（1）通过大众性小区文化活动，让小区居民“美在其中”“乐在其中”使小区居民产生对小区的归属感。

（2）通过小区文化活动，形成小区特色的社会规范和制度，实现规范整合、行为协调、小区有序。

（3）通过小区文化活动，实现小区居民价值观的整合，形成现代、进步、文明的，各具特

色的小区文化。

（4）能通过小区文化活动，实现小区文化的功能整合和功能发挥，带动城市社区文化的整体发展。

5．物业管理企业在社区文化建设中的作用有哪些？

答：物业管理企业在社区文化建设中的作用有：

（1）物业管理企业在社区文化建设内容上的选择作用

（2）物业管理企业在社区文化建设服务作用

（3）物业管理企业在社区文化建设中对有文化差异小区居民进行文化整合的作用

（4）物业管理企业在社区文化建设中的具有统筹、协调作用

（5）物业管理企业在社区文化过程中具有稳定器作用

6．社区文化建设的具体形式和途径有哪几种？

答：社区文化建设的具体形式和途径有如下几种：

（1）体育活动

（2）文娱活动

（3）专题讲座

（4）举办培训班

（5）报刊宣传

五、论述题

1．试述物业管理企业与社区文化的关系

答：物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：

（1）社区文化影响物业管理企业的发展

社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。

社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。

（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之

一、好为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。

2．试述进行物业管理小区社区文化建设主体的关系定位。

答：物业管理小区社区文化建设主体的关系定位可从以下两个方面来理解：

（1）物业管理小区社区文化建设主体的关系定位是指在小区文化建设过程中，各种社区文化建设主体的地位，以及它们之间的权、责、利关系架构。社区文化建设中的主体关系不同，其建设的方式或模式差异很大，主要是目的不同、投入不同、规模与影响不同、功效不同。主要模式有：街道文化部门主导的文化建设模式；小区居民委员会主导的文化建设模式；企

业、事业单位主导的文化建设模式：物业管理公司主导的文化建设模式；业主主导的社区文化建设模式等等。

（2）不同的文化建设模式各主体的地位与作用不同。传统的社区文化建设主要是以街道文化部门主导的文化建设模式为主；大型厂矿企业，大专院校等则以企业、事业单位主导的文化建设模式为主；传统的城市住宅小区文化建设则以小区居民委员会主导的文化建设模式为主；而现代的花园小区等物业管理小区的文化建设则目前多是以物业管理公司主导的文化建设模式为主。物业公司的角色从长远来说，应当逐步从社区活动的组织者过渡到社区文化的协调者与引导者。社区文化最终应逐渐发展为以业主为主导。

房地产发展商在未来的社区文化建设中所应承担的角色，主要是在社区前期规划及配套设施方面、发展商应充分考虑未来的社区文化开展需求，把社区文化渗透到居住环境的设计中去。如社区整体建筑风格的设计、客户（业主）的社会层次定位，同时还包括社区内各项配套设施，如休闲场所等。使社区不仅成为建筑文化和景观文化的展示地，同时也为社区文化发展的提供了舞台。

业主不仅是社区文化的参与者和受益者，更是社区文化的创造者。社区文化建设的一个重要目标就是要在社区成员中确立共同的价值目标，使全体社区成员增进对社区的认同感和归属感，共同建设新社区。而这种感召力和生命力正是来自于社区成员对社区文化的高度认同和踊跃参与。社区中部分热衷于文化活动的积极分子自然组合所形成的文化团队是社区文化建设队伍的雏形和有形体现，正是这些互利性、公益性、非营利性民间团队组织在社区中的活动，吸引了其他业主对文化活动的参与，并逐步形成社区的文化氛围。从一定意义上讲，这些团队活动的内容和形式，活动的规模和质量，是社区文化建设的重要标志。

以业主为主导的社区文化建设模式又有两种：一是自主式社区文化。即是逐步将业主委员会也吸引到社区文化的建设中来，从业主自身的角度出发，尝试采取业主自主、管理处配合的方式开展一些社区文化活动，增强业主们的参与感和成就感，有利于顾客满意度的提高，同时也能引领社区文化的时代潮流。二是自助式社区文化：将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团（如合唱团、足球队、英语沙龙等），定期进行交流，可以提高业主参与社区文化活动的积极性，既能保证活动的频率及适合性，又减轻部门组织工作的压力。

3．试述社区文化建设的方法

答：社区文化建设的方法包括程序方法和技术方法。程序方法是指社区文化建设活动的必须经过的步骤、环节，以保证活动的严密性、连续性和完整性。技术方法是物业管理企业在社区文化建设中解决实际问题的策略、措施、技巧、手段等。这里主要介绍社区文化建设的技术方法。

（1）经济方法。它是利用经济利益手段来调配社区文化建设资源，从而确保社区文化活动的正常开展，实现社区文化建设的目标。经济方法的着力点有以下几个方面：一是充分利用社区文化的经济功能调动开发商的积极性，确保物业管理企业在前期介入过程中与开发商在社区文化建设上的合作。二是系统设计、包装社区文化的服务产品形象与品牌，以优质的服务产品获得多方的资金投入，达到文化与经济双回报，多元主体求共赢的局面。

（2）行政方法。它是指物业管理企业利用纵向隶属关系和横向的协作关系获得行政上的支持，通过行政手段整合文化资源，为小区文化建设创造良好的外部环境和行政资源保障。具体来说：一是利用行业的行政隶属关系，调动本行业文化资源为社区文化建设服务。二是利用物业管理公司的行政隶属关系，通过物业管理企业的社区文化的专门部门，搞好社区文化活动的组织与执行，实现公司内部文化建设大协作，充分利用公司内部的文化资源为本社区居民服务。三是利用基层政权的法规政策手段和行政力量动员和协调常驻社区的企事业单位

及机关、学校将其文化设施文化建设资源对本社区成员开放。

（3）规约方法。它是指物业管理企业通过建立社区规范、制度来约束社区成员的行为，形成良好的社区风俗、习惯，普遍认同社会意识和符合小区文化特色的行为模式。具体可通过小区公约、文化教育、法制普及、报刊舆论、人际沟通、娱乐互动等方式形成小区的社区规范和秩序。在持之以恒的规约活动中实现社区文化的精神从行为上到观念上、价值准则上的内化过程。

（4）行为科学方法。社区文化建设行为科学方法是将应用行为科学的方法于物业管理小区的社区文化建设之中，视小区为一个有机的社会系统，从系统的角度，构建社区文化体系，在社区文化建设过程的每一个环节都有要考虑小区系统内外环境的对小区文化建设过程的影响。

第四篇：物业小区停车场

物业小区停车场、车库管理制度（全套）

停车场、车库，如果没有健全的管理制度，就不能把车辆管好。健全的管理制度应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。

一、车辆管理负责人职责

1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9.定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律

(一)车辆管理员的职责

1.负责对停车场(库)的汽车、摩托车，以及保管站内的自行车管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)

(二)车辆管理员的纪律

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守《交接班制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。

9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经物业服务中心经理批准。

三、门卫管理制度

这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。

某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进入物业管理区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

停车场库门卫职责是：

1.严格履行交接班制度。

2.无车辆识别系统的情况下，对进出车辆作好登记。

3.指挥车辆的进出和停放。

4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

6.搞好停车场库的清洁卫生。

7.定期检查消防设施是否完好，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。

8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。

四、车辆管理员交接班制度

1.按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

4.交接班时应将上一班移交的值班物品，如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。

五、停车场管理规定

1.对进入停车场车辆的管理规定

①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。

②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。③车辆停放后，司机须配合秩序员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

⑧进场车辆如不服从秩序员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定

①遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。

②车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按规定标准缴费。

③小区(大厦)内车辆行驶停放服从秩序员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。

⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15ｋm/h，严禁超车。

⑥机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。

⑦不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。

⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚。

⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

3.停车场(库)管理规定

①停车场必须有秩序员24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。

②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

⑤机动车进场(库)时应服从秩序员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。

⑥集装箱车、2.5ｔ以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。

⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

六、摩托车、自行车保管规定

住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者的管理规定有所不同。1.摩托车、自行车月保的管理

a.需办理月保的车主先到停车场收费处办理登记，缴纳月保费用(收费标准按物价部门文件规定)，领取月保号牌；

b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到车场办理手续；

c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理；

d.月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。

2.摩托车、自行车临保的管理

a.临保车辆进场需按秩序员指示到临时停放点停放；

b.秩序员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂在临保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证；

c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用；

d.临保车辆离场时，车主需交回号牌，秩序员核对无误后放行。3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。

4.已缴纳停车费并有原始收费凭证和停车卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。

5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明，协助车主向保险公司索赔。

6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。

七、值班室(岗亭)管理规定

1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。

2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用的标牌框。

4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。

6.值班室(岗亭)不准作其他使用。

八、对讲机使用管理规定

1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。

2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。

3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。

4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。

5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。

6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。

九、车辆管理秩序员仪容仪表规定

1.着装规定 ①统一按车辆管理秩序员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神抖擞。

②制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。

③不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。

④禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

2.形象规定

①经常注意检查和保持仪表整洁。

②不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔。

③精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。

④不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。

⑤不得随地吐痰，乱丢杂物。

⑥不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。⑦做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。

⑧上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范，班组长、秩序员在场应检查或予以纠正。

第五篇：小区物业管理制度

小区物业管理制度

一、安全职责

1.严格执行公司的各项管理制度；

2.负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4.做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的要及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

6.建立健全和管理好系统档案资料；

7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

9.完成领导交办的其他任务

二、护卫岗位职责

1.护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4.坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8.值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

12.对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

14.熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

15.认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕； 2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

4.熟悉小区内住户的基本情况；

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

6.严格执行24小时巡逻制度；

7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

委托方（以下简称甲方）：日月星城小区业主委员会

受委托方（以下简称乙方）：宁波市永成物业管理有限公司

根据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》及等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区(以下称“本小区”)实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西（包括启文路东华景阁），建筑面积：22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。

第二条 委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.小区内交通秩序及车辆停泊管理。

7.维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作。

8．物业经营用房的出租与管理（具体管理办法由附件3约定）。

9.开展社区文化娱乐活动。

10.物业及物业管理档案、资料。

11.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三条 合同期限

本合同期限为年。自 年 月 日起至 年 月日止。

第四条 甲方的权利和义务

1.根据法律、法规，制定、通过小区管理的各项制度、规定，与物业管理公司议定管理计划，审查通过专项维修基金的概预算、决算报告；

2.制定小区管理服务标准，对乙方的管理实施监督检查。管理服务标准和监督检查办法由本合同附件1约定。如乙方没有遵守附件1的约定，造成违约，甲方有权根据附件1的约定进行处罚。

3.委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施。

4.甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管的所有物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等）。

5.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

6.协助处理非乙方职权范围而产生的各种纠纷。

7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

8.法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，拟订本小区物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，报业主大会或业主委员会通过后实施管理，不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4.依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将重要专项业务承包给个人。

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

7.每半年向业主委员会报告一次管理费用收支账目,每年一次向全体业主张榜公布。

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

10.开展社区文化活动和便民服务工作；

11.根据前期物业管理合同委托乙方管理和使用的全部物业及其种类管理档案、财务等资料，继续由乙方管理和使用。本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，但有关政府部门鉴定是由于乙方严重失职造成业主及其他住用人在小区内受到人身和财产损失的，乙方应予以适当赔偿或承担相关行政责任。

第六条 管理服务费用

l．本物业的管理服务费按下列标准执行：

① 多层住宅每月每平方米建筑面积0.45元直接向业主收取。

②高层住宅按每月每平方米建筑面积1.50元直接向业主收取,其中未设专职保安服务的高层住宅按每月每平方米1.30元直接向业主收取。各高层住宅的电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，物业公司另行向高楼业主收取。

③店铺按每月每平方米建筑面积1.30元直接向业主收取。

2.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定，采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。

3.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经甲方同意后实施，所需经费按规定在专项维修基金中支付。专项维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的指导标准。

4．物业收费的其他约定见附件3。

第七条 奖惩措施

1.乙方全面完成本合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；

（1）由甲方从利用物业共用部位、共用设施设备经营收入中拨出一部分资金用于奖励具体管理人员，具体办法由业委会制定。

（2）合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方根据附件1的约定，对乙方进行下列处罚：

（1）管理费打折收取；

（2）情况严重，多数业主意见大的，中止合同。

第八条 违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方限期整改和相应的经济补偿，情况严重时有权中止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，情况严重时有权终止合同。

3.因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方有义务代表甲方向相关建设安装单位索赔，甲方应积极协助。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

4．管理服务过程中各项具体的违约责任由本合同附件1约定。

第九条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，一方如要续订合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见，经双方同意后，续订合同，合同内容另行商定。

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。

5.本合同之附件（附件1，附件2，附件3）均为合同有效组成部分；本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。

6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及江东区物业管理办公室（备案）各执一份，具有同等法律效力。

7.本合同自签订之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

代表：

法人代表：

****年**月**日 年

月

日

附件

1、日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法

附件

2、日月星城小区经营用房、停车费、广告费收入管理办法 附件

3、日月星城小区物业管理费收取办法

附件1

日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法

（草案）

总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

管理服务标准

一、客户服务

总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求：

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。

具体要求：

1、巡检。（1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；（2）每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；（3）每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；（4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；（5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

（1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用人）装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

（2）油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

（1）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。（2）排水设施。化粪池每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

（1）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。（2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

7、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

（1）保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；（2）按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；（3）停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；（4）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。

6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

8、垃圾收集与处理。垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。

五、园林绿化养护与管理

总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

六、安全防范

总体要求：阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

具体要求：

1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应。（1）制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；（2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；（4）对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。

5、其他防范措施。（1）设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；（2）涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；（3）协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；（4）对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。

5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

八、消防管理

总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。

具体要求：

1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。

3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整；

2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

3、及时变更登记，账物相符。

监督办法和违约责任

一、日常监督

甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题，及时向乙方发出整改通知书，并记录在案，定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。合同期内因同一问题或同一情况监督人员发出5次（含）以上整改通知书的，视作违约（不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏）。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。

二、违约责任

乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。（即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得65%；如果发生一项违约，则乙方所得减少到34%，甲方所得增加到66%，依此类推）。

考核办法和结果处理

一、每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一物业管理的主要计划等，两次向全体业主送发书面报告。

二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议：1）供电管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）卫生保洁管理；5）绿化管理；6）公共设施设备管理；7）车辆管理；8）维修服务；9）服务态度；10）遗留问题的解决；11）总体评价。打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。

三、年中和年底回收的表格由业主委员会邀请江东区物业办、社区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在“总体评价”中，80%（含）以上业主认为“好或较好”的，业主委员会向全体业主书面通知按合同规定邀清上半年或下半年物业管理费。30%（含）以上业主认为“差或较差”的，上半年或下半年物业费按90%收取。50%（含）以上业主认为是“差或较差”的，由业主委员会召开业主大会解聘现物业公司，并组织招投标选聘新的物业管理公司。附件2

日月星城小区物业管理办公用房、物业管理商业用房管理办法和商业用房经营收入、停车费、广告费收入使用办法（草案）

为维护本小区业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定，结合本小区实际，制定本办法。

1、物业管理办公用房，是指小区开发商根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十九条的规定，按住宅小区总建筑面积3‰的比例配置的用于本小区物业管理的房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供，产权属本小区全体业主共同所有，由业委会代管，并提供给物业管理公司使用。物业管理企业未经业委会同意，不得改变其用途，更不得用于出租或其他经营谋利。

2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定，按住宅小区总建筑面积4‰的比例配置的经营用房。物业商业用房由开发建设单位无偿提供，产权属住宅小区全体业主共同所有，由业委会代管，并由业委会委托物业管理公司经营，经营收入除去双方约定的经营管理费用外，全额用于小区的物业管理。

3、物业管理用房和物业管理商业用房的所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

4、物业管理企业出租物业商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理企业与承租方鉴定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理合同中约定的物业管理企业的受聘期限。

5、物业管理商业用房的使用必须符合城管、消防、环保、卫生等方面的要求。

6、物业管理单位应每半年在本小区内公布物业商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。

7、物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委员会。

8、业主委员会委托物业管理公司按政府有关规定收取小区停车费。停车费具体收取办法由物业管理企业制定，报业委会备案。

9、小区共有部位和公共设施出租做广告，须根据物业管理条例的规定，租赁人须向业主委员会、共用部位和公共设施涉及到的相关业主和物业管理企业申请同意。

10、本小区物业管理商业用房的经营收入、停车费收入和广告费收入以及其他使用公共场地和公共设备获得的收入中，35%作为物业管理企业的经营管理费用，可以计入公司利润；65%作为物业维修基金，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止物业管理企业挪作他用；部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。

11、物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金，金额超过1万元的，应提前告之业主委员会，超过3万元的，由物业管理企业提出方案，经业主委员会审核同意后，再报相关机构审核批准。

12、按宁波市物业管理条例第四十六条规定，物业管理企业应每年在本小区内公布各项经费的收支情况，接受业主的监督。

13、按宁波市物业管理条例第四十六条规定精神，业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区物业管理的其他财务不定期进行审计，终止物业管理委托合同的时候为必须审计。

14、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。附件3

日月星城小区物业服务收费管理办法（草案）

1、为规范本小区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和浙江省《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

2、本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

3、本办法所指的物业服务包括以下内容：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

（五）物业的档案资料管理；

（六）《日月星城小区物业管理合同》和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》中规定的其他公共性服务内容。

4、本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判，由合同约定。

5、物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收取情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，聘请有资质的中介机构进行审计。

6、电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受的业主按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。

7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。

8、在本小区内，供水、供电、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。

9、已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按市住宅小区综合服务费收取办法收取。

10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定，在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费用，但依据合同和《日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法》，出现应当打折收取的情况时，应当按打折的数额收取。具体操作按照《日月星城小区物业管理考核办法》中的规定进行。

11、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行。

13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。

委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

业主委员会

物业管理公司

为加强

小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的

正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环

境，根据

市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达

成如下协议。

第一条物业管理内容

一、甲方将位于

区

路的范围内的物业委

托给乙方实行统一管理，综合服务。

二、管理事项包括：

1．房屋的使用、维修、养护；

2．物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停

车场等)的使用、维修和管理；、3．清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)；

4．公共生活秩序；

5．文娱活动场所；

6．便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

7．车辆行驶及停泊；

8．物业档案管理；

9．授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条委托物业管理形式

承包经营，自负盈亏。

第三条物业管理期限

委托管理期限为——年，自——年——月——日起到

——年——月——日止。

第四条双方权利、义务

一、甲方权利、义务：

1．根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；

2．监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基

金管理办法将专用基金拨付给乙方；

3．按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0．5％)——

平方米给乙方，按月租金

元租用，并负责办理使用手续；

4．给乙方提供管理用房——平方米(其中办公用房——平

方米，员工宿舍——平方米)，按月租金——元租用；

5．负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期

满时予以收回；

6．不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7．对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完

不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，甲方有权终止本合同；

8．负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9．委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进

行处理，包括予以罚款，责令停工，责令赔偿经济损失，以停水、停电

等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交，催改；

10．协助乙方做好宣传教育、文化活动工作，协调乙方与行政管理部

门、业主间的关系；

11．政策规定由甲方承担的其他责任。

二、乙方权利、义务：

1．根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的

各项规章制度；

2．遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅

区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标的实施，并承担相

应责任，自觉接受甲方检查监督；

3．根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

4．接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向

甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公

布-一次管理费收支账目；

5．对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在

住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6．乙方须本着高效．、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

7．建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8．负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准和依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

9．有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理

规章制度的行为进行处理；

10．在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产，全部物业管

理档案及有关资料；

11．开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12．有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条物业管理目标和经济指标

一、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住

宅区在乙方接管后——年内达到——标准。

二、确保年完成各项收费指标

万元，合理支出

万

元，乙方可提成所收取管理费的％作为经营收入。

第六条风险抵押

一、乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币

元，作为风险抵押金。

二、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3

天内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

三、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金