第一篇：农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意见书
农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意
见书
农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属
法 律 意 见 书
在明（2013）意字第XX号
张某：
北京在明律师事务所为中华人民共和国司法行政机关依法批准、合法设立的在中华人民共和国境内具有从事法律服务资格的律师执业机构。现本所应张某的要求，指派本所闫会东律师就您提出的宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的问题，出具本法律意见书。
一、本所律师出具本法律意见书的主要事实依据：
张某在某村拥有宅基地一处，上面盖有房屋一套，日前，该房屋被村里组织人员强行拆除。
二、本所律师出具本法律意见书的主要法律依据：
（一）《中华人民共和国物权法》
（二）《中华人民共和国土地管理法》
（三）《确定土地所有权与使用权的若干规定》
（四）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（五）国家和北京市其他有关法律、法规和规章
三、基本事由 张某系某村集体经济组织内部成员，在该村拥有宅基地一块，该宅基地上建有房屋100平方米。
2012年2月1日，某村贴出城乡一体化公告，要对该村房屋进行腾退，要求包括张某在内的村民按期腾退房屋。张某未在规定时间内搬迁，2013年2月1日，张某的房屋被某村组织人员强拆。
为证明以上事实，张某提交了集体土地使用权证、建房施工许可证、公告、照片（拆前和拆后）作为证据。
经查，某村组织的强行拆除行为未经任何法律程序。张某要求律师出具关于宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的法律意见。
四、律师法律意见
根据上述事实，本所律师认为，集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。换言之，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不能称其为宅基地，从而变成了一般的其他土地。因此二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的。房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的统一整体。
宅基地使用权只有在特定情形下才会丧失，具体情形如下：
1、因放弃而消灭。宅基地使用权虽然经审批取得，但因其属于一种民事权利，因此，权利人有权抛弃宅基地使用权。
2、因转让而消灭。转让宅基地使用权，原来的使用权人就会丧失对该宅基地的使用权。根据《土地管理法》等法规的规定，农村村民在合法转让宅基地使用权之后，不得再申请宅基地。
3、因农村集体经济组织收回宅基地而消灭。根据《土地管理法》和国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》的规定，为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，农村集体经济组织报经县级人民政府批准，有权收回宅基地，而消灭原来设定的宅基地使用权；申请取得宅基地使用权的村民，必须按照规定的用途利用宅基地，擅自改变宅基地的用途，农村集体经济组织有权收回宅基地使用权，村民从而就会丧失宅基地使用权。但是，原来具有宅基地使用权的村民有请求相应损失的补偿的权利。另外，宅基地使用权人因迁移等原因停止使用土地的，农村集体经济组织有权收回宅基地消灭原设定的使用权。还有一些地方性法规，如《宁波市农村宅基地管理办法》明确规定，申请取得宅基地并获建房批准后满二年未动工兴建的，农村集体经济组织有权收回宅基地。这是宅基地使用权人怠于行使权利，导致土地资源的浪费而带来的不利后果。
4、宅基地的灭失。《物权法》第154条规定，宅基地可能因自然灾害等原因而失去，此时，宅基地使用权也就失去了存在的基础，归于消灭。为保障居民的基本生活需要，在宅基地灭失的情况下，原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。
根据上述情形我们可以得出：
1、强拆行为不是农民的宅基地使用权丧失的法定情形。农民的宅基地使用权只有因放弃、转让、农村集体经济组织收回、宅基地的灭失等法定情形而丧失的。
2、强拆行为不影响农民的宅基地使用权的效力。如果宅基地上房屋被非法拆除，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。
综上所述，农村宅基地使用权是农民依法取得的用益物权，是农民的合法财产权益之一。即使房屋遭遇到非法强拆，宅基地使用权人对宅基地的使用权也不会丧失。
五、声明与承诺
1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料。委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。
2、本法律意见书中对有关证据材料中某些内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。
3、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。
4、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，由于本意见书的出具涉及到对法官自由裁量权的评价，而法官依据自由裁量权最终作出何种判决并非律师所能掌控。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。
5、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。
北京在明律师事务所
闫会东律师
二〇一三年二月十九日
第二篇：离婚时农村宅基地上共同建造的房屋如何分割
离婚时农村宅基地上共同 建造的房屋如何分割
离婚时农村宅基地上共同建造的房屋如何分割
一、分割原则。基于农村房屋所有权的特点，必须首先区分出争议的房屋是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照城市房产分割的原则进行。
二、分割方式。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。房产律师提醒：
1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。
2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定，不能做出书面约定的，也应邀请村委会领导或相关无利害关系的亲属对房屋分配的口头约定进行见证。
3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿
第三篇：农村私有房屋买卖纠纷之思考——城镇居民购买农村宅基地上房屋初探
农村私有房屋买卖纠纷之思考——城镇居民购买农村宅基地上房屋初探
2006年12月13日 大兴区人民检察院 彭孟起 阅读次数: 62
近年来，农村私有房屋买卖纠纷不断出现，尤其是城市居民购买农民住宅房屋的纷争，更是突出，反映出的问题，表现的后果发人深思。当事人到人民检察院申诉的比例在全部申诉案件中占有相当大的份额，当事人往往情绪激动，言词激烈，给息诉服判造成了一定程度的困难，诉讼纷争的后果很是严重。据笔者调查，诉讼的当事人谩骂法庭、拒绝执行的情况时有发生，人民法院执行的难度相当大，甚至在我区旧宫镇还出现了伤害致人死亡的恶劣后果，直接造成了社会的不稳定，影响了和谐社会的建设，必须引起我们的高度重视，以维护法律法规的严肃性和国家政策的连续性。
笔者现就我院受理的农民私有房屋买卖既城镇居民购买农村宅基地上房屋纠纷案件的具体情况，国家法律、法规、政策的有关规定，农民私有房屋买卖合同效力的认定和处理原则，以及国家相关部门对这类案件应当采取的措施、解决的方式方法等方面，谈谈自己的几点不太成熟的想法，以供参考。
一、涉及农民私有房屋买卖纠纷案件的主要情况
从我院受理农民私有房屋买卖纠纷申诉案件，以及经人民法院审理的这类案件的调查情况看，主要有以下几个方面：从诉讼双方和案由看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在十年以上；从买卖双方身份来看，出卖人为村民，买受人主要是城市居民或者外村村民，也有出卖人同村村民的情况；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。
二、关于集体土地上房屋买卖有关问题的法律、法规及政策规定
（一）城市居民购买农村宅基地上房屋以及城镇居民利用集体土地建住宅问题
1983年3月29日，北京市人民政府发布的《关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》（京政发[1983]51号）中规定：“所有非法租赁、买卖（包括变相租赁买卖）社、队土地的‘协议'、‘合同'一律无效。其土地、房屋由区人民政府没收。”
1986年第六届全国人大16次会议通过（1988年第七届全国人大5次会议修正的）的《中华人民共和过土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准，其使用面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”
《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1991年国务院73号令)第26条规定：“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有土地的，应当经其所在单位或居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡镇农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村民集体所有的,由村民代表大会或者村民大会讨论通过,使用的土地属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农民集体经济组织讨论通过,再经乡镇人民政府审查同意后,报县级人民政府批准。”第27条规定：“回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38条和本条例第25条的规定办理。”
1998年8月29日，九届全国人大4次会议修订通过并自1999年1月1日起实施的新《土地管理法》对城镇居民利用集体土地建住宅问题未作规定。
1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
为认真贯彻落实（国发[2004]）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第28号文件精神，国土资源部在2004年11月2日下发了（国土资发[2004]）《关于加强农村宅基地管理的意见》第234号通知，对上述有关法律法规及政策规定作了进一步的强调和明确，尤其是在（十三）条中特别重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
（二）关于农民之间的房屋买卖问题
新《土地管理法》第四十条规定，村民建住宅应当使用本集体经济组织所有的土地。因此，房屋买卖也应当在本集体经济组织所有的土地上进行。
（三）关于农村村民住宅用地的批准权限
1986年、1988年原《土地管理法》第三十八条规定：“农村村民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。
而1999年1月新《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，一律经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。
三、农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则
（一）合同效力的认定
从上述国家的法律法规中不难看出，买卖集体土地上的房屋违反相关法律法规和政策规定（特别规定的除外，如本集体经济组织成员之间的交易），因此对农村私有房屋买卖纠纷合同的效力应当认定无效，其主要理由是：
第一、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不断为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
第二、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济的权益，是法律法规明确禁止的。
第三、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得法律对所有权人的保护。
第四、认定买卖合同无效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
所以认为，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
（二）处理原则
第一、要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。对此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，应妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二、要注重法律效果和社会效果。以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三、要综合权衡买卖双方的利益。首先要考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，处理的同时应注意妥善安置房屋买受人，体现人性化，避免消极影响。
四综合治理，以维护国家法律的权威，切实保护农村集体解决组织和买卖双方的合法权益
（一）完善机制，加强管理
有些人主张将农村宅基地私有化，相关问题就可以解决了，有一定的道理，但当前国家法律规定的土地所有权形式只有两种，一是国有，二是集体所有，随着改革的深入和国家政策的调整，应会得到解决的。面对当前的现实和农村的现状，还是以完善机制，加强管理入手，政府尤其是基层土地主管部门，要进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地。严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模和村镇建设用地，加强农村宅基地用地计划管理；改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序，严格宅基地申请条件，健全宅基地管理制度，加强农村宅基地登记发证工作。村民全家迁出或“农转非”后另有住房的，其宅基地本村集体经济组织要依法收回，宅基地上的房屋和其他附着物应自行拆除；或者经乡镇人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。从源头上截断农民私有房屋买卖违法交易的行为。
（二）加强宣传，严格执法
加强土地法制和国策的宣传教育。国土资源部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。严格日常监管制度。各级政府和主管部门要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。尤其是要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。要强化乡镇国土资源管理机构和职能，充分发挥乡镇国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。严格执法，违法必究，对严重违法行为，要公开处理，教育群众、扩大宣传效果。
（三）堵漏维权，减少诉讼
城镇居民购买农村宅基地上的房屋，违法建房，其问题的出现不是偶然的，也不是孤立的，社会的大背景和环境自不必说，农村集体经济组织不履行职责和基层土地管理部门监管不力，是其能够得到解决的现实直接原因。有些村级组织不但不能积极维护自身权益，还充当了农村私有房屋违法交易的“中间人”和“调解人”，更有甚者还为城镇居民非法买卖农村房屋诉讼案件出具证明和充当证人，使其组织的合法权益既得不到保护，更使为非法买卖农村房屋的非法行为起到了推波助澜的作用，无形中增大了司法机关的诉讼成本和查办力度，为国家农村集体土地政策的贯彻和管理造成了危害及影响，也与国家以人为本，关注弱者的政策相违背。
总之，维护国家关于农村集体所有土地法律法规及其政策的贯彻实施，保护农村集体经济组织土地所有的合法权益，保护因买卖农民私有房屋和城镇居民购买农村宅基地上的房屋诉讼双方的权益，不但是司法机关的职责，也是基层人民政府及相关土地主管部门义不容辞的职责，更是农村集体经济组织应尽的权利和义务。在解决处理此类案件诉讼的同时，要区分不同情况，妥善处分，尽可能的维护双方当事人的合法权益。在司法、行政、宣传等方面，形成合力，综合治理，从国家稳定，创建和谐社会的高度，正确处理和解决好农村私有房屋买卖纠纷之问题。
第四篇：农村居民房屋前后土地使用权问题以及《房产证》《宅基证》《土地使用证》的区别
国有土地房产证，是可以自由买卖交易，宅基证是不可以自由买卖交易。只是给当地户籍的农业户口自住的！
1.宅基证是建房审批时的行政许可。比如：你申请使用土地200平米，经审查符合条件，同意你使用200平米土地。
2.《土地使用证》是你合法使用土地的法律文件。比如：你申请使用土地200平米，经审查符合条件，同意你使用200平米土地。房子建好以后，经过验收实际测量，你只使用198平米，土地使用证的记载的面积就只是198平米。3.房产证实房屋合法产权的法律文件。
拆迁补偿款的构成，分为几个部分：土地补偿款、安置补偿款、房屋补偿款、附着物补偿款等等，是分别计算的。
拆迁时，有关房屋的补偿，根据房产证上的面积来计算；有关土地的补偿，根据土地使用证上的面积来计算。
浅析农村居民房前屋后土地使用权的认定及其纠纷的处理
随着市场经济的不断发展，与市场经济相关的法律法规及其政策也不断完善，依法处理市场经济运行中发生的各种纠纷，维护市场经济秩序，首先是各级政府
及其职能部门的职责，同时也是人民法院的首要和主要司法职能。
随着土地资源
有偿使用制度的法定化和市场动作化，使土地资源快速转变为土地资本而进入市
场交易成为现实，土地这一特殊物质基础无论是在市场交易中，还是在人们的日
常生活中都成了不可或缺的必备生产生活资料。
特别在农村，失去土地也许会成
为部分农民失去最基本生存条件，因此，广大农民越来越多地重视和珍惜他们手
中那点点有限的土地资源，有些农民为了捍卫自己的土地使用权甚至不惜牺牲生
命，因此，正确认定和处理农村居民因土地使用权而发生的各种纠纷，是涉及社
会稳定，特别是农村社会稳定的一个重要因素。
目前，处理农村土地使用权纠纷 的法律依据主要是
《中华人民共和国农村土地承包法》
（以下简称
《土地承包法》）
等一系列法律法规和政策性文件，而事实依据是农村土地承包合同
（或土地承包
权利证书），但在实践中，农村居民因居住而实际使用的房前屋后的土地，部分
地区特别是山区都没有依法进行土地使用权的登记确认工作，造成这些地区的农
村居民对其房前屋后世代拥有的对该土地的使用权因没有依法登记，而得不到法
律的及时有效保护，给社会稳定带来很大的不稳定因素。
因此，正确认定农村居
民房前屋后土地使用权的权利主体及时正确处理该类土地使用权纠纷，是建设稳
定和谐，实践科学发展观和创建法治新农村的必然要求。
一、农村居民拥有其房前屋后土地的使用的历史和现状
农村居民对自己住房周围的土地，通常用于种植竹木或是空出一部分用于凉
晒农产品。
这种现象并非现代社会才有，而是自古就存在。
根据自己的生活经历
和阅历，知道农村居民现在保存着的房前屋后的土地面积与以前相比，不是增加
了，而是在不断地减少。特别是我国人口的日益膨长，使得土地资源日趋紧张，现实中的农村居民的每一次房屋搬迁结果都是减少了其房前屋后的土地面积。
我
国社会主义市场经济体系的确立和完善，土地资源资本化成为现实。
整个社会生
活水平的提高，当然包括农村居民生活水平也随之提高，土地产出的有限促成农
村农业人口流向城市，外出务工，挣钱养家成了大多数农村家庭保持和提高生活
水平的最基本出路。
近年来，各种建设大量占用农村土地，可利用土地资源不断
减少，农民也从中看到了土地资源资本化的现实，所以，对于自己房前屋后的土
地的保护更加注意和更加紧迫地要求国家能给予更多的关注与法律保障。
从国家对土地的管理来看，农村土地在建国初期实行土地集体所有集体耕种 的制度，到中共十一届三中全会以后的包产到户，直至现在的承包到户，土地的
使用权由集体共同使用发展到现在的集体土地由农村居民以户为单位的个人使
用制度。
同时，土地使用权由起初的不准转让发展到现在可以依法转让，土地使
用权在一定范围内和一定程度上进入市场交易，土地资源也是一种物权性质的财
产权。国家为充分保护耕地，先后制定了《中华人民共和国宪法》、《中华人民
共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经
营权流转管理办法》
和
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用
法律问题的解释》
等一系列法律法规和司法解释，这些法律法规和政策基本适应
国家对农村土地管理有法可依。
根据上述法律法规和政策的要求，国家对农村居民拥有的土地使用权应当进
行登记，农民取得的土地使用权利证书是证明其对所使用的土地拥有合法性的唯
一依据。
但就我们了解的情况是，各级政府并非严格依法对农民现实拥有使用权 的土地根据当时的法律法规和政策规定进行清理登记，并核发土地使用权利证书。
大多数地区都仅限于根据
《中华人民共和国农村土地承包法》
向农民颁发了农村
土地承包合同或是农村土地承包权利证书。
而对于农民房前屋后历史以来就使用 的土地，并没有依法登记核发土地使用权利证书，这种现实情况给正确认定和处
理农村居民房前屋后的土地使用权纠纷带来许多不便，一但酿成纠纷，往往长年
得不到解决，使纠纷不断恶化，甚至酿成刑事案件。
二、农村居民房前屋后土地使用而发生纠纷的成因和种类
农村居民房前屋后土地使用产生纠纷的原因和种类很多，通过归纳，通常有
以下几种：
（一）、邻居之间土地相连，双方因为其它纠纷没有得到及化解，在土地使
用中因为历史的原因，双方土地历来就没有一个十分明确的边界，因此，当一方
使用相邻土地时，另一方以该土地是自己的为由发生纠纷。
（二）、老邻居把旧房向第三方出售，第三方入住后使用土地时，另一方以
其动用部分的土地是自己的为由发生纠纷。
（三）、在房前屋后的土地被征用时，为经济利益发生纠纷。
（四）因地上植物生长影响采光或影响另一方植物生长或植物越界而发生的
纠纷。
三、处理农村居民房前屋后因土地使用酿成的纠纷的原则
缘于农村居民房前屋后土地大都没有依法登记，四至界限无明文记载，所以
一旦发生纠纷诉求到政府或人民法院，双方都不能举出直接的合法证据证明自己 的诉求主张。所以，在处理此类土地使用权纠纷时，应当遵循如下原则。
（一）、尊重历史和习惯原则
根据我国宪法和有关土地管理法律法规政策的规定，农村土地的所有权属于
农村集体经济组织，农村居民只有使用权而没有所有权，而且使用权应当依法登
记，取得合法的使用权证明文件。
进行清理登记并确认农村居民对农村集体经济
组织的土地拥有使用权依照相关规定是有关政府职能部门的一项工作，但现实中
因相关政府职能部门成立时间不长，对土地管理的基础工作尚在不断清理完善之
中，因此诸如农村居民房前屋后的土地和自留地等，多为进行清理并登记核发使
用权证明文件。
习惯上各地农村集体经济组织和基层人民政府对这种村民因历史
原因实际占用的土地的使用权的合法性，都予以认可。
处理时不能因为当事人没
有提供政府登记核发的土地使用权证明文件就对他们对房前屋后土地使用权的
合法性予以否定，而是应当按照尊重历史和习惯的原则予以承认。
（二）、注重现实和方便生产生活原则
对于农村居民房前屋后自己使用的土地，现实中不管是依法行使土地管理职
权的政府，还是法定的土地所有权人集体经济组织，从来就没有以未经核准登记
领取土地使用证明文件为由不予以承认，也没有明文规定予以承认，且村民之间
对这种情况相互认可，我们必须尊重这一现实客观情况，从有利于生产和生活的
角度出发，正确处理村民之间因房前屋后土地使用而酿成的纠纷。
（三）调解自愿原则
村民之间因房前屋后因土地使用而发生纠纷，政府及政府土地管理部门仍须
坚持民间纠纷不告不理的原则。
如果纠纷一方当事人请求处理，相关部门应当在
接到申请后依法通知纠纷的另一方当事人，并征求双方是否愿意接受调解。
如果
双方均自愿接受调解，则可以依法进行调解。
否则，相关处理部门应当告知纠纷
当事人按申请确认土地使用权的处理程度向有关政府部门申请土地使用权的确
认。
当事人直接申请土地使用权确认的，相关部门必须严格按程度进行确认。
在
处理过程中可以征得双方一致同意后进行调解。
（四）合法和及时处理原则
所谓合法原则，就是指在处理农村居民房前屋后因土地使用而发生的纠纷时，必须严格按照法律规则的程度和国家对农村土地的管理规则进行处理，不得以纠
纷双方都没有取得土地使用权证明文件为由拒绝接受纠纷任何一方当事人申请
处理的请求，而且应当及时依法处理。
四、具体处理中的几点体会
（一）、注意处理的程度一定要合法。
这一点对于调解并不显得必要和重要，但对于因调解不成需要作出处理决定的纠纷就显得非常重要，否则，会因为程度
不合法使得所做工作得不到法律上的认可而归于无效。注重程度的规范性操作，还有一个好处就是使得我们更容易查清纠纷的事实真相，为作出正确的决定奠定
基础。
（二）、耐心细致。所谓耐心细致是要求我们在调解或处理纠纷的过程中，首先必须让纠纷双方当事人把自己想说的话说完，要举的证据举完，这样做的目 的首先是让纠纷当事人把心中的冤气发出来，把想讲的道理讲出来，让纠纷双方
心平气和地接受我们的调解或者调查。
（三）、注重调查不轻信纠纷一方当事人陈述。
农村居民特别是因房前屋后
土地使用发生的纠纷，纠纷当事人之间或者纠纷当事人提供的证人与该当事人之
间，或者他们相互之间往往存在亲戚关系，而且也会因为时代生活在一起，邻里
关系矛盾纠纷复杂，此一时彼一时，纠纷当事人及其自己找的证人所作的陈述，可塑性很大，因此我们应当充分注意这一特点，在工作中除了听取纠纷双方的陈
述和其证人的陈述外，更要通过各种渠道各种方式收集到比较充分的证据，只有
这样才能综合各种证据以统观纠纷全貌，了解事实真相，作出正确的事实判断和
处理决定。
（四）、注意技巧。技巧来源于实践，在实践中积累完善并提升出来的行之
有效的工作方法就是技巧。
实践中我们应当注意提高两个方面的工作技巧，一是
调查获取涉及纠纷的事实依据的技巧，通常我们的调查应该是在充分听取纠纷双
方当事人对事实的陈述或者对事实提供证据以后进行，这是对时间的要求。
我们
还应当对已经掌握的情况进行分析，归纳整理出需要进一步调查清楚的事实是什
么，这些事实中哪些应该先调查，哪些后调查，找什么人调查，都必须进行序列
排队，然后按先后顺序进行调查。调查结束后，要对调查的证据进行归纳总结，看看遗漏了什么没有，如果有则进行补充调查。
二是善于根据已经掌握的事实依
据，依据相关法律法规政策规定精神综合平衡纠纷双方当事人的利益，在此基础
上进行调解或是作出处理决定。
（五）、确保稳定。稳定是大事情，建立和谐稳定的社会主义新农村，不是
一句空话，更不是哪个部门或是哪个行业的事情，而是涉及每一项工作，因此，在调查处理农村居民房前屋后土地使用而发生的纠纷的过程中，首要问题是确保
稳定的情况下及时调解或作出处理决定。
分清工作的轻重缓急，把握好每一个工
作环节，每一个工作细节中的节奏和度是非常重要的，也是很难做到的。
第五篇：上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知
上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用
权出让金的通知
（沪房地资[1996]83号 1996年1月29日）
各房地产开发企业：
近几年来，随着房地产业的发展，不少单位以划拨方式取得土地使用权后，以联建参建等方式开发房地产。其原因：一是自身资金不足，而吸收其他单位投资联合开发；二是有的单位有资金而无房地产建设计划，或是为了省略立项过程，以参建形式参与其他单位一起开发。开发后期出现联建参建各方要求以本企业名义直接销售房地产的问题，并要计算各自的开发量。此类以联建参建方式一家出地或一家立项，多家投资，要求多家销售，是一种不规范的行为，其实质是转让划拨土地使用权。为了进一步深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（建设部令第45号）等有关规定，本着实事求是的原则，现就本市以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式转让房地产，应补交土地使用权出让金等有关问题通知如下：
一、房地产建设项目的联建参建（以下简称联建参建）是国家固定资产投资组成部分。联建参建单位应按国家基本建设程序，申请商品房或其他基建项目建设计划，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；属于商业等六类项目用地的，还应按规定实行土地使用权出让。
二、房地产开发企业未按本通知第一条规定，一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与商品房开发项目，视作土地使用权转让，如联建参建单位将所得房地产再进行转让的，视作商品房销售。转让和销售均应按本市有关规定办理土地使用权出让手续或商品房预售或出售手续，并缴纳有关税费。 三、一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与非经营性的房地产建设项目，房屋由联建参建方自用的，房屋竣工后，各方当事人应凭联建参建合同按本市有关规定办理土地使用权变更手续和房地产权证书，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
四、属于实行土地使用权出让范围的联建参建，主建单位和联建参建最终受让人，应提交下列文件和资料向市房屋土地管理局（以下简称市房地局）申请办理土地使用权变更和出让手续：
（一）要求变更土地使用权申请书；
（二）要求受让土地使用权申请书；
（三）建设项目的批准文件；
（四）建设用地规划许可证；
（五）建设用地许可证；已领取国有土地使用证的，还应提交国有土地使用证；房屋已竣工的，还应提交房屋建筑面积计算书；
（六）建设项目地形图；
（七）联建参建合同及其上手联建参建合同；
（八）营业执照及单位法定代表人证件；
（九）其他有关文件或材料。
五、需办理土地使用权出让手续的联建参建项目，应按本市内资商业等六类项目用地补缴土地使用权出让金；其中对本通知施行前的联建参建，按下列规定补交土地使用权出让金：
（一）建设单位在1994年4月30日前取得建设用地许可证的，按规定缴纳20%的出让金；
（二）建设单位在1994年5月1日至1994年12月31日取得建设用地许可证的，按规定交纳60%的出让金；
（三）建设单位在1995年1月1日后取得建设用地许可证的，按规定交纳100%的出让金。
六、下列房地产开发企业的联建参建项目（包括经过再转让的），按本通知第五条规定，已补交土地使用权出让金的，可按联建参建合同约定的数额计算开发量或开发投资：
（一）联建参建后不再转让，房屋由本企业自用的；
（二）联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的；
（三）由中央或外省市在沪的房地产开发企业联建参建商品房建设项目后，不再以联建参建等方式进行房地产项目转让，房屋由本企业或主建单位直接预售或出售给房屋使用人的。
七、房地产开发企业持有经批准的商品房建设计划从事联建参建，其接受其他单位联建参建符合本通知第六条的部分，不计房地产开发量或开发投资。
八、按本通知规定办理的联建参建，可持土地使用权出让合同、出让金付款凭证和联建参建合同，按本市有关规定分别办理商品房预售许可证、房地产权证书。未按本通知规定办理的联建参建，均不得办理商品房预售许可证、房地产权证书。
九、属于本通知第五条第一、二款范围的联建参建，有关单位应在1996年12月31日前向市房地局补办土地使用权变更或出让手续，补交土地使用权出让金。逾期办理的，按非法转让土地使用权论处。
十、本通知自发文之日起施行。
发布部门：上海市其他机构 发布日期：1996年01月29日 实施日期：1996年01月29日(地方法规)
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