物业公司向地产公司要的前期开办费的解释

第一篇：物业公司向地产公司要的前期开办费的解释

物业公司向地产公司要的前期开办费 [

我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：

1、物业前期开办费归谁出？

2、开办费一般都用于什么？

3、购置的物品以后归谁？

4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来？

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别？

一、解释：

1、物业前期开办费归开发商出

2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。

3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。

5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。

二、解释：

1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。

2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决；

三、解释：

1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备（如办公桌椅、电脑、电话等）、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。

前期介入费用由开发商出。

2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。

3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。

4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。

五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。开办费用包括：

1、工资及福利费

2、工作餐费

3、办公费

4、业务招待费

5、通讯费

6、交通费

7、制衣费

8、开办器材及工具

9、印刷费

10、物业办公室装修费用

11、保洁开荒费用

12、标识费用

13、保安服务费

14、保洁服务费

15、电梯工工资

16、营业税金及附加（5.5%）

第二篇：物业公司向地产公司要的前期开办费的解释（范文）

问：我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：

1、物业前期开办费归谁出？

2、开办费一般都用于什么？

3、购置的物品以后归谁？

4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来？

5、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别？

一、解释：

1、物业前期开办费归开发商出

2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。

3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。

5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。

二、解释：

1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。

2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决；

三、解释：

1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备（如办公桌椅、电脑、电话等）、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。

前期介入费用由开发商出。

2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。

3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。

4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。

五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。开办费用包括：

1、工资及福利费

2、工作餐费

3、办公费

4、业务招待费

5、通讯费

6、交通费

7、制衣费

8、开办器材及工具

9、印刷费

10、物业办公室装修费用

11、保洁开荒费用

12、标识费用

13、保安服务费

14、保洁服务费

15、电梯工工资

16、营业税金及附加（5.5%）

如果是按收费标准执行收费的住宅项目，而且开办费中未包含前期人员工资，开办费可以一次性支付。

如果是酬金制管理项目，开办费的支付方式根据情况而定，一般根据工作计划和实际工作进度分期支付：

1.首次支付对应于前期项目需要的设备费用，简单来说比如协议约定应有10台电脑，但是前期只有2个人，那就先给2台电脑的开办费。

2.其他费用按实际工作进度分期支付，如有意外情况可另行商议。3.开办费中包含人力成本，则按计划按月实际上岗人数支付人员工资。

总的来说，开办费往往是按项目进度分期支付的，直到项目进入正常运转，人力物达到满额则开办费应完成全额支付。

首先要看你们是投标中标的还是协议签约的，如果是投标中标，合同中已经载明了，按阶段完成的工作申请支付就行了，如果是协议签约，看有没有开办费的约定，有，仍然是按阶段性工作完成量申请支付，如果没有，就要申报前期开办费用，与开发商协商。

第三篇：1、物业公司前期介入及地产移交管理办法[范文]

物业公司前期介入及地产移交管理办法

第一章

总则

第一条 为进一步规范地产公司移交物业流程，物业公司规范化前期介入、明确各部门职责，提升交付楼盘质量，特制订本办法。

第二章

装修工作面验收管理

第二条 合同交楼10个月前（不含冬歇期），地产公司工程部组织工程技术部、装修单位、监察部等成立联合验收小组，物业公司参与（视介入程度，物业公司是否参加验收小组组建）。

第三条 联合验收小组分为若干小组，须按《工作面验收合格标准》（附件一）逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收问题表》（附件二）。

第四条验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。

第五条 整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，复验不合格的，继续整改至验收合格，合格后至少以层为单位办理装修工作面移交手续。

第六条 对验收合格的楼栋，工程部可提出工程进度款追加支付申请，报地产公司总经理审批后执行。（此条为提高主体单位配合积极性设立）

第三章

分户验收与楼宇接管

第七条 合同交楼3个月前，地产公司工程部组织工程技术部、营销部、监察部、物业公司、装修单位等单位成立联合验收小组。

第八条 联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报《分户验收检查表》（附件三）。

第九条 验收完成后48小时内由工程部负责人主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达装修单位高层。

第十条 整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的，由物业公司上报物业公司总经理审批同意后，物业公司以户为单位接管钥匙，并承担维保修责任。维保修费用按装修总造价的0.5%包干，由地产公司从装修单位质保金中转扣给地区物业公司。复验依然存在《物业分户验收重点问题检查标准》（附件四）所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。

合同交楼前15天，工程部认为房屋已整改合格，而物业公司认定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物业申请表》（附件五），经管理及监察中心审核后，报集团常务副总裁审批，由物业公司按批示办理。

属集团判定合格移交物业的，维保修费用按装修总造价的0.5%转扣，不足部分再据实转扣。

第十一条 物业公司接管后，入户门以内的成品保护由物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；入户门外侧及公共区域成品保护由装修单位负责。

第十二条 物业服务中心委托外委保洁单位/自有保洁负责初开荒后的保洁。第十三条 物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。

第四章

附则

第十四条地产公司工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，安排技术交底。

第十五条 本办法自发文之日起执行，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

附件一：《装修工作面验收合格标准》 附件二：《住宅装修工作面验收问题表》 附件三：《分户验收检查表》

附件四：《物业分户验收重点问题查验标准》 附件五：《移交物业申请表》

第四篇：地产公司与物业公司相关的管理规范指引

地产公司与物业公司相关的管理规范指引

一、专业术语定义

1、前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程；

2、前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理；

3、前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润)；

4、物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程；物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成；

5、集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理

二、物业与地产之间存在的关系及处理原则

1、物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制；

2、在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现；

3、在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营；作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。

三、前期物业管理介入和前期物业管理方案

1、前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。

2、前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。

四、物业管理费测算

1、物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产销售需要的配合和物业管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》中；

2、对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地产销售需要等而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除；

3、如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施（会所、卖场等）管理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议；

4、两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。

五、《物业前期管理委托合同》的签订

1、按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要明确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等；

2、地产公司在于客户签订《商品房预售合同》时应同时要求客户签订《前期物业管理服务协议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等；

3、《前期物业管理服务协议》应和地产公司与物业公司签定的《物业管理委托合同》内容保持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨；为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

六、物业前期介入管理

1、物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在物业的规划设计、施工建设和营销策划阶段就参与介入，从有利于今后业主的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件；

2、相关工作应在前期物业介入管理或项目《前期介入服务协议书》中予以约定，具体参见《物业前期介入管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

七、物业接管验收

1、物业应按照《新建物业接管验收工作规范》和建设部颁布的《房屋接管验收标准》重点对房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；地产应配合物业作好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交；

2、物业的接管验收，地产公司应至少安排在正式入住30个工作日前开展，具体参见《物业验收移交管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

八、集中入住

1、具体参见《集中入住管理流程》；

2、集中入住工作人员及相关费用由地产公司承担，费用一般包括：办公设备、验房费用、材料印刷费、清洁费用、现场布置、简易装修、借用人员费用，代办费、工作人员餐费、饮用水费、一次性杯子以及管理酬金等；

3、因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理