房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理

第一篇：房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理

房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理

和税务处理

在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。

比如说【2009】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。

如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业所得税不同，国税发【2009】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。

本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。请各位网友批评指正。九种售楼处分类

（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；

（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；

（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；

（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；

（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。

一、账务处理

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看 销售费用，销售费用是企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

因此售楼部完成使命之前一般情况下作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本或开发间接费用。但是，根据以上九种不同模式又做不同处理。1．相关账务处理分五个阶段

A建造时

B硬装修时

C软装修时

D建成使用

E处理时

2.账务处理分析 A建造时：

（1）按企业自建固定资产处理，入在建工程；

（2）按企业建造开发产品，需要单独设置开发成本明细；

（3）按建造开发产品处理，需要单独设置开发成本明细；（4）按企业自建固定资产处理，入在建工程；（5）按企业自建固定资产处理，入在建工程；（6）（7）无建造成本，原有商品房成本已在开发产品科目不做账务处理；（8）无建造成本，租赁费用做销售费用处理；

（9）按单独建造开发产品归集成本，在配套设施建造费里边归结。B硬装修：

（1）装修费跟随房屋，记入在建工程；（2）装修费跟随房屋，记入建造开发产品；（3）装修费跟随房屋，记入建造开发产品；（4）装修费跟随房屋，记入在建工程；（5）装修费跟随房屋，记入在建工程；（6）（7）根据载体房屋后续处置情况，计入房屋成本或开发间接费用；（8）在待摊费用中归结，按租赁期摊入销售费用；（9）装修费跟随房屋，在配套设施建造费里边归结。C．软装修：

（1）购置、使用按固定资产单独入账处理，摊销计入销售费用；（2）可计入开发产品的成本，自用或出租是转做固定资产（3）可计入开发产品的成本，做为单独的开发产品核算；（4）购置使用按固定资产单独入账，拆除时做固定资产清理；（5）不用一起移交的购置时按固定资产处理；（6）（7）购置、使用按固定资产单独处理，摊销计入销售费用；（8）按购置、使用固定资产单独处理，摊销计入销售费用；（9）不用一起移交的按自建固定资产处理，摊销计入销售费用；

3、土地增值税相关处理规定

A、作为公共配套设施处理售楼部，可以依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款：“a.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”；

但需要注意，售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发成本扣除，原售楼部变成了公共配套设施，再作为公共配套设施费扣除。

B、参考国家税务总局纳税服务司2010年08月23日的关于《房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除》问题的解答

“房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（一）、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

（二）、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

（三）、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。“

4、关于软装修资产相关处理规定

对涉及的空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。

5、还需要注意的关于装修的涉税处理

房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购装饰材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。

依据《营业税暂行条例实施》第五条、第二十五条规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为应视同发生应税行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。但建筑业营业税的计税依据不是房屋销售收入，而是按组成计税价格计算。应纳建筑业营业税及附加=（材料成本+工资等费用）×（1+建筑环节成本利润率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利润率由各省级地税局确定。

6、出租和自用还需要注意涉及以下税种

自用，相应要征收房产税和土地使用税。

出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等

第二篇：房地产企业存货账务处理专题

房地产企业存货账务处理专题

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的开发间接费用

（1）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的开发间接费用——采购保管费和材料成本差异。

（2）开发间接费用——采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（3）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（4）原材料：用来核算各种为原材料的计划成本或实际成本

（5）周转材料：用来核算企业用于开发工程的各种周转材料的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：材料采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：材料采购——设备采购

贷：开发间接费用——采购保管费

开发间接费用——采购保管费的计算公式如下：

开发间接费用——采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的开发间接费用——采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：周转材料

贷：材料采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：材料采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：周转材料

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务成本

贷：周转材料

（6）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：原材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：原材料——XX材料

贷：委托加工材料

（7）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：开发间接费用——采购保管费

贷：待摊费用

（8）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（9）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（10）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：投资性房地产——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（11）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（12）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：在建工程

贷：银行存款

支付安装费用

借：在建工程

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：在建工程

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：在建工程

贷：银行存款

领用材料时

借：在建工程

贷：原材料

分配建筑工人工资和福利费

借：在建工程

贷：应付职工薪酬——工资

应付职工薪酬——福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：在建工程

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：在建工程

贷：固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：在建工程

支付扩建工程款时

借：在建工程

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资

贷：在建工程

交付使用时

借：固定资产

贷：在建工程

第三篇：房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

1、售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。⑵ 装修

方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理

⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑴ 拆除

方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。⑵ 自用或出租

方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。

方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

⑶ 销售

方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

⑸ 租赁到期

租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。

重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。2010-05-28 08:10 补充问题

能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。

（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 2010-8-25 房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

来源 : 国家税务总局纳税服务司

问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：

房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。

不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

税官你好！我房开公司利用自己开发的营业房（已预售）暂做“售楼部”目前装修工程已完工。其发生的装修费用可否一次性结转当期“损益”。如要计入“待摊费用”应该如何摊销？ 谢谢！请给予解答！

回复内容：

开发企业建造的售房部，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本

第四篇：房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？

（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：

项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

Z2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

第五篇：房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

1、售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：

⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分

类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；

⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵ 装修

方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理

⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑴ 拆除

方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。

方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。

无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

⑶ 销售

方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

⑸ 租赁到期

租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。