房地产市场开发的流程和从拿地块至开始售房需要办哪些手续

第一篇：房地产市场开发的流程和从拿地块至开始售房需要办哪些手续

内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费 其他答案

1、支付国有土地出让金，在当地国土局办理《国有土地使用证》；

2、凭《国有土地使用证》在规划局办理《项目规划许可证》；

3、凭《项目规划许可证》及工程规划设计图在规划局办理《建设工程规划许可证》

4、凭《建设工程规划许可证》及施工单位资质证明在建设局办理《建设工程施工许可证》

5、凭上述四证及《项目开盘方案》等材料在房管局办理《商品房销售许可证》或《商品房预售

第二篇：房地产市场开发的流程和从拿地块至开始售房需要办哪些手续？

房地产市场开发的流程和从拿地块至开始售房需要办哪些

手续？

内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第三篇：房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门（模版）

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门 房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：

第一步：土地取得

涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计

涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位

房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。设计院—图纸设计。

地质勘查部门—地质勘查。

招标办—工程建设招标。

审图办—出图后的图纸审查。

消防队—图纸的消防审查。

建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

监理单位—委托监理单位对工程实施监理工作。

施工单位—工程的承建者。

市政道路管理处—对即将开发建设区内旧路拆除和对以后对新路的建设。

排水排污管理处—解决建成后小区内排水，排污与市政管见的沟通。渣土办—建筑垃圾，工地土方外运倾倒。

建筑材料，产品供商—选择价廉物美的建筑材料。

环保局—办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。气象局—防雷接地检测。

燃气公司—为房屋配套供应管道燃气。

电信局—为房屋配套提供电信信号接入口。

有线电视公司—为房屋配套提供有线电视接入口。

白蚁防治所—建筑物白蚁防治。

房管局—房产管理。

税务局—纳税。

抗震办—建筑物抗震检查验收。

墙改办—墙体使用材料的控制。

散装水泥办—推广使用散装水泥。

教育局—缴纳中小学危房改造费。

人防办—缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）

环保局—建筑噪音保证金。

后加：基层政府，例如街道办事处或乡政府。交通委：交评审批。园林局：绿化指标审核。文物局：旧城危改会涉及到。地质勘查单位和测绘院。人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。7 城建档案馆建设项目安全审查办公室。北京有。评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。10 发改委

第四篇：房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门 房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为： 第一步：土地取得

涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。第三步：规划及勘察设计

涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。第四步：施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。第五步：施工、监理、质量监督管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检 机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工 商备案。

房地产打交道的单位

房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。设计院——图纸设计。地质勘查部门——地质勘查。招标办——工程建设招标。审图办——出图后的图纸审查。消防队——图纸的消防审查。

建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

监理单位——委托监理单位对工程实施监理工作。施工单位——工程的承建者。

市政道路管理处——对即将开发建设区内旧路拆除和以后对新路的建设。

排水排污管理处——解决建成后小区内排水，排污与市政管件的沟通。渣土办——建筑垃圾，工地土方外运倾倒。

建筑材料，产品供商——选择价廉物美的建筑材料。环保局——办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。气象局——防雷接地检测。

燃气公司——为房屋配套供应管道燃气。电信局——为房屋配套提供电信信号接入口。有线电视公司——为房屋配套提供有线电视接入口。白蚁防治所——建筑物白蚁防治。房管局——房产管理。税务局——纳税。

抗震办——建筑物抗震检查验收。墙改办——墙体使用材料的控制。散装水泥办——推广使用散装水泥。教育局——缴纳中小学危房改造费。

人防办——缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）

环保局——建筑噪音保证金。后加： 基层政府，例如街道办事处或乡政府。2 交通委：交评审批。3 园林局：绿化指标审核。4 文物局：旧城危改会涉及到。5 地质勘查单位和测绘院。

6人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。7 城建档案馆 建设项目安全审查办公室。（北京有）

9评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。10 发改委

房地产项目开发程序

房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2．项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过（取得建议书批复，可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。4．项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和××市有关城市规划的规定，在××市城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划局办理项目规划的申报手续，在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

（3）根据规划局提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。5．征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土 地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。6．工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证；同时，与市政相关部门（自来水公司、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位；办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。7．房地产经营程序

房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。

房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。