经纪案例

第一篇：经纪案例

案例一：客户董某通过某房地产经纪公司贷款购买朝阳区一套二手房。董某、赵某（售房人）、房地产经纪公司及贷款担保公司四方签订了贷款购房的居间中保合同，合同中有一条明确约定“本合同自四方签字或盖章之日起生效”，但因该公司工作失误，居间中保合同上贷款担保公司未盖章。合同签订后两个月，董某贷款即将放款时，售房人赵某以四方合同中贷款担保公司未盖章、合同不生效为由拒绝过户。后董某投诉至我局市场管理科，经调解，该房地产经纪公司与董某解除了购房合同，退还董某所有款项，并做出了相应赔偿。

••••案例成因分析：造成投诉案例发生的原因，是由于该公司工作失误所至，即居间中

保合同上贷款担保公司一方没有盖章。

案例二：客户李某通过某房地产经纪公司承租一套楼房。在签订租赁居间合同时，出租人未到场。签约后，李某将合同放在该经纪公司等待出租人签字。出租人签字后，经纪公司将合同送达李某时发现，原合同中应由出租方承担的供暖费一栏，已被涂•改，“供暖费”三字已被用刀片涂掉，并有明显涂改痕迹。李某无奈承担了供暖费。后李某投诉至我局市场管理科，由于该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，经调解，该经纪公司退还了

李某所交的供暖费。

案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，为该公司工作失误造成。

案例三：客户徐某通过某房地产经纪公司购买昌平区一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地产经纪公司三方签订了房屋买卖居间合同，合同中特别标注了该套房产的成交价格及相关税费。后在执行过户手续过程中发现，由于当初该公司计算有误，合同中标注的价格少于税务机关制定的最低计税价格，致使税费少计9000余元，所以无法按照合同约定的价格办理过户手续。后徐某投诉至我局市场管理科，现双方正在协商解决过程中。

案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该公司在工作程序中存在着脱节及缺少监管。经纪人负责签订房屋买卖居间合同，但经纪人并不熟悉过户的相关要求，因为过户手续是由公司的其他部门负责，而且合同在生效之前缺少该公司相关部门的审核。

案例四：客户马某通过某房地产经纪公司出售一套二手房。与经纪公司签订了委托代理合同，出售总价为37万元，并做出公证委托书。后该经纪公司将此房以39万元出售。马某得知后，以该公司违规赚取差价为由，投诉至我局市场管理科。经调查，该公司在两万元的差价中包

2100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。

【思考与讨论】

1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？

2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？

案例4 20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。

随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开

能够与其他加盟成员友好合作；有（希望有）专业的形象和优质的不动产中介服务；一般要求50平方米以上的营业面积，5名以上的经纪人，具备专职管理人员（店长或店主）；具备一定的资金能力；·持有中介商营业执照和相关的资质证书。

加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商标，可以为你创建更好的客户识别和创造客户线索；系统培训，帮助你快速打造专业的销售队伍和管理团队；顾问支持，我们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题；专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场；联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果；战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势；衍生服务，通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户；VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会；经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率；电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考与讨论】 1、21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式？ 2、21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点？

案例6

2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。

一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。

然而，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费明目很多，而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，终止这套房子的交易。

【思考与讨论】

1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发？

2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的影响？

案例8 去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”

钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年4月以后出台。

房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢？记者做了一个现场小调查。

七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。

在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要交多少税吗？”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“说实在的，一样都说不全。”滕先生告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是：“这么多啊，那我更搞不清楚了。”

厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的6层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。

客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不一定大，价格限定在10万元以下的房屋。

A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。

业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多异议；业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。

然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求：客户甲要求客户乙补贴其房屋2万~3万元的装修费；客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点；客户丙要求签约后延期一个月交款。这些条件的提出使得谈判陷入僵局。

有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的突破点，分别是：客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间；客户乙愿意将住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴1万元；客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。

分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易；业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款；业务员C负责做乙的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。

通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。

【思考与讨论】

1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务？

2、上述经纪业务的操作流程如何？

3、经纪公司的佣金如何计算？

4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发？

案例10 针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查房源到入住购房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪业务主要体现在以下三个环节：

1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。

2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同；二是协助买房人签订补充协议。

3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。

【思考与讨论】

1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么？

2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷？

1其五：拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，有2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了其他竞买人合法权益。

三、拍卖行释疑

1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介公布。那么, 在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州,拍卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。

2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。

3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍卖人有权且必须在拍卖前向竞买人说明竞价方式和竞买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。

4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用,但没有规定必须录像。

5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。

【思考与讨论】

1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么？应该如何处理这样的纠纷？

（六）房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。

影响我国房地产投资及价格变化的因素分析：

纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续；房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。

（一）“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使投资过热引起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都

5展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。

（四）出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%；1-6月份实际使用外资金额286亿美元，同比下降3.2%.加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。

【思考与讨论】

1、案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响？影响房地产价格的因素还有哪些？

2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格？进行房地产价格评估时应该注意哪些问题？

案例13 在上海房地产流通服务市场领域中，“上房置换”模式（连锁经营模式）和“21世纪不动产”（特许经营模式）模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的企业经营模式。

从20世纪90年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有，从小到大，得到了快速的发展。从增量房和存量房成交量上来看，1997年上海存量房交易量为162万平方米，而在2003年达到2306.3万平方米，增加了十几倍！房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗型的小流通

7重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。

为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约5000万元，担保公司还有1800万元的保证金在账上，现在公司的短期应付账款为1000万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。

至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作；其次是积极拓展融资渠道；其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。“广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。”未来将有21个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。

【思考与讨论】

1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方面非常重要？

2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的关系？

案例15 在搜房网举办的一次经验交流论坛上，主持人提出企业的内功是一个企业能够应对外部环境的变幻而稳坐钓鱼台的非常重要的因素。有关企业内部的建设、人才培养还有培训几个方面，北京信义房地产经纪公司老总王庆瑞表述了如下观点：

王庆瑞：首先我刚刚表达过，人才的培养是一种创新，创造新的人才思维在我们公司创新的研讨里头一直都在一个重要的地位，不是说经营的模式，服务的有型化的产品的创新，我们有没有办法让进了我们公司，五年十年，我有一个学长进信义17年，他五年十年下来，他服务的方式有没有不断的创新，这样可以带来他经营上的一个成就，所以这种挑战其实我认为是事业中最大的挑战，大家都在定明年经营策略的时候，很多创新会被提出来，我们会强调原先就在职的员

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第二篇：房地产经纪案例集

《房地产经纪》案例集

案例1 据调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。经纪人成为美国人居家理财不可缺少的好帮手。举例来说，如果委托人希望出售其房产，他的单方经纪人就会凭借丰富的房地产专业知识、从业经验和市场信息，详细地为委托人规划一下，欲出售的房产有多少价值?有多少的投资回报?怎样操作最划算?需要交哪些费用?有什么具体手续?如果委托人下一步需要购置新房，应该选哪儿的房子?多大的户型适合?什么房屋适合委托人需要?怎样从大量的供应体系中选中最理想的房屋?选中的房屋合理价位是多少?需要考虑哪些实际问题?要交多少钱?怎样办理等。所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理，委托人可以节省大量的时间和精力，并且避免了相当大的房产投资风险。从某种角度上来看，经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问，担负着真正的代理责任。经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准，赢得了广泛的社会尊重与信赖。

在当今的西方发达国家，经纪业相当发达，经纪机构林立，业务范围十分广泛，他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险，甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。在西方相当多的国家，生产厂家的对外销售都是通过经纪人来完成的，经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。这些国家的国际分销系统机制发育完善，制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。在现代市场经济条件下，经纪业已经发展到了相当高的水平。

【思考与讨论】

1、经纪有哪些作用?你如何认识房地产经纪的作用?

2、经纪有哪些特点?

案例2 香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984，一1997年，香港房价年平均增长超过20。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么，你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了!”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。据专家计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

【思考与讨论】

1、房地产投资有哪些风险?

2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3 孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照(复印件核对原件)、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及身份证明(复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件(必须包括99和46号文件)、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》(原件及复印件，不少于3名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函)原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。

【思考与讨论】

1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?这类机构设立要符合什么条件?

2、办理营业执照要准备那些材料?申请设立房地产经纪机构的程序是什么?

案例4 20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。

【思考与讨论】

1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?什么是特许经营?特许经营模式的优势是什么

2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例? 3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?

案例5 21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于2002年9月2日，致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。加盟条件:有志在不动产中介行业长远发展，渴望获得成功;接受特许经营模式，理念和使命;加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;有团队合作加盟成员友好合作;有(希望有)专业的产中介服务:一般要求50平方米以上的营经纪人，具各专职管理人员(店长或店主);力;·持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:著名品牌，使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额，促进精神，能够与其他形象和优质的不动业面积，5名以上的具备一定的资金能证书。的品牌和商标，可索;止队:们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果;衍生服务，战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户;VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率;电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考与讨论】

1, 21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?

2, 21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?

案例6 2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且

该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有一取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称: 欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有

权。

一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了

款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年

底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不

知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。

贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早

在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证

之日止。

【思考与讨论】

1,贸易会司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里?

2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续?

3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?

4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。案例7

张挺，杭州市一家公司的普通职员，属于工薪阶层，尚无自己的住房。经过多年的工作，自己积累了一

笔15万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到5万元。于是，打算2005年在这个城市买一套属于自己的安家

房。

2005年8月，从没有过买房经历的张挺，开始了他的购房行动。他估计，自己手头总共能筹20万元，可以

支付的最大贷款额是20万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围40万元以内进行了大量房源寻找。由于

新商品房都是期房，而且位置不佳，于是张挺将购房的目标放在了二手房上。通过报纸房源信息，他看中了

位于城西，面积56平米，环境及配套很好的房子，房东挂出的净价为40万元整。张挺想，该房屋在区位上、价位上比较符合自己的要求。于是与发布信息的中介公司进行了联系。

经过现场看房，张挺觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张挺还

是决定咬牙把这套房子买下。当场签订了购房意向，并支付了5000元缔约保证金。

然而，明目很多，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费

而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自 终止这套房子的交易。

【思考与讨论】

1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发?

2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的

影响? 案例8

去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已

经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保

有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”

钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求

阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。

此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提

上了议事日程，可能在今年4月以后出台。

房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税„„大多数购

房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢?记jx-,rf} }-} }n 场小调查。

七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。

在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要

交多少税吗?”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“说实在的，一样都说不全。’，滕先生

告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易

中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是:“这么多啊，那我更搞不清楚了。”

店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所知的还真不少，几乎占到了所有

顾客中的一半。

相比滕先生，王先生就非常“老道”。面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道，“我已经是第三

次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。“21世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王

先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定了解了。“不过，要计算清楚还是很难，因为计

算方法分普通住宅和非普通住宅，5年内和5年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。’，张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。旁边 的老伴接过了话头:“现在的税种太多了，能简化些就好了。像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记

得住!

记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括:契税、评估费、产权登

记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。算下来有一七八种，这

还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。这别说第一次买房的消费者搞不懂，就是业内人也

难免被绕昏头。

【思考与讨论】

1、你或你的家人是否有过购房经历，若有话，购房时缴纳了什么税，缴纳了多少税?

2、本案例说明了什么，作为经纪人你打算怎样做? 案例9

客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。为支付购房首付款和装修费，于2005年3月委托 某房地产置换公司A店出售其位于东山区的物业，该物业为20世纪80年代末建造的多层住宅楼(共9层)的6 楼，房型为一室一厅，建筑面积为49平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以22万元在“xx 置换网”挂牌出售。

客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于2005年5月委托该房地产置换公司B店为其置换房屋，欲将其

在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售 的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的G层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。

客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不-限定在10万元以下的房屋。

A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购

买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。

业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多

异议;业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一

厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。

然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求:客户甲要求客户乙补贴其房屋2万一3万元的装修

费;客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点;客户丙要求签约后延期一个月交款。

这些条件的提出使得谈判陷入僵局。

有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的

突破点，分别是:客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间;客户乙愿意将住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴1万元;客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。

分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修

价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易;业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款;业务员C负责做乙 的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。

通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。

【思考与讨论】

1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务?

2、上述经纪业务的操作流程如何?

3、经纪公司的佣金如何计算?

4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发? 案例10

针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平

方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是 针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查

房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪

在以下三个环节:

1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安

全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。

2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买

房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同;二是协助买房人签订补充协议。

3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”’旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程

中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。

【思考与讨论】

1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么? 2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷? 案例n

位于顺德市的一座物资大楼，由于产权所有人欠债，由债权人向广州市中级人民法院起诉，胜诉后由法院

委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。

物资大楼占地面积四下多平方米，楼高7层，总建筑面积9600多平方米。拍卖时评估价20s3万元，拍卖保

留价1643万元，该楼前曾2次拍卖，均无人参加竞买而元成交。

2000年s月19日上午10时正，某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。参加竞买有2家，分别持10号牌和36号牌，除

竞买人外，参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。拍卖会准时开始，拍卖师会前宣读了拍卖规则 及注意事项，经过询问，确认在场竞买人没有异议和疑问后，拍卖开始。

由于前7项标的均采用增价拍卖方式，所以轮到第8项拍卖该幢大楼时，拍卖师向场上竞买人宣布了另一

种竞买方式:按委托方要求，本标的以20ss万元起价，如有应价则按增价拍卖:如无应价则采用设有保留价 的减价方式拍卖，第一个举牌应价，且高于保留价者作标的成交。在场竞买人无异议的情况下，叫价开始，20ss万元起叫价无人应价。

于是拍卖师开始以每次递减so万元逐次减价拍卖，当口}I价1700万元时，10号举起号牌，拍卖师即时见到，于是拍卖师敲褪成交。但就在此时，36号也举起号牌，拍卖师指出举牌晚了一步，标的由10号成交。拍卖会

后，36号竞买人提出异议，要求以原成交价重新拍卖，产权代理律师更提出几大疑点，一场纠纷由此而起。

二、产权人提出五大疑点

其一:标的产权所有人和房产地点都在顺德，但拍卖公告只在广州日报刊登，而不在顺德媒介刊登。

其二:委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人，但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知，他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。

其三:程序有问题。采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖，没有人竞投后才宣布采用荷兰拍三

宣布采用荷兰拍卖法引起竞买人消极等待。

其四:如何认定举牌在先，没有客观依据。拍卖会场没有录像机，只凭拍卖师主观臆断。

其五:拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，有-2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了 其他竞买人合法权益。

三、拍卖行释疑

1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或

者其他新闻媒介公布。那么，在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州，拍

卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。

2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。

3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍

卖人有权且必须在拍卖前向竟买人说明竞价方式和竟买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入

减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。

4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍

卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用，但没有规定必须录像。

5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失

公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违

法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价 之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。【思考与讨论】

1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么?应该如何处理这样的纠纷?

2、在代理房地产拍卖的过程中，作为房地产拍卖中介的经纪机构应该做好哪些工作? 案例12

今年上半年房地产投资特点:(一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上

半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总

额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量

和规模呈现扩大之势。

(二)房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快-观调控措施及时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长

惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回

落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基

数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。

(三)房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资

增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政

策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化;另 外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没

有必要的。

(四)房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地

产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。

(五)房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份进一步下降，已处于近几年来最

低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地

产景气指数下降最为猛烈的时期。

(六)房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3 月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一

个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005 年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回

落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力

度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力

很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产

价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。

影响我国房地产投资及价格变化的因素分析:

纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出

了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下

降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投

资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总

量已经很大，投资增长惯性依然在延续;房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产

价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。

(一)“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，j 起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始

淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止

投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都对房地产投资过热现象起到了抑

制作用。

(二)抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有

所减弱，房地产价格涨幅有所回落。我国房地产投资高涨和价格上涨迅速的重要原因是近几年大量资金涌入

房地产业。

其一，房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力。在2000年我国上市公司平

均毛利润率只有27%的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达33%;在此后的2000年到2004年5年间，我

国上市公司毛利润率下降了近4个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3个百分点。

其二，房地产投资性需求资金的推动。近几年，房地产投资性需求成为人们热衷的最佳选择。因为，股

票市场市值从2001年到 2005年缩水至少一半以上，投资股市，必然亏损;汽车和房地产开发投资的资金需求

量过大，也不适合个人投资;而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高。这样，社会上大量闲散资金涌

入房地产中，从而推动了住宅价格的快速上涨。但2005年以来，尤其是3月份以来，国家政策导向从抑制投资

转向投资和消费双重抑制，从金融信贷转向金融信贷与税收相结合，即在提高住房贷款利率的同时，还提高

了首付款比例。与此同时，从 2005年4月5月份开始，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各

地方高度重视房价，实行政府负责制。5月11日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等一七部委《关于做

好稳定住房价格工作的意见》。5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合出台了《关于加强房地产税收

管理的通知》，明确了具体的税收、土地、金融政策。这样，抑制房地产价格就从单一的投资领域转向消费 领域和投资领域相结合的双重抑制，从单纯的金融手段转向金融信贷和税收、房地产管理等综合治理轨道上

来。2005年5月、6月份以来，用于购买房地产的资金大幅度减少，房地产成交额减少了40%以上，房地产价

格上涨缺少了资金支撑，因此，今年二季度的房地产价格上涨幅度比一季度就有所降低。

(三)地方政府非主动性干预及政策执行发生偏移，造成了实际执行力度大大减弱，效果甚微，促使房

地产价格在增长通道上继续延仲。房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可

以提高财政税收、而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启

动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税

收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的

通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力)如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。

(四)出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发

展的出口贸易同比增长分别为42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去

年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%;1-6月份实际使用外资金

额286亿美元，同比下降3.2%.加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲 经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经

济增长回落的预期增大。

【思考与讨论】

1,案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响?影响房地产价格的因素还有哪些?

2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格?进行房地产价格评估时

应该注意哪些问题? 案例13

在上海房地产流通服务市场领域中，“上房置换”模式(连锁经营模式)和“21世纪不动产”(特许经营

模式)模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的企业经营模式。

从20世纪90年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有一，从小到大，得到了快速的发展。从增量房

和存量房成交量上来看，1997年上海存量房交易量为162万平方米，而在2003年达到2306.3万平方米，增

加了十几倍!房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进 的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗型的小流通服务企

业仍然是上海房地产流通服务市场的主体，由于管理和网络方面的原因，其竞争力远远不如前者，而在中国

加入WTO后，外资行业巨头的进入进一步压缩了他们的生存空间和发展能力。在这样的背景下，它们需要抱

成团，以集合的力量在市场上占据自己的一席之地，”21世纪不动产”特许经营模式正是适合这一需求的企

业经营模式。通过“21世纪不动产”中国总部和区域分布在品牌、培训、网络技术等方面的支持，各个小的

流通企业实现了房产信息的共享，企业从业人员和管理人员经过培训后专业素质也进一步提高，有能力提供

更为专业、附加值更高的服务，企业的管理水平也因此更上一层楼。总之，众多的小企业通过加入到“21世

纪不动产”体系中，企业竞争力得到了显著提高。

【思考与讨论】

1、连锁经营模式和特许经营模式有哪些主要的差异?各有什么优缺点?

2、为什么在我国加入WTO后，上海很多小规模企业选择了“21世纪模式”?思考房地产

择经营模式时主要考虑哪些因素? 案例14

截至'?008年1月15号，原来拥有1600多家分公司、20000多名员工，中国规模最大、网点最多的中介

公司创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门:广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。

林凤辉，作为创辉租售的创始人、集团董事长，在2008年1月17日接受一家网站采访时公开承认，当

初过分高估资金实力和管理驾驭能力、扩张太快是导致公司发生危机的根本原因。

林凤辉表示，公司拓展速度、扩张规模去年(2007年)确实有点过快、过大，也导致在宏观调控影响下

资金出现了周转紧张。但他强调面对这个危机，在11月份时股东层已决定“瘦身”，将1800家门店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一数十家门店在经营，最早从上海开始“瘦身”时，由于当时有一不少员工对于200 家门店只保留50家的做法不满，出现了抗拒裁员并在撤资过程中对营业网点抢夺公司资产的行为，于是在华

南其他城市如广州，为了正常地运作及完成瘦身计划，临时对大部分网点进行暂停营业以保护资产。广州仍

有部分网点在营业，深圳总部还有300家门店营业，实际上只关闭了200家门店，惠州、长沙、重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。

为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。

且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约 5000万元，担保公司还有1800万元的保证金在账上，现在公

司的短期应付账款为1000万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。

至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作;其次是

积极拓展融资渠道;其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股

权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。“广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。”未

来将有21个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付

账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。

【思考与讨论】

1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方 面非常重要?

2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的关系? 案例15

在搜房网举办的一次经验交流论坛上，主持人提出企业的内功是一个企业能够应对外部环境的变幻而稳

坐钓鱼台的非常重要的因素。有关企业内部的建设、人才培养还有培训几个方面，北京信义房地产经纪公司

老总王庆瑞表述了如下观点: 王庆瑞:首先我刚刚表达过，人才的培养是一种创新，创造新的人才思维在我们公司创新

直都在一个重要的地位，不是说经营的模式，服务的有型化的产品的创新，我们有没有办法让进了我们公司，五年十年，我有一个学长进信义17年，他五年十年下来，他服务的方式有没有不断的创新，这样可以带来他

经营上的一个成就，所以这种挑战其实我认为是事业中最大的挑战，大家都在定明年经营策略的时候，很多

创新会被提出来，我们会强调原先就在职的员工，他们怎么样总结经验，他们怎么样对明年，我们提出来房

地产交易的安全，迅速、合理，这些都做得到，就讲到更精致、更细致，更贴心，他自己有没有准备创新的

想法，很多想法，他们在第一线，我相信我们跟他们的互动，把很多同行业很好的做法引导回来，所以我觉

得这个经营模式在创新上的连接，他是可以提供创新的一个思维，我们接纳了这些综合的讨论，我觉得这个

创新会很丰富，人才也创新了，脑袋也创新了，整个公司的经营模式也创新了。

关于企业人才流动的问题，王庆瑞表达了如下观点:

王庆瑞:任何一种模式经营这个行业，我相信很少没有碰到人才上的流动，这个行业有行业上的特质，比如比较辛苦等等，有了这个启动的念头之后，如果这个时候适时的，刚好其他的同业也仲出手，他出去了，也不是不可能，我们总结经验，最后我们公司有什么，其实我们公司的人力结构，我相信你真的用心，你会

很羡慕我们，我们有上百位优秀的人才，我们把一下多人的员工划一个三角形，我们十年以上的，五到八年

那是很强健的一个结构，如果我们很用心的对待他们，真的也许没有办法避免一定程度的流失，可是我觉得

总结下来，我们现在拥有的还蛮富足的，这中间我们也因为人才的移动，他们提出一些想法，比如绩效 的奖金，他们发展的方式，还有一三年教育的辅助支持上面，我们倒是有这个信心，我们提供给同仁薪奖等等

都是越来越多，没有越来越少，我们公司薪水从而没有迟延过，我们现在留下来的人组织结构是很扎实的，我们不是说上面资深的都不见了，每年训练新兵，不是这样的，所以从训练的结果还是很好的。

【思考与讨论】

1、从案例中，可以看到一个房地产经纪企业“内功”的重要方面之一是什么?

2、房地产经纪企业人力资源管理的内容包括哪些?

第三篇：证券公司经纪业务违法违规营销案例a

证券公司经纪业务违法违规营销案例

案例一

2009年中期，李老汉有意入市，于是前往某证券公司 营业部咨询开户事宜。该营业部柜台工作人员张某接待了李老汉。李老汉对股市了解不深，错误的认为投资股市一定可以赚钱。张某为抓住客户，没有对李老汉进行投资者教育，纠正李老汉 的错误观点，并且代表李老汉填写了《风险揭示书》和《投资者风险承受情况表》，帮李老汉办理了开户手续。

李老汉反映自己对股票操作不是很了解，张某又将营业部经纪人王某介绍给李老汉，让王某代理李老汉从事投资操作。李老汉出于对证券公司的信任相信了王某，全权委托王某进行证券操作，结果损失惨重。

案例评析：

❶ 李某把开户资料拿到王女士办公室给其填写帮其开户的行为违反了《中国证券登记结算有限责任公司证券账户管理规则》第3.7条规定自然人开户应该前往开户代办点进行现场开户。

❷ 李某在王女士没有提供身份证原件只提供复印件的情况下就帮其开户违反了《中国证券登记结算有限责任公司证券账户管理规则》第3.7条规定自然人开户应该提交本人有效身份证明文件和第3.9条开户代理机构应该审核申请人身份证明文件是否真实有效。

❸ 李某允许王女士在只提供其丈夫的身份证复印件和户口本的情况下代理他们开户，违反了《中国证券登记结算有限责任公司证券账户管理规则》第3.7条规定的“委托他人代办的，还需提供经公证的委托代办书、代办人的有效身份证明文件及复印件”。

案例

四、深圳某证券营业部营销人员接受客户全权委托案例

2008年11月18日，数十名客户聚集深圳某证券营业部，声称该营业部外部营销人员汤某与他们签订委托理财协议，投资损失惨重，要求证券营业部予以赔偿。其间部分客户采取了踹门、驱赶客户等过激行为，严重影响了正常交易。据初步调查，营业部外部营销人员汤某与多名客户私下签订协议，约定汤某负责全权委托操作客户名下的股票，并承担全部投资损失和分享20%的投资收益，涉及资金1000多万元，累计亏损600多万元。由于投资损失较大，汤某于2008年春节后离开营业部，去向不明。汤某无证券从业资格证书，2003年 11月被聘为营业部业务经理，2007年5月与公司签定居间合同，作为外部营销人员从事客户开发工作。

案例

五、广东某证券营业部从业人员私下接受客户委托买卖证券案例

广东证监局对辖区一证券从业人员私下接受客户委托买卖证券案件作出行政处罚决定，对该案当事人徐某予以警告，并处10万元罚款。徐某于2006年10月至2009年4月在原中富证券广州东风中路营业部等证券经营机构工作期间，两次与营业部客户蔡某达成委托协议，约定徐某在蔡某提供的证券账户内进行证券交易，蔡某每月按5%的比例收取固定收益，实际收益超出固定收益的部分作为徐某的报酬，低于固定收益或亏损的，由徐某向蔡某补足本金和固定收益。此后，徐某通过办公室热自助电脑进行热自助委托和网上委托等方式，操作蔡某提供的证券账户及其资金下单进行证券交易。徐某在接受蔡某委托进行证券交易期间未有违法所得。

广东证监局认定，徐某作为证券公司从业人员，私下接受客户委托进行证券交易，违反了《证券法》第一百四十五条有关“证券公司及其从业人员不得未经过其依法设立的营业场所私下接受客户委托买卖证券”的规定，构成了《证券法》第二百一十五条规定的证券公司从业人员违法私下接受客户委托买卖证券的行为。据此，广东证监局对徐某作出相应的行政处罚。

案例

六、常州某证券营业部营销人员违规案例

自2006年起，常州某证券营业部驻泰州某银行网点营销人员王某开始接受客户全权委托代客操作，并口头承诺高额投资回报。2007年下半年以后，王某操作的证券账户出现较大亏损，高额回报承诺无法兑现。王某只得铤而走险，利用其在银行网点驻点的便利，向客户高息借入资金，用于弥补投资损失和向客户支付承诺的投资回报，涉及金额3000多万元。王某无证券从业资格，2005年9月开始在营业部从事客户服务工作，后与营业部签定非全日制用工合同，目前已被公安部门控制。

案例

七、济南某证券营业部营销人员擅自代客操作案例

2008年10月14日，济南某证券营业部客户孟某投诉其证券账户被他人盗用操作。经 调查，犯罪嫌疑人为该营业部外部营销人员宋某（已通过从业资格考试，案发时执业资格正在申请）。孟某是宋某开发的客户，此前孟某曾将交易密码透露给宋某。为获取高额的佣金提成，宋某于2008年10月6日至10日期间，未经孟某允许，私自在网吧通过网上交易代其频繁操作，给孟某造成一定损失。

案例

八、员工代客理财赔掉身家性命，客户疏忽自担千万损失

投资顾问丁某私自操作客户的股票账户，导致两位客户损失1700多万。丁某因无法偿还这笔“债务”，选择了自杀，殁年32岁。受害股民王某和李某因此起诉某证券公司北京德胜门东滨河路证券营业部，索赔全部资金损失。近日，市一中院以两位股民透露密码并违规委托投资顾问操作股票，终审判决他们自行承担损失。

2006年9月，王某在某证券公司北京德胜门东滨河路证券营业部开通账户。因为存入大量金额，王某成为该营业部的大客户。丁某是证券营业部的投资顾问，营业部安排她专门为王某提供股票交易服务。每帮王某完成一笔交易，证券营业部可以获得交易额的千分之三作为交易手续费，而丁某提取其中的8%作为奖金。

在沟通的过程中，丁某曾多次提醒王某在使用电脑进行交易时要谨防泄露信息。2007年，基于对丁某的信任，王某授权丁某设立了一个连自己都不知道的交易密码。此后，王某想进行股票交易时，就让丁某代为操作。

2008年6月，王某在朋友的提醒下向丁某索要自己的账户密码，并第一次看到自己账户内股票交易的真实情况。当时，王某自己估算，损失在千万左右。丁某当时承认，从2007年就开始擅自对王某的账户进行交易，并承诺一定会想办法赔偿这些损失。然而，丁某却在2008年8月1日自杀身亡。

与损失698万多元的王某有着同样经历的，还有另外一名李姓股民，李某的损失超过了1000万元。

王某认为，自己的这些损失，都是由于证券营业部对职员疏于监管造成的。

证券营业部表示，公司明令禁止职员接受客户委托进行股票交易，丁某的行为是个人行为。此外，证券营业部还指出王某没有管理好自己的密码，将交易密码透漏给丁某，应当自行承担损失结果。

法院认为，王某的行为存在三个疏忽：委托投资顾问丁某代其设置密码，又委托其全权代理股票交易，而且也没有及时查询交易明细。法官说，虽然法律没有禁止王某透漏密码，也未要求王某及时查询交易结果，但这并不意味着王某不需要对自己的疏忽负责。法官指出，王某的疏忽，对于他自身而言，属于高风险行为，同时也属于违约行为，因此造成的损失，在证券营业部无过错的情况下，由王某自行承担。

此外，法官还指出，王某委托丁某进行的股票交易，是在证券营业部不知情的情况下进行的，是王、丁之间的私下交易。而且投资顾问接受客户委托全权代理交易，又是证券公司规定中明文禁止的。因此，法院认定，丁某使用王某的账户密码、全权代他进行股票交易，不是受证券公司的指令，而是受王某的私下委托，是个人行为不是职务行为。

最终，法院判决驳回了王某的起诉。与王某有着相同遭遇的股民李某，也得到同样的判决。

案例

九、太原某证券营业部开展未经许可业务和进行不正当竞争案例

某证券公司太原体育路证券营业部为招揽客户，在制作的宣传材料中向投资者宣传股权投资、融资融券、资产证券化、股权质押融资等公司尚不具备条件或不允许开展的业务，并对投资者收益情况做出确定性判断。此外，该营业部为规避协会佣金报备标准，以数名客户之间存在“关联”为理由，对其中每一位客户执行以上述客户总资产为划分标准的佣金费率。

山西证监局就上述问题对该营业部负责人进行了谈话，要求营业部做出整改，规范营销，在整改完成之前应当暂停从其他营业部转户。该营业部现已将所有不符合协会佣金报备标准的客户佣金费率提升至规定标准，并为无法达成提升佣金费率协议的客户办理转销户手续。

某证券公司太原体育路营业部以虚假宣传误导投资者、以低佣金方式开展不正当竞争，扰乱了市场秩序。

第四篇：模特经纪协议

色影俱乐部和中国公民小姐/先生，根据中华人民共和国有关法律、法规，本着平等互利的精神，通过友好协商，就色影俱乐部为小姐/先生提供模特经纪服务订立本协议。

一、立约人

1.1 色影俱乐部（以下简称甲方）。

1.2中国公民（以下简称乙方），身份证号码，通信地址，住宅电话，手提电话。

二、甲、乙双方就甲方为乙方提供参与模特业务有关的经纪服务进行合作。2.1甲方在本协议有效期内为乙方从事模特事业的经纪人。2.2乙方在本协议有效期内为甲方提供模特服务。

2.3本条模特业务的内容包括：符合中华人民共和国法律、法规规定的并为之允许的电影、电视、录影、广告、舞台、录音、剪彩、广播、登台演出、平面拍摄、电台访问或录音，亲自出席宣传推广工作及有关模特事业需要的活动。

三、在协议有效期及顺延期，甲方为乙方提供经纪人服务，甲方负责安排乙方演出及有关工作事宜，乙方向甲方提供演艺服务，乙方遵守甲方的工作安排和合理的工作要求。

3.1经乙方同意，甲方拥有安排、接洽签署一切与乙方有关的模特工作事宜的权利，甲方签订的与乙方演艺工作有关的合约和细则，在守法、合法并事先知会乙方的前提下，乙方应全心全意贯彻执行上述委派的工作。3.2甲方不得干涉乙方其他的演艺活动好工作，但是乙方承诺并保证自签定本协议之日起，优先完成甲方为乙方安排的活动和工作。

3.3在协议有效期内，乙方同意甲方拥有一切有关名字，映像、照片、动画、形象及声音的专有使用权，乙方同意甲方拥有一切在世界各地履行本协议的任何演艺工作的产生或由此而产生的表演权、版权及其它知识产权，无论上述产权是否实际存在、产生或出现。

3.4乙方自备各种有效旅行证件，甲方协助并负责办理乙方因工作需要而前往中国境内外的旅行事宜。

3.5乙方遵照甲方要求加入有利于工作的非政治性团体，但上述团体应为符合国家有关法律规定的社会团体。

3.6乙方有权拒绝违法和色情、暴力、身体暴露及其它有损乙方人格、名誉和损害乙方身心健康的表演、演出及其它工作。

四、甲、乙双方除担负本协议内的其它责任外，双方应各自负责完成以下各项事宜。4.1甲方

1、必须全力协助乙方在演艺事业上发展，辅助乙方在各媒体的宣传和推介。

2、负责乙方在中国境内、外工作期间的住宿及差旅补助，具体的补助标准及补助办法由甲、乙双方另行商定。

3、负责乙方在演出及工作期间的人身安全。

4、维护乙方的经济利益和名誉。

5、负责办理乙方委托的其它合理合法的要求。4.2乙方

1、全力配合甲方安排的为演艺事业需要的宣传活动，尽量配合甲方所提供的专业形象设计建议（包括发型、服饰、化妆等合理建议），如有异议，乙方必须提出适当理由供甲方参考，甲方应考虑乙方的合理要求，但甲方拥有最终决定权。

2、了解及遵守甲方属下演员应有的行为标准，遵照甲方安排参加任何与乙方工作有关的制作会议，拍摄演出，幕后制作或程序，宣传活动等。

3、按照甲方安排，在指定时间，准时守约抵达甲方指定的工作场所，按约定完成工作事项。

4、向甲方提供乙方所在地的最新地址及通信联络电话号码，使甲方在合理时间内，均能与乙方联络并发出通告。

5、遵守甲方与其它公司、私人或团体所订立的符合法律规定的演艺合约和协议。

6、若某项演艺工作于本协议有效期内签署，而本协议期满时又未能完成该工作，乙方应继续为甲方完成该项工作，但双方要另行商定合作条件，甲方应以经纪人的身份为乙方争取合理补偿。

7、负责办理甲方交办的其它合理事项。

五、乙方承诺承担下列义务：

5.1乙方有绝对法定权利、年龄及自由与甲方订立及履行本协议。5.2乙方没有在此前及不会与任何人、机构、公司订立任何会与本协议相冲突，或影响甲方利益的合同或类似的任何安排或承诺（不论是否以书面记录或口头承诺），乙方在签定本合同时，向甲方声明本合同生效前与第三者的任何承诺。

5.3乙方不做出任何影响甲方及其子、母公司声誉、形象、商誉的行为或言论。

5.4乙方确认甲方为其经纪人公司，甲方拥有安排、洽谈乙方演艺事项的决策权。

六、转让

7.1经双方协商，甲方在征得乙方同意后，可转让、授权甲方在协议中的权利、责任和义务。

7.2乙方无权转让乙方在本合同中的有关权利、责任和义务。

八、在下列情况下，甲、乙双方有权终止本合同

8.1一方故意或疏忽而不尽职尽责，违背或损害另一方的利益或合理要求。8.2一方严重违反或不遵守本协议的约定条款。8.3一方不能履行本协议条款所列的有关事项。8.4一方涉入本合同外的法律纠纷而严重影响工作。8.5乙方未征得甲方同意而擅自离开工作岗位及工作地区。

九、违约 9.1由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完成履行时，由过失一方承担违约责任，如属双方过失，由双方分担各自应负的违约责任。9.2过失方应当赔偿无过失方的一切直接或间接损失。

十、不可抗力

10.1由于伤残、战争、天灾人祸及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影响协议的履行或者不能按约定的条件履行时，如遇上述不可抗力的一方，应立即知会对方，并应在15天内，提供不可抗力的详情及协议不能履行，或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具。按照对履行合同影响的程度，由双方协商解决是否解除合同，或者部分免除协议责任，或者延期履行合同。

十一、本协议为唯一全部关于甲乙双方于本协议涉及的事宜的协议、承诺，在此之前有任何形式的合约或承诺关于同样或相近事宜，甲乙双方确认及同意本协议由即日取代任何以往的合约或承诺。

十二、本协议自签定之日起生效，协议有效期为-------周年。如甲乙双方愿意继续合作，经协商，可延长合作期限。

十三、本协议的订立、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律管理。

十四、本协议适用文字为中文，协议文本由中文书写。

十五、本协议一式两份，由甲乙双方各执一份，自签定之日起即时生效，立约时间为年月日。

甲方：乙方：

签字：签字：

年月日年月日

第五篇：房地产经纪合同范本

房地产经纪合同

编号：

卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 身份证号码： 身份证号码： 卖方代理人： 买方代理人： 身份证号码： 身份证号码： 中介服务方（以下简称丙方）

根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及洛阳市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。

第一条、本宗买卖房产状况：

1、房屋座落：甲方房产座落于洛阳市 区

2、建筑面积：平方米。（详见房权证 字第 号）（土地使用证 _________字第______________号）

3、成交价格：甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为（币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥）。[其中：房产买卖价为（币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 拾 元整（¥）；装修及附属配套设施转让价为（币种）（大写）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（¥）]。

4、成交细目： 1）、配套： 2）、家电： 3）、家具： 4）、其他： 5）、固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。

第二条、中介服务方承诺：

1、丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章;

2、丙方已带乙方实地勘察看过标的房产；

3、保证诚信服务，不收取合同外的任何费用（不包含其他服务）。

第三条、委托中介服务事项：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务；

2、丙方应甲、乙双方的要求，为其提供房产成交后代理服务。

第四条、中介服务范围：选择下列第[ ]项服务。

1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务；

2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；

3、房产行销推介；

4、为当事人代办房产评估手续；

5、代办权属过户手续；

6、为乙方办理 〔注：填写①商业银行按揭贷款、②公积金贷款、③商业银行和公积金组合贷款〕手续；

7、代办房地产公证、见证手续；

8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书；

9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续；

10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交；

11、其他。

第五条、中介服务段落：

1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束；

2、丙方提供的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。

第六条、中介服务费(包含中介服务佣金和相关代理服务费)：

1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同后 日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。

a、丙方向甲方收取中介服务佣金为（币种）（大写）万 仟 佰 拾 元（¥）。b、丙方向乙方收取中介服务佣金为（币种）（大写）万 仟 佰 拾 元（¥）。

*

2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方提供成交后代理服务手续。

a、丙方收取甲方交易服务费（币种）（大写）仟 佰 拾 元（¥）。b、丙方收取乙方交易服务费（币种）（大写）仟 佰 拾 元（¥）。

*

3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。丙方收取乙方按揭服务费（币种）（大写）仟 佰 拾 元（¥）。

第七条、当事人配合与保密：

1、丙方承诺按交易程序（另定补充协议）规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成有关事宜。若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;

2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。

第八条、中介权益说明：

甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。

第九条、丙方的权利义务：

1、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;

2、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验;

3、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，在出卖方明确告知丙方的前提下，丙方应如实告知乙方房屋配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;

4、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用，但具体税费标准以征税机关核定为准;

5、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续;

6、在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。

第十条、甲方的权利义务：

1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息;

2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：

（1）身份证复印件；（2）房屋权属证书；

（3）土地使用权证；

（4）其它相关资料：。

3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;

4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十一条、乙方的权利义务：

1、乙方有权与丙方共同要求甲方配合到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;

2、乙方应在签订本合同后 日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料;

3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十二条、定金

签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金（币种）（大写）： 万 仟元整（¥）给甲方（定金可抵作购房款）。

如果甲、乙双方同意，可以选择下列[ ]种方式确保交易安全：

1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；

2、暂时将部分定金（币种）（大写）万 仟元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据；

3、。

第十三条、费用承担方式：

1、交易税费由 方承担;

2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用 承担；过户至乙方名下的土地证费用 承担;

3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由 承担;

4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、等 的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责;

5、第十四条、购房款及其他费用支付方式：按交易程序规定的方式支付

________________________________________________________________________________________ 第十五条、违约责任

1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并向甲方支付违约金 元，向乙方支付违约金 元。

2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，由此而造成乙方经济损失由甲方承担赔偿责任;*

3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按日万分之）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按日万分之）;

4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;

5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;

6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方应督促乙方如期支付上述全部房款，督促甲方如期交付该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方承担违约责任。

第十六条、违约处理时限：自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履

约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。第十七条、本合同解除条件：出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让补充协议同时解除）：

1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

4、。

第十八条、因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。

第十九条、合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列第[ ]项解决：

1、向 仲裁委员会提请仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十条、生效条款：本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。

本合同及补充协议共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，丙方 份，具有同等法律效力。

第二十一条、其它事项：。

（空格如不够用，可以另接）

甲方（卖方）： 乙方（买方）：

联系电话： 联系电话： 联系地址： 联系地址： 邮编： 邮编：

丙方（中介服务方）： 签约代表： 联系电话：_________________________ 联系地址：

签订地点：

签订时间： 年 月 日