第一篇：关于拆除违法建筑若干问题探讨
关于拆除违法建筑若干问题探讨
违法建筑，一直是拆迁案件中存在的非常重要同时也颇受争议的概念。无论是市政规划，还是因项目建设征收房屋和土地，违法建筑的界定和拆除都是一项至关重要的工作。然而在实际操作中，却很难找到关于违法建筑一系列问题的具体法律规定，只能从法律中某些概括性规定出发，参考一些地方性法律法规适用。在这里，笔者结合办案经验对违法建筑若干问题进行浅析。
一、违法建筑的界定
所谓“违法建筑”，从字面上理解，指违反法律规定而建成的建筑物、构筑物等工程设施。但是“违法”的“法”究竟指的是哪部法律法规，值得探讨。目前我国《城乡规划法》有明确规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；“未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”。由此可知，如果在建设工程时未取得建设工程施工许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，则视为违反《城乡规划法》。但建设一项工程需要多项审批程序，即使符合《城乡规划法》的规定，也不能认定为合法建筑。所以，违法建筑需要一个明确、合理的界定，这样在实际操作中才能避免各个部门执法混乱，以便更及时、合理地纠正违法建设行为。
笔者认为，这一问题在新疆自治区颁布的《关于贯彻执行住房和城乡建设部建法〔2012〕43号和99号文件有关问题的通知》中得到了较为合理的解决。根据该通知的规定，对于违法建筑的认定，首先取决于建设时所在区域是否有关于用地的控制性详细规划，如果有控制性规划，违反当地控制性规划的即为违法建筑；对于没有控制性规划的，以下两种情况根据“法不溯及既往”原则，不应认定为违法建筑：一是《中华人民共和国城市规划法》颁布实施前建设未办理规划许可的建设项目；二是实施建设活动时，所在区域未编制控制性详细规划，且建设项目不违反城乡规划确定的用地性质的。笔者认为这一规定既考虑到公民的利益，符合法律精神，也具有实际操作性，各地应该积极借鉴。
二、违法建筑的认定主体
建设一项工程需多项审批程序，而认定其违法，如果再经各项环节则显然违背了行政法的效率原则。在办案实践中，一些地方对违法建筑的调查权由城管部门行使，城管部门调查后认为符合违法建筑的，向规划部门发出申请函，由规划部门最终认定涉案建筑是否为违法建筑；也有些地方，直接由城管部门调查后裁定是否为违法建筑。
笔者认为，规划部门作为控制性详细规划的制定主体和规划许可证的作出主体，对建筑物是否符合控制性详细规划最了解，结合上文对“违法建筑”的界定，由其担任违法建筑的认定主体最为合理。而城管部门，作为执法部门，显然缺乏认定违法建筑的资格。并且，由城管部门认定违法建筑，显然违背了调查权和裁判权相分离的原则。结合我国目前执法现状来说，对违法建筑的最终裁定权由规划部门来行使还是较为合理的。
三、“责令限期拆除”的法律性质
认定为违法建筑之后，政府部门通常会作出“责令限期拆除”的决定。那么“责令限期拆除”的决定究竟是什么性质呢？是行政处罚？行政决定？还是行政强制措施？
笔者从几个方面对其性质进行分析：
第一，《行政处罚法》第八条规定了行政处罚的种类共七项，其中前六项为：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；没有明确包括限期拆除。但是，其中第（七）项为：法律、行政法规规定的其他行政处罚。因此，《城乡规划法》规定的责令限期拆除可以成为一种处罚类型。
第二，《城乡规划法》第六十六条就将责令限期拆除规定为行政处罚，该条规定“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款”，条文的法律责任里面将责令限期拆除和罚款并用，既然罚款作为并处的处罚种类，则说明责令限期拆除就属于行政处罚。
第三，从限期拆除的内容来看，也属于一种改正措施，但是这种改正措施的效果显然不同于一般的改正措施，且对行政相对人的影响巨大，远超过警告、罚款等一般行政处罚，其效果与《行政处罚法》第八条第（三）项规定的没收违法所得和非法财物相当。
综上分析，笔者认为，责令限期拆除属于行政处罚，应当适用《行政处罚法》的有关告知、告知听证等法定程序，并结合相关法律规定，严格依法作出，而不能当作一种行政强制措施，损害行政相对人的合法权益。
四、“责令限期拆除”的处罚对象
上文中笔者已将“责令限期拆除”的法律性质定位为行政处罚。那么，“责令限期拆除”的处罚对象是什么呢？
一种观点认为，“责令限期拆除”的处罚对象是违法建设行为人，因为违法建设的房屋也可以私下交易，交易的合法性暂且不论，若第三人购买了违法建设的房屋之后，该房屋才被查处并责令限期拆除，那么处罚应该针对违法建设行为人，而不应该由购买人承担相应的法律责任和不利后果。
另一种观点认为，“责令限期拆除”的处罚对象是建筑物的违法存在状态。无论建设行为人是谁，之所以要拆除，是因为建筑物的存在违反了相关的法律规定以及用地和建设规划，而拆除的目的也是结束这种违法状态。笔者认为，“责令限期拆除”的处罚对象是违法建设行为。《行政处罚法》第三条规定：“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。”该条规定已明确，行政处罚的对象都是违法行为。既然“限期责令拆除”已被定位为行政处罚，那么其处罚对象必然也是违法建设行为。限期拆除的客体虽然是房屋，但是房屋的存在是否合法，取决于建设行为或者说建设程序是否合法。即便是责令行为人自己拆除，其本质也是责令行为人纠正自己的违法行为。所以“责令限期拆除”最终的处罚对象是违法行为。
五、对违法建设行为处罚的时效问题
《行政处罚法》第二十九条第一款规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。第二款规定：前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。对违法建设行为的行政处罚不同于一般的行政处罚。住房和城乡建设部颁布的建法〔2012〕99号文件第十四条规定：对违法建设行为进行行政处罚，应当在违反城乡规划事实存续期间和违法行为得到纠正之日起两年内实施。从该文件的规定可知，无论违法建设行为已经结束多久，但只要违法建筑仍然存在，或者违法建筑已被拆除的两年之内，主管部门都有权对其进行行政处罚。
六、行政诉讼被告的确定
在实践中，违法建筑通常由规划局认定，或者有些地方由城管局直接认定，然后由县级以上政府责成有关部门(通常是城管局)进行强制拆除。那么针对强制拆除行为提起的行政诉讼，责令拆除的县级以上政府是否和强拆的执行机关列为共同被告？这是一个有争议的问题。一种观点认为，县级以上政府毕竟是做出了责成的决定，并对房屋建设人的权利义务产生了直接影响，所以应该被列为共同被告或者作为单独被告；另一种观点认为，法律中规定县级以上政府可以责成有关部门强制拆除，既然是“可以”，不是必须程序，作出责成决定的县级以上人民政府不必对强制执行行为承担责任。
对此问题，最高人民法院行政审判庭负责人在就《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》答记者问中指出：如果县级以上人民政府以自己名义作出的“责成”行为直接产生外化效果（如作出“责成决定书”、“强制执行决定书”等直接通知当事人），当事人可以以县级以上人民政府为被告提起行政诉讼，如果强制执行的决定是由被责成的部门作出的，则当事人可以以该部门以及作出责成行为的县级以上人民政府为共同被告提起行政诉讼。
笔者认为，该规定是较为合法合理的。因为县级以上政府才是强制拆除的最终决定机关，当县级以上人民政府以自己名义作出的“责成”行为直接产生外化效果，如作出“责成决定书”、“强制执行决定书”，这些书面文件上印有责成主体的印章，这就意味着责成主体要对该决定及其产生的法律后果承担责任。此时执行机关仅仅是遵照决定执行命令，而不对决定承担任何责任；但如果决定是由被责成部门作出的，显然被责成部门应该对该决定及其产生的法律后果承担责任，但是考虑到被责成部门毕竟没有权力直接作出决定，终究是由县级以上人民政府责成或者说授权的，所以县级以上人民政府仍然要承担责任，被列为共同被告。这样更有利于厘清权属界限，规范强制拆迁行为。
七、结语
违法建筑的正确界定及其妥善处理，涉及到很多基层人民群众的切身利益，意义重大，一定要正确、妥善处理好。而综上所述，我国目前对违法建筑的认定和处理没有统一的、明确的法律依据。为此，笔者呼吁，我国应尽快以法律或司法解释的形式对违法建筑的若干问题进行统一规定，各地在制定地方性法规时也可以相互参考和借鉴。争取从中央到地方逐步完善违法建筑的关联立法，规范违章建筑的界定、处理程序和规则，建立违法建筑统一登记审查制度，区别违法建筑的不同情况进行区别处理。（周涛/文 作者系北京在明律师事务所律师）
第二篇：违法建筑拆除承诺书
承诺书
：
贵司于2018年1月10日发放的《告知书》已收悉。通过政府有关部门和贵司的多次宣传和教育，承诺人授权贵司以助拆的方式拆除承诺人擅自建造的未见证建筑物（构筑物）。现承诺人就位于擅自建造的未见证建筑物（构筑物）,面积共计平方米，其中集体面积平方米(以镇环境综合治理指挥部实地丈量的面积为准）,向贵司作出如下承诺：
一、承诺人承诺在年月日前的规定期限内，将上述全部未见证建筑物（构筑物）交由贵司联系新镇相关部门拆除。
二、承诺人在上述规定期限内未按时向贵司交房拆除的，承诺人同意贵司将该未见证建筑物（构筑物）移交给镇相关部门实施环境综合治理，并不再享受任何补贴及合同期满后不再续签，由此造成的一切后果均由承诺人承担一切经济和法律责任。
三、承诺人未能在规定期限内按时交房拆除的，承诺人自愿向贵司支付上一一年租金标准作为违约金。
四、承诺人在规定期限内未按时交房拆除的，同意贵司将联合供电供水公司采取停水、停电等措施，造成损失的由承诺人自行承担。
五、承诺人在规定期限内做好所有物品搬离及承租企业清退工作，承诺人授权贵司，对留置在该未见证建筑物（构筑物）中的所有物品有权进行处置，视作承诺人放弃，任由贵司无偿处置，造成损失的由承诺人自行承担。
六、在助拆过程中的有关安全问题，承诺人承诺积极配合，做到不阻挠、不对抗等，并做好相关安全稳定工作。
七、若承诺人涉及该未见证建筑物（构筑物）上的一切遗留问题（包括债权债务及劳动关系处置等相关事项）均由承诺人负责处置解决，并承担相应经济和法律责任。
八、承诺人能积极配合助拆工作，在承诺人完成未见证建筑物（构筑物）拆除后，贵司愿意向镇职能部门申请相关补贴，并经镇职能部门验收合格后按规定支付并签收。
九、助拆完毕后，承诺人承诺不再擅自搭建任何建筑物（构筑物）。如有违反，由承诺人承担一切经济和法律责任。
十、承诺人因不遵守上述承诺内容造成的经济和法律责任，均由承诺人承担，同时承担承诺书中违约责任。
十一、本承诺书一式三份，双方各执一份，信息统计组存档一份。
特此承诺
承诺人（单位盖章）：
代表人（签名）：
身份证号码：
2018年月日
第三篇：拆除违法建筑工作报告
依法拆违工作是今年区里的一件大事，它涉及面广、群众性强，牵涉到武陵经济发展这个大问题，牵涉到武陵社会稳定这个大局，是社会关注的焦点问题。根据区人大常委会主任会议的安排，我委在分管领导曾勤建同志的带领下，先后几次到区拆违办调查了解有关情况，并视察了部分拆违现场。通过视察和调查认为，我区自去年拆违工作开展以来，区拆违领导小组
和拆违办根据拆违工作的要求和时间紧、任务重等特点，认真学习有关法律法规，深入贯彻市人民政府有关指示精神，并按照武陵区的实际情况，精心部署，扎实工作，较好地完成了上级交给的首期拆违工作任务，取得了阶段性的胜利。现将我们的调查情况汇报如下：
一、违法建筑的现状与形成的主要原因
调查中我们发现，市城区（包括近郊）的各种违法建筑五花八门，即损害公众利益，又影响市容市貌，既不符合长远规划的要求，也不利于居住条件与生活质量的提高，并已成为城市建设中的一块毒瘤。其具体表现如下：
1、非法转让宅基地。近些年来，由于近郊农村的原居民在城市扩展的同时，他们有的一户就占用了多个宅基地，在常德城区的房屋地基价格不断攀升的情况下，有些农户便开始将多余的宅基地非法转让，并私下里与买方协商，高价出售，进行违法买卖交易。这是造成违法建筑的原因之一。
2、未经批准建私房。调查中我们了解到，我区已拆除的748户和暂缓拆除的8000余户，都属于手续不全或根本没有办理任何准建手续的建房户，主要是过去有些部门职能不全、监管不力，建房户也存在着建好后“找关系补办，出点钱罚办，运动一过不办”的侥幸心理。这是造成违法建筑的原因之二。
3、乱搭乱建到处有。一是胆子大的在集体土地上建私房；二是想赚钱的在规划的道路上建商铺；三是不守法的将私房建在马路上和公用绿化带上；四是硬违规的不按规划要求超标超高建住宅；五是想品补的在沟渠旁、马路边、屋前屋后等空隙搭建各种工棚、简易房等。这些乱搭乱建一方面有关单位监管制止不到位，更重要的是建房户没有规划等法律意识。这是造成违法建筑的原因之三。
4、党员干部带头建。通过调查，我区已拆除和暂未拆除的违法建筑中，有共产党员，有村组干部，有国家公务员，甚至还有规划部门的干部，由于有党员干部的违法修建，群众的违法建筑就更加放心大胆，导致常德城区（城郊）的违法建筑愈演愈烈。这是造成违法建筑的原因之四。
5、不听劝阻还上访。有些违建户明知不能修建，但由于利益的驱使，他们采取软拖硬抗，你来我停，你走我建的办法，不听职能部门的劝阻，硬是将房屋在停停建建中修建起来了，当依法执行强拆时，他们又攀关系、走后门、找靠山等，并在有些亲友的怂恿下，多次上市、进省、赴京上访，给停建、拆违工作带来了很大的阻力，在群众中造成了极坏的影响。这是造成违法建筑的原因之五。
造成违法建筑的存在，除以上分析的原因之外，更重要的是政策原因和体制原因，上级制定的有关政策部分出台过早，下面无法操作，有些政策又出台太晚，跟不上形势，加之武陵区的体制不顺，职能部门的职能不全，在一段时期内形成了违法建筑的混乱局面。
二、拆违工作的展开与所做的主要工作
自从去年9月市人民政府对城区要求开展拆违工作以来，区委、区政府领导高度重视，并积极开展工作，马上进行部署，很快作出安排，使我区的拆违工作迅速依法有序的展开。
1、领导高度重视。一是成立了区拆违工作领导小组，区人民政府区长罗少挟亲自任组长，并指派了两名区级领导专门负责此项工作；二是抽调了专门拆违工作人员，在全区相关单位和部门抽调了20多名精兵强将，集中在区政府挂牌办公；三是各乡街也相应的成立专门机构，明确了拆违工作任务；四是制定了《武陵区拆违工作考核细则》、《武陵区折违工作进度安排表》等工作制度；五是把拆违工作纳入了区委、区政府的工作议事日程，并把它纳入了全年乡街及部门的目标管理考核内容；六是在落实工作任务的同时，区人民政府还对人员、经费等给予保障和逐一落实，使整个拆违工作依法有序、顺利展开。
2、宣传特别到位。拆违工作是一件很难的工作，要顺利进行就必须搞好宣传，区拆违办坚持科学发展观，坚持以人为本，针对长远发展与眼前利益的关系，服从大局与牺牲自我的关系，违法建设与依法拆除的关系，广泛进行宣传。一是利用新闻媒体宣传，在报刊开设专版，在电视台开设专栏，采取新闻采访、新闻爆光等各种手段进行宣传；二是印发资料宣传，共印发和张贴出《通知》、《公告》、《告知市民书》等宣传资料20余万份；三是利用学生宣传，把宣传资料让中小学生带回家，向家长、亲友进行正面宣传；四是采取多种宣传形式，如张贴横幅、标语，利用村民广播、黑板报，组织巡回宣传车走村入户等各种宣传形式
第四篇：拆除违法建筑工作报告
拆除违法建筑工作报告
依法拆违工作是今年区里的一件大事，它涉及面广、群众性强，牵涉到武陵经济发展这个大问题，牵涉到武陵社会稳定这个大局，是社会关注的焦点问题。根据区人大常委会主任会议的安排，我委在分管领导曾勤建同志的带领下，先后几次到区拆违办调查了解有关情况，并视察了部分拆违现场。通过视察和调查认为，我区自去年拆违工作开展以来，区拆违领导小组
和拆违办根据拆违工作的要求和时间紧、任务重等特点，认真学习有关法律法规，深入贯彻市人民政府有关指示精神，并按照武陵区的实际情况，精心部署，扎实工作，较好地完成了上级交给的首期拆违工作任务，取得了阶段性的胜利。现将我们的调查情况汇报如下：
一、违法建筑的现状与形成的主要原因
调查中我们发现，市城区（包括近郊）的各种违法建筑五花八门，即损害公众利益，又影响市容市貌，既不符合长远规划的要求，也不利于居住条件与生活质量的提高，并已成为城市建设中的一块毒瘤。其具体表现如下：
1、非法转让宅基地。近些年来，由于近郊农村的原居民在城市扩展的同时，他们有的一户就占用了多个宅基地，在常德城区的房屋地基价格不断攀升的情况下，有些农户便开始将多余的宅基地非法转让，并私下里与买方协商，高价出售，进行违法买卖交易。这是造成违法建筑的原因之一。
2、未经批准建私房。调查中我们了解到，我区已拆除的748户和暂缓拆除的8000余户，都属于手续不全或根本没有办理任何准建手续的建房户，主要是过去有些部门职能不全、监管不力，建房户也存在着建好后“找关系补办，出点钱罚办，运动一过不办”的侥幸心理。这是造成违法建筑的原因之二。
3、乱搭乱建到处有。一是胆子大的在集体土地上建私房；二是想赚钱的在规划的道路上建商铺；三是不守法的将私房建在马路上和公用绿化带上；四是硬违规的不按规划要求超标超高建住宅；五是想品补的在沟渠旁、马路边、屋前屋后等空隙搭建各种工棚、简易房等。这些乱搭乱建一方面有关单位监管制止不到位，更重要的是建房户没有规划等法律意识。这是造成违法建筑的原因之三。
4、党员干部带头建。通过调查，我区已拆除和暂未拆除的违法建筑中，有共产党员，有村组干部，有国家公务员，甚至还有规划部门的干部，由于有党员干部的违法修建，群众的违法建筑就更加放心大胆，导致常德城区（城郊）的违法建筑愈演愈烈。这是造成违法建筑的原因之四。
5、不听劝阻还上访。有些违建户明知不能修建，但由于利益的驱使，他们采取软拖硬抗，你来我停，你走我建的办法，不听职能部门的劝阻，硬是将房屋在停停建建中修建起来了，当依法执行强拆时，他们又攀关系、走后门、找靠山等，并在有些亲友的怂恿下，多次上市、进省、赴京上访，给停建、拆违工作带来了很大的阻力，在群众中造成了极坏的影响。这是造成违法建筑的原因之五。
造成违法建筑的存在，除以上分析的原因之外，更重要的是政策原因和体制原因，上级制定的有关政策部分出台过早，下面无法操作，有些政策又出台太晚，跟不上形势，加之武陵区的体制不顺，职能部门的职能不全，在一段时期内形成了违法建筑的混乱局面。
二、拆违工作的展开与所做的主要工作
自从去年9月市人民政府对城区要求开展拆违工作以来，区委、区政府领导高度重视，并积极开展工作，马上进行部署，很快作出安排，使我区的拆违工作迅速依法有序的展开。
1、领导高度重视。一是成立了区拆违工作领导小组，区人民政府区长罗少挟亲自任组长，并指派了两名区级领导专门负责此项工作；二是抽调了专门拆违工作人员，在全区相关单位和部门抽调了20多名精兵强将，集中在区政府挂牌办公；三是各乡街也相应的成立专门机构，明确了拆违工作任务；四是制定了《武陵区拆违工作考核细则》、《武陵区折违工作进度安排表》等工作制度；五是把拆违工作纳入了区委、区政府的工作议事日程，并把它纳入了全年乡街及部门的目标管理考核内容；六是在落实工作任务的同时，区人民政府还对人员、经费等给予保障和逐一落实，使整个拆违工作依法有序、顺利展开。
2、宣传特别到位。拆违工作是一件很难的工作，要顺利进行就必须搞好宣传，区拆违办坚持科学发展观，坚持以人为本，针对长远发展与眼前利益的关系，服从大局与牺牲自我的关系，违法建设与依法拆除的关系，广泛进行宣传。一是利用新闻媒体宣传，在报刊开设专版，在电视台开设专栏，采取新闻采访、新闻爆光等各种手段进行宣传；二是印发资料宣传，共印发和张贴出《通知》、《公告》、《告知市民书》等宣传资料20余万份；三是利用学生宣传，把宣传资料让中小学生带回家，向家长、亲友进行正面宣传；四是采取多种宣传形式，如张贴横幅、标语，利用村民广播、黑板报，组织巡回宣传车走村入户等各种宣传形式，营造了良好的宣传氛围，收到了较好的宣传效果。
3、严格依法行政。拆违工作难，难就难在牵涉到群众的根本利益，难就难在涉及的法律法规多，弄不好就容易出问题。区拆违办在开展拆违工作时慎之又慎，坚持了“无情拆违，有情操作”的原则。一方面采取强硬的手段，依法坚决拆除（特别是对“钉子户”执行的强拆），另一方面事前宣传到位，事 中做过细的稳定工作，事后给予有情关怀。从整个首次拆违任务完成的情况来看，没有违法拆除，没有出现拆违伤亡事故，坚持了依法行政，使整个拆违工作比较稳妥、有序推进。
4、上下紧密配合。拆违工作是一件新的没有模式的很棘手的工作，要想把每一处的拆违任务做得很漂亮，必须上下形成一股绳，特别是有关职能部门不能各吹各的号，各唱各的调，要搞好紧密配合。我区的拆违工作之所以比较顺利，一是区、乡（街）、村（居）三级启动了上下联动，齐抓共管，形成了合力，在调查摸底、做过细的群众思想工作中，乡、村发挥了积极的作用；二是部门配合密切，特别是市直有关职能部门，不拖拉、不推诿，以主人翁的姿态出现在各个场所，在依法强制拆除的工作中发挥了很好作用，促成了我区的拆违工作提前、超额完成了预期目标任务。
5、工作卓有成效。自拆违工作开展以来，区拆违办按照市政府确定的拆违工作“属地管理、以块为主”的原则，按照我区“自拆为主、强拆为辅、强拆促自拆”的工作思路，通过几个月的工作努力，一是摸清了我区自97年底以来形成的违法建筑底子，全区共有8779户，建筑面积98万多平方米的违法建筑；二是分出了“必须拆除”和“暂缓拆除”两大类型，按照市有关规定和原则，我区首批必须拆除的有687户，13万平方米，其余都属暂缓拆除范围；三是对“必须拆除”户组织实施依法拆除，到今年6月底止，已累计拆除违法建筑748户，建筑面积14万多平方米，其中自拆584户，97000多平方米，强拆164户，46000多平方米，累计拆除户数和面积均超过了计划数。通过拆除工作的开展，阻止了违法建筑的再度发生，收到了良好的社会效果，也得到上级领导的好评。
三、拆违工作中还存在的问题和困难
我区的拆违工作，虽然取得了阶段性的成果，但要全面依法拆除、使村民（市民）完全依法建设，还面临着许多困难和问题。
1、暂缓拆除的违法建筑不好处理。全区已拆的违法建筑户数仅占违法建筑户数的8.5％，绝大部分属暂缓未拆户，对这些户怎么处理已成为一大难题。拆除，谈何容易，不拆，又属违法建筑，确实不好处理。
2、对违法建筑的日常监管很难到位。主要是我区的职能不全，没有自己的城管执法大队，“早发现、早报告、早制止、早拆除”就很难实现，日常的监督管理工作很难落实到位。
3、村民正常建房暂未得到解决。主要问题是市城郊属城市规划区内，村民的正常建房已冻结了一年多时间，需要建房与不批准建房的矛盾越来越尖锐，长此下去将导致更多的违法建筑形成。
四、我们的几点建议
1、加大宣传力度。要加大对《城乡规划法》、《国土法》等法律法规的宣传力度，形成法律宣传攻势；要对政府的有关政策和规定以及拆除违章建筑的决心进行大肆宣传，造成正确的舆论声势；要在全区上下形成良好的宣传氛围，使违章建筑者自觉拆除，心存侥幸者不敢冒险，营造出良好的城市建设环境。
2、加强日常监管。要尽快组建城管监察执法大队，担负起我区的城市监管工作任务；要落实日常巡查工作责任，及时发现、报告、查处新的违法建筑；要严格依法处理，防止违法建筑“拆后建、建后拆”的恶性循环；要实行监管的长效机制，尽快出台有关监督管理的制度与规定，使监管工作走上正常轨道。
3、加快后续处理。要对暂缓拆除户的处理工作加快力度，依法出台符合情理的处理方案，尽早使他们吃下“定心丸”；要过细地分门别类，根据每户的实际情况，该拆的通知限期拆，可不拆的，应补办有关手续；要做好群众的稳定工作，防止矛盾的激发，使拆违工作在掌控中顺利进行。
4、坚持依法行政。要严格执行有关法律法规，出以公心，秉公执法，以法律规范拆违工作的全过程；要编制合理规划，正确引导私人建房，尽快促成上级解冻审批，对确需建房的村民开通绿色通道；要切实保护好群众的合法权益，做好群众的信访和政策咨询与解答工作，使拆违工作得到群众的支持与配合。
第五篇：浅论城乡违法建筑的拆除
浅论城市违法建筑的拆除
【摘要】近些年来，随着社会经济的发展，城市面貌日新月异，但是在城市以及乡村出现了大量的违法建筑，这些违法建筑已成为了城市管理的顽疾，各级人大和政府都对违法建筑的管理出台了诸多法规、规章和管理办法，加大对违法建筑的预防和处理力度，但是，在查处违法建筑时，又往往容易引起矛盾的激化，造成社会不稳定、不和谐，笔者以代理过的两个案例为例，通过分析违法建筑的定义、危害、处理方式及程序，希望能够解决在拆除违法建筑中存在的诸多问题，化解因拆违引起的社会矛盾。
【关键词】违法建筑
危害
拆除程序
【案例一】2001年，四川居民陈某夫妇在海口市***区***村租赁一块闲置的菜地搭建了一座养猪场，未办理任何报建手续。当时因所在地为海口市郊区农村，又因周围都是荒地和临时建筑，相关的管理部门并未对其进行有效管理。但随着海口市区的发展，昔日的郊区农村已经变成了海口市城区，而且养猪场周围都已修建起了高档的住宅小区。2013年10月，***区城市管理行政执法局认定陈某养猪场为违法建筑，并对其实施了强制拆除。
【案例二】2012年，四川居民张某在海口市***区***镇**村向当地农户租赁土地建设了数个蘑菇棚及生活住房用以栽培蘑菇。2012年底，国土资源部在卫片执法时发现张某蘑菇棚违法占用基本农田，并向海口市国土资源局下达了卫片执法的图斑，国土局通过现场查勘，将卫片图斑对照***镇土地利用总体规划（2010-2020）和海口市土地利用现状局部图，确认张某的蘑菇棚和生活用房是建在基本农田之上，且没有任何报建手续，海口市国土资源局、海口市城市管理行政执法局通过《海口晚报》向张某公告确认其建筑为违法建筑，并要求其限期拆除。后张某未在规定期限内拆除，***区政府遂组织人员及机械将其违法建筑强制拆除。
一、违法建筑的定义
关于违法建筑的定义目前并没有一个统一的定论，简单的从字面意义理解，就是指违反了法律的强制性规定或未按照法律规定办理相关行政审批手续的建筑。这里的法律应作广义理解还是狭义理解？笔者认为应仅包括了狭义的法律和行政法规，行政机关不能依据地方性法规以及部门规章和地方政府规章认定违法建筑。
目前各级地方政府部门认定违法建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》，但事实上，我国法律对违章建筑的限制很多，范围也很广。比如《中华人民共和国水法》第二十四条规定：“未经有关主管部门批准，不得在河床、河滩内修建建筑物。” 《公路法》第五十六条规定：“禁止在公路两侧的建筑控制区内建建筑物和地面构筑物。”还有包括《文物保护法》、《环境保护法》、《港口法》、《铁路法》等都从不同角度对相关建筑物、构筑物的建设作出了限制性规定，违反这些限制性规定的建筑物都应认定为违法建筑。
根据《海南省查处违法建筑若干规定》，违法建筑是指未取得建设工程规划许可、临时建设工程规划许可或者未按照许可的内容进行建设的建筑物、构筑物。位于城市、镇、特定地区规划区范围内的是城镇违法建筑，位于乡、村庄规划区范围内的是乡村违法建筑。
区别城镇违法建筑和乡村违法建筑的意义在于二者认定的依据以及执法主体不同，但需要注意的是二者区分的标准并不是违法建筑位于城镇还是乡村的行政区划范围，而应是规划范围。比如案例二中张某的蘑菇棚位于永兴镇太平村，显然是属于农村，但因为该村是位于海口市主城区规划范围，所以仍然应该认定为城镇违法建筑。
二、违法建筑的危害
违法建筑特别是城镇违法建筑不按照城市规划进行建设，高强度开发和低水平无序管理，一方面破坏了城市的市容市貌，造成城市建设的杂乱无章，另一方面，制约了城市建设项目的顺利实施，严重影响了城市的长远发展，一处违法建筑就是一处阻碍城市未来发展的最大障碍。比如案例一中的养猪场，虽然刚建成时位于海口市郊区的农村，但随着海口市区的扩大，该地已经发展成为海口市市区，养猪场严重影响了海口市的城市面貌。
而乡村违法建筑则主要表现在对土地利用的破坏，部分农民占用农用地进行非农建设，另外近年来还出现大量城市人口到农村买地建房或与农民合作建房，部分企业到农村圈地进行休闲农庄之类的建设，诸如此类的乡村非法建设都存在着占用耕地甚至是基本农田的行为，对于国家的“保命田”造成不可挽回的破坏，比如案例二中的蘑菇棚就建设在基本农田之上。
大量随意搭建的违法建筑，因无法与城市地下管网对接，生活污水及垃圾随意抛放，严重污染了城市环境，比如案例一中的养猪场，猪饲料、猪粪的恶臭飘散开来，附近小区的居民根本不敢开窗。
同时违法建筑还存在大量的安全隐患，包括违法建筑物本身质量不合格、治安管理、挤占消防通道、违法用电等等。
综上所述，违法建筑存在极大的危害，大量的违法建筑已经成为城市中藏污纳垢所在，是城市管理的一大难题，对违法建筑理所当然应依法予以拆除，但是如果处理不当又很容易造成社会不稳定，严重影响和谐社会建设
三、违法建筑的处理
对于违法建筑的处理，首先应明确行政执法的主体是谁？ 对于城镇违法建筑，要看违法建筑违反的是哪部实体法，违反了《城乡规划法》，则由规划行政主管部门处理，违反了《土地法》，则由土地行政主管部门处理，违反了《文物保护法》，则由文物主管部门处理，等等。当然，在海口市，根据《海口市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》，城市规划管理、环境保护管理、市容和环境卫生管理等方面的行政执法都集中由城市管理行政执法部门（以下简称：城管执法部门）行使，其他相应行政主管部门不再行使行政执法权。
对于乡村违法建筑，则统一由乡镇人民政府负责查处。对于城镇违法建筑的处理办法，《海南省查处违法建筑若干规定》规定，对于已经建成的城镇违法建筑，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，应当责令限期改正；改正后处该建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。对逾期不改正或者无法采取改正措施消除对规划实施影响的城镇违法建筑，能够拆除的，应当责令限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价百分之十以下的罚款。当事人逾期不拆除的，市、县（区）、自治县人民政府应当在十个工作日内责成有关行政执法机关实施强制拆除。
在海口市，城管执法部门在集中行使行政处罚权的范围内既有行政处罚权，又有强制拆除权，比如案例一中陈某的养猪场违反了《城乡规划法》，***区城管执法部门对其作出限期拆除的处罚决定，其后又对其实施了强制拆除。
其他的行政主管部门可以根据该部门实体法对违法建筑作出责令限期改正、限期拆除或强制拆除的行政处罚决定，如果强制拆除则应申请法院执行。但在实际操作中，各地法院受到各方面条件的限制，很难组织足够的人员力量实施违法建筑的强制拆除，因此此种情况下各行政主管部门一般并不申请法院强制拆除，比如在海口市，根据《海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定》，该类违法建筑经市人民政府批准，由区人民政府或者市有关部门组织强制拆除。比如在案例二中，因张某的蘑菇棚既违反了《土地管理法》，同时也违反了《城乡规划法》，因此对其作出限期拆除的行政处罚决定的是海口市国土资源局和海口市城管执法局，但最后是由***区政府组织了人员力量对其实施强制拆除。
四、拆除违法建筑的法定程序
近年来，因违法建筑拆除造成的社会矛盾日益激化，由此引起的行政诉讼也日益增多，但实际上，拆除违法建筑造成群众不满的原因主要不是因为对违法建筑的认定，甚至多数群众也承认其建筑未办理相关报建手续或违反了法律规定，矛盾其实主要集中在行政执法部门拆除违法建筑的程序上，或者说因为行政执法部门的执法程序瑕疵导致了矛盾激化和诉讼之累。
拆除违法建筑的合法程序应该是：
第一、由有行政处罚权的行政部门根据相应的实体法确认当事人的建筑属于违法建筑，此时应特别注意据以认定的事实清楚，证据确凿，适用法律正确。
第二、根据《行政处罚法》的规定制作《行政处罚事先告知书》和《行政处罚决定书》，并依法定程序向当事人送达。
第三、当事人在规定的期限内没有拆除其违法建筑，行政机关根据《行政强制法》的规定制作《催告书》和《强制执行决定书》，同样应按法律规定向当事人送达。
第四、决定强制拆除的，还应遵守《海南省查处违法建筑若干规定》，特别是其中第十三条关于强制拆除时的规定：“强制拆除违法建筑，应当提前五个工作日在现场公告强制拆除决定，告知实施强制拆除的时间、相关依据、当事人的权利和义务等。当事人是公民的，通知本人到场；当事人是法人或者其他组织的，通知其法定代表人、主要负责人到场。当事人拒不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章。实施强制拆除的行政机关应当通知当事人清理有关物品，当事人拒不清理的，应当制作财物清单并由当事人签字确认。当事人不签字的，可以由违法建筑所在地居民委员会、村民委员会确认。实施强制拆除的行政机关应当将财物运送到指定场所，交还当事人，当事人拒绝接收的，依法办理提存。实施强制拆除应当制作笔录并摄制录像。”
五、当前在拆除违法建筑过程中存在的问题及解决办法
1、违法建筑分为城镇违法建筑和乡村违法建筑，因二者处于不同的规划区范围，对建设房屋的行政许可不同，行政处罚的依据、行政处罚的主体也不同，对于广大老百姓来说，很难区分城镇规划区与乡村规划区的界限，比如有些老百姓认为在农村自家的宅基地上新建或改建房屋不需要向规划管理部门办理规划许可手续，但实际该农村很有可能已经被列入城市规划范围内。还有另外一种情况，比如在案例一中，陈某就向法庭主张其养猪场在兴建时是位于农村，并不在海口市城市规划范围之内，不能根据后颁布的《城乡规划法》认定其为违法建筑。因此，政府在制定或修改城市总体规划时，有将乡村纳入城市规划区范围的，应加大宣传力度，尽量具体通知到户。
2、在法律文书的送达程序上，是行政执法部门的一个难题。根据《行政处罚法》和《行政强制法》的规定，各项法律文书均应按《民事诉讼法》有关规定向违法建筑当事人送达，但在实际处理过程中，行政机关往往无法调查到违法建筑当事人的真实姓名，当事人也不可能会对行政处罚决定书等法律文书签收，因此大多数时候，行政机关会通过见证人的见证，将相关法律文书贴于违法建筑物墙面醒目的地方，并拍下照片作为证据。有时同一类的违法建筑数量太多，行政机关也会通过报纸公告的方式实行公告送达，公告之后再将当天的报纸送达给当事人或另口头通知当事人。但是当事人一旦提起行政诉讼，比如案例一和案例二中的当事人在法庭上均主张其没有收到行政机关的相关法律文书，对行政机关的限期拆除和强制拆除的决定毫不知情，此时行政机关往往无法举证当事人已经收到并明知法律文书的内容，法庭则往往会判定行政机关的程序违法。为了规避送达的法律风险，行政执法机关和执法人员应当将工作做细，尽量调查到当事人的姓名，如果当事人拒绝签收，在采取留置送达的方式时，应将当事人拒绝签收的具体情况拍摄录像。
3、行政机关在实施强制拆除时，一般会组织城管执法部门、公安机关、村镇街道办干部、消防等不同部门的大量工作人员，同一天还会对多处违法建筑实施拆除，因此在实施过程中不可避免的会出现组织混乱的情形，加之违法建筑当事人还会采取各种各样甚至是暴力方式阻碍抗拒拆除，行政机关在拆除时对当事人在违法建筑之内的财物往往很难清点，甚至会出现损害丢失的情形。
4、因违法建筑往往顶风抢建，甚至会出现“隔夜房”，而一旦违法建筑建成，则会造成难以挽回的损失，因此各级行政机关应将主要精力放在违法建筑的预防和控制上，加大力度开展日常巡查、重点巡查、抽查、接受举报投诉后尽快实地调查等等。
5、因违法建筑的诸多危害性，目前各级政府对违法建筑的防控和处罚都非常重视，但是政府应取消对城管执法部门拆除违法建筑数量的量化指标
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