第一篇：食品科技公司征收补偿中,评估报告有异议时如何主张
食品科技公司征收补偿中，评估报告有异议时如何主张
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权
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【导读】
某食品科技有限公司，法定代表人万某于公司成立前移民国外。后投资建立了外国自然人独资有限公司。2011年某市某区人民政府下发（2011）X号征收土地方案公告，征收土地位于该区某街道某村经济联合社，该食品科技有限公司在征收范围内。某区人民政府对某食品科技有限公司作出强制拆除行为后。某区人民政府、某食品科技有限公司双方对被拆迁地上物及资产进行了核量，并制作了核量单，某食品科技有限公司法定代表人万某在核量单中签字确认。
随后，区人民政府委托评估鉴定部门对某食品科技有限公司的地上物及资产进行了预评估鉴定，评估鉴定部门出具了预评估报告。后因征收补偿数额未达成一致而起诉。诉讼过程中，在法院的主持下，委托对房产、土地分别进行鉴定。鉴定结果出来后，某食品科技有限公司不服，申请复核；复核不服，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
本案例中，吴少博律师事务所着重介绍房产、土地评估报告的重要性，对该评估有异议时，通过怎样的程序来重新确定评估价格。对于征收补偿，价格是关键，评估价格也一样。希望本篇文章可以帮助广大的中小企业主在价格战中寻求到程序上的救济帮助。
关键词：征收补偿、评估、评估报告 【案情介绍】
某食品科技有限公司，2007年其法定代表人万某取得美国国籍。单位类型为有限责任公司（外国自然人独资），坐落于某市某区某街道某村。2011年某市某区人民政府下发（2011）5号征收土地方案公告，征收土地位于某市某区某街道某村经济联合社，某食品科技有限公司在征收范围内。
2013年8月某区人民政府对某食品科技有限公司作出强制拆除行为。2014年10月27日原、某区人民政府双方对被拆迁地上物及资产进行了核量，并制作了核量单，某食品科技有限公司法定代表人万绪山在核量单中签字确认。后某区人民政府委托评估鉴定部门对某食品科技有限公司的地上物及资产进行了预评估鉴定，评估鉴定部门出具了预评估报告。万某于2004年取得某集用（2004）字第宅XXX号集体土地使用权证，土地使用者为万绪山，土地所有者为某市某区某镇某村，使用权类型为宅基地。该地块上建有有证房屋两处，房证中记载的所有权人为王XX、顾XX。某食品科技有限公司自述该两处房屋是万某分别于1993年、1996年购买，曾经办理过更名过户手续，但没有办下来。
某食品科技有限公司向原审法院提交某区人民政府单方委托的评估报告中的企业征收补偿预估价汇总表、房屋征收补偿估价明细表、其他资产征收补偿估价明细表、过渡期补偿明细表、设备征收补偿估价表。某区人民政府确认该评估报告是其单位委托的，但认为属于预评估，预评估报告中的房屋征收明细表中前两项记载的房屋为有证房屋，实际该房屋某食品科技有限公司并未提供合法有效的权属证明，应按无证房屋进行评估鉴定。某食品科技有限公司申请评估鉴定的项目包括房屋、附属物、设备、材料、其他资产。
法院于2015年6月18日通过某市中级人民法院司法鉴定部门委托A房地产土地评估有限公司、B资产评估有限公司对房地产价值及资产价值进行评估鉴定。2016年8月8日A房地产土地评估有限公司作出XA房评报字（2016）第XX号房地产评估报告，评估的总价合计1879460元（评估公司最后汇总数额错误，评估总价实际应为1879459元，其中有证房屋的价值为907632元），XB资产评估有限公司作出XB评报字（2016）第XX号资产评估报告书，某食品科技有限公司、某区人民政府双方确认的设备部分评估总价为442641元，物品部分为407030元，某食品科技有限公司主张、某区人民政府不同意部分为408540元，评估总价合计1258211元。
某食品科技有限公司对评估报告有异议，申请复议。2016年8月22日上述两评估单位作出答复意见。某食品科技有限公司、某区人民政府对资产评估报告中一系列的项目评估仍存有异议。
【案件评析】
1、对于房地产评估的相关的程序救济及法律依据。
如果当事人对相关评估部门做出的评估结果不服的，先是复核该评估。复核后评估结果改变的重新出具评估报告；复核后结果没有改变的，书面告知复核申请人。对复核结果仍有异议的，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
法律依据：
《国有土地上房屋征收评估办法》：
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
2、吴少博律师事务所提供专业法律服务，从程序及实体上双重保障来维护广大中小企业主的合法权益。
诉讼的环节也可以理解为是程序上的制约下来解决实体上的纠纷。因此期限、诉讼主体、诉讼期间、送达、评估、执行等具体程序，各程序中涉及到的异议，通过书面的提出。通过诉讼程序或其他流程来协助维护当事人的实体权利。
评估是一个重要环节，在其时效内提起评估申请、复核申请、鉴定申请才能更充分保障权益。
第二篇：《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗
《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
问题一：评估机构真的能够独立完成评估工作，不受征收方的影响么？
答案是肯定的！《国有土地上房屋征收评估办法》第3条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）2.0.1规定，房地产的市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则和合法原则。据此，无论是从住建部的部门规章，还是评估行业的专业技术规范角度，独立实施评估工作不受他人干预都是房屋价值评估行业的基本职业规范要求和法律要求。
对此，史源英老师斩钉截铁的指出，在征收评估中，估价师、评估机构绝不会作出违背职业道德规范和法律规定，故意压低被征收人房屋的评估价值的情形。实践中出现的被征收人认为评估结果偏低，本身是一种客观事实，但这与评估机构“主动压价”完全不是一回事。
问题二：我应该主动选择评估机构么？还是干脆等着政府组织？
史源英老师表示，评估机构鼓励老百姓主动行使权利，参与到选择评估机构的程序中来。《办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》之规定，这个选定程序是这样的：
房屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布评估机构选择通知→
符合条件的评估机构在通知规定的时限内提出书面申请，经审核后公布名单→
房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定→协商选定结果公示（方法同上）
而如果被征收人之间协商不成或在规定时间内不协商，则由房屋征收部门组织进行公开投票或者摇号方式选定。具体方法被征收人可以自行查阅上述《选定办法》，兹不赘述。
在明律师需要指出的是，广大被征收人一定要重视这个看似仅具有程序性意义的协商、选定过程。因为事实上，正是在这样一个过程中，征收范围内的被征收人之间有了相互走动、了解认识、沟通交流的机会，这对于维护被征收人的合法权益而言是十分有益的。无论是站在征收维权的角度，还是站在征收方希望和谐、顺利完成征收工作的立场上，多了解多走动多参与都是好事情，有助于被征收人尽早关注自身权益和征收法律，了解项目情况，将未来潜在的社会稳定风险降至最低。实际上，征收中的每一个程序性步骤都具有对征收方实施监督的法律意义，被征收人的参与行为本身就会对最终的公平、合理补偿安置产生积极、正面的影响，这是大家必须要提高认识和意识的。实践中，一些被征收人随意忽视自身权利，待权利“过期作废”后又心生愤懑，这是不理性、不明智的。
问题三：我的“自建房”为何评估得那么低？是不是评估机构从中作祟？
史源英老师指出，这么想，大家是冤枉评估机构了。道理有二：其一，在房屋评估中，评估机构的地位是受托方，委托人是房屋征收部门。评估机构依法只能在评估委托书载明的评估对象范围内开展评估工作，而不能自己想评估哪里评估哪里。这个逻辑就如同被征收人聘请律师，可以是“一般代理”，也可以是“特别授权”。如果你只给律师前面那个权限，那么律师也就只能帮你开个庭、接收个文书，却不能帮你决定是不是上诉，是不是放弃、变更诉讼请求；其二，房屋的调查、认定工作是政府的法定职责，尤其是对于未经登记的无证自建房屋的认定、处理，譬如其是不是违建，给不给补偿，按什么样的标准补偿，与有证部分的差距有多大，都是由政府通过行政决定和征收补偿方案确定的。评估机构的职责是根据政府提供的上述情况进行评估，而不具备对抗这些决定、方案的权力。
在明律师想强调的是，实践中一些被征收人在自己的宅院范围内随意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一个天井一样的空间没有盖房，而加盖出的部分都没有证。这种情况下所涉及的房屋补偿标准确定，是需要针对政府部门的调查、认定结果来采取救济的，而不是对着评估机构“使劲”，这是选错了维权着力点的表现。
问题四：评估机构一定要挨家挨户进行实地查勘吗？测绘机构来了是不是评估机构就可以不来了？
结论是清楚的：评估机构依法必须挨家挨户上门查勘，评估报告才会合法有效！凡是没见过人上门就收到所谓“评估报告”的，一律不合法。
具体怎么上门呢？我们来看《房地产估价规范》（2015版）3.0.7的规定：估价对象的实地查勘应符合下列规定：应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影响资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
被征收人应当协助上门的注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或盖章的，找第三人见证，将有关情况在评估报告中予以说明。
需要指出的是，测绘机构上门对房屋面积的测量不能替代评估机构的入户实地查勘。
问题五：基准地价是怎么回事儿？评估一定要按照这个标准进行么？
老百姓所关心的这一问题，涉及评估机构的方法选择。不同的评估方法，评出来的结果会有较大的差别，也适用于不同的情形。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。
根据前述《规范》2015版，我们来简要看看上述几个方法的基本原理。
一、市场比较法
市场比较法是房地产估价最基本的方法之一，是估价师依据市场交易案例分析和判断估价对象房屋的价格的估价方法。具体讲，在评估房屋价格时，根据替代原则，将待估房屋与在较近期内已经发生交易的比较交易实例进行对照比较，并依据交易实例已知的价格，参照待估房屋与交易实例之间交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出于估价期日房价的方法。
史源英老师指出，这个方法不需要专业知识就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少钱，跟相邻的、相类似的房屋一比较，出来了。这就是市场比较法。
二、收益还原法
收益还原法是指在估算房屋未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和即该房屋价格的估价方法。在有限年期的情况下，收益还原法也可理解为，在估价基准日，购买一定使用年期的房屋，在这个年期内获取的纯收益现值总和即为该房屋的价格。
需要指出的是，在房屋租金和房价不可比的现状下，收益还原法在北京这样的一线城市是不常用的，它会导致房屋评估价格明显低于市场价，不具有合理性。
三、成本法
成本法是以测算房屋重置成本或重建成本，模拟房地产开发建设过程，考虑折旧等因素的情况下进行估价的方法。不难理解的是，房屋的建设成本与市场价值是两码事，大城市中心城区的房屋更不适宜采用成本法进行估价，这可能导致其结果与市场价的严重偏离。
而基准地价修正法也是可使用的估价方法之一。基准地价是地方政府经组织评估、考虑被地区经济状况等因素确定好的一个地价标准，通常略低于市场价格，且一般用于土地出让的情形。在征收补偿的计算中适用基准地价修正法进行评估，其结果很可能会低于房屋的市场价格。
那么，究竟该用什么方法对待征收房屋进行评估才是合理、合法的呢？答案绝不能模棱两可、似是而非，而是明确的：
《办法》第13条规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估……
国务院590号令第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格！
据此，合法、合理的房屋征收评估，应当主要适用“市场比较法”进行，可结合适用“收益还原法”（如针对营业性非住宅房屋的评估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。
在明律师想指出的是，实践中，一些不规范的评估报告中根本看不到“评估方法”这一项，被征收人无从得知评估机构究竟用的什么方法得出的评估结果。事实上，根据史源英老师的展示，一份合法、科学、专业的评估报告可能厚达上百页，其中会涵盖评估方法、比较对象等十分具体、详细的信息。那种“几页纸”的评估报告，被征收人是需要对其合理性多打上一个问号的。
问题六：对评估结果不服，申请专家委员会鉴定管用吗？
这要一分为二的理解看待。《办法》第31条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。据此，若被征收人对评估结果有异议，申请复核评估是免费的，但进一步申请专家委员会鉴定是要自行付费的。实践中，这笔专家鉴定费着实不低，可能达到待鉴定房屋总价值的6%。300万元的房屋，光鉴定费就可能高达18万元，这的确不是一般被征收人所能承受得起的。
据此，究竟要不要申请专家鉴定，就是个问题了。专业人士认为，专家鉴定是对申请鉴定的评估报告的评估程序、依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见的过程，故在评估行业相对规范的地方，指望通过专家鉴定来大幅提升征收补偿数额的想法是很难实现的。如果其中的个别因素考虑不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比较困难的。但同时需要强调的是，如果涉案评估的评估方法选用等关键性环节上存在问题而导致评估结果严重偏离市场价格，那么专家鉴定是能够予以指出的。再比如评估中估价师没入户、估价人员自身资质有毛病这类严重程序方面问题，专家鉴定都是应当予以指出的。
而一旦专家鉴定认为评估报告存在技术问题的，出具报告的机构就应当改正错误，重新出具评估报告。
在明律师最后想指出的是，对评估报告的结论不服，最终要通过590号令第二十六条的规定来处理，即针对征收补偿决定提起行政复议或者行政诉讼，要求法官对评估报告的合法性进行必要审查。最高院行政审判庭的蔡小雪法官表示，审征收补偿决定的关键就是审评估报告，不审评估报告的法官是不合格的。这也给被征收人的依法维权奠定了信心。
了解了房屋价值评估中的这些专业知识，被征收人就不会轻易被蒙蔽，而有望在征收维权中据理力争，在庭审中要求法官注意报告中存在的各种不当、瑕疵直至程序违法之处，进而为撤销征收补偿决定，在博弈中重夺有利地位创造条件。
第三篇：20131227-苗圃征收评估补偿报告怎么写
苗圃征收评估补偿报告怎么写
近年来，国家基本建设速度的加快，各地各种征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，因此，搞好苗圃地补偿征收的价值评估十分必要。本文从圃地和苗木本体价值评估进行阐述。
关键词：征收苗圃地 苗圃补偿 拆迁苗圃评估 征收苗圃价值 苗圃价值评估
苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母树林、种子园、采穗圃、种质基地等种子、种条生产用地以及种子加工与储藏等设施用地。苗木和花卉是苗圃地经营的主体，是生态建设中环境绿化美化的载体。随着我国生态文明建设步伐的加快和绿化事业的蓬勃发展，人工培育苗木、花卉的种类、品种越来越多，有很多的野生植物被驯化，被改良，市场价格昂贵，其表现深受人们的喜爱。当前苗木、花卉种植培育形成自己的特色，不仅种植广泛，而且设施先进。近年来，国家基本建设速度的加快，各地征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，人们对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，由此引起的司法案件和纠纷也越来越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉价值评估工作显得十分必要。
1、苗圃地的价值评估组成（必须是基准日内）：
主要价值评估组成内容分两部分：
1.1苗圃地的价值评估
苗圃地通常是由农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成的，在经营过程中还常与农作物轮作。因此，苗圃地资源资产的评估通常按农用地的评估方法和农用地的技术经济指标进行。通常采用现行市价法、收益现值法、林地费用价法。
1.1.1现行市价法
现行市价法也称市场比较法，它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例，通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法。在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资源资产所用的公式相同：
bu = Kj1×Kj2×Gj×S
式中：bu——林地资源资产评估值
Kj1——第j个案例苗圃地立地质量调整系数
Kj2——第j个案例物价指数调整系数
Gj——第j个案例单位面积的交易价格
S——待评估苗圃地的面积
在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。
由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化，必须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正。在苗圃地资源资产的评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定。
确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格。
在采用该法时，由于农地使用权转让的交易案例较多，而且情况各异，因此，要尽量收集有关的材料，对资料中的不合理的因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析。
1.1.2收益现值法
苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。
资产的评估价值bu＝该资产预期各年收益折成现值E之和。
式中：Ｅ——苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。但在使用该法时要注意：
①年纯收入（E）的计算．必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。
②计算年纯收入（E）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。
③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。④如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取E为地租，进行测算。
1.1.3林地费用价法
林地费用价法也称重置成本法、成本费用法。它是以取得林地所需费用和把林地维持到现在状态所需的费用，来估算林地评估值的方法。在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。其计算公式为：
nｎn-i+1
Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi（１＋Ｐ）
ｉ＋１
Ｂu—林地评估值
Ａ—林地购置费
Ｍi—林地购置后，第ｉ年林地改良费
ｎ—林地购置年数
Ｐ—利率
该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。在使用该法时必须注意：
①林地的购置费（A），在有条件时应尽可能采用重置成本．如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的投资收益率必须包括通货膨胀利率。
②如果林地购置后一直在经营，当A是重置成本时，不再加算利息。当A是历史成本时，其投资收益率含通货膨胀利率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。
③如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，投资收益率是不含通货膨胀的低投资收益率；A是历史成本时，则投资收益率可采用市场投资收益率。
1.2、苗木、花卉的价值评估
种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育期。它直接关系到苗木在市场上的价格。决定苗木、花卉价值的因素较多，但在实际中主要考虑以下十种因素：
1.2.1品种：不同品种决定不同价值。名、特、优品种价值昂贵。常绿高于落叶，彩色植物高于一般绿色植物。珍稀濒危的“活化石”植物更高。
1.2.2形体：高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定价值高低。奇型植物，造型植物价值大大高于常规植物。
1.3.3培育期（苗龄）：培育期越长，价值越大。特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵。古木、古树由于年限长，文化价值更高。
1.3.4市场因素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为明显。受一次性“建园林”的工程理念影响，大规格苗木价值远远高于小规格苗木。
1.3.5本体价：视品种和年限而定。
1.3.6挖掘费：视当地劳动力的价值而定。
1.3.7包扎费：视当地劳动力和包装物的价值及包装要求而定。
1.3.8苗木经营利润：销售收入减去投入成本（苗圃地租用费、种苗费、管理费等依据当地林业生产定额）。
1.3.9苗圃内运输费：视运距而定。
1.3.10其它费：税费、检疫费、装车人力费等。
生产操作标准应按照各地林业育苗技术规程确定。
2、现场勘验中应注意的问题
现场勘验是苗木、花卉价格鉴定工作中最为重要的环节。勘验的粗与细直接影响市场价格信息采集的方向，导致价值严重背离。应注意的四个方面：
2.1带齐勘验工具：数码相机(最好是摄像机)、皮尺(最好是卡尺和测距仪)、胶靴、勘验记录本。有条件的，带上苗木、花卉方面的工程专家。
2.2现场拍摄：拍照(摄像)是现场勘验必做的工作，一是因为请教专家时需要；二是以后复议司法证据的需要；三是建立内部档案资料的需要。苗木、花卉的圃地现状拍照要茂密处与稀疏处都拍摄，因为这影响到苗木、花卉每亩数量的确定；对大树苗特别是名贵的大树苗要取其全貌，因为这关系到树型好坏的确定。
2.3现场测量：要设定有代表性标准样地，测量苗木、花卉株行距、每平方米数量，搞好苗木分级；对大树苗还要测量其高度、树径、冠幅。
2.4采集标本：名贵树木、花卉要采集标本，供专家鉴定其品种和内部建档案资料。
3、市场信息采集过程中应注意的问题
苗木、花卉市场价格信息的采集是确定其价值的基础，采集的方式、渠道尤为重要。采集过程中要注意以下三个方面问题：
3.1采集的价格应是现行市场实际成交价格，量大的要咨询批量买卖价格。
3.2凡是本地区有同种品种的要采集本地区的价格，本地区没有的，方可采集外地的，但外地的一定要考虑检疫、运杂费等。
3.3采价的方式、渠道：一是通过本地苗木、花卉交易市场调查；二是通过聘请的价格顾问作价；三是通过了解种植大户；四是通过网上查询。至少要询问三家以上。
需要特别指出的是：采集价格前，一定要先核准该种植物的名称（包括学名）、规格、价格类型；拿不准的，可持照片、标本请专家给以鉴定。要以购买者的身份，通过交易市场、种植户和网上采价。
总之，在苗木、花卉的价格评估过程中，第一，要让委托方在委托书上写明该植物的名称、规格、价格类型；第二，在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与委托书上的内容相一致；第三，在价格信息采集中要尽量采集本地区的市场成交价；第四，在确定价格时，要根据不同的评估目的确定不同的价格(如是征、占地拆迁赔偿，可按采集到的三个价中的中上限；如是偷盗、毁损，可按采集到的三个价中的中下限)并坚持集体审议制度；第五，对案值大的在出具正式报告书前，最好要征求委托方的意见；第六，对征、占地拆迁类在报告书中，最好注明“本次评估价格为建议价，具体补偿标准由委托方自行确定”及价格评估目的为“为你部门提供评估标的拆迁补偿的参考依据”的字样。
4、补偿的方法：
苗木培育具有普通型培育（常规）和专业型培育（设施）的特点。
4.1征地以移栽为主的，根据不同季节按“基价”的20%—40%予以补偿；全部征用按“基价”全额补偿。
4.2如遇特殊要求（如：古树、名木、珍惜濒危种等）补偿，应由专业部门按保护级别评估，评估不成，由甲、乙双方另行协商解决。
4.3花卉苗木补偿标准不计算成活率，只补偿搬运及搬运损失费，一般按总出圃价的5%补偿。
4.4在鲜花出售期，原则上应先收获，后用地，并且不予补偿；如果急需用地，则应补偿产值损失；在其它季节只补偿投资成本。
5、常用的术语：
5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的树苗。凡在苗圃地中培育的树苗不论年龄大小，在未出圃之前，统称苗木。
5.2、苗木种类是指实生苗、营养繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。
5.2.1实生苗又称直生苗是指播种苗，有性繁殖苗。系用种子播种繁殖培育而成的苗木；
5.2.1.1凡以人为的方法用种子培育的苗木叫播种苗；
5.2.1.2在野外母树天然下种自生的苗木叫野生实生苗。
以上两种苗经移植过的移植苗都是实生苗。播种苗根系发达，苗木生长整齐、健壮、质量好。野生实生苗密度不匀，分化严重，根系不发达。
5.2.2营养繁殖苗（无性繁殖苗）：依据所用的育苗材料和具体方法又可分为：
5.2.2.1插条苗也称扦插苗是指用苗干或截取树木的枝条扦插育成的苗木；
5.2.2.2埋条苗是指用苗干或种条，全条横埋于育苗圃地育成的苗木；
5.2.2.3插根苗是指用树木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；
5.2.2.4根蘖苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新条育成的苗木；
5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；
5.2.2.6压条苗是指把不脱离母体的枝条埋入土中，或在空中包以湿润物，待生根后切离母体而育成的苗木；
5.2.2.7组培苗是指利用母体上的组织或细胞在营养液中育成的苗木。
5.2.3留床苗是指在上年的育苗地继续培育的苗木。
5.2.4移植苗是指上述各种苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一块苗床（地段）继续培育的苗木叫移植苗。
5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。
5.3、出圃苗是指苗木质量指标已达到造林要求的标准，能出圃用于造林的苗木。
5.4、独本苗是指系地面到冠丛只有一个主干的苗木。
5.5、散本苗是指系根际以上分生出数个主干的苗木。
5.6、丛生苗是指系地下部（根际以下）生长出数根主干的苗木。
5.7、珍贵稀有树苗是指确定为省级保护以上树种的苗木。
5.8、萌芽数是指有分蘖能力的苗木，自地下部分（根际以下）萌生出的芽枝数量。
5.9、分叉（枝）数又称分叉数、分枝数是指具有分蘖能力的苗木，自地下地际部到枝梢萌发出的枝条数量。
5.10、苗木高度是指苗木自地际部至最高生长点之间的垂直距离。以“H”表示。
5.11、冠丛直径又称冠幅、蓬径是指苗木冠丛的最大幅度直径和最小幅度直径之间的平均值。以“P”表示。
5.12、胸径又称胸高直径是指苗木自地面至1.30米处，树干的直径。以“Φ”表示。
5.13、地径是指苗木地际的直径，也称地表直径。以“d”表示。
5.14、泥球直径又称球径是指苗木移植时，根部所带泥球的直径。以“D”表示。
5.15、泥球厚度又称泥球高度是指苗木移植时所带泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。
5.16、苗龄又称培育年数。通常以“一年生”、“二年生”„„表示。系苗木繁殖、培育年数。计算年龄以苗木的主干年生长周期为准。即每年从开始生长时起，到当年生长停止时止，完成一个生长周期算作一龄。移植苗的年龄包括移植前的苗龄。
5.17、重瓣花是指园林植物栽培，选育出雄蕊瓣化而成的重瓣优良品种。
5.18、长度又称蓬长、茎长是指攀缘植物主茎从根基部至梢头之间的长度。用“L”表示。
5.19、匀称度是指球形植物冠丛的稀密程度。通常为球形植物的质量指标。
5.20、平方米是指植物种植面积计量单位。即长×宽各1米。以“㎡”表示。
6、苗木规格的应用：
6.1、苗木规格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要标准，其次均为辅助标准。
6.2、确定苗木的实际规格，应先确定主要标准，再确定辅助标准，凡不符合规格的，可按相应标准，降级定价。
7、苗木生产成本的确认
参照《生物资产准则》，苗圃苗木属于《生物资产准则》中的“消耗性生物资产”，生物资产的初始计量应按实际成本人账，苗圃苗木成本核算设“消耗性生物资产——某苗龄树种苗木”科目，核算各树种苗龄期苗木发生的各项费用。
7.1苗木的初始计量。
7.1.1外购的苗木成本包括买价、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该苗木的其他支出。
7.1.2自行培育的苗木，其成本确定的一般原则是按照自行培育过程中发生的必要支出确定。包括种子费、消毒药剂、材料、直接人工、其他直接费用及应分摊的间接费用。
7.2苗木成本的计算期。
“消耗性生物资产——树种苗龄苗木”科目，核算从处理种子催芽、整地、作床、播种、插条、育苗、换床、育大苗发生的材料费、人工费，以及到苗木出圃阶段田间管理发生的人工费、物料费。因此，苗木成本账设土地费、种苗费、人工费、材料费等项目进行明细核算。
7.3苗木成本的计算与分配
苗木作为一种特殊存货，在未出圃前始终处于在产品状态，日常的田间管理发生的人工费、材料费及其他杂费很大，如果按月进行苗木成本费用的分配势必会增加核算工作量。根据苗木生产及管理的季节性特点，按季度分配费用比较适合。以树种为对象，采取直接计入和分配计人相结合的方法，将生产费用计入各树种的生产费用明细账，凡是能够区分核算对象的费用应采取直接计入的方法，凡是能够采取适当分配标准
进行分配的费用应尽可能采取正确的分配标准进行分配。
可供选择的分配方法有：
7.3.1整地、作床、播种、起苗等费用，按实际人工工日数作为分配标准；
7.3.2覆盖材料、肥料、药料等，按消耗定额作为分配标准；
7.3.3新播苗、换床苗的浇水费按受益系数作为分配标准；
7.3.4按苗床的面积平均分配，如受益程度接近的费用。
计算方法：某品种苗龄苗木成本=某品种苗龄种苗费+可直接计入的成本费用+分配计人的间接费用。材料费按消耗定额作为分配标准，其他费用按苗木面积分配。
7.4苗木出圃销售成本的确认
由于苗木生产成本的持续发生性，难以按一般企业所采用的存货发生方式结转成本。为了保证收入与费用的合理配比，同时又不增加太多工作量，可考虑平时按当初该苗木品种成本(定额成本)结转，在苗木成本分配的那个会计期末进行成本调整，即每季度末根据已分配的苗木成本与定额成本之间的差额调整苗木销售成本。
第四篇：律师紧抓征收部门未送达分户评估报告违法行为 赢诉讼提补偿
律师紧抓征收部门未送达分户评估报告违法行为 赢诉讼提补偿
【基本情况】
刘先生是湖南省A市A区人。2014年，A市人民政府作出《关于确定A区公交综合枢纽改造工程征收项目的批复》，同意了该项目为A区国有土地上房屋征收项目。2014年4月3日，A市发改委员会对A市XX有限公司报请的《关于A区公交综合枢纽改造工程项目立项的请示》作出了批复，同意XX公司为该项目业主实施工程。2014年5月7日，A市A区人民政府作出《关于A区公交综合枢纽改造工程项目的征收决定》并于同日公告。2014年5月8日，A市A区人民政府作出《关于A区公交综合枢纽改造工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》并于同日公告，主要内容为：
1、该项目的具体工作由A区房屋管理局委托A区房屋征收中心负责实施;
2、评估单位由法定程序确定的XX房地产土地资产评估公司承担;
3、房屋征收补偿实行货币补偿或是房屋产权调换，由被征收人自愿选择;
4、住宅安置地点：XX小区。刘先生有证房屋被纳入了征收范围内，因对评估公司作出的评估价款极为不满意，所以在征收补偿确定的签约期限内，刘先生始终没有签署任何协议。2014年7月8日，A区房屋管理局报A区人民政府作出征收补偿决定。2014年9月8日，A区人民政府对刘先生作出了《A市A区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》。
刘先生对此决定书极为不满，在朋友的推荐下，找到了知名拆迁律所——北京市凯诺律师事务所，在与凯诺律所主任贾启华沟通之后，决定委托凯诺律所为其维权。后经凯诺律所专题会议研究决定，指派时祯奎、席中玉律师承办此案，为刘先生强势维权。
【办案掠影】 时祯奎律师对土地征收与拆迁领域相关法律法规研究深厚，加之丰富的办案经验，在处理此类案件上，时律师游刃有余。席中玉律师善于分析问题，精准切中问题要害，推动维权方案向纵深方向深入。两位律师虽然办案风格不同，但是为当事人争取满意的补偿款的目标是一致的。
两位律师认为看待任何事情都不可以“管中窥豹”，一定要在全面了解案情的基础上，客观得进行法律分析，既要分析有利于当事人的法律事实，也要关注不利于当事人的法律事实，制定最锲合当事人利益诉求的维权方案。
首先，两位律师指导当事人申请政府信息公开，分别向A市发改委员会、A市规划局、A市财政局、A区人民政府、A市人民政府等行政机关申请此项目从立项到征收所涉的文件资料，包括此次项目的各项建设活动的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划、分户评估报告、社会稳定风险评估报告、征收补偿费足额到位、专户存储、专款专用的证明文件等资料。在详细审查相关部门回复资料的过程中，两位律师发现相关部门存在多处违法违规。
紧接着两位律师指导当事人以A区人民政府为被申请人向A市人民政府提起了行政复议程序。面对A区人民政府多处违法事实，A市人民政府竟然作出维持的行政复议决定书。
“此路不通”，两位律师立刻调整维权方案，提起行政诉讼程序，将A区人民政府告上法庭。在庭审过程中，两位律师从行政程序方面入手，紧抓A区人民政府在征收过程中没有按照相关规定对当事人送达分户评估报告，侵害了当事人的合法权利。虽然，A区人民政府在法庭上试图通过其它证据证明其送达了，但是，两位律师认为其提供的证据不足以证明送达了分户评估报告的法律事实。庭审后，A区人民政府主动找到刘先生希望通过和解的方式解决问题，承诺将刘先生的补偿款从每平米5000元提到每平米9700元。2015年3月中旬，在两位律师的陪同下，刘先生签署了补偿协议，此次维权大获成功!
【法律法规】
《国有土地上房屋征收评估办法》明确规定：
第十六条 评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的房地产价格评估机构应当修正。
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