这八种违章建筑被认定为情形,可以主张赔偿

第一篇：这八种违章建筑被认定为情形,可以主张赔偿

这八种违章建筑被认定为情形，可以主张赔偿

作者:吴少博律师

标题中所讲的违章建筑是指涉嫌违章的建筑，并不是最后司法裁判确定的违章建筑。这种“违章建筑”，可以拿起法律的武器提起复议和诉讼。从实践的维权情况来看，复议和诉讼往往都会使最终的认定产生很大的变动。我所根据十年的办案经验将“涉嫌违章的情形”总结为八种情形，您如果是因为这八种情形涉嫌违章建筑，一定要理清思路，认真对待，梳理一下自己到底属不属于违章建筑？ 第一，房屋属2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、扩建的房屋有完整的土地使用权。首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，或者相应的职能职权部门为您确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建。

原因在于我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的。2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，所有情形都依据《城乡规划法》，这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。实践中提醒各位，如果您的建筑属于2008年之前的，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，是否是违章建筑。根据上述情况，违章建筑是不可以随意认定的。

第二，招商引资，经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建。早期很多地方都进行了招商引资，但是招商引资要分不同的部门机关。比如有的村委会招商引资，但是村委会不具备招商引资审批权，村委会的审批权只局限于宅基地。乡镇招商引资的权利范围是农村集体土地，市县区则是城市国有土地。他们当时进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，这种情况在司法实践中，特别在江苏、浙江一带已经有相关的司法判例，不应该随便确认是违章建筑。原因在于地方建筑合法性的审批权就在区政府下面的规划国土部门，招商引资的行为是区政府做出的明文规定或红头文件，对认定建筑合法性有法定职权。既然通过招商引资的行为同意兴建，就不能随便认定为违章建筑。

第三，1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋的情况也不能认定为违章建筑。

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。如果是本村集体土地组织成员在农村土地上建设房屋，则有申请宅基地、获得宅基地的权利，房屋是在1986年之前建造的，但是对建房的行为首次进行规定是在1986年实施的《土地管理法》中，所以这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

第四，土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照。

这个概念如何确定？某个地方的规划是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用总体规划，这就不能随便认定为违章建筑。主要是在调整农村集体土地的时候，根据的是《土地管理法》七十三条、七十六条、七十七条。符合土地规划如何处理？不符合土地规划如何处理？符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

第五，按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过补办手续来解决。

按照我国 《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。这种情况在实践当中比比皆是。

第六，从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑。

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括一些老旧改的小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。因为政府当时是令人信赖的政府，所以买断土地使用权以及地上建筑，即便没有相关的土地证照和房产证照，也不能随便认定为违章建筑。

第七，有些地方有房产证或者土地证，即有一定的手续，只是证照不完备，这也不能认定为违章建筑。

取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，这也不宜认定为违章建筑。这里和前面第一条是有所区别的。第一条是在2008年之前建造并且有完整的相关手续，这里讲的是有一定的房产和土地手续。在早期（指1997年1998年左右），有些地方对这些土地、房产在进行规划和土地利用的时候，可能只办了一个手续就没有再办别的手续了，这种取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，是可以补办延续的。

第八，于农业生产的农村土地承包地，或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。

农村土地承包地是指本村集体土地建设成员，具有完备的土地承包经营权，或者经过完备的流转手续获得土地生产经营权后，承包集体土地用于农业生产经营，或者进行荒山荒地复垦，然后又用于基本农田建设用地或建设用房的情况，也不能随便认定为违章建筑。

如果在现实生活中遇到上述八种情况，请一定不要放弃诉讼权。你将会在诉讼中发现，法律适用、客观事实认定、历史渊源、政府的信赖利益以及政府一定的违法行为等因素，都可能对确定违法建筑产生法律上重新认定的结果，甚至一些具体行为会对行政机关的认定产生一定的动摇。

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第二篇：房屋遇拆迁被认定为违章建筑该怎么办

导读：我们常常遇到这样的情况，当房屋被列入拆迁范围，被拆迁人的房屋就会因或者没有房产证、或者没有建房审批手续、或者没有建设工程规划许可证等原因，被行政机关认定为违法建设，这就是所谓的“无拆迁，不违建”的情形。当被拆迁人看到自己的房屋被认定为违法建设时，心里都是恐慌的。因为大家都知道，按照法律规定，拆除违法建筑是不能给予补偿的。此时，征收方会适时抛出橄榄枝：只要你尽快签署补偿协议，我们会给你一些补偿，否则，就给你强制拆除，到时候你一分钱也拿不到……

很多被拆迁人，在这种萝卜和大棒并举的手段下，忍痛将房屋交付拆除，获得的补偿可以说是惨不忍睹。难道说，房屋没有审批手续，被征收人就没有任何的权利吗？答案是否定的，即使涉案房屋确系违法建筑，违建的建造者依然享有下列6大权利：

一、申请补办手续的请求权

并不是所有的违法建设都必须要采取强制拆除的手段。违法建设一般分为“程序违建”和“实质违建”，对于程序违建的房屋，建造者完全可以通过申请补办有关手续并补缴相应税费、罚款后，将自己的房屋登记为合法建筑，并且在拆迁时按照合法房屋获得补偿安置。因此，建造者应该享有对于手续不齐全房屋的补办手续的申请权，行政机关通过审查，对于符合条件的，可以补办房屋建设所需的手续。

二、对限拆决定的救济权利 行政机关对违法建筑建造者作出拆除的行政处罚时，违法建设人享有陈述权、申辩权、要求听证权、提起行政复议权、提起行政诉讼权、要求赔偿权等相应的救济性权利。具体的法律规定是《行政处罚法》第六条、第三十二条、第四十二条。也就是说，房屋被认定违建了，并不意味着房子保不住了，更不意味着不能获得合理的补偿了。通过正当的行使权利，你的房屋就有获得柳暗花明的机会。

三、强制拆除时应保护建造者的人身财产权利

即使房屋属于违建，也不是说拆就拆，想怎么拆就怎么拆的。在强制执行过程中，执法者要对于房屋内的财产和居住者的生命权及人身权保持最基本的尊重。不能说要进行强制拆除了，就可以无视居住人的财产和人身安全，不做现场清理，不通知房屋权利人将财产搬离或者按程序取出并提存，就径行将房屋拆除，任由居住人的财产被毁损。如果执法人员实施了上述行为，就意味着他的强拆行为违法，对于给居住人造成的损失，就负有国家赔偿的义务。

四、建造者享有被拆除的建筑材料的处置权

如果房屋由建造者自行拆除，拆下来的建筑材料当然可以自行处置。而对于强制拆除下来的建筑材料，也应当允许建造者取走。因为行政处罚要求拆除的是建筑物本身，而建筑材料的所有权仍然归建造者合法所有，并没有发生转移，除非行政机关作出的是没收的处罚决定，或者建造者明确表示抛弃违法建设的建筑材料。

五、建造者享有不被停水、停电、停气的权利

在违法建设的拆除中，各地经常发生以停水、停电、停气等方式逼走住户的情形，这种做法侵害了住户的生存权，也违反了《行政强制法》第43条之规定：行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。严禁“五断”是文明执法的要求，也符合公权力行使不能以过度伤害公民权利来实现行政目的的要求。

六、住房困难的违建建造者有获得救济权

由于我国违法建设产生的原因很多，除了恶意违建追求高额补偿或者具有多次违建的恶劣情形外，很多建造者确实存在经济条件差，居住生活困难的客观情况，譬如早年间电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》中围着树盖房的张大民一家。对于该部分人群，行政机关不能简单的“一刀切”，一拆了之，而是应该从保证公民居住权的角度出发，为其提供居住的处所。

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