8种常见业主物管费诉讼案抗辩理由的分析

第一篇：8种常见业主物管费诉讼案抗辩理由的分析

8种常见业主物管费诉讼案抗辩理由的分析

原载于《现代物业》上旬刊2009年第12期/总136期

笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决，再就此类案件的抗辩理由进行法理分析，为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考。

一、以没有在前期物业服务合同上签名为由

前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。

前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。

二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由

国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。” 据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的„强制性规定‟，是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。

三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由

实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。

对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力，《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定：业主委员会以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向业主委员会委员追偿。按照上海市高级法院的指导意见，业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”，即产生有权代理的法律后果。

在司法审判实践中，法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此，业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持。

四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由

根据民事合同的相对性原则，开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。而业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主发生法律效力，物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人，法律上不具有承担责任的一体性。因此，开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力。业主不得以此为由不交物业服务费。

《广东省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。因此，业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得不到法院的支持。

五、以不同意物业服务收费标准为由

业主在前期物业服务期限届满后，物业服务公司要求仍然按照前期物业服务的约定标准交纳物业服务费。业主以前期物业服务收费过高为由拒绝交纳物业服务费。

以广州市为例，广州市物价局印发了《关于明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》[穗价（2007）75号]，该文件明确规定：“从2005年1月1日起物业管理企业不得以原价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》作为收费依据。”即从2005年1月1日起，取消物价部门以批复形式核准物业服务收费的形式。2004年，广州市物价局发布了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价（2004）199号文]，该文件明确规定了三个服务等级的服务内容。之后，广州市每年都会制定《住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。前期物业服务期限届满后，业主委员会可以在政府指导价基准价和浮动幅度范围内与物业服务企业协商定价。

因此，前期物业服务期限届满后，如果业主对物业服务收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业服务企业协商定价的方式重新确定物业服务收费标准。如果原物业服务企业与业主委员会无法就物业服务收费标准达成一致意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务企业，与新聘请的物业服务企业协商确定物业收费标准。因此，业主仅以不同意原物业服务收费标准为抗辩理由拒不交纳物业服务费将不会获得法院支持。

六、以家中财物被盗、车辆被盗为由

国务院《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”如果物业服务企业在提供物业服务时，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和过失，尽到了必要的管理、保障义务，物业服务企业就不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致业主财物损失的赔偿责任。

但是，如果小区内有众多业主都出现家中被盗的情形，并提供了报警记录等相关证据加以证明，法院可能会根据物业服务公司提供物业服务的实际情况进行审查。如果认定物业服务企业违反了物业服务合同约定的小区定期巡查、保安值勤保持记录、出入口身份证登记等合同约定，可以认定物业服务企业提供的物业服务质量存在瑕疵。法院可以判令业主减少物业服务费中保安服务部分的费用及酌情判决业主不交或少交部分滞纳金。

七、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由

小区业主在楼顶搭建违章建筑，将楼道部分封闭，或在阳台搭建鸽子笼等行为严重侵害了其他业主的利益。利益受到侵害的业主往往会要求物业服务企业进行制止甚至直接拆除违章建筑，但物业服务企业发出告知函后，违章搭建者置之不理。受侵害的业主可能以物业服务企业未能阻止违章搭建行为为由拒交物业服务费。

国务院《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此，物业服务企业在发现违章搭建行为后，应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。但如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑，因物业服务企业不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利。因此，如果物业服务企业证明已经就业主的投诉进行了制止和报告，业主以物业服务企业未能阻止违章搭建为抗辩理由将得不到法院的支持。

八、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由

业主将房屋出租给第三人时，往往会约定物业服务费由承租人承担。发生物业服务费纠纷时，业主经常以应由实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由拒交物业服务费。

《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力，因此，业主应负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。业主与承租人的房屋租赁合同效力仅及于签约的当事人双方。对于租赁合同之外的第三人物业服务企业没有约束力。业主在向物业服务企业交纳物业服务费后，可以依照房屋租赁合同的约定，向实际使用人追偿。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由将得不到法院的支持。

从以上八种业主的常见抗辩理由的分析来看，业主的抗辩理由被法院采纳的几率并不高，这与物业服务的社会性、群体性的特点有关。物业服务的对象往往是小区成百上千户业主，如果判决某个个别业主不交物业服务费，极有可能牵一发而动全身，带动其他业主也不交物业服务费。物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时，还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中，很大程度上起着公共政策选择的作用。笔者通过对上述常见的业主抗辩理由进行归纳总结，结合法院在审判实践中的判决情况，希望能为物业服务费诉讼案件的当事人提供一些有益的启发或思考

第二篇：业主拖欠物业费抗辩理由的认定

业主拖欠物业费抗辩理由的认定

近年来，随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展、壮大起来，一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化，另一方面由此引发了不少纠纷。法院每年受理的物业纠纷案件也逐年上升，案件类型有物业公司起诉业主欠费的，有业主委员会起诉物业公司侵权的，也有开发商与物业公司就前期物业合同产生争议的。本文通过对作者近期审理物业案件中欠费业主抗辩理由的梳理，提出自己的看法和意见。

第一，以房屋质量问题或小区公共设施质量问题拒缴物业费的。在很多制式前期物业合同中，都约定了物业服务企业有房屋维修的义务和小区公共设施的维护义务。业主往往以此条款主张物业公司违约或服务不到位，拒缴物业费。对此，笔者认为，房屋买卖和物业服务是两个法律关系，房屋或小区公共设施质量问题的责任主体在小区的开发商，对于业主的保修物业公司有通知和协助维修的义务。物业公司履行了通知和协助义务后，业主不能以此为由拒缴物业费。

第二，以业主的财物出现被盗等侵权损害为由拒缴物业费的。侵权损害的责任主体最终是侵权人，但物业服务合同中一般都约定了物业公司有维护小区秩序、安全的义务，业主财物遭到侵害时，在侵权主体不明的情况下，业主往往迁怒于物业公司。对此，首先业主不能以抗辩的形式减免物业费，而应当反诉或者另案诉讼要求相应的赔偿。其次，在物业公司的责任认定上，应综合考虑损害的实际情况和物业公司在履行维护小区公共秩序、安全义务中实际工作措施予以判断，不能简单地认定物业公司全额赔偿或者不赔。

第三，以小区公共用房或者公用设施被占拒缴物业费。首先，要明确业主主张的房屋或者设施是否是小区共有，笔者在审理案件中就遇到过业主主张的公共用房产权其实是开发商所有；其次要确认侵占主体是物业公司还是其他单位或个人；再次，侵占小区公共用房或者公用设施损害的全体业主的权益，该项权益是共同的、不可分割的，因此业主可以对侵占主体提起侵权之诉，不能作为业主拒缴或减免物业费的抗辩。

第四，以物业公司的服务不到位拒缴物业费或者要求减少物业费的。该类抗辩理由是最难以把握，在事实上也是最难以认定的。最高人民法院在物业纠纷案件的司法解释中也只是规定了业主拒缴物业费需有正当理由，但何为正当理由，没有具体规定。笔者认为，所谓“服务不到位”不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题，应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态。

第三篇：业主拖欠工程款常见理由及其法律对策

业主拖欠工程款常见理由及其法律对策

作为施工企业，最头疼的莫过于面对业主以种种理由拖欠工程款的情况！通过二次法律事务例会及各经营单位提交的债权债务明细报表，我室发现，各经营单位都不同程度的存在业主拖欠工程款的现象，给我公司各生产经营活动的开展造成了许多不利影响！

我室全体成员通过对各经营单位反馈的信息进行讨论研究，对各经营单位提交的债权债务情况明细报表进行认真剖析，现结合我公司实际情况，总结出以下八种业主拖欠工程款常见理由，并针对其提出相应的法律对策，以供各经营单位参考。

一、工程未经验收。我们承接施工的工程，竣工后未得到验收，这是否构成业主拒付我方工程款的合法理由呢？

依据我国《合同法》第二百七十九条，工程竣工后，业主应当及时验收，验收合格后，业主应支付价款并接受工程；工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

由此可见，对工程及时进行验收，是业主的法定义务，如果建设方违反此规定，擅自使用未经验收的工程，就应当承当相应的不利后果，无权以工程未经验收为由拒付工程款。

因此，如果业主只提出没有经过验收，而没有证据说明工程不符合约定，则无权拒付工程款。但是，如果合同中明确将验收作为付款的前提条件时，则应从约定；当然，这时还要考虑没有进行验收的责任，如果责任在业主，则业主也不能因此拒付工程款，因为按照合同法的规定，业主（建设方）应当及时组织验收，而承包方只能是配合进行验收，没有主动权。

二、承包方没有提供竣工资料。工程顺利竣工后，如果我方不向业主提供完整的竣工资料，业主是否有权以此拒付我方工程款呢？

依据我国合同法的相关规定，合同履行义务有主、从之分。因此，承包方提供竣工资料，只是其从义务之一，即使承包人违反此项义务，业主（建设方）也不能因此拒绝履行支付工程款这一主义务，而只能要求承包方承担相应的违约责任。

三、结算的签字人没有相应权限。在我方与业主工程款纠纷的案件中，曾发现双方虽然达成结算，但业主在结算上只有签名而无盖章的情况，而诉讼过程中，业主往往都会提出签名人没有权限，以此否认双方的结算效力。

针对此种情形，依据我国《民法通则》的规定，企业法人应对其工作人员的经营行为负责，作为建设方（业主）应当积极地与承包方进行结算以确定工程款，而且目前在结算中往往是承包方居于被动；所以原则上结算协议上有建设方工作人员的签名，就应当确认其效力；至于该工作人员是否确实有权限，属于建设方（业主）单位内部问题，不能对抗不知情的承包方。

当然，如果建设方（业主）能提供充分证据证明承包方应当知道结算签字人没有相应权限，则此结算协议就不能拘束建设方。

四、迟延完工。在工程施工过程中，由于不可抗力等原因，迟延完工的现象是时有发生的。但是，依法业主不能以此为由拒付我方工程款。

如果迟延完工是建设方（业主）的原因，则承包方不必承担任何责任，建设方也就无权拒付工程款；如果因承包方原因造成迟延完工，则属于违约行为，承包方要承担相应的违约责任。

因此，建设方（业主）也只能要求承包方承担相应的违约责任，在承包方迟-1-

延完工的违约责任没有明确之前，业主不能因此拒付工程款，此时业主只能就此提出反诉或者另案起诉，而不能将此作为承包方索要工程款时的抗辩理由。

五、承包人没有完工。与工程款相对应的承包方的主义务，就是按合同约定完成工程，如果承包方没有完成工程，则无权要求建设方（业主）按约定支付工程款。而只能就其已施工完成的部分，依据公平原则要求建设方（业主）支付相应价款，而对已施工部分，应由承包方负举证责任。

如果是建设方（业主）的原因导致承包方没有完成工程，这时因工程未完，承包方同样不能按约定要求工程款，但可就此要求建设方（业主）承担违约责任；如果是因承包方的原因导致工程未完成，建设方（业主）也可以要求承包方承担违约责任。

六、工程质量存在问题。这是最常见的建设方（业主）拒付工程款的理由之

一。如果确属承包方原因导致工程有质量问题，则承包方应承担《合同法》第二百八十一条规定的违约责任。

但这时，建设方（业主）仍然不能以此为由拒付我方工程款，原因有如下几个方面：

首先，我国《合同法》第二百八十一条明确规定，承包方原因导致工程质量不符合约定，建设方（业主）只能有权要求承包方合理期限内修复；

其次，根据我国最高人民法院相关司法解释第十一条规定，只有当承包方拒绝修复或者修复后仍不合格之时，建设方（业主）才可以请求减少支付工程款；

第三，司法解释中规定不支持工程款请求的，只能是在修复后仍验收不合格的工程。由此可见，对于建设工程因承包方原因出现质量问题时，建设方（业主）必须首先要求修复，只有当承包方修复后仍不合格或者拒绝修复时，建设方（业主）才能要求减少工程款或者不支付工程款；

第四，根据我国《合同法》第六十六、六十七、六十八条规定的履行抗辩，在一方履行不符合约定时，他方只能拒绝相应的履行请求，而在承包方因质量问题而承担的违约责任没有确定前，不可能确定与之相对应的工程款数额。

所以，在承包方起诉要求建设方（业主）支付工程款的案件中，如果建设方（业主）只是单纯的提出质量抗辩，而既不反诉要求承包人修复或者减少工程价款、赔偿损失，也提供不出证据证实工程经修复后仍不合格，则这种抗辩无须予以考虑，可让其另案解决。

应当说明的是，根据我国《合同法》第二百七十七条的规定，建设方（业主）有权对工程随时进行检查。因此，在整个施工过程中，如果建设方（业主）发现工程质量有问题，应当及时行使权利，要求承包方修复，而不应当不理不问，直等到承包方索要工程款时才提出质量问题。

而且根据《合同法》第二百七十九条规定，在工程竣工后，建设方（业主）应当及时组织验收。由此可见，法律已经赋予建设方（业主）在整个施工过程中对质量进行全面监控的权利；而同时建设方（业主）也有义务对工程质量进行监管。

如果工程是在没有验收的情况下就交付使用，之后建设方（业主）又在工程款诉讼中提出质量抗辩。则应当认定：建设方（业主）未经验收即使用工程，应视为工程质量验收合格。其再提出质量问题，应当按保修另案处理，而不能以此为由拒付工程款。

七、时效抗辩。依据我国《民法通则》的规定，时效应当是从“知道或者应当知道权利受侵害时”起算，具体到工程款的支付，就应当从承包方“知道或者

应当知道索要工程款的权利受侵害时”起算。

一般而言，对付款时间有约定的，按约定时间起算；如果没有约定或者约定不明，则应依据《合同法》第六十一、二百六十三、二百八十七条确定，即应当以工程交付时为建设方付款期限，从此时起算时效，要注意不应适用《合同法》第六十二条第（四）项（即债权人可以随时要求）的规定。

现在，最高院相关司法解释第18条已经规定了应付工程款的时间，来确定利息起算时间。因此，这也可以作为时效起算的依据。

八、约定固定价结算。有些建筑工程合同，双方约定固定价结算，但实践中增项工程的情形是很多的，因此施工方在工程竣工后，都会提出索要增项工程款，建设方（业主）也会以“合同为约定固定价结算”为由拒付工程款。

对于这种情况，如果合同约定是固定价结算，则如果有增项，必须有建设方（业主）认可，或者建设方在结算时确认增项工程款数额，才可以相应的增加工程款，否则就必须按合同约定价款确定工程款数额。

但是，如果有证据证明确实存在合同以外的增项，但没有证据能证明是建设方（业主）要求施工的，如何确定增项部分的工程款？

司法实践中，只要约定以固定价结算工程款，则工程量以及价款的变更必须经建设方（业主）的认可，否则施工方无权要求增项部分的工程款。因为固定工程价款就等于同时确定了工程的范围，在没有建设方认可的情况下，施工方单方自行增项属于违约行为，无权要求建设方对此承担责任。

还有一个特殊问题，就是固定价合同工程没有完工如何确定已完工程价款？ 碰到这种情况，我们可以采取“按比例鉴定”的方法，即让鉴定机构算出在同一取费标准下已完工程部分的价款和整个合同工程价款，将两者比例乘以固定价，以确定这种情况下已完工程的价款，这样既比较公平，也可以防止当事人恶意违约获取利益。