第一篇：借名买学区房,两家庭陷产权归属旋涡
文／秦风 为了解决幼子未来的教育难题，李林夫妇借用姐夫的名字买下一套学区房。姐夫提出的条件是让自己的儿子先入学，等到李林的儿子到了入学年龄，再办理房屋过户手续。没想到，姐姐、姐夫中途离婚，这套借名购置的学区房险些成为他们夫妻的共同财产进行分割。借名买房埋下隐患 2007年4月，李林一家在浙江省杭州市乔迁新居，这套新房是以其妻子王兰的公积金贷款购得。面对火爆的房地产市场，李林打算投资再次置业。他跑遍了当地各大楼盘，最终看上了杭州市江干区的一处学区房。该楼盘紧邻杭州城区的一所著名小学，坐拥优质教育资源。在此置业，能提前解决儿子李平的教育问题。李林是现役军官，暂时没有身份证。夫妻二人决定先由王兰申请商业贷款，按揭一套三居室，并将产权登记在王兰及儿子李平名下。恰在此时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。这个消息让李林夫妇有点儿猝不及防。在新政下，他们的首付款“缩水”了10万元。王兰的姐姐王芳、姐夫赵刚居住在离杭州不远的郊县。他们听说李林夫妇准备买学区房的消息后，对李林说，他们的儿子小明已经两周岁了，打算将来送他到杭州接受良好的教育，遂建议王兰夫妇暂时把产权证登记在赵刚名下，可以用赵刚的名义申请公积金贷款，能解决李林夫妇首付款短缺的困难。待李平到了上小学的年龄，赵刚再去变更权属登记。这样，两家人都受益。李林夫妇一听，欣然接受。2007年5月12日，李林、王兰及其儿子李平为甲方，赵刚、王芳为乙方，双方订立协议。双方明确，房屋首付款由甲方支付，后续付款也由甲方出资。产权证做成乙方姓名的权属证书，以便乙方的儿子小明入学之需。但该房产的所有权归甲方，与乙方无关。今后，李平入学就读时或甲方有其他需要，乙方应及时将房产转归甲方名下登记办证。协议签订当天，李林夫妇以赵刚夫妇的名义与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。房屋总价款91万余元，李林支付了首付款29万元，余款以赵刚的名义申请了为期20年的公积金贷款。每月等额还本付息，由赵刚的公积金账户支出，但李林每月都将当期的还款额如数汇人赵刚的公积金账户。在办理房屋产权登记前，王芳还出具了一份书面承诺书给王兰，上边记载着用赵刚公积金贷款实属赵刚自愿，王兰无须对其进行任何补偿。离婚触发产权诉讼 世事难料。2013年，赵刚夫妇的婚姻亮起了“红灯”，两人协议离婚。双方签订的《离婚协议》第5条规定，杭州市江干区的房屋是女方的妹妹王兰用赵刚的名字购买，赵刚应协助办理产权过户事项，所需费用由妹妹王兰承担。当年12月，赵刚与王芳办理了离婚登记，儿子小明的监护权归赵刚。2014年3月，李林夫妇以赵刚的名义一次性提前还清了公积金贷款余额。紧接着，李林夫妇要求赵刚协助办理产权过户时，赵刚却提出自己在离婚财产分割中吃了亏，除非重新分割原家庭财产，否则不予办理过户。2014年7月23日，李林夫妇多次催促赵刚协助进行产权过户无果后，以王兰、李平为原告，列李林为第三人，向浙江省杭州市江干区人民法院起诉，要求赵刚、王芳两人协助办理房屋产权过户手续。针对原告王兰、李平的起诉，王芳的书面答辩意见中陈述的事实与原告完全一致，并同意原告的请求。而赵刚的书面答辩意见则提出，王芳与王兰系亲姐妹关系，其言辞不能作为认定事实的依据。涉案房屋是以赵刚购房公积金按揭贷款的方式购得，而所用的公积金账户完全是赵刚个人的住房公积金账户，因此他是涉案房屋的产权人之一。2014年9月15日，杭州市江干区人民法院作出缺席判决，确认涉案房屋归原告王兰、李平所有，被告赵刚、王芳协助办理房屋产权变更登记手续。一审判决后，赵刚不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。赵刚认为，自己与曾经的妹夫一家在2007年的协议中约定，该房产证做成赵刚与王芳的权属证书，以便儿子小明读书之需。为了取得名义产权人的资格，实现儿子读书的目的，其按照李林夫妇的要求将公积金贷款资格让渡给对方。李林夫妇已实际取得了因公积金贷款而少支付数万元贷款的利益，自己却因已使用公积金贷款而失去通过该渠道购房的资格。同时，儿子小明现年已7周岁，正准备入学。产权过户后，孩子将无法到该房屋所属学区上学。李林夫妇单方面推翻协议的行为侵害了未成年儿童的合法权益。赵刚要求二审法院驳回王兰等人的诉讼请求。王兰对此辩称，涉案协议是基于赵刚是其姐夫而签订的。现赵刚与姐姐王芳已经离婚，该事实可以成为其要求产权过户的原因。赵刚之子小明事实上已经在居住地就近入学，赵刚实际放弃了登记房产可能带来的政策利益。公积金贷款也是赵刚的自愿行为，不存在补偿问题。浙江省杭州市中级人民法院经审理后认为，根据在案协议等有效证据，结合购房款支付情况，可以认定赵刚、王芳仅为涉案房屋的名义所有人。而实际所有人为王兰等人，其作为房屋产权人，可以依法行使物权，包括将房屋登记在自己名下的权利。考虑到赵刚、王芳已经离婚的客观事实，王兰、李平要求办理过户的理由正当，应予支持。2015年3月23日，杭州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。提示 借名买房下的政策利益不能成为合同义务 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。现实生活中，借名买房的缘起有多种，通过房屋登记行为获得本不应享有的政策利益是其一。但借名后可能带来的政策利益由于缺乏合法性，因而不能成为合同的附随义务，得不到法律的支持。本案中，赵刚所称的“因乙方（赵刚、王芳）子女读书需要”的内容，仅是签订协议的目的之一，不能成为约束协议相对方即李林夫妇的一种合同义务，且该约定有违我国义务教育的政策。因此，赵刚以此抗辩协助办理产权变更的义务没有得到法院的支持。此外，借名买房的风险也难以预料，可能发生如下情况：如登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；如登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；如银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。因此，投资置业者莫因贪图小利吃大亏，谨慎签订房屋买卖合同。
第二篇：借名购买两限房协议被判无效 购房款应返还
标题:借名购买两限房协议被判无效购房款应返还 靳双权律师点评两限房借名纠纷之财产返还
房产律师靳双权谈拆迁后获得两限房购房指标的专属性 两限房购买对象具有专属性，借名购买违反国家政策
北京房地产专业律师靳双权（***），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
王凌诉称：2009年5月，王凌1号的房屋被拆迁，王凌因拆迁获得购买X室房屋的两限房资格。王凌将两限房指标交由其女儿去购买。谁知石夏天的朋友暗中与王凌的女儿达成口头协议，使得石夏天无偿使用王凌的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得王凌允许。石夏天明知此房为两限房、其不符合购买条件，仍享有的限价商品房并一直占有、使用，其甚至暗中通过非法手段将房产证领取到自己手中。王凌多次与石夏天协商，未果。请求：
1、确认王凌和石夏天之间关于X室房屋的口头转让协议无效；
2、合判令石夏天立即将X室的房屋腾退给王凌；
3、判令石夏天给付王凌房屋占用费十万元。
二、被告辩称
石夏天辩称：不同意王凌的诉讼请求。
一、2013年王凌诉石夏天物权保护纠纷案件中，王凌已经当庭承认该购房指标系其自愿转让，双方的买卖协议是双方意思自治的结果。
二、王凌、石夏天双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了X区法院生效判决的确认，王凌的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王凌在之前诉讼中的陈述相违背。
三、王凌与石夏天双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。石夏天支付了全部购房款、税费，办理了装修和入住，石夏天完全是依法依约入住涉案房屋，王凌仅作为名义上产权登记人不仅无权要求石夏天腾房，更无权要求石夏天支付房屋占用费。
三、审理查明
2009年8月28日，王凌与X房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王凌购买X室房屋。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在石夏天处。关于购房款的支付情况系石夏天的爱人直接向X房地产开发有限公司刷卡支付。
王凌、石夏天双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王凌主张系无偿将购房指标及房屋转让给石夏天，石夏天主张双方系房屋买卖关系，石夏天向王凌支付了1万元转让费。
另查，X室的房权证所载明的所有权人为王凌，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契税专用税收缴款书。
四、法院判决
1、王凌与石夏天之间的口头协议无效；
2、石夏天向王凌返还X室房屋；
3、驳回王凌的其他诉讼请求。
五、房产律师点评
房产专业律师靳双权点评：
当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。
本案争议的焦点系王凌与石夏天双方达成的口头协议的内容及性质。对此双方均未提供充分证据证明各自主张。
首先，购房款的支付方式系石夏天的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为石夏天；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，应认定双方系借名买房关系，双方达成的口头协议内容即石夏天借用王凌名义购买房屋。
限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，石夏天应返还王凌房屋。关于返还时间，因双方还存在出资问题尚未解决，故应由法院酌情确定。关于王凌要求石夏天支付房屋使用费，无事实及法律依据，故无法得到支持。提示：限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定，建议借名购房人慎重选择。
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