买学区房怕被坑史上最强操作攻略!附沪籍与非沪籍政策

第一篇：买学区房怕被坑史上最强操作攻略!附沪籍与非沪籍政策

买学区房怕被坑史上最强操作攻略!附沪籍与非沪籍政策

阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！9月份很快就要到了,又是新的一年开学季,为孩子购置一套学区房,让教育一步到位,这是很多家长的想法.不过,市面上的真假学...9月份很快就要到了，又是新的一年开学季，为孩子购置一套学区房，让教育一步到位，这是很多家长的想法。不过，市面上的真假学区房搞得家长们头晕眼花，难以分辨。政策又在频繁变动，我们到底应该如何购置学区房？ 今天，小编综合了上海户口和非上海户口买房的条件及贷款额度，还有关于学区房的政策与操作问题，列出这篇史上最专业攻略，供各位家长参考。在攻略开始前，我们先来看看售楼处经典的八大坑爹谎言，家长们先来瞧瞧自己有没有中招？

1、私立学校再好也不属于学区想上得花大价钱 坑爹指数：★★★★★★

某些项目将私立学校打上学区房的名号，进行捞金。当我们瞎吗？私立学校有什么学区房，只要有钱有牛蛙，谁都有机会！

2、当初开发商承诺的学区为何现在上不了？坑爹指数：★★★★★★

由于每年各个学校片区适龄入学儿童人数出现变化，学区房也是会出现相应的变化，因为各地主管教育部门会根据实际情况调整学区划分。

所以说是不是学区房，是政府说了算的。有些家长就是为了学区房才买的房，到后面，上不了学，开发商一句“以政府的为准”，这不是坑人吗？

3、买了这套房高中也能对口 坑爹指数：★★★★★☆

这其实是没有搞明白学区的概念。高中没有学区之说。初中和小学阶段，如果房子在学区内，学生可以免试上学。但是高中都是通过中考成绩录取的，决定你能否上这所高中学校的不是房子，而是中考成绩。

4、我们这套只要买下了永远都是学区房坑爹指数：★★★★☆

由于学区房的物业价值非常高，所以关于学区房的划分非常复杂，也存在利益纠缠。这就造成了有些学区房在一段时间内属于学区房，但过了某个阶段经过调整后就不属于了，所以消费者千万要当心。可以通过多种网络渠道搜集学区房的划片情况，还可以咨询在这已经买过房的家长，相信他们的经验更多。另外，最好去学校实地考察一下，那里面有一些蛛丝马迹，比如招生简章，上面可能会有片区划分情况。此外，对于一些争议楼盘尽量不买，因为很多时候，学区房划分复杂，A说是学区房，B说不属于，而且价格越便宜越有陷阱。

5、商业地产也能对应学区 坑爹指数：★★★★☆

家长买房时销售人员告诉他，公寓楼和小区一样都是学区房，家长购买后才知道商业地产不算学区。

这种情况在公寓楼楼盘销售时经常能够看到。如果想识别商业住宅还是普通住宅，最直接的办法是看房产证上的用途说明和使用年限，一般70年产权的都是普通住宅，40年或者50年产权的属于商业住宅。

6、说是学区房其实对口的是菜小

坑爹指数：★★★☆

这种情况多发生于一些刚入行的销售人员身上，他们本身也不知道学区房和名校的概念，认为只要有对口就是学区房。殊不知九年制义务教育人人都是有学可上，只不过您买的这套可能对口的是菜场小学。

7、买的房子离名校近，为何不是这边的学区房？坑爹指数：★★☆

国家教育部明确规定学区划分采用就近原则，很多市民从自己的角度来看，地域范围内的学区划分，发现没有体现完全就近的原则！比如有些楼盘只离学校仅400米的距离，家门口的学校，多好啊！但是不好意思，就是不能上。因为该学校没有划分到这一区域。

8、“双名校”“双学区”招牌辨真假 坑爹指数：★★

楼盘周边名校环立，售楼部小姐一直在强调，我们是双学区房，小学初中一步搞定，真的假的？初中和小学每年对应学区房都是在变的，今年的双学区明年可能就变成了单学区，还是要先了解清楚。看完以上这几条“坑爹谎言”，家长们一定深有感触，其实，售楼处之所以能够这样“公开行骗”，就是看准了部分家长对上海学区房的相关政策了解得还不够透彻，有些地方并没有完全弄明白。

为了防止被坑，各位家长赶紧跟着小编一起来看一下这篇史上最专业的学区房购置攻略吧。

学区房购置攻略户籍和非户籍操作政策都在这儿了

上海户籍操作攻略

官方政策：2015上海户籍在上海买房的条件

在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。上海市房管局曾对单身沪籍人士购房问题作出解释称，本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可以在本市限购1套住房。解析：

上海户籍人士的定义：①购房人本身的户籍在上海；②如果为已婚人士，配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍）。

其中问的最多的就是涉及到跟父母共有是否算入名下房产，跟父母共有超过两套后是否还可以以自己的小家庭为单位再买。主要分为以下几个特殊：

1、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下无房产，可再购买两套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；

2、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。（前提：跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；

3、（上海人，以家庭为单位）跟父母无房产，自己名下无房产，可再购买两套。

4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。注：2011年1月28日之后跟父母共有的房屋，就算自己单独拥有的房产。非上海户籍操作攻略

官方政策：2015非上海户籍在上海买房的条件在本市能提供自购房之日起算的前2年内，在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明，或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

非沪籍人士要在上海买房，需要同时满足以下三个条件：一是以家庭名义购房，所谓家庭指的是购房者已婚；二是该家庭在沪无房；三是能提供至买房合同签署日前在沪累计缴纳三年内至少两年的个税或社保的证明。

长期居住证满3年的话可以享受上海本地人的待遇，可以直接购房，无需提供税单。

从目前的情况来看，2015年上海还是实行限购政策，对于非上海户口的居民家庭如能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房，已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其售房。

关于补缴社保这点，根据本市住房限售政策规定，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”，补缴的不予认可。

2015非上海户籍在上海买房后的户籍问题

根据上海《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》实施细则规定：来沪创业、就业，并持有《上海市居住证》的境内人员，符合条件的都可以申办户籍。条件设定分为申办条件和激励条件。申办条件

（一）持有《上海市居住证》满7年；

（二）持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7年；

（三）持证期间依法在本市缴纳所得税；

（四）在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业及工种对应；

（五）无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。激励条件

（一）在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师（国家一级职业资格证书）且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受第五条第（一）、（二）项规定的持证及参保年限的限制;

（二）在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的，持证及参保年限可缩短至5年;

（三）最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上的，或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受第五条第（四）项规定的专业技术职务或职业资格等级的限制;

（四）按个人在本市直接投资（或投资份额）计算，最近连续三个纳税年度内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续3年聘用本市员工人数达到规定标准的，相关投资和创业人才可不受本办法第五条第（四）项专业技术职务或职业资格等级的限制。贷款政策符合条件的买房者均可申请公积金贷款和商贷 公积金贷款 根据上海公积金管理中心规定：

1、购买首套住房。个人最高贷款额度为50万元，家庭最高贷款额度为100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。

2、购买改善性第二套普通商品房。参照购买首套住房政策。

3、购买改善性第二套非普通商品房。个人最高贷款额度为40万元，家庭最高贷款额度为80万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元。关于二手房公积金抵押贷款年限调整：

低于5年（含）房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限不超过30年。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限为35年与房龄之差。超过20年（含）以上房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限不得超过15年。商业贷款

1、购买首套住房。个人首付三成，可贷款七成。

2、购买二套住房。根据各家银行规定不同，首付四成至七成不定。学区房政策作为敲门砖还是需要的！有学区房也入不了对口学校，这事是真的吗？

前不久有一项研究显示，根据上海市第六次人口普查的数据，对比上海133所“重点小学”的招生人数，在未来五年内将会有84.3%的孩子上不了“重点小学”。（点击“阅读原文”查看文章）

那学区房还有必要买吗？

为了靠谱地解释这件事，小编来说一组政策。

今年以来，上海学区房政策发生了较大调整：去年静安区提出“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”后，今年虹口、闸北、宝山、徐汇、长宁等区也纷纷根据自身的实际情况，效仿了静安的“学区房新政”。接下来，会有更多区县推进这一政策。

顺便说下，对这一政策的正确理解是：一个户口里，5年内只接收一个学生。所以，当你买房时，千万先查一下上家是什么时候入学的，不然很可能会欲哭无泪。以上是区县层面的政策，再说说学校层面的政策。每个学校，在符合区县政策精神的大框架下，都允许设置一些本校招生的土政策。有些公示，有些不公示，需要自己打听。

罗列几个大家感觉下——

普陀区江宁学校招生细则 1．适龄儿童户籍迁入截止时间2013年4月30日（满2年）；2．适龄儿童与《户口簿》中户主的关系为直系亲属（按户主是监护人、户主是外公外婆或爷爷奶奶排序）；3．适龄儿童的监护人（至少一方）户籍迁入截止时间2013年4月30日（满2年）；4．该户籍《房地产权证》产权人须为适龄儿童直系亲属（按户主是监护人、户主是外公外婆或爷爷奶奶排序）。

杨浦区打虎山路第一小学排序细则 适龄儿童与户主为三代内直系亲属关系，且适龄儿童及父母中至少一人为上述地段户籍地房屋产权所有人（以房产证为准）。满足此条件的，按以下顺序依次排序：报出生户口的适龄儿童、与父母同户口的适龄儿童、与父或母一方同户口的适龄儿童、不与父母同户口的适龄儿童。且同类情况均按入户年限长短（年限长的优先），依次排序。

奉贤区入学的排序细则

1、居住地产权人为本市户籍适龄儿童、少年父母或本人，并拥有全部产权；

2、居住地产权人为本市户籍适龄儿童、少年祖父母、外祖父母，并拥有全部产权；

3、居住地产权人为拥有部分产权的本市户籍适龄儿童、少年直系亲属或本人，户籍地址与居住地址一致；

4、居住地产权人为拥有部分产权的本市户籍适龄儿童、少年直系亲属或本人，户籍地址与居住地址不一致；

5、居住地为租赁房，户籍地址与居住地址一致；

6、居住地为租赁房，户籍地址与居住地址不一致。

7、具备相同条件安排顺序以房产证办理时间长短为依据。

正如小编最先提醒、以及后来很多媒体跟进报道的那样，全部押宝在学区房上面，确实不靠谱，有被排序出去的风险。不在优先序列不代表就不能入学，只是按照优先顺序解决第一批次后轮到第二批次，以此类推。但根据上海近年来入学高峰年年攀升，从理论上讲，如果没有在第一序列的话，会有点悬。

但是，凡事都有一个但是——有多少人户一致符合条件的孩子没有进入对口的学校最后被统筹了？或许有人会用今年传得沸沸扬扬的浦东某小学事件佐证，但最后事情是怎么解决的？

事实上，小编靠谱地说一句，人户一致但是排序在后面从而入不了学的情况，确实在个别区的个别热门小学存在，但真的都是极个别的。某个人口大区今年也仅是一所最热门公办有个别学生进不了对口。

所以，买学区房还是相对靠谱的！或者说，这是一块敲门砖。但是，当人口高峰连年高涨时，不排除极端情况越来越多。所以，只有当落户年限足够长、父母和孩子户口都在户口本和产证上的时候，你买的学区房才是比较保险的！排序细则每年都有可能调整，但是一般来说，落户年限和名字是硬道理！换句话说，如果想进热门公办小学，学区房是必买的！在这个基础上，越早买越好，一家三口名字越齐全越好。

也就是说，如果你在孩子读幼儿园时打算买小学的学区房，就不如报出生的优先；如果你目前是二套房，打算以长辈的名义买第三套房，就不如产证户口本都是父母名字的优先；更不要提什么把孩子的户口落到叔叔阿姨朋友家里去，这种挂靠关系根本就不算户口对口，户口对口只看直系，不看旁系！

所以建议各位家长要做的是：

1、如果要买，就尽早买，最好是报出生。

2、买了以后，把孩子+父母的名字统统放到学区房户口本上。有些学校还要看产证上有没有父母名字，有些则不需要，但保险起见建议房产证上至少有父母一方的名字。

3、越是热门公办小学的学区房，就越是要早买。

另外，有个别租客会采取某些不正当手段，把房东的房子办理成人户分离居住地入学，所以请把学区房出租的家长们要留个心眼。学区房选购最实用建议

一直有不少家长咨询小编，学区房买在哪里比较好。购房是件大事，不是“哪里的学校好就要买到哪里”决定的，所以小编只说几个大原则：

综合考虑，把上班路途远近、家人是否方便接送、周围生活设施配套是否齐全、周围有没有好的辅导班，统统考虑进去！你试试每天放学后把孩子送到很远的资优补习班去试试看？

如果在全市范围选择的话，小编比较推荐徐汇、杨浦、虹口、闵行这几个区，因为这几个区的热门民办小学比较多，相对概率会高一点，那些面向全市招生的民办小学都被长宁、普陀、静安、黄浦这些民办小学比较少的区家长瞄准着呢，此外这几个区的公办小学教育质量也都不错。

当然，第二条建议的前提是你准备“冲一冲优质民办+有优质公办保底”，如果你压根不打算让孩子报民办，那就放眼全市范围，找一所心仪的热门公办，考虑学区房吧。

为什么不提初中？学区房最大的意义就在于上小学，（其实还有幼儿园，但可能你看到这篇文章的时候娃儿已经在读幼儿园了，所以略过）。至于初中，学区房的意义不大。还有一点很重要，由于部分热门公办小学的对口范围每年都可能会有微调，所以建议你查一查看中的学区房此前5年是不是都在对口热门公办小学的地段范围内。当然，保不准你买入后地段划分会有变化，但至少概率小点对吧。文章转载自“大手牵小手”

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