婚前婚后买房如何算 上海房产新政案例解答

第一篇：婚前婚后买房如何算 上海房产新政案例解答

婚前婚后买房如何算 上海房产新政案例解答

本周，房报记者为收集读者咨询近期房产新政的热点问题，前往普陀、浦东等区房产交易中心采访，并咨询相关房产中介法务专家。以下为交易中心工作人员和法务专家的解答。

细则未实施新购不等于禁购

案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月 “升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标？

解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。

去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

未成年子女产证加名=父母买房

案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。

解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

房产证减名=转让份额重新交易

案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我与父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本？

解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税、个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。外地房产暂不计入家庭住房

案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？

解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

外地父母本市买房也受限

案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家3口的名字，请问要不要缴房产税？

解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭；如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等待细则出台。

两地婚姻家庭如何买房

案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？

解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

动迁房是否要征税

案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗？此外，售后工房需要缴纳房产税吗？

解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

居住证满三年，房产税怎么算

案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积的限制呢？在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还？

解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

婚前婚后买房如何算

案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再买一套90平方米两房。按照规定，还能再买房吗？如果能买，能申请贷款吗？如果可以，首付比例多少？贷款利率多少？要不要交房产税？

解答：21世纪不动产上海锐丰法务及交易中心的薛刚表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面积要缴房产税 离婚后买房怎么算

案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房？首付和利率分别是什么比例？

解答：薛刚表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主贷人是男方，女方离婚后再购房按首套购房标准执行；如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

子女买婚房能否算首套

案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买结婚住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房？子女独立购买的结婚住房面积60平方米，需要交纳房产税吗？

解答：薛刚表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低三成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平方米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。

婚前买房，结婚后怎么算

案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平方米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适？将来生了孩子摊薄了人均面积，房产税怎么交？

接答：薛刚表示，未领结婚证前女方婚前买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平方米住房，离两人人均60平方米标准只差10平方米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平方米，则不用再缴房产税，如果超过180平方米，则要继续缴纳超过部分的房产税。(注：至本文截稿时，“相关细则”尚未出台，文中的解答若与将来出台的 “相关细则”不符，以“相关细则”为准。)商业贷款

购房次数

第一套房 第二套房 第三套房

首付比例

不低于30%不低于60%-

贷款利率

基准利率最高下浮15%或不下浮(具体视各家银行政策)基准利率上浮不少于 10%(具体视各家银行政策)停止发放贷款

●购房次数证明：持《上海市房地产买卖合同》，本人身份证原件、《借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表》(银行提供)亲自至浦东新区南泉北路201号(近栖霞路)拉取。办公时间：周一至周五，受理后7日左右出报告。

●购房次数概念：上海市房地产交易中心数据库中历史上存在购房记录及央行征信系统历史上存在贷款记录的均计入购房次数。俗称“认房又认贷”

目前全市各区交易中心尚未联网，存在购房记录不完整的可能性。

央行征信系统只要客户有过贷款即使还清，均有记录。

●非本市居民申请贷款的前置条件：申请之日起，前两年内本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

目前银行只接受申请之日起，前推13个月的连续缴纳个税或社保记录。若社保记录未满一年，可通过补缴个税方式弥补。公积金贷款

购房次数

第一套房第二套房第三套房90平方米以下(含90)或经济适用房90平方米以上人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积(上年度为34平方米)人均住房建筑面积高于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积(上年度为34平方米)-

首付比例

不低于20%不低于30%不低于50%--

最高贷款额度

60万元/每户40万元/每户停止发放贷款停止发放贷款

●补充公积金：缴纳过补充公积金的，对于第一套房且建筑面积在90平方米以下或经济适用房。每户最高贷款额度可以提高至80万元。

●组合贷款：组合贷款中商贷部分参照商业贷款篇。

●购房次数：参照商业贷款篇，认房又认贷。

之前从未有过公积金贷款记录的(注解：包括纯公积金贷款及组合贷款，不包括商业贷款)，第一次申请纯公积金贷款的。公积金管理中心暂不需要购房次数证明，以第一套房予以受理。

之前有过公积金贷款记录的，公积金管理中心需要申请人提供购房次数证明(详见商贷篇-购房次数证明).限购

时间节点：以上海市地方细则出台为准

时间依据：以上海市地方细则出台为准

计算单位：以家庭为计算单位(夫妻双方加未成年子女)

适用对象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根据之前的限外政策执行)分类标准

已有1套住房的本地户籍居民家庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的本地户籍居民家庭拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭

限购状况

限购一套暂停购买

●原上海市2010年10月7日出台的新购一套的政策，在本次上海市地方细则出台后即不再执行。

●签约时，需验看购买方户口簿、结婚证(若未婚者提供未婚证明)、填写《购房人及家庭成员情况申报表》

第二篇：婚后买房注意事项 婚后买房房产归属怎么算

结婚后买房注意事项 婚后买房房产归属怎么算

根据《婚姻法》的相关规定，婚前买房属于婚前个人财产，婚后买房属于夫妻共同财产。那么夫妻婚后共同买房需要注意些什么？婚后买房房产归属问题又该怎么算呢?

婚后夫妻共同买房相对来说手续繁琐一些，如其中一些环节处理不当，有可能会对交易造成影响，因此需要小心谨慎应对。

四大要点要留意

共同买房需要特别留意的有四个方面。如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要夫妻双方到场。此外，夫妻共同买房在证件准备工作等方面，以及申请房贷等事宜，也需要提前研究。

签约双方亲自到场

在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。

一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场;如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。

除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

另外，办理过户手续时，原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明，因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。

证件准备是关键

夫妻共同买房，需要提供的证件比较多，而且一件都不能少。

较个人买房而言，婚后共同买房所需提供的证件要多一些。除了身份证、户口簿等证件外，还要提供结婚证等。

在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。

当然，在办理按揭贷款时，如果其中一人收入较高，通过资质审批不成问题，另外一方的收入证明则无需提供。

主贷、次贷有讲究

由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。

夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。

此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。

所占份额提前定

夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。

依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。

新婚姻法：婚后买房怎么算

婚前贷款买房属个人:谁首付，离婚后房子归谁

司法解释：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

解读：离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

婚前一方在银行贷款买房，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应该根据照顾子女和女方权益的原则，做出公平合理的补偿。

父母出资买房属个人:父母给买的房子，另一方无权分割

司法解释：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

解读：从《婚姻法解释(三)》公开征求意见反馈的情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。该规定兼顾了中国国情与社会常理，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

私自卖房配偶可索赔:一方把登记在自己名下的共同房屋给卖了，另一方很难追回来

司法解释：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

解读：该解释保护了善意购买第三人的利益，对于保护夫妻另一方的利益，解释(三)规定在离婚时另一方可以追讨，有权请求赔偿损失。有律师称，现实中，为避免此类情况发生，既然是共同的房产，最好在房产证上共同署名。

变更登记前赠房可撤:只要没做公证，就算给了承诺，一方也没办法拥有另一方的房产

司法解释：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

解读：婚前或婚姻存续期间赠与对方的房子，之后又反悔，对此，司法解释明确按照合同法的规定处理。就是说，除了特殊情况以外，一般人的房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，如果没有变动，赠与方是有权撤销赠与的。

温馨提示：以上资料来源于 买房注意事项 http://cs.jiwu.com/，转载请注明出处。

第三篇：96上海房产十佳营销案例

96上海房产十佳营销案例

96上海房产十佳营销案例

世纪之门，立体营销

大型社区的房地产营销如何搞？1996年世纪之门荣联社区的销售给行业带来了启示。

在行业普遍以价格竞争为主要销售手段风行市场的大环境下，世纪之门针对大型社区的特征，一改传统的平面营销习惯，通过一系列互相连贯的活动，提出品质、文化、品牌立体营销策略，创立了以居住文化为主导、以品牌建设为目标、以品质保证为核心的营销模式。去年实际完成销售率103.3％，每月销售量近83套，创造了上海楼市的新高。

世纪之门营销案中，其“全面提高居住质量”、“人·诗意地居住”、“世纪之门拒绝平庸”等已在上海产生影响，其整套营销计划、营销广告及营销节奏的控制，都有研究价值，这一案例为上海中高档小区类房产的营销开创了新路。

金鹏花园，“三公”营销

同样的地段、同样的低价，有的销得好，有的销得不好，这就看客户是否信任你。

金鹏花园除以低价销售外，更以其公开、公平、公正的销售得到了客户的认可。公开，就是面向广大市民公开披露销售信息，包括公司的利润指标，透明的销售价格，每期销售的时间及数量，使购房客户做到心中有底、心中有数。公平就是销售时按交定金时间先到先订，绝不开后门，走关系。公正就是不像有的开发商那样，开盘低价全是朝向不好的房型，好房型留到后面卖高价。金鹏每期都有好房型推出，公司绝不保留好房型到后期卖高价，居民低价也能买到好房子。金鹏的销售在上海房产市场中引起轰动，目前已销出99％的房屋。

沙田花园，全过程营销

房产销售历来是后期“治病”，如何从前期介入实现全过程营销，是96年许多房产企业关心的事。沙田花园营销的根本点和核心，就是从设计规划开始便引入了市场概念，成为上海房地产营销第一个全过程成功营销的案例，以此把上海房产营销从“治病”转入“防病”的高水平，在49天实现3万平方米销售，创出上海楼市营销新纪录。沙田花园全过程营销的启示是：率先在市中心推出多层电梯房和微利价原则，真正实行以销定产，其较有影响的系列活动有：首次提出按需定制方案、首次实行质量担保承诺、首次公开沙田房产一周销售行情……由此，引发了上海市中心多层电梯房和小高层住宅开发热，沙田花园成为上海房产营销代表性案例，引起上海四家主要房产研究单位的关注。

海富公寓

变价营销

价格依旧是左右房产销售最重要的因素。如何合理地、有效地控制销售价，是众多房产企业在文档仅供参考

销售环节上面临的难点。海富公寓的有市价格策略，成功地将房产商和消费者之间结合起来，扩大了有效供给，值得行业关注。

海富公寓营销面临了“高层”和“期房”两大难点，以有市价格为轴心的主体营销方案，在首期174套房源中，实现了109套销售，实现销售率达62.6％，这一方案的核心，并不立足于简单的低价竞争，而是科学、合理地建立了物业品质和价格变动的函数方程式，从控制价格节奏来控制市场供给，随着物业进度的加快逐步提高市场销售价，既有价格升值概念，又有市场导入力，这一案例作为上海骨干房产企业的销售，有一定的可借鉴性。

明道华业大厦，以租房钱买房

办公房市场成为了上海房产销售的难点。

去年初，明道大厦却以一个多月时间，迅速消化了一万多平方米办公房，并以“以租房的钱买房”的形式在申城劲吹了一股“明道之风”，接着有十多个办公房以此方案促销并获得成功。

明道华业大厦营销方案的成功，关键是目标市场的寻找，给了行业以极大启示，这一方案的主体思想是在租赁市场和买卖市场中，寻找到了价格平衡线和有价市场的平衡点，以此寻找到了适合市场的办公房销售新路子。

除了思路上的创新、奇特和有效，其运作方式上的合理和控制能力，都表现出了对市场的把握能力，这对上海房地产营销思路拓展、市场目标追寻，都有重要的研究价值。

海华花园海兴广场，租售并举营销外销房市场是上海房产营销中的难中之难，当众多外销房销售困难重重时，海华花园、海兴广场却以租售并举、以租促售的营销思路在上海外销房板块中独树一帜，全年销售总面积25905平方米。

海华花园、海兴广场租售并举营销案例，立足于物业品质，营销市场之间的自然联系和分割，以租带售、先租后售，在租赁业务见旺后再推行以带租约出售楼宇的新思路，这一营销案例改变了传统的目标市场寻找思路，又有外销房特定的销售特征和渠道，其连续性的推盘思路、策略，表现出了较有价值的探索性和创造性。海华花园、海兴广场因此成为上海市中心较高知名度的外销住宅楼和外销办公楼。

国贸花园，物管营销

以提高物业附加值为根本点，国贸花园围绕物业管理为长的形象推展及市场营销，这在上海楼市还是第一次。这一案例不仅从理论上进行了探索，而且在市场销售实践中为行业总结了整套经验，国贸花园因此成为96四平路住宅房的代表作，其年销售量逾3万平方米，销售率达70％。

国贸花园根据中高档物业附地段、价格等因素外的物业管理问题，以大型物业管理研讨会，国贸物业管理征询活动等一系列动作，先后构筑起“开发商的实力是建立优质物业的基础”、“高档物业文档仅供参考

内涵不仅仅是物业本身品质”、“最后的物管是对业主最好的回报”等理论框架，因此推动了国贸的销售。这一营销案例颇具特色。

绿茵苑，环境营销

作为外资内销房的市场销售，新加坡传慎集团在沪的第一个项目绿茵苑，去年创出非凡业绩，并在沪上成功地以“新加坡物业”代表作，比较成功地实行了环境营销的方案。

绿茵苑营销案例的成功，在于其并不习惯地依赖地铁线的传统模式，而是在“新加坡人的物业，新加坡式的管理”及“绿色环境”两个主线条来包装、深化楼盘形象，在此基础上逐渐渗透了“佳期新加坡”、“绿茵苑金钥匙”和“购房现金卡”、“新加坡物业管理观点”等商业推广活动，雅俗结合，使这一物业在半年左右时间中销售率逾70％，其价格比周边地区高1000元左右。绿茵苑的营销案例，不仅改变了“地段、地段还是地段”的市场概念，成功地把“地段、物业”相结合成的市场竞争力发挥了出来，也由此引发了上海房产业的一股“新加坡风”和“环境营销风”。

金杨小区，区域营销

由上海广安房地产公司开发的金杨住宅小区位于浦东金桥加工区。由于其独特的地理位置，其把营销的重点放在金桥加工区内企业员工身上，并实现区内职工96折优惠。

早在1995年，公司即对7个进金桥加工区企业作过一次调查，这些企业在今后三年内共需要住房约1350套左右，而且希望能在区内寻找房源。现在金桥加工区内已有二百多家内资、外资、中外合资企业，共有职工二万多人，许多大企业已把解决职工住宅放到议事日程上，其需要量非常大。公司在摸清这些企业需要的房型、房价的基础上，设计、建造出适合他们居住的

住宅。由于适销对路，再加上适当的优惠，至1997年3月，公司在金桥加工区内已销售248套，占总销售527套住宅的47％。

静安经典，重心前移营销

静安经典即将推出之时，周围已是高楼林立，且总的有效需求不足，楼盘本身无太大优势，价格也缺少竞争力。

但开发商抓好前期的宣传工作，将销售重心前移，大造舆论，因而一开盘便吸引了大量的客户。

其首先在云峰剧场旁选定接待中心，然后进行装修设计，精心制作了小区鸟瞰图和立面效果图的大型灯箱片；制作了1:70的超大型模型，对小区的平面图进行包装。这样，客户一踏进接待中心，即产生对静安经典品质的信任，产生购买的欲望。

更独特的是，其在新闻媒介上刊登了一则“开盘价有奖竞猜”活动。前三天电话累计500只，来信征答3000封，很多购房者也来询价。自96年10月－12月底，实现销售91户，完成首期推出的慈爱大厦可销售户数的84％。

优秀案例

天天花园，品牌营销

在上海楼市一直处于价格竞争的低层次营销时，天天花园始终围绕着物业品牌进行不懈努力，去年完成预售量111套，占可销面积65％，不仅体现了较高层次的营销水平，而且代表了上海房产营销未来发展的方向。

品牌的营销不是一朝一夕的事，天天花园从亮相第一天起，即围绕品牌观念，连续滚动式地推出了整套系列的品牌包装和促销活动，如“不可撤销的承诺”、“天天牌房产注册”、“品牌就是财富”、“无形资产有形大赠送”、“赠养名木”……而其在形象品牌包装的基础上，严格从物业本身品质上花了巨大心血，使“天天花园”成为市中心颇具影响的精品房，这一方案对如何建设以上海都市协调的市中心精品房，对如何拓展上海房产品牌营销之路，作了从理论到实践的探索，意义重大。

豪都花园，“恒温式”销售

间断性的使楼盘在市场产生效应并不难，但一直能恒温式地保持销售业绩就非常困难，豪都国际花园五位一体相互协调，产生持久的市场冲击力，是行业值得借鉴的。目前，豪都国际花园350幢别墅、15万平方米公寓、548套现房出售率达100％，期房预售率达85％。

按恒温式营销方案，豪都国际花园废除318国道简单的地段较偏概念，以“房型竞争为序曲、价格竞争为主旋律、品牌竞争为优美声部、环境竞争为华彩乐章、管理竞争为闪光音符”五位一体勾勒成立体形象。软件和硬件 配合，把原先的一片农田建成如今一座新城，豪都国际花园因此成为上海楼市具有较高声誉的物业，也对同类房产销售带来了众多思考和启迪。

瑞金花园，承诺营销

卖期房，从某种角度讲是在卖开发商的种种承诺。购房者看到开发商能够对自已的承诺一一兑现，就会树立起信心，也就能达到预期的目的，瑞金花园的营销特点就有一步一个脚印地实现对购房者的种种承诺。除对购房者推出建设进度（结构封顶时间比预期提前1个月完成）、质量第一（被评为卢湾区1996在建项目优秀工程）、买办公楼达一定面积送两室一厅公寓房一套外，还优惠推出A座、F座公寓的两大承诺，一，实行建行按揭贷款40万元，公积金贷款10万元，贷款最高期限8年，享受开发商代租3年；二，租金收入抵还贷款，5年获得产权，提前3年成为业主。

鹿特丹花园，服务营销

鹿特丹花园是上海企华置业发展有限公司在古北新区代理销售的外销楼盘，在周围相同楼盘林立的形势下，公司以周到的服务深得客户的信赖，终于在激烈的竞争中脱颖而出。

企华公司抓服务不是放在口头上，而是扎扎实实抓住服务的核心，每一个环节，比如营销人员的基本功训练，从言谈举止、穿着打扮、直至外语能力的考核，没有能力或者综合素质不高的人员，文档仅供参考

经培训仍不能提高的，宁可让其转岗也不滥竽充数，影响全局。

企华公司要求营销人员对境外客户实现专业顾问一条龙的细心服务，要求他们站在客户利益的立场上，角色互换，让客户真正感受到你是真诚地为他着想。

企华公司的周到服务赢得客户信赖，其1996年鹿特丹花园的销售面积为42742平方米，占总数的82％。

《工艺材料》培训纲要

（二）一、木材

（一）树木：根据树叶的形状可分为：针叶、阔叶； 针叶：俗称软木、软材；`

特点：纹理直、木质软、易加工、变形小；例如：北方：红松、落叶松

南方：冷杉、柏杉、云杉 阔叶：俗称硬木、硬材；

特点：纹理美观、木质硬、密度大、易变形、加工较难（所有饰面板都利用其纹理的优点制成）

硬木又分为：

硬杂木：即硬木中的杂木，其硬度相对硬木小；例如：水曲柳、椴木

樱桃木：并不是真正的樱桃木、实为桦木，其纹理接近樱桃木（注：真正的樱桃木不成材，也不能用于装修）

注：家俱与装修不同，做家俱的木材一般为硬木、其纹理美观，而真正好的硬木材率低、造价高、属于高档类；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、胶合板（俗称：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方称：三夹板、五夹板。公司正规称：三厘板、五厘板（厚度为mm）制成：从原木上旋切成几层的皮，再将切下的几层叠合而成；（1）特点：

A、在使用上节约木材；

B、将木材切成薄板，则破坏了其内应力，再经过叠压工序，使内应力变小，故不易弯曲；

2、硬纸纤维板（装修中较少使用）

3、木丝板（极少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木丝，加水泥、玻璃胶压制而成；

特点：保温、吸尘

注：客户在装修前会请教一些建筑师，若提到木丝板，请设计师注意，木丝板已淘汰）

4、贴面碎木板（大芯板）

（1）制成：用不成材的木料加胶、叠压、贴面而成的人造板材；其木芯用软木（软木芯比较好），不易变形、易加工；其材质越单一越好；木皮比饰面板的木皮厚

（2）厚度：均匀；18mm为最佳；

（3）接缝：AAA：板缝不大于2mm；AA：板缝不大于3mm;注：若客户问能不能保证都不大于2mm，我们只能回答客户若不合标准，我们保证更换;（4）外观：平滑、厚度均匀、光洁度好；

5、中密度板：把不成材的废料打成碎沫，通过加胶、加高压而制成，加工工艺复杂；由于将其打成碎沫，故其应力小，由于表面有一层蜡故不怕水；但是板材的断面特别怕水。

6、刨花板：

木材的废料、树枝打成碎渣，经加胶、压制而成；工艺相对简单 ；将其打成碎渣、其应力仍然存在，故变形；由于加工过程中需加大量的胶，故易怕水、易变潮；（公司不使用）

7、饰面板：

（其各种气质、各种风格都不一样，不要大家一哄而上，只要加上设计就会变得有其特殊的风格和个性。举例：“全国上下一片榉”）

其表面的木皮为硬木，纹理美观；其质量与厚度有关；一般为3mm,表皮很薄，则易开裂；进口的为3.6mm，但其价位高；

不同的饰面板，其颜色、纹理也不同，所表现的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高档木材其棕眼小），浅色的木材切忌大面积使用，如：枫木、白椽木、白榉等），结子与纹理的重叠点易造成脏点的效果，所以在使用时应与深色的木材对比使用；越是高档的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰国生产的柚木（分花纹、直纹、黑线直纹）美柚木：纹理呆板、慎用； 金丝柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 榉木： 胡桃木： 樱桃木：不是真正的樱桃木，不成材；用于地坂上实际都为桦木（桦木，南方、北方都有）；<但饰面板里不知是什么东西>。

花梨木：又称酸枝木；在饰面行业里用得不是很多；

注：选用高档木材时，黑线越深、越均匀、越清晰为最佳；当客户在选购时，要告知客户平常所购买的不如样板好；

（四）木地板

1、高强化复合板：耐磨、耐冲击，相对便宜；

2、实木地板：用开采的木材直接制成，上面一层为硬木，下面二层为实木，易收缩、易变形；但手感好，显高贵；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不带漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窑法烘干，易开裂，不能保证质量；

4、实木复合木地板：作法与大芯板类似，中间为碎木块，其纹理自然，但硬度差；

（五）木材的指标

1、含水率：国家规定木材的含水率为15%；

2、纤维饱和点：最高饱和点为30%；

3、防变形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空气间的湿度与棕眼是相通的，应将木材的表面油漆将棕眼盖住，则可防变形；（3）干燥：采用烘干手法；

A、相对烘干：土窑法；利用烟的热量从而提高室内的温度，降低木材的含水率；缺点：若温度不高，其细胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸气、红外线烘干；

特点：能够杀死木材中的细胞，将树脂吸出来，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造价极高；

4、防腐：

（1）降低含水率与木材的变形有关；含水率小于18%时，木腐菌不易生存；（2）通风；（3）加防腐剂；

二、油漆

1、清漆：透明无色（漆膜厚，泛黄）（1）酯胶清漆（俗称耐水清漆）

特点：耐水性好，光泽不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗称永明清漆）

特点：耐久性好，光泽好，耐热、耐酸碱；（3）醇酸清漆（较低档、公司少用）

优点：附着力强、耐久性好、光泽好、施工简单、漆膜厚； 缺点：干燥慢、漆膜软、不易打磨、易产生流坠、易粘尘土；（4）硝基清漆：

优点：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染尘土，适合作家内装修； 缺点：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、气味大、环保性最差；

其产生效果与其工艺有关：高档工艺产生高档效果—高档漆；低档工艺产生低档效果—低档漆；

（5）聚氨酯漆：广泛用于家俱厂 优点：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（两底、两面即可）（3）施工工艺简单；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韧性好；

缺点：若用于装修中，其干燥慢（表面干燥需40分钟、完全干燥需3—4小时），且要求现场保持干净；

注：硝基清漆硬度大，怕烫，聚氨酯漆不怕烫；

在雨季中装修，需加化白水；（化白水作用是将水雾去掉）

聚氨酯漆的环保性优于硝基清漆，且省工时；但价格高于硝基清漆；

２、瓷漆（清漆中加颜料）；

较稠、一般在工艺上有所不同； 清漆与瓷漆相对应； ３、混油：（清漆中加颜料）４、漆片：（又称虫胶清漆）

外形类似虾片，但比其略小；

使用时用酒精浸泡；较低档，公司不使用； 固体时称漆片、液体时称虫胶清漆；

三、工艺

１、油漆工艺：

腻子：胶腻子（披灰腻子）：白乳胶漆＋石膏粉（严禁滚漆）

油腻子：清漆＋石膏粉

血腻子：用猪血拌腻子，其优点干燥快、不易开裂；但不适合大面积操作； 注：装修质量的好坏有时取决于油漆的工艺； ２、磨褪工艺：

硝基磨褪又称蜡克，即磨褪后要上砂蜡，光泽度好、手感好，但工艺费工；缺点：返修时，须把蜡除掉才可修补； ３、擦漆（中高档工艺）

即：用纯棉的针织布（背心）裹上干净的棉球蘸油漆以打圆圈的形式进行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要对一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圆圈。

经过擦漆的工艺手感好、平整度好。注：混油工艺比清油工艺报价要稍低； ４、喷漆工艺：

本公司作混油时使用喷漆工艺。由于喷漆工艺要求较高，且费工、费漆；工人需戴防毒面具，而且对喷枪的要求较高（国产的喷枪喷出的油漆颗粒大，达不到效果；进口的喷枪价位极高，但喷出的手感好、均匀、视觉效果好）；但费工费料。５、喷擦工艺（中高档工艺）

四、其他材料

１、石膏板：又称纸面石膏板 即：两面为纸、中间为石膏板； 一般用于吊顶、隔墙；（吊顶厚度为９mm,隔墙厚度为12mm）； ２、防水纸面石膏板：

具防潮的作用；一般用于厨房、卫生间作扣板，有长条状、方框状；利用其防水性能，可作外墙的墙面；利用其耐擦的性能、可作内墙的墙面。３、防火板：

在家装时可用于厨房中的厨柜；其缺点在于其垂直角接缝时无法对齐、转角不灵； ４、铝塑板：

用于街面上的门脸，其优点不怕水、不怕晒、在拐角时可折角；有双面、单面之分（双面造价高）；用于家装时，利用其金属光泽，可造出时尚感、酷感，且易于加工； ５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂两面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

为了保持其清洁的方法，可做双层玻璃：即将磨砂面封在里面，外层为光面。若中间起雾，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清洁方法既体现公司的一种工艺，又体现出公司对客户的关爱、一种服务。６、地砖：

（１）抛光通体砖：

Ａ、其渗入性大、易吸附脏物； Ｂ、花纹、形式受限制；

Ｃ、表现力不好；但其高档，所以适用于公共场合；

注：国产抛光通体砖不防滑；国外抛光通体砖光亮、防滑；（２）釉面砖：产地西班牙

优点：表面的釉好控制，其表现力强、花纹、形式多样丰富；也可作防滑砖；

注：墙面、地面用得较多；但其硬度、耐磨程度不如通体砖；石材与地砖的区别：100元的地砖为上品、但100元的石材为下品；

第四篇：北京专业房产律师解读借名买房的相关法律案例

北京专业房产律师解读借名买房的相关法律案例

北京新政实行后,外地人在京购买房屋受到很大的限制。张女士是外地人，想在北京购买一套住房，但其在北京工作年限不到5年，不符合在京购房的条件。于是着急买房的她想到一个办法：找到有北京户口的好友李女士帮忙买一套房。原来，李女士家中现有一套住房，按新规可再购买一套住房。因此，张女士打算以李女士的名义购买一套房，由自己来承担购房所有费用，等相关手续都办完后，再通过过户的方式，将房屋过户到自己的名下。

为了帮朋友忙，李女士同意了张女士的请求。两人也签订了相关协议，说明购房款由张女士支付，等房屋手续办完后，再过户给张女士。

北京房产专业律师法律分析：实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系，名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。

借名买房属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同，借名买房合同的法律效力如何界定？如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策的行为，而且实际买房人具备购

买该房屋的资格，这类合同是有效的。尽管产权登记在名义买房人名下，但实际买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照合同约定交付房屋并办理过户登记手续。

如果借名买房合同存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，则合同无效。比如，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合：①具有当地城镇户口；②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

此外，我国实行不动产登记制度，房屋的权属通常是以产权登记为依据，既对房屋产权的确认采取登记公示方式，并产生公信力。即使合同有效，实际买房人出于不同的目的而借名买房，尽管从表面上达到了某种目的，但借名买房行为存在诸多法律风险：

一 在房价上涨的诱惑下，名义买房人反悔的法律风险

二 如果名义买房人对外存在债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋的法律风险。

三 如果名义买房人意外死亡，对借名买房事实不知情的名义买房人的继承人可能会因为继承关系而要求继承该房屋。

四 如果借名买房行为发生在名义买房人结婚后，如果名义

买房人产生离婚纠纷，该房屋可能被名义买房人的配偶要求作为夫妻共同财产来分割。

北京地区经济适用房借名买房案例中，实际出资人和名义买房人产生纠纷一般有两种类型，第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。

从受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。

尴尬的判决：实际出资人享有长期居住权。该法庭的法官表示，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。

对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退

还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。

但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。法院对类似的“借名买房”案件有过判决。在另一起案件中，因名义上的购房人通过“武力”强行换锁，占了房屋，实际购买人起诉到法院，要求名义上的购买人返还全部房款和利息，并赔偿因房价上涨造成的损失。最终，法院判决名义上的购房人返还30多万元房款，并赔偿实际购房人因房价上涨而遭受的损失45万余元。

【北京房地产律师特别提醒】“借名买房”注意事项

不论在商品房买卖过程中，还是在二手房交易中，难免发生纠纷。要想避免纠纷的发生或减少权利受侵害，北京房地产律师网李建立律师特别提醒：

一、依法进行登记。根据我国物权法的规定，除法律另有规定的以外，如要获得房屋等不动产物权，必须进行物权登记，未进行物权登记的人，不能成为不动产的权利人。

二、注意收集和保存证据。因此，如果因客观原因需要将房

屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一是旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

三、事先作好咨询。在现有情况下，可以说买房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出买房决策前，一定要找房产专业律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什么和怎么做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识的操作经验的人。