第一篇：说好的学区房竟没学位 业主质疑开发商虚假宣传
绘图：吴文锋
■一周热词：学位房
7年前，消费者董女士在开发区购买了一套房子，认购书中明确写有“赠送科技新城小学学位一个”。去年，小孩到了入学年龄，董女士就到售楼部咨询相关事宜，却被告知这一协议已经失效„„董女士认为开发商虚假宣传，并向相关部门投诉此事。4月2日，该小区售楼处回应已经在小区内公示告知有效期事项，不存在欺骗一说。南方日报记者 高薇 邓泳秋 投诉 说好的学位“不见了”
2008年，董女士和丈夫决定在中山置业。在火炬开发区加州阳光花园开售时，售楼人员告诉他们，购房即能获得一个学位。这让刚做父母的董女士和丈夫十分心动。“我们都是外地人，孩子要读书，只能通过买房解决。”未犹豫太久，他们就出手买了一套120多平方米的房子，总价50多万元。
当年7月，他们和开发商签订认购书。这份认购书明确了认购的物业、付款方式、认购条件等。其中有一个备注项，写着“赠送科技新城小学学位一个、赠送一年物管费用”等内容。虽然有了学位，但去年董女士的小孩上学时还是遇到了问题。她没有找到科技新城小学，小区附近的学校也否认有赠送学位一事。随后，她向开发商和售楼部咨询，并被告知，学位已经过了有效期，不能再使用。
“买房时，他们没说学位有有效期，合同里面也没写过了几年不能用。”董女士说，当时该房价位比其他小区高不少，就是因为有学位，他们才买了。如今开发商的答复让他们有点难以接受，“感觉自己被骗了”。回应 所赠学位已过3年有效期
就董女士的问题，4月2日，记者电话咨询了阳光加州花园的开发商和售楼部。售楼部一位工作人员承认，的确有购房送学位一事，但目前学位已经过期，“我们的学位只有3年有效期，曾在小区内公示过，买房前也告知过业主。”当记者问及科技新城小学在哪时，他没有正面回答，而是说，符合政策的业主小孩可以入读火炬开发区中心小学和开发区香晖园小学。随后，记者咨询中山市教育和体育局得知，中山市并无科技新城小学，而且火炬开发区13所公、民办小学中也没有名叫“科技新城小学”的学校。与此同时，开发区多所学校负责人透露，并无给加州阳光花园小区赠送学位一事。香晖园小学校长陈泽湖称，按照就近入读的原则，加州阳光花园小区应在开发区中心小学就读，不会到香晖园小学。而开发区中心小学校长唐从彦则说，学校招生全部严格按照政策，从未将学位赠送给某个小区。
律师说法 合同显示商家涉嫌虚假宣传
说好的学位却无法使用，究竟合理不？中山市消委会法律顾问团律师黄磊和李俊松分析说，该事件中，商家涉嫌虚假宣传和违约，消费者可以通过法律途径维护自己的权利。
黄磊说，没有科技新城小学且周边学校否认赠送学位，这说明商家涉嫌欺骗消费者。另外，合同没有明确学位的有效期，商家不履行合同属于违约。但是，该学位属于“赠送”，法律约束力不如“附带”的学位。
李俊松则说，按照合同，开发商需要承担虚假宣传和违约之责。虽然学位是“赠送”，但该赠送与普通的商品赠送不同，它对购房产生了直接影响，故而具备法律效力。■辨析
学区房和学位房 一字之差大不同 学区房和学位房 一字之差大不同
开发商对于楼盘和学校之间关系的表述，通常有学位房和学区房两种，一字之差，性质大不同。学位房是开发商承诺有片区重点学校入学名额、保证能入学的房子，而学区房是指学校资源辐射的楼盘，能否入学特定学校还要看当年入学人数、派位等情况。所以学位房的优势是极为明显的，尤其是对那些非中山户籍而又想在中山入学的学龄儿童的家长们来说，学位房是一个很好的捷径。但另一方面，学位房相关项目也是极为稀缺的，中山目前仅有奕翠园等少数项目仍有“学位房”，价格自然也不便宜。
“学位房”一套难求，退而求其次，在学校辐射范围内的“学区房”也是一种选择，可以就近申请入学，方便孩子上下课。不少学位楼盘、学区楼盘也常会考虑到目标购房者对孩子未来教育培训、身心发展的看重，会在小区公共空间设计、商铺招商等方面加大对儿童需求的关注，看房时也可以留心观察。还要注意的是，由于学位最终要由教育局来划分，每年都有可能调整，购房者也应向教育局、学校等多方核实，以免被一些项目的不实宣传欺骗。■相关
消委会发布今年一号消费警示 学位房猫腻多 购买需谨慎 消委会发布今年一号消费警示 学位房猫腻多 购买需谨慎
每年四五月，都是中山市幼儿园和中小学报名高峰期。为了解决孩子读书问题，不少家长会花高价购买“学位房”。4月2日，中山市消委会发布今年第一号消费警示，提醒广大消费者，学位房猫腻较多，消费者购买时需要谨慎，以免上当受骗。
中山市消委会称，教育配套已经成为市民购房的主要参考依据之一。在售楼时，开发商也会有意宣传此方面的内容，甚至会口头承诺“购房即送学位”。看到这些信息，消费者都会心动，并冲着学位签订购房合同。然而，实际入住后，消费者会发现，当时的学位承诺并不能兑现。由于证据不足等各种原因，消费者大多无法追究商家责任。中山市消委会2014年的投诉数据显示，当年关于商品房方面的投诉共有46宗，其中涉及合同和虚假宣传的共有39宗，占投诉总数的84.8%。今年1-3月以来，消委会共接到了31宗房屋建材方面的投诉。消费者反映的主要问题有：买卖合同信息与销售人员所告知的不一致，如；业主未收楼但物业管理公司却开始收管理费；合同规定有违于国家规定等。
对此，中山市消委会发布警示，提醒广大市民在购买时多留个心眼。他们建议，购房前先核实是否有学位。如果是一手楼，要核实配套学校是否在建或者已经建成。如果是二手楼，市民则要前往教育部门，咨询学位是否已经使用过。
同时，要明确学位的年限和使用方式。有的房子虽然在某个学校的学区范围内，但要求入读者具备一定的条件，如户口在该学区范围内，非本市户籍的需要父母的社保证明等。另外，还有的学位会有有效期，比如三年或者五年等。
最后，购房合同里体现承诺。在认购“学位房”时，一定要查看开发商出具的相关文件，不能轻信售楼人员的口头说辞。必要时，在认购合同里进行备注清楚，如对应的具体学校及地址等。注意合同的表述，如“赠送学位”和“附带学位”等，“赠送”的法律约束力不如“附带”。购买二手房，涉及学位问题的同样要明确上述问题。高薇 谢辉
二手房
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编辑:hbghvv
第二篇：买学区房能否上名校 开发商宣传学区房背后的猫腻
买学区房能否上名校 开发商宣传学区房背后的猫腻
不管是上小学还是上初中，就近划片入学，火了“学区房”。
买了学区房就一定能上名校？开发商宣传的买房子上某某名校的背后，又有什么样的猫腻？买学区房要注意什么？
故事
两家合伙买学区房
结果上学名额只有一个
3年前，李女士和姐姐合伙在西区伊河路上一热点小学旁买了套房子。
她买房就是冲着孩子上学买的。虽然房子有些老，但她还是买了。
学区房贵，李女士一下凑不够40多万元，就给姐姐一合计，俩人决定合伙买房，这样两家孩子都可以上热点学校。买房当年，李女士姐姐家的孩子顺利上了这所热点小学，两家人很高兴。
第二年，李女士的女儿到了上学年龄，报名那天她带着房产证、户口簿等一系列证件去报名，却被学校告知，这房子名下已有一个孩子入学了，她的孩子不能报名。这如晴天霹雳，给了李女士当头一棒。
她找学校讨说法，学校说“如果20个人共买一套房子，是不是得接收20个家庭的孩子上学，如果大家都这样，学校还不给挤爆了”。
“买学区房，不一定能上名校。”听到朋友买学区房，李女士都会提醒一下。
走访
“钻石级”学区房
每平方米贵5000元左右
昨日，河南商报记者走访了市区几家房产中介。
纬五路与经五路交叉口附近的房子，“坐拥”纬五路一小、郑州八中，是“钻石级”学区房。
在黄河路上，几家房产中介的房产信息栏上，均不约而同主打学区房，“100平方米，135万元，八中，纬五路一小”等字眼醒目。黄河路上的一房产中介工作人员说，相同地段的，非学区房每平方米均价8000多元，而能上纬五路一小和八中的学区房，均价13000元，好点的房子均价15000元。
另一家房产中介公司，得知河南商报记者询问学区房，销售人员称“来对地方了”，随即推销起了房子。她保证，只要是他们推荐的房子，肯定能上相应名校。
“我们手中的好多房子转手率都很高。”她还透露，不少家长买完学区房，待孩子成功进入名校后，再转手卖出。
文化路上一房产中介公司的工作人员说，想上热点初中可买附近一个新楼盘的房子，“一套房就带一个名额，那房子虽不是划片的学区房，但开发商跟学校签有协议，加上是新房环境好，均价一万三四。”
真相
名校成楼盘宣传的“卖点”和“噱头”
买房子，就能上八中、上纬五路一小——这是郑州一楼盘宣传的一个“卖点”。
位于北郊的一楼盘房价每平方米1.1万元，价格不低，但有些家长正是冲着学区房去的。
“我们项目西边有块地，学校已建好了，是公办学校，今年都招生了。”该项目售楼部的一置业顾问说，学校名字叫龙门实验学校，以后会从八中、纬五路一小引进教师。
河南商报记者从教育部门了解到，该学校为小区配套建的学校，将来会引进八中和纬五路一小的管理模式，邀请名校的领导来该校当业务校长之类的，“这个小区在学校划片范围内。”
不过，并不是所有的宣传“卖点”最后都能兑现。有些楼盘将名校作为宣传“噱头”，卖房时声称是“学区房”，可实际上并非如此。
买了学区房 也可能上不了名校
有时候买了房子，孩子也可能上不了心仪的名校。
“有时这些只是开发商的一些宣传手段，比如告诉你周边有几大名校，等入学时发现确实周边有学校，但是房子根本不在划片范围。”河南盛润置业有限公司副总经理吴建军说。
还有一种情况是，买房子的时候，二手房中介告诉你这个小区可以上某名校，你去小区里一问，果然如此，可真买了，你就悲剧了：
学校会告诉你，和开发商签订的协议是，一个房号只能上一名学生，有学生上过了，就没名额了。
“协议规定有名额和年限，比如一套房子，在五年以内，可以给一个名额，超过年限和名额，都不行。”农业路上一家知名学校工作人员表示。
有的人买了房子，发现自己隔壁楼栋的人可以上某学校，而自己家就不行，“这也涉及和学校的协议，因为有名额限制，都是提前约定好的，这些一般都是不在划片范围的学校。”
更悲催的是，买房子时说规划有配套的小学或者初中，却迟迟不见投入使用，郁闷了家长，耽误了孩子。
距离远上名校 可能是开发商买断学位
吴建军说，开发商在广告中宣传的，买房子上名校，一般有以下几种情况。
第一种是开发商捐建，政府认可，比如他们公司的项目，花了3000万元，捐建了一所小学，作为一所知名小学的北校区，这种情况，肯定是先保证小区的业主入学。
第二种是，划片划不到名校，开发商与学校合作，捐资助学。
“掏一笔钱，与学校签订协议，买断多少学位，这些一般都有名额限制和年限限制。采用这种方式的开发商最多，这也是为什么有些小区明明离学校很近上不了，有些新建小区离得很远反而可以上的原因。”
他说，一般情况下一套房子只有一个名额，再转手就没有了。这种最坑爹，因为信息不对称，被中介忽悠的买房人很多。
答疑
上学名额
到底有没有年限规定
在上海等地，有些学区房5年内只能有一个适龄儿童上学。
郑州也经常出现家长为了让孩子上学而买学区房，等孩子入学之后再转手的情况，那么教育部门有没有相关的政策呢？
郑州市金水区教体局相关负责人表示，这方面目前没有明确的规定，教育部门只负责核查学生的实际居住地、户口簿、房产证是否一致等，并没有年限限制。
他说，没有所谓的学区房，因为每年的划片范围，都是根据生源情况、教育资源等确定的，存在变动。
不过，虽然政府没有明文规定几年以内可以有适龄儿童入学，但是，在划片之前进行核查的时候，会走访社区，或者要求提供长期居住的证明，比如水电费缴费单等，一般要求最近2~3年的。
河南商报记者从市区一些热点小学了解到，不少热点小学都有个不成文的“规定”，学校辖区内一套房子的入学名额不是每年都有。
“去年，这套房名下有孩子入学，今年这个名额就不能再用了。”金水区一热点小学老师说，至于同一套房子几年后才能再有名额不好说。
支招
学区房“道道多”
多打听总没错
“名校资源有限，想上的人又多，买学区房不失为一条捷径，但是一定要慎重。”吴建军说。
河南商报教你几招，买到合心学区房。
首先要学会看小区的规划配套，看看所购房子在不在学校的划片范围。
其次，要落实好配套教育资源的建成时间，不然孩子急着上学，买了房子却发现承诺好的学校迟迟没有建好。
再次，就是捐建或者合作办学的教育资源，要向教育部门核准，包括落成时间、招生计划、范围等。
最后，买房子前，一定要做好教育咨询。而且开发商与学校签协议捐资助学的，一定要让开发商出具相关凭证，维护自己的权益。
“开发商的宣传都有打擦边球的意思，谁也不敢保证买了哪儿的房子就百分百能上某所学校。”郑州市一房企负责人表示，划片范围虽相对固定，但不排除变化的可能。
一长期经营学区房的中介人员也提醒河南商报记者，买学区房要谨慎，里面道道多，“有的商品房在片区内只有一个上学指标，用完即作废，有的学校要求买房三年以上。”冲着学区房的家长们，买房时一定要多打听，以免钱打了水漂。（大河报）
第三篇：开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：本文标题之所以用“宣传未兑现”而非“承诺未兑现”，是因为开发商往往耍小聪明——我对某学区房的宣传广告不是承诺。的确，宣传和承诺还有两步之遥——该宣传是否构成要约，买房人是否承诺。此外，这个问题还涉及格式合同（条款）的效力、主张违约责任的合同依据、损失金额的确定等问题。
一、违反“学区房”的宣传，开发商需承担违约责任《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 开发商销售商品房时往往以该小区为某重点小学的学区房作为重点宣传，该宣传（说明）具体确定，应当视作要约。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》（注：该合同书中一般不会有关于学区房的条款）即是承诺，该合同（既包括合同里载明的条款，也包含该学区房的约定）即成立。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 即买房人与开发商签订《商品房预售合同》时，合同书及学区房的约定即生效。开发商违反该学区房的约定，应当承担违约责任。
二、开发商免责的失败《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房预售合同》往往会有类似“广告宣传不列为本合同条款，甲方（开发商）对此不承担责任”的条款，合同书是开发商提供，该条款属于格式条款，且免除了开发商的责任，该约定无效。
三、赔偿金额的确定《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买房人要想向开发商主张违约责任就要有明确的依据。比如，买房人向开发商主张违约金，要有明确的合同依据（即某个合同条款约定开发商违反学区房的约定要承担多少违约金），但是这样的合同约定基本不会有。“继续履行”和“采取补救措施”基本没希望，就只能要求开发商“赔偿损失”。买房人的损失主要体现为可能会给孩子的教育造成负面影响（不能在开发商宣传的某重点小学就读）或者加重买房人的经济负担（买房人因此而给孩子选择教育资源同等优秀但是花费更高的学校），买房人因此所遭受的精神上的困扰等等，但是这些损失很难用金钱量化。因此，损失金额的确定也就非常困难。此时，法院只能根据双方的过错和日常生活经验进行自由裁量。但是，有些时候买房人的损失是可以量化的，买房人可以向开发商主张该具体的赔偿金额。
附原告法某某与被告上海某房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷 案情简介：2013年3月15日，原告(买方、签约乙方)与被告(卖方、签约甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区房屋，房屋单价19,104.40元；乙方已经熟知该房屋所在小区及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共配套设施以及其他非该房屋本身事项之现状，乙方不得就此向甲方提出这些方面的要求或主张；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2014年9月22日上述房屋产权登记至原告名下，房屋建筑面积93.88平方米。
2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出行政处罚决定书，载明如下内容:……
一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，本案被告为推广其在闵行区开发的楼盘，与某公司（以下简称某公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由本案被告支付79,120元的广告费，某公司按照本案被告的要求，负责制作并在电视台栏目投放电视广告。2013年2月28日，某公司在制作完广告样稿并经本案被告审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的电视台栏目为本案被告发布一则看房专题电视广告。该看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“置业顾问诸某某说：那同时呢集团看中的版块的一个三大块的特点。主持人：哦。置业顾问：一个就是教育，一个就是科技，还有就是生态。主持人：嗯。置业顾问：教育呢，我们这边有大学城。这边呢我可以带你到那边去参观一下。主持人：好的。置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套？置业顾问：对，是的。那再往南走呢就是我们刚才提到的一个科技园区。主持人：科技园区。置业顾问：里面主要是包括的一些世界500强企业。主持人：对。真是这些名字听起来如雷贯耳。销售商：对，是的。”该看房专题广告，本案被告和某公司约定在2013年2月28日当天的看房专题播出一期，已经播放完毕。在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述。根据教育局提供的证明材料，本案被告开发的楼盘，其配套的幼儿园是上海市闵行区某甲幼儿园，配套的小学是某甲小学，与本案被告宣称的嘉怡水岸楼盘配套的是某乙幼儿园、小学的事实不符。违法事实
二、当事人发布违规房地产广告……。另查明，涉案小区销售阶段，被告在其发布的楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园直至大学。基础教育园区，包括某乙幼儿园、某乙小学、某初中、某附中。园区落户国家级高科技园区腹地，毗邻某大学和进修学院。2011年9月1日某乙小学开学，2011年11月15日某乙幼儿园欢乐开园，初中和高中部分也将陆续开办。有优秀的教师队伍和管理团队、以华东师大强大的专业优势为支撑，引领闵行基础教育发展，具备一流的教育理念，一流的师资队伍、一流的管理水平、一流的教育质量、一流的校舍设施。名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”还查明，嘉怡水岸楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某甲幼儿园及某甲小学。原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。
裁判原文节选一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2151号】本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且原告在购房前也已向相关教育管理部门了解涉案小区的教育配套问题，签约购房前教育管理部门答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，本院酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果 被告上海某房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告法某某违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,300元，由被告上海某房地产开发经营有限公司负担，被告上海某房地产开发经营有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告法某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终6608号】本院认为，本案存在如下争议焦点：一是嘉敏公司关于其涉案房屋教育配套资源方面的宣传是否构成要约；二是如果构成要约，嘉敏公司在宣传过程中是否存在违约行为；三是如果嘉敏公司的行为构成违约，则业主方的损失应当如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，嘉敏公司在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为XX大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故嘉敏公司在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。关于争议焦点二，嘉敏公司在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与嘉敏公司对外宣传的内容不符，嘉敏公司在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于争议焦点三，购房人据以计算其损失的依据在于涉案小区与相邻XX半岛小区房价涨幅差异，然两个小区在户型、装修、开发商等方面均存在差异，故购房人以此作为计算其损失的依据，难以成立。因购房人亦未提供其他的证据材料证明其直接的实际损失，故原审法院综合本案实际情况，酌情确定嘉敏公司应当承担的违约金数额，并无不当。综上所述，上诉人法某某与上诉人嘉敏公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人法某某负担2,250元，由上诉人上海某房地产开发经营有限公司负担50元。本判决为终审判决。
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