“小产权墓”现状分析

第一篇：“小产权墓”现状分析

“小产权墓”现状分析又是一年清明时，在全国大力整治“小产权房”之际，一种与之性质相似的“小产权墓”正在农村集体土地上滋生蔓延。据媒体报道显示：在北京、山东、辽宁等多地大城市周边的农村公益性墓园已成为面向城市居民热销的“小产权墓”。这些“小产权墓”占用的是农村集体土地，有的甚至未经批准直接占用耕地修建墓地进行销售，这将直接影响正常的土地管理秩序，威胁到国家粮食安全和耕地保护红线。同时，非本村集体经济组织成员购买“小产权墓”不受任何法律保护，一旦遇有土地征收，无法享受相应补偿政策，纠纷由此产生，影响社会稳定更是有违“让逝者安息”的初衷。近期，国土资源部法律评价工程重点实验室就“小产权墓”现状进行了专项研究，对“小产权墓”产生原因、法律属性、危害情况进行了详细梳理，并给出了对策建议。

现状：违法情形多样治理阻力较大

我国殡葬用地从性质上可以分为经营性墓地和农村公益性墓地。两者服务对象分别为城镇居民和农村村民。经营性墓地，是为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地；农村公益性墓地，是为农村村民提供骨灰或遗体安葬服务的公共墓地，不对外、不允许开展经营活动。农村土地归农村集体经济组织所有，使用公益性墓地应当是归属于本村村民专有权利。根据《土地管理法》的规定，村民对土地只有在合法范围内使用或者流转的权利，任何个人在未经土地管理部门批准的情况下，不得擅自改变土地性质。根据《殡葬管理条例》第九条的规定，任何单位和个人未经批准，不得擅自兴建殡葬设施。农村的公益性墓地不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地。建造和销售“小产权墓”，违法占用农村耕地或其他土地修建墓地，将农村公益性墓地向非本村村民出售，直接违反了《土地管理法》和《殡葬管理条例》。

通过对北京及周边城市的走访发现，当前“小产权墓”违法情形包括三类：一是违法占用农村耕地或其他土地修建墓地对外出售，违反《土地管理法》和《殡葬管理条例》；二是将农村的公益性墓地向非本村村民出售，违反《殡葬管理条例》；三是在农村的公益性墓地建立或恢复宗族墓地并出售，违反《殡葬管理条例》。这三种情况在违法实践中都很普遍并且相互交叉。

在概念上，“小产权墓”同“小产权房”一样，都不属于规范的法律术语和概念，是人们在实践中形成的一种约定俗成的叫法。实际上，墓地的产权性质在实践中还存在争议，目前没有法律法规对此进行规定。对于城市公墓，其土地所有权属于国家，有观点认为消费者购买的是有一定期限的使用权，有观点认为是永续性质的使用权，有观点认为使用权归民政部门，消费者购买墓地属于租赁。“小产权墓”在实践中主要是指将农村公益性墓地向非本村村民出售的墓地和非法占用耕地或其他土地修建出售的墓地。

实际上，“小产权房”问题和“小产权墓”问题存在很多共同点。第一，从性质上两者都属于违法行为，建造、出售“小产权房”违反《土地管理法》、《城乡规划法》和《刑法》，建造、出售“小产权墓”违反《土地管理法》、《殡葬管理条例》和《刑法》；第二，从危害上来看，“小产权房”和“小产权墓”的修建和销售都不利于耕地保护和土地节约集约利用，扰乱了正常的土地管理和相关市场秩序；第三，“小产权房”和“小产权墓”的建设和销售中都存在暴利，其中一般都伴有执法机关监管执法失位和工作人员玩忽职守的情况；第四，对“小产权房”和“小产权墓”管理难度都很大，不管是生者居住的“小产权房”还是安葬死者的“小产权墓”，一旦形成规模，在整治过程中都将遭遇极大阻力。

两者的不同点包括：第一，从分布上，“小产权房”分布较广，大中小城市都有出现，通过调研笔者发现“小产权墓”在大中型城市比较严重。第二，在监管部门和责任主体上，“小产权房”主要由国土部门负责，“小产权墓”问题主要由民政部门负责，在涉及非法占地和破坏耕地时属于国土部门和民政部门共同监管范围。第三，在问题发展阶段和被重视程度上，“小产权房”治理面临的形式非常严峻，在一段时期内甚至有泛滥的趋势，全社会上下对此都非常重视，多年来中央政府和国土部门一直积极采取措施加以整治，“小产权墓”相比与“小产权房”在规模和范围上还较为乐观，但有关部门对此的重视也明显弱于“小产权房”，整治力度比较小。

危害：扰乱管理秩序浪费土地资源

“小产权墓”的修建和出售对我国土地管理秩序和殡葬管理秩序有极大的危害：

首先，影响农村土地利用规划实施，不利于耕地保护、土地节约集约利用，不利于保障农民宅基地的用益物权。我国土地利用实行用途管制和规划管理，对耕地实施最严格的保护制度，同时对农村宅基地应保尽保，土地供需存在一定的矛盾。如果有人抱着通过向城市居民出售公益性墓地盈利的目的申请修建公益墓地，将加大耕地保护和宅基地保障工作的难度，破坏我国土地管理工作的正常秩序，同时也将浪费大量土地资源。而如果不经批准直接占用耕地或其他土地修建公益性墓地销售的，则问题更加严重，直接导致耕地被乱占滥用，土地资源遭受巨大破坏，威胁国家粮食安全和耕地保护红线。

其次，不利于节约殡葬用地，革除殡葬陋俗。《殡葬管理条例》第十一条明确规定“严格限制公墓墓穴占地面积和使用年限”，但由于缺少监管，“小产权墓”往往通过修建超标墓、豪华墓作为噱头来进行营销和炒作，造成大量土地浪费，引发殡葬攀比，不利于殡葬方式改革。

再其次，购买者权益容易遭损害，引发经济纠纷。非本村居民购买公益性墓地存在着很大的风险，不受任何法律保护，一旦国家对墓地进行征收，本地村民购买的墓地会享受到相应安置，而购买墓地的非本村村民，其权益将不受法律保障。在实践中，有的“小产权墓”的经营者在将墓地出售完毕后一走了之，墓园往往陷入无人管理、打扫的局面，购买者的权益将遭受侵害，且墓地容易对周边环境造成污染，产生经济纠纷。

成因：根源在市场刺激关键是执法不力

法规不完善，缺少实施细则和有效执法手段，是“小产权墓”治理难点。《殡葬管理条例》中仅用第十八条规定了擅自兴建殡葬设施的处罚措施，即“擅自兴建殡葬设施的，由民政部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔，责令恢复原状，没收违法所得，可以并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款”。该条文没有规定取缔擅自兴建的殡葬设施的具体手段，对于将农村公益性墓地对外出售的违法行为，并没有规定处罚措施。由于缺少明确的实施细则和法律规定，执法人员在实践中经常遇到重重阻力和困难。此外，在相关法规中，缺少对公益性墓地界定和管理的具体细则和办法，也给管理部门的管理工作带来了一系列困难。

监管缺位、执法不力也直接加剧了“小产权墓”乱象。对于“小产权墓”，实践中民政部门主要是通过罚款来进行处罚，有关部门极少追究经营者的刑事责任，也很少追究管理人员的监管责任，使得“小产权墓”经营者更加肆无忌惮。少数工作人员对“小产权墓”的建造销售行为“睁只眼、闭只眼”，在实践中未对“小产权墓”修建和销售形成有效震慑，客观上造成了“小产权墓”愈演愈烈的趋势。

经营性公墓面积供不应求，不能满足市民殡葬需求，则是“小产权墓”诱因之一。近些年来，地方政府将大量存量土地和新增建设用地指标用于拉动城市发展和基础设施建设用地需求上，经营性公墓用地供给量过小，经营性公墓获得批准难度较大。这直接导致了经营性公墓面积同城市居民需求存在较大缺口。有观点认为国土部门不批准公墓用地导致了这一现象，国土资源部曾回应称，只是规定在有耕地保护任务的地区，不再占用耕地修建公墓，可以使用建设用地或没有开发的坡地修建公墓。没有耕地保护任务的地区，对公墓用地实行应保尽保。可见经营性公墓用地得不到充足保障，其原因还是在于地方政府忽略了民生需求、发展理念滞后。

现有城市公墓价格过高，给“小产权墓”非法经营者提供了“市场机会”。一方面，建设出售“小产权墓”有暴利可图。很多违规墓地的土地源自于村镇承包用地，每年每亩土地的承包费用仅千元左右，违规开发的暴利驱使着很多人铤而走险，这也是非法墓地之所以屡禁不止的重要原因之一。另一方面，经营性公墓价格昂贵，一部分市民在经济上负担不起，只能寻求价格相对低廉的“小产权墓”。

对此，国家发改委和民政部在2012年发布了《关于进一步加强殡葬服务收费管理有关问题的指导意见》，要求对公益性公墓收费标准采取严格的政府定价管理，实行低收费政策，满足群众基本需求。但令人遗憾的是，在这一指导意见公布实施后，经营性公墓价格依然居高不下。

对策：加大殡葬用地供给严格墓地价格管理

“小产权墓”的产生和泛滥，除了监管上的问题，其根源在于现有殡葬管理方式不能满足群众殡葬需求，在土地供给上，经营性墓地面积太少，导致供不应求，市民甚至只能购买“期墓”；在价格管理上，经营性墓地收费畸高，殡葬业异变为暴利产业，一般市民根本承担不起购买墓地的高额支出。购买安葬先人的墓地，本该是百姓民生的基本需求品，已经沦为奢侈品。对此，应当进一步推行殡葬方式改革，加大殡葬用地供给，严格价格管理。国土部门应当将保障殡葬用地上升到“尽心尽力维护群众权益”的高度，确保城市居民殡葬用地需求，做到应保尽保；民政管理部门应当切实采取有效措施，加强对辖区内经营性墓地的统一管理，从制度上实现节约殡葬用地，杜绝攀比等不良殡葬习俗。总之，有关部门有责任让经营性墓地价格降下来，让群众负担得起墓地，买得到墓地，切实保障人民基本民生需求。

对经营性公墓，收费标准应采取严格的政府定价管理，实行低收费政策，满足群众基本需求，对于管理经费的缺口应通过政府财经进行补贴。此外，政府应当进一步丰富殡葬用地的种类，开发针对城镇居民的公益性公墓，解决低收入群体殡葬需求。

对农村公益性墓地，审批监管和批后监管须加强。在实践中，利用修建农村公益性墓地对外销售是“小产权墓”泛滥的重要途径。应当进一步严格审批程序，由省级民政机关统一辖区内农村公益性墓地申请和审批规则。严格控制公益性墓地占地规模，明确墓地规模控制在满足一定时期内（如20年）农村居民殡葬需求，后续根据实际需求申请扩建，以杜绝利用墓地多余面积对外销售。要加强对农村公益性墓地的批后监管，一旦发现超过审批规模修建，应立即叫停并拆除超建部分，恢复土地原貌；发现对外销售的，应核实墓地规划，追究相关当事人责任。

对现有的“小产权墓”应摸清现状，分类处置。通过摸底行动查清“小产权墓”泛滥的实际情况，确立重点监管和监测地区。对于已经产生的“小产权墓”，在遵守国家法律法规和尊重死者尊严的前提下，提出分类处理意见。对于已经安葬的城市居民遗体或骨灰，在和家属进行协商、征求意见的前提下安排将坟墓迁至城市公益墓地或骨灰堂；对于超过实际需求修建的公益性墓地，要坚决拆除超建面积；凡未办理用地审批手续的均列为非法公墓，坚决予以取缔，并依法严肃处理其非法占地行为。

执法方面，上级国土部门、民政部门、纪检监察部门应当定期联合组织执法检查，对于辖区存在“小产权墓”但查处不力的，或发现存在同经营者串通等情况的，应当对执法部门和责任人员严格问责，追究责任人和分管领导责任，触犯刑法的移送司法机关处理。国土部门应当明确自身职责，将未经批准占用耕地或其他土地修建墓地列为执法重点，联合民政部门加大打击力度。对于查处的“小产权墓”经营者，一经查出应当依法向公安机关移送，追究责任人的非法经营罪、非法占用耕地罪，而不仅仅是一罚了之。（作者：中国土地矿产法律事务中心 张国桥）

第二篇：农村小产权房的法律问题分析

农村小产权房的法律问题分析

【摘要】小产权房问题涉及国家的土地政策政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益。本文以保障民生的角度审视小产权房问题，先后分析了其违法性、风险性、成因及危害性，本文从法律、管理和利益分配等方面揭示“小产权房”存在的问题，并提出相应的措施建议。

【关键词】小产权房；民生；政策

一、小产权房的概念、现状及其分类：

（一）小产权房的概念

所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,未经规划、未缴纳土地出让金等费用,向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。因其用地性质,其产权证不是由国家建设部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,并不构成真正法律意义上的产权。简而言之,小产权房占用的是农村集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家土地使用证和预售许可证。因此,所谓小产权,实质就是没有产权。

（二）小产权房的现状

1、我国小产权房的现状：

据上海易居房地产研究院副院长杨红旭调查，小产房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年，如此严峻的形势让治理小产房的呼声越来越高。然而小产房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。因此，如何理清“小产房”的身份成了左右为难的一道题。以海南省三亚市为例，小产权房建设已从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快、规模之大，引起了社会广泛关注。根据三亚综合执法局的数字，初步统计，在违法建筑中，重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑及违法建设的小产权房所占比重居大。加上河东、河西二区各“城中村”和凤凰、田独等六镇的违法建筑，初步估算三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。

2、珙县小产权房的现状

在珙县大部分乡镇，由于城市商品住房价格过快上涨，很多人都利用宅基地，甚至集体土地修建住房出售。（其中有大量城镇人口到农村买地修建）不可思议的是居然还非常畅销。由此而引起的纠纷比比皆是：2009年，王某经人介绍购买了高某建造的住房，当时二人签订了购房合同。2010年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。2011年2月，法院判决房屋买卖协议无效。2010年因为李某购买了孙某建造的住房，当时二人也签订了购房合同，交了大半部分定金。但是因为后来因为种种原因孙某无法完成住房修建，二人协商无果后大打出手！

（三）小产权房的分类

第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于

商品住宅开发违法建筑。

第二类“小产权房”：在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。

第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”

所以。“小产权房”与商品房、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房、“无产权房”等房屋，在产生原因、产权性质、使用范围上有本质区别，其流转而产生纠纷也应区别对待。“小产权房”不同于农民私有合法房屋，更不同于新农村建设修建专供安置村民居住房屋，此两种为合法建筑并拥有合法产权，但不得任意流转。此类房屋与违法利用农用地(如耕地、林地等)所建设房屋具有本质不同，前者符合规划(包括城市建设总体用地规划和控制性规划，或者根据城市总体规划可以补办建设手续)，后者则是违法占地违法建筑，谈不上房屋产权问题，因此不属于“小产权房”。

二、小产权房的法律弊端

（一）小产权房的弊端：

1、小产权房的建设，使购房者的权益无法得到法律保护。

2、由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证,其不能上市交易,更无法办理继承和抵押,这就为小产权房以后的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑,随时面临拆除的尴尬境地。

3、政策的不确定性：由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的，因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”。国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

4、小产权房违反了国家相关政策,干扰了国家法律法规的正常运作。

5、.小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。

6、导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。

7、购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

8、小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。

9、小产权住房没有占地补偿，遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

10、放纵小产权房将严重损害法制社会建设和政府公信力。小产权房是在明知产权缺陷，不受法律保护的前提下进行交易的行为，是一种对法律公然的蔑视。而其在我国已经存在和发展了十几年，政府如果不能对违法行为进行强有力的打击，就会在民众中形成“守规则的人吃亏”的认识，必然有损其威望和公信力。

11、小产权房有可能不满足城市建设基本安全要求。小产权房开发主体在建设中往往忽略工程地质、水文气象等相关专业因素，一旦建在不宜建设的地块上，将带来重大的安全隐患，小产权房的购买者不仅面临金钱财产的损失，还可能面临生命安全的威胁。

（二）小产权房引发纠纷特征：

1、从受理案件数来看，据开封两级法院统计数据表明：2009年开封两级法院共立案受

理由“小产权房”引发相关纠纷案件172件；2010年共立案受理355件；2011年共立案受理此类案件419件。上述数字表明，“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续呈上升态势。

2、从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件946件，其中房屋买卖合同纠纷86件，占9%；房屋拆迁纠纷436件，占46%；建设工程施工合同纠纷367件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷36件，占3.8%；其他121件，占12.7%。

3、从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

三、当前有关小产权房的政策法规和权利瑕疵

（一）、相关政策法规：

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。第六十三条：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2、国务院国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

3、《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”其中第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”根据以上法律在我国房地产开发商不能直接在集体土地上开发建设商品房。

4、2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。

5、2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”。

（二）小产权房的权利瑕疵分析

1、从房地产开发用地制度来看，根据《土地管理法》的规定，可将我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。对于不同用途和不同所有制之下的土地，其流转和使用必须遵循相关法律的规定。即：一是办理农用地转用审批手续。二是将集体土地征收为国有土地。三是通过土地使用权出让取得建设土地使用权

2、从房地产开发制度来看，在小产权房中，并没有按照《城市规划法》的规定取得“一书两证”，这是有违法律规定的，因此可以说小产权方是违章建筑。

3、从房地产交易制度来看，在小产权房交易中，房屋买卖合同完全符合法律的规定：

（1）当事人有行为能力、（2）当事人意思表示真实、（3）不违反法律的强行性规定。但是在小产权房中，开发商并没有对土地的处分权，因此房地产买卖合同仅发生负担行为的效力，并不能发生处分行为的效力，也即当事人之间并没有发生所有权转移，购房者并没有取得房屋的产权。

4、从房地产登记制度来看，我国房地产权属登记一般包括土地使用权登记和房屋所有权登记，而土地使用权初始登记又是作为房地产所有权登记的前置程序（第二款），在变更登记中，房屋所有权发生变更登记后，须凭该变更证明办理土地使用权变更登记，如此才能取得一个完整的房屋产权（第三款）。但在“小产权房”中，该房屋的产权却并不能进行登记。

（三）小产权房权利瑕疵的根源

我国土地实行社会主义公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制，相应的确立了国有土地和农民集体土地两种所有权。根据《宪法》第十条规定，从法律层面上讲，国家和农村集体作为我国土地的两个所有权主体，地位无疑应该是平等的。但在实际生活中，与国家土地所有权相比，农村集体土地所有权却表现得捉襟见肘，在多个方面体现出名不副实的状况。单就小产权房问题来看，集体土地所有权集中体现出的问题是所有权处分权能缺失。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律都对占有、使用、收益、处分四项基本权能做出了限制,导致„农民集体‟的土地所有权成为一种摆设。比如，《土地管理法》第62条第3款：“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”还比如《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”“集体土地所有权不仅在法律上不完全,所有者没有排他的使用权、自由的让渡权、独立的处分权,而且在经济上也不完全,所有者让渡了对土地的所有权,失去了获取地租的基础,却没有土地的对价,国家征收只是补偿而已。”显然,农村集体土地所有权只是名义上的所有权,根本不具备所有权的本质属性, 因为它没有所有权的核心权能。因此，当前的农村集体土地所有权形同虚设，名不副实。而也正是因为处分权能的缺失，作为“所有者”的集体并没有决定在自己“所有”的土地上进行房地产开发的权利，这直接决定了小产权房不能得到合法的名份。

（四）小产权房转为合法住房的有利条件

在小产权房上，实际上存在四大利益关联者。他们分别是是农民、市民、政府和开发商。

1、可弥补保障房不足：

小产权房参照城镇经济适用房、限价房等政策，将这类小产权房转为社会保障住房，供自住使用，限期内不得上市;对符合土地利用规划尚未出售的小产权房，可考虑由政府按成本价回购，作为保障房源。

2、有利于相关部门的管理：目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。我国物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。

3、给农民吃了定心丸，小产权房将使他们成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。建“小产权房”，也是农民保护自身价值、享受土地利益的一个最佳的办法。

4、政府的收益，一是小产权房使建设新农村有了新的经济增长点：住房租赁产业回报稳定，农民收入提高有保障；二是解决了政府调控想解决而未解决的问题。众所周知，中国的房地产市场年年调控，年年“调空”。而小产权房真正破除了开发商对房地产市场的操控垄断，达到抑制房价、使之回归到合理水平作用。从这点来说，小产权房真正的为政府分忧，帮助政府解难；三是小产权房的出现，同样也给政府在房地产和住房政策上“以民为本”的执政，以及以人民利益作为“房改”的落脚点和是非判断的标准。

5、“小产权房”的出现，整体上是一种对土地的节约和集约。

6、小产权房的合法化有利于抑止“大产权”房价格虚高。小产权房的核心优势是价格低，一旦其合法化势必吸引众多消费者，从而能在一定程度上降低“大产权”房的需求量，有利于平抑房价虚高和楼市泡沫。

四、小产权房的治理措施

第三篇：人力资源现状分析

我国人力资源现状分析

10物二孙善祥学号：20105174

53【摘要】随着经济的全球化，国际竞争的本质上人才的竞争，人才是现代经济发展的动力之源，人力资源将是企业制胜的关键。21世纪，将是人力资源管理的世纪。人力资源是经济社会发展中有能动性的最宝贵资源，也是特殊资源。本文通过引用真实数据，揭示中国人力资源现状。

【关键词】人力资源 现状

一、中国人力资源的发展历程

人力资源管理思想从西方传人中国后，迅速得到广泛的传播和认同，并不断升温。在中国古代文化典籍之中蕴藏着丰富的认识管理思想，对有关人才的重要性、如何选拔人才、如何用好人才等方面都有过论述。,“举孝廉”，“科举考试”、“任人唯贤”、“一人之身，才有长短取其长则不问其短”等。

1978年，中国经济发展迅速，促使企业对人力资源管理有所认识和重视。中国在改革开放初期提出了“对内搞活经济，对外实行开放”的政策，从而要求企业领导具有专业的技能。新中国建立初期，我们实行的是计划经济，对人员的管理基本上属于人事管理，企业是国家所有，实行职务终身制。到1994年，随着市场经济体制的建立和完善，人力资源管理的相关理论研究及社会生活各领域中的时间与推广在中国的发展，人力资源管理得到重视。30年，中国人力资源管理取得了发展。

二、人力资源数量

人口众多、劳动力资源丰富是中国的基本国情。2001-2011年我国人口分别为（单位：万人）：127627、128453、129227、129988、130756、131448、132129、132802、133450、134091（数据来源于中华人民共和国国家统计局官网 http:///）。截至2011年年末，我国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）为134735万人，比上年末增加644万人。全年出生人口1604万人，人口出生率为11.93‰，比上年增加0.03个千分点, 众多的人口一方面使我国面临巨大的压力，同时也蕴涵着巨大的人力资源总优势。多年来，中国政府采取积极有效的政策措施，大力加强人力资源的开发利用，使中国的人力资源状况发生了显著变化。人力资源规模不断扩大。

但是，按年龄组分，0-14岁2001-2011年人口分别为：28716、28774、28559、27947、26504、25961、25660、25166、24659、22259，比重(%)变化为：22.5、22.4、22.1、21.5、20.3、19.8、19.4、19.0、18.5、16.6、16.5。65岁及以上2001-2011年人口分别为9062、9377、9692、9857、10055、10419、10636、10956、11307、11894，比重(%)变化为：7.1、7.3、7.5、7.6、7.7、7.9、8.1、8.3、8.5、8.9、9.1。2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，比上年末增加0.47个百分点；65岁及以上人口达到12288万人，占总人口的9.1%，增加0.25个百分点。由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快，15-64岁劳动年龄人口的比重自2002年以来首次出现下降，2011年为74.4%，比上年微降0.10个百分点。尽管未来几年会有小幅波动，但对劳动力供给问题需要给予更多关注。另外、2011年我国出生人口性别比为117.78，比上年下降0.16，出生人口性别比自2008年以来连续三年出现下降，表明出生人口性别比治理显现成效；总人口性别比为105.18，受出生人口和死亡人口的影响，总人口性别比自2005年来一直呈现下降态势。因此，中国人力资源问题在今后将面临严重挑战。

三、质量分析

全国每十万人拥有的各种受教育程度人口比较 ：小学2000年、2010年分别为：35701、26779，初中2000年、2010年分别为：33961、38788，高中和中专2000年、2010年分别为：11146、14032，大专及以上2000年、2010年分别为：3611、8930。文盲人口(万人)2000年、2010年分别为：8507、5466，文盲率(％)2000年、2010年分别为：6.72、4.08（数据来源于中华人民共和国国家统计局官网 http:///）。一般而言，受教育与培训程度的高低可显示工作知识和工作能力的高低，任何企业都希望能提高工作人员的素质，以期望人员能对组织做出更大的贡献。但事实上，人员受教育程度与培训程度的高低，应以满足工作需要为前提。因而，为了达到适才适用的目的，人员素质必须和企业的工作现状相匹配。因此，可以看出，我国虽然有巨大的人力资源总优势，但是中国人力资源的质量不高，素质堪忧，健康、科学文化等素质待提高。中国实行人才强国战略，国民受教育水平明显提高。建成了比较完善的现代国民教育体系。2000 年实现了基本普及九年制义务教育和基本扫除青壮年文盲的目标。高中阶段教育普及率大幅提升，职业教育得到重点加强，高等教育进入大众化阶段年。

四、人力资源分布结构分析

各地区年末人口数北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四 川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆2010年末分别为（单位：万人）：1962、1299、7194、3574、2472、4375、2747、3833、2303、7869、5447、5957、3693、4462、9588、9405、5728、6570、10441、4610、869、2885、8045、3479、4602、301、3735、2560、563、633、2185。各地区每十万人拥有的各种受教育程度人口比较，以上地区大专及以上2010年末分别为：31499、17480、7296、8721、10208、11965、9890、9067、21952、10815、9330、6697、8361、6847、8694、6398、9533、7595、8214、5977、7768、8643、6675、5292、5778、5507、10556、7520、8616、9152、9152。各地区文盲人口比较，以上地区文盲率(％)分别为：1.70、2.10、2.61、2.13、4.07、1.93、1.92、2.06、2.74、3.81、5.62、8.34、2.44、3.13、4.97、4.25、4.58、2.67、1.96、2.71、4.08、4.30、5.44、8.74、6.03、6.03、3.74、8.69、10.23、6.22、2.3（数据来源于中华人民共和国国家统计局官网 http:///）。

经过上述数据比较，我们可以看出我国人力资源东部优势明显，全国人力资源分布不平衡。另外，还可以看出我国高质量人力资源集中于中东部，尤其是东部。西部无论数量还是质量都处于不利地位。因此，我们在大力发展东部地区人力资源优势的同时，协调好西部地区的人力资源，通过鼓励东部地区人力资源输往西部和加大西部人才培养来发展西部的人力资源。

五、结束语

随着各国对人力资源越来越看重，我们不仅要想办法使我国的人力资源更具有竞争力；要研究发展战略，鼓励变革，要使我国的人力资源发展不断适应变化的内外环境，对日渐激烈的竞争做出快速有效的反应等等。在未来的岁月里，中国人民的智慧与力量一定会更好地迸发出来，国家的发展与进步一定会有更加坚实的人力与人才资源基础。在未来的岁月里，中国人民的智慧与力量一定会更好地迸发出来，国家的发展与进步一定会有更加坚实的人力与人才资源基础。新时代的人力资源需要以前瞻性的战略眼光来帮助企业提高经营效能，促企业的其成长与发展。要让人力资源管理要充分发挥其作用。

参考文献：

http:///was40/gjtjj_detail.jsp?searchword=%C8%CB%BF%DA&channel

第四篇：我国民办高校产权现状的分析与思考

我国民办高校产权现状的分析与思考

中国教育先锋网2005-07-21方铭琳

编者按：民办高校的产权问题是我国广大民办高校投资人、举办者普遍关心的焦点问题，也是影响民办高教事业长足发展的关键所在。但是，从我国民办高校兴起至今的20多年里，大量存在着因产权不明、归属不清而导致权利义务不对称的现象，产权不明晰的现状已成为困扰民办高校发展的制度瓶颈。随着我国民办高校办学主体及投资模式的多元化以及民办高校数量和资产规模的不断扩张，明晰产权就越发显得重要和急迫。本文在界定民办高校产权的定义，分析民办高校的产权不明晰的现状及原因的基础上，提出了建立适合我国民办高校可持续发展的产权制度及运行机制的思路。现刊发出来，供有关部门参考。

一、民办高校产权的定义

1.产权的概念及基本内涵

产权是“财产权利”(Property rights)，有广义与狭义之分。法学一般侧重于狭义的产权，主要指物权，亦称财产所有权。如我国民法通则中使用的就是“财产所有权”，且是与“债权”、“知识产权”、“人身权”等并列的概念。而经济学中的“产权”则是广义的产权，不仅从物权扩大到债权、股权、知识产权等，而且扩大到所有交易中的权利，是一种权利束，其中自物权即所有权是一切其他财产权利的基础。所以，从经济学的角度来看，产权是个复数概念，是指由国家法律制度规定的，以排他性的所有权为核心的，而且是可以分解成所有权、占有权、支配权、使用权、经营权、收益权、交易权、处分权等一束责、权、利的关系和规则的总和。产权的核心和实质是排他性的所有权和对资产的收益权。产权的重要功能是能帮助一个人形成他与其他人进行交易的合理预期。

广义“产权”的基本内涵可进一步总结为： 1.产权以财产所有权为核心，具有排他性的权利。产权的核心是对财产的独占权，即产权所有者依法对自己的财产享有占有权、使用权、收益权和处置权。财产所有权的灵魂在于它的实现。2.产权是可以分解的一束权利。如财产权可以横向分解为所有权、使用权、收益权和转让权等，也可纵向分解为出资权、经营权和管理权。3.产权是界定人们行为关系的一种规则，实质上是反映交易主体之间的责、权、利的统一，以相对独立的经济利益主体为基础的特殊的权利关系。4.产权是可以交易的权利。

2.民办高校产权的定义和特点

对民办高校而言，经济学层面的产权比法律层面的产权意义更大。所以，根据经济学产权的定义，可以将我国民办高校的产权理解为：由民办高校的财产所有权、使用权、收益权、处分权以及与财产所有权有关的其他财产权利所构成的一组权利束，其基本内容包括产权主体对财产的权力或职能以及产权对产权主体的效用或带来的好处，即权能和利益两个部分。它们分别回答了产权主体必须干什么、能干什么，以及产权主体必须和能够得到什么，从而使民办高校各产权主体经济行为的外在效应内在化。

民办高校的产权具有以下特点：1.民办高校的产权具有多样性。不仅包括实物财产还包括无形资产以及人力资本。2.民办高校的产权主体具有多样性。例如，学校的财产所有权归法人，校长和教师拥有对学校的管理权，学生、教师拥有学校财产的使用权。3.民办高校的产权是规定人们行为方式的一种社会关系。举办者、办学者、受教育者拥有的权利不同，其行为方式也不同，从而对学校发展的影响也不一样。只有合理界定产权，才可能规范并保护人们的行为，使人们形成长远的预期，从而促进学校健康持续的发展。4.民办高校的产权是需要争取和保护的。民办高校各利益主体权利的范围、大小与他们各自的争取以及政府的保障有关，各种有关的法律、法规、制度、规定应力图对民办高校的各方权利进行规定和保护。

二、从我国有关法律、法规的规定看民办高校产权的现状

民办高校产权要得以明晰，不仅要科学地界定各种主体的财产权限，包括主体拥有的所有权、使用权、收益权、处置权的明朗化和量化； 而且要通过立法、司法的强制力将产权加以硬化，使之成为具有现实意义的财产。所以，产权明晰的关键在于产权的界定，特别是要通过国家依法划分财产所有权和经营权、使用权等产权归属，明确各类产权主体行使权利的财产范围及管理权限的法律行为加以保障。通过梳理我国有关法律、法规对民办高校产权的规定以及对现实产生的影响，可见我国民办高校产权依然存在不明晰的现状。

1.《社会力量办学条例》中关于产权的规定及产生的影响

1997年颁布的《社会力量办学条例》中第36条：“教育机构在存续期间，可以依法管理和使用其财产，但是不得转让或者用于担保”。由此分析：在民办学校存续期间，其财产所有权的主体为民办学校，但民办学校只拥有其财产的使用权，而没有财产的转让权（处分权）。第37条：“教育机构的积累只能用于增加教育投入和改善办学条件，不得用于分配，不得用于校外投资”。由此分析：民办学校只拥有其财产的部分使用权，且由于财产不能用于分配，学校的举办者和办学者都不拥有财产的收益权。第43条：“教育机构解散，应依法进行财产清算。教育机构清算后的剩余财产，返还或者折价返还举办者的投入后，其余部分由审批机关统筹安排，用于发展社会力量办学事业”。由此分析：虽承认举办者拥有其投入部分财产的所有权，但这种所有权只有在学校解散时才有可能重新获得。

《社会力量办学条例》中关于产权规定所带来的影响是：民办高校的财产归属权的初始界定受到了人们的质疑，并在实践操作中带来一系列问题。比如：由于民办高校举办者和办学者的投入，只是在教育机构被解散后才能得到返还，他非但与学校运营过程中所获的滚动积累无关，还得承担货币贬值所带来的损失，一些办学者为逃避投资风险，想方设法在短期内收回成本，使民办高校成为“学店”；由于预期民办学校停办时的剩余财产将由审批机关统筹安排，举办者投资教育后就基本上失去了财产所有权，校产不能回收、抵押、租赁和转让，这些规定挫伤了教育投资者的积极性，堵塞了民办高校融资的渠道，使得大量社会闲散资金更多地流向其它可以获取高额利润的地方；个别地方还出现教育行政人员法制观念淡薄，公开或变相侵占民办学校资产的现象，等等。

2.《民办教育促进法》中关于产权的规定及产生的影响

2002年12月通过的《民办教育促进法》中第35条和36条：“民办学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权”，“民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占”。由这两条分析：民办学校的财产所有权归法人或学校所有，学校存续期间举办者和办学者不拥有学校的财产所有权。也就是说，投资人一旦投资民办教育，所投入部分资产的管理和使用权将归学校而不再归投资者。第51条：民办学校在扣除办学成本等费用后，“出资人可以从办学节余中取得合理回报。”由此分析，民办学校的出资人实际上拥有一种受管制的剩余索取权。第59

条：民办学校终止并进行财产清算时，在清偿“应退受教育者学费、杂费和其他费用”、“应发教职工的工资及应缴纳的社会保险费用”、“偿还其他债务”后，“剩余财产，按有关法律、行政法规的规定处理”。由此分析，没有明确规定返还出资人的投入，也没有明确规定清算后“剩余财产”的归属，即对出资人投入资产的最终归属没有明确的规定。

《民办教育促进法》中关于产权规定所带来的影响是：由于对民办高校财产权的规定存在残缺，即产权界定不周全、产权模糊和产权配置不当等造成现实中存在的权利与责任和利益的缺失、不清楚和不对称等等。比如：对民办高校财产权的界定，只体现了国家与学校之间的权责关系，私人所有者和学校之间的权责关系；在产权的权能方面考虑了办学期间学校的法人财产权，而没有考虑投资者或举办人的私人所有权；允许出资人取得合理回报的规定也只是作为扶持与奖励的手段，而不是正式承认出资人对财产的收益权； 清偿后的资产按有关法律、法规处理，只有投入机制，没有退出机制，收益与各自投入成本不相符合。可见，《促进法》对民办高校产权法律关系主体即投资人、举办者的产权主体地位与权能所包括的所有权、交易权、收益权等权利与义务的内容规定不明，直接影响着办学实践中的产权关系。

3.《民办教育促进法实施条例》中关于产权的规定及产生的影响

2004年4月1日执行的《民办教育促进法实施条例》中第5条：“民办学校的举办者可以用资金、实物、土地使用权、知识产权以及其他财产作为办学出资。国家的资助、向学生收取的费用和民办学校的借款、接受的捐赠财产，不属于民办学校举办者的出资”。第37条：“在每个会计结束时，捐资举办的民办学校和出资人不要求取得合理回报的民办学校应当从净资产增加额中、出资人要求取得合理回报的民办学校应当从净收益中，按不低于净资产增加额或者净收益的25%的比例提取发展基金，用于学校的建设、维护和教学设备的添置、更新等”。第44条：“出资人根据民办学校章程的规定要求取得合理回报的，可以在每个会计结束时，从民办学校的办学结余中按一定比例取得回报”。

《实施条例》中关于产权规定所带来的影响是：由于只对民办学校资产中的国有资产和受赠资产的监督、使用和管理作了原则规定，完全回避了对举办者投入和办学积累增值部分校产的产权及民办学校终止时清偿债务后剩余财产的分配问题，导致民办高校的产权状况和产权关系依然十分混乱，民办学校的晰产工作难以开展，产权纠纷经常出现。比如：在产权政策不明晰的情况下，的确还有民办学校的举办者或管理者，因为学校资产问题进了监狱；法院在介入民办高校资产纠纷案件时，评判尺度也没有统一的依据；对于是否允许民办高校在董事会管理下，将一定比例的资金用于其他回报率较高的营利性事业，建立学校自身的资本增值机制也没有明确规定，而在实际操作中，已经有不少学校采取了这种投融资的新渠道。

三、我国民办高校产权不明晰的原因

如果说，现有法律法规的导向不明是导致民办高校产权不明晰的直接原因，那么更深层次地分析，还是因为缺乏合理有效的产权制度安排和保障。

首先，从宏观的制度制定背景看，尽管在我国悠久的传统文化中，民间兴办教育得到社会的认可，但现代教育的产业属性与教育不能营利的传统认识相矛盾，教育的私人占有属性和营利的合理性还缺乏社会心理和文化基础。特别是有关部门对民办高教一直持一种矛盾的心态：一方面，需要民间资金支持、发展教育事业；另一方面，又担心民办教育影响整个教育质量，担心一些人利用举办民办教育之机谋取非法利益，影响教育的公益性和社会主义性质。这种心态使得有关部门在发展民办高教上缩手缩脚，提防、控制多于支持、鼓励，民办高教的发展缺乏整体规划和完善的制度保障。

其次，从中观的宪法规则层面看，自建国以来，我国的宪法缺乏对合法私有财产的保护(2004年通过的新宪法才写上“保护私人合法财产”的条款），直接影响了关于民办高校的产权界定和营利的操作规则的出台。但在实际调查中发现：尽管在法律规定上举办者丧失了投资办学的收益权，但一些民办高校的出资者为了自己的财产利益，便牢牢抓住学校的控制权和管理权不放，要么亲自担任学校的董事长、校长等高级职务，要么委托自己的亲属担任要职，在暗地里不同程度地变相营利。如：有的学校向学生家长收取赞助费，而赞助费不列入学校的账目，将来也不退还家长；有的学校通过虚增基建成本、日常开支和拿回扣，变相收回投资；或以先期投资购置的土地或建筑作抵押，从银行获得贷款，变相收回投资。

再次，从微观的操作制度层面看，涉及民办高教发展的政策法规、管理制度、评估机制等并不完善，且缺乏操作性，对民办教育各方的权、责、利界定不清。例如，民办教育机构究竟属于与公立教育机构相对等同的部门，还是无营利目的的第三部门，如同慈善机构、非营利性的基金会一类组织，抑或是等同于照章营业的工商类组织，目前相关的法律文书并没有予以明确界定。而正是以产权为核心的制度规定不合理与不明确，直接影响了教育投资者的未来预期，挫伤了他们办学的热情和积极性，最终限制和束缚了民办高等教育的发展。

四、解决民办高校产权问题的思路

要解决民办高校的产权问题，最根本的出路是探索建立适合民办高校可持续发展的产权制度及其运行机制。一方面是明确民办高校外部各办学主体之间形成的产权关系、产权结构及产权安排，即民办高校作为一个独立的法人组织，其财产所有权的初始界定、划分和维护，解决的是民办学校的财产归属权到底归谁所有，各办学主体究竟拥有哪些权利和资源，它是民办高校生存和发展的制度合法性前提。另一方面是解决民办高校内部各项产权权能的具体分解和重组，即民办高校的内部组织机构与治理机制、民办高校与政府之间的关系以及民办高校的产业运行机制，民办高校内部各产权权能的具体分解与实施是否匹配、合理，最终决定民办高校资源配置的效率。为了建立相对完善的民办高校产权制度，使民办高校摆脱产权关系不清晰的状态，当前迫切需要政府在制度安排、政策支持上以下界定以下三点：

1.明确界定民办高校不同性质资产的所有权

根据现代产权理论的“科斯定理”推论，尽管产权的初始界定是需要交易费用的，但没有产权是万万不行的，问题的关键在于一个明智的政府如何建立有效率的产权制度。笔者认为，民办高校财产归属权初始界定的难点恰恰在于，要理清民办高校不同的筹资来源及其办学性质。鉴于我国民办高校的不同类型和办学性质，政策法规上对学校财产归属权的初始界定不应该是固定单一的，而应当是多元化的。我国民办高校总体上来讲主要有三种筹资形式：捐资办学、投资办学和混合集资办学。针对我国目前民间资本尚不雄厚，更缺乏各种公益性的社会基金，政府也无力给民办高校很大的资金支持，所以，在大力提倡社会力量捐资举办非营利性民办高校的同时，也应允许个人或企业投资举办营利性的民办高校及社会力量混合集资举办准营利性的民办高校。准营利性和营利性的民办高校的财产归属权的初始界定应坚持收益与风险、权利与责任匹配的“对称原则”。

就财产归属权的具体界定而言，应以充分发挥产权的效率与约束功能为原则，举办者投入民办高校的财产归举办者所有； 国家直接、间接投入所形成的校产归国家所有，在学校存续期间高校法人享有使用权； 受赠资产在学校存续期间归学校所有，并依法行使管理和使用权； 校产增值部分归学校所有。另外，“滚动发展”的民办高校产权归谁，也一直是产权归属的一个热点问题。“滚动发展”是没有投资主体直接投入，而是通过收取赞助费、捐赠、学杂费、培养费补差和校办企业积累投入办学，像这类高校的产权应是学校集体所有制；另一种情况是学校举办者个人不投资，而是通过向银行借贷垫资办学，然后用收取的学费、培养费或校办企业收入偿还贷款，这同样属于“滚动发展”，垫资与投资有质的区别，所承担风险也不同，因此举办者不享有产权，学校的产权是以校长为首集体所有的。集体所有制的民办高校应建立教育工会，通过教育工会制定章程，规定办学收益及学校产权的分配方案，尽管产权的主要部分属于全体教职工所有，但还有部分应归政府所有。

2.明确界定民办高校终止时清偿债务后剩余财产的分配办法

按照《民促法》的有关规定，处理剩余财产的基本原则是：国家对民办学校的投入形成的财产和民办学校受赠形成的财产，由审批机关统筹安排，用于发展民办教育事业；由举办者出资（不是捐资）形成的财产，返还举办者。遗憾的是，这些界定都还不能作为有关职能机关和办学者处理民办高校产权问题的有效法律依据。因为，我国民办高校都依法登记为“民办非企业单位”，而财政部于2004年8月公布的《民间非营利组织会计制度》中规定：“收支结余不得向出资者分配”、“清算后的剩余财产应按规定继续用于社会公益事业。” 所以，无论是否选择“合理回报”，出资人的收益权在现有法律规范下，实际上都是得不到保障的。

实际上，民办高校的出资人所关心的主要是两个问题：一是出资人对其投入部分所形成的校产是否拥有所有权；二是出资人对办学增值的校产部分享有什么权利。在澄清民办高校财产权法律关系的权能上，要还投资人、举办者、经办人产权的各项权、责、利，特别要归还他们对财产的所有权和收益权。既然国家允许并鼓励民间投资办学，投资、举办者就自然而然地要求拥有完整的所有权和收益权。当下，对民办教育投资者是否拥有资产收益权即剩余索取权的问题，虽然《教育法》已规定任何教育都不允许以营利为目的办学，这实际上是否定了投资者的剩余索取权； 而且《民办教育促进法》是在以民办学校为非营利组织的基点上来立法的。笔者认为，把我国的民办学校看成是营利性组织，还是非营利性组织，应该根据我们现有的政治、经济、教育制度的客观情况而定。我国目前的民办教育还处在资本的积累阶段，真正出于鼓励的制度安排应该是允许投资者拥有剩余索取权的，只要不让其牟取暴利就行。根据当前宪法修正案保护合法私有财产的立法精神，对民办高校剩余财产的分配办法的规范与运行还是有空间可操作的，关键是要真正体现对民办高教发展的促进。

3.明确负责民办高校资产监管的主体及其责任

教育投资的动态性还表现在对投资款的科学、合理的使用及促进教育投资款的有序流动，如果我们承认教育是一个产业，那么民办高校创业资金的运作需要通过融资手段，因此投资者不可能以个人形式出现，投资主体也并非投资者个体，而是投资者以私营企业为主体实施投资。民办高校属非企业性质单位，不具备经济担保和偿还债务的能力，将民办高校作为投资者的直接投入对象是不科学的，也是不现实的。办民办高校与办其他事业不同，学校需要稳定，而投资者又需要减少风险，解决这一矛盾的理想方案应是：投资者为办学的投资仅作学校存续期间划拨使用，其产权归属投资者所有，学校以其办学收益回报投资者以作补偿。这里有一个重要前提，即政府对民办高校资产流向的监管。这是政府监管民办高校的最重要的方法，其核心不是学校的经费如何使用，而是学校的产权是否明晰，收支是否清楚，以防学校不正当盈利，以保持学校稳定。

既然政府对民办高校资产流向监管具有合理性，为了保证民办高校产权资源配置功能的充分发挥、教育投资款的合理有序的流动，应建立健全完善的民办高校市场准入（设立）制度、法人资产和公积金制度、分配制度和财务会计制度、监督管理制度等。通过这些经济性规制，将民办高校内部监督与政府参与有机结合起来，提高民办高校的经营管理水平，有效解决困扰民办高校发展中的共有产权、私权的处置等问题，使民办高校成为一个充满经济活力和效率的现代新型组织。

第五篇：关于小产权房买卖合同的效力(案例分析)

关于小产权房买卖合同的效力

【案例分析】

原告：李某 某县某村村民

被告：张某 某城镇居民

基本案情：

２０００年３月，李某将其在宅基地上建设的三间房屋以１万元的价格卖给张某，双方签订了书面协议，张某交付价款时，李某将宅基地使用证交给张某。张某为此还缴纳了契税，但是在办理房屋过户手续时，土管部门告知其不符合规定不能过户。双方就此事再没有理会，被告也放心地搬进了该住房并且对房屋进行了修缮与扩建。由于房价的持续高涨（该房屋的现价约为１１００００元），李某心生后悔，２００９年６月，李某以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将张某告上法庭，请求确认双方的房屋买卖行为无效，并要求被告返还宅基地使用证。

一审法院认为：农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，不允许随意转让。在目前我国房地一体的格局下，该房屋的买卖必然要涉及到农村集体所有土地以及村民宅基地的占有和使用问题，其损害了农村集体经济组织的权益。张某不属于该集体经济组织成员，且双方至今还未办理房屋过户手续，故

双方间的房屋买卖合同应为无效。

合同无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任，但作为出卖方的李某应对此承担主要责任。张某在宅基地上扩建的房屋因无法搬动，应当折价给李某，具体价格参照评估价确定。考虑到目前该房价值高于原价值，其间差额即为张某的损失，由李某赔偿张某９万元整。

【案例分析与随想】

随着我国城乡人口流动加大、城乡一体化进程的加快，城镇居民购买农村房屋，外村村民购买本村房屋以及本村人购买本村房屋等现象已经普遍存在。而随着我国房地产价格的飙升以及房屋拆迁补偿的利益驱动等原因，房屋现值以及拆迁补偿款已经远远高于原房屋的买卖价格。因此，作为出卖方的农村村民，起诉要求确认原出卖合同无效并收回房屋的纠纷案件不断增多，有些诉讼案件的交易行为甚至发生在。

这个案例就是一例小产权纠纷案。作为被告的购房者不仅没有享受到增值收益还丢了房子，付出了很多成本和精力；作为出卖方的原告，虽然要回了升值的宅基地和房子，但是由于依法赔偿损失了钱财。

规范地来讲，小产权房并不是一个法律术语，一般是指在农村集体所有的土地上进行房地产开发以及非本集体经济组织成员购买本村村民宅基地上的住房等所产生的房屋

买卖合同的效力问题。一般认为，如果买卖双方都是同村同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效，买受人享有对该房屋的所有权。但是，如果是城镇居民购买农村房屋以及外村村民购买本村房屋的，这就产生了老百姓所说的小产权房问题。

小产权房是相对于大产权房而言的，大产权房具有完全的产权，包括房产所有权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的所有权，而不具有土地的使用权，因为其土地所有权和使用权只属于农村集体经济组织。也就是说，小产权房是手续不齐全的，而且是不易补充的。国家土地管理局于１９９０年国土函字第９７号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发„２００４‟２３４号）规定：“严禁城镇居民在农村购臵宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”也就是说，国家的政策精神是：对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地和

房屋。目前，法院通行的做法是判决合同无效并让出卖人对房屋增值部分按照其过错比例，对买受人承担赔偿责任来平衡双方当事人之间的利益关系。小产权房屋的买卖不受法律的保护，且不能办理房屋产权过户手续，如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证，所以请购房者不要只被小产权房与大产权房巨大的价格落差所吸引，在购买小产权房时，一定要思量清楚，慎之又慎。