对房屋评估报告不服仍可在拆迁诉讼中申请鉴定但必须及时

第一篇：对房屋评估报告不服仍可在拆迁诉讼中申请鉴定但必须及时

对房屋评估报告不服仍可在拆迁诉讼中申请鉴定但必须及

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被告余姚市人民政府，住所地余姚市兰江街道北兰江路1号。法定代表人奚明。

2014年9月25日，被告余姚市人民政府依余姚市房屋征收补偿办公室报请作出余征补（2014）第20号房屋征收补偿决定。该决定认定，2013年11月8日，因余姚市府前路历史文化街区区块改造项目建设需要，被告作出余政发（2013）131号《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收的决定》，决定对该项目范围内相关国有土地上的房屋实施征收，并于同年11月9日发布了征收公告，确定签约期限为2014年4月28日至2014年6月11日。两原告位于余姚市凤山街道工人路40号的房屋被列入征收范围。该房屋登记面积125.64平方米，经认定为合法的未经登记建筑的面积为8.4平方米，用途为住宅。经余姚市天平房地产估价有限公司评估，房屋评估价值为1385347.86元，装修及附属物评估金额为24064.07元。该评估结果经宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定后予以维持。在协商过程中，房屋征收部门为两原告提供了货币补偿和调产安置两种补偿方案，但两原告认为补偿价格太低，致双方未能在签约期内达成征收补偿协议。决定认为，房屋征收部门为原告提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》等有关规定。根据《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十六条，《余姚市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《余姚市国有土地上房屋征收补偿安置相关标准》以及《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收补偿方案》等有关规定，决定如下：

一、对两原告位于余姚市凤山街道工人路40号房屋的征收补偿，按《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换；

二、两原告选择货币补偿的，应得补偿金额为：被征收房屋价值1385347.86元、货币补偿增加35％的补偿金484871.75元、装修及附属物评估金额24064.07元、临时安置补偿费24127.2元、一次性搬迁补偿费13404元，合计1931815元；

三、两原告选择房屋产权调换，可安置补偿：

（一）余姚市凤山街道晨光家园17幢406室，房屋建筑面积92.33平方米，车库架空层使用面积26.9平方米；晨光家园18幢302室，房屋建筑面积68.83平方米，架空层使用面积5.75平方米，并按规定结算被征收房屋与安置用房的差价（1385347元-1357953='27'394.86元）；

（二）装修及附属物评估金额24064.07元；

（三）临时安置补偿费8043元；

（四）一次性搬迁补偿费13404元。综上，房屋征收部门应向原告提供上述两套安置用房，并另行支付原告补偿款72906元。

四、原告应在决定书送达之日起10天内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将余姚市凤山街道工人路40号房屋搬迁腾空。被告在法定举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据：1.余姚市人民政府余政发（2013）131号《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收的决定》、余政告（2013）4号《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收决定的公告》及附件《房屋征收补偿方案》、2013年11月9日《余姚日报》，用以证明被告于2013年11月8日作出房屋征收决定，征收范围为余姚市凤山街道工人路以南、合宝弄以西、府前路以北、县东街以东，两原告位于余姚市凤山街道工人路40号的房屋已被列入征收范围的事实；2.余房权证余姚镇字第××号《房屋所有权证》、房屋登记信息查询结果、余姚镇国用（2001）字第1161号《国有土地使用证》、余姚市拆迁工作联席会议（2013）1号《会议纪要》、《府前路历史文化街区区块改造项目未经登记建筑认定结果公示》、《府前路历史文化街区区块房屋征收范围内未经登记建筑认定结果》（第二批）、《府前路历史文化街区区块改造工程征迁区块前期调查情况公示表》，用以证明两原告被征收房屋用地面积为83.7平方米，经登记的建筑面积为125.64平方米，未经登记被认定为合法的建筑面积为8.4平方米，合计134.04平方米，并经公示的事实；3.余姚市房屋征收补偿办公室要求被征收人自行协商选定房屋征收房地产评估机构的《通告》、《府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收房地产评估机构公开报名的公告》、《关于房屋征收评估机构确定的公告》及张贴影印件、（2013）浙余证经字第805号《公证书》，用以证明余姚市房屋征收补偿办公室确定余姚市天平房地产估价有限公司为涉案改造项目房屋征收评估机构的程序符合相关规定的事实；4.余姚市天平房地产估价有限公司《企业法人营业执照》和《房地产估价机构资质证书》、估价师执业证书，余房估（2013）第55号、余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》和《余姚市房屋征收住宅用房价格评估表》及送达回证、《府前路历史文化街区区块改造项目被征收房屋初步评估结果公示》、关于遗产继承人和管理人的《公告》、宁波市房屋征收评估专家委员会编号（2014）年（60）号《技术鉴定意见书》、余房估（2013）第53号、第A171号及编号A171《余姚市房屋征收住宅用房价格评估表》、第A173号《房地产估价报告》及编号A173《余姚市房屋征收住宅用房价格评估表》，用以证明134.04平方米被征收房屋评估金额为1385347.86元，装修及附属物评估金额为24064.07元，合计1409412元的事实；5.府前路历史文化区区块改造项目住户协商记录表、房屋征收谈话记录、《工人路40号房屋征收补偿决定方案》及送达回证、谈话笔录、余征补（2014）第20号《房屋征收补偿决定书》及送达回证、邮寄凭证、房屋征收补偿决定《公告》，用以证明房屋征收部门与两原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告接受房屋征收部门报请，经协商未果后，作出被诉房屋征收补偿决定的程序符合相关规定的事实。另，被告在庭审后提交了编号为12-13《土地登记审批表》（1993年）、《土地使用权登记审批表》（2001年）、余姚市天平房地产估价有限公司于2015年5月18日出具的《余姚市房屋征收住宅用房价格评估表》，用以证明被征收房屋批准用地面积87.75平方米为对象，还是以登记用地面积83.7平方米为对象，其评估金额均为1409412元的事实。被告在法定期限内向本院提交了作出被诉房屋征收补偿决定的依据：《征补条例》、余政发（2013）66号《余姚市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、余政办发（2013）64号《余姚市国有土地上房屋征收补偿安置相关标准》，用以说明被诉房屋征收补偿决定确定的补偿安置内容符合相关规定。原告诉称原告朱桂娣、洪静起诉称：

一、被征收房屋是独门独户带天井的两层楼房，余房估（2013）第55号《房地产估价报告》确定比准价格的案例是工人路50号多层住宅，二者不具有可比性，该比准价格不能作为被征收房屋的估价依据。

二、被征收房屋初始登记的用地面积为87.75平方米，后因故登记为83.7平方米，被征收房屋的实际用地面积自建造后从未发生过改变，余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》以83.7平方米为对象进行分户评估，不具有真实性，不能作为征收补偿的依据。综上，请求法院撤销被诉房屋征收补偿决定。原告向本院提供并于庭审中出示了以下证据：1.余征补（2014）第20号《房屋征收补偿决定书》、甬政复决字（2015）9号《行政复议决定书》、两原告身份证复印件，用以证明被诉房屋征收补偿决定存在，其具有原告主体资格，起诉符合法定条件的事实；2.户口登记表、死亡证明、余房权证余姚镇字第××号《房屋所有权证》、余姚镇国用（1993）字第0227号《国有土地使用证》、余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》，用以证明被征收房屋原登记洪传杰名下，洪传杰去世后，被征收房屋属两原告所有，该房屋用地面积为87.75平方米，余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》以房屋用地面积83.7平方米为对象所作出的评估结果不能作为房屋征收补偿依据的事实。被告辩称被告余姚市人民政府辩称：

一、余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》经宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定后，“维持原报告有效”，说明余房估（2013）第55号《房地产估价报告》对比准价格的确定并不存在不当情形。

二、被征收房屋的建筑面积为134.04平方米，按1.5标准容积率进行计算，87.75平方米用地面积与83.7平方米用地面积均在标准容积率用地范围内，余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》所确定的评估结果并没有损害两原告的补偿安置利益。综上，请求法院判决驳回两原告的诉讼请求。双方当事人对对方当事人在举证期限内提供的证据本身的真实性不持异议，予以确认。本院查明经审理查明，2013年11月8日，被告作出《关于府前路历史文化街区区块改造项目房屋征收决定》，并于次日发布了房屋征收公告，确定征收范围为余姚市凤山街道工人路以南、合宝弄以西、府前路以北、县东街以东。两原告位于余姚市凤山街道工人路40号的房屋被列入征收范围。该房屋登记面积为125.64平方米，经认定为合法的未经登记建筑面积为8.4平方米，合计建筑面积为134.04平方米，用途住宅。该房屋用地在1993年的登记面积为87.75平方米，后因故于2001年登记为83.7平方米。余姚市天平房地产估价有限公司以83.7平方米为对象进行评估，作出余房估（2013）第S065号《房地产估价报告》，评估结果为：房屋评估金额1385347.86元，装修及附属物评估金额24064.07元。2014年9月18日，宁波市房屋征收评估专家委员会依余姚市房屋征收补偿办公室申请作出宁波市房屋征收评估专家委员会编号（2014）年（60）号《技术鉴定意见书》，维持余房估（2013）第S065号房地产估价意见。在房屋征收补偿协商过程中，因两原告与余姚市房屋征收补偿办公室对补偿安置方案不能取得一致意见，致协商不成。2014年9月25日，被告依余姚市征收补偿办公室报请，在组织协商未果后，作出余征补（2014）20号《房屋征收补偿决定书》，并于同年10月21日进行了送达。两原告不服，向宁波市人民政府提出行政复议。2015年3月12日，宁波市人民政府作出甬政复决字（2015）9号行政复议决定，维持了被诉房屋征收补偿决定。2015年4月3日，两原告向本院提起行政诉讼。本院认为本院认为，根据《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出房屋补偿决定。被告是涉案被征收房屋所在地的市人民政府，因两原告与余姚市房屋征收补偿办公室在公告确定的签约期限内不能达成补偿协议，经余姚市房屋征收补偿办公室报请，在组织协商未果后于2014年9月25日作出被诉房屋征收补偿决定，符合上述规定。双方当事人对涉案被征收房屋建筑面积和用地范围不持异议，本院予以确认。涉案被征收房屋用地在1993年的登记面积为87.75平方米，在2001年的登记面积为83.7平方米。虽然2001年的登记发证行为未明确指明1993年的登记面积存在错误并予纠正，但在登记的用地范围没有发生改变情况下，应视为后登记行为改变了原登记行为的内容。根据《余姚市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条规定，“被征收房屋占用范围的土地使用权面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。”被诉房屋征收补偿决定以2001年核发的土地使用权证为依据，认定被征收房屋用地面积为83.7平方米，并无不当。两原告认为应以1993年登记面积为依据，确定被征收房屋用地面积，与登记事项已经发生改变的事实不符，本院不予采纳。余房估（2013）第55号《房地产估价报告》（比准价格）是评估机构作出余房估（2013）第S065号分户《房地产估价报告》的基础性依据。余房估（2013）第S065号分户《房地产估价报告》经宁波市房屋征收评估专家委员会鉴定后予以维持，说明余房估（2013）第55号《房地产估价报告》所确定的比准价格在鉴定意见中已被认可。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条规定，两原告认为余房估（2013）第55号《房地产估价报告》可能有错误，应在举证期限内书面申请重新鉴定。原告在举证期限内未予提出，应当承担相应的不利后果。原告认为该评估报告不能作为余房估（2013）第S065号分户《房地产估价报告》依据，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：裁判结果驳回原告朱桂娣、洪静请求撤销被告余姚市人民政府于2014年9月25日作出的余征补（2014）第20号房屋征收补偿决定的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱桂娣、洪静共同负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：***75401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。审判人员审判长陈信根代理审判员朱姣珍人民陪审员王钟鸣裁判日期二〇一五年七月二十二日书记员代书记员王静

第二篇：对评估报告鉴定的申请

房地产评估结果鉴定申请书

铁岭市房地产价格评估专家委员会：

我公司受委托对地块实施房屋拆迁，的房屋位于拆迁范围内，对该户的房屋已经评估，评估报告为：。对评估结果有异议，我公司现对该评估报告提出鉴定申请。

铁岭市城市房屋拆迁有限公司

第三篇：房地产评估报告对法院审理房屋拆迁补偿案件的效力（小编推荐）

房地产评估报告对法院审理房屋拆迁补偿案件的效力

[日期：2009-06-09]

来源：上海房产律师 作者：王法官

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补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。那么，估价报告在裁决和诉讼中究竟起什么作用呢？

在实践中，有两种认识：一是依据；二是证据。笔者同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号，评估机构属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。

行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面：

（1）公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。之所以要对行政行为作这样的推定，是因为社会对行政主体的地位和作用予以充分信任和尊重，从而稳定权力义务关系。

（2）确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。它要求行政主体不得任意改变自己所作的行政行为，否则应当承担相应的法律责任。这是因为，行政行为是行政主体向行政相对人所作的设定、变更或消灭权利义务的一种承诺，行政主体有义务信守和兑现自己的承诺，否则就损害了行政相对人对这种承诺的信任。

（3）拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。拘束力是对行政主体和行政相对人双方而言的，对他人不具有拘束力。

（4）执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，估价报告符合证据的特征。既然在行政执法和审判中估价报告仅作为证据而非依据，行政执法机关或者人民法院就应当对其从合法性、真实性、相关性方面进行审查。《城市房屋拆迁估价指导意见》的出台，为城市房屋拆迁管理部门和人民法院对估价报告进行证据“三性”审查提供了可能性。本文从证据审查的角度，来审视估价报告的证据效力。

一、房地产估价报告的合法性审查

证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。证据的合法性直接决定证据能力。证据能力是指根据法律的规定，某证据能否成为定案依据的资格。证据资格在一些西方国家被称为证据能力、证据的容许性或者可采性，我国将证据能力称为证据的合法性。我国刑事诉讼法规定，严禁刑讯逼供和以威胁、利诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据；我国行政诉讼法规定，在行政诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。

证据的合法性包括：（1）证据主体必须符合法律的有关规定。这里的法律规定属于广义理解，包括法律、法规、规章及规章以下的规范性文件。证据主体是指拥有、占有证据或者提供证据的自然人和组织。《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”证据的主体只有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，江苏省某拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。估价报告的形成必须符合法定程序，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。” 如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的完善和不科学。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能象西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。

（3）证据的形式必须符合法律规定。估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、救济途径、估价师。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。

二、房地产估价报告的真实性审查

证据的真实性是指是否具有能够客观反映案件事实真相的属性，或者说是否具有客观存在性。证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求，任何虚假的或者不真实的证据都不能作为认定案件事实的依据。行政执法和审判都是如此。

补偿安置裁决及其相关行政诉讼中的证明任务是查明案件的客观真实或案件的真实情况。查明案件的客观事实，归根到底就是要求行政执法人员和法官的主观认识符合客观实际。客观真实是行政执法和行政审判的标准，因为它是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件的真正事实真相，进而才能保证案件的处理正确和公正。行政执法和行政诉讼的证据，客观真实的标准是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件真正事实真相，进而才能保证案件的公正处理。

然而问题是在审判实践中，客观真实的标准难以达到这样的标准。这里涉及到行政执法和行政审判究竟要求客观上的真实还是法律上的真实，法律的价值包括公正和效率，行政执法和行政审判的价值应当首先追求法律上的真实而非客观上的真实。当然，二者的统一最为理想，但在实践中难以成为现实。

现代司法证据理念表明，证明标准在客观真实的基础上允许法官适用高度盖然性。行政机关作出裁决时，由举证义务的拆迁人提供估价报告，如果被拆迁人不能反驳的，可以估价报告为依据作出裁决，当事人不服向人民法院提起行政诉讼的，行政机关负有举证义务，在不能反驳估价报告时，人民法院可以估价报告作出判决。被拆迁人否定负有举证义务的拆迁人或者行政机关提供的估价报告，可以通过横向、纵向，同类、近类比较的方法分析和反证。行政执法和行政诉讼无一例外的要考察证据的真实性，证据的真实性要求证据的内容和形式都必须具有客观性，证据的内容应当以客观事物为基础，离开事物客观存在的主观臆断，无根据的猜测、幻觉以及迷信邪说都不具有证据的客观真实性。据此，估价报告的结论存在主观臆断，无根据的猜测因素的，就不具有客观真实性。证据形式的客观性要求证据必须以一定的有形载体展示在人们面前，应当是直接或间接的被人们所感知。由于证据是对未知事实的反映，对于证据的真实性的认定，要靠人的主观认识活动来完成，因此，证据的真实性往往并不能完全等于客观真实，存在着片面性和误差等不符合案件真实的可能性。这就要求必须对证据进行严格的审查和甄别，通过证据的出示、质疑和抗辩程序，排除对证据的虚假和不真实的怀疑，从而使最能够反映案件事实真相的证据成为定案的依据。

《城市房屋拆迁估价指导意见》的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。” 这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。

目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此,城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。“比较法”是将被拆迁房屋与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“收益法”是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“成本法”是根据被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。这些方法无非是尽量使估价报告更加接近客观真实。

三、房地产估价报告的相关性审查

证据的相关性又称为关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。证据只有与案件事实具有关联性才可能被采用，与案件事实没有关联的证据对于案件事实的认定没有意义，因而不能作为定案的依据。证据的相关性是相对而非绝对的，是具体而非抽象的。马克思主义哲学认为，任何事物都存在一定的联系，只是联系的方式、联系的程度和联系的性质不同而已。例如，估价师视力不好可能影响对勘查丈量被拆迁房屋的结果，但不能称为辩驳不真实估价报告的正当理由。证据的关联性是指证据与案件事实的认定具有直接影响的联系，而非哲学上客观事物的普遍联系。美国法学家威廉斯认为：“关联性是指证据与意图证明的争议事实之间存在着合理的关系，如果证据与该事实关系极为微小，或者没有足够的证明价值，那就是无关联的。”证据的关联性标准要求每一个证据都必须与案件的待证事实具有直接的法律上的意义。证据的关联性所反映的是证据的内容和实体与案件事实有关，而不是证据的来源和证据的形式。审查估价报告这一证据的关联性时包括：（1）该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；（2）该估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；（3）该估价报告对于要证明的事实是否具有证明力。

证据的合法性、真实性和关联性虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是一有机整体，相互补充，缺一不可。证据缺少任何一“性”，都不能成为认定案件事实的依据。尽管如此，法定的房地产估价机构作出的估价报告属于优势证据，在没有足够的其他相反证据否定时，仍应以其为依据作出裁判。房地产估价机构承揽估价业务是通过良好的公信力，其所作出的估价报告是否被行政机关和人民法院采信，直接影响其公信力的提升和下降，证据对当事人不产生直接的拘束力，只有估价报告被行政行为采信后才产生拘束力，因此，笔者认为，房地产估价机构无需对轻微过失性的错误估价报告承担法律责任。当然，如果估价机构故意作出虚假的估价报告致使民事主体作出错误的判断，估价机构应当承担相应的赔偿责任。在有关诉讼中，人民法院可以依法对其虚假作证行为进行制裁。因此，信誉是房地产估价机构生命之所在。