解读国家税务总局公告2010年第29号：预征土地增值税导致多缴企业所得税可以退税

第一篇：解读国家税务总局公告2010年第29号：预征土地增值税导致多缴企业所得税可以退税

解读国家税务总局公告2010年第29号： 预征土地增值税导致多缴企业所得税可以退税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产开发企业在开发项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。而根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。预征的土地增值税是可以在当期税前扣除的，这与国税发[2009]31号文所强调的“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”规定具有配比性。

不可否认，土地增值税有效预征时间并不长，预征率也存在前低后高的现象，清算大范围展开也是近两年的事情。因此难免存在房地产开发企业项目竣工前预缴土地增值税有限，项目结束后开始清算产生巨额土地增值税，却因无项目、无收入而无法税前扣除的情形，如果企业注销，这笔损失就无法弥补。近日，国家税务总局《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）针对此种问题专门规定：自2010年1月1日起，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。

[案例] A房地产公司唯一的开发项目2010年结算计税成本，实际毛利额4300万元，2011年6月土地增值税清算，清算应纳税款1520万元，2011年10月A公司申请注销。已知其各年经营情况如下表（单位：万元）。

经营指标

2008年 2009年 2010年

合计

预收收入

4,500.00 6,000.00 10,500.00 21,000.00

营业收入

-21,000.00 21,000.00

营业税金及附加

252.00 336.00 588.00 1,176.00

土地增值税预征率 1%

2%

3%

预缴土地增值税

45.00 120.00 315.00

480.00

预计毛利额

675.00 900.00 1,575.00 3,150.00

期间费用

120.00 230.00 340.00

690.00

[案例分析]

一、企业所得税汇算清缴情况下各年度应纳税所得额

1．2008年度汇算清缴应纳税所得额4500×15%-252-45-120=258（万元），应纳所得税额258×25%=64.50（万元）。

2．2009年度汇算清缴应纳税所得额6000×15%-336-120-230=214（万元），应纳所得税额214×25%=53.50（万元）。

3．2010年完工结算，项目实际毛利额4300万元，当年度汇算清缴应纳税所得额4300-（675+900）-588-315-340=1482（万元），应纳所得税额1482×25%=370.50（万元）。

4.2011年6月清算土地增值税，应纳税额1520万元，预缴税款480万元，应补缴税额1040万元，假定当年无其它收入、成本、费用发生，当年度亏损1040万元。

2011年10月注销，当年度亏损无法弥补，由此导致以前年度土地增值税预征率低于清算税负而多缴纳企业所得税又无法抵补的情况。

二、适用29号公告如何处理多缴纳企业所得税

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。

（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

1．调整各年度应纳税所得额

（1）2008年应调整的应纳税所得额：325-45=280（万元）

应退企业所得税=280×25%=70（万元）

2008年实际缴纳企业所得税64.50万元，可以退税额64.50万元。剩余的70-64.50=5.50（万元）所得税对应的应纳税所得额22万元只能作为亏损向2009年度结转。

（2）2009年应调整的应纳税所得额：434-120-22=292（万元）

应退企业所得税=292×25%=73（万元）

2009年实际缴纳企业所得税53.50万元，可以退税额53.50万元。剩余的73-53.50=19.50（万元）所得税对应的应纳税所得额78万元只能作为亏损向2010年度结转。

（3）2010年应调整的应纳税所得额：760-315-78=367（万元）

应退企业所得税=367×25%=91.75万元

2010年实际缴纳企业所得税370.50万元，可以退税额91.75万元。

（4）2011年应纳税所得额调整后为1040-1040=0（万元）

2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

A房地产企业2011年将土地增值税调整计入以前年度，假如调整后当年应纳税所得为正数10万元，则应按规定计算缴纳企业所得税2.5万元。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

A房地产企业各年度累计缴纳税款为64.50+53.50+370.50=488.50万元，调整后累计应退税款为64.50+53.50+91.75=209.75万元，应退税款只能小于或等于已纳税款。

三、申请退税注意事项

企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。

对应项目年度销售收入，笔者理解为所得税收入的口径，即企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，包括开发产品视同销售收入，但是不包括销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅销售收入。

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。

企业办理注销税务登记，由于预征土地增值税导致应退企业所得税应当具备的必要条件可以归纳为：土地增值税清算当年出现亏损和注销当年汇算清缴出现亏损同时存在的情形。

由于预征土地增值税导致的多缴企业所得税调整，笔者理解为是在持续经营假设条件下的追溯调整，与企业注销清算适用的政策不同，注销清算适用《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）文件，以清算期间为独立的纳税年度。而29号公告所指的当年汇算清缴出现亏损应属于持续经营状态下的经营年度，两者不可等同而语，否则会出现计税的错误。

第二篇：房企注销前预征土地增值税导致多缴企业所得税退税问题解析

近几年，国家税务总局对土地增值税的征管越来越严，不断出台清算准则、管理规程等新政策，加大土地增值税的稽查力度，以强化土地增值税的清算管理。而土地增值税清算时间与企业所得税收入确认时间存在差异，在补缴土地增值税就会产生亏损，如果企业没有后续项目而进行注销，就会导致亏损无法弥补问题。《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）的出台有效解决了上述问题。

一、适用条件

29号文规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定的办法进行退税。

（1）企业办理注销

这里的注销，是指以所得税纳税人为单位，包括做为独立纳税人管理的法人企业、不符合分支机构条件的分支机构、独立纳税的项目部等等，向其企业所得税主管机关申请注销的情形。现实征管操作中，很多房地产企业跨省市县区，甚至同一县区不同的项目，都要视同独立纳税人，独立缴纳所得税等各种税费。

29号公告此条的意思是：无论何种情形，只要开发单位提出企业注销，或项目税务登记的注销，都可以适用本公告。

（2）注销当年汇算清缴出现亏损

意即适用的必要条件是注销当年汇算清缴出现亏损。只有注销当年，税务机关认可的汇算清缴出现亏损，才适用本公告。

二、开发各应分摊土地增值税的计算

“企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算：各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）。本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。”

这是根据配比原则来计算开发各应分摊土地增值税。这里的销售收入指的是清算时计算土地增值税对应的收入，是实际发生的销售收入。一般情况下不包括预收收入。与所得税收入有差异，所得税收入包括预收收入、营业外收入、租金收入等等。

三、开发各退税或补税额的计算

29号文采用追溯调整法重新计算开发各应纳税所得额，也就是项目开发各应分摊的土地增值税与对应已经税前扣除的土地增值税差额调整当年应纳税所得额。上述调整存在以下三种情况：

（1）“项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当的应纳税所得额，并按规定计算当应退的企业所得税税款；”

如果注销前企业汇算清缴中发生亏损，可以将清算的土地增值税，向清算当年和以前，按对应的销售收入进行分摊，重新计算相关各的所得税，然后按税收法规规定处理所得税事项。

（2）“当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。”

（3）“企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。”

重新分摊计算后，清算当年的土地增值税减少，可能出现利润。这里主要是指注销与土地增值税清算在同一年的情形。

此外，“企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各累计实际缴纳的企业所得税。”这里强调“项目开发各”，也就是退税只能在有产生土地增值税销售收入的才可以适用本公告。

四、申请退税注意事项

“企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目销售收入、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率等。”

从此条款来看，企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明有各的适用税率，也就是说所退税款应根据新旧所得税法规定的不同税率计算应退税额。并且要求按项目进行操作，不属于与项目土地增值税相关的事项，均不适用本公告。

五、不适用本法的两种情况

（1）注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损。也就是说注销当年汇算清缴出现亏损，但其亏损与申请注销的纳税人对其开发项目进行清算而补缴纳土地增值税没有关系，则不适用本法。

（2）尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前已按税法规定弥补完毕的。也就是说由于土地增值税清算当年出现亏损，但该亏损已经被注销之年应纳税所得弥补，也不适用本法。

六、对“注销当年汇算清缴出现亏损”的理解

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十五条规定：企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

因此“注销当年汇算清缴出现亏损”可以理解为：注销当年年初至实际经营终止之日的企业所得税汇算清缴出现亏损。

七、本公告自2010年1月1日起施行

追溯从2010年1月1日施行。是指所得税纳税人2010年以来申请注销，至今未处理完成的，可以适用本公告。已处理注销完毕的，涉税事项不能重新处理，即多缴不退，少缴不补。

第三篇：【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政

一、政策背景

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。

二、主要内容

1.有后续开发项目的，亏损向以后结转

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后结转，用以后所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.没有后续开发项目的，可申请退税

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各多缴企业所得税税款，并申请退税。

3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各应分摊的土地增值税

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)计算该项目当应退企业所得税税款

1、该项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；

2、企业应调整当的应纳税所得额（相应应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；

3、按规定计算当应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各累计实际缴纳的企业所得税）；

4、当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

4.申请退税时须报送的资料

(1)书面材料说明应退企业所得税款的计算过程

包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目销售收入额、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率。

(2)是否存在后续开发项目等情况。5.以前多缴税款处理

本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照上述方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

第四篇：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告-国家规范性文件

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第五篇：关于《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》的解读

关于《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》的解读

发布日期： 2014年05月28日

来源： 国家税务总局办公厅

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（以下简称税法）有关规定，就纳税人和基层税务机关反映的企业所得税应纳税所得额若干问题，国家税务总局下发了《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（以下简称公告）。为便于理解和执行，现对公告解读如下：

一、关于企业接收政府划入资产的企业所得税处理

近年来，国有企业资产重组改制事项日益增多。在国有企业资产重组改制过程中，经常发生各级人民政府将其拥有或控制的经营性资产划拨给国有企业进行经营管理的情况。对于此类事项如何进行企业所得税处理，在实际税收征管和纳税申报过程中，税企双方经常出现理解不

一、引发分歧的情况。公告对该类事项的企业所得税处理进行了统一和规范。

（一）企业接收政府投资资产的企业所得税处理。县级以上人民政府及其有关部门将国有资产作为股权投资划入企业，属于政策性划转（投资）行为，按现行企业所得税规定，不属于收入范畴，因此，企业应将其作为国家资本金（资本公积）进行企业所得税处理。另外，由于该项资产价值通常由政府在划转时直接确定，因此，该项资产的计税基础可以按其实际接收价值确定。

（二）企业接收政府指定用途资产的企业所得税处理。县级以上人民政府及其有关部门将国有资产无偿划入企业，凡划出单位或业务监管部门指定了专门用途，且企业已按《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定进行了管理，就具备了财政性资金性质，因此，根据《企业所得税法》第七条规定，可以作为不征税收入进行税务处理。其中，无偿划入资产属于非货币性资产的，应按该项资产实际接收价值确定不征税收入。

（三）企业接收政府无偿划入资产的企业所得税处理。企业无偿接受县级以上人民政府及其有关部门无偿划入资产，属于上述

（一）、（二）项情形以外的（税法另有规定除外），企业应按政府确定的该项资产的实际接收价值，并入当期应税收入，计算缴纳企业所得税。如果政府没有确定接收价值的，应按资产的公允价值确定应税收入。上述处理的政策依据是：现行企业所得税法将企业收入总额分为免税收入、不征税收入和应税收入三类，显然，该项收入如果不属于免税收入或不征税收入，就应当属于应税收入。

二、关于企业接收股东划入资产的企业所得税处理

企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡作为资本金（包括资本公积）处理的，说明该事项属于企业正常接受股东股权投资行为，因此，不能作为收入进行所得税处理。企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，说明该事项不属于企业正常接受股东股权投资行为，而是接受捐赠行为，因此，应计入收入总额计算缴纳企业所得税。

三、关于保险公司准备金支出的企业所得税处理

2011年以前，保险公司提取的各项准备金（包括未到期责任准备金、寿险责任准备金、长期健康险责任准备金、已发生已报告未决赔款准备金和已发生未报告未决赔款准备金5项）应按中国保监会有关规定计算扣除。根据《财政部国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》（财税[2012]45号）规定，从2011年起，保险公司提取的各项准备金应按财政部的会计规定计算扣除。对于此前尚未衔接转换的，即仍按中国保监会有关规定计算扣除的，应将两者之间的差额调整2013应纳税所得额。

四、关于核电厂操纵员培养费的企业所得税处理

从核力发电企业的实际运作看，核电厂操纵员的培养费用是一项持续、必要和生产运行紧密相关的投入，是发电成本的重要组成部分，不同于一般的职工教育培训支出。因此，公告明确核电厂操纵员培养费可作为核电企业发电成本税前扣除，同时强调，企业应将核电厂操纵员培养费与员工的职工教育经费严格区分，单独核算。

五、关于固定资产折旧的企业所得税处理

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：企业依据财务会计制度规定，并

在实际会计处理上已确认的支出，凡未超过税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。之所以做出上述规定，主要目的是为了减少税会差异，尽可能使税收与会计协调一致，方便纳税人纳申报和税务机关税收征管。但15公告施行后，部分税务机关与纳税人在固定资产折旧税会差异的处理上存在分歧，公告对这类问题进行了明确。

（一）企业会计折旧年限短于税法最低折旧年限的协调。《企业所得税法》

第八条规定：企业实际发生的与取得应税收入相关的、合理的成本、费用准予在税前扣除。企业会计折旧提足后，在剩余的税收折旧年限已没有会计折旧，但由于前期已提折旧按税法规定进行了纳税调增，也就是说，税收与会计之间差异部分已实际进行了会计处理，因此，应当准予将前期纳税调增的部分在后期按税法规定进行纳税调减。这样处理，符合企业所得税税前扣除基本原则，也与15号公告第八条规定不冲突。

（二）企业会计折旧年限长于税法最低折旧年限的协调。如果企业固定资产采用的会计折旧年限长于税法规定的最低折旧年限，视同会计与税法无差异，按15号公告规定应按会计年限计算折旧扣除，不需要在汇算清缴时进行纳税调减。这样处理，大大减少纳税调整成本，符合15公告的立法精神。

（三）会计上提取减值准备的固定资产折旧的税会差异协调。根据税法规定，企业计提的固定资产减值准备应进行纳税调增。另根据税法规定，企业持有固定资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。由于企业计提的固定资产减值准备已进行纳税调增，并未税前扣除，所以，尽管固定资产的账面净值已经减少，但此时该固定资产的计税基础并未调整，仍可按税法确定的计税基础计算折旧扣除。这样处理，符合税法和15号公告的立法意图。

（四）会计与税法折旧方法不同导致的税会差异协调。一种情况是，企业按《企业所得税法》第三十二条规定实行加速折旧的，公告明确其按加速折旧办法计算的折旧额可全额在税前扣除，而不必按15公告规定看会计上是否已按加速折旧处理。另一种情况是，《财政部国家税务总局关于开采油（气）资源企业费用和有关固定资产折耗摊销折旧税务处理问题的通知》（财税[2009]49号）规

定油气企业在开始商业性生产之前形成的开发资产，准予按直线法计提折旧扣除，最低折旧年限为8年。按会计准则规定，企业可以采用产量法或年限平均法对油气资产计提折耗。在采用产量法计提资产折耗的情况下，会形成税会差异，如果单纯套用15公告的规定，会导致折耗（折旧）得不到及时扣除，违背《企业所得税法》第八条规定。基于此，公告明确，石油天然气开采企业在计提油气资产折耗（折旧）时，由于会计与税法规定计算方法不同导致的折耗（折旧）差异，应按税法规定进行纳税调整。

六、关于公告下发前上述事项的企业所得税衔接处理

为充分保障纳税人合法权益，做到政策有机衔接，公告明确适用于2013及以后企业所得税汇算清缴。企业2013年以前发生的上述事项尚未进行企业所得税处理的，可按本公告规定执行。对于手续不全、证据不清的，企业应及时补充完善。考虑到企业2013汇算清缴前接收政府或股东划入资产，事项比较复杂，补充相关证据和手续需要一定时间，因此，公告将补充完善时间延长到2014年底，到期仍未完成的，一律按税法规定严格处理，防止企业滥用该政策。