关于促请保利物业管理有限公司退还违规收取的物业费

第一篇：关于促请保利物业管理有限公司退还违规收取的物业费

关于促请保利（武汉）物业管理有限公司退还违规收取的物业费、依照合同约定标准提供物业服务及公开公共收益账目的函

保利（武汉）物业管理有限公司:

本人为保利中央公馆_________的业主，依照保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司和贵司签订保利中央公馆项目的《前期物业服务委托合同》的有关内容，本人于贵司双方于____年__月__日签订了《前期物业管理服务协议》。现因贵司违规收取物业费、服务质量未达到合同约定标准及未向业主公开公共收益账目事项，特向贵司发此函，希望贵司退还在未达法定收房条件期间违规收取的物业费，尽快依照国家有关法律法规和双方合同的约定提供完善的物业服务，并及时公开公共收益账目情况，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管理费。

一、保利（武汉）物业管理有限公司违规收取物业服务费的事实

（1）依照2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准的《武汉市物业管理条例》的第十二条规定内容：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担„„房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付。”该条明确表达了房屋交付前的物业服务费由开发建设单位承担，而交付的必要前提是房屋通过竣工验收达到交付条件，也即获得政府部门颁发的《竣工交付使用备案证》。

依据武汉市住房保障和房屋管理局文件[2013]161号《市房管局关于撤销武房开备字[2013]35号房地产开发项目竣工交付使用备案证的决定》内容, 武汉林宇房地产开发有限公司在申请办理“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案时提供的《正式供电证明》非供电部门出具，不符合办理竣工交付使用备案条件，被撤销“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案证。该文件为2013年10月24日印发，也即说明此时，保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司通过伪造法定文件的方式取得的竣工交付使用备案证被政府房管部门依法撤销了，而在这之前则是通过欺骗政府部门和业主的方式违法交房的，至此时交房的法定条件已被撤销而不成立。

法定的交房条件不成立，物业服务费的交纳也就没有法律依据了。依照前述法律规定，自武汉林宇房地产开发有限公司通过欺骗的手段将房屋交给业主之日起，至该公司重新取得房管部门的《竣工交付使用备案证》从而重新符合法定交付条件止，此期间的物业服务费应该由保利中央公馆的开发建设单位武汉林宇房地产开发有限公司承担，保利（武汉）物业管理有限公司在该期间违规向业主收取的物业服务费应该无条件退还给业主，或者经双方协商后冲抵下一期物业管理费。该期间的物业服务费应该由保利（武汉）物业管理有限公司同武汉林宇房地产开发有限公司协商解决，与业主无关。

二、保利（武汉）物业管理有限公司服务质量未达到合同约定标准的事实

依照双方签订的《前期物业服务协议》，保利（武汉）物业管理有限公司在提供物业基本服务的诸多重大方面的服务质量均未达到双方合同约定的标准，具体事实如下：

（1）依照合同“第三条 物业管理服务内容

四、安防服务

（一）内容

1、建立预防性安全体系„„

2、公共区域实行巡视工作制度，门岗对大件物品进出小区实行登记、检查制度。”而事实情形是，整个已入住的区域没有建立预防性安全体系，小区在入住一年多的时间内仍然没有实现封闭式的管理，更谈不上门岗对大件物品进出小区实现登记、检查制度了。小区是任何人均随进随出，入住至今，已多次听到小区的业主反映发生过偷盗事件，业主住在小区没有基本的安全感。

（2）依照合同“第四条 物业服务质量

一、房屋外观：

1、小区主入口设有平面示意图，小区内主要道路设有路标„„

3、对公馆区域违章、私搭、乱建行为按法定职责履行告知、劝阻、报告义务，并有相关记录。” 而事实情形是，小区主入口未设置平面示意图，主要道路也没有路标，小区内存在比较严重的违章搭建行为，尤其是在别墅洋房区域以及高层区的一层区域更明显，而在这些违建行为存在的相当长时间内，尽管有业主不断反馈意见，但是仍然没有引起物业公司的重视，违建现象没有得到明显的改观，物业公司存在严重不作为的现象。

（3）依照合同“第四条 物业服务质量

二、设施设备运行

1、共用配套设施设备完好„„

4、供、配电设备运行正常„„路灯、楼道灯等公共照明设备完好。

5、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全„„有突发故障应急处理方案。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

2、共用部位、共用设施设备使用正常，发现问题及时维修。”而事实情形是，小区的共用配套设施维护管理不完善，尤其表现在小区内部分道路下雨时排水和下水不畅，路面有较多积水；另外，地下车库环境糟糕，存在地面积尘多和标识不清晰问题。入住后相当长的一段时间内，小区内部使用的供电是临时用电，而不是供电部门的正式用电。小区也经常停电停水，而停电停水的原因并非都是因为市政线路故障或者改造原因引起。电梯的维护保养不完善，部分单元的电梯经常发生故障，没有得到及时修理，多次发生业主被困电梯的事件，电梯运行的噪音较大。

（4）依照合同“第四条 物业服务质量

四、环境卫生

1、垃圾日产日清„„

5、小区内道路等共用场地巡回保洁，杂物及时清理。

6、房屋共用部位保持清洁，无明显乱贴、乱画及擅自占用和堆放杂物现象。

7、商业物业管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、乱贴广告现象。” 而事实情形是，小区的部分区域垃圾未得到及时清理，存在堆积现象，各楼栋内的公共区域的保洁卫生尤其不到位，物业的保洁人员热衷于收拣垃圾废品创收，无心打扫各楼层公共区域的卫生，而这种情况在交房一年多的时间内长期存在，在业主不断向物业公司反馈意见后仍然没有基本的改善；楼栋的电梯内、消防设备箱以及外墙上，长期贴满了各种小广告，而物业一直熟视无睹，疏于管理，也没有及时采取清理措施。小区内存在各种黄沙、水泥、大理石等摊点，跟物业存在利益关系，在小区重要路段摆放，破坏环境，影响通行和有碍观瞻。

（5）依照合同“第四条 物业服务质量

五、绿化养护

2、花木长势良好，修剪整齐美观，无严重病虫害，无大面积折损、斑秃现象。” 而事实情形是，小区的绿化开发商前期规划和建设落后本已是一大硬伤，而物业的后期维护管理也严重不到位，小区内存在较多的死树现象，尤其是一些楼栋周围的树木，大半年了一直没有进行更换或者处理，小区随处可见的草坪均存在坏死现象，一些地方的绿化遭到人为损坏而物业疏于管理，整个小区的绿化环境让业主感觉到非常不满，绿化也是业主一直以来诟病比较多的问题。（6）依照合同“第四条 物业服务质量

六、交通秩序与车辆停放

1、小区内交通设施完备，道路通畅，路标清晰。” 而事实情形是，小区内的车辆停放秩序非常混乱，物业没有安排足够的人手进行引导和管理，导致乱停乱放现象比较突出，一些车辆停放占据了行车道，影响通行。小区内的车流和人流也没有进行合理区分引导，存在安全风险，车辆在整个小区的动线规划也不合理，车多时存在流转不畅的问题，在一些路段存在安全隐患。

（7）依照合同“第四条 物业服务质量

七、安全管理

1、安防装备齐全，制度完善。” 而事实情形是，安全问题已成为小区业主最重要最关心的核心问题，小区业主入住后长达一年多的时间至今未实行封闭式管理，各类人员进出小区不需任何登记和必要限制，小区的安防设备配置非常不到位，存在较多的安防死角，已安装的一些安防设备如业主家中的对讲机安防功能、主卧房的紧急呼救设施等均未有效启用，各楼栋的门禁也没有真正起到作用，大部分时间敞开着，也无人过问。小区内严重缺乏安全监控设施。小区内已发生多起偷盗事件，业主在小区内没有安全感，而物业在这方面工作存在严重失职。

（8）依照合同“

九、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修及时率100%” 而事实情形是，很多最基本最细小的设施故障如路灯、消防灯、消防通道门等问题告知物业后在长达几个月的时间内都没有得到维修，迟迟不见改善，此种态度还谈何零修和急修及时率100%？！

三、促请保利（武汉）物业管理有限公司向所有业主公开利用小区共有部分进行经营所获得的收益

《中华人民共和国物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十二条明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”

我国《物业管理条例》第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 《武汉市物业管理条例》第七十二条明确规定：“通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。”

目前，保利中央公馆小区存在物业利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的行为主要有以下几个方面：电梯广告牌、路灯广告牌、黄沙水泥售卖摊位、门窗大理石广告摊位、游泳池外包经营、通信设施及其他设施或服务进场管理费、商家促销场租费，以及其他收益等。依照以上有关法律法规，尽管保利中央公馆目前尚未召开业主大会并成立业主委员会，但是保利（武汉）物业管理有限公司应在利用小区共用部位、共用设施设备进行经营前向相关业主公示并征求业主意见，并将该部分收益单独建账管理且定期向业主公示。而事实的情形是，物业公司既没有在该等经营活动前向广大业主公示征求意见，也从来没有向业主公开过该等收益的收支情况。因此，在此要求保利（武汉）物业管理有限公司向广大业主公开该部分收益的账目，并要求今后规范相关经营性行为，做到事前公示、事中管理、事后公示，对共有部分的收益单独建账，定期向业主公示，并在业主委员会成立后如实移交相关账目。

贵司的以上行为，业主方均以各种形式保存有相应的证据。业主有充足的证据证明贵司未按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的有关内容提供保质保量的物业服务。望贵司认真对待本函所提出的三大问题和对应诉求，尽快返还违规收取的物业费，努力改进工作局面，尽快按照双方合同约定标准提供物业服务，并及时公开公共收益账目。请贵司在本函送达一周以内给予正式、明确的答复，否则，根据权利义务对等原则，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管理费。

保利中央公馆业主：____________

2014年___月___日

第二篇：保利重庆物业管理有限公司车库管理制度

保利重庆物业管理有限公司

车场管理制度

第一章

总则

第一条

为加强公司停车场管理，规范业主及员工停车，特制定本制度。

第二条

本制度适用于公司本级职能部门及属下物业服务中心。

第二章

停车卡的管理

第三条

停车场原则上只供其所在物业内业户的车辆停放。第四条

车主停放车辆，需办理车位使用手续，领取停车卡，并缴纳停车服务费；未办手续的车辆一律不准进入停车场。

第五条

停车场设置月保卡、临保卡和贵宾卡三类，统一由收费员负责办理和维护。收费员休息期间，车主凭收款凭证进出车库，车管员须做好登记，以备核查。

第六条

贵宾卡是指对公司车辆、员工车辆以及领导特批的业主车辆和往来单位车辆发放的停车卡种。由服务中心（部门）根据需要提出申请，呈公司领导同意后办理。办理时须将贵宾卡卡号，车主姓名，车牌等车辆信息在财务部备案。

第七条

收费员在办理停车卡时，须将车辆信息在车库管理系统中登记完整，并与实际进出车辆核对相符。

第八条

项目会计负责从公司行政部领取停车卡，同时做好停车卡的领用、盘点等登记管理工作。收费员按实际需要向项目会计领取。

第九条 如遗失停车卡，应到物业服务中心注销原停车卡，申请补办新卡并缴交相关费用。

第十条 不得私自转让停车卡。一经发现，物业服务中心将取消该车辆的停车位，并收回停车卡。

第三章 车辆收费管理

第十一条 停车场按物价部门公示的标准进行收费。

第十二条 车管员负责进出车辆管理和临保车辆收费，并按规定时间上交收费员。

第十三条 收费员负责月保卡的收费及车管员上交的临保费。第十四条 临保车进入停车场时领取临保卡，出车时由车管员按车辆收费管理系统计算费用收取停车服务费。

第十五条 每月月底，车管员应提醒车主到物业服务中心缴纳下个月的停车服务费；如车主未缴交停车服务费，车管员应及时收回停车卡交收费员并做好移交记录，收费员注消停车卡，并在即日起按临保车辆收费。

第十六条 公司车辆免费停放，到辖区作业的公务车辆（包括煤气、电力、自来水等车辆）经服务中心经理的许可后方可免费停放。车管员应做好登记工作，以备核查。

第四章 监督与审核

第十七条 收费员负责根据车辆管理系统审核车管员上交临保费。第十八条 项目会计每周不少于3次对车库系统的收费及授权进行抽查，分管2个以上服务中心的，每周不少于2次抽查。

第十九条 安防班长、安防主管、项目会计、服务中心经理负责对免费车辆进出、手动起杆、非法开闸等情况进行监督。

第五章 处罚规定

第二十条 对非法起杆，私自放行车辆的人员，每次处予50元/次的罚款。

第二十一条 情节严重的，将按公司人事奖惩制度严肃处理。

第六章

附则

第二十二条

本制度与上级公司财务制度和国家财经税收法规政策有冲突的，以上级公司制度和国家法规政策为准。

第二十三条

本制度由公司财务部负责起草并解释。经公司总经理办公会议通过后，自正式下发之日起生效。