城中村改造案例与经验（精选5篇）

第一篇：城中村改造案例与经验

城中村改造案例与经验

一、城中村及其特征

1、城中村的界定

城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

2、城中村的特征

城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有：

(1)土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。

(2)建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高), 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。

(3)人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。

(4)经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

3、城中村的分类

从不同的角度, 城中村的类型有：

(1)根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类；

(2)根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。

(3)根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。

二、城中村改造的案例

1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作

珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。

在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。

政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。

为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化计分、综合评标，公平、公正、择优选择开发商参与旧村改建。凡参加投标的开发商，其自有资金必须达到旧村改建项目总投资的三分之一以上，并划入指定的银行帐户，以确保旧村居民回迁房部分的建设资金（一般占总投资的三分之一左右）到位。该部分资金由开发商、珠海市改建办及开户银行共同监管，确保专款专用。此外，其他建设资金还需由银行提供贷款承诺书。

搞好规划，完善配套，提高环境质量，建设文明社区。在旧村改建过程中，有关部门始终坚持规划先行的原则，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局群体组合和绿地系统、空间环境等因素的内在联系，努力促使每个旧村改建成为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社区。并制定了《珠海市香洲区改造城中旧村，建设文明社区规划建设标准》，对新建社区中的居委会办公场所、社区服务中心、物业管理处、商业网点、学校、邮政所、文化活动站、停车场、社区绿地，供水、供电、电讯、宽带接入网、安全智能化监控、垃圾房、公共厕所，以及旧村居民回迁房内部装修等各方面，都作了明确规定。

2、广州市：分类治理城中村

广州市区外围分布着138个行政村，分属五个带农村的区，其中以天河区居多，按已完成的行政村规划，未来数年间它们在“城中”部分将达到87.5平方公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。广州市从2001年开始着手对城中村进行改造，实施的是“以原村集体经济组织为主体”的改造模式，禁止开发商进入，实行“一村一策”，分类治理城中村。具体措施如下：

第一“城中村”的所有农业人口转为城市居民户口。首先由公安户政部门和区有关部门，将已征用土地的“城中村”农业人口一次性转为城市居民；然后以政府令的形式，将人均农用地面积不足66平方米（一分地）的在册农业户口有计划地逐步转为城市居民户口。对凡是征用土地后，按规定要实行农转非的，一律严格按规定办理农转非，换发新户口簿。在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其它有关费用。第二按土地所有权与使用权“两权分离”的方式，妥善处理“城中村”集体土地产权。按照《土地法》的有关规定，将农用地一次性转为国有土地，而土地使用权原则上保持不变，并按历史用地办理国有土地使用登记手续，核发国有土地使用证。

第三撤销“城中村”的村委会，设立城市社区居委会，保持自治组织的性质与地位。按照有关法律法规，在“城中村”所有农业人口转位城市居民后，村委会建制和农村管理体制自然撤销，没有村设置的乡镇随之撤消。取而代之的是城市街道、居委会的管理体制。对改制后的“城中村”实行城市化的属地管理，并妥善安置原村委会的干部。

第四对集体经济组织转制问题，在撤销原“城中村”村委会的同时，将原村的集体经济组织从政企不分的状态中剥离出来，转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司；在区政府和有关部门的指导下，经资产评估机构对集体资产进行评估后，由各村根据实际制定具体的转制方案，并经股东大会通过后报区政府备案；集体经济组织专为公司，视作企业更名，免交注册费。

第五着手建立社会养老保险机制。为解决征地后原村民特别是年龄偏大的村民的生活出路问题，减少社会不稳定因素，结合“城中村”改造，逐步建立农转非人员社会养老保险制度。

第六多主体、多渠道、多方式地加快“城中村”的旧村改造。采取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法。

3、深圳市：综合整治，全面改造

深圳市共有村落1000余个，其中特区内200余个，特区内外共有私房约30万栋。深圳市从1997年开始尝试改造城中村，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点，其主要的改造模式有三种，一是村集体自主改造的渔民村模式，渔民村旧村建筑面积4.25万平方米，村民62户，191人，村民住宅33栋，旧厂房2栋，单身公寓1栋。新建的渔民村由11栋小高层和1栋20层高公寓以及完善的配套设施组成的建筑群体，总建筑面积为6.5万平方米，总投资为1.3亿元。建成后每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的980平方米增加到1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区，村民们的投入得到了回报，继续以经营可出租物业为主。一是提高容积率的鹿丹村模式，一是开发商主导的蔡屋围村模式。

2004年以来，深圳又采取了“综合整治+全面改造”两种改造模式，2005年，配合出台了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》，具体措施如下。

综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%, 为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件。“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。

全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引，如5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表，为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠：一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取“特事特办”原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障，另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出，改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止，建设周期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前渔农村出租价格水平，对于顶风抢建的私房，政府不予补偿，而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。

深圳市最大的旧改项目大冲村“推倒重来”整体改造项目，该项目根据其位于高新技术产业园区的特点，确定了新的改造定位：建设深圳市高新技术产业园区配套基地+新型现代化高尚居住社区。其产业发展规划为：逐步迁出第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲村经济发展的支柱产业；高效集约地利用有限的土地资源，促进土地利用向城市化模式发展，结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；改善人居环境，加强主要道路的交通整治和环境综合整治，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。与之相适应，大冲村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能。整个大冲村旧村改造分为三步进行开发，保证难易结合，旧村的拆除和新开发建设并重，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。

4、武汉市：市场运作+有情操作

武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5 亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。

按照2004年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。

武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15%的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。

在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。

按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯60年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。

5、西安市：政府主导，改制先行，改建跟进

西安市的城中村主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三爻村，共有417个，农民身份人口40多万。为了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》, 2003年4月21日起施行。此办法明确指出：城中村改造坚持“一村一案”原则,在城市总体规划指导下,由城中村所在地的区政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地,为城中村的迁建、翻建提供土地保障。同时,在组织机构上,专门成立了“西安市城中村改造工作领导小组”,负责全面指导与协调工作。城中村所在地的区政府成立相应的城中村改造领导小组,具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。此次城中村改造的实施主体为：村民、村委会,由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司,及有实力、有资质的开发建设企业。西安城中村的改造将实现4个转变,即村民由农民向居民身份、集体土地向国有土地、集体经济向股份制经济、村庄向社区的转变。

2005年，西安市城中村改造工作领导小组起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根据该方案，西安市将按照“政府主导，利民益民，改制先行，改建跟进，以区为主，尊重民意”的原则对城中村进行改造。具体措施如下：

1、二环以内村庄人均土地（不含宅基地）在0.3亩以下的土地出让金同级留成部分和储备用地的增值收益金全部用于城中村改造建设，涉及城中村改造建设项目的税收，形成专项资金用于城中村改造建设。以上资金在市财政设立专户，作为专项资金，由市、区两级政府调控使用。

2、免收城中村改造项目包括城中村安置新区建设项目和综合开发项目除质量监督、劳保统筹外的所有城建费用。

3、集中力量先完成城中村的土地转用、农民转居民、村庄转社区、农村集体经济转为城市社区经济的“四个转变”的无形改造，为城中村整体改造创造一个良好的环境，科学有序地完成城中村旧村拆除和新区建设的有形改造。

4、二环以内57个城中村的集体所有土地，除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村改造的开发利用。对三环以内城中村的集体土地，要做好规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。

5、在政府统一收购储备用地的前提下，鼓励社会资金投资参与城中村改造的土地储备和土地一级市场的开发，投资者享受一定比例的土地储备和土地一级市场开发的增值收益，用以吸纳社会资金投入城中村改造，以弥补政府资金紧缺状况。

6、将二环以内城中村的市政公用、市容园林管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍，条件成熟后逐步向二环以外城中村推行。

7、城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设年度计划，稳步提高城中村设施的城市化水平，为改造工作创造良好的外部条件。

8、探索多种改造方式，包括以改制后的经济实体自行实施改造；以项目开发方式实施改造；以统征储备的方式实施改造等。

9、鼓励土地资源紧缺的村庄实行易地改造，建设新社区，也可购买经济适用房安置。

6、杭州：政府统筹，区内调控，自求平衡，包干使用

杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

三、国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法

一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法

1、观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。

2、机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是：在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行；如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差额部分向被拆迁人补足。为配合保险机制实施，他们同时采取了搬迁奖励措施，对于在准备搬家阶段签订协议并搬迁完毕验收合格的，和在搬家阶段签订搬家协议并搬迁完毕验收合格的，给予一次性的奖励，自始至终兑现“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承诺。保险的介入，不仅提高了政府的诚信度，也得到了广大被拆迁人的理解和支持，加深了拆迁人和被拆迁人的信任感，大大推动了拆迁工作的进程。

3、工作方法创新。在民主路拆迁中，郑州市成立了由市政府副秘书长担任指挥长，区长和有关部门领导作为副指挥长的指挥部。工作人员从不同的单位临时抽调过来，同时作为一个有组织、有纪律的团体来抓。逐步建立指挥长会议制度、拆迁动员岗位制度、宣传制度、信访制度，分工明确，责任到人。正是因为有了市、区两级政府的大力支持和各办事处等相关单位的全力配合，项目实施拆迁工作仅两个多月，就完成了总拆迁量的80%，创造了近年来郑州旧城改造成片拆迁历史上的神奇速度。

二、合肥市庐阳区拆迁的主要做法

1、认识高度统一。按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。拆迁工作实行包保制，从所在街道抽调工作人员，较大项目在全区范围内抽调。抽调人员组成若干工作小组，每个小组3至6人不等，工作任务按组划分，包干多少户、什么时间内完成进行明确规定，切实做到责任到组，任务到人。

2、宣传舆论到位。庐阳区坚持把宣传工作贯穿于拆迁整治工作的始终，把被拆迁群众的思想工作做实、做细。每开一个新片区，庐阳区都积极争取市里支持，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合，头版头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作做在前，赢得了群众的信任和支持。

3、先拆违后拆迁。2006年，庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则，共拆除违法建设200多万平方米。此后的三年来，庐阳区共完成“大建设”、省市重点工程、危旧房和城中村改造等各类项目71个，总拆迁量100多万平方米。创造了一周完成农科南路拆迁、10天完成寿春路拆迁、15天完成宿州北路拆迁、一个月完成长江中路拆迁的“庐阳速度”。可以说，庐阳区的“大拆违”从三个方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。

4、政策分类处置。在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类：一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等，二是危旧房拆迁和城中村改造项目，三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对第三类项目，按市场价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。

三、西安市新城区拆迁的主要做法

在拆迁工作中，新城区搭建起了“内部监督”、“群众监督”、“媒体监督”三个监督平台，对拆迁工作进行多层面、全方位的“立体”监督。“内部监督”平台，对全体领导干部提出了“三带头、三不准”的原则，要求领导干部带头支持拆迁工作，不准做不利于拆迁的事；带头拆除本单位和自家的房屋，不准拖拆迁的后腿；带头做本单位职工和亲朋好友的工作，不准为被拆迁户说情，打招呼，写条子。新城区不仅确立起了信访、投诉、举报监督制度，还抽调精干力量组成拆迁监督小组，对所有拆迁项目和工作人员进行监督，对群众反映的问题逐一核实，限时答复。“群众监督”平台则邀请各级人大代表、政协委员及被拆迁户中的积极分子担任特邀监督员，对拆迁安置政策、标准的执行情况以及拆迁工作人员的行为进行监督。“舆论监督”平台主要是通过新闻通气会、报刊等形式，主动把拆迁工作的政策、工作进度，甚至遇到的困难进行报道宣传，同时主动接受媒体监督。

四、嘉兴市拆迁实行“两轮事前征询制度”

第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入改造计划；达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》。这个协议中有一条附加条款：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住户不愿签约，就不能启动拆迁。五、三亚市首创“自主拆迁”模式

该市实施“自主拆迁”后，使曾历经10次拆迁而未能顺利实施的海南乃至全国闻名的“钉子村”——月川村，在几个月内完成了拆迁。其“自主拆迁”模式具体如下：

在拆迁前，先由居委会和村民出资成立股份制公司，地块中标公司将拆迁费用付给村办拆迁公司，由代表被拆迁户利益的拆迁公司负责实施拆迁工作，盈利由拆迁公司和参股居民分红。拿下拆迁项目后，月川公司采取分工包点负责的做法，利用好友、亲戚，深入每家每户做工作。在实际操作中，在长期一起生活的居民相互监督下，丈量更精确，补偿标准也让所有被拆迁户心服口服。做好一户丈量一户，然后进行公示、算价、赔偿付款、拆迁。新型拆迁模式以净地出让方式，真正体现了土地的本身价值，使土地收益大幅度提高。比如测试地块的收益是原来交于开发商公开拆迁的两倍多，居民因此得到了合理的补偿价款，也达到了土地的集约化利用；拆迁后居民的基本住房问题由政府提供的安置房予以解决，并且政府将所获的收益用于建设出租房，使得居民还有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委会进行统一管理、进行出租，收益归个人。这不仅有效杜绝了各种治安问题的出现，还使得居民可以从中长期获益。同时市政府将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。

此种模式的最大好处是政府不再和一家一户的被拆迁户打交道，转而交给地块所在居委会办的拆迁公司。而这种公司运作拆迁事务，最大的优点是人头熟、地面熟，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。更重要的是，由于其主体地位是“公司”，节约出来的拆迁费用可以“拿出一定比例发展社区经济”，因此与拆迁户讨价还价的动力要比政府人员足，从总体来讲将会节余拆迁费用。

六、日照市岚山区拆迁的主要做法

1、实行民情恳谈制度。实行拆迁群众参与小组恳谈讨论会的办法，让群众自主评判拆迁的必要性，充分表达对拆迁的顾虑，积极探讨拆迁补偿的有关办法，拆迁工作组认真接受群众的质询，及时根据群众的意见调整策略。

2、实行“一联双进”制度。让干部党员划片联系拆迁户，做到思想沟通进户、政策宣传进户。三是实行民意“直通车”制度。主要包括区级领导干部大接访、区长公开电话、乡镇干部电话受理承诺三项内容。

3、采取“三会二公一评”工作模式。一是召开“三会”，把拆迁事项交给群众研究审议。对是否同意拆迁、怎样进行补偿、如何进行安置，拆迁中出现具体问题如何解决等，都先开两委会商议，再开党员会审议，然后开居民代表会决议。二是实行“二公”，把拆迁事项交给群众决定监督。对关系群众切身利益的大事，都提交村民大会进行公决，群众支持率达到90%以上方可实施；对拆迁政策、被拆房屋细况、补偿评估价格、补偿安置方式等所有事项，通过多种方式进行全过程公开，由群众做好监督工作。三是实行“一评”，对拆迁满意不满意让群众来评判。拆迁工作完成后，由乡镇党委、政府组织党员群众进行民主评议，评议范围包括“两委”班子、村居干部和拆迁工作满意度。评议结果作为对班子调整、绩效考核和评先树优的重要依据。

七、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法

1、改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路两边建筑物立面整饰工作。

2、改造与发展相结合。街道党工委在拆建整治的同时，提出“拆到哪里，建到哪里”，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，兴旺到哪里”等工作思路，并制定出拆建管结合、重在建设的工作方案。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场，以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。

3、创造性融资。一是充分发挥辖区企业的资源。贯彻“谁受益，谁投资”的思路，动员受益企业捐资建设道路等市政基础设施，形成投资主体多元化的模式，有效地解决了改造资金问题。例如在整治、拆除棠溪村口临街商铺后，地区集体经济组织和居委会主动无偿提供绿化用地，并投资70多万元兴建了棠溪绿化广场；广州时代发展集团出资修建了松云街、水边街道路和时代绿化广场。二是充分发挥环境等无形资产的作用。通过环境改善提高商铺的租金价格，收到了明显效果。整治后的乐嘉商业广场附近的商铺租金由原来十几元/平方米提高到几十元甚至上百元/平方米，乐天广场旁的商铺租金由原来十几元/平方米上升到300多元/平方米。

四、城中村改造模式的各要素分析

国内各地城中村改造的不同模式, 主要由政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素的不同组合构成。要素的不同组合, 在城中村改造中表现出各地既有相同的做法, 也有较大的不同。

1、相同相似的做法

我国城中村改造, 在国家现有法律法规的框架内进行,在改造目标和基本途径上具有较大的相似性。

(1)改造目标。我国各地城中村改造的目标完全一致,都是将处于过渡状态的城中村改造成为现代城市社区, 使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。

(2)土地权属变更。我国各地城中村改造中,原有的农村集体土地性质都变更为国有土地。但在具体做法上有一些区别：一些地方集体农用地由政府统一收购储备(如杭州市),有些地方不这样做(如深圳市),还有将原集体农用地转为国有农用地由原承包经营人继续承包经营(如广州市)，原有集体非农建设用地(包括宅基地、村办企业用地、公共用地)由原使用者继续使用或由房地产商改造后一部分用于回迁、一部分建造商品房出售, 具体操作中一些地方集体非农建设用地转国有后土地使用性质为国有划拨土地(如杭州市), 一些地方则采取国有土地使用权出让给原使用者或房地产商的方式, 根据土地用途不同一般为40—70年(如深圳市)。(3)管理体制变更。各地城中村改造, 都采取了原有居民户籍“农转非”, 享有当地城市居民的社会保障和社会福利, 享有当地城市居民相同的教育、就业待遇, 撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)的办法。

2、不同的做法

由于我国各地情况千差万别,同一地区不同的城中村情况也各不相同,各地城中村改造因地制宜,形成了不同的改造途径和具体做法。

(1)政府作用。我国城中村改造中,不同地区的政府起到了不同作用, 大部分地区的政府起着决策引导、制定改造规划和出台改造优惠政策的作用, 也有少数地区政府自身直接进行城中村改造(如杭州市)。

(2)改造主体。城中村改造中,不同地区改造主体不同,同一地区也可以由不同的主体来改造。少数地区政府直接作为城中村改造的实施主体(如杭州市)；部分地区完全由房地产商作为城中村改造主体,其他个人和组织不得作为城中村改造的主体(如珠海市)；有些地方采取城中村自行改造模式,不允许房地产商介入城中村改造开发(如广州市)；有些地方采取可以由房地产商、城中村集体以及以上二者结合改造城中村的模式, 改造主体多元化(如石家庄市)(3)改造形式。城中村的改造形式主要有彻底重建(拆掉旧村建新社区, 包括原地重建和易地重建两种)、局部拆建(保留一部分房屋,拆掉一部分旧房和不符合城市规划的房子,补建城市基础设施,改善城中村面貌,使之与城市融合)和综合整治(基本不涉及房屋拆建,只补建城市基础设施,净化美化社区环境)三种方式。部分地区城中村改造采取彻底重建的形式(如珠海市)；也有部分地区采取彻底重建、局部拆建、综合整治三种方式并存的模式(如深圳市)。

(4)拆迁方式。城中村改造中的拆迁方式,涉及的问题非常复杂,各地的模式百花齐放,但是有一点相同,那就是政府必须介入拆迁全过程,解决和应对拆迁中出现的各种问题,如果只有改造主体(如房地产商)去拆迁,根本应对不了城中村改造中的各种复杂问题,在全国都是如此具体拆迁方式,大体上可以归为三类： 一类是政府负责改造,政府组织具体拆迁(如杭州市)；一类是政府通过招标方式将城中村拆迁任务外包给社会上专业化的拆迁公司,政府负责处理拆迁中的各种问题,拆迁后的净地由政府通过“招拍挂”方式出让给房地产公司建设安置房和商品房(如三亚市)，另一类是通过协议方式或“招拍挂”方式将城中村改造交由房地产公司承担,房地产公司负责城中村拆迁,政府负责处理改造中的各种问题(大部分地区)。

(5)补偿方式。城中村改造中的补偿方式,各地根据本地具体情况,进行了不同的探索,大致可以分为以下几类：一类是政府直接改造,根据住户原有面积市场估价直接补偿一定面积住房(农转居多层公寓如杭州市)；一类是本地区不制订统一的补偿标准,实行“一村一策”,由各改造项目自行确定本项目的补偿标准(如广州市)；另一类是全市制订统一的补偿政策, 实行实物补偿(产权调换)和货币补偿相结合的方式(其中部分地区规定在每户认定的合法面积内若干平方米以内实行实物补偿方式,超出部分实行货币补偿方式),全国大部分地区采取此种方式。

(6)改建房屋情况。城中村改造的房屋改建情况较为复杂,可以从房屋类型和房屋结构两方面分析。从房屋类型上看,一般都有原有居民安置房(有些地区为商品房性质,有的地区为经济适用房性质, 但建筑面积大于普通经济适用房)和商品房(对外出售)；有的地区还利用城中村改造建设经济适用房等保障性用房供城中村外市民居住(如兰州市)；有的地区在改造中专门建有商场、写字楼等非居住商业用房出售、出租(如深圳市)。从房屋结构上,一般以做安置房和商品房的套房为主,也有相当部分地区搭配建有补偿置换给原有居民供出租或做商品房、经济适用房出售的一室一厅小户型房、单身公寓房(如广州市)。(7)原有集体经济组织存续。在城中村改造中,各地一般都鼓励原有集体经济组织改制后继续存在。改制形式主要有改为股份制企业(如广州市)和改为股份合作制企业(如深圳市)两种,也有少数集体经济薄弱、群众没有愿望的城中村没有保留原集体经济(如武汉市规定)。改制后企业的经营范围主要有： 城中村改造后的物业管理(大部分地区),原有村集体工商企业的继续经营(一部分原集体经济较发达地区), 改造后一部分安置房的集体统一出租管理(如深圳市)。

五、对国内城中村改造模式的思考

1、城中村改造是我国城市化进程中特有的阶段城中村是我国城市化进程中的特有现象,其成因是中国城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元经济体制与城市化发展不相适合,一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展,被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”,未完成城市化转型的特殊地区。当城市发展到一定阶段,将面临城中村改造的突出问题。城中村的改造,成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。

2、基本经济社会制度决定各地区城中村改造模式我国的基本经济社会制度和基本国情,决定了各地区城中村改造采取基本相同的模式。城中村改造是我国城市化进程中“补课”现象,所以各地的改造目标都是将城中村改造成为现代城市社区,使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。我国实行城市土地国有和国家高度垄断土地一级市场的基本土地制度,决定了各地在城中村改造中都形成了把原有的农村集体土地性质变更为国有土地性质,然后再进行开发改造的基本模式。在我国的现有基层政治体制内,各地区都采取了原有城中村居民户籍“农转非”,撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)的办法。

3、地区差异是城中村改造出现多种具体模式的主要原因我国城中村改造中出现了各具特色的具体改造模式,各地区的经济发展程度、社会人文环境、政府施政理念以及城中村现状的差异,是出现不同城中村改造模式的主要原因。珠海市城中村容积率较低、房租相对较低,房屋收益不太大,比较容易赔偿,改造阻力也较小,一般采取彻底改造的方式,房地产市场较发达,以房地产商为主进行改造。广州市城中村容积率较高,房租较高,房屋收益较大,城中村改造难度较大，商业化改造无利可图,所以由政府引导村集体“一村一策”自行开发改造、不允许房地产商进入,并由财政拿出配套资金对城中村改造进行补贴。深圳市城中村容积率较高,房地产市场较发达,城中村经济发达,部分城中村建设起点较高、加以改善可融入城市景观,所以采取了政府引导,房地产商、城中村集体以及以上二者的结合多主体开发模式,改造方式除了彻底重建、改建外,还有原有城中村建筑综合整治与补建市政设施后,直接融入城市的方式。广州、深圳等市财政收入丰裕、施政理念较先进,不通过城中村改造谋取土地收益,并且对城中村改造进行财政资金补助。杭州市是一风景优美的著名旅游城市,在城市发展中城市规划优于一切,在探索中形成了城中村改造由政府统筹规划开发,城中村改造资金由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”,原有城中村居民统一回迁到农转居多层公寓居住的模式。

4、城中村改造需要相关经济社会政策的配套城中村改造,不仅仅是将城中村建筑改建为现代城市建筑、原城中村居民户籍“农转非”,而是一个复杂的经济社会系统工程, 需要相关经济社会政策的配套。在改造中,各地区应根据不同的具体情况,因地制宜出台相关政策, 解决城中村改造中不容回避的就业和社会保障、教育卫生文化等社会事业发展、集体经济组织改制、“小产权房”、原城中村居民融入现代城市等问题。城中村村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,由政府提供就业扶持政策,并享受养老保险、医疗保险等相关社会保障,重点解决“40”、“50”人员的参保问题。地方政府在城中村“撤村建居”后,应做好原城中村社区卫生机构、中小学、文化设施的接转改造工作,使“撤村建居”居民享有正常的城市社会公共服务。地方政府应指导原城中村集体经济组织做好改制工作,明晰产权,推动股份制和股份合作制改革,为“撤村建居”社区和居民公共事业发展和个人收入增加提供经济保障。由于历史原因,各地城中村在发展中形成了数量不等的“小产权房”,成为城中村改造的一大难题,各地区应按照国家基本政策精神,否定“小产权房”的合法性,综合采取拆除违章建筑、政府低价“赎买地面建筑”、缴纳正常土地出让金为符合城市规划的建筑办理正常房产证等方式解决这一问题。地方政府还应采取特定引导政策,通过城市社区建设、居民教育活动、现代文化生活、社区物业化管理等方式,使原城中村居民在职业、文化素质、思想观念和生活方式等方面发生根本性转变,真正融入到城市文明中。

六、城中村拆迁改造的经验总结

1、政府主导、科学规划。成功的城中村改造始终注重把握城中村改造的主动权，重点把好规划关和政策关。保持改造政策的统一性，消除以往开发商独自开发而未有政策支持的的诸多弊端，利用政府的行政特性得到被拆迁方信任，减少矛盾，确保改造工作的顺利进行。

2、市场运作、企业参与。城中村的改造要始终立足于全区经济发展大局，以区位优势为依托，对所要改造的城中村及附近城区进行精心规划和全盘考虑。对每一个城中村都制定综合改造规划方案，并在此基础上积极招商引资，以项目促改造，在投资项目的带动下，投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力、义务和收益，变以往投资方和村民的对立为利益共同体，保证改造的顺利进行。

3、整合资源、形成合力。在拆迁改造过程中，充分整合行政资源，变“单兵作战”为“多兵种联合作战”，形成强大的工作合力。一方面，积极主动向市上有关领导和市城改办等部门汇报工作，争取重视和支持；另一方面，所涉区委、区政府及各有关部门积极配合，开发方与政府协调与媒体的关系，为拆迁工作营造良好的舆论氛围。国土局、规划局派出业务骨干协调解决征地拆迁所涉及的土地和违法建筑问题。工商分局负责对拆迁区内工商户进行疏导，并及时办理证照变更手续。公安分局抽调人员严查治安问题，保证拆迁区内安全。区劳动和社会保障局派出专干就拆迁区内人员的劳动保障、医疗、养老等问题进行政策宣传和咨询服务。区监察局、信访局公布监察、信访电话，全程监督拆迁过程，杜绝违法违纪问题出现。

4、以人为本、惠及于民。城中村改造工作一定是一项爱民惠民工程，在制定政策措施上和工作方式方法上坚持以人为本，充分考虑村民的利益诉求，设身处地的为村民着想，变以往的给钱了事为补偿、长远保障相结合，开设专门的职业或创业培训机构，一方面给改造项目输送人力，另一方面促使村民加快从农民向市民的转变。另外对于回迁居民关注的焦点问题安置楼建设，在拆迁改造过程中，应坚持安置楼优先建设的原则，安置楼与商品楼风格统一，设施同步，双气到位，各种配套设施齐全，这种公平对待的措施可以赢得村民的理解和支持，让被拆迁村民吃了“定心丸”。

第二篇：深圳市城中村改造与具体改造案例分析

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》

时间：2011-7-28

地点：水贝村京基旧改办公室

出席人：游力勇 崔文来 朱喜荣 胡唐娟 邵雷

主持人：邵雷

议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析

章程：

◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性

◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析

◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

一深圳市城中村现状分析与改造的必要性

城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1.深圳特区内城中村现状分析

广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2.改造必要性

A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。

B 这是改善城市环境和社会治安的需要。

有人描述城中村是‘村外现代化 村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“ 住在‘ 城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。’居住环境可见一斑。社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰政府和公安、城管等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。

C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。

一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值· 改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。

二城中村成功改造案例共享与失败案例分析

1.鹿丹村

鹿丹村位于滨河路上，与香港仅隔一条深圳河。是1987年开发建设，1989年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。64万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。需拆迁房屋面积11.08万平方米。建设工期为3年。改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。

该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。在2000年时引起市政府高度重视。

鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。

补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。以每户为单位各户统一5平米的奖励。不论楼层统一的赔偿标准。

搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。

对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励

3—6个月——1万元

6个月以上无奖励

2.岗厦河园片区

岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。

1998年深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行曲面改造。

2002年，深圳市政府将改照任务交由福田政府组织实施。

直至2006年7月，福田区政府，岗厦股份有限公司，金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动整体改造。

补偿方案：两个标准 三种模式 六种选择

两个标准：1.按面积划分480平米以内按1：1补住宅。超过480平米按1:0.88补公寓。

2.按层数划分首层1:0.9补集中商业物业，2层以上按1:0.9补住宅或公寓。

三种模式：实物货币实物与货币补偿

选择直接拿现金的村民可按集中商业每平米2.38万元。住宅公寓每平米1.28万元。岗厦河园旧改再一次造就了财富神话，五百岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来，旧改再一次成就了近十个亿万富翁及20来个亿万家族。

3.木头龙

补偿方案：建筑面积1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬迁费5000元，装修费800元/平米。

实行货币补偿的，开发商不再承担安置责任，由业主自行安置。

货币补偿金支付方式：

甲方取得政府拆迁项目相关批文后7天支付20%货币补偿金

乙方将被拆迁房屋交付甲方时，支付20%货币补偿金

正式拆除乙方被拆迁房屋时，支付剩余的货币补偿。

3.大冲村

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪住宅区，南望高新南区，其地理位置优越，是深圳市重要城市节点。此次改造项目将造就10个亿万富翁和400户千万富翁。由华润置地进行改造，现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，居住人口6万多人，此次总体改造的占地面积达68.4万平方米。华润置地按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲村市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设。根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。

大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

目前，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。在大冲旧改项目中，10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。拆迁受阻。

4.南山田厦村旧改

三结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

四未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

第三篇：“城中村”改造的典型案例

“城中村”改造的典型案例

1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作

珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：

——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。

——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。

——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。

为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化计分、综合评标，公平、公正、择优选择开发商参与旧村改建。凡参加投标的开发商，其自有资金必须达到旧村改建项目总投资的三分之一以上，并划入指定的银行帐户，以确保旧村居民回迁房部分的建设资金（一般占总投资的三分之一左右）到位。该部分资金由开发商、珠海市改建办及开户银行共同监管，确保专款专用。此外，其他建设资金还需由银行提供贷款承诺书。

——搞好规划，完善配套，提高环境质量，建设文明社区。在旧村改建过程中，有关部门始终坚持规划先行的原则，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局群体组合和绿地系统、空间环境等因素的内在联系，努力促使每个旧村改建成为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社区。并制定了《珠海市香洲区改造城中旧村，建设文明社区规划建设标准》，对新建社区中的居委会办公场所、社区服务中心、物业管理处、商业网点、学校、邮政所、文化活动站、停车场、社区绿地，供水、供电、电讯、宽带接入网、安全智能化监控、垃圾房、公共厕所，以及旧村居民回迁房内部装修等各方面，都作了明确规定。

2、广州市：分类治理城中村

广州市区外围分布着138个行政村，分属五个带农村的区，其中以天河区居多，按已完成的行政村规划，未来数年间它们在“城中”部分将达到87.5平方公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。广州市从2001年开始着手对城中村进行改造，实施的是“以原村集体经济组织为主体”的改造模式，禁止开发商进入，实行“一村一策”，分类治理城中村。具体措施如下：

第一，“城中村”的所有农业人口转为城市居民户口。首先由公安户政部门和区有关部门，将已征用土地的“城中村”农业人口一次性转为城市居民；然后以政府令的形式，将人均农用地面积不足66平方米（一分地）的在册农业户口有计划地逐步转为城市居民户口。对凡是征用土地后，按规定要实行农转非的，一律严格按规定办理农转非，换发新户口簿。在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其它有关费用。

第二，按土地所有权与使用权“两权分离”的方式，妥善处理“城中村”集体土地产权。按照《土地法》的有关规定，将农用地一次性转为国有土地，而土地使用权原则上保持不变，并按历史用地办理国有土地使用登记手续，核发国有土地使用证。

第三，撤销“城中村”的村委会，设立城市社区居委会，保持自治组织的性质与地位。按照有关法律法规，在“城中村”所有农业人口转位城市居民后，村委会建制和农村管理体制自然撤销，没有村设置的乡镇随之撤消。取而代之的是城市街道、居委会的管理体制。对改制后的“城中村”实行城市化的属地管理，并妥善安置原村委会的干部。

第四，对集体经济组织转制问题，在撤销原“城中村”村委会的同时，将原村的集体经济组织从政企不分的状态中剥离出来，转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司；在区政府和有关部门的指导下，经资产评估机构对集体资产进行评估后，由各村根据实际制定具体的转制方案，并经股东大会通过后报区政府备案；集体经济组织专为公司，视作企业更名，免交注册费。

第五，着手建立社会养老保险机制。为解决征地后原村民特别是年龄偏大的村民的生活出路问题，减少社会不稳定因素，结合“城中村”改造，逐步建立农转非人员社会养老保险制度。

第六，多主体、多渠道、多方式地加快“城中村”的旧村改造。采取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法。

3、深圳市：综合整治，全面改造

深圳市共有村落1000余个，其中特区内200余个，特区内外共有私房约30万栋。深圳市从1997年开始尝试改造城中村，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点，其主要的改造模式有三种，一是村集体自主改造的渔民村模式，渔民村旧村建筑面积4.25万平方米，村民62户，191人，村民住宅33栋，旧厂房2栋，单身公寓1栋。新建的渔民村由11栋小高层和1栋20层高公寓以及完善的配套设施组成的建筑群体，总建筑面积为6.5万平方米，总投资为1.3亿元。建成后每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的980平方米增加到1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区，村民们的投入得到了回报，继续以经营可出租物业为主。一是提高容积率的鹿丹村模式，一是开发商主导的蔡屋围村模式。

2004年以来，深圳又采取了“综合整治+全面改造”两种改造模式，2005年，配合出台了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010）》，具体措施如下。

综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%, 为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件。“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。

全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引，如5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表，为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠：一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取“特事特办”原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障，另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出，改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止，建设周期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前渔农村出租价格水平，对于顶风抢建的私房，政府不予补偿，而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。

深圳市最大的旧改项目——大冲村“推倒重来”整体改造项目，该项目根据其位于高新技术产业园区的特点，确定了新的改造定位：建设深圳市高新技术产业园区配套基地+新型现代化高尚居住社区。其产业发展规划为：逐步迁出第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲村经济发展的支柱产业；高效集约地利用有限的土地资源，促进土地利用向城市化模式发展，结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；改善人居环境，加强主要道路的交通整治和环境综合整治，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。与之相适应，大冲村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能。整个大冲村旧村改造分为三步进行开发，保证难易结合，旧村的拆除和新开发建设并重，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。

4、武汉市：市场运作+有情操作

武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5 亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。

按照2004年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。

武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15%的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。

在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。

按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯60年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。

5、西安市：政府主导，改制先行，改建跟进

西安市的城中村主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三爻村，共有417个，农民身份人口40多万。为了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》, 2003年4月21日起施行。此办法明确指出:城中村改造坚持“一村一案”原则,在城市总体规划指导下,由城中村所在地的区政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地,为城中村的迁建、翻建提供土地保障。同时,在组织机构上,专门成立了“西安市城中村改造工作领导小组”,负责全面指导与协调工作。城中村所在地的区政府成立相应的城中村改造领导小组,具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。此次城中村改造的实施主体为:村民、村委会,由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司,及有实力、有资质的开发建设企业。西安城中村的改造将实现4个转变,即村民由农民向居民身份、集体土地向国有土地、集体经济向股份制经济、村庄向社区的转变。

2005年，西安市城中村改造工作领导小组起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根据该方案，西安市将按照“政府主导，利民益民，改制先行，改建跟进，以区为主，尊重民意”的原则对城中村进行改造。具体措施如下： 1.二环以内村庄人均土地（不含宅基地）在0.3亩以下的土地出让金同级留成部分和储备用地的增值收益金全部用于城中村改造建设，涉及城中村改造建设项目的税收，形成专项资金用于城中村改造建设。以上资金在市财政设立专户，作为专项资金，由市、区两级政府调控使用。

2.免收城中村改造项目包括城中村安置新区建设项目和综合开发项目除质量监督、劳保统筹外的所有城建费用。

3.集中力量先完成城中村的土地转用、农民转居民、村庄转社区、农村集体经济转为城市社区经济的“四个转变”的无形改造，为城中村整体改造创造一个良好的环境，科学有序地完成城中村旧村拆除和新区建设的有形改造。

4.二环以内57个城中村的集体所有土地，除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村改造的开发利用。对三环以内城中村的集体土地，要做好规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。

5.在政府统一收购储备用地的前提下，鼓励社会资金投资参与城中村改造的土地储备和土地一级市场的开发，投资者享受一定比例的土地储备和土地一级市场开发的增值收益，用以吸纳社会资金投入城中村改造，以弥补政府资金紧缺状况。

6.将二环以内城中村的市政公用、市容园林管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍，条件成熟后逐步向二环以外城中村推行。

7.城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设计划，稳步提高城中村设施的城市化水平，为改造工作创造良好的外部条件。

8.探索多种改造方式，包括以改制后的经济实体自行实施改造；以项目开发方式实施改造；以统征储备的方式实施改造等。

9.鼓励土地资源紧缺的村庄实行易地改造，建设新社区，也可购买经济适用房安置。

6、北京市：政府主导，全部拆除 北京市的“城中村”大体分为两类：第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。这与南方城市的“城中村”存在非常大的不同，这些城市角落几乎不存在补征地农民的安置和农村集体经济组织的转制等问题，是由北京城市建设过程中遗留下来的建设死角所形成。北京城八区约有这类的“城中村”231个；第二类“城中村”主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个。目前这两类“城中村”均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。

北京市政府决定，今后三年将“城中村”整治工作的重点放在拆除第一类231个“城中村”。首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，占地面积697万平方米，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。

在城中村的改造中，北京特别成立了城中村整改项目办公室。并区别不同情况采取相关政策：对征地未建形成的“城中村”，凡土地闲置不满两年的，责成土地使用者限期开工，逾期不建的，收回土地使用权；土地闲置满两年的，由原批准机关依法撤销其项目建设用地规划许可证，无偿收回土地，进入市政府土地储备。对因开发甩项形成的“城中村”，限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴，已经形成无主的“城中村”，由市、区政府出资拆除。对城市建设遗留下来、又没有危改和开发项目的破旧建筑形成的“城中村”，由市、区政府共同解决。北京城中村拆迁后的用地性质转为绿地、道路、公共实施等。

第四篇：城中村改造与城市设计

城市设计与城中村的改造创新

---以合肥葛大店为例

摘要：随着城市化进程的加快，城中村已经成为城市发展和延生中不得不面对的问题，城中村的问题如顽疾一般都大大的困扰着规划师，其改造难度大且改造成本之高，并且很大的影响了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多带来的尴尬，因此对于这个问题，以自己熟悉的城市中存在的村中村问题为研究对象，研究如何在城市设计的角度上来对城中村进行合理的改造，提出合理的建议，从而进一步的了解城中村。

关键词：城中村，改造，城市设计，创新

Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation

目录 1.城中村改造的现状......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村为例进行探究........................................(3)2.1葛大店问题的由来....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相关案例的分析与借鉴..................................................(4)3.1国外改造的案例分析..................................................(4)3.2国内改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中规划住宅的设计方法........................................(5)5.城中村改造对城市建筑设计的影响........................................(6)5.1城中村的改造对设计的要求............................................(6)5.2整体布局设计........................................................(6)5.3居住设计............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)结论....................................................................(9)参考文献................................................................(9)

随着改革开发的发展的加快，中国城市化的不断加速，不仅仅是城市的数量上的不断增加，而且更重要的是城市的本身的辖区也不断的扩张，因此，以前相较于老城区的边缘 2 地块现状渐渐成为了城市新城区的中心或者次中心地块，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地权属问题，城中村存在大量农民自建的房屋，脏乱差的现状比比皆是，甚至可以称之为，中国城市中的平民窟。

一．城中村改造的现状： 世纪以来，无论大到深圳、广州等为代表一线城市再到合肥，南京 长沙等二，三线城市都正在轰轰烈烈地大面积开展城中村改造运动，一般都是以整体拆除重建为主要途径、争取解决权属问题，把原村民的集体迁离到别处。并且出来了相关的一系列的文件作为城中村改革的指导方案。比如深圳市颁布的《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》中，列出了城中村的两点更新模式：1)综合整治，指的是不涉及拆除房屋的环境净化、美化；[1] 2)全面改造，包括对城中村进行整体拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。从目前已经实施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整体拆建已成为当前城中村更新的主要模式。济南市也在2011年颁布了为加快中心城区城中村改造的意见书也相应的指明了指导思想[2]等等，总的看来政府确实十分的关心城市城中村的改造的问题，但是不难发现，这些意见书大多都是从思想上来指导或者是泛泛的提出应该怎样合理的去改造城中村，不能想着用一锅端的或者是草草的想出几个大概的建议就能应对各个存在不同问题的城中村，把问题一下子就解决了。如何合理的，运用专业的规划者的思维和能力来处理城中村的问题是一个挑战和机遇。

二．以合肥葛大店城中村为例进行探究 2.1葛大店问题的由来：

1979年葛大店来说是发展标志的开始，经济大多为自改自足，大部分人意务农为生，建筑也基本为小的平房，随着国家政策，全国都在大力的发展，自然城市的也迅速的扩张，政府也将葛大店的本属于农业用地也进行了城市的建设，随着高速发展，21世纪初，可以说是合肥大发展的十年，城市发生了巨大的变化，大量的外来人口来到合肥，自然带来了巨大的居住压力。葛大店村民也自然抓住了这个机会，原来的1-2层的楼房变成了 对外出租的房屋，层数也渐渐曾经了4-5层，以适应越来越多的外来人口的居住，但是问题浮现了出来，老村区域内建筑大多数为单层，年久失修，却很多都有倒塌的危险，[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 不在适合人居住，可是还是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隐患。而新村建设的住宅楼，建筑间距过小，市政设施的欠缺。

（图片来源与百度地图）

2.2根源分析

葛大店改造过程其实与大不多的旧村庄所面对的问题都是差不多了：比如建筑产权的不明给规划难度的增加，拆迁补偿的巨大。

1，建筑产权不明；合肥如果承认城中村违法建筑的产权，就会很大方面鼓励了村名违违法的行为，但是如果不承认产权，对部分违章建筑强制的直行拆除，则会宁改造无从进行

2，规划难度大；葛大店现状居住区开发强度很大，容积率快要接近3.0市政公用设施严重的欠缺，城中村就如一个鸡肋，葛大店村民要出于自身利益的考虑，开发商也要考虑到呀的利益。

3.拆迁补偿；巨大因为现状的村民很多是以出租自己的房子为收入，前数量之多，村民自然对拆迁有很大的抵触的情绪，这给改造单元带来了巨大的改造成本，这常常让开发商望而却步

三．相关案例的分析与借鉴

3.1国外改造的案例分析

底特律城艾尔伍德的改造

在国外“城中村”这个词汇并不存在，一般是为相同性质的低收入人群的聚居区——贫民窟，艾尔伍德是曾为二战之后从欧洲流亡到此犹太人的居住区，但是不受到重视，服务设施长期得不到维修，最终沦落到环境质量低下，社会治安混乱的区域，被当地人称之为“黑色社区”[3]

对于艾尔伍德的改造，针对入住人群收入状况，把住房的服务对象变为低收入阶级的人群，让原来居住还是能够买得起，解决了基本的旧区的人口人群，在改造方案中还设置了方便便捷的社区街道，保证了居民能够安全自由的从家门走到居住区内商店，公园，游玩场所。各个市政设施都得以维修和重建，不足的设施也得以及时的加以建设。

（图片来源于道路守望者博客）

借鉴对比，充分考虑到了原住民的经济接受能力，改造建设定位准确，很注重了改善交通条件，方便具名生活，从各个方面避免了社会问题的可能[] 3.2 国内改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋围

蔡屋围南村片如仍然存在狭窄的过道，发黑的楼梯，脱落的墙面，楼道可以通过铁窗看到一个胳膊之长别人的家，作为一个城中村，蔡屋围南村的一些地方角落，同样有不容忽视的垃圾处理与环境卫生问题。3

作为深圳旧改范例的蔡屋围，如今的南村虽然实质性的改造还没有完成

但是蔡屋围城中村确实有很多借鉴之处，比如同样是亲密接触的握手楼，但是楼与楼之间的巷子干净整洁，不仅仅每栋楼都设有了楼长服务信箱，还有专门的业主委员会和出租房管理服务中心。为了借助蔡屋围北村，以地下通道，空中连廊进行“南北携手”形成高端金融城市综合体。

借鉴对比，依据了国内城中村所普遍存在的详情，合理的分步性的，从各个方面对城中村进行调整，并且也同样结合了地理区位和周边环境来加速自己的革新与改造4。

[3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31

[5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）四．城中村改造中规划住宅的设计方法

针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍然是原村民，所以城中村改造应该以乡村乡亲为主，可以把城中村定义为一个容纳居住，购物，休闲娱乐，信息交流等具有浓厚的任务色彩的城市综合性社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供舒适的

休闲娱乐和生活环境的同时，也应该要体现出乡村的概念

可以发现其实城中村和城市的老城区很像，但是存在着很多类似的问题，但是很大不一样的是，老城区曾是城市的是中心，只是随着时代的改变，城市的中心向为移，由于时代的原因，自然出现了一些道路或者建筑，空间上面的问题，但是城中村原本就是以乡村的模式存在的，也是按照乡村的模式来发展，只是随着城市的扩张，而渐渐的被城市所包围，却没有紧紧的跟着上城市的步伐，相应的配套设施和区域文化，所以在针对城中村的设计改造中，不能完全的按照老城区的改造模式照搬照套的去做。因为每个城中村都有自己的文化。

（照片来源于实地拍摄）

五．城中村改造对城市建筑设计的影响 5.1城中村的改造对设计的要求

对于合肥葛大街的城中村的资料的查询和实地的调研总结出了几个具体的要求（1）增加休息娱乐空间，在查询资料的过程中，了解到很多部分，约占60%的居民在家工作或者是游手好闲，基本上早晚外出，根据生活习惯和方式，应该设置一些小型的广场，娱乐休闲，交流中心等，这样有利于人际交往的和谐发展，满足这些具名的信息交流和情感交往的需求。

（2）道路规划设计的要求，在道路规划中既要便利通畅，又能满足消防的功能（3）增加绿化面积，提高环境质量

6（4）增设老人和少年活动空间，可以设有老年人活动场所

城市设计时对于城市中历史文化保护的传承和演绎，对于合肥的葛大店城中村虽然看上去被遗忘了 但是有它独有的元素，比如有好几所高等或职业院校，还有就是离马鞍山路很近有很好的地理优势，地铁一号线也马上很快就通车，一系列的元素让葛大店带来了很大的机遇

5.2整体布局设计

社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便 舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人 性化的设计，创造出田园风情的环境空间。城中村改造背景下西安高层商 住综合体中住宅的布局和环境设计： 高层住宅，从环境方面来讲，给予居住者及周边的影响是很大的。城 中村改 造背景下的高层商住综合体住宅的总体布局，要从整体居住环境和其对周边影响的观点出发来进行研究设计。

城中村改造中的景观轴的设计 从整体布局来对城中村的改造，一个区域的轴向设计很重要 从形态上讲，轴在社区要表现为以步行和绿色开放空间为主体的景观走廊，它既是对城市外部秩序的衔接，也是对社区内部秩 的限定。轴在社区中是一种可感知的景观空间形式，它通过建筑物的布置、道路的走向、步行空间的延续以及绿色开放空间的分布被感知出来。由于景观轴在空间形态上所 表现出来的复合性和多样性，轴的设计使得社区具有了生命的灵魂。在以人为本的社区设计中，应该将最有自然气息、最有可能吸引“人气”聚集、最能体现社区景观特色的地方让给步行的人群，以创造社区的精神与文化。由于步是景观体验最为生动细腻的方式，步行空间的景观轴线设计是至关重要的。

（照片来源于筑龙网）

5.3居住设计

对于城中村最重要的城市设计当然是居住的设计，包含居住环境和住宅的设计，确保容积率和足够的室外开敞空间的设计 高层住宅是利用高容积率来实现低覆盖率的。但是由于层数增多而造成单位面积上住户的密度过高，要想充分保证室外足够的开敞空间就显得较为困难。对于地下停车库的设计，停车难是很多小区所头疼的问题。如果没有地下停车场，就会让地表就会停车场，既不安全也不能很好解决停车难的问题。因此，在对居住小区中的住宅进行规划布局时，应以追求土地的多重使用及高效利用的办法，努力维护居住环境外部开敞空间的设计。

日照对于居住者来说，保证充足的日照时间是非常重要的居住环境条件。所有的住户如果都能够拥有南向的房间是最理想的情况，但是由于用地条件所限不能现的情况也有。葛大店原有的楼房破旧且楼房间距非常的小，日照很难达到标准所以在改造时候，由于大部分城中村都处于城市中心区，日照时间可按 2～4 小时来进行日照分析，从而确定两栋高层住宅之间的间隔距离。葛大店地势想对于比较高，加上旁边是马鞍山高架，所以具有良好的眺望视野，很重要，设计中如果能够对于高度充分的加以利用，能够与周边城市环境进 行相互借用，对于改善居住者的室内舒适度将有很大的帮助，例如，在规划布局时要避开周围建筑物和相邻高层住宅的遮挡，以获得空间上的开放感，葛大店居民就能从住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不远处的包河万达等等。

社区边界经常有城市道路、相邻用地边界。边界不同的空间形式赋予高层商住综合体社区封闭或开放的景观空间感受。，高层住宅生动活泼的景观造型应是城市景观的重要组成部分。因此，一方面以通过 对住宅形式的改进顺应和激发多样化的居住行为；另一方面，应通过景观规划设计的手段来创造边界的景观空间特色。在城中村中城市设计中景观设计已占有重要地位。从表面上看景观设计是美化环境、创造整洁优美的外部空间的一种手段，而实际上，景观设计的根本目的在于通过这种以偏重建筑以外的土地利用形态和自然元素的加工组织手段，使建筑物与外部空间有机结合，使人工与自然和谐相处，创造理想的居住环境。从这个意义上讲，景观意向群是强化建筑群体空间特6征的一种方式，虽然它具有独立的空间形象，并往往成为社区的核心空 间，但是它的结构应从属于住宅区的整体结构，并与建筑群的形象特征相应。

六．城中村的思考

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004 现有城市规划不能真正改造而只是铲除城中村，而城中村又是一种积极和正确的存在和真正的合肥城市特色，当下的城市规划；需要改造的，不是城中村，而是当下城市规划。

如果要把大部分城中村推倒重建成高档楼盘，不管城市乐意与否，那些原城中村的租户会转移到新的区域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形态和机能，因为他们和城市相互需要”。启发和改造城市规划的，也恰恰是被城市规划威胁的城中村。欲速则不达，结论

作为一个专业的规划师所应该做的 就是要上每个城中村变得独一无二，城中村改造要体现自己的风格和个性，城市就像一个人，有着自身的形象和内涵，个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此城镇“城中村”改造规划首先应继承传统建筑，体现地方特色；在编制改造规划设计时应深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。继承传统的文化还要注意吸收外来的文化，注重创新，古为今用，洋为中用，使世界建筑地区化、乡土建筑现代化。参考文献

[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 [3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）

[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004

第五篇：城中村改造

附件10：市政专业部门市政接用意见

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

五、征地补偿款凭证。