第一篇：中诚联盟会议各老总发言稿-很值得学习
中城联盟设计总监联席会议(上午)
中国.南京
主持人：能够承载中国传统文化与现代精神的建筑在表达城市内在底蕴的建筑，是我们的理想，也是我们肩负的使命，再次欢迎大家的到来，希望大家对南京、对天泓山庄留下美好的印象。谢谢大家。
主持人：这个麦克风可能有一些问题，我是栖霞建设总裁办公室的张海，各位如果是在会议期间有什么衣食住行方面的要求，可以打我的电话，下面的时间我把他交给我们会议真正的主人，中城联盟的戴秘书长，也是我们这次会议的金牌司仪；有请。
戴秘书长：谢谢张海先生，我们来到美丽的南京参加中城联盟设计总监联席会，我是设计联盟的秘书长戴大为，我来这儿是为大家服务的，我们有幸能够来到这么美丽的城市，南京我是第二次来，上一次来是参加栖霞建设做的论剑的活动，南京有六朝金粉地，有2400多年的建城史，我上次来很匆忙，昨天张海一下飞机就拉着我到栖霞建设拜见了陈总，陈总给了我们这个会议很多的鼓励、支持。从栖霞建设到酒店的时候，我们穿过中山岭，看到了美丽的古都。公园229年孙权在这儿建都以后，先后有十朝在这里建都，所以又叫十朝都会。刚才张总致了词，我们今天有幸在这么历史悠久、文明的城市举行活动，也拜栖霞建设大力的支持，我们在这儿以热烈的掌声向栖霞建设的领导表示热烈的感谢。
我们到这儿来如果组织一个培训一天的时间太短，可能一个月的短训班比较好，最好能在栖霞待一年，这里的才子佳人特别多，但是我们没办法，只好浓缩在一天，今天好多培训、课我们邀请到很多老师。很多老师一个小时根本讲不出很多东西来，但是没有办法，浓缩的都是精华。
有的同志说一天没有学到什么东西，我觉得这种可能性很小，我觉得我们的老师不会让你失望的。第二还有一句话要说：你一天的课程学到了什么，既重要，可能又不重要，现在有一句时髦的话：圈层经济。千年前孔子就说过三人行必有我师，今天实际到会的有60多人，如果说60多人的话，怎么说现场也有59个老师。
在会议开始之前我们会做一个简单的热身，大家一天到这儿来，我刚才说了，我们是圈层，我们大家之间互相了解、认识是最重要的。我说一下游戏的规则，待会儿给大家三分钟的时间，相互交换一下名片。我们下午还会打乱次序，让大家再做交流。我们先把本桌认清楚了，谁和谁、谁和谁，然后我们做一个同桌的你的小游戏介绍，一般的介绍都是自我介绍，我姓戴，戴大为，我姓胡、胡锦涛这样。我们打乱顺序，每一桌都是不同城市、不同公司的们在一起，相互之间增进了解和介绍，然后我们给两到三桌一个时间，我们中间有茶歇，我们再会拿出多少时间给大家做个介绍。
一个要求：介绍同桌的他姓甚名谁、来自何方，第二句话是他有什么样的特点，不能超过30秒，我们计时，超过30秒我们请他上来唱歌。现在开始3分钟的计时。
第一个给大家讲课的是宁波维科的陶培陶总，她要给大家讲的是新兴建筑太阳能建筑与一体化工程。有请陶总。
陶总：各位领导、各位专家上午好，下面由我介绍一下维科水岸建筑的太阳能与一体化工程，下面让我们先了解一下维科有限公司，是维科控股集团的旗下一家公司，维科控股的实力非常雄厚，连续六年进入中国五百强企业。维护房地产开发建设有限公司从92年成立以来，不断发展壮大，现在有七家公司，并且有一家专业的管理公司。这张图片是我们慈溪CBD工程，总占地面积达到245亩，汇集了商业街、商住区、写字楼、购物中心、五星级酒店等多种类型，整个项目分为十个。现在除了一个生活购物中心在施工外，其他九个地块都已经交付并且已经使用，这个项目对于慈溪的影响非常大，在04年获得了中国最具商业投资价值50强。
这个图片（看图）是我们镇江项目开发公司开发的维科水岸心境项目，是国家住宅评定委员会2A级项目。这个项目是镇海招宝广场，这个项目预计今年10月份动工，这个项目是在郑州开发的武宁地块，目前我们正在开发的项目还有维科水岸心境、慈溪27号地块等等。
我们维科水岸心境地理的东西、南侧地块土地都已经拍卖掉了，但还没有开发，这个地块的东边是被我们维科置业拍得，我们方案设计已经完成，正在方案报批中，所以我们这个地块周围视野比较开阔，自然环境得天独厚。这个心境项目占地面积达到7.02公顷，容积率是1.8，整个小区由多层、小高层、高层、复式住宅等组成，建筑高度是58.8米。整个小区共有住户865户，居住人口在三千人左右。
这个项目是在04年末动工的，到现在为止只有十余套没有售出，计划在今年10月末完工，在今年12月份交付给业主。
我们这个项目有四大特色，第一大特色是刚才看到的，北边是宁波的母亲河姚江，第二大特色，我们在小区里面假如了运动型的元素，架空层我们设计了一些运动设施，在整个小区的小品设计上也是以运动为主题，所以他是一个运动型的健康社区。
我们在水岸心境的多层住宅中，他的多层是五层带跃层的住宅形式，在多层住宅中我们设计了电梯，第七大特色是节能示范小区，我们从规划设计上、新材料、新技术的运用上都采取了一些措施，在规划设计上主要是绿化和水系相结合改善小区的环境。在外墙上采用了外墙外保温，在新材料、新技术上我们采用了太阳能集中供水系统。以上这些综合措施的运用，我们实现了整个小区的建筑节能达到50％以上。
自从这个项目动工以来，我们获得了一系列的殊荣，其中在节能方面比较重要的几个获奖项是获得了建设部人居环境金牌建设试点项目，水岸心境是宁波市首批节能示范小区，在宁波一共有两个，蕲州一个就是我们水岸心境，这个项目还是浙江省建筑节能项目，在05年它获得了中国建筑节能典范奖项。
这两张照片（看图）是05年7月份建设部人居委员会环境专家来到我们水岸心境项目工地观景台上的留影，这个背景是当时正在施工的水岸心境项目。刚才我们说的这些节能措施都比较好，但是他其中最大的亮点就是我们太阳能与建筑一体化集中供热水工程，今天我们重点介绍一下这个工程。大家知道太阳能热水功能是利用光热转化技术将光能转化为热能，当今社会像煤炭、石油、天然气这些常规能源日益短缺。而且利用这些常规能源有很大的弊端，他对自然环境有一些污染。而太阳能是自然赐予人类的巨大能源。利用太阳能不仅能解决能源短缺的问题，而且他不污染环境。
下面我们介绍一下水岸心境利用太阳能的过程，太阳能基本上可以分为分散、集中、集中分散供热水系统三种形式。他是每户一套独立的供水系统，总常见的形式是在屋顶上设计普通的整体式热水器，这种热水器现在被广泛地使用，在一些节能建筑中被广泛采用。他的屋顶太阳能热水器被整合地使用，但是他是建筑整体施工完成后安装的，并且这种形式在高层的建筑中无法使用，弊端很多，比如说在点式高层中，住户非常多，但是物业面积无法摆放这么多太阳能热水器。还有如果高层住户非常多，每户一套管道，这样管道井中管道就会非常多，最大的问题是不能解决管路能水过多的问题。
现在随着系统的升级，也出现了分体式热水系统，这是承压的，他是把集热器和储热水线、热水箱分开了，这是承压的，但是这个特点是成本比较高。
第二种是集中供热水系统，比如整个单元共用集热器。每家有一个储热水箱放在户内，这种形式仍然造价比较高，而且水箱放在每家户内，这样比较占用用户的室内面积，也有一些弊端。
第三种形式是集中供热水系统，他是指一个单元多个住户共用一套集热系统，同时还共用一套储热系统，然后通过公共的水管向各用户输送热水，这个功能可以达到最大化，比较节约热能。所以我们维科置业有限公司经过对国内太阳能厂家和太阳能的考察和学习，经过以上几点优缺点分析比较以后，我们决定采用太阳能集中供热水系统，最难的解决问题是太阳能和建筑一体化设计。我们要充分利用项目整体的建筑错落有致的特点，让他形成独特的集热景观系统。
这个一体化工程有以下三个特点：首先和建筑形成一体化，远看像建筑造型的一部分，所以我们这个工程不仅利用了可再生能源，节约了一些能源。第二个特点是系统稳定、建筑寿命长。第三个特点，有集热、补水供热等特点，我们设计了编程以后，达到完全控制，能够在无人管理的情况下控制。
下面我们简单介绍一下这个系统的运行原理，这个系统主要是两大循环，下面我们介绍一下集热循环，集热循环就是白天太阳光照射到集热器上，这个集热器就会吸收太阳的能量将水加热，我们有一个温度探测器，当集热器出口的水温比水箱出口的水温高出设定时，这时候经过运行以后，当集热器水温和水箱水温比较接近的时候，如此往复循环不断将水箱中的水加热。
下面介绍一下回水系统，回水系统就是储热水箱和用户端的回水。一个是定温回水，一个是定时回水。定时回水指可以设置时段，在大量用水前，比如11点、19点这个时间，我们可以任意设定，这样保证各种用户在各种时间使用水，我们现在这个系统采用的是定温回水，并且我们管路是设计在楼梯间内，在每层都设计有检修口。
这个系统还有许多复杂的控制，比如说防冻，宁波是夏热冬冷地区，冬天的温度也比较低，屋面如果不进行防冻措施也有可能会冻裂，所以我们设计了一个温度传感器。另一个比较复杂的系统是补水系统，有定时补水、手动上水等功能，低水位手动保护是指整个水箱中的水被用户用到低于四分之一的时候，如果我们不补水的话，系统会空烧，当水位低于四分之一的时候，这个控制器就会自动上水。第二个是定时补水，如果我们正常用水的情况下，晚上是用水高峰，用水过后这个水箱就会少了，我们会设计一个时间，我们一般会设计在凌晨两三点钟的时候，自动启动上水，这个水箱水就储满了，第二天就再次加热，定温补水主要是为了防止水温过高，我们设定水箱控制温度是65度，当水箱的水温比65度高10摄氏度以上的时候，因为宁波夏天太阳光会比较强，为了防止烫伤用户我们设定了一个温度，高于这个温度10度以上就会自动有冷水打入水箱，这样水箱里的温度就会降下来。当水箱里的水达到最高水位时，我们就会停止上水，最后是手动上水。人工启动上水的时候，高于水位的时候，他也会自动停止上水。
我们在每个单元的电梯一侧都安装一个电子显示屏，可以时刻让用户看到水位，还会有有情提示语，我们这个控制系统实现了强电和弱电分离。
另外我们在小高层建筑中，这个热水供应系统也按照常规的给、排水设计安装减压阀进行减压。
另外我们这个系统一个难点是和建筑一体化设计，我们充分考虑了建筑外观造型和其他环节，我们首先在建筑顶部统一设计了结构飘板，并且在飘板上有基础配件，有钢结构。我们在集热器上，结合我们这个建筑的模式置顶了一些更为模块化的集热器，集热器一个是真空管还有一个是连接水箱和水座，这个真空管之内的水加热之后就通过连接水箱。整个集热器采用的是同城连接，这个连接管集热箱也要采用保温。在真空管的接口处我们采用了密封胶。
太阳能集热面积，我们用水量指标是综合地考虑了水温、完善程度、屋面的面积还有宁波的气温条件、生活习惯等条件以后，因为宁波夏天的用水量还是比较大的，所以每户用热水量我们是按照每天200升计算的。除了水箱初始温度是15度，终止温度按照宁波普遍日照情况下，月均日普照量14800前兆/平方米的情况下，热温是35度，一般情况下是这样计算的。
在集热循环的循环管和给水管的规定，考虑了室内环境产生噪声允许范围内进行计算的。水泵我们选择的是德国的威乐水泵，我们工程现在已经基本完工了，这是我们现场的照片。我们水箱的内感材料是实体质的不锈钢，保温采用的是50毫米厚的聚氨酯整体发泡。
管道保温一个是避免热损失，还有一个是保存水温，我们管道保温采用的是橡树海绵保温。比如说管道和金属支架之间我们采用了一些垫片。
在壁雷措施上我们按照建筑物防雷规范我们拆开了避雷装置。
我们工程进展情况：05年开始，我们建筑单位、设计单位、太阳能提供单位，我们共同研究设计了太阳能图纸，在06年的时候，我们在我们已经完成的项目：维科新城24层楼上进行了太阳能热水系统的水温、水压系统的测试，并且取得了成功，这样有效地规避了投资单位的风险。我们是今年年初开始施工的，在整个施工过程中，我们甲方也是从安全、质量、进度等方面进行了一些落实和部署。这个工程的施工是分为三部分，首先这个工程是第一步是屋面上的集热系统。然后是水箱和循环供水管道的安装，然后是控制系统的施工。现在这些头两步已经施工完了，现在正在进行试水保温阶段。
下面我们看一下采用太阳能供热系统的节能效应，我们首先介绍一下计算参数，从宁波的日照每小时1820小时，全年光照天数大约是227天，集热器总面积3360平方米，水平面年总普照1068交，这样计算下来，我们水岸心境全面得到的热量是194万千瓦每小时，我们再计算一下，产生这么多热量，一年要消耗多少电量？是204千瓦小时。也就是说我们这个项目利用太阳能全年节约200多度电，节约一度电相当于节约四公斤煤，我们这个项目每年节约816吨煤，节约8168.6吨水。
再看一下环境影响分析，我们按照一度电可以排放0.272千克碳粉尘、0.997千克二氧化碳等可以减排555.469吨碳粉尘等。
这对减少环境污染也是很明显的。
我们维科心境采用了最清洁的太阳能供应热水，达到了保护环境的目的。并且太阳能和建筑一体化系统有无法比拟的优势，首先解决了屋内面积不足、解决了管道井中管道过多，并且最重要的是实现了太阳能与建筑一体化的设计。目前我们不太阳能集热器的结构、外形、规格可以按照建筑物的要求变化，而且设计、构造完全运用到了建筑的给、排水系统中，实现了有效的热水供应。我的汇报完了。谢谢大家。
下面我们再看一下，因为我们水岸心境10月末就能竣工了，我们为了参加这个会，我们又去现场拍了一些实景照片，请大家浏览一下，这就是我们东侧的黄家河。屋顶是太阳能集热器。这后面是我们宁波的母亲河姚江。
这是我们11层的版式建筑。这是我们18层的点式高层，一梯三户的。我们水岸心境三期现在方案设计已经完成了，现在正在方案报批中，我们报一下多媒体，请各位设计总监给我们的策划上多提一些指导意见。
（水岸心境）三期总建筑面积是17万。（PPT介绍）这是我们水岸心境三期的设计方案，谢谢大家。
主持人：我看了刚才大家看的很投入，都陶醉了。陶总说了这么半天，这么热闹，宁波也这么好，是不是我们下次开会就到宁波去了？我们有一年想到无锡开会的，但是因为无锡小机场不能离大飞机，宁波有机场的话我们明年就去宁波吧。下一个是重庆龙湖的刘总，他们有一个重要的项目需要汇报方案，他来不了了，这个时间就给后面的张老师。这中间还有一点时间，我原来有一个简单的汇报：中城联盟是什么，我就在这里给大家简单地汇报10到15分钟。我想问一下大家参加上一次设计总监联盟会的有多少？举一下手：十几位，占我们总人数的20％左右。
参加过联盟活动的有吗？差不多能有30％左右。我最近组织了中城联盟的大大小小七八个活动，有时候感觉到大部分参加联盟的成员单位是了解联盟的，但是有一些企业更替的比较快，参加企业的时间不是很长，对联盟不是很了解，联盟也发生了这样、那样的事情，这里我给大家做一个联盟事程的介绍。
中城联盟我简单话说是最具影响力的地产行业联盟体，原名叫中国城市房地产开发上协作网络，99年成立的时候叫中城房网，最早的时候有万科、万通、南都等一些企业发起的，以自愿互利的行业策略联盟，作为先进人居理念的事件者、先行者，经过八年的时间，已经有40多家成员单位。截止到现在有46家左右，因为我们不断在进和出的机制，对不符合联盟的会被自然淘汰，符合联盟的会加入进来。定位：好公司、大公司俱乐部，这是万科的冯总做的简单概括，什么叫好公司呢，在每一个企业遍布全国各地，并不是说你是最大的公司，首先他是好公司、品牌公司，中城联盟企业平均年龄都在8到10年左右，甚至像万科、华远这些公司都在20年左右，参加联盟的企业有23个省市，都是每个地区、城市最具代表性、影响力的企业，通过市场化的平台，他是一个纯民间的组织，没有上级主管部门。
过会儿我会介绍组织架构，上次到西安的时候，西安的领导陪同见面，实际上我们是一个纯服务性的组织，并不是政府机构，我们的玩法可能和官方的一些协会组织完全不一样，我们是纯民间的组织。
我们刚才有46家企业，我们信息互通、投融资互动等等，冯总在今年三月份苏州董事长联盟会议上，他做一个组织架构的畅想，有一些是正在运营的，有一些是未来将要实行的。董事长联席会、秘书处等，董事长联系会是指定联盟的协议，董事长秘书会是外长会议，依据联盟协议，提名和选举联盟主席，联盟主席提名秘书长。
仲裁委员会：负责仲裁规则、按程序推选，设主任一名，这是关于联盟的组织架构，我简单给大家一说，刚才说到3C会，3C每年会开三次总经理的会议，落实董事长会议的各项指令，根据国家的经济形势、行业发展规律、企业管理经验进行深入探讨。第三次会议将在11月下旬召开。
中城联盟有四大委员会，第一是咨询委员会，他是由现任及前任的轮值主席组成的。战略委员会放在万通，资格审查委员会第一届在建邺，第二大在交大，第三届在南京新城。战略是负责整个战略规划，咨询委员会是整个董事长联席会的首脑会议，各专业会，刚才给大家汇报了，一个是秘书联席会，这是每年都搞一次，这次是9月22、23号在昆明和丽江。客服主任联系户，我们刚刚在7月13号举行了这个会，人力资源主任联席会，今年的会是在8月15号在西安高新做的。设计总监联席会就是今天，主任委员是万科。今年还成立了品牌总监联席会，还准备成立工程总监联席会、财务总监联席会等。我们一直在搭建中高层联系的联盟会。
联盟有私人轮值主席，现在的轮值主席是青岛天泰的王若雄。
王石先生大家都了解，是我们中城联盟的第一任轮值主席，冯仑被称为中国地产届的思想家，第二任轮值主席。胡葆森是中城联盟的第三任轮值主席。
中城联盟在创立之始就创立了中城投资，最早的时候是一个亿创立了中城投资有限公司一共有12家单位，现在有30多家已经假如了中城投资，现在是超过两个亿的资金，虽然资金量不是非常大，但是我相信中城投资在未来发展会有很大的潜力，会有很多基金会愿意投资，很多企业在资金方面，中城投资给予了很大支持。我们以中城投资为品牌，陆续做了郑州、济南等五各城市的投资，投资的每个项目都非常成功，现在运作的非常好。
中城联盟的品牌，会晤品牌：10＋
10、圆桌会议，今年会在纽约做，我们现在正在策划、筹备这个活动。
这是去年圆桌会议的内容。品牌公益，我们有10几家企业是阿拉善生态协会的会员，问石刚刚当上这个协会的会长，治理荒漠化，为了做这些事情，我们也组织了玄奘活动的大型文化活动，有万通队、有天泰队等，在座的好多成员老总都去参加了这个活动，当时我们有幸和他们走了四天的时间、三天的露营。特别的有意思，联盟单位的人员徒步了三天，当时感受到了中国大地的苍凉，最近做了一个重走徽商路的行动，也是好多联盟企业的老总一块儿去参加的。原定是三天的时间，两天露营，但是王石先生走的特快，我们两天完成了三天的路程。我上周组织了马来西亚的曼谷的登山活动，有4095米，这是协信的吴总，这是华润的宋林宋总。我们今年11月会组织董事长联系回到台湾，和台湾当地的组织有一个交流活动。
培训品牌：这是今年和这几年做的活动，这是在大连做的客服联席会，这是万科的副总做演讲，这是河南建邺的夏总，这是我们去年的设计总监联席会，联合采购在青岛的会议，我们还有一个联盟的网站。联盟的刊物、联盟的品牌，我们现在还没有形成系统的、性格鲜明的联盟产品的特征，我们各种产品都有，有公寓、有别墅、有住宅，我们现在在努力想怎么做，我们毕竟不专业，也请设计总监联席会的总监、领导能帮忙，能做出来比较系统的。之前各位设计师也参加过，这个会上大家是不是也想一下，我们是做高端的、终端的还是怎么样的。
这是联盟在全国各地的发展，郑州的、成都的、南宁的。后面还有很长，我就简单介绍到这儿。谢谢大家。这是对联盟的简单介绍，我们大家休息十分钟，刚才后面几位说准备了好多的水果，都是我们栖霞建设的同事给大家准备的。大家吃吃水果，休息十分重，后面请张安老师给大家讲课。大家休息一会儿。
主持人：我们开始今天上午的第二阶段了，我们有幸请到了南京栖霞的徐总，为我们请到了国内在装修界非常知名的张老师，他在中海做了十几年的时间，然后自己创业到现在，在国内是非常有名望的企业，当然企业是一方面，主要是我们张安老师讲课讲的非常好，我们现在欢迎张老师给大家讲课。
张安：感谢秘书长给我更多的时间做这个讲课，但是这个讲课时间平时超过三个小时。我们今天的主题是批量精装修，讲的是现在越来越流行的精装修入伙的问题，现在这几年真的是热起来了。我们讲课基本上含盖了做精装修全过程的介绍，从最开始的设计，到后面的移交、保修。我96年在中海地产做项目经理的时候，那时候深圳是第一批毛坯交房，当时不知道怎样做毛坯，但是现在反过来大家都不知道怎么做精装修了，无论是从监理、设计、施工资源都是严重不够的。我们01年进入了小规模的菜单式装修，这可能是大家觉得太麻烦了，我们也觉得菜单式装修可能很麻烦，但是现在以我们管理水平来看，做菜单式装修也不是很难的事情。我们也在谈工厂化的生产或者是工业化的生产。这里我从南昌过来，看了这本书：7月30号的万科周刊，05年的时候我们参与了一部分万科集团这部分的研究，但是当时我们觉得进度太慢了，后来我们就退出了。但是现在万科在工厂化生产已经做的比以前好多了。08年的时候，他们工厂化生产的比例会很高。广州公司这一块我们前不久在栖霞交流的时候，还说松下电工实验阶段还不错，批量生产不知道行不行，但是前段时间万科和他们签下了单子，一千套对我们来说是很小的数字，我们过一会儿会说到，工厂化生产可能有一些限制，所以做一千套行不行？
做精装修利和弊是都有的。工期可能会延长几个月，但是如果我们合理组织的话，工期问题不是特别严重，品牌房地产公司最担心的是投诉可能会大量增加，好的方面是客户比较欢迎，特别是广州、深圳、上海，我的一个同学搞完装修之后，家里就离婚掉了。并且这种事情不止一起，现在物业无论是高档还是中档的房子，进去以后是鸡飞狗跳的。批量精装修可以节约大量的资源，这是毫无疑问的事情。从甲方角度来说，也可以因为排量采购带来超额的利润。
特别是如果是低价的房子，你可能带来两百块钱的利润，但是装修也可能给你带来两百块，如果小业主选择了你的设计装修的话，是有可能带来同样的利润的。目前精装修流行的一个重要的原因是房价上涨的非常快，所以现在很多房地产公司对这一块非常感兴趣。我了解到现在一个项目，给我设计一个装修达到一万块钱一平米，他说你必须帮我想办法，你好东西全用上，就按一万块钱做。我们这个讲座局限性非常明显，首先我们的公司是南方的公司，我们的经验仅局限于南方，所以我们用的技术、组织有可能在北方或者其他比较偏僻的地方，或者不同的城市都得不到那样的资源。比如说我刚刚从南昌过来，发现他们的铝合金门窗生产、橱柜的生产、木地板的生产，竟然要从山西运过来，这样的工艺在华南竞争是非常充分的，你不用担心哪一家没有可选的合作对象。
这是第一个局限：我们经验取决于南方，第二个现在为止我们没有做过高档的东西，我们现在做的最贵的是两千一平米，现在有客户给我们提出三千、四千，但是我们不会做，当然我们现在非常有把握的话一千块钱、两千块钱以下的我们非常会做，我们今年的产值大概是一千套房子。这是需要提醒给大家的。
各个地方实施精装修进度非常不一样，我们最先进入的是广州，据说广州交楼精装修一般是50％到70％，说实话我是不太相信这点的，我确实没有去看，我没有关心精装修交楼比例有多少，我是观察到市场上会做这种事情的设计、施工单位非常少。我相信这么少的话，应该没有这么大的量，可能是一些企业根据需要才做的，但是广州人是比较喜欢精装修装房的，自己家里面搞装修很难。
北京听从政府的政策是最早的，执行进度也比较快，上海的比例不是很高。仁恒、万科都是走在前头的，他们的施工质量比我们公司目前水平，高这也是为什么我们目前为止没有进军上海的原因，我去年过年的时候过去看了，我一直觉得他们的质量比我们目前的水平高，所以我们一直没有去，前天我从南昌过来的时候，我跟南昌万科签了一个合同，南昌万科选择南昌并不是因为南昌经济好，而是因为这里直接属于上海万科管。这两年我感觉南京的精装修明显在展开，拓展的速度也比较快，栖霞建设也准备做精装修了。
我们这次讲稿的来源比较丰富，首先是广州的万科，要在今年完工的套数有360套，其中有一个别墅133套，还有后面上海万科、南京万科、佛山万科、南山万科等，实际上东莞、佛山、深圳即将成为他们的合作伙伴了。可能这个月内就要见分校，明年广州万科的量会爆炸性的增长，广州万科成立了四年的时间，03年成立，我们03年底就和他们合作，现在他已经有19个项目了，我们是他们的战略合作伙伴。曾经跟我们深度谈判，但是最终没有合作成功的包括武汉瑞阳和重庆瑞阳，招商地产现在也在研究3400/平方米以上的设计单位，他们请来了香港的单位，最后发现不适合批量精装修的。所以他现在也感觉比较苦闷，还有广州金地，广州方圆我们是他们的战略合作单位。东莞中惠这个公司的发展速度也是非常快，我们公司有点奇怪，我一直喜欢有严格要求的客户。
其他的还有来自于广州等地的。特别感谢的是广州万科，我们从这里起步，也使我们公司得到了长足的发展，我们有很多的资料，包括这里面有很多的管理制度是由他们一起研究、实施的。
目前这个事情进展到什么程度呢，03年的时候我们和中海地产，我是从中海地产出来的，当时他做阳光棕榈园失败了，当时是一期，二期的时候他问我怎么管，因为当时我是主管工程、技术的领导，当时我脱颖而出说最重要的是不能请几个帮头来做，我说一定要搞专业分工，泥水只做泥水，木工只做木工，第二个为了提高效率，要做流水作业。我在实施当中，我们项目经理想出一个好的办法：降低投诉，在快要装修完之后让业主提前验收。后来到03年，我们碰到我们一个好朋友，叫陈庚，他的工程管理非常动脑筋，当时我就跟他研究怎么管，第一个项目他管了六百多套，第二个项目他管了一千四百多套，这个一千四百套据我所知是在深圳管的最好的。那个工程基本上没有太多的投诉，我们公司实施的最好的是交付601套，我们平均起来是0.81（的投诉），我必须强调一点，我们数字好象很低了，但是这并没有说明我们公司的质量做得非常好。
投诉这么低，万科采取了一系列的、非常复杂的手续，这个手续使得客户满意度大幅度地提升了，我过会儿会一步步把这个讲清楚，我们在逐渐进步，但是没有进步到只有零点几条的事情，这也是我非常遗憾的事情。
假想我们复杂的工程是一个非常复杂的工程。什么样的户型、设计都有，这是一个落差极大的建筑，他的后一栋楼和前一栋楼高差有三米，这里面是别墅，我们在进行别墅外墙的施工，这么一个快速施工的工程他的管理应该怎么搞法？这是我们今天要探讨的主题的一部分，我以前做的一个讲稿，集群工程的管理问题，后来我觉得那管理理念的一部分抽取出来作为我们今天的讲稿，这个讲稿落地的部分更多一些。
这一页我们叫客户满意度（衡量成功与否的指标），这是这个PPT中比较重要的一部分，05年的时候万科给我们做一个培训，听完之后，我觉得这是我一生听到最有价值的培训，当时给我们做了客户满意度的培训，这是广州万科集团的合作单位，他们几年前就把客户满意度的事情作为评价某一个公司成功与否的最重要的指标，这个总表是直接和他的业绩相关的，如果排在后面的话，那么你的业绩就非常危险了，可能位置就坐不上了，当时我们跟广州万科合作的时候，他也非常在意客户满意度的问题。这个客户满意度不是他们自己做出来的，是美国一个盖特勒公司来做的，这个讲课对我的启发很大。因为之前我做工程管理已经很多年了，之前我们评价指标是非常广泛的，最后我觉得客户满意度确实是最简单的方法，当然我们公司现在也做客户满意度、班组满意度，万科除了客户满意度之外，还有他员工的满意度。
客户满意度是我们客户忠诚的基础，其中工程质量是非常重要的一步，工程质量又有两个非常简单的两个指标，第一个指标是每户有几个入后的问题，第二个问题是客户到你们这里一次收多少。当然这两个数字又和你的一系列的操作手法是高度相关的。在入口的时候我们就举行了非常隆重的仪式，着装整齐，也有问题那么就有工人拿着专业的机器跟着你上去了，这样写在纸面上的投诉就少了很多。你有没有清楚地、反复地告诉客户你要带什么证件过来，说不定一个小证件就导致收楼不能成功。客户满意包括多个角度，比如我们在处理投诉的时候，我们建筑设计有没有缺陷等都构成了客户的满意度。而且我需要举一个例子，涉及到比如说处理投诉的问题，能够处理好的话能够大大地提高或者在一定程度上提高客户的满意度。我们下面看一个连接。大概是在4月16号，万科南山处理了这样一个投诉，原因是土建单位有一个漏水，因为我在漏水方面是专家，他们自然就把这个问题让我来处理，但是这里面有一个地砖色差问题不能解决，这个等待的时间比较久，这个业主就在万科万石的博客上发表了投诉。我发现我们项目经理在维修问题上是有问题的，而且他的思想波动比较大，我们在4月18号就更换了项目经理，但是这个项目经理上任以后没有全面地调查这个事件的过程。王石在新浪博客上看到的时候，我在几个小时就发布了一个帖子，我说这个原因是什么，该怎么防治、我们该怎么做，后来这个投诉就很早地做好了，小业主对万科要求是比较高的，这件事情能够成功地按下去是和投诉的处理的公开透明是非常有感到的。也是客户满意非常重要的一个方面。
接下来我们讲设计，在座各位都是设计高手，我不会设计，我只是根据图片给大家讲一下，这是广州的万科。这是他的空调、柜子等（看PPT），他的最大的问题是五房间用了很多的防冻石，这是上海万科，上海的朗润园，我们去看的时候，我觉得他们现在做的确实是非常成熟，质量上相当可以了。已经经过了好几年的磨砺了，最后达到比较理想的程度了。（看图），上海的万科是最典型特点是全部是木地板，而且他的木地板是全铺的，而且木地板之间力争没有截断，这样土建的质量就要求特别高了，广州现在做不到这点，广州土建质量实在是太差了。所以我们刚刚从南昌过来的时候，我们感觉南昌公司也是受上海公司的直接领导，所以他们木地板也是全屋铺过去了，南昌万科请的土建施工单位和上海是一样的公司，但是他们能不能做得和上海一样，铺到最后一个木地板都是方正的是一个很大的问题。这是恒大的管理问题，这是比较受小业主欢迎的，当然恒大对自己的产品实在是太不关心了，我们是在去年过年的时候疯狂地做了这样的项目，用了70天的时间做了88套，他后来告诉我还有四五百套左右也是在过年完成。结果做的五花八门，最后导致小业主的示威游行。
这是做的石材（看图），这是我们在南京的一个项目，我们看了图片就知道，其实我们从后面就可以看到，这个项目是500多块钱，但是由于设计师在色泽选择上面太灰暗了，业主会觉得太便宜了。
这是在广州做的项目，是比较古典的，这个项目做的是比较差的，在最后一个礼拜砌的外墙。
这是在广州万科比较经典的设计，这是用五百块钱做的设计，满屋的地砖，中厨的橱柜，这是木地板，卫生间，这显然是比较成功的作品，但是这个作品很快就进入历史了，原因是广州的房价上升了，万科的房子如果卖一万块钱，他装五百块钱肯定是不行的。在万科无论是设计还是成本控制方面都是非常成功的作品。
这个作品（看图）是用来讲负面的，让我去挑毛病，结果我发现很多很多的毛病，我们样板房在设计、施工完成之后，都应该进行充分的讨论，不然会有很多的问题。比如说这个卫生间的门板，他卫生间的里侧会发霉，这个地方看不清楚，下面的砖是斜着贴的，我们卫生间是斜拼的。有一个小角度是两公分、三公分，这是我们设计师在图纸上不好显现出来的。房间里面有两种压圈条，（看图）这是一个柜子的天花板不知道怎么收口，我们大面积施工的时候，可能难以保证墙面的百分之百的平整。
这是松下电工，松下电工不仅仅做电器，听说他们在63年的时候就有松下房屋方面的研究（工厂化施工方面的研究）。这点终于在万科里面开始开花结果。他的质量比我们高一个档次到两个档次，很小的一个卫生间基础零件做的非常好。有的时候可能柜子很高，主妇上不去，结果他按一个按纽这个柜子就下来了，最近在广州万科金域蓝湾非常大胆地给了他们一千套做。工厂化施工我们设想的非常美好，但是我们翻阅一些资料发现离我们现在还是比较远的。第一个他的造价是我们的三倍，这样大家听了以后就非常的恼火，招商地产、金地对于这个高价是不可逾越的门槛，第二点他坚持使用自己的产品，这也说明松下电工在灵活度上是有问题的。他坚持使用自己的产品，这可能是因为他的整合度太高了，导致他的灵活度下降了。第三个我听他们自己的人说，万科人问他，你要做一千套房子，你需要多少个人管理？他说一百人，我听了吓一跳，我们只要六个人就够了。我觉得花这么多管理人员根本不现实，哪有这么多管理人员。在样板房阶段，他做了SI体系，里面是一个填充层，先做一个石膏板的墙，上海万科现在做的PC的混凝土构建房屋也有这个问题，发现门这边有一个缝，于是他做了一个吊顶。
这样的房子你要用小户型的话，房子就太了小，但是用高档的话又不够（规格）。
所以德国、美国的经验对我们肯定是不够的，我们必须有自己的方案。
这是一些品牌，刚才我们讲五百块钱的东西，这个里面就是五百块钱东西的品牌，没有一个是差的，都是前三名里面的品牌，门用的是摩恩。有很多的细节，这些细节我们今天没有时间，我想强调的是，刚才我们大而化的图片是不能说明是怎么回事的。实际上我们设计的时候需要许许多多的细节支撑才能把这个问题说明白。否则的话，我可以担保会有一大堆的问题出来。你千万不要忽视，你也不要说这个房子对称就能复制过去就行了。我们在做毛坯的时候，我们做的很粗糙，我们在进行真正的精装修平面设计的时候才深知我们原来知道是不够的。
我们做一个小的总结，第一句话：精装修住宅不是先做毛坯然后做精装修，而是开始阶段就要设计，我们在常州去看一个项目的时候，我们去看大吃一惊，那个房子突然决定做精装修了，里面砸的一塌糊涂。一定要从最开始阶段就做系统的设计，第二个部分可能遇到一系列的问题，定位是一个大的问题，设计师如果做批量精装修的设计一定会遇到很多麻烦，他会做的非常时尚，下面人不敢做了。其实手工做会有很大的风险，但是我们现在也有一个麻烦：感觉由于发展商太怕做坏，所以把设计做的非常简单。现在我们鼓励稍微做复杂一点也没有关系，这要看施工单位的水平做得怎么样。
第二个，造价比较低的只有你觉得钱不够，造价非常高的时候你又不知道钱怎么花，有一个小业主跟我们聊天，他说这样的房子不好用，第一天来的时候，售楼小姐给了我两把钥匙，她告诉我这个钥匙可以开启所有的门，但是这个钥匙丢了以后要派需要一两万块钱。中等造价的时候，遇到的厂家的麻烦是担心小业主不认同你的两千块钱，你两千块钱马上就用完了，不知道怎么用，这个时候你说我们搞点石材点缀点缀嘛，你又担心不知道用什么东西，大家如果去看看我们南京世茂滨江的项目，我看了以后大吃一惊，他用了很好的石头，我不知道他样板房做的这么好，交付的时候怎么办？交付的时候很难有这么好的石头。
第三个我们要讨论的问题，我们避免设计错误的问题，可以看得出来，我们在别墅设计里面大量的节点是不够的，比如我们这个台阶是转角的台阶，转过去之后居然留下这么一个节点那怎么办？这个楼梯用的是非网，这个地方是非网，这个地方是洞石，设计细节方面严重不够。包括非网用的不久就断掉了。比如卫生间的浴缸应该抬起来，免得看起来非常粗糙。下面我们谈谈露台的问题，怎么样把橱柜做的非常精致，台面怎样防水。下面是成品步骤，尽管是成品，但是样板房有一大堆的问题，成品的柜子和墙之间有一个收口线导致这里出现裂缝。这也是一个柜子和之间定上没有压边条，这个乳胶漆是做不好的。门的成品化制作已经比较，橱柜也比较成熟了、木地板也比较成熟了，但是我们如果需要做其他的东西，比如做玄关的时候就会有一堆的问题。
这是乳胶漆（看图）、空调有很多的问题，我对老鼠进吊顶的感觉是非常痛苦的，有一次我们一个客户中国人寿的客户吊顶就进了一个老鼠，这样的问题就非常讨厌。我们要举利说明的是，我们设计阶段，样板房做好以后我们一定要听取小业主的意见，把他转换成公司的设计财富。
接下来我们讨论的是如何适当地减少施工难度，如果你过多地依赖现场，那么最后就两个字：不会，还有如何密切地配合采购。一定要在采购的时候同时把价格控制下来，否则你最后会搞得非常的被动，我们设计中需要讨论很多问题，比如说如何体现个性化，现在刚刚做精装修，样板房大家都非常欢迎，如果家家都做的话，很快就会出现智力衰竭，大大都差不多。第二个问题，由谁来设计？发展商看了之后可能会找设计师过来搞，但是这个风险是很大的，首先是具有设计资格的人非常少，具有很多居家体验的设计师是非常少的，具有这么多施工管理经验的设计师更加少了。所以即便是你想委托设计师来做，你自己内部的设计师对图纸深度的内部审核是必不可少的。
第三个我们需要讨论的是这个设计师的生活体验的问题，这个问题我觉得太严重了，并非所有的设计师都那么有钱，可以住到不同房子，你会发现设计师经验是非常短缺的，即便是非常普通的住宅，如果设计师的理念感受不到位就会出现很多问题。我举个例子，我前天到南昌万科的时候，居然发现南昌万科的客厅不可放鞋柜，他不是没有设计鞋柜而是根本没有地方放。还有就是我们的客户投诉怎么样能够反映到我们最终的设计成果里面。
第四个话题是如何实现标准化，这个我们的经验是非常少的。不过我个人经常翻一些书、美国建筑手册，这本书翻译的名字实在太土，搞的大家都不去买，但是这本书非常好，我看了这本书我经常惊讶于这些人想问题想得这么早。我觉得通过看这些书可以深刻地感觉到，我们实在是考虑问题太粗糙呢，每一个节点，其实人家已经搞了上百年。这是大连出版社的。
我不是设计方面的专长，我们进入第三个我非常专长的部分：施工怎么管，第一个阶段四阶段施工管理法，准备阶段、无需移交的施工阶段，这个阶段不是说我们不需要搞工序移交，而是说我们以施工、装饰部分为主，没有太多的分包入住，这时候场地移交工作面的压力不是很大。第三个要需要移交，第三个阶段是木门、木地板的介入量大了，这个时候保护责任必须搞清楚。
第四个是万科做的非常成熟的整改验收和移交。这里面每个阶段都有流程，这个流程和普通的住宅装修科学地讲说就是用来设计的，但是他还有没有不同的地方？不同的地方在哪里呢？第一点，我们比较充分地考虑了分包单位进场的时间和要求，这个要求是根据整体考虑的。我可以要求木门在设计和采购的时候是三步安装，第一步复部安装，这样你做完之后，我就知道贴砖提到他旁边就够了。如果你不来的话，我根本不知道贴到哪里，第二步等我乳胶漆做了一遍的时候，我要求门套、门贴做完，这样我乳胶漆就收口了。这样的好处是你不耽误我，我也不损害你，否则的话，如果你门装的太早，那么我贴砖、搞乳胶漆就会搞的一团糟。橱柜也是如此，我刚刚瓷砖贴完之后我要求你把橱柜的框架装起来，这样等我大部分做好的时候，我要求你装台面，等我锁门的时候我要求你做五金了。这个设计和普通的家装设计是不一样的。我们做大规模的流程设计肯定要考虑成品保护的问题，我们成品保护和流程是高度相关的。
第二个部分，我觉得最大的不同部分是并行施工的问题，这里面好象是一个科学流程，但是实际上乳胶漆介入非常早，原因是工程很多，如果你把泥水做完以后，再做乳胶漆黄花菜都歇掉了，所以进门的时候就做乳胶漆。这个装修进度几乎和一套房子的装修进度差不多，所以五百套房子基本上是两个月的装修时间，另外一个月的时间是反复地检查。其中跟土建移交有一个很大的事情，目前在广东的土建质量实在是太差了，我们看了南昌万科就觉得非常好，看了上海万科觉得太了好，这个房子怎么这么直啊。
这里面我们也注意几个容易犯错误的地方，第一个是分户验收标准，我们每一个地方标准是分户验收，即便如此我们还是犯了很多错误。这在深圳、南京都普遍地遇到过。南昌万科居然做了一个很愚蠢的栏杆，他由于没有想过事，在露台靠里侧的部分做了一个栏杆，小业主进来无一例外地拆掉了。还有一个是安全玻璃，南京东郊小镇，甲方为了省点钱，说外面用钢化的玻璃，里面不用钢化的，最后小业主说不行要换。最后他们贴了膜，贴的时候把木地板划坏了。所以说这个事情实在是很麻烦，而且高度、进深等都是有要求的。
你误差不能超过两公分，南京市丁渤是第一个验房师，但是他们有些问题提的是很怪的，当然有些是刚性的。还有灯具外壳接地的问题，最后可能搞得鸡飞狗跳的。
我们这个部分就说完了。实际上可以从不同角度看这个流程，这个流程可能不便于理解，但是比较方便施工，这是甲方从土建到装修到移交角度的过程，这样就可以把土建纳入到自己工作的考察范围。这个流程可能更加具体一些，在这个流程设计了一个检查点，既反映了工艺的要求，又反映了工作的要求。
第四部分是采购，刚才已经讲过了，这部分是跟我们设计工作高度相关的。
采购广义上说是施工上面的采购，目前早期的时候容易犯的一个错误是觉得这是家装工程的放大，这个错误大家不要再犯了。现在问题是请工装公司过来做可以吗？很不好意思，工装公司对这个事情感兴趣的不是很多，工装公司目前没有明白这里的商机很大，但是问题是他们明白过来就能做得很好吗？也不一定，主要问题是工装公司主要是做酒店的，你说客户住了酒店以后会对这个酒店提出投诉吗？一般不会，但是业主就会。
不是说工装公司一定不行，但是工装公司没有做好一定准备来做的时候会比较被动。现在在上海倾向于由总包来做。南京万科也喜欢做，广州万科喜欢装饰基本上是包清工，我们做这么多套并不是因为我们很有钱很有管理人员，而是甲方大量地供应管理材料。佛山万科就乖一些，他就直接采取了总装模式，瓷砖我给你定管理模式和费用，这个模式是根据甲方的富裕程度、经验上的充足与否决定的。
刚才我们说到材料设计的集中采购会带来相当超额的利润，实际上在04年，我观察到，万科的战略采购有很大空间的话，我对这个事情还不是很感兴趣，03年的时候我发现这是一个机会，04年的时候我发现这可以赚钱。
这里面双方的思路、面积比较一致的时候，我们一开始在干这个事情，实际上我觉得这个战略确实比较轻松一些，重要的是我不知道你什么时候有项目，最后万科说我们有这么多项目，你为什么还到外面去做呢？我说我不知道你有项目。后来他就直接告诉我有哪些项目需要做精装修，他就问你需要派多少个人？我说我至少派18个人去做。我们公司有70多个管理人员，这样我派了非常精干的一部分人给你做了。
其他几个重要的提醒：像瓷砖、洁具是比较简单的，瓷砖等有巨大的损耗率，最大的有34％之多，如果我们在不考虑这个问题的时候一定会犯很大的错误，可能会错误的考虑供应成本。
还有石材也最好不要使用，最后会惹下无数的麻烦。甲方做精装修最严重的问题是整个劳动力市场非常混乱，挂靠非常的严重。实际上我们不做装修也可以做其他的事情，也有很好的职业，但是我觉得装修比较乱，我们就按照新鲜的来做，我们不搞挂靠、不搞转包。我们采购的时候也非常注意工程的清单非常准确，你不要指望施工单位最后能给包死，最后（费用）包不死的时候崩溃的是你，而不是施工单位。
对于甲供材税费等的考虑一定要注意，否则可能会造成违法。剩下来是一些专项的采购：木门。目前在全国各地都存在木门供应不足的问题。产能相对比较好解决，安装不足就比较严重。
实际上也有比较简单的：木门厂安装，但是不是所有的单位都有很充足的配备的。我们破与这个考虑，我们让我们的班组直接和厂家谈判，让他们直接来安装，这是为了防止扯皮，木门的质量相差实在是太大了，我原来见过一百多万一套的。其实制作工艺也带来成本的不同，木门厂的烘干工艺是一个漫长的过程，这个过程带来木材的挤压，带来成本的剧烈上升。
下面我们谈到木门采购和设计的时候，第一个木门有一个复框，第二个门脸是扣上去的。木门是较早实现工厂化的工艺之一了。
第二个是橱柜，橱柜的背后部分考虑太不充分了，香港很少有背板，他是直接用瓷片做的，这就不存在腐烂的问题了。施工阶段我们也把橱柜人为地划分开来。我要求按照配合现场的实际需要来做。衣柜及成品，衣柜有防腐、收边的问题。一般来说可以为橱柜安排一个月的时间，木地板：现在大家都不太敢用实木地板，实木复合地板用的比较广泛。实木地板色差问题远远超过实木复合地板，我自己家里面搞装修的时候，我直接到百安居采购，他们服务好的不得了，我说这个色差怎么这么严重啊，他最后居然用了1：4的比例挑出了这个颜色。实木复合地板就不会出现非常严重的色差问题。
瓷砖的问题，瓷砖对进度的影响是直截了当的。水泥的问题：没有想象的那么好，大多数监理公司第一个想到的是水泥要检测，其实这个问题不是那么严重，我自己做监理时间就已经比较长了，如果当时要我去管，我第一个可能想到的是水泥。
腻子和重要，也很复杂，我们多次用了成品腻子，我们现在比较中低档的项目里面我们宁可自己做腻子。
天花脚线说的比较清楚，这里面需要讲的是尽量少用这个东西，这个东西裂缝问题太难控制了，铝合金聚合板这是保持长久环境下不要变色的问题。
乳胶漆：这实际上是最丰富的东西，我们搞装饰的人知道，做石头、瓷砖最后都改成做乳胶漆了。乳胶漆直接可以判断这个队伍的档次高度。
石材：第一，假设你有大规模石材的时候，你一定要注意色差可能会有很大的问题。石材的选择相当困难，石材我们在现场加工也是比较罗嗦的、细致的工作。这也是甲方不能胜任这个工作的原因。
刚才我们已经见过空调的问题了，我们给中国移动装了很多的空调，现在家装里空调问题很多严重被忽略了，其实空调装有很多要道，其实他的指标是很多的。我举几个指标，大家可能听说过，我们正常安装空调的时候，第一个它的出风温度可能是8到10度是够的。第二个要测三箱电流，这个东西不测的话也表明这个空调的作用是不对的。第三个测空调外机的室外温度，如果能够达到我们刚才三个要求的，我敢肯定这个空调寿命会延长，而且可以节能。
第五部分我们讲的是场地移交。招商地产有一段时间向我们咨询，我们怎样搞移交呢？我们就给他写了一个标准化的程序，怎样试水等等。
下面是我比较喜欢的工作方法，把各种可能出新的质量问题罗列出来，然后按照清单进行检查，有一些问题是有惯性的，是类似的，这对我们工作有好处。这样的方面早在94年的时候，我中海设计部的副经理就做了这个工作，我们设计当中容易出现什么问题，他就不断地修改这个清单，到01年的时候，这个清单已经到了几十页之多，现在我看到这些问题还经常地出现。清单式是很好的方法，我们后面还会用到这个方法。
还有状态：冷热水要施工完毕，强电和弱电不要穿线，原因是偷盗问题非常严重，广东偷电线偷的不得了，连南京这样安全的城市在东郊小镇偷盗的问题都非常严重。去年春节的时候就发现下水怎么被堵掉了。地面千万不要找平，找平之后只会给自己找麻烦，因为装修的话，装修控制的话肯定比土建要求高。保温层先施工完毕，比如说这个地方不应该做腻子，这个地方不应该装对讲机。这个地方如果你挂腻子，也不要挂到底下，因为这底下可能贴瓷砖。
铝合金的保护膜不要撕掉。这个保护膜不要撕（看图）。这个门洞侧面不应该做腻子，这里做腻子是浪费的。这个墙面的乳胶漆不对（看图），现在大家都用下沉式的卫生间，这边有一个反坎，我们贴了瓷砖以后就导致里面的地平和外面是一齐的，那么这个反坎就没有用了。卫生间反坎问题是大家都不重视的问题，这是很讨厌的事情。
下面我们进入进度控制的问题，我们什么时候介入精装修呢？有不同的形式，有的是初验搞完了我们再进去。有的是水电完成以后土建开始搞，然后装饰开始施工，这个时候对于装修单位有一个重大的利好：装修可以立外架。还有一点：我们看一个并行计划：这个水平是比较高的，是高手的东西。这就给出一个感性认识，某一个工序从最后的结果看起来他持续多长时间呢？这个时候是并行交叉进入。
（看图）一套房子的进度情况和刚才是什么关系呢？一项房子计划反映的是一个工序，也就是最开始反映的工序，但是刚才大家看的有很多线条是重合的。这就是我们并行施工、流水作业时遇到的问题。这还不足以反映控制的进度，每天都写一个报表，通过这个报表，我们公司和甲方可以快速地知道这个工程进展到什么进度。
在最紧张的收工阶段如果能用日、天来控制进度的话，这个效率是比较高的。
在工种之间是流水作业的，我们也限制了他的哪一天进哪一个楼层的，这是比较严格的事情。
里程碑节点化，时间不能太长，第二点，你的施工不要超过50天时间。如果超过这个时间，油漆损耗的是乳胶漆和成品的质量。门槛的安装是小东西，容易忽视，但是他对进度影响却比较关键，木门套、门上，总之我们总结一下，第一时间我们乳胶漆已经完成一遍，门套已经装完了，我们橱柜已经装到台面，我们目地板是地面找平做完了，我们乳胶是等待做第二遍，瓷砖在做最后的几十公分。第90天的时候工人基本保持干净状态了。有一点没有完的东西给业主看他比较高兴，他觉得这个东西是真的，不是假货。
这样我们大概有一个月的时间整改、交付，避免交付质量问题。现在在大量架空材问题上，架空材远远超过了我们做精装的部分，还有通水通电的时间，你通水的时间太晚就会发现一定的渗漏，打压并不一定能够保证不渗漏，有20％的可能会因为施工问题产生渗漏。
当你委托一家施工单位，包括很优秀合作伙伴的时候，你一定要注意他的资金流能跟上吗？去年万科合作单位有两家，一个是我们，还有一家土建单位今年终止合作了，原因是有很多的任务，但是没有钱给工人，最后就终止了合作。
下面是平面分布对施工的影响，大家一定要注意，我们不要老停留在3、5层施工管理阶段，我经常举的一个例子是我自己是坚持锻炼身体的，每天走六千步，但是这个是我抽时间来走的，我有这个计数器啊，我有一个勤的项目经理他用这个计数器他居然一天走了四万步。怎么样让他们方便地工作是我们需要思考的问题。
现在我有一个工程，一栋楼里面就有五百套，现在我们运上去需要23部电梯，那么任你甲方公司制约装饰公司的话，那么最后死的是甲方。
劳动力估算：民工人数15到20平方米一天来做的，现在基本上是有很多辅助工，我们算的是大工，现在很多班组，贴墙砖的不贴地砖。他的劳动效率比较高，我们给的工期大约是50天，乳胶漆的人数是乳胶漆的总人工费除以100天，再除上80％。木工是根据现场情况决定的，如果只有吊顶的话可能10个人都不到，木工一般是按照1％估计的。
管理人员要多少？我没有数过，我们公司同时做两千套是非常正常的施工状态，已经持续两年时间了，但是我们投入的管理人员非常少，大概不到20人，原因是我们非常高度的标准化了。它的前提是娴熟的配合和技术彻底的把握。没有这个的话，我们开始做万科的时候我们派了五个人，我们还派了14个人来检查问题，现在这个问题基本上没有了。
这是进度管理，我们需要设计一些特殊的表格，通过这个表格能够看得出总体的进展情况，在这里输一个数字进去，他马上告诉我这个进度完成了10％，这样我们管理人员心里会有一个底，因为你面对几百套的时候你很难去做。下面还有一些执行力的问题，执行力是一个很重要的问题。一些小问题不解决掉的话，这个项目会遇到特别大的麻烦。对于一些东西，我们有一些预案，可能会遇到一些问题，对于管理人员也会想遇到什么问题该怎么办，这对管理人员是一个起码的提醒。这跟刚刚的罗列清单的方法是一样的。
下面是检验标准，这是上海装修住宅验收标准，现在为止我没有看到那一家开发公司指定这个标准，包括我们现在也没有做出一套完整的标准，目前我们使用的是菜单式的问题清单。我们现在做万科精装修管理确实比前几年好多了。我们看看这个打分，这个打分里面有一些标准，这个标准是比较好的，当然作为检查者来说，对这个工程的理解才是他具备检查资格的标准。他的知识应该是全面的，否则评判会出现一些偏差。
最后我们要做一些总结。这个总结对于处于竞争性的单位来说都是一个提高，通过每月一次的总结，都能够起到促进作用，我觉得这是一个很好的方法。还有一些奖励，我建议把这个发给战略合作单位，要发给班组，对个人的激励会很大。
这是我的理想，到现在为止在房地产公司还没有实现，现在一些房地产公司可能有一些这方面的体系，但是还没有把材料供应商等纳入统一的管理范围里面，他们的合同往往是刚性、冷漠的合同，大概在99年中国移动做咨询的时候我们做了一个成功的事情：以中国移动的所服务的监理公司——中海监理公司，然后编一个甲方的标准，再做一个施工单位的作业标准，这个标准体系是非常成功的。现在中海监理是在全国通讯行业做的最好的监理，当时我们只是带着一些思路做这个，但是现在能结出这么大一个果说明是成功的。
我们不仅有自己的体系，还有往下一直辐射的，不要在合同里面零星地告诉我一些规范。
由于我们具有海量的数据，比如说我们现在每年做百万平方米，大概有一万套房子，所以我们犯了很多错误，我们最好是把它进行编号、统计，这样才能有很好的总结。我们先集中精力把大问题干掉，剩下的问题我们再慢慢解决就好了。当时中海做统计的时候发现投诉最多的是阳台上的水龙头高度，最后我们立马把水龙头的叫做提高了，马上投诉就下降了。如果我们不这个统计可能就发现不了这个问题。
下面我们看一下通知单，这里有一个表格，我们能够很大地程度上降低沟通的难度，特别是一样东西，如果你搞得老是不同就会出现很大的问题。我们现在公司正在做一个事情，我们公司做财务要求每一行每一行都要输入进去，最后工作量很大，我们最后做了一个工作，把这些材料做成999类，这样输入速度统计的可能性就会大大地增加。
下面看一下这本书：95年的时候我编了作业指导书，现在这个作业指导书可能比较详尽，这是作业指引，对工序做了非常详细。但是我需要强调的是，你做的详细并不一定有用。我们发现简单化是非常重要的，这样大家的偏差就会很小。
这是利用图片进行教育，我们公司有一个小小的网站，这个网站大概有670张以上的照片，以每周增加一次的方式在增加。这个图片涉及到很多很多方面的内容，比如讲安全等等方面的东西。
下面是一些质量通病的防治，对我们设计师来说，烟囱的问题一定要注意，这是在广东做到的比较可怕的做法，这是在江苏做的比较可爱的做法。还有墙根、抹灰，现在由于施工速度太快了，导致氧化的问题非常严重，导致这个瓷砖很容易拔下来。
这个节但是我在96年修漏的时候，铝合金窗的漏水非常非常的严重。我们现在有把握的时候，我们在95％的程度下保证不漏水是没有问题的。但是我不做防水，出去做防水的话，你们很少有人在专业上比我强。
这个地方是铝合金窗，这个成果属于陈庚，我是非常信任他的塞通方式的，陈庚想到了一个办法：这是这个节点的放大，他做了一千四百套房子，结果在06年的情况下，他没有出现一户渗漏，渗漏问题在沿海问题是很严重的，可能在有的地方就不是问题。
刚才我们已经讲过了降坎的问题，这个地方是一个反坎，为了保险起见，我们在这边做了一个薄薄的坎挡这个水。这个地方设计的时候我们没有注意，导致门套落在卫生间上面，按道理是门槛应该做的更高一些，把门不至于被水泡。这个烟道经常下沉，而且烟道如果跟楼房的净高一样的话，那么怎么样把烟道竖起来呢？最后上面又露出了十公分怎么办呢？所以如果用这个方法的时候，在楼板上做一个小坎，把烟道升起来，这样烟道下沉的问题就不会有。
而且防水的问题会大为缓解，这个问题简直是不可思议。我在广州看了一个楼盘，他居然把管道放在卫生间的的楼板上了，我们教训在行业里面传递是非常慢的。吊顶不平的问题，我们找到了一个方法：专门的绷带填缝是比较好的，我们这张图（看图），在经常有风吹日晒的窗户这边做了一个石膏板吊顶，这样以后开裂的可能性是比较大的。
我们最近推行了双时间检查，一个是晚上检查，一个是白天检查，以后会有新的政策：要求阴角的处理，阴阳角我们要用一米长进行检查的。原来我们是用20公分进行检查的，其实这是不够的。当然这也是根据不同工程来要求的，如果对500块钱的工程来说是严了一些。
下面是一些墙根返潮的问题，设计上，有颜色的油漆，如果需要返工的话就必须返工一面墙，要防止地砖的颜色色差问题。
下面是一些统计图表，是我们举的一些例子，这里还有更多问题列表、更多质量分析。这里面是一个木门的设计。下面做的是从简单装修到复杂装修过度的东西。从这点上来说，如果是甲方的话，你不要突然搞高端的东西，这样可能会把自己搞得很被动。
第八部分是文明施工，文明施工第一个问题是合理地组织工序，我们甲方明白这个道理之后，就会明白家装公司如何派出（人）到你所承担的施工单位。包括室内工程也有可能有损坏的地方。我们强调的是文明施工首先是有序的组织管理方式，他体现的是施工管理水平，它首先是有计划的，你没有计划就不会有序。这是个协调性，我们讲协调是合理标准资源。使资源之间尽量减少冲突，我们组织资源最基本的方法要么是让他在空间上分离，要么在时间上错开。
下面是一些表格的问题。这方面万科做的比较有意思，这上面挂一个大红花，这个上面说已清洁，请放心使用。这个地方入口还送了一张入门的地毯，其实就是说你进来的时候可以没有灰尘。
这一系列的措施，使得业主本来带着一种敌对、疑惑的心理进来，但是他会觉得真不错，我相信你。
我们做了这些以后，我们还要做一些总结。包括为业主开发做一些规划。所以现在，城市花园做好之后，南山项目部不甘落后，南山交付的时候平均投诉只有0.31。当然我再次强调的是，我们的质量离0.31还差很远。
当然，这种做法也是非常值得推广的。今后我们还是要进一步提高质量才行。
保修的部分也是容易引起误解和问题的部分，很多装修供应商，装修做完了就跑掉了。或者换了一个工人，这个工人根本不知道这是怎么回事。现在有专门的维修服务单位做这个事，当然这个前提是有一些专门的条款。
投诉的处理方案，我们坚信投诉本身的态度是非常重要的，如果大家访问一下南京的搜房网可以看到我的帖子：欢迎东郊小镇多少栋多少栋的业主来跟我张安交流。我有一句话不方便说，过了三个月后我肯定会说了，我已经连续在放弃客户，因为客户要求太低了。六年以来我们公司一直是在以80％的速度在发展，我不想死得太快。
我们进行一个总结：批量精装修的管理涉及我们全部的环节，这是高度相关的，不是某一个单位的责任。第二个最著名的部分是客户满意度指标是最简洁的指标，也是我们最满意的指标。我们整个提纲是经过了非常长时间的总结，我们的管理最基本的方法是从错误中总结，我们犯的错误太多了，我做自己了太多的时间，终于现在知道哪个地方最容易反错。我们最终是遇到复杂问题的时候我们简化一点，简化到我们可以接受的程度。
这是我的联系电话：***
主持人：谢谢张老师精彩的演讲，让大家不知不觉当中将把两个小时度过了。刚才大家的掌声意尤未尽，我们下午张老师还会在这儿，我们可以进行交流。我们中午会到离这儿十分钟的月牙湖会所吃饭，也是我们栖霞建设张总给我们安排的午餐，我们现在贵重物品带走，大部分东西可以放在这儿。谢谢大家。
中城联盟总监联席会(下午)
主持人：大家下午好，我们下午培训马上要开始，中午因为我们赶到另一个地方吃饭，又回来，中间没有让大家回房间休息，我们给大家一个放松的时间睡一会儿，据说有效睡眠的质量只要有10分钟就可以抵晚上两个小时，我们进行5、6分钟的休息。中午有几位同志说过、建议，能不能不在室内吸烟，因为我上午看了看烟量还是不消的，基本上50％以上是吸烟的，我们不吸烟的是少数，不要紧，这里面的换气是不错的，但是尽量中间茶歇的时候到外面吸烟。第二个，过会儿大家或趴或坐，休息一会儿。一定保持旺盛的精力，我们坚持到最后听齐总的课。大家休息5、6分钟，我给大家放一会儿音乐，这是德国的低音长笛《五月天鹅》。
请大家起立，刚才吃的饭我们饭后百步走，站到通道上。稍微放松一下，我们搞个小小的游戏。因为下午会比较困，后面的给前面的按一下好不好？我给说一下，我们先做一个肩部运动，预备开始。
今天下午我们第一个给大家放松一下，下午给大家第一个讲课的是青岛城建的，也是我们联盟单位的邓总，邓总第一语言是德语，在青岛也是比较有名的设计方面的老师、专家。曾经还翻译过建筑辞典类的书籍，有请邓总。
邓总（邓庆尧）：大家下午好。当时联盟秘书会筹备组给我商量讲一个课题，建设的地方性的课题非常重要，相当于用地的正反两个方面，所以基于这种考虑，我们就设定了这样的一个课题。今天上午第一位专家就讲产品，说到户型、产品、立面是可以复制的，但是人文和自然是不能复制的。这的确是这样，所有的建筑都是基于特定的环境和人文历史产生的。他有他的特点，今天这个报告分成三个小标题：地域文化的基本理论问题、住区地域特色的探索黎城，第三是地域探索的局限性，主要是把建筑的地域性的纵向角度和横向角度谈，不同层次的地位进行开发的时候有哪些手法可以借鉴，主要从横向和纵向两个方向做了梳理。
随着科技、信息资源的快速流动，我们城市和楼盘越来越出现雷同的现象，这种现象出现了特色的危机。
如何实现建筑的多元化，这已经成为社会各界普遍关注的一个问题，在这个背景下，地域性建筑、建筑的地域性特色，由于他的多样性和自然传统的有机结合引起了大家的关注。在20届UIA大会上，乡土建筑成为大家共同关注的话题。这个会议发表了北京宪章，他提出一个目标：要建立一个合而不同的人类社会，是现代建筑的地方化和地方建筑的现代化。从我们的业界来看，房地产总体上来讲有一些大的公司先行一步，做了地域文化的探索，但是绝大部分是停留在筹措步骤上，或者说地域性被他采取排斥态度。
这是以青岛为背景的，青岛有他特定的历史和自然的特点，这是一个老城区，这是青岛沿海的地带（看图），这是更新的新区，越来越没有特色了。下面就讲地域文化的第一个问题，首先讲一下概念，下面是演进和发展原则。
建筑的地域性有特点，从历史上、纵向来看，他有一定的稳定性，但是从一个更长的时段来看他也是不断发展和变化的，所以他是一个地域性的概念、开放的概念，在大的概念下有多种多样的形式。地域主义是一种思潮，主要是针对现代主义形成的国际反动，是一种相对修整的思潮。
这是早期的地域主义建筑，主要是体现浪漫主义的风格，在哥特复兴也是经典地域主义的表现。
这是现代主义（看图），在国际总体趋势里面，他有地方性的倾向，代表人物是芬兰的建筑。
再一个是进入80、90年代有一种批判的地物主义，代表作是菊儿胡同。刚才讲了地域主义的概念。
地域主义的创作原则：对地方气候的回应、对地形地貌的回应、地方材料适宜技术的运用、对能源的合理利用、对地域文化的回应、适应当代生活方式。很多传统的建筑往往是基于当地的气侯特色演变出来的，比如说西北的复古建筑——窑洞。
现在一种地域主义，把传统的技术加以改良，这样既符合现代生活的需要，同时又源自于传统的技术方式。再一个是尊重特定的地形地貌，这是我们做的湖光山色，这里有一个湖面，而且湖面处于最低洼的位置，我们节以这个湖面为中心，做了一个放射性的布局，而且做了层层的低落。
第三个原则是地方材料的挖掘和运用，这是像山东的一些海草顶，他本身既是传统材料，同时又是一种非常独特的造型。
这是苏州的铜方巷，用的当地的传统青砖。（看图）
还是回到青岛，最早规划的路架、基础的市政设施、老城区都是按照德国的规划、设计建造的。
这是一个比较典型的青岛传统的街道。这是一般封闭式小区，青岛是街坊式的小区、布局。这是街坊式的小区，这是我们公司开发的（看图）。我们公司本身是立足于青岛向外发展的公司，所以对于当地的文化比较理解、热爱，我们开发的项目都具有强烈的青岛特色，和老的建筑有所呼应，这是我们做的一个楼盘，屋顶的形式比较有德式的建筑风格。这是这个楼盘的细部，这是我们现在正在做的一个五星级的酒店，也是采取了德式的建筑风格。最早的设计是请日本的KKS做的设计，他们是做国际化酒店的，他们给我们提供的是东南亚的风格，放在青岛缺少和背景环境的结合，最后立面是我们自己做的。
（看图），这是我们的别墅小区，式样是采用了北欧的风格，但是我们采用了新的技术，是加拿大木屋的构造体系，本身是环保、节能的，而且完全是工厂化的加工，建造速度非常快，成本也相对比较低。对传统的技术在借鉴的基础上要进一步发扬光大。
前面讲了关于建筑的地域性、地域特色和地域主义的主要创作方法，下面结合城市开发，一些具体的开发措施来谈。
我们在城市历史的保护区里面可以采取复制地域“方言”的方式，对于城市的中心区、不是严格控制的区域应该采取小规模的开发方式，对于郊区的大规模建设、改造可以借鉴新城市主义的手法，也是强调社区的中心。
为了节省时间，我把前面的过程提炼一下，在一些历史的街区里面开发要非常小心，法国巴黎有说在巴黎要开发一个项目，最佳的状态是修复了以后大家看不出是补过的，完全融合到环境里面去。还是以苏州桐芳巷为例，他建造完成后完全和周围的建筑融合在一起。（看图）这个我们开发的一个别墅小区，也是延用了传统的建筑符号，同时也沿用了建筑与建筑之间的关系，左下角的是青岛的最著名的别墅区的老照片，他的造型和之间的间距我们延伸到现在这个小区里去。
这是建筑造型的延续，在单体上我们做了一些借鉴。如果我们把建筑立面作为一种语言的话，那么有两种元素，一个是符号一个是语法。在符号和语法关系之间，可以做一个变动，感觉既是现代、有创意的东西，同时又有传统的影子在里面。
这是前面讲的菊儿胡同，他是把北京的四合院做了一个调整，形成内四合院的形式，这也是对传统符号的改进。这是我们开发的一个项目（看图），也可以说是把一些传统的符号打乱了结构，打断他编排的顺序，原来传统西洋式的组合，都是两层到三层的小景，我们把他变成一个高层。
第三种办法：对传统符号更加大胆的一种改造，这里举的是万科的例子，这好象是第五园的造型，把安徽民居的一些手法把现代建筑的手法穿插起来，这样感觉既有传统的影子，同时又完全是现代的风景。前面讲的是在市中心区如何开发、在历史保护区开发注意的事项。
下面介绍一下在城市的次中心区如何开发，其中一个有效的办法就是街坊式的住区。以往的住宅区都是封闭式的住区，这种建设规模是大规模的、突发性的、跳跃式的，这种方式往往不容易继承传统，往往把城市的整体发展打断了，而且封闭式小区除了有一些弊端之外，还有一些其他的缺点。整个小区很大一块面积，只有几个有限的出口和城市主干道连接，这样增加了主干道的交通压力，而且他要封闭管理，这样居民要绕行很远的路，这样也给交通带来一些压力。这都是封闭式小区带来一些先天性的问题。这就是一个例子（看图），这样他周边的交通干道的交通压力就非常大。由于封闭式小区有很多的弊端，他在文化上、交通上有很多的问题，这样久而久之，大家就对他产生一种改进的想法，像上个世纪60、70年代一些发达国家就提出很多改进的办法，总体来讲就是否定了大规模的、彻底的推倒重来式的盖子，而采取渐进、多功能复合的建设方式。而且还提出要保护传统文化，其中大家普遍比较推崇的是街坊式的住区形式。讲到街坊式小区，并不是否定了封闭式小区，相对来讲他有快速建造的优势。但是封闭式小区不是唯一的模式，在封闭式小区之外，街坊式住区也是选择之一。
传统的街坊式住区因为他和自然、和社会是长期磨合的产物，那种环境是非常默契的产物，所以他有人性化的优点，而且传统街坊式的住区领域感比较强，他从街道到院落到家庭有几个层次，这也是封闭式小区所不具备的。
我们作为开发企业来讲，再好的理论也要落实到具体的行动上，街坊式小区从我们角度讲有很强的可操作性，首先他满足了政府、开发商、居民三方面的要求，首先从城市居民来讲，有一部分特定的客户比较喜欢闹市区，喜欢住在商业比较发达的区域里面，而且他喜欢比较密切的环境。有这部分需求，再一个，从政府的角度来讲，功能的混合可以增加就业，另外他有助于改善城市的景观，街坊式有利于形成比较好的街景效果，另外环境也比较好，从开发商角度来讲，我们在市中心开发，由于拆迁的政策越来越严格，另外地价越来越高，很难取得大片的土地，这种情况下，小规模、街坊式的住区有助于滚动式的开发模式。
街坊式不光欧美有街坊式，中国的传统上也有街坊式的开发。还是以青岛为背景介绍一下街坊式住区的开发，这是青岛老城区的航空照片（看图），如果我们学过建筑历史的话，传统的城市特点是街道特别密集，建筑基本上按照街道来布置，根据现在的研究，我们现在在城市改善交通的时候，往往想到的是拓宽交通，但是现在经过大量的调查包括交通专家的严密意见，拓宽主干道所能解决的交通压力不如加密，不如把道路密度加大，而传统的街道是道路的密度比较大。街坊式还可以形成内四合院的形式。从街道来看的话就形成（青岛话）里面式的形式，下面是商店，上面是住宅。
我们在老市区项目改造里面用了街坊式的元素，延续了传统理念式布局的结构，外面是商业，里面是院落，然后居民是通过院落进入各个家里面的。这是下面的商业街，包括一些小的绿地，由于这里建筑年代比较长，密度也比较高，显得乱一些。街坊式里面是院落管理，所有沿街的都是敞开的。
我们最近又搞了一个三期，城市花园新的项目，那个项目销售的也是非常快的。街坊式的住区本身也不应该是呈放之四海皆准的模式，应该是在一定条件下才可以采取的模式。什么时候可以考虑街坊式的小区？主要是考虑下面的因素，首先应该考虑这个地块的规模，他比较适合偏小的地块，另外他的路网应该是比较密集的。另外商铺、住宅的单位地价要有一个调查、策划，另外要考虑商业需求量。
再一个是这个地块所处的区位、城市交通怎么衔接等都是有关系的。首先讲住区的规模，住区如果规模太小，商业和住宅容易形成干扰，而且物业管理成本也比较高，规模扩大又容易回到封闭式小区模式里。我们以往提出居住小区规模是10到35公顷，人口是七千到一万五千人，这没有考虑到人的交往，如果从人的角度来考虑的话，人的视觉能力是130到140米，超过这个距离就很难分辨，所以传统街区是在5公顷左右的。五
从居民人数来看，要是形成一个街坊式的领域感特别强的结构，应该形成三种交往关系：一种是互助性的邻里：5到10户，这样互相之间可以形成帮助关系，再一个是相识性的邻里，这个范围是50到150户，在这个范围里人和人之间应该是认识，但不一定打招呼。再一个是认可型的邻里，这是500到1500户的范围。根据大家的认知角度来看，街坊式的住区应该是定义在500到600居民的组团。事宜的地段：比较适合于在城市中心或者城市的次中心区，必须要有足够的商业需求量，而且要有合理的交通条件和交通管制。有条件改为步行的可以改为步行街。
客户的定位：对我们开发的街坊式住区有需求的市民基本上是收入在中等偏上的，如果收入很高的肯定是买郊区的别墅。所以他的收入是中高收入，年轻人居多，有一定的生活品位，而且是相对比较热闹的环境。街坊式住区开发对环境设计的要求比较高一些，所谓的街坊式主要的沿街的景观是街道展开的，所以对街道的要求比较高，他适合的建筑高度是3到9层。如果过远以后，街道的空间就发散了，有没有街道的感觉了，就形成大的广场了。
直线的街道比较好，比较有方向感，而且转折衔接的比较好。路网是希望可以密集一些，这样疏散能力更强一些，如果说限制速度的话，设计的时候窄一些就可以限制速度。
停车场地：街坊式的住区一般是不限制车辆的，长期的停车可以停在建筑物的侧面或者后面，停车也有一定的好处：在步行和车流之间形成缓冲。事宜的照明：既要照顾商业氛围，同时要照顾居家的要求，对照明设计要有特殊的考虑。
前面讲了不是高度密集的城市传统区，而是在城市中心区，我们提倡小规模、街坊式的开发模式，第三个讲到的是在郊区的发展模式。怎么体现传统文化、地域特色，可以借鉴的是美国的新城市主义。新城市主义最早提出来是针对郊区无限制的蔓延，很浪费的蔓延的开发模式，他也是提倡营造传统小城镇的社区感觉、居住感觉、多功能混合的模式。他的主要追求就是强调社区紧凑，另外重视公共的空间，另外是各种功能、居住人群、客户的吻合，要求社区比较重视环境。另外要求有领域感，他比较重视街道，要再现传统城市肌理的效果。传统街区有几种模式，一个是传统的邻里模式，还有是公交主导的模式，虽然氛围不同，但是着眼点都是一致的，就是强调户型、混合、邻里的社区。邻里模式强调的是社区中心到广场的规模，以步行5分钟为主要标准。步行优先，提倡在室外的交往。
公交主导发展模式是以公交车站为中心，前面是以社区中心为中心5分钟的路程，这是以公交车站为中心，也是5分钟的路程的范围。这是比较适合我国的国情的，适合在郊区推广高层、小高层的密度比较大的开发模式。从节约土地、经济性的角度来讲比较适合，对于继承传统文化也有他的优越性。因为中国大量传统城市造型、结构给新生主义提供了一这素材。这种素材可以营造传统的特色、安全感、社区感。他另外一个符合国情的优点是强调社区性、强调功能的混合。他一般靠近社区中心，他是安排一些商业的或者是商住两用的、小户型的，然后再逐渐到联排、到别墅，越是外部密度越小，越是高档住宅。另外他强调配套，强调在开发的社区里面要有各种各样的功能，非常齐全，相当于一个小的城镇。另外，我们开发的时候要重视地方技术创造性的应用，因为传统的技术不光是提供一周非常有智慧的节能、营造一种方式，同时他题材表现为一种形式、造型，这种造型和特定的历史结合在一起，这种传统的技术既是理性的又是一种很有诗意的东西。
首先，要重视对地方传统技术的开发和利用，再一个是要改造传统，我们现在需要的是机械化的生产方式，所以这就有如何对传统技术改造、提高的课题。这是用传统的技术把它加以改造以后，形成既传统又现代化的计算方式。这是符合当地条件的一种技术（看图）。
前面讲的是地方性，我们开发的时候如何体现地方文化，最后是建筑如何适应当地环境，所有的建筑都是在一定的地基上建造的，而地基是有千差万别的，千差万别又带来一定特色，如果很好利用的话就会带来一定特色。这是我们开发的一个项目，这是青岛的惠山湾的改造，这是改造之前照片（看图）。他的主要的要求是利用高差变化，当时市政府提出一个口号：显山筑海，以前更衣室都是修了两到三层的，这次改造的要求就是把山和海之间要在行走的滨海大道上要求能够看到海面。这是广场部分，这没有太大的问题，地形还比较好处理。这个设计就利用了黑色的到底和沙滩之间的三米的高差，就把所有的更衣室全部塞到道路下面了，灰色的是车行道路，道路下面是一个步行带，经过这样的改造，更衣室的接纳能力还提高了，但是完全从地面上看不到（更衣室）的建筑。
这是我们公司，广场的复地下面其实就是更衣室，从建筑来看完全是一个广场、平地过来的。这是从公司办公楼上往下看，这样所有的建筑都是一层层往下去的，这样前面完全是敞开的。这是步行道，步行道下面就是更衣室，这是从沙滩来看，就利用了这个高差（看图）。这是他的夜景，再有一个印象比较深的是万科的项目，有一次在高速公路上突然看到了，但是因为没有机会停车，前一阵子看到万科的一个作品集，上面有讲到，这也是比较成功的实例。不光是风光条件，在历史形成的特定的地形地貌、地势也可以形成传统。
这是利用旧有的车头、厂房、混凝土架子、轨道枕木，如果有选择地保留下来、重新地编排到新的规划里面去，也有助于体现楼盘的传统的延伸。
后面是一个总结：从我们商业开发的角度来看，关于地域文化看起来是非常重要的。但是目前我们所投入的精力还不是很大，另外也牵扯到系统的整理和挖掘，很多楼盘都是新城市主义的楼盘，但是实际上他和真正的新城市主义是毫无关系的。再一个：它虽然引用了一些传统的东西，但他并不是当地特有的东西，都是欧美风格盲目地引进，不再是一种地域主义。第二个不足之处是重模仿，轻创新，大家之间模仿的很多，真正研发的很少。再一个是重艺术轻技术，像节能、一些传统技术的运用难度比较大，所以做的工作相对比较薄弱一些。
如果考虑到地域性的话，这就增加了难度、挑战性，但是一个好的产品往往在挑战性中才能体现。我的报告就就讲这些，只是给大家提供一个线索，谢谢大家。
主持人：谢谢邓总，信息量太大，说的从国内到国外，从青岛到全国都说了，大家听着很来劲，下午的时间，我们每一个中间都穿插一下，大家有个别的同志还想再活动活动。大家请再起立。
我们下面以热烈的掌声邀请今天的第二位演讲老师，我们穿西装的帅哥，有请邢总。
邢总：希望我的报告别影响大家的睡觉，下午的时候确实每个人都很困，我以前跟他们开玩笑，我说我在万科就一个字：开会，要么给别人开会，要么听别人开会，在开会的事情上我还是比较有心得的，下午的时间非常的难熬，我也希望我的报告能够让大家有所感悟。
其实听完上午的会感受挺深的，因为去年在北京也参加这样的会。我实话实说，今天在这个会上突然出现中天装饰我觉得非常非常高兴，一直以来，我个人认为设计系统，当然包括联盟内的设计系统大家开会的时候经常容易夸自己，因为设计的人都比较爱惜自己。从去年开始我就要求每年集团的年度大会任何一个人都不许再说别人的项目不好。
确实感谢中天对于万科的贡献，从张先生的报告里面，可以明显地看到，在整个系统当中，我们的合作单位中万科所做的贡献。同时我也觉得在精装修这件事情上，我挺后悔的，这次报告没有讲精装修，个人也是感触满多的。万科，包括我个人从2000年在北京新园做精装修，一直到董事长要求我们在08年做80％的精装修，其实我的个人体会是万科走了非常非常多的弯路，上午张先生提到了很多理念，我个人觉得精装修首先是设计方面的问题。我当时听了一句话，张先生当时在介绍万科广州城的时候放了那么多图片，我想说的是对于万科来讲，其实我们已经非常清楚地知道，如果你想做精装修房，首先第一件要办的事就是减少你的数量，如果这一点都做不到的话，那么就会带给我们这些企业在今天会上的抱怨、发现的问题。
我记得前一阵在成都，我们成都一个公司有一个项目，聊的时候谈起过这个问题。我的观点是如果你决定大面积地精装，那么你从设计时就要考虑，最后是30万平方米左右的装修。当时做了三种户型，你必须他这三种户型做到简单的不能再简单，否则你就会犯很多的错误。否则就会出现像张先生上午说的问题。我确实特别同意一点：土建设计和装修设计完全不是一回事，上午听了张先生的报告，我也简单地说一下，我觉得如果我们在场的所有的领导们如果真的不能从设计端解决精装修的问题的话，那么精装修恐怕是场灾难，当然对于万科来讲，当年董事长说你们能不能做到80％？没有说不能的，但是问题是做了之后怎么办？如果万科解决不了这个问题的话，对万科来讲将是非常非常大的灾难。精装修还有一件事情，其实我不是太认同的一进事情，我认为不管是精装修的个性化还是针对不同的客户，或者是大家想在精装修上做点什么，我的一个忠告：精装修的出发点一定是客户，不是在座的各位，也不是地产公司的老总，如果你不能真正地从客户的角度出发，就像张先生刚才说的，你给我的橱柜、卫生间就是不够用，我觉得这是很现实的。我当时看完成都的报告，看完之后我很诧异，在成都我们选择的城市改善型的客户，每一个家庭最少有四口锅，那么这四口锅到底放在哪儿？包括我个人在内，我们看待一些问题经常从公司角度出发，但是你可以发现不同的客户对于精装修的要求是都不同的。
包括张先生提到的玄关的鞋柜，当然这些都是非常细节的问题。我觉得从做精装修这件事情来讲，我的观点是说我们可能必须地踏踏实实地从客户角度看待精装修，而不是个人的审美，我觉得审美是可以因人而异的。上午的报告确实让我挺有感触的。然后再来聊聊咱们这事。
刘松山先生曾跟我说这次会无论如何你得讲，我说算了吧，他说你上次没讲，你这次一定要讲。我总结了一下，第一，我出现这个场合，我觉得自己挺怪的，因为在我目前面临的所有问题里面，可能跟大家的情况不是太一样，比如说有阶段的不一样。所以我讲的一些事情和我所想的一些事情都是相对比较宏观，也比较虚，他不太像大家讲具体的项目怎么做，或者把项目做的更好，大家可能更感兴趣一些。我去年谈的是工厂化，这个选题从开始可能就是失败的，因为这可能完全不是大家需要面临的问题，后来刘先生跟我说以后，我就说给我一天的时间让我想想该讲什么，后来我从05年的报告里面拿出来一个跟大家说一下，可能和大家比较贴近一些。
从大家来讲可能会觉得万科是比较讲究创新的企业，但是万科这几年面临非常非常大的压力，我们目前已经操作160个项目，我们从拿地到开盘收第一笔钱开始必须在九个月之内完成，这是资本对于万科的压力，而承受这些压力的是万科的设计师们，在这样的节奏之下我们怎么样来谈创新和如何创新，我觉得确实是我们最近面临的非常非常大的问题。上午谁谈到了万科对于人员的要求很高，而我们操作的数量、速度越来越高的时候，我们怎么样保证我们产品品质的问题。我觉得可能是我们目前面临的非常大的压力，当然作为创新一直是万科非常非常坚持的追求，我们一直希望找到突破点在哪儿，下面我简单地介绍一下我的报告。因为这个报告是05年的，所以指标不是很准，但是可以看到，05年我们的目标是13.5亿。当时我们的预计是到08年40个亿，其实当时我们做这个预计的时候，我们自己已经觉得很夸张的一件事情了，但是很遗憾的是到了今年底我们很快就要突破这个目标了。而我们的项目数量在05年的时候还是57个，到07年已经是167个，到今年年底就会达到180多个。
而之前，而万科从付款到收款，我们03年集团平均操作周期：03年是14.7个月，04年到16.2个月，05年14.7个月。从整个周期上来看，大家知道建造这个事情不会在很短的时间内有一个很大的突破口，当然我们在积极寻求突破口。我们尝试着把我们在前期定位、设计阶段的定位问题分解开来，当然我们提出了两个问题，第一个是怎么样最有效率地选择客户，第二个是怎么样提供最有效率的产品。这里面，我觉得对于万科来讲，我之前一直跟我的同事在谈，设计系统主要做的事情不是说你要找到一个多好的创意、概念，我觉得这不是我们的关键，我们的关键是产品解决方案。之前我给的一个定义：项目的盈利模式到底是什么？当然这涉及到定位、客户、配比等等，之前吃饭的时候我也谈到过，其实作为万科来讲，目前设计和市场走的会更近一些，我希望在客户端可以输出更有价值的东西。
到底怎么做？我们当年的一个现状是我们在目标客户的选择上，犯了很大很大的错误，也不能叫错误，其实大家都很清楚，当我们在拿一块地的时候，我们万科要有一整套的手续、流程、会议，但是经常在这块地拿之前的目标客户和拿之后的不一样，他们完全不是一回事。当然我这里举的一个是A，一个是B，我不知道在别的地产公司是怎么样的，但是在目前土地如此紧缺的情况下，大家拿地的时候做的一些判断，当地真正拿来以后发现不行了，然后再来改，带来的问题当然就是整个时间的延长，万科还有工作方法的七对眼睛测算的推导。
怎么样才能最有效率地选择目标客户？核心就是对于土地寻找最有效的客户，第一个问题如何评估土地的价值和未来这个房子会卖多少钱，第二个是谁愿意买这块地上面盖出来的房子，既是有人愿意，你也要考虑哪类的客户购买能力最高和对万科利益最大化？之前我们的北京公司，我们针对一个具体项目从头开始做这样的行动安排。依然是拆解的问题。我们有一个纯设计图，到底什么样的土地适应什么样的客户，主动增长型还是自然渗透型在未来城市里的发展，这里面有大大的A＋两个字，如果我们认为这块土地的价值和客户是PK的角度，那么这块土地将是非常适合的土地。这张图（看图）里面的字比较，主要是针对北京万恒里面的土地价值和相应的客户，这块土地到底适合谁，我们当时从客户细分开始、需求排序到最后的土地属性清单，我希望通过这种方式能够找到适合这块地的人到底是什么。
当然那个项目已经开盘了，叫北京万科假日风景，当时我们无论是对周边的调研，还是我们自己的客户分析，大家都很清楚，我们如果想拿到这块地的话，我们必须能够找到愿意在这块地买房的人，而且是出价最高的人，你才有可能拿到这块地。
其实东西挺复杂的（看图），每张表格都有针对当时的区域市场、区域客户的分析。这里面也必须谈到的是我们竞争对手的情况到底是什么样的，以及他们的土地属性，当然我们讲这是竞争对手的地图。当年的北京战斧行动的成果是3个月拿了7个项目。另外一个问题是我们怎么样最有效地解决集团产品库上面的具体思路和做法，一年的时间过去了，其实从这一年里面，第一，我个人的感觉是我们的想法又有一些变化，第二个，我觉得这件事情终于能够按照我们想象的方式在推。这里面有一个案例，这是万科在东北的四家公司，长春、沈阳、鞍山、大连，这是我们在四个城市情景洋房的照片。不是太一样，但是基本上（一样）。其实照片后面的很多数字更有价值（看图）。从异价能力上来看，在沈阳可以达到36％，在长春最低可以做到40％。从销售周期来看，我们情景洋房的销售周期和多层不太一样，其实情景洋房每一层的销售速度都是不同的。我们希望通过这四个城市的情况来看他遍布的原因，从土地属性按照万科自己的属性划分，当然这是当时的一个划分标准。到今天为止，这个标准已经被我们颠覆了很多次了。这是我们调查的客户的价值点，对于每一位客户来讲，他的价值点其实是不同的。
结论：第一，关注客户价值点的设计创新才有市场价值，否则就是无效的工作。
二、我们需要提供一份客户使用说明书，每一份产品针对的地域是怎么样的、适用土地属性、建议产品定价、配比、产品对客户价值点排序在哪里。
第二点不得不谈的一件事情：我们如何向优秀的同行学习，其实从05年开始，我们就开始在不同的城市花了大量的时间要求各有限公司要向该城市内优秀的企业学习，当然我也相信在座的各位也都曾经是我们有限公司所学习的对象。这是我们当时花了很大的精力研究的北京、广州的星河湾，相当于是一百万数量极的豪宅和相当于北京三百万的豪宅。这是景观的投入点。
从我们的调查来看，当然也不见得他们真的是这么看，至少我们是这么看待这件事情的，北京的星河湾做的一些事情是对内改造项目土壤，便于景观植物省长，对外建设旁边的星河湾项目，改善景观。最后的结果是他们真正在北方做出了一个南方的园林，我觉得万科景观进入南方这么多年，但是在景观方面仍然做的不太好。我们认为不管是广州星河湾还是北京星河湾他们第一改善周边环境＋高档生活配套＝改变土地属性，二、你看得见的地方都做到最好，3、坚决不开发小户型，迎合高端客户心理，拒绝低端客户。其实对于新城市主义的规划理念来讲，我们曾经专门做了一个研究报告，如何让新城市主义在中国城市落地，在落地过程中毫无疑问要符合中国的具体条件，比如说刚才提到的混合居住，混合居住我也可以简单地给大家举个例子。当年我们在开发深圳万科城的时候，也是我们第一个万科城，我们在里面从联排到多层、高层、小高层的所有产品都覆盖了，这是非常混合的社区，也非常符合新城市主义的规划理论，但是当我们万科城的联排可以卖到三百万的时候，一个纯联排可以卖到五百万，为什么？是房子不同吗？其实不是，在于我们的规划模式影响了房屋的品质以及客户的看法。
但是万科的想法是向各位的学习提高效率，我们认为复制能创造客户价值点的地方，并在此基础上能够提供改善。
曾经我们自己的同事说，都复制了我们还怎么创新？我们当时在会上举了这样一个例子，这是金地的一个项目。当时我们的说法叫小高层版的实景住宅。但是他确实做到了在东莞单盘销售12.7万平方米。他的销售金额达到了4.8亿。
左边两张图片是我们深圳蓝湾，右下角是中海，我们比较了一下，在具体利用景观价值上到底怎么用。非常好的方式是当我们做佛山金域蓝湾我们采用的基本模式都是参照中海的模式在做的。万科的产品线包含几个部门，一个是我们产品管理部，一个是工程采购部一个是技术研究中心，当时我们提出产品线的问题，第一个对于总部来讲，我们必须加大对于客户细分的运用、开发、推广、实践，我们要求区域要制作万科实用产品手册，同时要向同行学习，以大量的产品丰富我们的产品库。我的观点是：我们所有的创新一直是基于客户来进行的，万科有340多名建筑师。万科设计系统的传统是大家都非常拼命地、非常努力地想把这个项目做好，我们花了大量的精力在做一些我们认为这个项目会好的动作，但是我们后来发现，我们很多动作其实并不是客户真正关注的。我觉得从这一点上来讲，其实万科这么多年来，一直都在谈。差不多去年开始才能使万科的一线公司和总部达到共识，我觉得每一个设计出身的人，至少对于万科而言，想进行这个推广挺难的，但是我们每次集团开年终大会的时候一直强调，万科对于产品的精益求精一直是一个传统，当然万科做的还不够好，但是目前这个阶段我们希望万科的人能够把精力放在客户价值的产品，而不是要做一个多好看的立面或者说给自己看的东西。
我们曾经在上海做的非常好的标杆，上海仁恒，我们曾经花了非常大的精力向上海仁恒学习，我们发现他们针对高端客户做的产品解决方案比万科做的舒适很多，过了很多天以后他们给了我一个报告。从我的感觉来讲，仁恒所关心的高端客户真正关心的就是精装修、物业管理。万科做到的是完全符合客户需要，其实万科能够做到比周边楼盘卖的贵的很多，而是因为他真正符合客户的价值。再谈一个题外话，2000年3月份，我进北京万科的时候，当时莫军是作为北京的总经理，当时我刚毕业两年多一点，他问我什么时候来的？我说我刚进来，他说你以后就由一个建筑师变成商人了。当时我不懂，现在我觉得既然大家现在是地产建筑师了，那么你的目标就是客户。上午和联盟的人在讲，关于联盟的产品品牌的问题，万科之前做了客户细分，客户细分的目的是能够把客户是谁说清楚。04年做了客户细分，05年的时候我们做了八大品类，我们希望说清楚客户、体系之间的关系是什么，从此之后我们一直在做的事情是成品。我们真正的想法：将产品推向市场以后，我们怎么样界定产品，不是我出个户型他就叫产品了。我觉得可能还差不多。在这件事情上，我能说的是，到迄今为止，我都没认为我想清楚了。前一阶段我们汇报在产品品牌上的想法的时候，他们就先做报告给我看，后来我就说算了别汇报了，因为他不能说服我。我当时就想怎么样能够把这三件事情说清楚。
另外，其实在上次的会上面我也在看，在房地产市场上未来会存在各种各样的公司，每个公司所擅长的情况不一样，万科只不过选择了一个做大做强的方式而已，但是我觉得哪一类选择无所谓对和错，万科只是需要针对我们所选择的路来找到解决的方式。如果我们不能解决我们的产品品牌、复制问题的话，那么代表的是说房地产企业只能做大了，如果我们依然用我们之前项目开发模式的话，那么万科规模一定会受到很大的限制，但是我相信对于不同的企业而言，大家选择的方向是不一样的，那么我所说的这些东西可能对于大家而言可能一点价值都没有。也挺难为大家听这么长时间的，因为这是针对我们自己讲的。另外一件事情也很想很大家分享。
前一段时间有媒体问我，说现在房地产市场这么好，当然，开发商的社会形象一直都不是很好，他们说你们每个项目是不是都赚很多钱？坦率地讲说万科不想赚钱是太虚伪了，但是当一个市场非常非常好的时候，我不知道是不是和我面临一样的压力，你发现房地产本身的核心竞争力在哪里？如果我们真的是说如果你不能好好创造你的产品你的产品就卖不出去，如果真的到那天，大家可能就会比较关注。
主持人：谢谢，谢谢邢总，邢总是我们今天这个组织设计总监联席会主任单位的主任。因为我们忙这个活是给邢总忙活的。最后结束的时候，邢总做总结性发言啊。我们中间再稍微休息十分钟，有一个茶歇的时间，我们最后会有我们重量级人物的讲课。
主持人：我们一天的培训说长也长，说快也快，最后我们迎来了最后一位齐总为大家做精彩演讲。有请。
齐总：不能说是精彩演讲，首先，感谢中城联盟能够提供大家交流的机会。另外，感谢秘书处独具慧眼能够发现我的身材优势，也非常重视我的体重问题，跟上次一样每次都是由我来垫底，也非常感谢刚才非常及时的茶歇的时候，能够避免让我在直接邢帅哥上台之后直接到我的尴尬。也非常感谢天泓，天泓正常的参观时间需要一个小时左右，所以我尽量减少我的时间，等一下多留给大家一些时间转一下，呼吸一下紫金山下比城市里好的多的空间。刚才邢总谈到一个问题，作为开发商的设计师、作为开发商内设计工作者的立场和角度问题。我们觉得作为一个开发商的设计师，首先应该经历角色的转变，关注问题的角度和设计院的设计师是有所不同的，同时思维方式也有所不同，我们任何一项工作都是关注我们的产品。
产品从设计角度关注大概分为几个层面（没有仔细总结过），精神层面的（灵魂）、物质层面的，我们设计师设计的作品，决定我们产品开发的成本，同时还有形象层面的，设计师创造产品的特色，当然太多理论性、哲理性的东西不用说太多，无论是甲方还是乙方的设计师，简单一句话：就是把简单的东西设计的漂亮一点。
接下来放一个天泓山庄的短片，公司也请模特来拍的，场面也比较暧昧，大家也看一下。其实这个讲稿是在上个月在北京的会上的一个讲稿，我回来以后针对这个会整理了一下，我希望不是介绍这个项目，而是通过这个项目我们说明一个优秀的楼盘和一个优秀的住宅区应该具备哪些比较重要的素质。
天泓山庄在5月份获得了国家企业集团型康居示范工程四个奖项，这也是南京第一个获得康居示范工程的荣誉，同时他有30多万平方米的面积。这个里面的产品种类比较多，从低层到高层，从小户型到大户型都有，但是在这个项目的整个运作和营销过程中，似乎没有发生太多的有伤害营销的问题，我希望通过天泓山庄这个项目总结出来一个优秀品质的楼盘应该具备的一些必要的要素，不是说天泓山庄这个项目有多完美，而是在天泓山庄这个项目中指导工作的要素，这是天泓山庄设计的图纸，现在已经完全竣工了。这是天泓山庄我拍的一些实景照片，很多进去看以后没有我看的效果那么好。天泓山庄在规划和建筑设计当中，我们总结出来认为：优质生活空间应该具备十个重要的条件。
首先，我们从设计师角度认为是比较完美的十个要素，我们认为这十个方面是规划设计、区位选择、产品定位包括一些部品的选择可能是比较重要的方面。首先是得天独厚的自然环境和交通便捷的建设区位，这就是前面几位专家谈到的一个问题，这是一个不可复制的东西。当然后面的很多东西是我们建筑师创作出来的，高低错落的规划布局，简洁通达的内部道路系统，功能齐全的社区配套设施、结合自然的生态景观、富裕变化的创新户型，多种形式的邻里空间，节能环保的技术继承和完善周到的物业管理，当然这里面许多环节是要我们建筑师考虑的东西。
得天独厚的自然环境：以天泓山庄这个项目为例他具有非常得天独厚的自然条件，他是南京非常著名的紫金山生态保护区的东南部，北边规划有18栋的钟山国际高尔夫球场，还有120万平方米的马术场，区域本身就延续紫金山的余脉，西北高，东南低，这是非常理想的地势。感觉很多人，包括以前的媒体也问过我，为什么栖霞建设在郊区该可以卖这么贵？我说天泓山庄不是郊区的房子，而是景区的房子。第一点：他是位于城市发展主流方向的地区，第二个，他要有便于联系其他区域的位置，他是在仙林新市区和城区的结合点，周边的交通：有环陵路、绕城高速、高速公路等，同时还可以看到南京地铁二号线中心站距离我们天泓山庄小区不超过四百米，这给天泓山庄带来非常便利的条件。熟悉南京的人也可以条件，天泓山庄的位置如果开车到南京市中心的新街口是在15分钟左右的时间，进到南京主城区只需要5分钟的时间。有这样一个外部的大的优秀的环境之后，需要我们设计师和开发商做的就是在小区内部营造什么样的规划布局，天泓由于他延续了紫金山的余脉，地段内地势有起伏，所以很适合营造高低错落的规划布局。这是小区内的一些景观，我们按照日照、规划的要求，组团的布局分布，按照从低到高的规划幅度，最大程度地增加了小区每一户对自然环境的观察。
在夏季最炎热的时候，南京紫金山温度比市区低四度，天泓山庄经过实测，我们小区的温度比市区低两度，这说明我们小区的生态调节系统在起作用。第四个要素：小区内部的交通一定要简洁通达，天泓山庄是通过双内环联系各个组团。我们可以清楚地看到，我园林都是在每个组团的内部，等一下大家参观地时候可以清楚地看到这个问题，进了组团内部之后，会发现每一户均好性，景观非常好，而且道路非常简洁、通达。
第五个要素，我们小区现在客户对户型的追求已经提升到环境的追求，开发商也都开始重视社区内部景观的营造，需要跟大环境相匹配，能够融合到大环境之中，并且提升大环境在我小区内部的延续，改善我小区内部每一户居住的景观环境。园林营造的时候，我们整个天泓山庄希望做到均好性、景观性强，如何做到有效的生态系统是需要花很大功夫做的一件事。这是内部的水景和内部的依托关系，包括做了很多园林小品提升了环境的一些做法。无论是低层区还是高层区都做了大量的园林方面的工作。
一个优秀的社区，尤其像我们这样离市区有一定距离的社区，秉承新城市生活主义的原则，他应该有一个非常齐全、完善的社区配套。在天泓山庄我们配套了一个36班的小学，幼儿园，包括多功能的会所，后面配备了运动公园，湿地公园、高尔夫国际公园等，大家可以看到，在这里面生活是非常幸福的事情。
第七点：富于变化的创新户型，在一个小区户型可以很多也可以很简洁，但是我们的户型应该有一定变化，天泓山庄户型面积很多，有80到100多的，包括叠加的空中别墅、景观洋房、电梯洋房等几个类别，设计户型当时有两个最大的原则：一定要针对南京地区居民的生活习惯和气侯条件。这里面对朝向、通风的要求非常严格，而且客户买房子的时候，对这方面的挑剔也是非常的严，如果有机会的话，大家可以看到，天泓山庄30万平米的住宅没有一个北向的卧室，全部是南向的设计，而且我也有效地利用了进深，对土地的使用也比较经济，可以看到我们的户型，无论是80平米的还是270平米的都是关注了采光、通风、朝向的问题。
刚才看的是我们叠加别墅式户型，这是一栋楼，一栋楼是四户，每一个卧室、主要平房都是南。这是我们错跃式的洋房，他每一个卧室、洋房都有非常良好的采光和通风条件。有机会大家等一会儿可以到样板房看一下，140多平米可以有很强烈的别墅式的体验。这是我们洋房的一些图片。这是小高层的外观，这是我们16层的电梯公寓。大家可以看到，在这样一个接近16米的进深条件下，我们也做到了一层三户，每户都有主要卧室。这是高层的外观，高层建筑和环境的关系，大家等一下可以看到，我们高层区的景观，一个中心公园超过两万平米。大家可能从图片上看不到，他下面是一个三万平米的地下车库，上面除了高层和架空层以外有两万平米的社区园林，我们六组团园林也是南京目前在建楼盘组团里面最大的景观，而且和紫金山有良好的视觉通廊。
要素八：我们要在社区内形成多种形式的邻里空间，这也是刚才青岛的邓总说到的社区营造人文氛围很重要的一个环节，在天泓山庄，首先，天泓山庄是全架空层的，不仅改善了小区内空气流通效果，同时也创作了非常丰富的天泓山庄邻里交往的空间，这也是天泓山庄的一个主要特色，他也成为从外到内，从园林景观过度到自己起居室的一个非常良好的空间。这是高层、小高层包括架空层的效果。
第九是现在大家都在探讨的问题，建筑技术的集成，其实就是节能、节地、节水、节材等多种措施的运用。天泓山庄所走的路子和朗诗和锋尚有所不同，我们利用天泓山庄建设国家康居示范工程我们利用了很多技术，我们不一定利用非常高端的楼盘，我们天泓山庄基本上90％的成熟技术全部用到我们公司承建的其他经济适用房上了。像我们天泓山庄的集成技术是同样可以用到经济适用房的技术上的，就是说应用是次要的，推广是重要的。
我们有了很多手段、措施来解决这些问题，包括我们利用小区土方工程营造了4万平方米的果岭公园、湿地，不仅改善了环境，而且为公司节约了八百万的资金。
第十，我们做一个非常优秀的居住空间，应该有非常周到的物业管理服务，我们公司也是花了很大的力气，本身栖霞建设管理公司为天泓山庄的营造也付出了很多工作，做出了很多努力。
下面我简单介绍一下天泓山庄成套技术体系里面的内容。我简单给大家介绍一下成套技术。这里我只是给大家放一下，天泓山庄的成套技术也是天泓山庄获得国家康居示范工程金牌的前提。技术体系首先你要非常清楚这个楼盘运用的原则，而不是说为了营销、炒作而堆砌的东西，我们希望首先要符合部里面和各省市地区有关示范工程的一些要求。另外一定要因地制宜，天泓山庄是根据长江中下游地区（夏热冬冷）地区的特征，经济发展水平状况，选择相应的技术，这也是我们栖霞建设重视技术的推广，同时也是我们健康居住理念的贯彻。
成套技术主要有这些方面：住宅与结构技术、四结一环保技术、住宅橱卫体系成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化成套技术等。这里面有一个非常有特色的东西，就是我们的四结一环保的成套技术体系，当中大家可以看到，这里面我们认为现在的外保温技术，包括屋面保温技术，这些可能是被国家强制性规范所规定的，不做也不行。这方面我们只是选择了一些非常好的品牌和比较优质的工商体系，提供了一些比较先进的技术，但是真正在天泓山庄比较引人关注的是我们的雨水和生活污水回收利用节水技术和垃圾生化处理技术，现在南京市已经做了一个强制性规定：超过两万平方米的社区就要做雨水回收利用措施。同时天泓山庄里面做了垃圾生化处理站，这是做的不错的。
在单项技术里面我重点介绍几个东西，天泓山庄可能不见得很多楼盘都用到的，但是可能人家也用过比我们更先进的东西，人家做的更好的东西，我们回头在我们的项目中再广泛地运用一些，如果天泓山庄运用的这些技术能够给大家带来一些启发，那也是我们的荣幸。单项技术可以值得说的是我们上面显示的系统，大家可以看到，在这里面很多技术都是比较普通的，或者说是比较常见的。但是这里面有几个我们认为是在天泓山庄有所提升的，就是水处理和生态保障技术。我们在门窗上运用了很好的门窗，是芬兰产的铝布复合窗，他的效果非常好。在我们天泓山庄的运用也得到客户和市场的高度认可。他的造价成本原本很高，但是由于企业的集团采购，也大大降低了他的成本，也没有大家想象的那样难以接受。实际上他的零售价格是在1600元/平方米，我们集团采购的时候基本上可以控制在一千块钱以内。我相信在高品质房子里大家也是可以结社的。这是我们运用的效果，大家可以看的更清楚（看图）。这对节能保温来说是非常好的一件事情。
现在外保温的东西也是大家比较头疼的问题，我们目前也没有太合适的解决办法。包括外保温现在要求的，包括现在50％变成强制性规范之后，给开发商带来成本上的增加也是必然的趋势。在南京市也表现的比较清楚，如果说你的造价成本没有增加到两百块钱以上的话，我根本不会认为你会达到50％。
这个品牌不错，他是在江苏的太仓，非常不错的东西。我们屋面的品牌系统用的是欧洲的博诺尼的。很多开发商在会所做室内恒温泳池顾虑非常大，就是他未来运营和建造成本非常高，但是我们用了空气源热泵系统之后我们基本上可以节电70％左右。我们整个游泳池的价格我没有记的很清楚，但是是非常低的数字，非常便宜，具体的数字如果大家感兴趣的话，我们可以具体交流一下，因为我记的不是很清楚（不敢乱讲）。
同时这是我们在北京讲稿里面有的系统，实际上这个系统我们没有做，本来我们预计在别墅式的户型、会所想采用地源热泵系统的，地源热泵系统是比较推广的，但是造价比较高，也没有十分的必要，所以我们没有做这个系统。但是在北京讲的时候我们还是把它讲出来了，因为大家对这个东西比较感兴趣。
太阳能热水系统我讲的就没有陶总讲的那么专业了，我们也考虑了建筑一体化的问题，大家可以看到我们天泓山庄的屋顶上都有绿颜色的玻璃体，可能住户在全部居住进来以后会比较满意这个安排。因为本身来讲节能就是开发商花钱，客户省钱的事情。
光伏发电我们开始的时候野心比较大，希望归我们会所使用，但是后来南京市供电局非常不合作，他说你不能储藏在我们这里，最后我们放弃了大规模采用光伏发电的技术，最后我们停留在了景观照明上面，但是每年下来节约能的数字也还是令人满意的。
这个变压器技术我们不是很专业，只是给大家看一下，这个技术据说以往都是运动在高速公路的设备，这里最大的好处是埋在地下，不需要维护，而且对景观、环境没有任何影响，同时没有任何噪音。我们现在有几台设备完全在水里面泡着都没有问题。对于节能非常有好处。南京市已经在供电系统开始推广这个系统。具体我不是很专业，我也不懂。照明节能技术是用了很多小的技术。这些很普通，资源综合利用技术我在天泓山庄做的比较到位，我们做了两个三百平方米的水池。我们同时把这个技术运用到我们开发的经济适用房项目当中了。
大家可以看到，我们果岭的一些沙坑包括一些木栈道就是我雨水收集的口部，雨水收集的水箱是在地下的。我小区的喷泉、小溪、水面全部是用这个雨水。大家可以看到，这么大的水段全部用的是雨水，非常的环保。
同时天泓山庄配备了一个有机处理站，垃圾的有机生化处理站，这个处理以后可以把生活垃圾降解掉95％，同时垃圾产生的一些副产品可以赚钱，我们的物业公司是非常高兴的，他收回来以后还可以贴补一些费用。这个效果也是不错的。大家有机会可以去看一下。
其他的我们没有什么做的太特殊的，只是关注了一些问题，现在智能化升级换代非常快，而且我们觉得智能化对于家居也不是很合理，一直没有妥善的解决办法，如果在座的同行有很好的结果办法可以和我们交流一下。正常应该是回到家里面有人在房里面的时候防盗应该是更重要的，但是现在整个智能化市场上也没有提供这样的产品，所以我们也在想什么样的智能化、安防的产品能够更有效，也希望大家给我们一些好的提议。
橱柜体系也是我们选用的，我们选用的是意大利的一个品牌，他的橱柜最高价格是将近三百万一套，最普通的也是十几万，我们发挥了集团采购的优势，基本上可以在我们的精装修房、全装修房里面推广到四万块钱一套，在市场上需要有12万到14万一套，而且他零售是不打折的。
我们天泓山庄没有做全装修，只是毛坯，所以当时我们康居示范工程只拿到了2A，没有拿到3A。这是从楼顶拍的一些地库、顶板的景观，大树、水景一个不少，对结构我们从设计阶段就有考虑，包括私家花园、架空层的景观效果，各种各样不同的路的做法。
其实，天泓山庄主要是通过规划设计，包括从建造到完成，希望能够展现比较优质的生活空间的营造过程，同时我们也希望成功的技术能够运用到我们开发的项目上，作为一个开发企业的设计师、建筑师，他的职责应该是提升住宅的科技含量，促进住宅产品产业化发展，打造底蕴深厚的全景空间，创造和谐健康的情景生活，非常感谢大家，从早晨到现在，到了南京，到了天泓，实际上还不知道天泓山庄是什么样子，非常对不起大家，希望大家等会儿在天泓山庄能够有非常愉快的一个小时的感受。谢谢你们。
主持人：谢谢齐总。我们按照我们的日程，最后还有交流和沟通的时间，我们会请几位会员单位简单地说一下，我们给每一家5到10分钟，万通的马总在吗？
马总：大家好，今天也没准备说什么，但是既然要求说两句，我就说两句，首先感谢齐总这边给我们讲解了这么好的项目，另外招待大家做组织工作，服务非常的好，非常的感谢，另外也感谢其他的演讲人做的精彩的发言，然后我觉得这种方式非常的好，大家以后多交流，然后在各个层面，交流的层面争取更深一些、更专题化一些。别的我也没有什么说的，非常感谢大家。
主持人：谢谢马总，请天泰的张总说两句。
张总：非常感谢联盟秘书处安排的这次活动，这种交流活动我觉得更多的是需要交流，待会儿是希望大家可以互相交流。
主持人：大家有什么问题也可以举手问哪一位老师。建邺的那位同仁说一说？
李总：非常地感谢联盟秘书处还有栖霞建设作为东道主举办这次活动，刚才听了这几个老师的讲解，我觉得这次收获比以前参加的会收获大，剩下的时间还是给大家向老师提一些问题的时间。谢谢大家。
主持人：大家有问题随时都可以提，下面是华远的李总。
李总：非常高兴能再次参加这个会，去年参加会我做了一个讲，今年我们组委会也跟我说了，但是我特别忙，然后就没抽出功夫，其实我还是有很多体会想跟大家分享的，同时也想通过这个讨论得到帮助，我这次就被精装修房被困惑住了，因为我们华远很多都是精装修房，特别是最近连着两个项目，一个项目入住，另外一个项目一共七百多套房子。户型都很大，都是三百平米左右的精装修在施工，我来华远之前是在金地，刚做了一个精装修的项目，当时也有600多套的精装修，所以我对邢总的说法还是比较赞同的，一定要减少户型的种类。所以我尽量把这个项目的户型种类做少，就是这样还是出了很多问题，如果待会儿通过讨论把这个问题解决，我觉得对我们今后可持续发展是很大的帮助，是一个有利的东西，另外再次感谢中城联盟。
主持人：谢谢李总，刚才提了很多问题，实际上我们每年都有客服总监联席会，他们每年都会提出设计方面的问题，如果每年再开这个会的话，我建议我们的设计总监去听一听，从客服端听一听客户的问题。海信的徐总。
徐总：今天我们带四位同事来，跟优秀的同行们多学习一下，使我们多增长一些经验和知识，另外我们在做我们小区的时候遇到了很多问题，我想问问齐总，我们小区的封闭管理、车辆管理在天泓山庄是怎么运作的？高档社区的车辆管理对我们也是一个困惑，如果在地上有停车位的话，怎么管理比较合适？我们是带了很多问题，希望交流的时候能够跟大家共享一下。
齐总：这个问题如果要是从规划设计角度来讲，我觉得没什么问题，你提的是物业管理的问题。我们现在也在不同的小区面临这个问题，设计的时候你不可能无限制地放大每户的停车数量，也不可能把所有的车下到地库里面去。天泓现场后几期的管理比较好，但是一期就不够好，一期车位不是很足，你没有地方给他放他只能停到马路上，你让他停到另外一个组团的地下车库也不是很现实的问题。可能每个开发商也面对这个问题，另外很多人很感兴趣车库销售的问题，但是我们现在就是强行搭配，买房子必须买车库，不买车库我们是不卖房子的，这可能是一个综合管理的问题。
主持人：乱停车是一个问题，设计和国民的素质要相匹配、相结合起来。还有哪一位愿意说一说？交大的邱总在吗？
邱总：今天的报告，我觉得还是非常用心的组织的，我觉得刚才讲的，一个是有效的创新，我理解的应该是有限的创新，因为如果创新过多的话，最后可能就会太乱。我们那边有一个楼盘，一个设计师想在立面上做创新，立面也非常夸张，但是造成在同一个位置户型变化非常多，一栋楼里面的户型有30多种，所以就给我们后期引出很多的问题，另外是采用新技术，比如说节能等东西，我觉得这个东西一个是政府提倡，但是我们从用户角度来说，这些技术都是要花钱的。有些技术是虚的，有一些是有实在意义的，能不能把费用给回收？我们不能根据一些操作来盲目地使用一些新技术。
主持人：金大地的范总。
范总：今天非常感谢中城联盟请我们，也听了各位专家介绍的情况，我认为收益是比较好的，我希望今后这种设计会议，我们在一起讨论研究的能更深一些，比如说节能的新材料、新技术，并不一定设计一个方面了。希望能谈的更具体一些，希望给大家提供互相之间了解的东西。为今后的各自项目的运用上面能提一些好的建议，希望今后能更深一些。
主持人：谢谢范总，我们下面要到云南的昆明做活动，俊发的同志也来了。
俊发：大家好，我是第一次参加中城联盟的设计总监会议，这次主办方邀请的是我们设计总监，她临时有事不能来，所以委派我来，我叫白云，这次我带来的问题是我们吕总带来的三个问题结合在一起的，第一个问题是9我平米的问题，第二个问题是日照的问题，第三个问题是高容积率问题。这三个问题，单纯来做其实并不难解决，但是我们现在遇到三个问题集中在一起的问题，非常的棘手，我们下面讨论的时候希望能够向各兄弟单位多多地讨教。谢谢。
主持人：明天要去看朗诗的项目，朗诗的刘总在吗？
刘总：在这里我是第一次来参加设计联盟会，感谢秘书处，也感谢今天给我们做精彩演说的各位专家，这一块大家讲的问题，因为时间有限，大家提的都比较浅显，但是我认为任何一个问题都是系统的问题，不是说一言两语就可以在这个会上或者会后交流就可以解决的，会后我们可以大家留下联系方式，然后有问题再具体解决。然后我还有一个具体的问题向齐总请教，就是地下变压器的问题，还有其他的垃圾处理的问题。其他齐总给我们引引路。
朗诗是想做一个有品牌的企业，想结合国家的政策，也希望得到同仁的支持。谢谢。
主持人：我听明白刘总的意思了，我们后面还有活动的安排，晚上还有沟通、交流，就像我早晨跟大家讲的，一天的会可能得到了你想要的东西，可能收获并不多，但是三人行必有我师，我们有60多个人，我们互相留下电话、交流的方式，我们今天时间安排的太晚，原来是想给每一个成员单位都有机会自我介绍一下，但是因为时间关系，我们正好是5点的时间，也到了我们要结束的时候，我们最后有请我们设计总监联席会的现任主任单位：万科的邢总做一个总结性发言。有请邢总。
邢总：首先，在来这个会之前，我也一直在想一个问题，发现我这个主席太不称职了，我一直思考是不是利用这个机会向大家道歉，因为在过去的一年里面也没能替大家做什么事，以前在想有句俗话：一个男人要是不变坏的话就有两种可能，一个是没有意愿，一种是没有能力，对于我来说典型的就是没有能力，在这一年做的确实不是很好，在这里郑重地向大家道歉。其实设计总监联席会我们去年就在做，我感触满深的，第一个我总感觉我在说一些不合事宜的话，可能和大家的想法、日常的工作不是太吻合，其实我自己也是挺难受的，因为我觉得大家面临的问题不是太一样。刚才齐总列出了八条作为地产的原则，对于我来讲，我相信对于目前的万科同事来讲要求很简单，第一就是做完，第二就是按计划做完，这已经很难的事情了。刚才在我的报告里面也提到，在房地产里面不是很好的情况下我们可能就不知道怎么做了。就联盟的事情，我觉得非常地感谢秘书处对于组织活动，每次都是非常主动地催我做一些事情，因为我一直是比较懒的事情。第二是非常感谢栖霞建设，让我们坐在这里享受非常好的服务，即使是万科可能也很难做得这么周到，我代表设计总监联席会谢谢你们。还有一个问题比较抱歉，因为我明天还有一个报告，所以晚上我可能要坐飞机到深圳去了。我们每年年底有一个集团的设计大会，规模也很大，我说在目前的情况下，大家第一每年能看到你们我就很高兴了，至少你们都还在，看不到有两种可能，一种是高升了。我觉得所有的在座各位如果能走到他一步的话是非常荣幸的事情，当然也有可能被淘汰掉。在万科里面我非常坚信一点：如果你不进步，那么你就一定会被淘汰掉，当然希望在中城联盟里面大家能够越做越好。谢谢大家。
主持人：我们一天的活动，在我们所有活动环节中，做幕後的都是齐总和邢总，因为我们秘书处本身是一个执行部门，我们没有做设计专业的能力，背后都是邢总和齐总做大量的技术支持和会晤的安排，我们只是做了一个执行的工作，刚才两位领导太谦了，待会儿还有日程安排，待会儿由张总给大家做一个安排。早晨也是张总开场，最后也由张总做个结束。
张总：从哪里开始从哪里结束。晚上我们在月牙湖会所我们公司的总裁江劲松先生出席招待晚宴，晚宴以后我们上面的餐厅就有卡拉OK，我希望我们设计总监能够一展你们的歌喉，希望大家能够在晚上的时候吃得好、喝的好、唱得好。我们中城联盟当时在这边种了一片树林，当时冯仑、建邺的胡总一起在这边种了一片中城联盟林，去年还是小树苗，现在已经长的很高了。然后我们也照了一些照片，这些照片当时没有给董事长寄回去，这次希望各位给带回去给你们的董事长。
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