交房讲稿大全

第一篇：交房讲稿大全

商品房交付

一、商品房交付的概念

（一）概念

所谓商品房的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看双方在合同中有无其他约定的条件。

（二）法律依据

按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

二、商品房交付的条件

（一）关于商品房交付条件的约定：

１、该商品房经验收合格。（验收主体不明确，视为开发商则对开发商有利；实践中易起分歧）

２、该商品房经综合验收合格（实践中不易完成）

３、该商品房经分期综合验收合格。（住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收）

４、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（四书）

５、该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》（常用）

该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。

三、交房中存在的主要问题 １、收房程序设置 ２、收费问题 ３、房屋质量 ４、维修不及时 ５、逾期交房

６、交房时不具备交付条件 ７、设计变更 ８、退房诉求

四、产生上述问题的原因及解决对策 １、收房程序设置（１）引发纠纷的程序设置

实践中大部分开发商的程序设置是先在物业公司处办理入伙手续等相关手续，并交纳相关费用，然后才带领业主验房，签收房屋验收表。如验房过程中发现房屋质量问题，则由施工单位限期整改，物业公司留一把装修钥匙，返修完成经业主签字确认后，交还装修钥匙。

（２）上述程序设置的优点

Ａ、在公司安排好的时间内尽量完成交房工作 Ｂ、避免业主在验房后因质量问题拒绝收房（３）上述程序设置引发的矛盾：

Ａ、商品房也是商品，以一个普通人的生活经验来看，接收花钱 2 购买的商品首先要确定这个商品是合格的。因此导致业主在交房开始的时候就有很强的抵触情绪，不利于交房工作的顺利开展。

Ｂ、在业主验房后发现质量问题时，业主拒绝签收《房屋验收表》，且物业公司留有维修用的钥匙，此种情况下能否视为已向业主交付房屋存在争议。

Ｃ、在房屋存在质量问题时即开始计收物业费等相关费用，容易引发业主以拒交物业费的方式对抗房屋质量问题的情况。

（４）程序设置

Ａ、应先验房维修，再办其他手续

Ｂ、记录交接钥匙：收房证明、责任风险划分点、物业费起收点

Ｃ、收费：专项维修基金、契税（代收）、一年以下物业费（一般三个月）、装修保证金

Ｄ、签署相应其他文件

（５）对开发商和物业公司的要求 Ａ、尽量先认真组织内验，及时解决问题

大部分业主并不具备专业知识，业主在验房时能够发现的问题相信开发商在组织内验的时候也能发现。

主要问题有：水（下水，注意水泥堵塞）、电（电线接反）、防水（卫生间+厨房）（共同作闭水试验并签字）、外墙壁屋面门窗（下大雨天看）、墙壁裂缝（找到真正原因）、空鼓、阳台裂缝栏杆高度和牢固度（危险）

这些问题大部分都是通过及时维修能够解决的。在交付前解决上述问题，即可减少交付时业主验收提出的问题，使开发商有自信能够先验房后办手续，减少交房矛盾，同时也是提升品牌的机会。

２、收费问题

（１）公共部位维修基金

Ａ、合同约定明确由开发商代收，多长时间内向业主提供发票 Ｂ、工作人员向业主解释入住前代收的理由：因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，①当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。②交纳公共部位维修基金是办理房屋产权证的条件之一，对于办理按揭的业主而言，因为买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果业主一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任。业主取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，开发商可撤离担保。如业主入住后拒交维修基金，则无法办理产权证，开发商无法撤离担保。

（２）契税

按照规定是办理产权证时才交的，而一般情况下合同约定的办理产权证的时间至少在房屋交付后３６０天，因此在交房时开发商代收契税有占用资金之嫌，容易引起业主抵触。

根据《商品房买卖合同范本》，开发商在办理完初始登记，将业主办理产权证所需资料备案后即完成合同约定的办证义务，业主是否办理分户产权证与开发商无关，因此对于一次性付款的业主，开发商没有必要强行代收契税而引发业主抵触情绪。

但对于办理按揭付款的业主，因为按揭贷款是由开发商提供阶段性担保的，业主按时取得产权证，开发商即可撤离担保。为了避免业主办理产权证前拒交契税，拒不提交个人资料，导 4 致开发商无法撤离担保，开发商可在《商品房买卖合同》中约定，为了保证产权证的及时办理，由开发商在交房时代收契税。

（３）各种初装费

按照《商品房买卖合同范本》第十四条，开发商一般会约定有线电视等基础设施在房屋交付时达到使用条件，但并没有约定要在房屋交付时另外收取初装费。因此有业主理解这些配套设施的初装费等包含在房价中，对开发商在交房时要求交纳有线电视初装费等有意见。解决上述问题的根本还在于合同签订时。

（４）预交物业费

预交物业费产生纠纷主要还是因为交房程序设置，先交费用后验房。如果交房程序变革，业主验房后无意见，对于预交物业费的抵触也就基本消化。

３、房屋质量问题（１）主体结构问题（２）非主体结构问题 ４、维修不及时

（１）在现在普遍采用的交房程序下，很多业主出于顺利收房的考虑，也接受了先办理手续、交费，后验房的安排。在验房时发现问题后填写维修单，要求开发商限期维修。但由于物业公司与开发商，开发商与施工单位等环节沟通的问题，业主再次验房的时候经常有问题尚未解决，极易引起业主不满。

（２）开发商与物业公司应树立全局理念，及时解决问题不互相推诿。

（３）交给物业维修自主权；工程尾款（5%）由物业付，可约定迟延 5 罚金。

５、关于延期交房

（１）合同签订时约定交房期限尽量宽松

（２）一旦出现延期交房，尽量说服业主先收房，告知业主收房后并不影响继续主张逾期交房的违约责任。相反，如果以开发商未承担逾期交房责任为由拒不收房，则视为开发商已经交付房屋。

６、交房时不具备交付条件（１）不具备交房的物理状态

（２）不具备交房时应向业主提供的“两书一表”、实测报告等相关文件

７、设计变更

按照《商品房买卖合同范本》第十条，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

设计是一种预计性的东西，在实际操作过程中，有点改变是难免的，但假若开发商在设计上的变更较大，又没有及时通知购房者，那交房时在购房者那里就难以过关。因为户型、房屋外立面以及配套设施的位置等，对购房者选择房屋有直接的诱导作用，而这种被购房者看好的内容一旦改变，购房者难免会有种受骗的感觉，哪怕这种改变的初衷是善意的。因此开发商应特别重视设计变更后的通知工作，并留好通知的证据。

8、退房问题（1）合同约定

6（2）房屋主体问题

（3）商品房发生非房屋主体结构质量问题（较常见）（4）环境问题（有害气体等）（5）延期交房，合同有相应约定（6）其他

五、值得关注的业主集体收房现象

1、产生原因： A、宏观原因：

（1）信息、知识、社会资源不对称（2）维权意识的增加+媒体的关注和宣传（3）通讯联络的便捷 B、商品原因

（1）商品特性决定多多少少存在质量问题，没有任何问题是不可能的；

（2）涉及环节多，专业领域多，大多购房人不可能具备全面的专业知识

（3）房屋是大商品，购房人个人或家庭大事，处理肯定慎重 C、业主心理原因：（1）对开发商的有罪推定（2）相信集体智慧大，羊群效应

（3）相信人多才能力量大，不行咱就集体拒收。

2、操作模式

（1）业主联络（很多采用网络）（2）方式

①集体现场验房——集体拒收（甚至冲突）②委托律师和监理公司（越来越多见）：

律师介入与开发商和物业公司接触——监理公司现场验房——结果交律师——协商——诉讼

第二篇：交房感想

宏林尚品交房工作的参与与感受

宏林尚品项目交房验收工作是公司2011的重点工作，同是历年来我公司交房套数最多的一次（900余套）。在公司领导精心组织，各部门全力以赴，上上下下齐心协力的合作中，交房工作得以顺利推进。整个交房过程中，公司各级、各部门都积极主动参与其中，工作上安排较细致、细密，相关部门人员精诚合作，表现出了良好的协调机制和合作能力。我作为行政部的一员，主要参与的是交房工作前期对业主的通知以及告知工作，下面我主要从客户服务中心及相关部门交房中所做的主要工作描述整个交房过程如下：

宏林尚品工程由3幢高层组成。是我公司自开发楼盘以来，面临交房户数最多的一次。考虑到交付数量较大、业主维权意识也逐年增强等诸多因素，西安荣涛房地产有限公司及福居物业管理公司在交房前期曾多次召开交房专题会议，并对交房过程中的基层人员在操作流程、接待礼仪等方面进行了相关的培训，实行了“一房一验”工作小组，并贯彻执行了“分户验收”政策，使得房屋交付工作开展的有条不紊。

此次交房采取分批交房，逐个通知的形式（即楼层从上往下通知），时间从7月20日至8月30日止，共40天。尽可能的将人流平均分散在规定时间内，努力做到和谐、有序、平稳。

（一）扎实的交房前期工作

本次交房前，公司针对交房工作多次召开了相关会议：

7月16日上午在在销售部召开的“宏林尚品交房验收”会议上，公司各部门及相关部门工作人员对交房验收等有关事宜进行了安排，并且对在座的各相关职能部门进行了总动员。会议着重对共性问题和各部门的问题进行了针对性的布置与商议。除此之外，由工程部对商品房进行了维修和完善。交房的前一个月，物业公司还着手对所有员工进行了交房相关的知识能力培训，提高了员工的服务水平和服务质量。整个准备工作到19日全部完成，包括环境整治、通电验收等，所有交房所需的手续也全部办完，彻底做好了交房的前期工作。

（二）工作学习相结合 本次交房工作，我们与物管公司的同事进行了多次沟通，并严格按照物管交房预案执行。严格按程序有条不紊地进行，有规范的进行操作。交房期间，主要领导亲临现场，及时协调解决重大疑难问题，及时发现问题，现场督促纠正。

在服务层面上，我们工作人员热情签约接待；发放钥匙快而准确，整个过程体现了较强的服务意识和接待礼仪；尤其是14日当天，在烈日下，公司对进入小区的车辆科学引导，有序停放，整个交房过程井然有序。

顺利交房后，我们仍然注重整改工作，项目部执行准确、及时。工程系统的同志们克服了许多困难，放弃了休息，主要针对渗漏问题，使用功能（如：门、窗等）、观感方面（如：坪面、卫生等），进行了及时修缮。

（三）交房的人性化

交房期间，为了尽量减少业主排队的时间，销售部、财务部及物业公司组成了一条龙的服务团队，迅速而有效地为业主办理交房手续。物业、监理及房产公司还组织了专业的工程人员全程陪同业主验房，将业主提出的问题一一记录在案。关于业主房屋的质量问题，客服中心人员更是及时根据验房信息进行当天汇总，即日向施工方发出整改通知，以便在最短的时间内得以解决，让业主满意、放心。客服接待人员就业主提出的疑问一一耐心解释；行政后勤人员则积极开展车辆调度、就餐等后勤保障工作。

交房过程中，我们采用了一站式服务。业主可以在一个地方办理完所有的交房手续。交房现场，按服务功能划分区域，如缴费处、休息区、看房处、取号处等，同时设立了咨询台，工作人员向业主展示了一份详细的收房流程图，并明确标注每一个流程相对应的区域，如果业主对流程还有不明白的地方可以随时咨询。

当前，随着人们法律意识的逐年提高，房地产行业交房环境是日趋艰难。大部分业主有着相当强烈的维权意识，有时甚至过当，更有甚者当场大骂我们工作人员且出言不逊。业主的关注点已经从自身房屋的质量问题，扩展到规划设计、使用功能、规范、审批等一系列环节。加上个别业主带专业验房公司等推波助澜，交房压力很大。业主维权也逐渐由个体化向群体化转变，增加了解决问题的难度。随着交房困难的日益增强，公司交房客服队伍力量稍显薄弱，服务不够专业，工作人员的素质与工作所需的素质不相匹配的问题凸现。如：我一个刚刚进入房地产公司的小职员，刚开始时对于业主提出的一些问题我竟然一时无法回答，好在在同事的帮助下我日趋的从容起来。另外，交房过程中涉及的部门、工作繁多，公司临时组建的交房服务队伍成员，不可能面面俱到，因此一些问题不能得到有效及时的处理，造成问题的遗留，导致工作延误，修正成本进一步增加，影响了交房工作的顺利推进。

房地产的暴利时代即将过去，然而作为中国城市化的迅猛发展，作为经济社会的一项支柱产业，他会依然得到长足的发展。因此，我们在交房工作中，需要立足自身优势，继续改进不足之处，全面提升公司形象。

2011年10月8号

行政部： 刘林

第三篇：交房通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

交房通知书

尊敬的业主：您好！

您所购买的“美丽家园”住宅小区 号楼 单元 室现已全部竣工，符合交房条件。请您与2011年 月 日前携带本人身份证、购房合同、交款凭证及应缴纳的相关费用到张家口市璐铭物业服务有限公司办理房屋交房手续。如购房者本人不能亲自到场时，代办人除提供上述材料外，还须持购房者本人亲笔签订的委托书及本人身份证和购房人身份证。如您未在前述时间内前来办理接收房屋手续，即视为您已在上述期限届满之日接受该商品房，并视为您所购买的房屋已验收合格及交付手续已办理完毕。

咨询电话：0313-4220501 工作时间：上午8：00至下午18:00，周六、周日照常办理。特此通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

二0一一年五月

张家口市璐铭房地产开发有限公司

交房通知书

尊敬的业主：您好！

您所购买的“美丽家园”住宅小区的楼房现已全部竣工，符合交房条件。请您与2011年5月31日携带本人身份证、购房合同、交款凭证及应缴纳的相关费用到张家口市璐铭物业服务有限公司办理房屋交房手续。如购房者本人不能亲自到场时，代办人除提供上述材料外，还须持购房者本人亲笔签订的委托书及本人身份证和购房人身份证。

咨询电话：0313-4220501 工作时间：上午8：00至下午18:00，周六、周日照常办理。特此通知

张家口市璐铭房地产开发有限公司

二0一一年五月

第四篇：交房标准

附件一:

交房标准

一、结构体系：

剪力墙结构，抗震设防烈度8度，结构设计使用年限50年。

二、层高：

层高3.0米（净空尺寸大于2.82米）。

三、外墙：

优质外墙涂料，局部干挂石材。

阳台栏杆：金属栏杆

四、电路：

1、强电：

A、线路：

按国家规范执行。

B、开关、插座及照明：

1)、户内选用优质开关及插座。

2)、厅、室、阳台、厨房、卫生间设开关各1组。

3)、厨房预留抽油烟机、冰箱等设专用插座。

4）、空调、电热水器、洗衣机、抽油烟机、冰箱等设专用插座。

5）、卫生间需预留镜前灯线路。

2、弱电：

每户设家居多媒体箱。

1)、电话：客厅、主卧、书房各设一端口。

2)、电视：客厅与主卧室各设一端口。

3)、网络接口：客厅、主卧、书房各设一个端口。

3、智能安防系统：

A、住宅区：

1)、区域周边、大门、出入口、主要通道、偏僻路段、地下车库、车辆出入口等部位设电视监控系统和带监控联动功能的周界防越报警系统。

2)、小区出入口及车辆出入口设门禁和车辆管理系统。

B、单元及户内：

1）、单元入口设智能电控单元门（含地下入口）及可视楼宇对讲联网系统。对讲主机在首层及地下入口均设。

2)、户内设彩色可视对讲分机。

五、给排水：

1、给水系统：采用优质PP-R给水管暗敷，变频调速加压供水。给水点临时封堵，卫生间，生活阳台设冷水嘴一只。

2、排水系统：雨污分流制，地面以上采用UPVC管，埋地出户管加厚型。室内立管采用降噪型。

3、热水系统：预留电热水器接口，线路敷设到预留用水点位置（卫生间、厨房）。

六、两表出户：

水表及电表均为表前阀出户敷设。

七、煤气：

厨房设计时，尽量不用落地窗，以便安装厨柜，窗间墙宽度应确保煤气管入户位置，厨房设计时考虑煤气表安装位置，电力线路、插座等与煤气管、表的距离符合设计规范强制性要求。注意煤气管道尽量不影响建筑使用空间及美观。

八、室内装修：

1、卫生间：

1)、墙面：水泥砂浆，局部墙面防水，墙面防水层不低于1.8米。

2）、顶棚： 混凝土结构层。

3)、地面：水泥砂浆，防水层。

4)、其它：按各卫生间使用功能预留给排水接口。

2、厨房：

1)、墙面：水泥砂浆。

2）、顶棚：混凝土结构层。

3)、地面：混凝土结构面，烟道、管道井局部防水层。

4)、其它：设专用排烟道。

3、客厅、餐厅、卧室、书房及过道：

1)、墙面、顶棚：混凝土结构层，顶棚要平整。

2)、地面：混凝土结构面上设找平层。

4、阳台：

1)、墙面、顶棚：混凝土结构层，水泥砂浆找平。

2)、地面：混凝土结构面，水泥砂浆找平，加地漏（服务阳台设洗衣专用地漏和龙头）。

九、门窗：

1、门：

1)、分户门：优质复合安全门。

2)、室内分室门：预留门洞，无门。

3)、阳台门、出屋面门：塑钢玻璃门。

2、窗：采用塑钢窗。

选用优质五金配件

十、屋面

二级防水设计，保温层采用泡沫混凝土兼找坡。

十一、公共楼梯间：

1、楼梯地面及踢脚线：防滑地砖。

2、墙面及顶棚：双飞粉罩面。

3、楼梯扶手：铁栏杆。

十二、电梯

1、选用合资品牌电梯； 建议品牌选择范围为三菱、日立、奥迪斯。

2、公共电梯厅装修标准

地面：停站层（含地下层）优质防滑地砖；

墙面：首层（含地下层）高档墙砖，其他层涂料；

顶棚：首层（含地下层）造型吊顶，其他普通吊顶。

3、电梯厅做专项设计。

十三、入户大堂

入户大堂设计休息接待区，配信报箱。

第五篇：交房授权委托书

授权委托书

xxx兹授权xxx，身份证号码： 办理xx房地产公司A-2701房的交房手续，委托时限为：xx年xx月xx日-xx年xx月xx日。

委托人： 受托人： 年 月 日