张思明：论房地产开发企业破产中购房者的利益保护 [论坛发言稿]（范文大全）

第一篇：张思明：论房地产开发企业破产中购房者的利益保护 [论坛发言稿]

张思明：论房地产开发企业破产中购房者的利益保护 [论坛

发言稿]

2015年10月31日-11月1日，第十一届中国青年经济法博士论坛暨“经济法视野中的市场准入与退出制度”研讨会在中国人民大学法学院成功召开。本次会议由北京市破产法学会、中国人民大学破产法研究中心等四家单位共同主办，有来自北京大学、中国人民大学、中国政法大学、上海财经大学、湘潭大学、吉林大学、西南政法大学、西南财经大学、青岛大学、日本同志社大学等高校和北京市海淀区人民法院、深圳市中级人民法院、无锡市中级人民法院、京衡律师事务所等实务部门的专家学者60余人与会研讨，主题涉及市场准入和市场退出，史际春教授、王欣新教授、李友根教授在大会做主旨演讲，后有20余位青年学者做主题发言，气氛活跃，讨论激烈。经发言嘉宾审核确认后，北京市破产法学会微信公众号决定选择其中的部分讨论内容，以文字形式推送出来，以飨读者。

论坛第三单元集中讨论破产法实施中的问题，由北京市海淀区人民法院副院长、中国人民大学破产法研究中心研究员石金平主持。深圳市中级人民法院审判长、中国人民大学破产法研究中心研究员池伟宏法官的主题发言题目为“金融与破产：破产重整重大问题的处理与展望”；青岛大学法学院副教授、中国人民大学破产法研究中心研究员丁燕博士的主题发言题目为“论法理学维度下出售式重整的经济法品格”；京衡律师事务所副主任、合伙人、中国人民大学破产法研究中心研究员任一民律师的主题发言题目为“期房交易的破产保护效力”；北京市破产法学会理事、北京卓纬律师事务所高级管理顾问张思明博士的主题发言题目为“论房地产开发企业破产中购房者的利益保护”。日本同志社大学法学院副教授、中国人民大学破产法研究中心研究员金春博士和中国人民大学破产法研究中心主任、北京市破产法学会会长王欣新教授共同担任本单元的评议嘉宾。以下是主题发言人张思明博士的报告内容：论房地产开发企业破产中购房者的利益保护

张思明 北京卓纬律师事务所各位专家学者、同学们，大家下午好！首先感谢徐阳光老师及会务组给我这样一个发言的机会。该篇文章是我和我的博士生导师王欣新教授共同完成的，文章的整体思路与观点提炼都凝结着王老师的心血，在此谢谢王老师。刚才池法官与任律师谈到了房地产企业破产中的问题，房地产开发企业破产具有很大的一个特殊性，涉及复杂主体的多重利益，同时相关的法律法规之间也有不协调之处，刚才任律师也谈到了，我们在这里面主要分析房地产开发企业破产中的购房者利益保护，主要在现有法律法规的情况下怎样解决购房者的权利保护。我们从以下几个方面进行讲述：首先谈一下房地产开发企业破产的特殊性，首先涉及利益主体比较复杂广泛，涉及到建设工程承包人，建设工程抵押权人，银行等金融机构。购房人利益保护中，涉及购房者的物权性利益、作为预告登记权人的利益保护以及作为普通债权人的利益保护。在有些情况下还涉及到被拆迁人利益，这里暂不涉及，当然还有其他债权人。其次，适用的法律规范较为复杂，彼此之间可能尚存在一定的冲突。最后，破产财产有特殊性，在建房屋即俗称的烂尾楼，作为资产的评估、变卖较难进行。

关于购房者的利益保护，我们首先讨论一下购房者与相关主体的利益平衡。首先是建设工程承包人与购房者的利益平衡。根据《合同法》第286条的规定，承包人对发包人的建设工程款有优先受偿权，从合同法角度赋予其优先权，而根据2002年最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，交付了全部或者大部分房款的购房者具有优先于建设工程价款的受偿权。因为在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，优先清偿建设工程价款，等于用购房者的资金去清偿开发商的债务，违背对购房者特殊保护的法律政策。其次是在建工程抵押权人与购房者的利益平衡。在建工程抵押权与建设工程款优先权作用于同一标的物，破产程序中的该标的物价值不能完全实现其承载所担保的债权时，就存在两类优先权效力顺位的冲突。为解决这一问题，《建设工程款优先权批复》中明确规定，建设工程款优先权优于抵押权。因此，可以看出，已交付全部房款或大部分房款的购房者的利益优先于建设工程价款亦优先于在建工程抵押权。目前我国破产法设定了一定的优先权，比如税收债权与职工债权优先权等，但是针对破产法保护的各类优先权的等级不像美国破产法中有超级优先权等详细规范。下面重点说一下购房者的物权性正当利益保护，根据《物权法》规定的不动产变动规则。不动产物权的变更生效以登记为基本原则，登记是不动产物权变更的生效要件，而非对抗要件，但也明确了法律另有规定的可以除外。不动产物权的变更生效以登记为基本原则，登记是不动产物权变更的生效要件，而非对抗要件，但也明确了法律另有规定的可以除外。2002年的破产规定即属于该例外情形。在这个规定中，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不纳入破产财产，表明房产的实际占有可以作为物权变动的条件。据此，我们认为购房者享有破产取回权，法院受理破产案件后，债务人占有的不属于债务人财产，财产权利人可以通过管理人取回。开发商已建成尚未交付的房产，从法律层面或者实务操作中并不难，已经建成未交付的，没有办理产权果过户手续是债权不是物权，在符合现实交付的条件下，如果购房者按照合同已交付全部房款，而破产债务人却未交付和变更产权登记，将该房屋认定为破产财产，将损害购房者的合法利益。房屋尚未建成或已建成但不符合交房条件房屋尚未建成或已建成但不符合交房条件，则因标的物的瑕疵，使购房者难以通过取回权直接实现其维护权益。购房者可以集体集资完成房屋建设，司法实践中已有类似案例。

关于购房者作为预告登记权利人的利益保护，我们首先分析一下预告登记的权属。在建房屋并非为完整之财物，无法支配，购房者不因预告登记就对尚处于在建阶段的房屋享有物权。进行预告登记后的购房者获得了请求在将来进行房屋产权变动的期待权，能够保障预期物权的实现预告登记请求权可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。这就意味着经过预告登记的请求权具有一种优先效力，从而可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。最后一个方面，谈一下作为购房者普通债权的清偿顺序，购房者已交付的定金、违约金怎么办。在购房者只交付定金、少部分房款，但又因种种原因未进行房地产预告登记的情况下，购房者只享有普通破产债权。根据最高法院相关司法解释，因欺诈行为导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的债权，在破产程序中也仅属于普通破产债权。因解除合同所产生的购房人债权，我们认为管理人在破产法上待履行合同的解除权以及决定继续履行的权利，不应当否认，应当赋予管理人解除合同的权利。购房者一次性交清房款或者办理按揭贷款的，管理人不能解除；对于待履行合同，管理人有权决定是否继续履行合同。

最后向大家汇报一下我目前准备研究的一些领域，希望能得到大家关心和支持。我现在民政部政策研究中心做博士后研究工作，主要是探讨社会组织立法，其中涉及到社会组织的退出机制。目前全国有65万多家社会组织，很多社会组织对社会治理起到有效的规范作用，但也有一部分已成为僵尸组织而并没有退出，期待研究切合实际的社会组织退出机制，希望各位专家多提宝贵意见。谢谢大家！

第二篇：论在整个商品房买卖中购房人如何保护自己利益

论在整个商品房买卖中购房人如何保护自己利益

近年来，我国的房地产业突飞猛进地发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业不仅促进了国民经济的迅速增长，而且大大改善了人民群众的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了基本的保障。但是由于我国房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律亦不健全，商品房交易过程中房地产开发企业凭借其经济、技术等各方面的实力，往往处于主动地位；而购房者却总是处于弱势的地位，购房者缺乏对相关法律和专业知识的了解，在交易过程中其合法权益经常受到侵害。有的房地产开发企业为追求高额的利润，往往会凭借其优势的地位，在商品房的交易过程中通过各种手段和方式对购房者进行欺骗、隐瞒各种事实情况，达到其经济目的。房地产开发企业的这种行为，严重损害了购买者的合法权益和正常的社会经济秩序，造成社会矛盾的激化。所以，购房者在购房过程中一定要小心谨慎，以免自己的合法权益被侵害。

购房人要从以下方面着手保护自己的利益。

一

要认真审查商品房销售者的资格、条件，防患于未然。

依照《中华人民共和国城市房地产管理》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。有的房地产开发企业在未取得五证的情况下就进行商品房的预售，在以后无法取得五证和审批手续的情况下，最终导致购房人的合法权益受到侵害，购房人的合同目的也无法达到。作为购房者为了使自己的合法权益不受侵害，在与开发商签订预售合同前，应当审查开发商的手续是否齐全，并应查看所有的原件，将证件的编号记载于预售合同。以便产生纠纷后能得到妥善的解决，维护自己的合法权益。在商品房的销售过程中，开发企业为了高价、快速出售房屋，其往往对购房人做出各种口头承诺，以便将房屋销售出去，购房者由于没有相关的法律专业知识，不认真进行审查开发企业的承诺就与其签订合同，结果是权益受到侵害也无法用法律的手段维护自己的利益，为避免该风险的发生，购房者应实地对要购买的房屋及相关的设施进行检查，对房地产开发企业承诺的对自己至关重要的事项要求写进合同中，以便在发生纠纷后有证据。同时在签订合同时应对合同的条款进行认真审查，最好是请法律人士为自己把关，以免掉进开发企业在合同中设置各种陷阱。

二、购房者应认真审查有关商品房买卖的广告

我国房地产产业的迅速发展，使房地产企业的竞争越来越激烈。房地产开发企业为了销售其开发的房屋，大都是以广告的形式向社会公开出售。虚假的广告宣传成为了商品房销售的热点问题。因此，购房者应认清商品房广告的性质，以便达到自己购买房屋的目的。对于购房者来说，购房过程中应当保存好房地产开发企业发布的比较重要的小册子，楼书等宣传资料，以便在产生纠纷后作为证据使用。特别是对开发商的某些重要的说明和允诺，在签订商品房购买合同时，应当落实到书面文字上来，并约定开发企业对其违约行为应承担的具体责任或损害赔偿的计算方法。只有这样，才能最大限度地保护购房人的合法权益，也才能制止开发企业在商品房销售广告中有意存在的虚假行为

三、购房者应认真审查购买房屋的面积

房地产开发企业在商品房买卖过程中存在的面积欺诈问题，一直是购房者所关心的事。房地产开发企业在与购房者签订合同时往往只对商品房的建筑面积进行约定，而不具体约定套内建筑面积和房屋内各组成部分的面积数额。这样往往会给开发企业的面积欺诈提供机会，进而损害购房者利益作为购房者在签订合同时，应注意面积问题。在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理形式。

四、房屋质量问题应引起购房人的注意

我国住房建设和房地产业的迅猛发展，城镇商品住宅的质量存在诸多问题，商品房质量纠纷问题已成为社会关注的焦点。购房者在签订合同时应对房地产开发企业的信誉，开发的商品房进行了解，并要求房地产开发企业提供经法定检验部门验收合格，符合居住条件的手续；同时要求房地产开发企业将列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书及住宅使用说明书交付。

五、应注意购房过程中的定金问题

多数房地产开发企业在购房者交纳定金时要与其签订意向书、允诺书或认购书等预备性契约，房地产开发企业在签订这些预备性契约时大都只规定购房者承担的义务，在购房者违约的情况下就不予退还定金，房地产开发企业根本就没有双倍返还定金的风险。购房者在签订意向书、允诺书等预备性契约交纳定金时应特别注意，最好是将“不可归责于当事人双方的事由”进行约定，因为这种事由的范围特别广。如当事人不能就商品房买卖合同协商一致；签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失，贷款银行无法贷款等，这都不应该算是当事人哪一方的过错。

六、购房者应当及时办理权属登记

购房者购买一套房屋大都用尽毕生的积蓄，只有拿到房地产权证他们才会踏实，然而在办理权属登记过程中可能出现许多无法预料的情形，有的房产开发企业为了进行融资，尽快收回资金，降低风险，他们往往将商品房出卖，在尚未转移房屋所有权与购房者之前，又将该房屋抵押给第三人，获取建设资金。在房地产开发企业无法还抵押贷款的情况下，就会使购房者无法取得房屋、合同的目的不能实现，严重损害购房者的合法权益。还有房地产开发企业实行一房数卖，就同一房屋订立了数个买卖合同，分别出售数个购房者，在此情况下，最先办理权属登记手续的购房者取得房屋的所有权，其他购房者的合同目的就无法实现。购房者在购买房屋后应当让房地产开发企业提供办理权属登记手续的所有材料，最好是将办证的期限以书面形式进行约定。只有这样购房者才能及时发现房地产开发企业是否存在欺诈的行为；也才能在发生纠纷后及时向房地产开发企业进行索赔，维护自己的合法权益不受侵犯。以上是对商品房买卖过程中可能出现的风险进行的浅薄的分析，在房地产交易市场仍存在许多值得注意的地方，购房者在购买房屋时应当全面了解可能出现的问题，并找到相应的解决措施。只有这样才能用法律武器保护自己的合法权益。