第一篇：多主题演讲：现代零售与复合商业地产开发设计
第一讲 Jay Cdark：中高密度城市综合体项目开发案例研究与分析
Jay Cdark：女士们、先生们，我不会说普通话，所以我用英文演讲。非常欢迎大家能够到来参加我们的座谈会，我非常荣幸有机会和房地产业、房地产开发以及建筑业的专家进行交流。今天我和大家分享的是一些现代的不同的零售以及综合性的物业项目，以及向大家介绍一下我们项目开发的战略，以及实施方面的优势以及缺点。
同样，我期间还会穿插一些对于零售商业目前变化的一些想法，尤其是如何来影响我们目前零售商业物产开发的，以及商品如何更好的进行销售，以及在目前新的不断变化的市场环境下，我们如何更好的进行零售商业物产的开发。
我们知道最好的零售场所，实际上是拥有综合性的零售商品的地方，使我们的消费者能够在这里面有非常愉快的经历，他们能够买到自己所喜欢的商品。
我们都知道一个非常好的零售经历，实际上是要有非常成功的、综合性的物业项目进行保障，要有一个成功的综合性的物业项目，取决于我们对于商业活动的衡量，同样包括对于社区的参与度的衡量，所以规模是非常重要的。我们在良好的环境中，一定要强调综合性的物业环境，同样这个环境要给人一种非常积极的情绪体验，这是我们专家都非常注重的一些方面，也是成功的、综合性的物业的关键。我相信有非常好的零售性的物业环境，对于创造一个非常成功的人们的体验，是非常重要的。
零售物业能够为我们这种社区的互动提供一种润滑剂，能使人们聚集在一起，所以有一个成功的物业项目同样能够创造城市的空间，这也是规划项目的一部分，这样才能创造一个良好的城市环境，给人们提供一个比较难忘的经历。综合性的物业项目，往往会建在一些主要的交通枢纽的周围。同时，也是达到了城市规划目标的一部分，所以很多的规划者，比如说市长或者城市的官员，一些国家部委的官员，或者城市规划局，往往都非常注意这一点，往往通过综合性的物业项目，使以前没有被充分利用的一个区域，能够更好的融入到整个城市环境中，使人们能够在这里面更好的生活、工作，更好的娱乐、购物等等。没有这样一个具有活力的设计，往往就不能实现优秀的零售物业项目，也不能实现这种综合物业体系的实现。
但是，什么是综合性的物业呢？零售物业是不是还有其他的呢？其实它可以包括写字楼，包括饭店，包括住宅，甚至是医疗卫生的设施。但是，如果没有零售商店的聚集，实际上它不能够很好的使地区和城市有比较好的联系，不能更好的利用这个地区，使人们有一个非常好的购物体验。实际上，在一些城市很多的项目，建设他们零售物业的时候，往往只是把零售物业作为整个项目的其中一部分。而在中国成功的模式，就是发展，并且销售这种住宅，其实是为了更好的促进商业更好的发展。比如包括零售的物业，包括写字楼等等，这在中国已经被证明是一个非常成功的模式，包括北京等等的一些大城市。
广义上来说，零售就是销售一些商品，包括娱乐，包括餐饮等等的项目，对于整个项目更有活力、更成功是非常重要的因素。因此，它本身就是一个标志，是不是能够给这个地点，给这个物业赋予灵魂，这一点是非常重要的。
实际上一些零售的物业，本身他们能填补一些空白，并且成为社区的核心。一会儿我给大家介绍在洛杉矶的LA Live这个项目，以及在深圳MIXED项目，它们都是非常成功的项目，使整个区域得到了提升，也使周边的物业价值也得到了提升。
实际上综合性的物业包括很多不同的部分，而每一个部分都是互相协同增效的，能够使彼此的价值都得到提升，而这些项目的开发对于整个区域的商业发展都是非常重要的，可以吸引人们到这里来进行娱乐，来吃饭，来购物，同时进行一些社交。这些使我们在建设成功的饭店、写字楼，以及住宅上面，都能够提供非常重要的价值和支持。
一个成功的综合性的物业项目，能够吸引人们过来在这里娱乐放松，同时进行互动。历史上来看，很多成功的城市，有这些综合性的物业，往往是建在商业中心里面，在过去的几十年中不断的进行发展，而且为整个居民区、居住区都提供了非常重要的价值。
目前很多城市发展都非常快，需要我们有更多的专家的专业知识，使我们能够建成比较成功的综合性的物业项目。以前可能是几十年的发展，现在可能几年就已经可以役实现了。所以今天我将和大家分享一下我们RTKL公司的一些成功项目。
今天我将大家分享三类项目，一个是独立的项目，比如说现代品牌购物中心，另外是一个相连的项目，是一个综合性的物业体系，包括两个或者更多的不同的部分，这个项目就是深圳的Mixed项目，另外就是一个大的综合体，包括不同的物业的组成。
下面我向大家介绍一下我们公司所设计的一些成功项目，其中一个就是上海的博物馆，这个项目是我们公司在中国一个具有里程碑的一个项目。
首先，我先介绍一下我们公司，我们公司是1946年成立的，目前在全球大概有900名员工，有12个工作室。我们有一个好消息跟大家分享，两周前在北京刚刚成立了我们的办事处，有40位员工。我们主要涉及的项目类别包括四类：商业建筑、医疗设施、规划与城市设计，以及公建与办公。
我今天主要是谈一下商业建筑的这方面，主要包括零售以及娱乐、住宅，还有医疗等等方面。我们要建立非常成功的零售以及综合性的项目，我刚才也谈到了，我主要会谈三类项目：一是独立的，比如说我们的品牌，商务中心；三是一个相连的项目；三是商业综合体。我们的项目在世界各地都有，包括里斯本、洛杉矶，当然也包括中国。
首先，一个独立的品牌购物中心，这个购物中心包括停车场，包括1-2层的购物中心，实际上这种模式在世界很多地方是非常成功的，但是在中国见到的不多。目前中国可能有雏形的项目就是奥特莱斯，室内是一些商店，外面是一些互动性的娱乐设施。
今天和大家分享的是位于葡萄牙lisbon的Portugal项目，是我们最新完成的项目，有非常多的有意思的特点，它是一个两层的项目，主要是一些零售的商店。这个项目离机场很近，同样离市中心也很近，它本身在市郊，也在城市的主要交通枢纽上。
这个项目有12万平米的面积，同样是这个半岛上非常重要的项目。这个项目对于周围来说是非常重要的一个文化娱乐的场所，同样，它在绿色理念方面也非常的有特色，因为它有着ETFE的屋顶设计。
这个项目有其独立的品牌，它主要是一个零售方面的物业，有一个多功能的区域，包括很好的交通设施，同样包括室内的停车场，还有到达的大厅，作为很好的疏通客流的作用。同样，有传统的购物中心，包括电影院，包括一些餐馆等等。如果从市区过来往往会先到达这里的大厅。
这个是交通到达的目的地，往往通过坐汽车，或者坐出租车到达这里，然后客人从这里下来，进入我们的商场，同样这也是人们聚到这里进行交流，放松的一个地点。
涉及到一个项目的可持续性，往往会考虑到它是不是能够满足客人们的需要，是不是有一个比较大的房顶，能够将整个物业面积进行遮盖。因为我们在这里面使用了ETFE这样一个房顶的材料，所以能达到这样的目的，起来到隔热的效果，同时也能使自然光通过房顶照进来。这个项目其中包括两层，同时有一个很大的停车场，同时还有一些办公室，还包括零售业以及一些小的饭店。刚才看到的是到达大厅，这里面可以停公共汽车、出租车，以及一些私家的小汽车等等。
这个图上层是第二层（PPT），里面有很多功能区，主要包括电影院，包括一些办公室。同样，这个区的旁边还有一个大的空间，上面就使用了ETFE这样的一个屋顶，能起到非常良好的隔热效果，可以使自然光照进来，可以更好的节能。
这是项目的剖面图（PPT），大家可以看到黄色的部分是房顶，基本上覆盖了整个项目的区域，下面包括零售商店，包括电影院，底下那层是停车场。这个图大概体现了ETFE房顶所覆盖的面积大概有多大。同样这个图也体现了室内以及室外的活动区域的设计，大家可以看到下面那部分，是室外的到达大厅的区域，这部分也可以充分的利用，供人们活动。我们觉得这种设计是非常雅致的设计，外面非常大的屋顶，能够起到很好的效果，使人们在这里进行活动，顾客们对此都是非常的开心。
这个房顶有非常好的功能，人们可以在底下进行行走，一会儿我会给大家介绍一下，为什么有一部分是半透明的，另外一部分是完全透明的。
这是在公共到达大厅里面的一个溜冰场。
这是整个屋顶的系统。
我刚才谈到了在房顶的设计理念中，有一部分是半透明的，还有一部分是全透明的，这种设计是我们考虑到太阳自转的时候，对于屋顶的照射，不同时间的光照的情况，同样考虑到当太阳直射的时候不需要有太大的热量，否则会使这个体系里面过热。
一会儿我会谈一下，在一天时间内，不同的太阳照射情况所导致的，通过屋顶照射下来的阳光的一些效果。前面那张图的第三个，是当太阳直射通过屋顶的效果。上面有一张图，有一部分是因为比较暗，所以太阳照下来会是一个阴影。
这个项目的设计还是比较复杂的，也是有难度的，因为考虑到其商场的位置和结构，但是我们考虑了各种因素，有一个非常合理的设计。我们在内部设计的时候，这一理念是体现了春、夏、秋、冬四个不同的季节。我们的设计也获得了RLI欧洲奖项，被评为“年度最具有创新力的零售以及休闲项目”。
这个是我们项目大概的一个效果图（PPT），上面一个一个像小泡泡一样的屋顶，像可以充气一样，可以鼓起来，也可以压下去，这样可以根据不同的季节，更好的吸收适度的热量。
现在是另外一个项目，是在科威特市的一个360度的项目，它也是一个有独立品牌的购物中心，地点比较好，离机场和市中心都非常的近，同时也在高速公路的枢纽上。这个项目以前的地点是一个汽车电影院，我们充分了利用它以前的特色来进行设计，并且体现了伊斯兰以及中东文化的理念在里边。
大家从这个图也可以看到，这是一个独立的商业购物中心，有独立的停车场，有独立的供电站，同时也有一个清真寺，供伊斯兰教徒祈祷。两边各有一个购物中心，中间是零售商店，让它们可以连起来。
大家可以看到这个是我们的设计图，我们充分利用了停车场的一部分空间，将它作为通向购物中心的一个主要入口，因为这里能聚集比较多的人群。
大家看到了这个项目主要是圆形的建筑结构，其实也是受制于本身位置的一些限制，我们这样设计能够更好的利用这个空间，使它有更大的建筑面积。我们公司主要是为这个项目进行一些核心的设计，来定义它的一些定位是怎样的，我们做了很多工作，使它有一个非常成功的特色。
这个是购物中心内部的一个效果图，内部装修非常具有中东文化特色。这个是中心的一个多功能区，可以用来举办演出等等的一些活动。同时在这个购物中心不同的地区有不同的主题，这样当你到达一个地方，就知道你大概是位于哪个部分。
这是一个多媒体的视频放映中心，在这里面可以做广告，达到商业效果。这个也是内部的空间。
现在这个项目是位于台湾的高雄地区，是台湾西部开发区的一个项目，这个项目具有25万平米的面积，其中建筑面积是74万平米的建筑面积。这个项目离国际机场非常近，很多人从中国乘飞机到高雄，可能就会来到我们这个项目。同样，从台北坐高速火车，用一个半小时就可以到达高雄。
这个项目我们是2000年设计的，主要的目的是适合不同年龄段人们的需求，能够达到比较高的一个价值文化品位，满足不同年龄段人们的梦想，可以具有激励人们的效果。我们的设计中也体现了台湾是一个小岛，这样的一个理念，比如说这个建筑是蓝色的，体现了大海，同样里面有很多的元素，就像小鱼一样，体现了岛上地区的这样一个理念。
这个项目的内容也非常丰富，一层是比较基础的产品，二层是一些高端的奢侈品，同样上面还有一些为我们的高端租户提供的一些办公室等等。同样大家可以看到这个理念，其中黄色的部分，就像一个通道，将城市与大海连接起来，体现海洋的这样一个设计理念。粉色的两个部分是两个购物中心，中间橙色部分是一些零售商店。
同样，大家可以看到上面灰色这部分，这是一个停车场，白色连接的这个圈，可以在这个上面作为一个道路，在上面开车，可以开到各个核心的购物中心的两端，也是非常方便的。这是设计的结构图。刚才谈到了一层是卖比较基础的产品，二层是奢侈品，三、四、五层是家电产品，六层是食品区。同样这里面还包括一个一个主题的娱乐区，我们当时在设计的初期也把这个元素考虑进来。
所以整个建筑，地上是七层，包括最上一层的公园，地下有两层，也是小的零售商场。
所以大家看到了，这样一个综合性的建筑，对于未来整个地区的发展都奠定了非常好的基础。我们现在也正在设计它周围的一些区域，来设计一些饭店、写字楼等等，使整个区域成为一个综合性的物业中心。
这是我们项目的照片。这里面有很多的零售商场、商店等等一些设施。实际上这个项目现在非常成功，承租率是非常高的，而且每天的客流量也都很高，这是台湾最成功的项目之一。
下面讲的是相连的综合性的物业，随着城市的发展，很多以前的公共区域会建设成一些新的物业场所供城市快速发展，所以我们的目标就使新建成的物业能够跟之前已存的物业具有比较相似的风格，有良好的衔接。我下面讲的是两个项目，一个是在深圳的Mixed-Use，另外就是在洛杉矶的LA Live项目。
现在是深圳的Mixed-Use项目，这个项目使整个区域价值都得到了提升。
我们知道这边项目都是属于密度性比较高的项目，科威特那个项目的密度是0.75：1，而这个项目的密度是4：1。实际上这个项目包括三部分，包括写字楼、包括零售区，同样也包括了后来扩延的部分，其中也包括住宅区。第一部分是写字楼，第二部分是零售区，这部分是后来扩充的部分。
这一部分是刚才谈到的几个部分在一个更大的环境中的图，包括写字楼部分，包括零售，以及后来扩充的这些地区。这个项目的特点是离地铁站非常近，这个项目的第一部分和地铁站从底下可以直接连通，这部分包括零售业以及写字楼部分。地铁的沿线整个都通过了零售区域，我们的项目第一个阶段就包括写字楼，还包括零售，这是在五层的这样一个建筑里面。
在这个建筑里面一部分是零售，零售包括三个主要的购物区。购物区跟刚才的项目相似，也有停车场，停车的部分与这三个购物区相连。
项目的第二部分包括这样一个桥，连接着一个平台，可以供室外综合性的使用。前面这部分就是一个酒店，这个酒店有非常好的室外景观，可以通过窗户看到整个购物中心的情况。这里面在32层到36层是行政套房。这块区域都是我们公司所设计的，旁边有另外三个居民楼，是另外一个公司设计的。同样，这个地区有非常好的景色，因为离它不远，隔江就是香港了。
谈到这儿，我想谈一下，在中国现在零售物业的变化趋势，以前主要存在很多的大型购物中心，但是现在这个购物中心的规模在不断的减小，往往变成比较小的一些购物中心，或者是一些高端品牌的精品店。往往有一些行人通道与此相连，有比较方便的交通。一些高端的知名品牌，比如说像LV，像杰尼亚，一些大的品牌，往往坐落于比较醒目的地点，能够体现它们尊重的地位。
大家可以看到这里是一个PRADA精品店，整个楼结构基本上已经都设计完成，因为PRADA要求在一个比较显著的位置设立他们的店面，所以我们在这里面又加入了他们店的位置。这就涉及到设计物业的时候，要具有灵活性。
这个是GUCCI精品店，离写字楼很近。所以往往一些大品牌的店面，它们对于位置，对于设计的风格等等，要求都非常高，他们希望拥有比较独特的店面设计以及外立面，这样能够提高他们在消费者心中的地位。
大家可以看到离我们这个项目不远，就是一片居民区，这个居民区里面也有一些小的餐馆等等一些非常方便的设施，所以我们觉得住在这个地方，因为这块的物产价值能够得到提升，而且住在这里面，也能够上这里面购物，也是非常方便的。所以我们考虑在一个相邻的不同的形式，以及类型的物业来进行设计的时候，应该要考虑哪些因素，如何来更好的适用于整个地区的需求。
大家可以看到这是附近的写字楼，这个写字楼的优势，就是旁边就有一个零售商场，是非常方便的。
这个酒店是君悦大酒店，也是一个人气很高的酒店。这是在32层的一个观景平台，这是刚才三栋居民楼，也是整个一片物业的其中一部分。
下面一个项目就是洛杉矶LA Live项目，它也是一个综合性的物业，我们对于这个项目的设计也是分阶段进行的，根据它原本的条件来进行设计，这样也能节省成本。这个项目也有非常好的地理位置，临近于两条高速公路的交叉点上，在交通枢纽附近。
我们看一下这块地区发展历史，首先这块地区最先发展的是这个地区，这个地区是在1960年建成的，是洛杉矶会展中心。80年代的时候，这个会展中心得到了扩展，扩展到了这个地区。所以这两块建筑合在一起，每年能够吸引250万的人口。这个地区是1998年所建立的一个体育中心，这里面往往举办一些体育的赛事和音乐会，还有一些展览等等。这个地区每年能吸引450万的人流。以后这块地区周边也有了一些发展，有了一些五金商场等等一些小的商店。
在此以后，我们的客户邀请我们在这块地区为他们设计一个35公顷面积的一个综合性的物业。首先第一阶段的项目是诺基亚的Live项目，能够容纳7100名的观众，举办一些音乐会和一些其他的表演，比如说每年的格莱美音乐颁奖晚会就是在这里举行。
我们当时建这个LA Live项目的原因，因为这里面已经有了体育馆以及会展中心，每年能吸引700万的人流。以前他们到这里停个车就去体育馆或者会展中心，也不做其他的活动，而我们在这里设计了LA Live这个中心，他们可以到这里面来购物，来休息，来娱乐，来吃饭等等。
当时，我们第一步就要得到这个城市官员的批准，他们其中一个要求就是要求我们在这个城市中心建一个饭店，这个饭店在去年就已经开放了。
下面几个阶段的设计工作还在进行，但是我们相信它将会包括一些新的酒店，包括一些住宅区等等。我们可以看到这个地区以后会越来越有活力，它离洛杉矶南部的市区非常的近。
这是一些效果图，其中一些比较著名的广播公司，在这里面也设立了广播站等设施，我们这样一个做法和理念，就使整个LA Live这样一个物业项目更具活力，更有发展前景。
下面谈到的是一个综合性的物业项目，其中给大家举一个例子，就是去年在印度尼西亚的一个项目，这个项目的名称叫“大印尼”项目，以前这里面是一个印尼老的饭店，我们买了这块地，以这块地来进行我们这个项目。我们充分利用了这块地区进行了综合性的设计，使它成为具有一个活力的物业。
这是以前印尼的一个具有历史性的饭店，因为印尼官方要求我们保留原址，以及整体结构不能变动，所以以前的宴会厅和酒店的整体结构，我们都没有进行大的改变，只是进行了一些翻新，还有在内部装饰上进行了一些现代的更新，把它建成了一个凯宾斯基饭店。
我们在这个基础上进行了非常好的原址利用，这块地区是一个小的购物中心，从这儿走过来，这边就是一个酒店，这块是一个老的道路，这个道路根据政府的规定，也是不可以进行改变的。然后进入到这块地区，这块地区也是一个购物中心。这面是一个写字楼，这面是一个住宅楼，周围是一些购物中心或者是零售店等等，把整个区域连接到了一起。这个楼一共有七层，底下五层都是零售，上面两层是以娱乐为主题的零售，一共是七层，利用率非常的高。因为这块地区对于停车场的面积要求非常的高，要有比较多的车位，所以一共有三个地区都有停车场，这个地区是写字楼，附近是停车场，居民楼附近有停车场，购物中心后面还有一块停车场。
由于对于车位的要求很高，我们在这个房顶上面还设了大概三层作为停车场。这是一个写字楼，这边是住宅区，写字楼一共有50层。这是一个住宅区，一共有55层，其中包括200户。这是一个非常高的建筑，能够看到整个雅加达市区。
这个项目是去年进行的。这是以前老的饭店，这个饭店是上个世纪50、60年代建设的。这是零售物业，这个物业我们进行了大体上的设计，很多一些细节允许我们的租客自己进行设计，添加他们的元素。这个零售上面有三层停车场，这个设计是很有难度的，但是我们实现了这样一个设计风格，使我们能够充分的利用垂直，以及平面的空间。
这是一层地面上的一个连通大道，也是一个公共区间。道路两旁有一些小的零售店和小的食品店等等。
这个是酒店的大堂。
这个楼面的外形，当然设计成了乌龟的形状，这个楼有很多有名的印尼的政界的会议都在里面召开。
这是另外的印尼雅加达项目，这个项目是94年的时候开始设计，95年施工。因为当时的经济危机停顿了下来，这是从97年到98年一个大概情况的图，我们从98年开始又重新进行施工。因为整个情况发生了变化，我们的经济快速的发展，城市密度不断的扩张，所以后来设计密度大概是以前原址密度的两倍。这个地方的容积率大概是7.5：1，密度实际上是很高的，包括写字楼，包括饭店，还包括酒店，一共有七层。
我还要谈一下房顶的设计，非常具有雅加达的特色。这是整个项目周边的结构图，包括写字楼，包括旁边来福士广场等等。这边是一些小的购物中心，大面积是一些零售的商店。所有租户都有非常好的位置，能够实现比较大的客流。
这个房顶上面是一个博物馆，旁边是一个写字楼，这个是一个酒店式公寓楼，这个是一个公寓楼。这块地区整个是圆形的设计，每一层的功能也是不一样的。这个是楼的一个剖面图，底下是一些酒店房间，上面是一些公寓房间。
这个是一个效果图。
最后一个项目是在无锡，我们为苏宁电器设计的，地点是在无锡的CBD区域中。这块地区是居民区，这块是零售，底下是CBD。这个区域一共是七层，其中包括一些零售商店，还包括苏宁电器的卖场，同样有一些办公室等等。旁边是一个酒店式公寓，它离这片居民区很近。旁边这个楼的高度有328米，上面这些层是办公室，再上面是公寓，上面这块是凯悦酒店，其中包括酒店的大堂，酒店的房间，还有观景平台等等。
这是一个效果图，现在基本上已经动工，大概一年半以后能够建成。现在这类的设计是非常受欢迎的，很多中国的客户会找到我们，向我们寻求这方面的一些建议和咨询。以前比较多的项目就是谈到深圳的Mixed-Use，这种相邻性的一片区域在一个一个区域设计物业，来符合整个区域的需求。但是由于土地价格不断上升，现在对于这种垂直高度，越来越高的物业设计的需求日益旺盛，希望在有限的建筑平面之内，能够有更多的这样的功能。
非常感谢大家！
主持人：下面是15分钟的提问时间。
提问：我们公司也和你们合作过，刚才听了您的介绍，这几个项目在平面布置上好像有点儿差不多，有两个问题想请教一下，第一是高档的商业项目和普通的商业项目，在设计上，需要注意哪些不同方面的需要？
第二个问题，如果在不考虑指标要求的情况下，屋面停车对整个商业项目到底是有好处还是有坏处？谢谢！
Jay Cdark：高端的项目往往公共的空间可能相对多一些，各个不同的物业之间的连接的形式可能会更具特色，这种连接更为顺畅。同样，密度可能和普通的商业物业有所不同。
实际上屋顶停车，因为它会带来很多的问题，如果要是能避免就尽量的避免。但是有时候这个地区对于车位的要求是比较高的，但是在地下建停车场有时候有一定的限制。比如如果超过地下四层，往往再建停车场的话，那样成本就会非常高，有的时候不得不选择屋顶停车的手段。如果在物业旁的一块地方选择停车场，其实也有它的好处，或者进行屋顶停车，在设计的时候要考虑一点，就是让它和主要的购物中心有一个非常顺畅的连接，使它能成为一个主通道，能够增大人流量。在雅加达，屋顶停车的面积是不算到建筑面积里面的，在中国这块面积是要算到建筑面积里边的。
第二讲 Mauro Resnitzky “零售与综合体，令人鼓舞的亚洲经验与教训”
Mauro Resnitzky：大家早上好！非常高兴有这个机会与大家交流，非常感谢大会组织者组织今天的研讨会。我谈三点，可能大家会觉得习以为常，大家我觉得是值得令人深思的想法。随着经济快速发展，消费者对于零售业的要求逐渐提高，我们零售物业的发展也有了新的一些态势。
这个产业变化非常快，所以我们的设计也是要具有灵活性，能够适应于它的快速发展，有这种长期的眼光，而不仅仅追求短期的利益。我们认为一个好的设计有着非常大的价值，所以我们觉得一个决策者是非常重要的，他对于设计的决策起着至关重要的作用，我们觉得如果我们推翻了一个设计理念，比项目建成之后再来重新改造，这个成本要低得多。
我们觉得设计师应该参与到整个设计流程的方方面面，我们觉得在设计的过程中，像中国的项目，中国负责各个领域的人员，也应该加入到各个流程中，大家都有着综合的讨论。我们从投资者的角度考虑，往往零售项目是否成功，往往取决于承租率，它的盈利水平，以及它的规模。
因此，我们需要用更多的时间来进行设计，达到正确的选择和决定，这是非常重要的。我们觉得创新是非常重要的，那些在市场上能够赢得先机，具有优势的，往往是能够带来与众不同方面的一些公司。
在我们设计当中，内容都是差不多的，都是要有相似的一些商店，有相似的租户。而我们所做的工作就是如何来将他们的元素进行更有机、更合理的组合，让他们组合到一起，更具吸引力，更具价值。
首先，我先介绍一下我们公司。我们是一个新成立不久的公司，可能在座的很多专家对我们了解不多。我们可以说是一个精品的设计工作室，我们都是由一些专家组成，主要是帮助开发商，帮助他们提供一些咨询、设计方面的一些建议，主要覆盖的领域是大规模的综合性的物业。
我们公司成立大概有两年，尽管时间不久，但是因为我和我的同事在这个行业都已经积累了非常丰富的经验。我在此之前在香港工作了8年，主要是设计亚洲的一些项目，在此之前还在伦敦工作过4年。我们设计的项目从中国大陆到香港、到日本、到越南、到泰国等等，覆盖了亚洲的很多国家和地区。我们希望被大家看作是具有创新力的思考者，我们要使我们的设计满足业主的目标，同样满足投资人盈利的需求，同时加进更多的创新元素。
总体来说，简而言之，我们所要设计的地方，就是让人们非常希望在那里停留的地方。所以我们设计的时候，往往是以人为本的角度出发，与此同时也要兼具商业的价值。
我们先谈一下商业中心设计的基本原则，商业中心因为涉及到不同的文化，不同的地理位置，以及不同的规模，可能各有不同，但是我们认为基本原则还是相通的。我们在实际工作中尽量遵循这些原则，并且在这个原则当中注入更多创新的元素，使这些原则能更好的为我们的设计项目服务。
当我们设计的时候，我们会考虑到的元素包括目标的消费人群是怎样的，他们会来我们商场的频率是怎样的，我们投资者想要达到的商业目标是怎样的等等，这些都会影响到我们的设计。
首先，我们今天的演讲主要一点是要谈一下我们坚信的成功的要素是哪些。所以我们会讲一些项目的案例，有一些已经建成的项目，还有一些是现在正在建的项目。不管怎样，我们主要是要说明我们是如何应用我们认为的重要的成功要素。
我演讲的第二部分，谈一下零售物业发展趋势是怎样的。所以我们觉得进行任何项目设计之前，首先要理解、要了解它的本质内涵是怎样的。而现在这个零售物业的设计，是要给顾客带来一个美好的购物体验，但是现在购物中心不仅仅限于购物本身，还有很多附加的设施和价值。
在我们这个演讲整个过程中，我们也穿插了一个重要的核心的理念，就是让你的顾客有一个非常方便、非常愉悦的购物体验，让他们今后还回来进行购物。与此同时，也要考虑到这个项目的性价比和这个项目的效率。所以对于零售物业设计的时候，我们考虑到是如何拉近顾客和他们想买的商品之间的距离，如何吸引他们到达商场以后来购买产品，并且有愉悦的体验。
这些主要是涉及到几方面，其中包括一些物品的展示方式，以及进入的路径，还包括商场里面的方向指引，以及客流量的分布，便捷的浏览途径、机动性、灵活性，以及销售人员的服务意识等等。
首先是一个展示，涉及到这个产品的外观，想通过什么样的方式展示这些产品。所以这个涉及到建筑物的形象标识，这个是很多的业主，都在设计过程中要求设计师考虑的，如何让整个楼的形象设计，更好的达到广告宣传的目的，更好的让产品得到销售。
下面是如何让建筑物给人的感觉是一个比较开放的，比较愉悦的空间，以及陈列品和展示台之间的平衡。
这是一个在建的项目，是在泰国的曼谷一个购物中心，也是亚洲一个具有标志性的购物中心。这个建筑是在市中心，位置是非常好的，它面对的城市北面重要的入口，这个建筑本来的原址是在上世纪70年代建立的。这方面的业主请我们对以前的项目进行扩建，与此同时，将以前的项目不管是内还是外，都因为翻修。大家可以看到底下这部分是零售区，上面是写字楼。
我们到现场进行考察，得到的结论，因为这个建筑本来是70年代盖的，相对比较破旧和比较古老，而且这块街道也不是非常的繁华，所以吸引来的客流量不是很大，我们要做的就是将这个建筑翻新，能够吸引到更多的客流。
与此同时，我们考虑到了给这块物业设立一个标志性的标识，使它更具有吸引力。大家可以看到这个图是这个建筑的外立面，有一个非常长的外立面，是一个有机的设计理念。外立面上有三个入口，也是比较开放式的空间，所以从外面走过的话，就能够对里面的情况有一个大致的了解。这个外立面是双层金属的设计。我们所要做的是在以前的外立面的基础上进行扩展，因为业主不希望太多的破坏以前的外立面，所以我们只能在它的基础上进行一些更新改造来扩展。
这是同样设计理念的不同的设计方案。我现在谈另外一个项目，有可能我还会回到上面那个项目，因为以后的一些问题会涉及到上面的项目，下面先看这个，这个也是在泰国的帕提亚一个项目。这是在泰国帕提亚岛旁边的海滩，是一个非常漂亮的地方，我们对于这个地区进行开发，使它成为整个城市一个非常重要的商业区。
这面这副图是从海滩往里望去，物业的一个效果图，给人一种非常具有活力的感受，它是一个曲线形的设计，而且利用了颜色非常丰富的灯光，包括酒店和商场，可以看到后面是希尔顿饭店。
这个主要的交通干线是通向海滩，这个建筑是最主要的一个购物中心。
我们希望充分利用这个地区本来的特色和文化，将其融入我们这个设计理念当中。业主要求我们的入口处设计要比较具有特色，与此同时也不要影响我们整个的购物中心，就是这个大楼的整体风格。
这个图片一会儿我们还会看到，我先把它拿过来谈一下多层停车的设计，可以看到我们如何利用垂直的空间进行多层次的停车，与此同时，将这些角落，因为它们可以设计成一个展示区展示一些产品或者做一些广告宣传。
这个建筑是去年在北京所进行的一个项目，这个项目已经开放了，是在北四环、北五环之间，是在中关村的一个项目。大家都知道中关村那块汇集了很多IT公司，有很多的写字楼，所以我们在设计的时候考虑到它如何融入到周边写字楼的环境，一个整体的规划之中。所以我们在设计的时候，也考虑到了外立面应该有怎样的理念，如何使这个大楼给人一种通透的感觉。与此同时，它的大门也应该更加的宽敞、更加的开放，给人一种舒服的感觉。
这是已经完工的一部分。
这个图并不是我们项目，只是举的一些例子，是用一些比较有意思的质地的材料融入到项目设计中，使它更具有特色。大家可以看到，实际上创新的一些理念，对于我们零售物业的设计是非常重要的，我们已经看到了有一些比较奢侈的品牌物业，已经利用了比较创新的理念。
同样还有一些创新，比如数码的一些外立面，像显示屏一样，可以不断的变化图象，也是非常具有创意的。
另外一个比较重要的因素就是入口，如何让你的入口能和里面的环境连接的天衣无缝，能够成为购物愉悦体验的一个开端。因为很多零售物业和市中心还有一定的距离，所以我们在设计的时候也要考虑到这种交通方面的设计，就是人们如何乘坐各种不同的交通工具，比如公共汽车、出租车，还有自己的私家车到达这里。
这副图是曼谷的一个项目，这个是零售区，这边是写字楼，这个是索菲特的交通干线。因为我们这个项目实际上是一个翻修的项目，所以能改动的空间有限，我们想如果让人们以更多的途径进入到物业当中，可能连接地下的通道，可以从地下室直接通过去。同时刚才也谈到了，地上有几层的停车场，可以这边修一通道，可以有一个天桥连接过去。
这个是扩展的项目，在以前项目的基础上进行面积上的扩展。我们在这个项目的设计中发现有必要扩大停车位的数量。同时，我们也考虑到有必要改善交通的基础设施，能够使车辆更方便的进入到停车场。我们也考虑到了各个不同的连接通道，人们如何更好的从停车场进入到卖场。
这个是刚才我们谈到的泰国在海滩旁边的一个项目，这项目也有非常大的规模，这边是一个零售的区域，而周边还有一些写字楼，有一些酒店，包括酒店式公寓，同时这边是一个海滩大道，后面是一条商业街。我们在这边设计了一个内部的一条道路，使它能够非常方便的进入到多层的停车场。在这边有一个酒店的到达的大厅，是这个能够和我们的购物中心有更多的重叠，使我们的购物中心人流能够更多。
这边平行的一条道路，我们设计成出租车停车的位置。对于行人，步行到达这里的顾客来说有两种进入的方式，地下室有一个通道，可以从下面进入到卖场。另外是地面的一个通道。大家可以看到我刚才谈到的行人有两种进入我们卖场的方式，一个就是通过这边比较低的一个平面，可以从这里直接进去。另外一个就是相对比较高的平面，可以从这儿进去，就是两层可以进入卖场。
为了更方便旅游者达到各个楼层进行购物，我们有专门面对旅游者的，让他们很方便的到达各个楼层。从刚才的楼进入之后，连接着很多不同的扶梯，大家可以通过这个扶梯进入到各个不同的楼层，这就是这个扶梯的照片。
对过的那一面也有相应的设计，可以从地面这一层直接上来，或者先坐一层扶梯，然后进入到我们的卖场。这块地区自从卖场开业以来，经常做一些促销等等的公共活动。这个是在印度邦加罗尔的一个项目，难度就是这个入口处这边如何进行更好的设计，使他们更好的和里面的物业相连。这边是一个购物中心，这边是写字楼，这边是酒店。
我们设计的时候考虑到如果能吸引到更多的人流，让他们关注到我们，所以我们在外立面设计的时候也利用到了数字的技术。我们当时考虑到了如何能使我们的卖场有更大的曝光率，所以设计的时候在楼的后面设计了几层停车场，与此同时在这块有一个内部的汽车行使的通道，所以要停在这个停车场就必须要绕上一圈才能上来，这样的话大家就都可以看到我们这个卖场。
这是我们设计的一个结构图，这是酒店，汽车所走的通道经过2层，上面是酒店的房间，后面有停车场。这一块是刚才购物中心以及前面那块物业的图，黄色这条，如果汽车想停到这边多层的停车场，必须要走这样的路径，这样就可以更多的经过这个购物中心。
这是另外的一个例子，是在香港的APM，如何更好的利用公共交通条件来进行我们的设计。这个是建筑物本身，周围的这块是入口，我们要考虑如何进行入口的设计来实现它的价值的最大化。每一层都有里外相连的设计，这块是连接着地铁。这一块是连接着旁边的一个社区的道路。这一块连接着周围的其他建筑，旁边有一些写字楼等等。
大家可以看到这个是入口门，这个是地铁的出口，与我们这个卖场的入口无缝连接，出了地铁马上就可以看到我们这个商场。这是旁边那个办公楼的大堂，因为办公楼就在三层。这是和另外一边的建筑物连接的一个桥。这个建筑物的一层，主要是一个公共交通的枢纽。私家车可以在这里下人，公交车以及出租车也可以在这里停留。每一层都有这种扶梯，整个物业内部的交通、通行都是非常的通畅。
下一个成功要素就是平衡的客流分布，在一些高层的购物中心里面都是尤为重要的。我们在设计的时候如何让顾客尽量多的走到商店之中，这就涉及到我们要优先的路径分布，让他能够尽量多的路过其他的一些商店。所以在这个设计中，我们非常重要的要考虑主力店的分布，还包括电影院、重要的餐厅，还有一些大型的购物中心，它们的地理位置，这样能让到这些地方去的顾客，能够更多的路过其他更多的商店。
同样，还涉及到均衡的竖式的循环，如果太多的话就会影响空间的利用，如果太少的话，人流就会比较聚集，很难疏散这种人流。这种竖式的循环，或者说这种竖式的上下路径的设计是非常重要的，要有一个非常明显的标志，使顾客很容易的找到他们要去的地方，而不要让他们产生迷惑。
同样，在我们设计的时候，除了主力店分布很重要，同时也要有非常清晰的，不同的产品，不同产品的区域分布，这样让顾客能有一个比较清晰的方向。
所以不同的产品的区域是非常重要的，比如说服装区，比如说儿童产品区，家电用品区，有这种非常清晰的区域的区分。这是刚才的一个项目举例，我们的商业物业如何更好、更合理的分布。上边是刚才谈的多层停车场，下面是零售店，这边是写字楼，这边也有一些零售店，这样可以更好的吸引客流来到这片区域。楼层逐渐往上，小商店的数量不断的变小，这边是一个停车区，这边有一些小的商店。
这个是整个项目的一个大的规划图，这块是广场，这边是一些商店。刚才谈到了周围有一些道路的连接，所以在这个周围有一些室外的活动区域，能够更加充分的利用这片物业，增加它的活力。
这个是在邦加罗尔，是这个城市另外一个项目，主要难度是这个场地的形状。这个是物业一面的立面图，大家可以从这个图上看到，确实这块地点设计成购物中心确实有很大的难度，甚至有人干脆就想根本不要设计成购物中心，但是由于他们比较出色的设计，现在所有的店面都已经被租出去了。这个楼没有上层的停车场，所有的停车场都在地下，这边有一个下车的地方，人们从这儿下车进来。
这个设计的时候，因为分布是非常重要的，所以我们沿路都有非常明确的指示，以及上下有非常连贯的连接，而且在一些比较重要的楼层都有一些主力店，这样能够更好的吸引人流。随着这块物业的发展，很快我们在这里边又建了一些娱乐设施，与此同时还有一个健身馆，还有一个SAP馆，这边还有一个电影院。
下面一个成功的要素，就是要有清晰的指向，还要有比较便捷的购物环境。我们要给顾客一种感受，就是说这个购物中心是大规模的，有很多层，产品非常的丰富，但是与此同时他们也很容易找到想买的东西，商场里面的指示标识都是非常清晰的，可以给顾客带来比较愉悦的购物体验。
我们知道中国的一些商场卖的产品往往都是非常的丰富，所以为了更好的达到这种指示的效果，我们会利用各种不同的手段，比如包括一些3D的技术。所以在我们设计的时候，要利用一些指示灯或者是一些指示性的文字等等。有两个方面：一方面是通过曲线的方式，让你能够看到比较远的地方是卖什么的；另外通过这种垂直的方式，比如你在二层，通过里边的标识就可以知道三层、四层是卖什么的。
实际上，我们在大规模的商场中都做过类似的实验，也有非常成功的成果。我们觉得这种标准对于顾客也是非常重要的，让他们能够了解他们所在的商场大概的结构分布都是怎样的。这些都是非常重要的，一方面指示等等，能让人们了解地下停车场的位置以及分布。同样，一些地面上建筑物里面的一些柱子也可以作为指示的标志，使你对这个结构能够有更充分的了解。在设计过程中，比如说建筑设计的一些横梁的分布，一些柱子的分布位置都是非常重要的，尽量把横梁和柱子，涉及到停车场停车的区域，而购物的区域尽量少一些这样阻碍视线的障碍。所以我们在这种工程设计阶段里边，也要充分考虑到这种实用的层面，以保证不会有一些柱子或者横梁等等障碍物影响了我们的购物体验。
大家可以看到这个是我们这个设计的一个项目，这是一个塔楼，四层是一个购物中心，本来是第一层是一个停车场，但是因为大家都知道，第一层对于商业物业来讲是最有价值的，所以现在想把第一层的停车场移到后面，让第一层也变成了购物区。我们现在负责的工作就是第一层和上面的第五层的设计。
大家可以看到刚才谈到的几层的建筑，这个是第五层，三、四层在这边。从规划图上可以看到如何的更好的进行视觉导向，让人们对于商店的分布有更清晰的认识。我们通过3D效果图，所做的一些测试，看看是从比较高的楼层往下看，最多能看到哪个区域。
这个是主入口区。
这个是一层，也就是我们刚才谈到的，将停车场改成零售中心的一层，在这一层我们要找到比较小的店面。这块区域如果顾客进去了，一点一点的深入就会发现越来越多的小的一些商店，我们希望把不同的区域有非常明确的界限，比如我们通过面对消费者年龄的区别来进行分别，这一块紫色的区域是面对11岁到18岁的青少年，而这块是面对18岁到25岁的一些青年人。
大家可以看到不同区域的店面设计都体现了不同年龄段的特色，上面这个图是面向青少年，11岁到18岁的，设计的比较简洁。第二个区域是卖数码产品，像手机和电脑，有高科技的流线型的设计感。下面这个区域是针对青年，18岁到25岁的人群，所以是比较时尚的设计。
我们用这个项目表明一下区域指示的重要性。这个项目是在上海浦东的嘉里中心，这块是零售的卖场，这边三个包括酒店、酒店式公寓，写字楼，下边是一个会展中心，中间这块是一个庭院式的设计。当时，我们的顾客给我们提出了要求，是如何更好的体现零售区域的位置。
这个是每一块的一个设计图，当时这个项目的时间已经非常紧张了，因为当时让我们设计的时候，本来这个项目已经是濒临竣工不久了，当时各个团队的压力都很大，其中包括设计者，包括承包商，开发商等等都有很大的压力。我们是由各个团队的精诚合作，最后在这个项目上得到了一个预想的目标。所以通过这个项目大家可以了解到，这个设计的过程，考虑到功能是非常重要的，尤其是对于零售。如果你一设计好了，开始施工才，发现最终的方案其实在实际的应用当中不能带来很大的客流量，或者有合理的布局分布的话，到时再重新设计有很大的代价。这个图，左边是以前的设计，右面是他们公司改进之后的设计，大家可以进行对比。比如底下那个地下一层的设计方案，右面是他们的设计，有着更为流畅的通道。与此同时在粉色的部分设立了一个超市，因为超市往往客流量比较大，人们去超市的过程中就会路过更多的店面。
可以看到一层，这边设计上进行了改进，有一个非常通畅的道路，而不是像以前这样，顾客走到这个商店，不知道下面一个商店会是卖什么的，总感觉视线不是很顺畅，对整个购物环境不是很了解，所以又在这个基础之上进行了改进。
与此同时，它还增将了三个楼层之间的关联性和连续性，比如改变了扶梯的位置，是三层的衔接更为顺畅。与此同时在三层当中，在这个区间设立了比较多的店面，可以充分利用这部分的空间，也更利于这部分的衔接。这就是设计的效果图，在地下一层，往上看就可以看到上面各个层的大概情况。
他们在内部的装修和设计的时候，也考虑到要更体现这种城市特色，城市化的一个风格。所以在使用的材料方面，用了一些木材，用了一些金属板，还用了一些水泥等材料，使它更具有现代城市的特色，而不是那比较中庸的风格。
这是第四层，这边可能有一些办公室，写字楼，还有一些其他的相关设施，比如SAP等娱乐休闲的设施。在上面装似一些灯，就加强了太阳穿过玻璃照下来的自然光的效果。
这块的面积是上面一层的延伸，由于这一层上面没有楼，这样的话自然光就可以从玻璃顶上直接穿透下来，然后照到整个卖场。
这是刚才谈到的那个项目的庭院设计，每一层的设计结构，能够使整个通行都是比较的顺畅。
这就是刚才说的项目的效果图，可以看到以前的各种设计的理念，很好的发挥了效果。
下面谈到有效的标识，标识会在扶梯或者楼梯口来出现，但是我们在设立标识的同时，要想到如果能尽量少的设计标识，这才是一个成功设计的关键。我们设计机构的本身，就要使顾客能有一个比较好的，对于区域的掌握，其实越少的标识的设计是越成功的。这是北京的一个项目，这个标识附近有一些数码的显示屏等等，还有一些展板一些广告，做成了一个互动区域。
下面是机动性和兼容性，我们都知道时代发展的很快，对于物业的需求和要求也会不断的变化，所以我们的设计也要具有一定的机动性和灵活性，更好的适应各种不同的变化。
这是刚才谈到的泰国曼谷的项目，如果未来进行扩建的话，我们也进行了考虑，比如这边可以建一个购物中心，再建一个写字楼。这边可以多建一层相应的设施。如果以后再建这么一个卖场的话，比如说一些美发店，一些SAP店就会搬到这边来，这边会留给其他的一些零售商店。如果要扩建的话，新的区域结构图，这是一个3D的效果图，就是各个不同区域的规划。
这是如何将现有的元素和一些新的元素相衔接，相融合。这个是在巴西圣保罗的一个项目，原来的购物中心，现在想再扩建一个地方，问题是如何将这两个区域相连接。我们将这边的这条路，往这边延伸，使它更好的衔接左右两个楼。我们将这边的停车区，最主要的停车区移到了这个地方，这里能有一个更大的停车区的空间。
这个是整个区域的开放空间的图。
这是新的停车区，将人流从老的购物区域引到新的购物区。
我们谈到了服务意识，顾客能够有一个更愉悦的购物感受，我们可以把很多服务的理念引用到我们的零售行业。
我们有一些顾客至上的服务，要创造一些比较好的相关设施。比如卫生间要有比较好的环境，比较好的条件。像西班牙，在商场里面设立了一个男士专区，比如说举家逛商场，可能女士就去逛街，男士可以在这个男士休息区里面，喝喝啤酒，或者看足球，可以好好的休息一下。
我们知道这些服务往往是关系到很多细微的环节，但是都是非常重要的。因为只有这些做到位，才能让顾客感觉到他们真的受到了重视。
这是一个可视的管理系统。比如洗手间，比如公共的休息区域的一些可视的，展示的一个系统。大家可以看到，刚才的设计实际上主要是面对一个年轻人群，给人一种非常时尚，非常有激情的一种感受。这个洗手间，就是公共卫生间，它的设计或者环境的好坏，对于顾客是非常重要的。他们回到家之后可能以洗手间的好坏来作为评定这个商场好坏的一个评价标准。这个是我们的一个洗手间的设计图，洗手间的设计尽量的能够无缝和整个商场的设计进行衔接，要让人感觉去洗手间是很自然到了一个地方，而不是说洗手间是一个独立的区域，让人有一个不良的感觉。可能你逛商场，可能不会进入到每一个商店，但是肯定会进入到洗手间，所以说洗手间是非常重要的。
这是北京一个商场各个服务区域的照片，包括服务台，休息区，等候区，洗手间。
下面谈一下当代零售业都市化的特征。现在零售业已经成为整个城市发展的一个非常显著的催化剂，是一个特征。现在越来越多的人会到城郊去购物，他们开车到城郊，然后停车去购物，再回家，这已经成为很多城市居民的一个生活方式。
往往一个购物中心的周围有很多的停车场，有停车位来供人们停车。但是由于现在对于这种土地的使用要求越来越高，很多以前的停车区域，停车场可能随后都要迁到地下，或者是地面之上，这样的话能够省出更多的空间。
现在的零售业已经有了很大的发展，不同于以前的方式和风格。由于现在城市发展很快，以前郊区这样的地方，现在土地价值也非常的高，要求的利用率也是越来越高。所以也要把停车位移到其他地方，根据统计数字，一个停车位以及周围的一些道路，有时候能占到整个地区的70%。现在零售已经区别于以往传统的概念，现在已经是从单位、从家里面，或者是上下班路上的活动。
让我们看一下具体的零售不同类型，我们看一下综合性的商业物业，它是现在这种城市非常重要的组成部分。现在在很多城市里都非常普遍，往往要求有非常方便的交通地理位置，而且能提供多样化的全面的服务。往往这些综合性的物业，包括写字楼，还有购物中心，还有一些娱乐设计，他们能够互相之间协同增效，满足顾客各方面的需求，达到价值和效能的最大化。
比如说一些零售商场，一些购物中心，往往都是一些平面的分布，相对来讲对于平面的占地面积要求比较高。而其他的建筑类别，比如酒店、写字楼，可以垂直分布，可以盖很高层。
零售这部分对于整个综合性物业是一个很重要的因素，因为人们在这里边可以购物，可以休闲，可以娱乐，也是整个社区的一个灵魂。比如说在香港有很多这种类型的综合性物业，往往通过零售这块，能够增加整个物业的活力。比如夜晚可以开霓红灯，有数码屏幕的显示，可以带动整个区域的活力，增加这种效能。我还要讲讲这个项目，我会快速的过一下。这是在印度北部的一个项目，黄色这块是零售，上面有一些办公室，这一片是酒店，中间是中空的，是一些庭院的设计，可以允许光从上面照下来。
这是一个酒店。这四个楼，其中包括零售，有酒店，还有一个写字楼。这是离孟买大概三个小时距离的一个项目。可以看到这块是一个庭院区，这块区域，晚上下班以后可以作为一个娱乐休闲的场所。这是整个庭院区的图。
这是在成都的一个项目，这是一个密度很大的项目，这边有一些写字楼，有一些住宅，还有一些零售。底层是一个主要的主干通道，我们主要设计这个庭院的区域。
下面谈一下连接式，作为连接作用的零售。大家可以看到北京这么一个项目，这块是写字楼，这边有住宅，这边也是写字楼。这边有一个连接的通道，使它能有更好的衔接作用，是一个非常大的体量的物业，大概有100万平米。当时设计的时候有一些零售的商店，还有一些画廊，像博物馆的一些小的展览展示小区域，使整个衔接都非常的顺畅。这里边包括一些步行区，等等一些休闲区，使这些功能更为丰富。地面的零售，使它能更好的融入与周围的环境，融入于周围的绿化，融入于光效，使它能有更好的效果。
这个是一层的图，这是整个的交通路径，已经连到各个不同的区域。这就是我们如何在这种室外更好的设计，这种连接性的零售，来更好的融入这个环境。在这里边我们设计了一些比较有特色的元素，比如说一些视频的元素，虽然是在一层，但是也有在室内的感受。同样，我们在室外的零售设计当中也考虑到，比如下沉广场，还有多层的视觉效果。
这是迪拜的一个展览馆，它是世界上最大的展馆。这里面有一些写字楼，有饭店，这是一个很大的体量。这些是一些房顶，一些楼顶，连接了整个这片区域。其中有一些小的店面，比如卖食品的店面，都会使它有一个非常合理的布局和衔接。我们还有一种理念，像这种实验性的理念性的零售的方式，比如说有些地区可以作为促销，或者表演的场所。这是一些交通图，看到交通的流向。
这个是刚才谈到一些感受区，这个区域可以有一些产品的促销，有一些表演等公众活动。这是通过房顶的结构，有一个更加合理的整体的布局，人们在不同的功能区有不同的活动。
现在随着城市的快速发展，零售已经是一种开放式的零售方式，相对来讲跟其他相比这种结构是比较分散的。这是在里约的一个项目，基本上都是两层的结构。比如说在这个设计的时候，我们从入口进入整个这片区域，是一个现场的活动区，里边可以有一些休闲和娱乐的项目。
这个是刚才那个项目的分层图。
这是我们希望所打造出来的整个的氛围。
这是在日本的一个项目，白天会使用这边的物业，是一个比较开放式的零售，这是第一阶段。这边是第二阶段，相对来讲是一个封闭性的物业，里边也写字楼，有酒店，也有封闭式的零售中心，就是大概介绍一下，让大家了解一下这种设计理念。
红色这块是第一阶段，这个是主通道以及主入口的结构。
这个是第二阶段的入口，还有一个停车区，这是整个通道的一个图。
这里有一张幻灯片，是在香港的一个渔村，是一个设施翻新的项目，这个项目设计充分的融合了当地的文化特色。这是渔村，有很多水。
非常感谢大家，希望大家觉得我的演讲还是比较有意思的，谢谢
第三讲 David Moreno “通过设计来平衡快速开发所导致的场所缺失”
David Moreno：大家下午好，我今天想和大家分享一下以前传统的城市规划的一些理念。今天我们所要的讲题目都是城市综合体，我觉得最重要的是要吸引人流过来，因为人是城市综合体的一个很重要的元素。
以前城市之所以会形成，很多原因就是保护人民，或者是运输、交流，或者是建设的一些功能。这些城市慢慢就形成了比较大的国际化城市。这些城市都是为了防御而开始形成的城市，然后慢慢延伸，就变得很大。其他城市也是为了贸易和便利交通所形成的，这些城市是沿着河流而形成的。
其他城市也是充分利用自然的资源，这里是以前的纽约和现在的纽约，现在周围的河流跟贸易，慢慢形成了现在的纽约。
现在我想讲的是拉斯维加斯是一个比较特别的城市，其实拉斯维加斯可以在任何一个地方形成，但是为什么会在加利福尼亚形成呢？那是沙漠地带，那个地方有自然的景，提供那个水，而且它是在进入加利福尼亚路途中有一个很重要的铁路，当时美国也是禁止人家赌博和喝酒，那个地方刚好就是那些流氓找到了这个地方，避免被警察抓，所以这样就形成了拉斯维加斯。
芝加哥这个城市也是另外一个例子，它利用了周围的资源，那个河流和贸易，船流动的地方，现在也形成了一个很重要的运输贸易的地方。
上海，这是黄浦江的入口，这是之前的上海和现在的上海，也是运输很多贸易的路线当中，是一个很重要的城市。之前我在准备幻灯片的时候，这里的主办单位，我向他们要求给我1990年上海的照片，他们给我的时候，我还以为错了，因为在20年前，就是1990年跟2010年，我本身认为不可能达到这么一个发展速度，后来我查了之后，发觉这的确是一个正确的图片。
我想谈一下城市设计的三大主要元素，第一是开放空间；第二是交通网络，河流跟路的网络；第三是建筑物，而且建筑物跟开放空间，跟路网的许多关系。交通网络很重要的就是让人、货跟水、能源、信息的一个通路。这是一些交通网络的例子，车辆、人流、水路跟铁路。
当然，建筑物与开放空间紧紧相关。这里的图片，你可能也会问，是那个建筑物制造了开发空间，还是说因为开发空间才制造了周围的建筑物呢？我认为应该是开发空间是首先的，住在那边的人开始找一个开发空间，聚集活动的地方，慢慢就形成了周围的建筑物。所以很多主要的城市，基本上都是先选定了一个空间，聚集空间才开始延伸、生长。
现在我们谈一下公共领域。总之，公共领域包括的广场跟市集，还有路边咖啡厅，开发空间还有休息的地方，以及社区设施就是在公共领域需要有一个尺度跟比例，也包括了跟城市空间联系息息相关的交通网络以及城市结构。
公共领域形成非常重要的空间，因为它对社区跟社会形成了一个很重要的地方，当人们在那边交流、活动的时候，他们也互相学习，儿童过来的时候，他们也向大人学习。
这边有两个图片，这个是很久以前，就是传统的，我认为是世界第一个敞开式的室外购物的地方，有很多的人家，有很多社区活动。这个图片是现在的一个广场。现在这个广场在很多欧洲的国家形成了一个非常重要、非常能聚集社区中心的一个地方。
这三个图片是在欧洲和美国的一些广场的例子，这个广场是赛马活动，这是欧洲在城市广场，这个是在纽约的城市广场，这些广场无论什么时候都是挤满着人。最有价值，最重要的那些建筑，通常都布置在广场的周围。我本身认为开发空间，公共领域最重要的是形成一个成功的综合体的地方，这是我的感想。很多项目中，其实中间的一个地方，综合体的项目是属于私人的，就是属于开发商的，我认为开发商应该考虑如何在他的项目中，形成一个能服务于社区，服务于公众的一个服务领域。当然我也知道，要出钱做这个公共领域的话是需要一定的金钱，可是我认为一个成功的商业综合体不仅要吸引那些来购物的人，而且要吸引来休闲的人也来购买。这样慢慢的，这个综合体的项目有了这么一个丰富的公共领域，不单单是一个购物的地方，而形成了一个富有地方感的地方。有一个很成功的综合体项目，通常都是有一个很成功的公共领域，这样周围的地产往往都会升值。
当然，我认为一个项目，不单单只是靠它的建筑物，很重要的是吸引人流进来，如果没有人的话，整个项目也不能成功。
这里是有不同国家的地方，这些都是跟着时间慢慢的发展。
我认为一个项目的设计，必须跟它的环境有关。这是一个传统的建筑，后面是一个现代建筑，这个是超高层的现代塔楼，坐落在传统的民房中，有一个对照周围的关系。
我认为一个很成功的建筑项目，必须要强调人性跟尺寸的比例，整个项目如何跟景观、跟建筑，跟周围的元素一起沟通，一起交流。如果只是有一个很好看的建筑，可是只能在远方看，这个我认为是不应该的。
大家也知道综合体有很多不同的分区和很多的功能，在一个很成功的综合体中是形成不同的功能和不同的分区，如何巧妙的结合在一起，跟公寓、跟商场、跟办公怎么结合在一起，我们也要考虑运作时间，在周末的时候，下班的时候，如何带动整个人气在商场，在室外的空间、室内的空间，带动整个项目的活动。
作为一个城市综合体，仿佛是一个迷你的城市，包含了很多元素。这当中要非常巧妙的、聪明的利用那个土地。当然要确保说，住在综合体附近的居民不需要用到车辆就到达他们要去的办公地方或者商场。住在综合体上方的居民，也不需要用车辆就可以到达这里的餐馆。
很重要的一点，在选用基地的时候，我们也要看得出那个基地有什么特别，有什么亮点。这是我们公司在迪拜已经施工完的项目，我们做这个项目开始的时候，我们跟业主方，基本上我们是一个很好的构思，业主方说喜欢我们的构思，这块地要怎么具体割都随我们。我们做这个项目的时候，也看到周围的元素，我们在选择材料的时候，也是用它周围的沙漠的石材，沙的颜色，用于石材当中的颜色。
右边这个项目是我们在海南海口的一个项目。甲方他们之前是用了另外一个设计单位，之前的方案他们没有怎么利用周围的海景，我们进入的时候修改了那个方案，我们确保所有酒店、公寓跟商场都要对准海景，与那个城市有非常紧密的关系。
我认为设计当中要考虑到消费群的目标，这是非常重要的。我看到很多不成功的例子，就是很多开发商只专注于制造一个非常高档次的商场，可是没有考虑到消费目标其实没有达到这么高的档次，最后整个商场就没有那么成功了。当然在考虑高档式的商场的时候，应该考虑哪个地点比较适合放这个项目，不能把高档次项目放在一个中低档次的地区。
很多时候也不是设计的问题，我也看到了很多例子。我进入一个城市的时候，我一进去商场里边是非常豪华的，有阿玛尼，有GUCCI等一些高档品牌，但是有很少的人。当我走到中高档那边的时候，发现那边是挤满着人的。如果你能制造一个空间，让来的人群感觉到非常的舒适，很想逗留那个地方，那是最好的。
当然，最好也能让这个项目能够跟周围的城市，达成一个很紧密的关系，可以吸引人家来。这里是一个负面的例子，要避免令人有压抑感的建筑。这个是很吸引人流过来的地方。这是一个很有压抑感的地方，不想在这里逗留太久的地方。
现在我想呈现两个我们公司做的项目，第一个就是麓山，成都麓山国际。麓山国际基本上从15年前我们就开始了，从规划到施工，我们参与第一期到第四期，我们正在做第五期的工作。之前的方案，我们进入的时候，甲方让我们看，他们建了很多组的组团，他们让我们进来，就是要重新考虑那个商业地方要怎么布置。
我到了成都的时候，发现成都那里的人非常喜欢娱乐、休闲的生活，我到了那个场地的时候发现它跟周围有一个18米的高差，形成了一个小山。我向甲方建议，我们要形成一个小山丘的感觉，以中间的水景作为中央公共领域的空间，对外有很多水景，商业部分比较有通透性。
这个是当时非常初步的草图，就是一个设想，这个地方可能会形成怎样的一个形态。
我们在跟甲方沟通后，我们觉得麓山场地跟法国郊区的一些小城市比较相似，在那种小城市当中，每个建筑物不是最重要的，最重要的是形成了一个空间，就是说一个建筑不一定比另外一个建筑重要，是形成了一个总体的感觉。在商业部分，这是商业的主入口，一进来就可以看到一个很大的湖，商业部分和餐饮部分都围绕着这个湖。这里是商业的第一期；第二期在这里，有很多节点的地方，这是很多商业街，跟景观道路直接连接到18米高的艺术博物馆，从这个高处和很多小巷直接连接到主要的商业街；第三期，是中庭式的住宅，设计概念是以中庭休闲的感觉来设计的；第四期主要是住宅，有少许的商业，也只是服务于那里的居民，这是另外一个商业组团。这是我们现在正在做的第五期的地块。
这是我们早期的效果图，当时跟甲方沟通的时候，就是在18米高的中央广场当中，上面有一个教堂，有一个艺术博物馆，有一个图书馆，我们帮甲方做设计，整个项目都是从中央的水景和高处开始的，散发到周围的一个商场，也形成了很多中庭的地方。这个是第一期的部分，面向大道的湖，周围都是商业。这个地方还没有开，因为甲方还在招商，我们在第二、第四期还要做完施工的部分。
这是从这里的水景看往18米高处的教堂。周围商业街，中间也有小巷，把你带入项目中间。这里就是主要的弧形的商业街。在这个主要商业街，有些地方有这些台阶把你带入另外一个空间，这个是把你带入到50个客房的精品酒店。他们运用了一个非常有才华的景观设计师，是一个华侨，他做景观的时候很认真，就会考虑到每一个地方要形成怎么样的景观，会仔细的找某一个景观来制造那种效果。
我们也跟景观设计师经常沟通，如果他觉得某个地点景观比较重要，建筑需要移动的话，有的时候我们也会商谈来做这件事。
这是商业街另外的两张图片。这里的商业基本上是两到三层高，这里的商业有不同的业态，在第二层第三层有敞开的空间，有的二、三层还有一些办公的功能。
这个是第三期的项目，这里都是住宅，我们形成了一个小山，从四层到十二层这么高。这是三期住宅周围的少许的商业部分，商业主要也是服务于周围的居民。
这个是第四期的住宅，有地中海的风格，我这里有11个组团，所有的住宅都已经销售完了。
这是我们做的模型，让甲方来了解我们的概念，这里是第一期的商业，这里是商业的主入口，这是第二期的商业街，这是星观大道，让你看到在18米处的一座小山。
第二个项目我想介绍的在南京的一个项目，是妙耳山项目。这里是中山北路，这里有一个小山丘，形成了一个丰富的绿色公共领域。我们发现水景和绿化都非常好，还有传统古老的城墙，我们想把这些不同的城市元素带入整个项目当中。我们在做项目当中，不单单考虑在红线以内的范围，我们也考虑对外面的影响。这里是妙耳山，如何带动人流，让它和城市的其他公园联系在一起，直接带动这里的河。我们设想如何让在妙耳山的人在这里活动，跟里面的功能空间有很大的关系。这里是一个景观的构思，是“新生活峰谷”。这两个项目是我们之前参与的设计项目，这两个项目都是在日本，这是在大阪的难波公园，开发商也是看到了这些项目才找到我们的。我们也认为跟六本木一样，利用城市的石材带入到整个项目当中。
这里是甲方第一期项目，我进入的时候第一期已经完了，这是第二期，我们想如何让这里的商业渗入整个项目当中，这是一个室内和室外的商场，这是住宅市公寓，以公园式的方式连接到后面的妙耳山。以现有的商业部分跟它们那边的层高连接起来，就成为一个商业环道。
我们在大阪的难波项目一样，我们以阶梯的方式，铺满了给予公共用的屋顶公园。屋顶公园另外一个功能，住在这里的居民和办公人士可以看到富有绿化的环境，在屋顶上不会看到不好看的地方。
这是从妙耳山看这个项目，这是一个横跨入的人行天桥。这些屋顶公园在第二、第三、第四层有很多功能，有咖啡厅，有餐饮的部分，或者让大家有运动、休闲的地方。
这是第一层的平面图，第一期已经施工完了，中间有一个缝，第二、第三、第四都是从这里连接过去的，这样形成了一个整体的商业环道。主要的人行路口是在两个建筑中间的缝进入到中央广场，以2%的斜度，形成一个峡谷式的人行通道，直接连接到了妙耳山。
我们现在在跟甲方沟通中，也在做少许的修改，因为甲方也是想要比较自然的效果，可能有些凹凸的地方，要形成一个比较自然的感觉。这个是从第一期的办公楼看第二期的项目，这里是中间的敞开式的广场，这里有阶梯的方式，第二到第四层的平台，这里是景观平台，带到后面的妙耳山。这里是主要的弧形的商业街，有3、4层的商业，天窗也不是连续的，一方面是为了节能，第二方面，中间我们也增加了一些绿地。当你在商业街的时候，往上看的话仿佛看到公园的一种环境。在这些围绕广场的平台，是让人餐饮休闲的地方，也可以举办一些活动。这里是另外一个开往中央广场的景观。
这个是项目的剖面图，这个是第一期，这里是中央广场，这里是开放式的露天餐饮平台，这里是主要的商业街，上面有天窗。这是后面的商业部分，形成第四层高的屋顶公园部分。红色的都是商业部分，蓝色的是办公。这里是住宅区，这里是酒店式公寓。确保这里的居民也可以到达这里的商业部分，可以通过这里的桥梁，这里还有一个电影院。
这里是商业的室内空间，我们尽量跟着整个自然的概念，尽量多用一点木跟石材，这里是中庭公园，往上看就能看到屋顶公园。
这是我们做的一个工作模型，这个是整个项目的剖面图，这里是第一期，这里是中央广场，这里都是商业部分，这里是酒店式公寓，这里是把整个项目分割成两个地块的道路。这个是在南部的两个办公地方，这是外立面的效果，把绿化树木带到了上面。这里是住宅跟酒店式公寓，我们设计外立面的时候，也想避免太过规整的效果，我们在整个外立面也有少许的零乱的手法。在商业群房的外立面，也是跟城墙有关系的石材外立面。
这是从工作模型的另外一个角度看这些住宅，酒店式公寓，办公楼，商场。谢谢大家！
提问1：这些动线有一些复杂，会不会影响购物者的心情？
David Moreno：其实没有那么复杂，这两个商业动线就可以把人流带到商场部分。我在麓山国际项目中，我们主要的目的也是要形成在整个项目中，要让人家逗留在里面。
提问2：成都麓山国际项目中，给我的感觉是以西班牙的那种欧式的感觉，对于本地的文化融合，如何来应对？
David Moreno：我们做这个项目的时候，甲方已经开始整个项目的构思了，就以欧式的方式。我们在设计当中，我们比较注重整个空间的联系，我们也相信，不管你是在中国，还是在国外，还是在西方国家，大家对于休闲空间的感觉理念都是相似的。
提问3：说到动线，我想问一下，你们做动线方面有什么原则？简单从方案介绍我们可能理解不了，想知道一下原则性的东西。
David Moreno：我们想象，如果是三个独栋的项目，比如一个上陈一个住宅，一个办公，如果是以独栋考虑的话，其实是满容易的。如果有综合体的项目是比较复杂的，要考虑下方对应的联系。在综合体很多时候要考虑到怎么利用那个空间，有的时候办公空间要牺牲一部分和另外一个功能结合在一起，所以你在布局的时候，可能要牺牲某一个功能的布局效力，让它能很巧妙的和另外一个功能结合在一起，要想到用的人所想用的动线，他每天经过的道路，我们设计过程中要考虑进去这一点。
确保每个功能都很巧妙地结合在一起，你办公的时候，要保持能对商场，对主入口的连接。如果一个办公人士不想进入商场，想直接进入办公楼，或者下班后直接通过大堂离开，不想进入商场，所以我们要保持垂直的动线，把这些情况要考虑进去。
提问4：往往很多甲方的目的是要吸引人流进入室内商业空间来购物，可是我们看到这个项目中，设计公司很多都是注重室外的空间，就是在外面休闲逗留的空间。问题是说平衡跟甲方的利益当中，我们有什么考虑吗？
David Moreno：我认为室外的空间，如果你用玻璃的天窗覆盖的话是感觉是不一样的。在难波的项目当中，甲方让我们有更多的开放空间。比如在南京的时候，夏天是非常热的，所以我们也提供了不同的选择，他们想到室内可以到室内，想到室外的话可以随时跑到露天平台，在傍晚凉快的时候，他们可以出来。
我们在加拿大有另外一个项目，加拿大的冬天也比较冷，所以甲方让我们把全部的部分都做成室内，后来我们看了整年的天气报告，其实12个月中只有3个月属于天气不是很好的情况，反而有8个月的时间是天气非常好的。我们就跟甲方商量，为什么要为那个3个气候不好的月份而牺牲整个项目的设计。我们在项目中，我们觉得要平衡有室内跟室外的对应。
主持人：提问就到这里，让我们再次用掌声感谢David Moreno先生！休息10分钟，接下来聆听来自仲量联行的邓总给我们演讲！
第四讲
邓汝舜 “零售资产管理在商业地产开发及运营中所扮演的角色”
邓汝舜：谢谢各位！我可能是今天你们看到所有的发言人里边唯一一个可以讲中文的，其实今天我爱跟大家分享的一个题目，跟刚才你们看到的很精彩的一些建筑设计是非常有关系的。因为我们今天坐在前面自知名建设史里面，大部分人都是我的很好的合作伙伴，有的是十年前在一起工作，有些是正在工作，你们明天看到的几位也是和我合作的几位好伙伴。
对于好的资产，好的项目来讲，非常注重整套规划。刚才大家提了很多问题，其实都不是我想出来的事情，我也很喜欢户外，我们都要做一些平衡。今天要跟各位说的是资产管理在商业项目中扮演着什么角色。很多人会问，我们过去，比如听到仲量联行这四个字，会想到招商公司，会想大顾问公司。但问题是从我自己在05年到08年在北京金融街以一个业主或者资产管理人的身份在现场做规划跟执行工作之求，我觉得我们应该更加重视，因为我们是这场戏的制作人，而不是演员。
其实一个好的，成功的商业项目应该注重什么？其实拿到土地，首先是找前面几位专家，绝对不是找我，他们会给你们看一些比较好看的东西。问题是这个也慢慢改变，很多时候我们会被邀请，从拿土地开始进入一个项目，甚至于我们会出设计任务书，给这些专家和设计师，按照我们的需求去做他们最棒的设计。
我今天带来40张图片，我简化到一些比较有用的，公司宣传的部分就免了。我们从资产管理的一个模式去看，其中来讲，我们把它分为四个部分。一般来讲，业主最喜欢看到的是招商那两个字，因为他觉得一个项目的成功除了有设计之外就是招商。其实还有其他的几块，因为招商是一个手段，招商是一个过程，但是在这个招商之前必须要做很多的准备工作。
我们从右边开始，从营销管理、招商管理、运营管理到财务管理。其实在整个资产管理工作里面，我们在做很多的事情里面，我发现一些事情，我们会找设计师、建筑师，很多时候会忘了室内设计师，很多时候会忘了平面设计师。
为什么我们一开始会说营销管理？因为一个项目的灵魂除了建筑之外还有很多形象的东西。今天你看到邓汝舜本人，以后肯定就认定大胡子和没头发，这就是我的LOGO。但是金融街不一样，我们花了很长时间，为什么一早就要做这个东西？因为我们接触到无论是媒体，还是有兴趣的单位，哪怕是政府单位，他们认为我们的东西，所以说形象很重要。所以这个部分，一般来讲会被遗忘掉。
问题是，我们说营销管理里面，一个设计与制作的管控，还有一个是品牌的建立，我们后面还有更多的详细说明。
招商工具和手册其实是非常重要的内容。这些部分来讲，我刚才讲的是整体形象管理部分。当我们进入一个项目的时候，有很多东西我们会忘掉，所以我们会放到这四个模组里面。第一个就是营销管理，还有营销计划，还有整个公关策略。
讲到招商管理，很多人会说有两种方式，一种是五大行做独家代理，或者自己招。但问题是我们认为，我们的工作作为资产管理来讲，我们等于是一个业主代表，这也是我在金融街的体验。我们在整个招商团队里边，仲量联行扮演的角色就是其中一个招商团队。其实现场来讲也有一个非常强的团队，去主持了这个招商，而主持人就是我自己本人。所以你必须要爱这个项目，为了这个项目，所谓的绩效招标，就是决定这个项目成败的指标。这样才会有一个成功的招商结果。所以我们强调的不是独家代理的招商，我们强调的是管理。
招商管理里面包括很多策略，到底租金什么样。打个比方，比如三年前的事情，我在金融街的时候，我每天早上开电脑，每天跳出来的都就是租金状况的报表，我感觉自己像卖海鲜一样，这些都是去操盘的，要去监控这些东西。
我们做这个招商管理上，我们今天提出来的不是说招商一定要铺满人，其实很多东西都是要被管理。在每一个位置上都有不同自吸引力，刚才各位看到的各个建筑师介绍的大型的都市综合体，在这个综合体里面我们要注重这些商业，除了购物里面的理念和策略之外，还要照顾到整体的策略。为什么电影院放在那儿？为什么写字楼旁边要做这个部分？为什么写字楼下面不能做大卖场？种种的这些问题，还是有它的策略，无论是在硬件方面，还是以后经营的软件方面，都有一些息息相关的部分。所以在这个部分，在招商之前我们要做很多筹备工作，不只是定位的部分。
我们看运营管理这一大串的东西，包括这个项目无论是都市综合体，还是纯粹一个购物中心。都市综合体里面也有群房，比较小规模的，也有商业主导的，下面可能是10万平方以上的，上面可能有写字楼，有像陆家嘴中心的这样一些项目，但问题是，这些东西都是从整个土地取得之后，我们做的一个最好、最佳的研究之后取得的结果。
为什么说越来越多业主会从土地开始找到我们？是因为他们必须了解这块土地到底是多做商业还是住宅，还是写字楼？我们会做一些设计的建议，设计的建议里面，我们不去管这个项目到底有多少面积，我们不管这个项目有多少树，我们去管的是，我们在这个项目里面有哪些是可以把非购物人流都吸引过来的一些所谓DNA。我们会替这个项目从市场的角度，从竞争的角度去看它的DNA在哪里。好像大家都有鼻子和眼睛，但是每个人都长的不一样，因为我们每个人都有自己的特性。这些特性是透过研究，还有我们的分析之后，我们会提出来，但是我不知道这是什么，可能是喷80米高的喷水泡，这些东西就是由我们提供给他们，由他们去设计。
另外，我们会提醒建筑师，你的后勤设备，很多时候业主会看到，刚才问的垂直、动线问题。但是大家没有问到，比如南京那个项目，垃圾怎么跑出来，卸货功能怎么分配，这些都是需要我们辅助的，我们必须要从一个使用者和管理者的心态去提供这个部分的资源或者说数据。
再来，我们也听过有建筑师不是不会画电影院的，我们有国际业主找我们说，我们怎么画电影院，有这样的。我们也有这些数据，比如说电影院的部分，我们必须要提供给这个项目几个大厅，几个中厅，几个小厅，高度是少，宽度是多少，是同层进出还是怎样，这些都需要定下来，因为这些都是以后的经营策略。之前的规划、提醒和一些建议到中间的执行，达到这个资产的增值和资产自回报，这是我们的工作。
其他的团队建立我们就不说了，物业管理是非常易懂的部分。
再来是财务的部分，很多人会觉得什么财务？很多项目说要我们进去的时候，第一件事就是招商，但是怎么招商呢？我连管理费多少钱都不知道。在中国来讲，管理费的成本跟管理费是两回事，管理费基本上行情，这个区收多少钱，那个区收多少钱。但问题是在建筑设计的过程中，我们可不可以做一些提醒，或者采购设备的时候开始注意这个问题。
金融街购物中心大家都去过，我特别喜欢北京的金融街，刚开始以为自己去了T3，以为新的火车站在金融街了，这个购物中心一年的电费要2000万，只是电费，不含水费。我们收的管理费是多少钱？大概剩的钱连请人都不够，亏定了。刚才也讲过，为什么要断开这些走道或者跳空？是为了节能。
我知道现在很多设计师或者设计单位，这些东西都要注意。其实购物中心和商业项目，头几年的钱是省出来的，不是赚出来的，很可怜的。其实在这方面来讲，我们必须要从成本上计算，所以我们有一个CAM的部分，就是公共区域的一些维护成本。这些成本我得算出来，所以无论是今天我们倡导的可回收的环保概念，或者纯粹的金钱的回收，我们都必须要注意我们整个成本概念，我们才能去应对相关的方式，在我们在招商的时候才不会乱答应一大堆的条件。同时在招商过程中，不是每个人都给你标准。很多业主，都知道管理成本费是X，出租费是Y，把X除以Y，这是错的，因为餐饮不会付管理费，租户也不会付，因为付不出去，所以你要剔除，才能算出这个数字来。
后面有张图，一个资产管理人的工作，是专门做一些你忘了的事情。其实每个人都知道怎么去做好一件事，但是很多细节，很多专业的东西你会忘了，不是你不懂，你不会，跟你讲了之后，你会说是我知道，通常都是这样的，但是还是要找我做。
另外就是合约的管理，这个部分在招商中和招商之后是一个很重要的部分，细节的东西我今天不提了，我把资产管理带入到设计阶段的一些东西多提一点，让你们思考一下。为什么我现在的工作常常会参加很多的设计，或者在设计之前就介入的原因，因为这个部分非常重要。再有是IT的解决方案，IT是不是要做一个纯电脑系统的管理系统，包括到收音机、CCTV，还有物业的管理，很多领人在海外，通过iphone就可以了解公司的情况，做很多分析研究，这些东西做了之后肯定会影响你的弱电以及你的装修。这些设备是不是要在公共走道里产生，布点在哪里？种种的部分我们都必须注意，当然是在不同的阶段去发生这些事情。
这是一个比较简单的组织团队。其实一个资产管理，包括招商团队，包括物业管理团队，这个部分来讲绝对不可少。业主有一个额外的第三声音，在内部里面，做一些对等决策。甚至有一些可能，今天有很多服务单位，很我时候也觉得很惨，今天给你讲一个方向，明天又换了一个方向。我们必须要让项目进度往前走，很多项目没有办法往前走，就是因为老板越想越多。今天去英国看了一个项目，就说我要英国风，明天去加拿大，又说我要下雪的。所以我们要做这样的工作，所以就引申到下一张图。
我们是什么呢？我们就是一个大管家，我们就是家里的老头，家里看着少爷长大的老头，家里没米是我的事，没有盐是我的事，家里过年送礼也是我的事。我们的公司其实在扮演什么角色？中间的方格里面第三方合作单位，其实还没有写完，大概两三家没有写，已经写不下去了。最重要的一件事，我会发现很多项目找了建筑师之后，觉得搞定了，可以盖了，但是忘了招商顾问没有找，结果车子从里面都开不出来，开出来是要撞车的。不是说建筑师不会设计，因为有专业的问题，我们必须要有一个专业的招商顾问去解决这些问题。
比如说我们有很多的指标系统，也是大家常常会忘了。金融街到最后忽然发现少了一个设计包，就是停车场自标识系统，金融街08年开幕的样子，我们现在地下停车场像公园一样。
有很多东西没有办法去搭配，为什么有一个“大管家”的概念？我们基本上在一开始会开一个清单给业主，这些是你要请的人。这个就是设计师清单，或者是关系人清单，我们基本上是业主对外联络的大管家。我们希望业主出来剪彩就好了，业主上杂志就好了，人物专访就好了。
我们是一个资产管理人单位，你在建筑平面、里面，还有一些法规，或者未来的经营系统里面，我们就是一个核心的所在，我们去把这些不同的元素连接在一起，这是一个资产管理人的工作。协调出来的事项就是最后面的格局，这个出来的效果都会有影响。
刚才讲了IT系统，我们必须要把整个项目以后的运营方式定了，所谓IT系统来自于什么？来自于我提供给他的标准作业流程，我提供出来的SAP是手动的，他们把手动东西转成电子化的，变成了自动化的设备。所以很多东西，我们还要准备一些标书，比如平面设计师的标书，甚至建筑设计。现在建设设计很少用公开标的方式。所谓标书是什么？我们到底用什么？很多业主都忘了，只是说要设计，但是比例是什么，我们要非常清楚，然后出来的结果才会有刚才讲的每一个细节的部分。当然这个细节的成果还是待续，因为有很多事情没有讲完。只是让大家了解一下，我们替业主整理了这些东西之后，邀请了第三方单位，出来的结果我们做一些论证或者检查，提供意见，所以这个东西是不停续的轮转，到所有内容结束为止。
刚才整个资产管理的核心内容部分，其中包括刚才讲的什么叫资产管理，就是让业主放心的运营。
另外，今天要讲的，在国内开发项目里面，不是每个开发商都像万达、大悦城这样的，以后全中国有很多购物中心，像美国有专业的公司专门做投资和管理购物中心，很多的业主，很多的甲方，通常拿了地回来，是做滚动型开发，就是盖完了就卖。但是唯一不能卖的就是商业，你说把店铺切割成10份再出售，你们赚的钱不够去烦的，因为里边会有很多纠纷。
重点是什么？商业是群体的中心，商业只能群卖，整个卖，不能切割卖。所以我们必须要把这个整个做的非常好。资产管理人的身份，立场很简单，如果你是这样的需求，我们也可以。只是说把这个项目做得很好，之后立刻出售，或者是捆绑上市。因为在捆绑上市的一个所谓的方法里面，你也必须要有一个很好的管理公司，需要一个很好的银行推荐人。
如果长期拥有，资产肯定会好，因为你做对了，每一个步骤做对了，招商也招进来了，然后开始营业。营业前几年尽量省一些，然后等着资产经营增值，你们集团的潜力是无可衡量的。如果你说不要，要变现，这个也可以，因为一个好的资产管理人的参与，也可以吸引国内、国外大型的机构投资方，这个也是我们在开发前期以及开发后都有机会找到这些基金来加入这些项目。所以这也是在资产管理上的一个比较重要的一环。
这个是我们说的解决方案。仲量联行为什么敢？其实我们以前不是这样做的，我08年来的时候不是这样做的。我自己做过业主，做过开发商，也做现场管理人之后，为什么我会把物业管理和资产管理中间加一个“+”，国内的《大厦公寓法》里面规定必须有甲级执照才可以做。很多时候，开发商不会有甲级执照，更重要的一件事情，物业管理公司跟资产管理公司是两家的时候，那业主就等着烦吧，家里娶了两个老婆，怎么可能有安宁之日呢？因为他们之间有冲突和重叠的地方，这些重叠的地方应该消除掉。我们是把这两个东西看成一体的。
另外，任何一个不找我们做，我们就不做，因为做不了。与其做不好，干脆不要做。所以在这个部分来讲，我今天要说我们的增值在哪里？无论你是以后整卖还是分割卖，所谓的品牌价值还在。另外，很多细节，刚才讲的细节，除了我们在经营商场或者商业项目的支持之外，还有很多是硬道理，比如电量。我可以跟各位说，我在中国没有看到一个商业项目电是够的，都是最后增容，所以很多时候不够电。为什么我们要这样做？为什么不开始就做对？这些东西都是物管那边会有很多这样的方式。
另外，刚才我讲了设计的很多东西，设计是一个很快乐的过程，因为设计是创造，执行是很痛苦的过程。如果比较更痛苦的，就叫接管验收，就是验收成果的时候，这是最痛的。我记得金融街，我派了60个人去监管验收，总共出了6本那么厚的要追改的瑕疵表，总共有3万项，你说有痛苦啊！刚才讲的户外的树，种下去之后，楼下漏水，楼下又是餐厅，结果变成了热带雨林餐厅。如果我们在开始的时候可以进入就会比较好。
所以有很多东西，今天如果说忽略掉的话，在开业后的五年，我保证你花的钱是10倍的代价。比如刚才电的部分，明明可以做得再大一点，但是说算了吧，够了，为什么要做那么高？其实有很多东西一开始我们要想清楚。一个完整的体系，应该是现在各位看到的这样一个体系。
这是一个完整的开发项目的过程。其实整个方面，开发阶段整个工作，也是应该有的工作过程。开发商知道有块地，区政府说你去研究研究，看看怎么拿，我们再谈谈条件，然后再招牌挂。我觉得现在开发商进步了，他们会问我，做完之后拉着我跟政府一起做洽谈的工作，不要说谈判，我们说洽谈。
我们会做这些所谓的初步的市场场地的分析，我们叫HBU，HBU出来之后会知道这块地的潜力，大部分都是都是综合体，在都市综合体里边住、办、商、酒店，这些项目的比例对业主最有利。首先，它是不是已经是一个完全成熟的商业市场，还只是一个处女地，什么都没有，都是非常小的，比较落后的环境，还是怎么样。我们从这个地方可以看到，到底是住宅为优，还是说住宅不能做太多，很多项目都是不准卖住宅，所以我们发明了很多住宅名词。
所以在这个HBU里面，我们会有很多的机会，我们开始拿地，我们拿了地之后，在这样的定位、目标市场、业态组合，这些都是非常粗浅的。我今天告诉你，5年之后在这个地方应该招什么商，千万别相信，都是骗你的，可能今天对，明年就错，中国的改变是用“月”算的，不是用“年”算的。
我们只是初步给大家了解一下这个目标，这个内容是什么。当我们定了这些东西之后，我们会做一个初步的设计任务书。我们不敢指挥建筑师，我们只是告诉他们，这个地方适合做什么，这个地方我们能拿到的是什么，所以不要想非常昂贵的建筑，可以用设计师的功力，把一个高级的感觉做出来，视觉做出来。你去问任何一个女士，金融街是什么颜色的？她们没有几个人是知道的，如果你问她们LV在哪里，她们闭着眼睛都知道。所以在这些地方，我们给的是一些指标性的东西，我在金融街的经验，你们去过金融街，都说你说的错，洗手间都是臭的，是的，为什么？因为排气不够。
为什么我们提出关键的指标，因为我不想再做一个金融街饭堂，或者是一个永远没有洗干净的厕所。金融街的石头都是大理石，连厕所都放那个石头，基本上就是把一个海棉放在墙上，又长毛了，又有“蘑菇”了。这些我们不希望再发生。如果大家去过香港，可以看看那里的厕所，整个厕所是没有味道的，因为非常注意。日本的设计师，或者日本的开发商在这方面真的很细。在这个地方，我们必须要提出所谓的观念出来，然后再做设计规划。同一时间我们要照顾到主力厂商，到底我要做一个500人的厅，以后谁的电影都可以放在里面首映。我今天告诉你这个策略之后，到真正招商，这个图就费了，当然设计师又可以再收一次钱了。我当然希望可以告诉你中庭放在那里，而不要再改变，你也希望我告诉你百货公司要放在哪里，你也希望知道以后的车道够不够，这些都是我们要解决的问题。
因此，我们的工作里面，在设计施工启动之前，我们希望主力店都已经OK了。因为这样下来之后，你才不会太晚。这只是我们的工作，我不是没头发，是长不出来了。
在建筑部分，在建筑施工过程中，我们也要做很多事情。我们公司有一个监工团队，设计之后施工之前还要做成本估算，通常业主里面都有一个工程的副总，这个工程副总在算这个东西的概念里面，可能还是会用住宅、写字楼的方式去计算。我们可能在某一些地方，比如刚才说的电，我们希望有一些地方缩，有一些地方涨。种种东西里面，在建筑之前，我们必须要做完这些事情，然后进入施工的时候，过程当中会有一个市场推广，全面招商，这些东西都不用讲了。
内装管理式，我自己印象比较深刻的东西是，我在台湾学到的一个词，基本上就是二装团队。金融街在开业前三个月，100%招商完毕很了不起，但是金融街最了不起，我个人认为在9月17日开幕，是95%的租户完成装修开业。金融业开业后的一个月，是100%装修结束开业的。能不能达到？能。在座各位的专业，都知道能，但是这个东西是要被规划的，是要有一个SOP，每个人知道什么时候做什么事情。物业管理，财务管理这些东西必须要到位。完工交付，交给谁？总包交给业主，业主再交给小租户。
这些国际性的租户，他们的要求是极严格的。很多人问我一个项目什么时候开业？我问他一个问题，你什么时候取得竣工验收备案表，我从那一点开始帮你倒过来算。你完工跟我一点关系都没有，就是什么时候拿到执照才开始算。为什么百货公司我说希望在施工之前招完，因为设计图和你的施工图合在一起，因为它是大空间，大面积，所以比较简单，消防比较好过。
我的意思是说，二装管理跟开幕管理，我刚才讲的这些东西是冰山一角，一个资产管理工作，在我们接到任务之后，会出来一张非常大的规划表。所以在这个部分，我们有很多试营业、交付，交付之后要催图，然后开始检查那些图。不能说厂商的设计的图好丑，我们只能怀疑它有一天不要这个合约，偷偷离开现场，为什么？你看到他根本没做准修，只是刮了大白，天花也没放，这种人绝对不能允许。我们看的是这些，他有没有用消防材料，我们要看的是这些。当然有一些真的很恐怖，什么红配绿，很恐怖。碰到一些小商、小户的时候，他们说找了一个香港设计师，我看怎么都不像香港的。
这些东西都是我们要管的，我们要到现场，让他们进去装修，装修的同时还有管理。我没有看过大型购物中心承包商与承包商之间没有不打架的，民工之间没有不打架的，我没有看过。甚至有人去拿了隔壁店的东西过来用，所以这些都是要管理的。零售商问我，装修期要不要付管理费？我说要，否则我没钱管。
从这个部分来讲，当我们都做到这些事情的时候，我们的开幕时间才有谱。所以你问我什么时候开业，我会问你什么时候验收结束，什么时候能拿到执照。
刚才讲的这些所谓的开幕的时候，我们要做的事情，像项目，各位可能不知道，金融业购物中心在开幕前的8个月还叫世纪商城，是在开幕前8个月我硬给这个“儿子”改了名字，叫金融街购物中心。
还有是商标，还有招商阶段不同的工作，之前的公关，网站的设立。可能国外做这些所谓的开业，没有国内那么复杂，的确，国外做促销一年是4到5次，已经包括了老外情人节，还有爸爸妈妈，还有圣诞节。我们一年大概只有一个半月不做促销活动，你想想看，周年庆，一个人生日只有一次，但是购物中心和百货公司有两次，一个叫年终，另外是年中。为什么有那么多情人节呢？有老外情人节，还有日本白色情人节，还有七夕情人节，我们连鬼节都可以庆祝，清明节也可以庆祝。
各位可以打开所有的杂志，你会看到我们现在的促销广告是铺天盖地，每个商场都在打，因为紧接着是中秋加国庆。最近中国人只要肯拿4天的假，可以半个月不问世事。这样的情况下，我们的一些所谓的形象要提早做，以后有没有VIP，在香港这么大的太古广场，你有听过可以拿VIP卡的吗？没有吧！但是在中国任何一个购物中心，都会跟你讲要办张VIP卡，只要激活就可以拿到1000分，1000分代表什么？不代表什么。还有礼券，我们还办礼卡，尤其是这个区域，北京礼卡的生意非常好。
购物中心商业的推动、推广费用永远不够，因为租户不给，业主不给，只能找赞助商。为什么在设计的时候，我们常常跟建筑师一起去建设广场，今天广场除了空间之外，更重要的是要赚钱，家用都从这里来，一个对的空间也是我们额外的收入。
这张是我们在金融街做的时候，为了让各个总包、监理，所有的承包商以及租户了解大家的关系，了解你该做的工作，我们特别设计出来的。应该没有几个商场有这个东西，大家都认为这是拍脑袋出来的，但是你拍多少个，也出不来。这个里面就是告诉你，中间有多少个过程，有多少节点，有多少相关单位。
这是一个人员架构，我不多说了。
这是预算前期费用。
案例也不说了，因为案例很多，时间关系就不说了。
今天跟各位讲的，各位伟大的建筑师和专业单位中间插了一个不同的话题，希望你们更加的进一步了解资产管理，或者像我们这种公司在一个项目里面的扮演的角色。所以很感谢你们陪我一起听，一起笑，谢谢！
提问1：邓总，我想问一下，除了大型的shopping mall城市综合体的商业开发和管理形式以外，在大量的住宅社区商业形态里边，您的公司有没有做这样的物业管理？这种形式和住宅这部分的设计某一种结合，有没有未来发展的可能？谢谢！
邓汝舜：您刚才说到最经典的香港的太古城，太古城跟太古广场是两个项目，太古城下面是一个大超市那种。您刚才说到的是一些社区型的商业，我们比较注意进出口。刚才也说过，比如像南京的项目，上面有那么多垂直的横向空间，也是我比较担心的，因为我很讨厌核心筒，希望在可能的情况下，独立进出。因为我是污染很大的，商业是有污染的，无论声音、味道，以及真正的卫生，我们是有污染的。如果你能分开，两边都可以卖到钱，总不能说我的货车进出是你们家的门口，所以这些东西安排非常重要。所谓的核心筒部分，可能要非常妥善的安排。
当然也是看量了，一般来讲我们比较少做社区商业，因为社区商业很小。我们也有做一些幼儿园，或者一些学校，或者是社区中心，我们也有问题就是看量，就是看设计。
提问2：老邓您好！除了您所说的大型购物中心，很多都是业主自己持有的，像上海也有很多街区性商业，面对这种项目你有什么好的经验？因为管理会很混乱，包括后面的日常运行，以及作为城市的整体发展，将来有可能会面临很多的问题，这些问题也许在现在还没有完全曝光出来，但是深圳好像已经有这样的问题了，成为了一个死城，有没有办法一起解决这个问题？
邓汝舜：我不晓得怎么回答，我是不是用仲量联行的角度回答呢？仲量联行会比较官方一点。我们接一个项目先问你要不要卖，你是分持卖还是整卖？如果是分持卖，我们会说不要再联系。为什么？我解决不了，因为这个是业权的问题，业权是全世界最大的权利，无解。有没有成功经验？没有。
说到这里有一个项目比较特例，在台湾的台中，那个项目是因为业主本身很强势，而且业主很卖力的投入进去，几乎像签生死状一样。这是一个噱头吗？不是，这个业主真的是很诚信，因为管理公司是自己成立的，所以这个部分还是取决于业主要不要趟这个混水。我知道很多三、四线城市有很多，比如万达比较偏远的项目还是这样做，里面是一个MALL，外面那一层皮卖了，但是最后会买回，你也没有办法。国外还有更夸张的，购物中心门口还有卖棺材的，店是我的，旁边再配着卖寿衣，另外再配一边卖墓地的，正好是幽灵一条街。
提问3：邓总，原来业主卖产权，类似很多的问题，现在卖掉产权的商业基本上没有活下来的。现在作为业主来讲，现在又有什么概念？叫虚拟产权。就是没有具体的地方，只有一个所谓的买了多少面积，这样来收回资金，而不会产生经营上的纠纷，您怎么看？
邓汝舜：中国人很聪明，你刚才讲的10年前已经有人在做了，而且是在国外，做的人已经被抓了，因为这是叫不动产证券化，这是违法的，你等于是吸金大会。这件事情我们都想做，为什么不动产证券化后来变成了信托？是要有一个非常好的管理公司，还有一个非常好的银行去保证这个项目，这样才能对大众投资人有交代。你刚才讲的虚拟股权，最后会变成什么样？万一股价猛跌，或者根本是一个骗局，开发商还要自己掏腰包，然后政府出面等等，都是这样的。如果说是滚动式的开发商，请想清楚你楼下卖掉了，能不能抵掉整个项目的所有成本，无偿拥有上面的楼层，这是第一点。
第二点，如果说不想做，我建议你在开发的时候就把下面的部分卖给别人做，万科就在做这件事情。万科过去一直想要不要做商业，因为他们是行业的龙头老大，不做觉得不合适，但是后来还是不做，为什么？因为DNA不对。我明明是有钱的，为什么要把钱压在那个地方，所以他通常会把商业部分卖给旁边想做商业的同行，这样你就会发现万科的上半身是万科，下半身是另外一家，这个是对的。我觉得只有这样的方式去解决你们现在开发商所面临的问题。
今天时间有限，真的要赶飞机，所以感谢你们，有什么问题可以跟主办方提出，我会抽时间跟各位解答，谢谢！
主持人：非常感谢邓总诙谐幽默的演讲，接下来给大家做主讲的来自船场株式会社的董事长小嶋彰先生。第五讲
小嶋彰
购物中心开发市场战略
小嶋 彰：大家好，我小嶋彰，去年来过一次，加上这一次已经第二次了，非常高兴见到大家！我的工作不是建筑师，也不是设备或者设计师，主要偏重于市场或者说管理。所以今天给大家展示的PPT，几乎没有一张是有关建筑的照片。不论是北京或者上海，每一个城市都有每个城市的特色，如果不考虑这些城市的特色，只是按照开发商的要求，一味的听从开发商的要求，做出来的整个项目最终肯定是导致失败。
现在的中国以非常快的速度进入城市化的建设，发展的非常快，如果不考虑整个规则的话，建出来的不是现代化的城市，而是一堆垃圾。今天我想就针对这个市场，也是Marketing，给大家进行探讨。所谓的Marketing，指的就是事前的，也就是前期的管理。所谓的Marketing，指的是为了将来的更好的城市规划，做一个前期的投资这么一个行为。
像欧洲或者美国、日本这些比较发达的国家，它们在这些方面的一些经验，中国在做项目之前已经做了一些考察和学习，想把它们的经验利用到自己的项目当中，估计大家都是这样做的。但是，比如向先进国家学一些实例，这绝对不是一件坏事情。但是在这之前，首先要对中国自己的城市，城市的特性，要在了解的基础上再来学习。
今天为了使大家更好的了解，我做了一个大概的讲稿，大家手里讲稿的第26页，大概按照这个顺序给大家做一个交流。期间还会穿插一些PPT，一会给大家做演示。
大家首先看到的是，在正确的立地条件上，选择适当的商业设施，而且选择恰当的规模，使用正确的方法进行开发。
首先，对所谓的选择合适地段进行开发，正如在讲稿当中所说的。比如说在日本，因为盲目的进行商业用地，选择的时候没有过多考虑，这个项目结果就非常的糟糕。合适选择地段的开发，不要只集中在大城市，要注意地方城市，比如在东京，所有的项目都只在东京，东京的周围什么都没有，要有周围城市和大城市的互动。还有郊外用地开发，主要是对车辆、家用车、机动车的计划。这里面有一个TOD，对运输能力的开发，对车站周围的用地开发，包括这些内容在里面。
第二，所谓的适当的合适内容，什么内容才是适当的、合适的内容？首先要考虑地区的特性，以及客人的特性，不只是说只要大就好。还有是适当的店铺组成。刚才那位先生也讲过，这个店铺能不能赚钱，还有，这里面有一个ICSC，发了一本《Retailing in china》这本书，有100个公司都记录在里面，是非常有价值的一本书，很多人都去购买，有很多参考价值，这是在美国出版的。
第三，所谓的核心店铺。刚才那位老师也讲了，什么样的店铺才是核心店铺？最后又讲到恰当的复合计划，这里面到HOPSCA，H讲的是饭店，O讲的办公室，P讲的是购物中心，S讲的是文化，像美术馆、学校这类的东西。C是娱乐设施，还有一个A是居民的住所。这一些内容，它们如何的进行组合？谁和谁进行组合？这是前期要进行考虑的。
所谓恰当的尺寸和规模，并不是说只要大就是成功的必要条件，“大”并不是成功的必要条件，首先一定要考虑各个市场之间的协调，他们在竞争当中适合的规模，绝对不能忽视市场的规模进行开发。我手里有一个有关中国开发数据，这个数据看了之后会发现，和日本、美国的相比，中国大规模的SC非常的多。
下面还有一个，是用合适的方法开发，开发商和租户之间要有良好的关系，不只是说只有开发商赚钱，或者租户的租金非常低，这都不行，双方都要有很好的收入。另外，开发商对管理和运营的水平，像刚才一位老师讲的，要管理到非常细节的部分，一个是开发商本身自己的组织，要支持他的企业，他有一个很细致的表格，进行非常合适的组织和开发。这里面有一个参考协议，就是ICSC出版了中国版的《SC Managemnet》，是有关管理的书，在中国今年出版了。
第三是生态管理的开发，这是世界性的趋势，这是理所当然的。
第四，在开发的时候不只是考虑这一个地方，而从城市的总体情况对SC进行考察，不只是说中心城市繁荣，周围一片荒凉，这也是不会成功的。
在刚才的基础上，现在进入到市场战略的内容。在日本有一个日本购物中心协会，每两年会对优秀的SC进行颁奖。在两年一次的评奖中有一个审查标准，就是市场的力量，这个“力量”是指SC在周围生活当中的市场性，还要考虑到周围居民的需求性，还有周围的展开能力。
在这个当中，特别提到所谓的市场，是指对于未来的投资。所谓的Marketing的工作，是指进来的是宝贝，出去的也是宝贝，如果做的不好的话，进来的是垃圾，最后做出来的规划也是垃圾。
现在做商业规划的时候，往往是采取借鉴过去的经验，然后来做未来的计划。假设我们现在不从过去吸取经验，只是考虑现在的话，我们也许暂时可以成功，但是我们可能将来不能适应整个发展的趋势，会失去将来的客人，将来会失败。我手里有一些中国的资料，这里想介绍三个内容。这里面提到ULI，这是美国的一个机构。其中第一个讲到的是以Marketing作为例子，第一个是在北京的新光天地，获得了2009年度ULI的一个奖。对于这个作品有这么几个评语。
大概意思是说，为什么给新光天地这个奖，因为它做到了，在目前北京所缺乏的，选择了合适的规模，这是它获奖的关键要点。
第二个关键点，新光天地当中有关绿化面积，还有公共设施的面积，还有水的面积等等，占了整个1/3的面积。还有一个特点，地下有5000辆汽车的停车场。还有一点，是和北京的地铁有一个结合。最后一点，是一个非常有趣的，边走边看是一个非常有趣的空间环境。因为新光天地有上述的几个特点，所以授予它2009年度的奖项。
第二个例子是上海的新天地。上海的新天地，在2008年作为事例登在书里面，另外也获得了2003年的奖项。
简单介绍一下它获奖的主要原因，一般大型建筑的热潮，使得底层的城市的历史性建筑遭到破坏，在第28页。另外还有一个特点，有一个很大的地下停车场。
下面还介绍一个，2008年ICSC国际城市研究报告当中，以中国的城市为实例，提到中国的开发历史。其中提到，目前中国在做购物中心的时候，一个是没有明确的目标客人群体，这是一个很大的失败。还有是整体消费的倾向，在开发的时候没有掌握好。
第二点，中国的这些购物中心，不管从形式上还是内容上都非常的相似，对于客人来说就失去了独自的魅力，就变得非常的乏味。
第二文章当中提到，这些所谓的商业综合形势，在美国和日本都是随着商业的发展一步一步来实现的。中国的开发商到国外学习新的东西之后，完全是一下子一口气拿过来，一下子建起来，而不是按照商业发展规律逐步发展起来的，一下子建起这么多之后，就会产生非常激烈的竞争。中国的购物中心的发展，从数据来看，从80年代末期正式开始发展起来的，用了20多年的时间，已经建了相当多的购物中心。日本大概是从1949年开始，发展到今天，大概用了60年的时候到了现在的地步，美国或者其他的国家，用的时间更长。
一方面，大家用了20年的时间达到了现在的令人骄傲的成果，是所有人努力得到的结果，是非常值得骄傲的。但是从另外一个方面来看，也有非常多的问题存在。今天我想从市场战略角度给大家做一个交流，首先，所谓“市场”是指的什么？所谓的市场，指的是在开发前，或者在运营管理前，这里面写的是Pre，是之前的一个规划和管理，这是一个非常基础的东西。像我刚才说的一样，所谓的Marketing，指的是前期的投资。另外，在这里大家也看到了，把词给拆开了，后面是ing，是现在进行时，是立足于现在的进行时，是对现在的一个管理。另外，从这个词意上也可以看到，Mark是一个靶子，要命中这个靶子，这也是Marketing的一个重要内容。这里所说的Mark，所谓的靶子，就是我们运用的管理，实际上就是把箭，能不能射中客人？从目的的现状来看都没有射中，都跑偏了。有关中国的购物中心的趋势，这里有一个数据。首先是面积，面积在大幅度的增加，还有一个是大型的综合性的商业中心，也在不断的增加。
另外，还有一个趋势，大型的综合星商业综合措施向地方非常快的发展，在大城市附近开设娱乐性的购物中心，还有比较豪华型的购物中心，最后还有奥特莱特形式的，整体的形式在增加。
下面进入第29页。有关购物中心市的开发，这个Marketing有五个方面可以考虑的。首先，第一个是说在什么地点开发？一个是市场调查，这个地区的商业力量怎么样，住在这个地区的人是到外面去买，还是外面的人进来买，这个需要有一个基本的了解。
第三点是竞争的状况，各个行业竞争的状况要有一个了解。
第四点是核心店铺，核心店铺之间的协调关系要进行考虑。
第五点是市场的占有率，就是店铺的租金收入，整体的计划等等，这些都要考虑。
下面请大家看一下PPT。
现在大家看到的是整体开发的流程图，这是用英文写的，字很小，我这里有拷贝，大家可以找我要。
大家看到这个红框里面是开发前要做的工作，比如进行一些市场调查，这个商业中心到底做复合型的，还是仅仅只是一个商业中心，所有的细致工作是在红色框里面，红框里面的就是事前的准备。在这个红框里面，如果细致的工作不做的话，后面的工作做不下去，然后就按照这个流程一步一步往下走，最后朝着开业的方向努力。在这个红框里面的事先的工作，是非常花精力、花钱，也是花时间的，这个工作非常的珍贵，也是非常有价值工作，如果这个工作不做好的话，最后做出来的是一个垃圾。
大家看到这个PPT，商业设施的开发战略，肯定要做事先的调查，然后是定性的调查，在推进事业计划的整体规划。
接下来我想给大家举一个例子。现在给大家看的这个例子是日本的例子，和中国的例子在一些项目上可能有不同。在日本的话，首先要对整个城市的综合能力进行调查，比如说人口增长率，还有零售额等等，对这些东西要进行调查。
这个是对开发地区的周边进行非常详细的调查，首先是店铺的名字，还有店铺的位置，这里面有多少停车场，哪一年开发的，都调查得非常清楚。另外，在刚才那一页的基础上，还做了更细致的调查，每一个购物中心都会列出非常细致的调查数据。
另外，是对商圈的调查，这里划了一个图。在日本是15分钟的车程，在北京的话大概要一个小时，对这样的一个范围进行很细致的调查。怎么调查？就是真的开车，星期
六、星期天、星期三，从购物中心朝各个方向开，开5分钟是绿色，开10分钟是红色，开15分钟是蓝色，在这个图上就标出来，按照不同的日期让人去开，开出来之后，画出来的图就是这个。像15分钟的车程，在北京下雨的天气，大概要花相当长的时间。在做调查的时候，这些照片都是在开到这个地段之后，我看到的周围的环境是什么样子，都表示了出来。调查的结果就是大家现在看到的图，5分钟商圈，10分钟商圈，15分钟商圈，这个圆在不断的放大。
在调查结果的基础上，第一商圈有多少街道，街道上有多少住户，全部都列了出来，然后第二商圈和第三商圈，都是这样。
在这个基础上又做更细致的，对于各个商品的具体分析，战略上的分析。在这儿以服装举例，第一商圈中，在我这儿买服装的大概有多少，预测这个地方大概占到多少份额。在刚才份额的基础上，这个地区有多少户，把这个数字一乘以后，能计算出在这个商圈当中大概有多少购买力，在我这个店里面大概一年会卖出多少钱。
这个表就更细致了，对于每一个产品细致什么程度？伞、帽子、围脖，一户在一年当中会买多少钱，占了多少份额，一年当中这一户帽子会卖多少钱，围脖会卖多少钱，第一商圈、第二商圈、第三商圈，依此类推，做了非常细致的统计。现在大家看到的，一年收入预算额已经有了，这个预算是否能够盈利？赚不赚钱？如果赚钱，我们就干，不赚钱就别干。
这是日本的一个购物中心的实例，在这个基础上做主要的核心方案，做无数次的更改，一步一步在做，不断的变动。最后，出来一个基本方案，大概计划这么做的话应该差不多。比如中间是停车场，旁边是一个购物中心，再旁边是一个餐馆，我们可以把范围再扩大一点，这样我们的租金可以收得更多，那么我们整体方案就可以赚钱。
这是一个整体的图，我们刚开始讲的，在这之前所谓的Marketing，要做一个事先的整体的分析。Marketing是一个很现实的，一个活生生的数据，在这个活生生的数据基础上做调查。首先是分析，然后是调查，首先考察项目的物理条件，周围有多少河流等等，这样就形成了第一个大概的计划。
这是第一次租户构成计划，这是最开始的，还会有不断的变化。我们要找哪些人到我们这个地方来开店？我们已经有了市场占有率的分析，客户的分析，我们可以有一个租金的计划，我们可以判断回报率是多少，看回报率好还是不好，如果不好的话我们可以重头再来一遍。
我是一直战斗在第一线的人，已经干了36年，一直在做这个事情。我先确定好一个规模，在规模当中我大概推算出我赚多少钱。是按照这个顺序做，还是先把商圈定了，再定规模，再算我赚多少钱，这个顺序到底该怎么做，我也很烦恼。到底是说我先定出规模，然后算出销售额，还是以销售额为中心，来推算我的商圈有多大，到底怎么走？我现在想，我大概同时进行，都在考虑。
在这里想强调的是，假如不顾市场的规模，一味的扩大规模的话，会造成过剩，那么会100%的失败。在这里一再想强调的，市场的活动，是在事前非常重要的活动，一旦决定了，它不可逆转，没有办法回头，一直要往下走下去。不能按照开发商自己个人的梦想，然后进行很独断专行的开发，这样失败的例子非常多。还有一个难题，就是过度的开发，也会造成失败。
另外，我知道会遇到非常大的困难，遇到的困难我已经在心里有数了，即使是这样我也要这样做，也有这样的例子。就是说在开发当中，我会遇到很多的困难，但是我明明知道这样做有非常多的困难，但是我依然要做，因为我要成为一流的店，我会遇到很多的风险，那么我能承担这么多风险吗？如果我有这个能力我就去做。
下面想讲一下停车场，停车场成为很重要的一个问题。停车场到底停多少台是合适的，有一个算式。首先，我有一个一年的销售额的预期，这个预期有了之后，我可以算到每一个星期销售额的量。这个算出来之后，这个星期当中，其中的礼拜日，在日本，礼拜日的销售额会比平常多出3倍，那么这个销售额就多出来了。客人来店里选择的交通手段，有人坐公共汽车，有的人是坐地铁，有人开车。如果开车的客人占到70%的话，那么节假日开车来店里买东西的销售额就可以算出来了。
假设有70%的客人是开车来的，那么他就会买相当多数量的东西，他购物的单价就可以算出来，购买力是多少，需要多少车到我们店里来才能达到这个购买力，整个就推算出来了。然后是考虑停车场的周转率，在高峰的时候大概要集中多少，整体就能够推算出需要多大的停车场。
首先，这是一个日本的例子，如果用中国例子的话，数据有可能就会不一样。比如说，我一年预计的销售额是100亿日元，如果平常的日子按1算，假日按3算，星期六按2算，日本有201天是平常的日子，有72天是星期天，72天当中还包括日本的假日，52天是礼拜六，最后一年换算成销售的日子是521天。下面是按照节假日销售的目标，平常的日子来算的话，大概平常日子的销售额是41亿日元，如果按照交通手段算销售额的话，开车来的客人销售额设定为70%。按照平常开车的销售额是41.46亿元×70%开车的客人，就是29亿日元，一辆车购买的话就会买12000日元，就得出了车的数是这么多台。也不一定所有的人能够买走，如果有90%的人是买走的话，再乘以90%，那就是268519台。礼拜天有72天，再除以72，每一个天里面需要的是3729台。
刚才算了，一天当中需要3729台，日本停车场的平常周转率是4.5次，再用这个台除以4.5回，算出来的是829台。
刚才介绍的计算方法是一个纯计算的方法，我们还要考虑整体交通的状况，还有周围的基础设施，都在做同样的事情。底下的例子，就在纯计算的基础上，考虑综合因素来设置停车场的面积。PPT就看到这儿，还是要回到29页，停车场只是一个例子而已。市场调查要做非常细致的工作，下面我要讲的是在调查当中有两种，一个是定量调查，一个是定性调查，具体是怎么做的？
第二个就是说，如果要开发一个新的购物中心，如果在日本，如果是我的话，我是这样做的，要做一些非常细致的调查。另外，对现有的设施进行调查，因为已经有了先成的销售额，我们以这个数据为基础，怎么使它更有活力，或者增项，或者增改建筑等等，在做这些事情的话，这些数据都可以作为基础。另外，调查在29页和第30页都写到了，一个是来店的调查，还有一个是网上的调查，还有小组访谈调查，计数调查，最后是邮寄法调查。
为了完成上述的市场调查行为，我们要有一个完整开发商集团或者组织，这里面具体的列出了开发商的具体组织，包括7个部门，都非常细致的写在这里，请大家自己看一下。
另外，我听说11月在北京要召开国际购物中心的大会，美国、日本或者其他国家，这些开发商都会来参展，会对整个项目做介绍。现在在中国，已SC开发已经达到了很先进的水平，在这个现状的基础上，希望大家能做更细致的调查，立足于现场，使之做得更好。谢谢大家！
第六讲
栗山茂
关于商业环境开发的概念
栗山 茂：大家好，我是栗山 茂。各位应该很累了吧，希望各位再坚持一下。在今天各位手上的资料没有我的照片，因为我个人个性比较害羞，所以只有我本人是这个样子。去年我也参加了这个研讨会，今年是第二次接受这个邀请。在之前的研讨会上发表了日本与中国的商业设施的不同。本次我带来了本公司最新在亚洲的一些项目和大家分享一下。
我们展开的这个项目不少，今天由于时间关系，就挑了几个值得和各位分享的一些项目。除了项目的竣工照片以外，我们最重要的是想和各位分享，我们在展开设计的时候，商业设施在设计阶段的过程，希望和各位做一个分享。
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