公园、广场设施管理与维护

第一篇：公园、广场设施管理与维护

设施和设备管理与维修保养

第一章 总 则

第一条 为加强公共设施设备管理，明确管理职责和责任，规范维修保养操作流程，确保各类设施设备安全运行，根据各专业技术标准，特制定本规范。

第二章 职能

第二条 公共设施和设备维修保养工作由本公司综合部负责。

第三章 岗位职责

第三条 班长岗位职责

（一）贯彻执行主管部门各项规章制度和工作要求，负责辖区公共设施设备日常维修保养和运行管理，确保各类设施设备安全运行。

（二）负责制定班组月度、季度、年度工作计划，对设备运行和日常维修保养及值班情况进行监督检查，定期召集班组例会，对工作完成情况进行总结、评比、整改。

（三）负责对外承包维修项目管理，督促设备厂家按合同规定要求和专业技术规范，定期进行检修、维护和保养。

（四）负责班组维修材料和工具的申请领用，负责公用工具、各种仪器仪表的保管、使用维护和管理工作，做到不丢失、不损坏。

（五）负责班组各专业相关统计报表的上报工作；负责工程技术资料和设备维护技术资料的收集、整理和归档工作。

（六）熟练掌握触电急救常识和消防紧急处理措施，防止安全事 1

故的发生。

（七）根据主管部门的计划，负责班组人员的教育、培训工作，根据部室绩效考核办法对班组员工进行考核，并对员工留用和辞退提出建议。

（八）完成领导交办的其他工作。第四条 电工岗位职责

（一）负责辖区内强、弱电系统和各类电器设备的巡视、检查与维修工作。

（二）熟悉辖区内一切照明设备和照明线路，并对照明和照明线路及设备进行检查与维修。

（三）负责电气设备、线路及动力配电盘、动力配电箱的检查与维修工作。

（四）负责配合消防监控中心值班人员对公共场所的消防监视报警系统进行检查实验。

（五）按规定做好日常值班和交接班工作，认真填写交接班纪录。

（六）负责保管好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器材料，做到不丢失，不损坏。

（七）熟悉和掌握触电急救常识及消防安全紧急事故的应急措施，防止安全事故发生。

（八）电器管理

a、电器管理人员两证（上岗证、操作证）齐全。

b、每天对所有电器进行巡查，确保安全运行，确保第一时间

发现并处理电器设施漏电，损坏的灯饰等须在当天完成维修，维修、更换配件的品质标准不得低于原配件品质标准。

c、公园内所有灯饰（包括不限于路灯、景观灯等）每天开放遵从采购人安排，亮灯率不低于 98%。

d、配电柜强电输送须经过漏电保护装置，每周试验 1 次，不得绕过漏电保护装置强行供电。第五条 水暖工岗位职责

（一）负责辖区内生活给水、排水、消防水系统设备、设施的巡视、检查、维修和养护工作。

（二）负责定期对生活水池进行清洗和管线的检查。

（三）负责化粪池、排污（水）沟的检查和清理工作。

（四）负责对消防（污）水泵系统进行监测、检查和维修工作。

（六）按规定做好日常值班和交接班工作，认真填写交接班记录。

（七）负责保管好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器材料，不得丢失和损坏。

（八）负责完成所管辖范围内设备及设备机房、值班室的清洁卫生工作。

（九）熟悉和掌握触电急救常识和消防安全紧急处理措施，防止安全事故发生。

第六条

配电室值班人员岗位职责

（一）认真贯彻各项规章制度，学习设备技术业务，不断提高业务水平，确保安全供电。

（二）负责设备管理，掌握设备运行情况，及时上报并认真填写各种记录并妥善保管。

（三）认真进行设备巡查和检查，发生事故时要正确、迅速的进行倒闸操作和处理，认真做好记录和上报工作。

（四）认真做好日常值班和交接班工作，填写交接班记录。按时抄表、核算表单，并做好值班室的清洁卫生工作。

（五）负责各种工具、仪表、钥匙和物品备件的管理。

（六）熟悉掌握触电急救常识及消防安全紧急事故处理措施，防止安全事故的发生。第七条

绿化工岗位职责

（一）负责公共区域内花、草、树木的日常管理和养护工作。

（二）负责公共区域内花、草、树木的浇水、施肥。

（三）负责为花、草、树木除虫和除草。

（四）对缺株、死株进行补载。

（五）负责绿化区域的清洁卫生、灌木丛中的枝条、落叶的清理。

（六）对损坏花木、践踏草坪要进行劝阻，情节严重的报主管部门处理。

（七）妥善保管好使用的各种工具、肥料等，认真做好日常管理养护工作记录。

（八）按时参加班组例会，学习业务知识、提高业务技能。

第四章 管理制度和规定

第八条 值班和交接班制度

（一）值班人员按有关运行管理标准作业规程对建筑物、井盖、灯饰等设备进行巡察、保养和维修。

（二）值班期间如遇特殊事故，应按突发应急事故处理，一般故障按业务规程进行处理，当班故障处理记录填写率达100%。

（三）值班员要坚守岗位，不准脱岗、串岗，特殊情况要调班时，事前向班长申请，同意后方可调班。

（四）交班人员提前20分钟做好交班准备，检查设备运行情况，搞好值班室和设备卫生工作。

（五）接班人员提前15分钟到达值班岗位，首先认真仔细检查各设备运行情况，确认无异常情况进行交接班程序。

（六）交班员工向接班员工介绍本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过，如接班人员有疑问可提问，直至双方清楚。

（七）接班员要认真查看上班值班记录，检查仪器仪表和各种工具是否齐全完好。

（八）交接班双方认为各种设备运行正常无误后共同在交接班记录上签名确认。交接班完成后发生的问题由接班人负责。

（九）凡有下列情况，交接班停止不得交接班，必要时班长到现场处理：

1、当巡视记录与实际情况不符时；

2、交接班人数不齐或不在场时；

3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时；

4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时；

5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。第九条 设备维修管理

（一）各类设备的维修，保养故障处理要严格按业务规程进行操作。

（二）工作人员必须坚守岗位，上班时间严禁喝酒，不迟到、不早退，自觉遵守劳动纪律，认真填写值班记录。

（三）值班人员收到设备报修后，在规定的时间内迅速派遣人员前往修理，并于当日返回派工单,如不能修复应填写原因。

（四）一般性维修项目24小时内完成，维修人员接到派工单10分钟内到达现场（预约除外），维修完毕清理施工现场后，维修人员请使用单位在试用、验收合格后在派工单上签名，维修单上记录要全、准确，维修人员将签好的派工单交班长确认并备查。

（五）对设备要定期巡视巡检、做到每季度对水泵加油一次，电机摇测绝缘一次，防止安全事故发生。

（六）对所管辖的上下水设备、消防栓等各处节门分布、走向应做到心中有数。需要停水、停机检查突发事件时要及时请示汇报，并通知相关部门予以配合。

（七）电工在进行换灯、装接触器开关和故障处理等工作时，必须一人监护一人操作。

（八）保证所管辖地区的污水系统畅通无阻，遇有情况或重大问题必须随叫随到、及时解决。

（九）夏季要对各管道口的杂物进行彻底清除和疏通，在雨季期

间应经常检查，做好防汛工作。

（十）每月定期对楼内外共用照明设施进行检查，及时处理问题。

（十一）对于紧急维修的项目，应急事急办，事后填补维修单。

（十二）因客观原因未完成的维修项目，要及时上报。

（十三）维修结束及时回访，并有回访记录。

（十四）零修急修及时率100%、返修率不高于1%。

（十五）定期学习专业知识，总结工作经验，做好本职工作。第十条 建筑物巡检

（一）由班长指派一名巡检人员，每半月巡检一次。

（二）检查外墙有无裂纹、变形、倾斜，外墙皮有无脱落。

（三）检查所辖区域内地面有无较大裂纹。

（四）检查内墙墙皮有无脱落。

（五）检查木栈道等木结构设施无腐损、断裂、松动；每年全面保养、维护不少于一次，日常损坏需及时更换。

（六）各类园林建筑物、构筑物和垃圾桶、园椅、标牌、护栏等设施完好，随坏随修；面层无起皮、脱落现象；每年全面出新不少于一次。

（七）及时补充缺失的窨井盖；及时疏通窨井及下水管道，保证下水通畅。

（八）维修、出新和保养、维护选用的材料不低于原有材料的品质标准，质量、工序和操作符合行业规范的要求，效果符合景区整体景观要求。

（九）巡查时，检查人员必须随时将巡检情况详细记录在巡检记录表中。

第十一条 设施设备巡回检查

（一）值班人员应按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查设备，并且随身携带通讯设备或对讲机。

（二）值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上签到。

（三）在特殊情况下（事故后、雷雨时、过载运行时、气候突变时、新设备投运后、设备运行不稳定等）应增加巡视检查次数和进行重点巡视。

（四）巡视检查设备应保持足够的安全距离，不得单人进行任何其他工作。

（五）发现设备登记表和电流表、电压表、压力表、温度表等有异常，设备运行指示灯有损坏，安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

（六）发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告业务主管部门，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

（七）维修班长每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

（八）设备发生接地时巡视设备应穿绝缘靴，并保持与接地点有

效的安全距离和不得触及设备外壳。

（九）雷雨中不得巡视设备，必须巡视时出应穿绝缘靴和不得触及设备外壳外，并不得接近避雷设备。

（十）发现设备异常，应作好记录。若直接影响设备安全运行时必须立即报告业务主管，并及时采取有效的措施，防止事态扩大。

（十一）每月要汇总巡视记录，对各类设备存在的隐患督促有关部门及时处理。

第十二条 设施、设备运行维护保养

（一）定期对各种设施、设备日常运行维修保养。

（二）维修班巡查记录表每日记录一次，由班长检查后每月月底将表格汇总交主管部门存档。

（三）设备月度检查保养表由检查员填好后交班长，业务主管审查后签名，每月月底将表格汇总交业务主管部门存档。

（四）防火巡查表每日由值班员填写，每周经维修班长签名后月底汇总交业务主管部门存档。

（五）设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。

（六）所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

（七）按照设备、设施维修保养计划，及时分解落实。

（八）设备维修人员必须熟悉设备、设施的种类、分布、安全运行要求。熟悉地上地下管线分布、走向、位置。

（九）设备维修人员按时巡检，掌握设备、设施运行状况，发现问题及时维修，对暂时不能维修的问题，应及时汇报，并明确修复时

间，不得无故拖延。

（十）按照维修申报规定，填写维修申报单，实施维修并记录，按时存档。

（十一）建立设备、设施运行维护保养档案。

第二篇：公园、广场秩序管理

秩序管理

一、目的

为规范设施巡查人员的行为，以及巡查发现设施周围存在的不安全行为及事故隐患能及时有效的得到处理，按照巡线工作 “早发现、早沟通、早预防”的原则，确保基础设施安全平稳运行，保障人民群众的正常生产生活，特制定本制度。

二、范围

适用于公园广场的安全巡查管理。

三、职责 1.管理部负责本制度的编写和修订，并对设施安全巡查的执行情况进行检查监督和考核，不定期的进行设施安全巡查和设施安全大检查，牵头组织公司力量解决设施安全问题。

2.管理部是基础设施安全巡查的直接实施部门，负责基础设施设施的日常安全巡查工作和对巡线人员的管理，对危害设施安全的行为有现场制止、报告及采取防范措施的职责。

3.巡线人员负责设施的日常巡查，并及时上报现场发现的问题。具体巡线人员的岗位职责：

1)巡线员应按时考勤，在巡线时间内不得私自离岗、脱岗更不允许有旷班现象。

2)3)负责对管辖区内的所有设施及设备的安全巡视工作。负责及时记录和汇报日常巡线过程中所发生的问题，并立即向施工方说明情况或制止施工，然后用通讯工具联系公司领导出面协调。

4)负责协调处理设施占压和各种安全隐患，需要领导出面协调的及时向领导汇报。

5)巡线员在巡视的一天中，必须把一天所有经过的路段、路段中各种与基础设施相关的资料填入巡线记录中，填写时要真实不得 1 写与巡线无关的事物，字迹要工整、认真，内容、时间、填写人的姓名一字不准缺少。

6)在巡查中发现问题应及时上报，并采取有效的处理措施。维护好现场，保护第一现场资料，设警戒区，疏散围观人员。

四、人员安排 1.派遣的保安员必须符合《中华人民共和国劳动法》《保安服务管理条例》等法律法规的相关规定，具体如下：

a、安保人员平均年龄不得超过 50 周岁。b、公园广场巡查工作为三班次 24 小时。c、公园出入口定岗设置安保人员，设置岗亭。

d、负责公园广场所有设施（园建、绿化、水体等）的巡查保护。e、负责及时劝阻、制止各类不文明行为、存在安全隐患的行为（高噪音活动、摆摊设点、封建迷信活动、钓鱼、游泳、大型犬入园等）；负责及时向相关行政机关举报发现的违法行为（传销集会、聚众赌博、斗殴等）。

f、负责公园、广场的安全保卫工作（含水域安全），由于管理不力引发的一切责任均由承包人负责。

g、在公园、广场范围内举办各项活动必须向新站区城管局申报，批准后方可举行。

h、负责机动车停车场管理，负责区域内各类共享交通工具的管理。

i、配备防暴器材。

j、配备对讲设备，统一着装。

2.公司配备专人负责巡查队工作，设巡查大队，大队下设两小组，巡查时必须3人一组，共6人。

3.为保安员配备符合《保安服务管理条例》和公安部门规定的制式服装及装备等，保安员在岗工作期间，应按规定着装和佩戴。

五、工作程序 1.安全巡查的频率

以一个星期为巡查周期，巡线人员一个星期内必须将其所负责范围内巡查两次。

2.巡线人员的巡线报到

管理部应对巡线人员进行正规化管理。巡线人员自起点站开始巡查至终点站时，报告巡查发现的问题并做相关巡线记录，获取管理部的指示。

3.1)现场巡查

巡查准备。所有巡线人员在进行设施安全巡查时，必须先穿戴规定服装及装备，携带相关资料、通讯工具等。

2)在设施巡查过程中应做好危害识别，注意道路交通安全，遵守交通法规，并做好防中暑、防跌倒等预防措施。在下大暴雨时和发山洪时，应停止危险区域巡查工作，等大雨过后，应立即组织线路检查。

六、外界施工活动预防管理 1.预防性协调与沟通。

巡线人员在进行线路巡查，发现在设施附近有施工时，就应询问施工人员其施工是否可能扩展到设施保护范围，如果可能扩展到，应告知设施保护法规的要求，获取联络人员的联系电话，确定进一步协调解决的方式和步骤，并将此情况记录在案同时报告管理部。

2.工作：

1)2)3)4)讲清楚重要基础设施的潜在危害、后果及法律责任； 告知我方设施保护的要求； 签订设施保护协议；

交换相互的联系方式和联系人员。危害告知。管理部应派人到现场提前了解情况，做好如下 3 3.施工进度报告。巡线人员应向施工单位了解施工进展，定期上报施工单位的进度情况及对设施的潜在影响，以便于公司相关部门制定措施。

七、巡查发现问题的处理及报告 1.1)报警。

2)立即发出信号，请求附近的保安人员或巡查队备勤小组到遇到正在针对设施实施犯罪的犯罪份子的处置。当即提出警告，并设法制止犯罪行为，同时立即通过110场支援，并向甲方报告。

3)4)注意观察犯罪嫌疑人体貌特征、衣着、人数和语言特征。如犯罪嫌疑人逃跑，就地组织人员追捕，并通知其他巡查队员堵截。

5)如犯罪分子威胁到自身生命财产安全时，可以采取适当的措施，进行正当防卫。

6)在巡查中发现有可疑人员后，巡查队员要通过查、看、问来弄清情况，如有问题向甲方报告，同时报告公司领导到现场处置。

2.发现可疑人的处置

当发现可疑人之后，巡查队员可通过查、看、问等方式弄清情况，查其身份证件和物品，看其行为举止，问其来龙去脉，如无问题就放行，如有问题则通过甲方或公司领导出面处置。

3.1)对有犯罪嫌疑、身份不明的人处置

防止其随身携带凶器，一人负责警戒，两人负责检查，发现凶器立即收缴；

2)3)逃跑；

4)在甲方同意扭送期间，应由两人以上负责，防止其行凶或立即向甲方或通过110报警报告，请求派员处置； 在等待甲方或公安机关出警期间，应采取措施防止其行凶 4 逃跑。

八、巡查记录 1.2.巡线人员应熟练发现故障处理的流程。

巡线人员在巡查工作中，应保持手机的正常工作，以便上级部门查询、监督记录。

3.巡线人员要认真填写巡线记录，将巡线过程中检查出或未检查出的情况均要记录在案。

九、教育培训

管理部应定期或不定期组织巡线人员进行安全学习和业务培训，包括相关制度、线路危害识别和风险预防等方面的内容，提高巡线人员的安全意识、巡查技能和责任心，确保巡线工作能做到“早发现、早沟通、早预防”。

十、考核 1.管理部每月至少一次对巡查人员的工作态度及职责履行情况进行现场检查。

2.管理部应对巡线人员进行监督考核，对于巡查工作不细致和不按要求的时间、地点巡查，或巡查发现的问题不及时报告，以及发现的问题不进行劝阻、推委职责的，应进行经济考核。

3.1)经济考核细则：

对于已造成设施损坏事实、存在严重问题的巡线人员，管理部应划清事故原因，报告给予辞退。

2)对不巡线、假巡线和巡线不到位，忽视安全生产工作，违章违纪、玩忽职守造成特、重大事故等级事故者，将严肃处理，直至追究法律责任。

第三篇：物业公司设施管理与维护方案

物业设施维护方案

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

（一）物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设

（二）物业设备管理的特征：

1.服务性功能强；2.经营性特点突出；3.专业性技术要求高；4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。

二．物业设备的构成

（一）给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。

3．房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4．热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5．消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

（二）燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

（三）空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2．供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3．室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

（四）电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1．供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2．电器服务设备设施（弱电设备）

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。

3．房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速电梯（1．5M/S以上）

低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯 交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。

（2）扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护

（五）其它设备（建筑实体的一个部分）：

库房设备；装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

（一）技术档案管理 1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件；设备卡片；

②设备维修资料：报修单；运行记录；检查记录；运行目报；考评资料；技术革新资料；

③设备管理资料：设备的运行管理；维修管理。

物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管；为设备运行维护、管理提供信息依据。

2.标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）；管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）

功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：

生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）；管理工作制度（接管验收制度；预防性计划维修保养制度；运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）；责任制度（岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等）

4.教育培训（对内、对业主用户）

（二）物业设备的使用管理

特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织

任务：合理分工与协作，配置人力；

合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）

具体工作内容：

（1）定员（定工作岗位人数）

方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员（2）分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组（3）轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：

设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 制度和服务规范等。

（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作：

1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练； 安全意识教育；安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括：

对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度

4、建立安全责任制度

（四）物业设备的维修养护管理

1．日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查：包括日常检查与定期检查 3．计划修理

设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：

（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：

（1）初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。

（2）偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。（3）磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。四、三级保养制

1.日常维护保养（设备操作人员）2.一级保养（设备操作人员和维修人员）3.二级保养（设备维修人员）

五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程（10%-30%）3.大修工程（30%以上）4.设备更新和技术改造

设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 设备的寿命

设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。

（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期

（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。

设备改造更新应注意的问题（1）确定设备合理的使用年限。（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。设备更新改造的类型（1）设备的改造（2）设备的原型更新（3）设备的技术更新

******物业设备的购置及评价 购置设备应注意：

1．反复研究，避免盲目采购

2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。

3.与业主、用户充分协调

物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；完善和改进环境与条件的添装型购置。

设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：

1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。

2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。

3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均费用支出，最后，比较不同设备购置方案的费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：

设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费；CV：设备年均维修费：

（2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：

设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原则 1.以防为主

2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废

第二节 房屋给排水设备的维修管理

水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液；而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。

一、严格给排水设备验收接管制度

二、严加水泵房的管理

三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修

四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒

五、消防设备维修管理

第三节 房屋电气设备的维修管理

一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养

二、避雷设施的维护

1.建（构）筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测

三、制冷、供暖系统的管理与维修

1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

四、电梯的管理与维护

1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度

五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理

第四节 房屋其他设备的管理

一、房屋的装饰性设备

1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备

二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机

三、小型家用燃油燃气锅炉

四、空气调节系统设备

五、生活热水供应系统

第四篇：关于加强我县水利设施维护与管理的

关于加强我县水利设施维护与管理的建议

根据县政协工作安排，2010年11月份，县政协农林组就我县水利设施维护与管理工作组织部分政协委员开展了深入细致的调查研究，大家对近些年来我县水利设施维护与管理工作所取得的成绩给予了充分肯定，针对当前存在的困难和问题提出了一些意见和建议。现将调研情况及建议报告如下：

一、我县水利设施的现状

水利是国民经济的基础，是农业的命脉，是农民增产增收的根本所在。长期以来，在县委、政府的高度重视下，通过全县人民的共同努力，全县水利设施建设已基本形成了“支、斗、农、毛配套及大、中、小、微结合”的新格局。截止2007年底，全县已建成了一大批防洪、灌溉、供水的水利工程5500余处，其中大型水库1座，中型水库1座，小

（一）型水库3座，小

（二）型水库104座，山坪塘4048口，石河堰570座，实现有效灌面48.3万亩；全县农村安全饮水工程建设成效明显，已建各类饮水工程10594处，解决了20.5万人的安全饮水问题；全县目前共有机电提灌站4872处66925千瓦；升钟水库南部灌区共有支渠、分支渠5条总长69.6749公里，斗渠21条总长158.84公里，农、毛渠216条总长2121.27公里。这些水利设施的建设在一定程度上有效地避免了干旱对县域经济发展的影响，为全县工农业生产和国民经济发展提供了有利条件。

二、存在的主要问题

随着经济发展步伐的不断加快，受体制、机制、资金和变化了的农村形势的制约和影响，我县已经配套的水利设施建设与管理的问题逐渐凸显。

1、水利工程病害较为严重。我县大部分水利设施修建时间长，运行时间久，随着自然风化，暴雨伴随水土流失造成的滑坡淤塞，洪水造成的地质灾害，加之设备老化，自然锈蚀，人为毁损，投入不足，管理不善，年久失修等等，导致水利工程病害逐年增加，许多设施已不能正常运行，在一定程度上还存在安全隐患，更谈不上发挥综合效益。据调查，我县升钟水库灌区总长2349.78公里的渠道，近五年来平均每年都有1600多处左右的病害；全县绝大部分的塘、库和小微水利都存在不同程度的淤塞，有部分山平塘的蓄水能力基本丧失；全县现有的机电提灌站由于设备老化，异型机具配件难购，维修费用高，相当多的电灌站不能发挥作用，特别是机提二级站53处、电提二级站680余处几乎完全丧失了抽提能力。

2、水利设施管护机制尚未健全。由于水利设施维护与管理工作面宽量大，投入多，公益性质明显，多年来形成的重建轻管现象一直未得到有效遏制，致使部分地方政府和用水户在水利设施的维护管理上缺乏有效组织，管护制度虚置，特别是集体和联户水利工程，是有人用，无人管，或需用水时管，不用水时弃管，致使病害毁损现象严重。

3、水利设施管护资金十分紧缺。水利设施管护需要一年一度的长期而大量的资金投入。前些年，国家对水利设施资金投入缺口大，解决

小微水利工程维修的项目少，加之群众两眼向上现象比较严重，致使投融资兴建、维修管理水利工程意识淡薄，地方财力投入又十分有限，导致资金的投入与实际需求差额很大，供需矛盾特别突出。

4、水利设施管护劳力严重不足。水利工程的除险加固、清淤扩容、病害维修等体力活需要大量的青壮劳动力才能完成，而随着农村青壮劳动力长年绝大多数外出务工，基层党组织很难及时有效组织大量劳力进行冬春维修，使原本就处在“重症状态”运行的水利设施维护管理工作举步维艰。

三、加强我县水利设施维护和管理的对策与建议

目前，我县绝大多数水利设施工程建设已经完成，但因管护不善、破损严重，综合效益难以得到有效发挥。因此，切实加强对水利设施的维护与管理，充分发挥其作用，不但是我县水利设施建设的重要内容，也是提高农业综合生产能力，建设社会主义新农村的需要。

1、冲破体制障碍，健全管护体制

一要打破行政区域界限，建立完善流域管理体制。水利工程因势而建，受益灌面往往打破目前的乡、村界限，因而应当因地制宜，实行流域管理。即：在有关乡镇政府协调、支持下打破行政区域界限，成立受益区用水户协会，用水户协会在有关乡镇政府的协调支持、受益区农民的配合下，完成对小型病害工程力所能及的维修、用水协调分配、合法的水费催交等，并负责其流域水利设施的经常性管护工作。二要打破条块分割限制，配套完善管理服务体制。县政府应成立水利工程维护管理领导小组，统筹全县水利设施维护管理的行政、技术、设备、物质、资金等，以便对水利工程的抢险，除险加固，地质灾害造成的水利病害整治，大型塘、库的清淤扩容等工作进行统筹安排，并在每年汛期结束后的10-11月，安排有关部门对当年全县水利工程的病害情况进行普查汇总，编制维修整治方案，安排部署冬春水利设施维修工作，保证来年灌溉的正常使用。

2、强化管护大局意识，明确各级应尽职责

县上应在明确哪一类水利设施的管护为公办民助，哪一类水利设施的管护属民办公助的前提下，根据受益大小，进一步明确水利工程受益区有关政府和用水户应尽的职责。当维护、管理经费预算一经有关部门审核认定，就应根据受益大小明确其支付数额，并由县水利工程维护管理领导小组或由其指派的人员跟踪督促落实，保证其按时、按质、按量维护和管理，使其充分发挥应有效益。

3、创新水利设施建设管护投资机制，大力拓展资金筹集渠道

水利设施建设要大发展，投入是关键。既要争取上级的投入，又要改革创新投资机制，要按照国家有关政策要求，努力拓宽投资渠道，进一步完善水利设施投入政策和激励机制，构建多元化、多层次的投资渠道，引导和带动企业、社会团体、民间资金和农民等社会各界对水利设施建设及管护进行投入。一是国家安排的资金包括农业综合开发资金、扶贫资金、以工代赈资金、国债资金等各项资金要形成合力，集中使用，充分发挥资金使用效益；二是要加快现有农村小型水利工程的产权制度改革，促成农村小型水利工程的建设管理走上以存量换增量、滚动发展的道路。同时，积极推广节水技术，鼓励节约用水，建立合理的水价形成机制和水费计收体系，促使水管单位良性循环，以加大对基础设施建设的投入；三是为推动农村小型水利工程的建设管理，对从事农村群众受益的小型水利建设管理的业主，制定优惠政策给予支持（包括国家财政的直接补贴），并规范业主从事水利设施的建设管护。

4、整合各方资源，建立水利设施专项管护基金

建立水利设施专项管护基金可采取财政投入一点，受益户出一点，社会筹一点的办法，健全稳定的投入机制。并积极争取上级财政增加投入，扶持农村公益性水利设施建设。上级财政资金主要用于补助项目建设的材料费、设备费及机械台班作业费。该基金由水利设施相关部门根据病害工程的“轻、重、缓、急”程度，一年安排一次进行跟踪实施，财政部门采取以奖代补方式待验收合格直接报帐。只有这样，才能将资金用在刀刃上，让现有水利工程的社会效益、生态效益、经济效益得到充分发挥。

5、不断完善筹资筹劳办法，引导和鼓励群众投工投劳

在加强民主决策和民主管理的前提下，采取“一事一议”规范运作方式，通过农民用水户协会引导农民发扬自力更生精神，并对直接受益水利设施维修管理投工投劳，凡是通过“一事一议”或民主议事形式选定的水利设施的管护，应优先安排上级补助资金。对国家及各级财政的投入资金和通过“一事一议”的筹资筹劳，要实行全过程公开、民主管理、接受群众监督。要严格区分加重农民负担与农民自愿投工投劳改善自己生产生活条件的政策界限，严禁强行以资代劳或变相加

重农民负担。水利设施管护的好坏，直接关系到老百姓的切身利益，各有关部门应引导动员受益农民为水利设施的维护与管理积极投工投劳，用自己勤劳的双手，改善自身生产生活条件，努力提高农业综合生产能力，促进农村经济社会全面协调可持续发展。

第五篇：XX县城区公园广场儿童游乐设施安全管理方案

XX县城区公园广场儿童游乐设施安全管理方案

为保障我县城区内公园广场儿童游乐设施安全管理，XX县住建局紧紧围绕“平安XX”建设，结合城区公园广场儿童游乐设施安全的特殊要求，着力破解安全、管理、运营之间的矛盾，以“XX“为抓手，全面深化公园广场儿童游乐设施的安全主体责任的落实。

一、积极发挥安全监管责任作用

一是明确安全工作目标，落实安全工作岗位责任，建立督查与考核制度，创建了“目标、责任、机制、督查、考核”五位一体的公园广场游乐设施安全管理机制。

二是强化维保作为设备检查、维护、保养、修理等的安全技术支撑作用，明确维保是评判设备安全状况好坏、淘汰的第一责任人，以保障设备安全运行的明晰化。

二、严把儿童游乐设施质安全“三控”关

一是把好源头控制关。

将儿童游乐设施向社会公开招标。首先对安装方的儿童游乐设施制造、安装单位资质、业绩等方面进行审查，以确保具备规定的条件;采用风险抵押金制度，明确公园广场管理和承包投资者的安全责任和义务。同时，与投资承包方签订安全责任书和承诺书。

二是把好控制关。

针对不同类型的儿童游乐设施制定了日检、月检、季检、年检项目表,规定公园广场管理人员负责儿童游乐设施的日检工作，每月上报。各公园广场内部落实了专门人员,负责大型游乐设施的月检、季检、年检和日常维护保养工作。对于重大节假日的安全工作,公园广场编制专门方案，井邀请县安监、质监部门和专职技术机构专家进行专项检查，并规定管理人员在限期内进行整改;对未按时完成整改的,及时进行关停。

三是把好淘汰控制关。

根据《游乐设施安全技术监察规程》的要求,对重要的设备部件按照设计年限进行更换。对使用年限超过8年的儿童游乐设施进行重点监控，井及时进行大修和淘汰。

三、着力抓好安全“五规范“活动

一抓管理人员和设备检验的规范。明确规定:公园广场内儿童游乐设施安排相对应巡查员，以及时应对和处置各类安全突发事件。同时,安排安全管理员负责日常巡查，维保人员根据制定的检查和保养计划负责月检、季检和年检任务，各司其职；同时,认真抓设备定期检验的落实,明确必须提前2个月与相关检验单位进行联系，井对检验发现的问题及时整改到位，确保设备安全。

二抓服务标准的规范。分别从场地布置、标识、标牌、操作人员语音提示，乘客须知和游客引导.安全检查和维保规范、操作规程、应急丛置等制定了相关的服务标准化要求,坚持用优化和规范服务程序来努力减少和消除因人为过失而造成的差错。

三抓安全教育和培训的规范。坚持每月召开安全例会，分析讨论井研究解决检查过程发现的问题，通过公园广场安全管理人员、维护人员加强信息交流,不断推进安全教育和业务培训的制度化和常态化，井作为安全的共同责任人。

四抓设备环境的规范。必须确保公园广场内儿童游乐设施现场道路畅通，围护围栏牢固，消防灭火器材齐全,为大型游乐设施运行安全创造的良好环境。

五抓节日预案的规范。提前10天召开专项工作会议,部署节假日大型游乐设施专项检查方案，包括气象状况、入园人数预测、值班值守、设备安全状况、应急装备等方面,我单位最高领导直接参加部署与现场检查，坚持做到早谋划、早布置、早落实。同时每年积极组织事故应急演练活动。