第一篇：各大业态最详细的租金水平
数据说 | 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析
在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。一、一线城市购物中心租金水平
以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。
总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。二、二线城市购物中心租金水平
二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。
总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。三、三线城市购物中心租金水平
【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结
各大业态租金水平
业态。以下介绍四个主要业态的承租情况：
一、服饰类
服装类租金承受能力
服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。
二、生活服务类
生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
三、餐饮类
餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。
四、休闲娱乐类
从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。
【总结】通过上述对于各个业态租金的分析总结
态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。
购物中心租金计算方式：
以销售返租及产权式商铺租金回报率计算
一、以销售返租回报率计算 经济分析的条件
1.租金计算 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额 其中：
◆实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
◆回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
◆商铺租金是租期内开发商得到的总收益；
◆不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
◆纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
2.计算过程
根据前面部分表格的计算数据说明：
按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下：
第一种：按8年租期算
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
计算结果为：
/㎡）
第二种：按10年租期算
计算方法同上，则计算结果为：
【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。
【结论】
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。
二、产权式商铺租金回报率计算
一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如： 【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。
但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。
如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：
第二篇：降低露天吧租金水平请示
关于降低路德维格啤酒坊露天吧
租金水平的申请
XX：
2010年7月20日收到路德维格啤酒坊来函，函中对目前该店所属露天吧提出了降低租金费用水平，现将情况说明如下：
为增添津湾广场的商业氛围，同时充分利用亲水平台空间，打造津湾广场又一靓丽风情景观，我司于2010年6月起于津湾广场5、6号楼连廊亲水平台处安装了若干露天花园餐饮吧，并于安装布臵完毕后正式开始对沿河商户进行招商，招商价格为5元/平米/天。
路德维格于6月15日开始租赁店前7组露天吧进行营业，恰逢世界杯期间，该店结合自身特色组织的世界杯转播成为广场吸引游客的一大亮点，为津湾亲水平台增添了活力。但世界杯结束后，广场人流量有所下降，同时近期天气多变，导致该店营业额呈下降状态。为缓解当前经营困难，该店申请将原露天吧租金5元/平米/天降至1元/平米/天。
鉴于该商户在我司日常经营管理活动中积极配合工作，且自身为津湾特色商户之一，同时为了培养亲水平台露天吧的商业氛围，我部建议同意其降低租金水平的提议。
特此申请，请批示。
天津金融城资产经营管理有限公司 经营管理部 二〇一〇年七月二十日
第三篇：项目周边商业物业租金水平调查报告
一、调查目的“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。
二、调查范围
以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。
三、调查方式
走街选点访问。
四、综合分析
1、人民北路。
本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元;二层：日租金1.6左右。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
人民北路银时代店 一层 30 8 7.3人民北路两岸咖啡店 二层 500 30 1.6
4西鱼巷59号嗒滴嗒童装店 一层 70 9 3.54、长安路。
该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
金陵中路292号(空置)一层 25 10 10.9
5金陵中路318号汀凡诗女装店 一层 30 6 5.4县前中街385号(空置)二层 800 70 2.395、县前街。
重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。
该项目一层日租金报价每平方3.5元;二层报价2.5元。
据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。
案名 楼层 面积(㎡)年租金(万元)日租金(元)
解放中路376号李宁运动店 一层 83 37 12.2解放中路389号(空置)一层 90 41 12.4解放西路115号和记菜馆 一层 200 12 1.64
解放西路246号佳业房产经纪 一层 30 4 3.6
5五、本案租金定位
综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。
理由：
1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。
2、这个价格具有一定的成长性。按照长兴的习惯做法，可在此基础上每年递增5%，能保持项目持续性运作。
第四篇：【海归工资】各大券商薪资水平人均薪酬74.99万：八一八证券行业的那些激励机制
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【海归工资】各大券商薪资水平人均薪酬74.99万：八一八
证券行业的那些激励机制
各大券商薪资水平
2015年16家证券公司工资排名
根据A股上市公司2015年年报披露数据，证券行业人均薪酬为74.99万元。东方证券以102.45万元人均年薪高居第一。广发证券和招商证券分别获得第二与第三。排名垫底的国元证券人均年薪仅为41.8万元。
而在金融业各家公司的人均年薪中，证券业人均薪酬74.99万元，保险业人均薪酬17.32万元，银行业人均薪酬15.90万元。证券业以绝对优势领跑金融圈年薪水平。
可能光看表格你没法了解各家证券公司更具体的薪资情况，那来听听证券业老司机是怎么说的：
中信：基本月薪12500，奖金可以拿到3年工资，也有时候分红只有约半年的，也有人的研究员分红就有一百万，投行的新员工可以拿到超过30个月的工资，人和人之间差距比较大。
国泰君安：基本工资1万出头，今年5月份刚调的，以前只有4600，据说干满2年的基本工资一般有两万多，总体上新人基本工资拿到30万，没问题。这次国泰君安的工资调整幅度还是蛮大的，有向外资投行靠拢的趋势。年底项目提成不是很清楚，只知2007年底不多，才两万的样子。国泰君安实行工资封顶10万，但是里面的报代和非报代的工资差别不大，一般有5年投行经验的，基本工资在5万每月左右。颇有实力的上海老牌券商。
银河证券：国内投行实力仅次于中金，中信，工资水平一般。
海通证券：基本4000，据说一个月收入可以拿到1万五左右，原交通银行剥离出来的证券公司，上海本土券商。
齐鲁证券：基本6000，加基本福利有2000多，在加上一些差补之类的，过万很容易的。安信证券：大概收入也在一万以上，股东很不一般，证监会自己开的券商。申银万国证券：研究员基本8000，投行4000，每月有绩效奖金之类的，投行应该是相同的，听说去年进投行才半年的毕业生年底发了10万。海归求职网（www.xiexiebang.com）-专注留学生海归求职培训辅导服务
国信证券：基本5500，有出差节约奖金，对于新人还有1.8W的电脑报销额度，分红奖金依你所在的项目组的效益，去年一般年底可以发到10几万吧，个体差别很大，每月差不多总体收入1万左右，算算运气好的，第一年超过20万，问题不大。
信达证券：4000+，具体不知，据说新人分红不是很多，人马主要是原信达资产管理的原班人马，业务资源只要靠其信达资产管理公司的业务和资源，基本不用出去找项目资源。
兴业证券：5000-6000，具体不知。
联合证券：工资6千不到，出差补贴80每天，每年招人很多，恐僧多粥少。长江证券：5000，投行排名较后。
东海证券：5000左右，原江苏常州的地方证券，这几年投行业务发展很快，股东背景一般。去年招了几十个复旦和财大的学生去考保荐代表人考试而名声大作。
德邦证券：5500，投行业务一般，民营。
瑞银证券(UBSS)(原北京证券，后被瑞银收购)：operation部门15万、投行部门30万，奖金要看项目。
除了基础薪资，另外各个券商给出差补贴在50-300左右每天，一般的在100-150左右，一般券商的出差强度超过200天每年，所以出差补贴也是收入的一块(一般住4,5星级酒店，为了保持个人的私密空间和生活习惯，一般不会合住)，所以进投行前一定要想清楚，是否适应这种出差生活，毕竟长期出差会影响，比如感情之类的。
节假日也会发些过节费，探亲费，春节的历士红包，每次也会有1000-5000，一般一年也要发个两万吧，不过这是行情好的时候，其它什么交通补贴，通信补贴，制装费，餐补之类的，一个月加起来也有两千吧，每个公司具体规定不一，一般国企背景的发的多一些，因为部分国企劵商的基本工资可能会低一些。
所以基本上一般的投行一个月平均收入1万还是有的，虽然比不上中金、中信和外资投行，但是比起其它行业来还是强不少的。
外资的投行IBD的基本工资普遍在20万以上，分红也多多，一般年收入在30-70万不等，不排除个别很高的。（薪资内容来自知乎专栏作者厉珞琍）
由上我们可以知道，证券行业的薪资相较于其他金融行业，还是占大优势的。但也要具体公司具体分析，不同规模、不同性质的证券公司面对不同的市场、政策环境，薪资水平也有所不同。
证券公司各业务部门薪资水平 海归求职网（www.xiexiebang.com）-专注留学生海归求职培训辅导服务
只了解各家证券公司的薪资水平怎么够，我们更要着眼于证券公司的各个业务部门上。毕竟，同一家公司的部门不同，薪资也会相应浮动。
投资部门
公司自有资金投资的叫做自营部门，一般叫做证券投资部，接受客户资金投资理财的部门叫做资产管理部，主要岗位有总经理、投资经理、研究人员，固定工资一般在30W＋，10w－20w，10－15w，年底奖金看业绩提成，各个公司不一样，牛市分个三五十万很正常，熊市里面一分没有也很正常。
研究所
提供投资建议和研究报告，主要岗位有总经理、研究员、研究助理，现在大的证券公司都会设置研究所，研究所的收入比较稳定，固定工资一般在30W＋，10w－20w，5－10w，年底奖金一般在固定工资的50％左右，现在研究员之间的收入差距很大，象中信、申万这样的大公司里面的高级研究员一般收入都在30w以上，如果是《新财富》上榜的一般身价在50w往上，小公司则差很多。
投资银行部
主要是做证券发行、承销工作。主要岗位有总经理、保荐人、项目经理等，保荐人收入最高，行业平均30w以上，年底收入看项目提成，06年年底提成几十万的比较正常；其他人要看老板脸色，不过没做到保荐人的一年挣个十几万也很正常；做投行就是太辛苦，老在外面跑，赚的辛苦钱。
经纪业务部
下设营业部、服务部等，大的证券公司往往有几十个营业部，还有上百个的，分布在全国各个城市。很多朋友所说的证券公司其实只是经济业务部下面的营业部，收入和总部有很大差距。营业部主要是靠客户交易佣金吃饭，交易量越大佣金越多，营业部客户经理收入一般和地区收入水平挂钩，一般4000月薪就算高了。个别可以拿到反佣的分成，这个有多少不好说。
大家如果没有牛逼的学历与背景一般都是从营业部做起。工资也就是当地平均工资吧，但没有哪个行业底层岗位工资会高，如果大家不想一直这样，就尽快往上爬吧。
其他部门
主要是后台如财务、稽核之类的，这个我就不清楚了，估计介于总部业务部门和下面营业部之间吧。海归求职网（www.xiexiebang.com）-专注留学生海归求职培训辅导服务
其实证券公司收入是没有基金公司高的，国内证券业收入等级是合资基金－内资基金－证券公司，合资基金研究员一般30w＋年终奖，基金经理一般50w＋年终奖，去年牛市里拿到百万年终奖的基金经理也不少。
总的来看，证券行业被冠以“三年不开张，开张吃三年”的头衔还是有所依据的。当市场处于牛市或者熊市时，行情的好坏对于薪资的影响非常大，尤其体现在投资部门上。因为金融行业本身就是个高风险高收益的行业。
证券行业人才制度
小编相信，大家在考虑是否从事这份工作时，除了薪资，现在可能更多会考虑这家公司的人才培养方案和未来晋升途径。而证券行业的薪资方面前文都已提及，但关于人才培养激励的现状却鲜有完整权威的数据表现。
直至今年7月27日，德勤在京发布的《2016年证券行业高管薪酬与人才激励现状及趋势研究报告》，全面展现了上市证券公司的人才激励现状及趋势状况。人才的激励制度目前分为中短期激励机制、长期激励机制和合伙人机制。
中短期激励机制
1.激励导向更趋近于注重“团队”与“个人”价值贡献的高激励模式
2.提奖机制三要素（提奖模式、部门定位与部门发展阶段）之间，仍需进一步有效配置；每项要素内，需根据实际情况进行判断和选择
3.不同业务（资管业务、经济业务、自营业务、投资银行业务）的利润率整体呈上升趋势，提奖额度尚有较大提升空间
4.随着团队层级架构增加、事业部等组织架构调整，存在多种奖金分配模式
长期激励机制
截至目前，证券行业的员工持股/股权激励尚未正式出台专项政策；与之对应的是整个行业对于长期激励的需求愈发强烈。上市证券公司员工持股目前存在两大模式。
模式一：参照《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》制定员工持股方案。模式二：以“员工自行通过合格境内机构投资者购股”方式曲线持股 合伙人机制
参照国际投行经验，创新型合伙人机制在券商行业初见端倪，呼之欲出。比如，企业内部合伙人机制、营业部类合伙人机制、财富管理合伙人机制等；未来，共建共创共赢共担的合伙人治理理念是大势所趋。海归求职网（www.xiexiebang.com）-专注留学生海归求职培训辅导服务
级别介绍：
MD：董事总经理，投行最高业务职级。任泽平跳槽到方正证券级别就为MD。 ED：执行董事，比MD稍微低一点
Director：董事，属于有很强的业务开拓能力或者有一定知名度的高级分析师 SVP：高级副总裁，属于做具体事务的员工中最高的一级了 VP：副总裁，能独立开展业务的一个级别
合伙人纳入基准：
合伙人筛选条件与岗位职级紧密挂钩，并与MD体系打通
筛选条件与绩效考核挂钩，如绩效表现优秀、不同业务条线及团队的业绩考核指标差异化设计
激励方式：
根据每年公司层面的业绩目标达成情况，提取超额业绩的一定比例作为合伙人激励池
不同层级合伙人享受不同水平的激励额度，确保其整体薪酬水平在市场上的竞争力 针对不同层级的合伙人，配套不同的补充福利，给予合伙人更全面更多样的薪酬福利
动态调整： 海归求职网（www.xiexiebang.com）-专注留学生海归求职培训辅导服务
合伙人名单根据公司业绩与个人绩效表现每年动态调整 激励方案每年持续滚动授予
对证券行业的人才激励现状及趋势发现进行总结： 中短期激励
基于战略与业务发展规划，是证券公司中短期激励机制设计的根本，但由于“认团队”胜于“认公司”的亚文化普遍存在，需对中短期激励机制进行设计，实现人才保留，进而打造人才管理平台、支撑战略落地执行。
证券公司在进行激励机制设计上，应更注重以公司为大平台的体系化搭建，强调提奖机制三要素的匹配、提奖额度与奖金分配等各项关键机制设计，使得激励效果更好，据此推动业务的持续发展提升。
长期激励
截至目前，证券行业的员工持股/股权激励尚未出台正式的文件供参照，同时受到《证券法》关于证券员工持股相关限制；与之对应的是整个行业对于长期激励的需求愈发强烈。
长期激励呈现多种创新模式：上市公司借道集合理财计划或委托合格境内机构投资者、拟上市公司试水“QDII+资管”模式等；另外，创新型的合伙人机制初见端倪，呼之欲出，共建共创共赢共担的合伙人治理理念是大势所趋。
文档来源：专业留学生海归求职培训辅导机构海归求职网AceCareer
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