第一篇：生产要素在城乡之间自由流动的基本情况(城建办)1
青城山镇关于生产要素在城乡之间自由流动的
基本情况及存在问题
一、生产要素的基本情况
（一）集体建设用地确权颁证情况
已完成符合确权颁证条件的4533户计3910.78亩的确权颁证工作（其中芒城遗址保护带577户计357.69亩）；上报散户联建产权分割确权资料220户，涉及集体建设用地138亩。
（二）农村房屋确权颁证情况
已完成具备确权颁证条件的959户计平方米（具体数据由房管局提供为准）的确权颁证工作，其中：散居农房664户计275141.90平方米，集中居住区295户，建筑面积29586平方米（桃花新居）。上报具备颁证条件农户资料2175户计平方米，其中：城镇建成区内统规统建集中居住区资料557户计122282.18平方米（芒城新居）；城镇建成区内统规自建资料802户计270595.54平方米；散户联建资料233户，涉及建筑面积80328平方米；土地综合整治项目资料612户，建筑面积68700平方米。
（三）集体林权确权颁证情况
已完成全镇涉及集体林权制度改革工作的11个村，80个组，1908户，7322宗地共计135130.28亩林地的确权颁证工作，共颁发林权证2235本，颁证率达100%。
（四）农村承包地实测确权颁证情况
我镇96个组共计16756.35亩均已确权颁证（含5个确为集体的组），颁证4865户。
（五）农用地流转基本情况
我镇泰安村、五里村等4个村共流转林地7000余亩林地，赤城村、青田村共流转承包地4500余亩用于猕猴桃、茶叶种植。
二、存在问题
（一）集体建设用地使用权确权颁证方面
1、青城人家、和乐新区、青正街区域、青城民居集体建设用地使用权确权问题（主要涉及土地性质的确定）；
2、集体建设用地超台账的村（如：沙坪、泰安等村）涉及个别户漏确、面积不够等需要补确、增加面积的问题；
（二）建成区房屋确权颁证方面
1、超占面积、违规修建（加层）的问题；
2、买卖土地修建房屋的问题（包括私下买卖安置地、买国有土地、划地安置面积不足买部分土地修建等）；
3、各村混居，土地权属不明晰的问题。
（三）承包地实测确权颁证方面
1、以租代征土地未确权的问题（绕镇线、彭青线、味江陵园占地）；
2、青城村1-6组景区核心区内耕地未确权问题；
3、土地综合整治安置点占地（石桥村2、11组）未确权问题；
4、因承包地实测确权颁证中产生的户主姓名、身份证号错误，共有人姓名错误、遗漏等问题。
（四）农用地流转方面
林地、承包地流转时，存在权利人更变过户问题。如承包地流转时，各业主要求进行经营权变更但目前政策不允许进行过户更变权利人.（五）集体资产确权方面
集体资产存在无法确权问题。如赤城村11组将本组集体建设用地流转给一企业进行木材加工生产，但政策不允许集体建设用地确权到集体。
二〇一一年二月九日
第二篇：青城山镇生产要素在城乡之间自由流动工作总结(9.5)1
青城山镇生产要素在城乡之间自由流动
工作推进情况总结
一、现状
按照都江堰市要素领办和统筹领办统一部署，我镇作为都江堰市生产要素自由流动改革试点乡镇之一，以产改确权颁证为基础，以镇农村产权交易服务站为平台，科学制定生产要素自由流动方案，积极探索完善生产要素自由流动体制机制，结合我镇资源禀赋和实际，重点突破农用地流转机制创新，取得了初步成效。
（一）加强组织领导，完善生产要素自由流动机制体制 一是加强组织领导，提供队伍保障。成立青城山镇生产要素自由流动工作小组，由镇党委政府一二把手分任组长、副组长，全面负责指导青城山镇生产要素自由流动工作，其他班子成员分任副组长，领导小组下设办公室，办公室主任由负责产改工作分管领导刘发琳同志兼任，负责指导生产要素自由流动日常工作，进一步明确领导小组成员责任，健全完善各村（社区）生产要素自由流动工作组职能，上下联动，有效形成工作合力；二是科学制定方案，提供理论保障。结合青城山镇实际，科学制定《青城山镇生产要素在城乡之间自由流动试点方案》，从指导思想、目标任务、组织机构、工作重点、工作步骤等方面为我镇生产要素自由流动工作提供框架指导和方案保障；三是强化培训宣传，提供舆论保障。开展生产要素自由流动宣传培训55场次，组织参加7200人次，发放资料28000余份，广泛深入宣传生产要素自由流动的重要意义、基本原则和内容要求，采用多种群众喜闻乐见的宣传方式，切实让群众了解政策、支持政策、运用政策，营造生 产要素自由流动工作良好舆论氛围。
（二）巩固产改成果，配合解决历史遗留问题
按照“确实权、颁铁证”要求，继续巩固产改成果。完成对全镇暂缓确权范围的梳理，确保各类生产要素权属明晰，为持证整理、持证交易奠定良好的工作基础；着力解决各种历史遗留问题。特别是推进统规自建安置点占地、旅游景区占地、公益设施占地以及建成区房屋确权颁证工作，实现权属清晰。向市有关部门梳理报送《青城山镇人民政府关于产权制度改革中存在的问题和生产要素在城乡之间自由流动改革工作中可能出现的问题的报告》，完成对9个村活动中心实测确权工作并组卷上报国土所，向市政府报送青城前山、后山景区内占用林地约62000亩，耕地约820亩涉及给农户补贴相关问题的《请示》，多次参加市相关部门组织的专题调研会，积极配合解决产改中遇到的各种历史遗留问题。
（三）探索完善流转机制，实现资源变资本
1、总结已实施耕地的流转经验，完善创新农用地流转机制。鼓励建立完善长久不变的产权关系，进一步探索完善农用地流转模式。我镇已积极成功在3个平坝村和1个山区村探索流转4500亩耕地用于猕猴桃、茶叶、蔬菜产业发展，并在山区村流转林地3500亩，发展林下种、养殖业。
2、积极探索多种模式，创新集体建设用地流转机制。我镇在产权制度改革工作中，按照“政府引导、企业参与、农民自愿”的思路，创新集体建设用地交易模式，目前已引入社会资金17家59720余万元参与农村集体建设用地整理（流转），在赤城村、青田村、石桥村探索出“指标平移”模式、在芒城村探索出“原 2 址使用”模式、在泰安村探索出“抵押融资”模式以及在散居区探索出“散户联建”模式。共在城镇规划区外9个村实施了24个项目，共整理集体建设用地面积约3300余亩，规划建设43个农民集中安置点。同时还探索出“持证交易”模式（即直接将集体建设用地指标出让），目前全镇初步统计有120余宗。
3、积极探索符合我镇特色多种土地性质的房屋流转机制。按照“房随地走、地随房走”的思路，将私下交易转为持证交易，并鼓励农户将其原有的私下交易形式转变为城乡房屋通过市场交易形式进行交易，积极配合青城山产权流转中心，协助其在我镇大观园片区、芒城新居进行房屋租赁意向登记工作，目前全镇初步统计有150余宗，做活农村房屋租赁市场，积极探索符合我镇房屋流转机制。
二、存在的问题
在推进生产要素自由流动改革试点工作中遇到或可能出现如下问题和困难：
（一）鉴于我镇诸多历史原因，情况相当复杂，农村产权制度改革过程中暂缓确权的情况较多，将极大影响我镇生产要素自由流动工作的推进，同时也将引起我镇的社会各方面矛盾。
（二）生产要素流动过程中，可能出现盲目流动、浪费资源、破坏环境、影响整体风貌等问题。
（三）农用地流转时，存在权利人变更过户问题。如农用地流转时，各业主要求进行经营权变更，但目前政策不允许进行过户变更权利人。
（四）部分林地前期已进行流转，后被划为生态公益林的问题。
三、建议
(一)建议由市上就青城山镇产改过程中遇到的历史遗留问题进行实地调研，真正出台相关政策和解决措施。
（二）建议市上各部门互动出台生产要素自由流动相关工作实施细则。针对农用地流转权利人变更过户、部分林地流转后又被划归公益林等问题，建议市上出台相关操作实施细则，规范生产要素自由流动工作，有效避免盲目流动、破坏环境等现象，提高资源利用效率。
（三）建议市上进一步加强对乡镇生产要素自由流动相关政策的指导培训。
二〇一一年九月五日
第三篇：郭树清主席讲话五--努力实现生产要素在城乡之间的双向自由流动
郭树清在财新峰会闭幕式上的讲话
我今天讲的题目是，“努力实现生产要素在城乡之间的双向自由流动”。
国家“十二五”规划纲要提出，要努力促进公共资源在城乡之间的均衡配置，努力推动生产要素在城乡之间的自由流动。我觉得非常重要。
中国在过去30年改革开放过程中，取得了巨大经济社会进步，为国内外所公认。但是也要看到，虽然长期以来，我们对农业和农村问题高度重视，近些年来社会各界对农民和外来务工人员十分关心，但城乡差别还是非常大。目前中国地区之间的差别已经开始出现了缩小的势头，但是城乡差距还没有出现拐点。转变经济增长方式的重点和难就是消除城乡二元结构。
农村和农民严重落后于城市和市民，是影响公平和正义的主要因素，是影响人口质量和社会发展的主要因素，也是影响国民经济长期可持续增长的主要因素。在其他发展中国家，城乡差别大，主要原因是缺钱、缺资源，但在中国好像不是这么回事。中国是世界上储蓄率最高的国家，储蓄绝对额也数一数二，因此资金短缺和资源要素短缺不是主要瓶颈。大家看统计数字：去年固定资产投资27.8万亿，今年大约是三十四五万亿；外汇储备规模大，每年净增加4000多亿美元，余额已经达到3万多亿美元；财政收入去年超过了8万亿，还不算土地销售收入2.9万亿；今年的财政收入预计10万亿，土地收入估计还是2万多亿。因此，瓶颈不是资金问题，关键是资源的配置严重不均衡。我们需要研究的是如何从体制上和机制上解决农业农村一直处于被动或弱势地位的问题。具体地说，是如何实现生产要素在城乡之间的双向自由流动。
从市场的角度看，这个问题的实质在于，如何改善城乡之间生产要素的交换关系。目前的格局极不合理。这突出表现为以下几个方面：
一是农村地区的生产要素、劳动力、资金、土地，继续维持流向城镇的趋势。当然反向流动也在增加，但不成比例，没有改变城乡之间生产要素流动的基本格局，仍然是农村向城市单向净流出。
二是来自农村地区的生产要素，往往被贴上了一个特殊的身份标志，例如农民工、农村建设用地，和城里的生产要素区分开来。其交换关系是不平等的。例如，农村建设用地的价格，一般是城镇土地价格的1/3；同样的贷款，在农村一般是高利息，在城市是基准利率，或打折利率，正常情况下，农村贷款的利息可能是城市贷款的2倍或者是3倍。价格水平反映出来的城乡要素交易，是不公平、不平等的。
三是在城镇定居的农村居民，在没有取得城市市民身份之前，其经济和心理上承受着双重压力：一方面不能享受市民的工资、就业条件，以及教育、社保、住房等等福利；另一方面，他还要省吃俭用，供养在农村的配偶、子女和父母。他们挣的钱，主要用于回家盖房子。而由于城市化的进程不可逆，绝大部分建在农村的房子将来注定要闲置。按照国际上统一的国民经济核算办法，房子要算到农民的消费中。而由于有折旧有利息，因为有资金成本，也需要维护费，这样算下来，其实他付出的费用是极高的，可悲的是，他对此没有意识，而且他根本没有实际享用这个住房。这显然是极其不合理的。
四是从城镇流向农村的生产要素，由于面临一些风险，因而不会积极、主动地流向农村。成本和价格都比较高。一个最主要的不确定的外部环境因素是：现在农村的土地是集体所有制，土地为集体经济组织所有。而所谓的集体，在现实生活中，往往就是村委会。农村的土地，包括承包、流转等，是村委会说了算，事实上是村委会干部说了算。这些干部很可能调整变化。土地使用权的有效期限比较短，各地不一样，目前，平均只有十来年，如果超出这个期限来签署合同，那就会产生极大的违约风险，因为它不受法律保护。
五是城乡生产要素双向流动，无论是显性成本还是隐性成本都是高昂的。在许多省市，实际成本甚至高过了跨国流动。资金和人才流向港奥及东南亚有时十分便利，这个事实很好地解释了为什么涉外经济的发展在大部分地方超过了城市对农村的投资。这种高交易成本，无疑降低了整个经济的效率，减少了全社会的福利。
因此，“十二五”规划已经明确提出，“加快消除城乡协调发展的体制性障碍，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动”；也提出要“调整优化城乡用地的结构和布局，逐步建立城乡统一的建设用地市场”，“加快建立城乡统一人力资源市场，形成城乡劳动者平等就业制度”等。这些重要观点，是我们下一步改革的指导方针。
方针很明确，为什么落实起来有困难？主要是体制方面还有很多障碍。很多政府部门和相关研究部门，包括经济学家，在一些问题的认识上还不一致，一些基本的事实判断和价值判断还不统一。在此我做一个简单的梳理：
（1）将来从事农业生产的人是什么人？这非常重要。应该说，在可以预见的将来，从事农业生产的经营主体、经营单位，主要是现在的农民。这是由技术的、社会的、文化的、心理的等诸多因素决定的。但是，从其他国家地区的经验来看，确实有一部分城市就业人员能够掌握科学的、先进的农业知识和经验，而且愿意全职或者半职从事农业生产。所谓的先进农业生产方式来自城市。在美国、欧洲，这样的情况很普遍。最著名的金融界的人士、价值投资者的倡导者沃伦•巴非特的儿子就是种地的。城里人掌握先进的农业技术，再去从事农业生产，整个农业现代化的步伐无疑会大大加快。
（2）将来居住在农村的人口多数不会是农业人口。在工业化、城市化完全完成之后，可能还会有20－30%的人口住在农村，但绝大多数不应该再从事农业生产。在很多发达国家，居住在农村的人，有80%并不从事农业生产。很多城里人，包括特别优秀的人才，教授、作家、律师、医生、飞行员、投资银行家，都住在农村，愿意在农村安家或者是购置第二居所。这是所有工业化国家的基本情况。否则城乡差别不可能缩小，更谈不上消失。
（3）在欧美工业化过程中，农村地区最贫困的人群流向城市，较为富裕的人群往往留在农村。早期的工业化时期，贵族在农村还有城堡；后来赚了钱的资本家，也在农村建房子。这和前面说的农民工回乡建房子正好相反。这才能促成城乡间密切的经济文化交流。由于城市居民可以自由迁往农村和小城镇，所以大中城市的房价没有涨到那么离谱的水平。
与此形成鲜明的对照，中国有三个非常令人担忧的现象：第一，农村中愿意从事农业生产的人越来越少。我去过很多农村调研，他们说最担心的是没有人愿意种地了。和其他国家一样，青年人都到城里了，只有极个别的人愿意和能够返回农村从事农业；第二，城市的房价越来越高，几年的时间翻了好几番；第三，食品安全问题严峻，解决起来特别困难，到处都是千家万户的小农经济。
（4）在绝大多数发达国家，土地用途要服从于政府严格的管制和规划，农业接受较高补贴和优惠，环保和文化标准越来越严格。但是土地的所有权和使用权是可以自由交易的。有些国家，例如德国，虽然高度重视粮食安全，不计成本地补贴农业，但是农田可以出售给外国居民，土地所有权与护照签证不挂钩。
我们国家的土地所有制是公有制，法律上并不限制使用权的转让。但是由于存在着种种不利因素，农村土地使用权的流转比率平均只有20%左右，而且期限很短，这就大大降低了生产效率。其实，简单地控制流动、禁止流动，并不能达到节约用地集约用地的目的。过去20多年，农村人口减少了很多，有3亿多人进城，但是农村建设用地的数量并没有减少，相反是增加的。我们的用地制度决定了宅基地是个软约束。其他建设用地，包括曾经的乡镇企业用地，也没有复垦为农地。所以总体上农村建设用地没有减少。这是一种巨大的资源浪费。
（5）如果我们不放开城市居民进入农村，许多农村会永久消失。南方许多农村房屋常年闲置，北方已经出现了大量的空心村。2005年建设部的数字是，一年完全消失的村庄有7万多。而没有城市居民进入农业农村，保留的农村由农民自己实施新农村建设，从生产技术到生活文明提高的速度就会非常缓慢。许多省区包括北京远郊区有许多兵营式的“新农村”建筑，既不美观又不方便，更谈不上舒适。因为农民的视野是非常有限的，甚至不知道上下水、化粪池、雨污分流、化学污染的基本概念。
（6）事实上，由于利益吸引，城乡之间的要素流动日益增长，有很多不完全合法的情况。由于多数地方没有为这种流动开正门，没有很好的规划，旁门左道大行其道。全国城市的“小产权”房屋平均占到30%左右，有的城市“小产权”甚至占到40%左右。不断地建，不断地拆。损失相当大。
综上所述，促进生产要素在城乡之间的双向流动迫在眉睫。我们可能需要采取如下措施：
一是必须深化土地制度改革。先从政策上、然后再从法律上，明确农民对承包地和宅基地拥有长久的使用权。其实，2008年十七届三中全会决定里已经确定了这个提法，即农民拥有长久使用权。但是落实到实际中，还有很大的距离，比较发达的地区落实更难。上半年我在成都地区调研的时候，发现真正能够落实长久不变的使用权的农户只有8%。而且，如果给了农民长久的土地使用权，就应该允许其流转。如果没有长久的使用权，且可以随时改变，同时又是基层干部说了算，就没有人敢接这个土地。成本非常高，不确定性非常高。
所谓的长久使用权，我理解，除了重大的自然灾害和不可预测、不可抗拒的变化，就是拥有永久的使用权。这样的使用权，可以通过自愿、平等、有偿转让，使其他投资者可以比较放心地进行投入。
二是清理农村的集体建设用地。确有必要保留的建设用地，应明确为全村居民和全组居民共同所有，其余的应该复垦为农田，以公正公平的方式将使用权分配给同村农民或出资整理的外来投资者，从事农业生产。
三是由县级和县以上政府，统一制定城乡发展和建设规划，实行最严格的土地用途管制。在农用土地上建的房屋，必须有面积、高度、样式等方面的明确限制，落实国土、环保、农业、建设等部门的责任，负责官员个人并要负完全责任。
四是加快建设覆盖城乡所有人的基本社会保险体系。今年新农保有望扩大到覆盖60%的人口，60岁以上的人每个月给55块。明年可以覆盖全社会。这个水平仍然很低，但应该加快步伐。
五是为解决社保基金积累不足和土地利用效率过低的问题，要有计划、有步骤地推行增减挂钩和占补平衡，规范建设用地指标交易。在很多地方已经做了这个试点。现在大家比较担心的是，会不会以次顶好？增差的、减好的？这样的问题，应该实行严格的等级评估来调整，必要的时候实行占一补
二、占一补三，甚至占一补五。相关管理部门一起参与，责任人员个人签字画押，终身负责，所有过程向社会公开。
六是在符合国家规划和计划的前提下，农村土地可转变为城镇建设性用地，采取市场交易方式确定价格。同时明确，土地出让收入中必须有一定比例上交社保基金（部分用于当地农民，部分用于全体农民）。大家都知道，同样是农民，在大城市近郊区农民的土地和边远地区的土地价格差距极大。国家无论是征收所得税，还是征社保基金，都是合理的。
七是为获取较大的级差地租，同时避免可能的失控和混乱，应该调整优化用地结构和布局。增减挂钩、占补平衡，一般限定在市的范围，不要超出市的范围，更不要跨省。
八是基本社会保险体系建立之后，还应将所有农村居民纳入住房保障体系。不把农民纳入住房保障体系，房地产就不能用于抵押，农村的金融服务很难达到城市的水平。
九是实施土地自由流转，可以分步实施。先从边远省份、人口稀少的欠发达地区实施；其次对于山区、荒坡地带实行更加优惠、自由的政策；对于平原农村、城市远郊这些地区，尤其对城市近郊，要实行更严格的规划制度。在考虑到合理的组团和功能分区的前提下，依照集约和节约的原则，开放农村土地交易市场。
十是改进各级政府对农村地区招商引资的指导和统领，提高工作精细化水平。大家担心的就是城里的资金进去后，不是从事农业生产，而是占了地，去搞房地产。我们可以有针对性地采取相关措施。
十一，保护土地，注重环保。兼顾地方、农民和牧民的利益。对于矿产开采者，要责令其恢复生态、消除灾害。应该建立起由政府、民众，包括媒体各方参与的定期的评估机制，监督检查落实情况。
十二，加大力度实施《劳动法》和《劳动合同法》，同时对个体私营微小企业实行灵活的变通办法或豁免制度。提高各种不同的社会保障制度之间的转移接续能力，形成城乡平等就业、全国市场统一的格局。鼓励创新创业，农村地区应当有更优惠的政策。
十三，建设全国统一的社保体系。就是说要改变目前以省为单位，甚至是以市以县为单位进行统筹互济这种局面。
十四，深化行政管理体制，加快社会管理体制创新，以民主促进民生，以民生推动民主，形成良性循环。
十五，在推动生产要素自由流动过程中，必须把保护生态、保护历史文化遗产放在特别突出的位置上。对于古民居、古村落、生态比较脆弱的地区，都实施相应的保护。
当然，我们也要考虑，在开放了农村和城市的资源要素双向流动以后，也许将来会出现这样的问题，如同美国上个世纪二三十年代那样，突然之间大量资金涌向农村。一旦有城里的资源投入，对农村的生产规模、生产效率会有很大的改进；但一旦资金撤退，或进入的资金不足，情况就会迅速发生变化。举一个例子，去年内蒙的土豆每斤卖到八毛到一块钱，结果今年有许多人，包括一些城里人都去种土豆，取得了特大丰收，产量大于需求，价格落到三毛钱。所以，资金流向农村也要适时适度，不能形成大起大落。尽管目前这种可能性很小，但也要有所警惕。
谢谢大家，我今天所讲的可能不是大家所想听到的，但是我以为确实是最重要的。■
（此文为11月12日（周六）傍晚郭树清在财新峰会的闭幕演讲，已经作者审阅）
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