解读财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价专题

第一篇：解读财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价专题

解读财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价

________________________________________ 发布时间：2011年04月26日

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12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：

例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）

假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。

公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。

2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。

缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。

应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

如果公司执行《企业会计制度》。

2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。

2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。

来源: 中国税网

解读财税[2010]121号：明确三项财产税问题 ________________________________________ 发布时间：2011年03月18日 信息来源：中国税网 字 体：【大 中 小】

近日财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。

一、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

财税[2010]121号规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条，即一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）和实际安置残疾人人数高于大于等于10人。但具体的减免比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

二、免租金期间房产税缴纳问题

财税[2010]121号规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。但财税[2010]121号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

可见免受租金与无租使用的，对房产税缴纳完全不同。一般来讲无租使用视为出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。

免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。

例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是说在2008年1月1日～2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、房产原值应包括地价

财税[2010]121号规定第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

此前，不少纳税人认为《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，房产税计算基础也不同，存在筹划空间。

财税[2008]152号规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。上述表示使不少人更相信《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，可以进行房产税纳税筹划。

但事实上企业会计政策不同而产生不同的税收待遇，这对采用不同会计制度的纳税人是不公平的，在实务中也产生了不少争议。财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

此外，关注纳税人应关注有关容积率的特别规定。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。我们知道容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明小区的建筑面积相对越小，太小时说明没有充分利用土地，造成土地浪费，如高档别墅。

第二篇：海南省地方税务局关于进一步明确将地价计入房产原值征收房产税有关问题的通知(中税网)

海南省地方税务局关于进一步明确将地价计入房产原值征收房产税有关问题的通知——琼地税发〔2014〕180号

各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：

为正确贯彻执行《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）和《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（琼财税〔2011〕299号）关于将地价计入房产原值征收房产税的规定，经研究，现就有关问题明确如下：

一、宗地地价包括哪些内容

地价既包括取得土地使用权支付的价款，也包括开发土地发生的成本费用，如拆迁补偿费、规划设计、勘探费、“七通一平”费用等。

以出让或转让方式取得的土地的，取得土地使用权支付的价款包括支付的土地出让金或者土地转让价款、契税、耕地占用税。

以接受投资入股方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括投资作价价格及契税。

以抵债或交换方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括交换的物质利益（如材料、土地、不动产等）价格及契税。

以接受无偿捐赠方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括接受时的市场公允价格及契税。

以继承方式取得土地的，取得土地使用权支付的价款包括被继承人取得土地使用权支付的价款。

二、划拨土地计入房产原值的问题

单位或个人取得的划拨地，无论以什么方式取得，或者是否经过评估增值，均不需要计入房产原值。

三、新建商品房、二手房用地价格计入房产原值的问题

由于新建商品房、二手房是连房带地一并交易，销售价格中已含有该房产相应分割的土地价格并全额计入房产原值，因此不需再重新将地价计入房产原值。

附件：1.《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇 土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）2.《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地 使用税等政策的通知》（琼财税〔2011〕299号）

海南省地方税务局 2014年9月23日

附件1

财政部 国家税务总局关于安置

残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财税〔2010〕121号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部 国家税务总局

二0一0年十二月二十一日

附件2

海南省财政厅 海南省地方税务局

转发财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位

城镇土地使用税等政策的通知

琼财税〔2011〕299号

各市县财政局、洋浦经济开发区财政局、各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局：

现将财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。

一、关于减免安置残疾人就业单位城镇土地使用税的具体减免税比例及管理办法

（一）减免税范围

安置残疾人就业的单位，凡同时符合以下条件，并经向所在市县地方税务机关备案后，其自用的土地可免征城镇土地使用税；

1.在一个纳税内月平均时间之残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%），且实际安置残疾人就业人数多于10人（含10人）；

2.依法与安置的每位残疾人签订了一年以上（含一年）的劳动合同或服务协议，且实际安置每位残疾人在单位上岗工作；

3.通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于单位所在地最低工资标准的工资；

4.为安置的每位残疾人按月足额缴纳了单位所在地政府规定的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。

（二）受理及备案

符合条件的单位应提交下列材料，向所在地市县地方税务机关申请办理备案手续： 1.营业执照副本原件及复印件； 2.税务登记证副本原件及复印件； 3.《备案类减免税登记表》一式三份；

4.安置残疾人的《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证》原件及复印件；

5.单位在职职工花名册及安置的残疾人花名册；

6.与安置的残疾人签订的劳动合同或服务协议原件及复印件；

7.自当年一月至申请备案的当月通过银行等金融机构向残疾人实际支付工资的凭证； 8.省地方税务局规定的其他资料

实现地方税务机关按照《海南省地方税收减免管理实施办法（试行）》（琼地税发[2010]9号）的规定办理相关备案手续。受理部门为各市县办税服务厅受理窗口或当地政务中心地方税务机关服务窗口，审核部门为各市县地方税务机关税政管理部门，完成备案登记后受理部门应将资料传递至主管地方税务机关（分局、税务所），作为地方税务机关税收管理、纳税评估、税收检查和会计核算的依据。

（三）日常管理

1.市县地方税务机关税政管理部门应建立台账，对安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税的政策执行情况进行跟踪管理。主管地方税务机关（分局、税务所）应建立安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税享受优惠台账，并不定期对享受政策的单位进行检查，发现纳税人有不符合享受备案减免税的，应依法追缴，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处罚；

2.符合条件并已办理备案登记的单位，应于每一申报期前向主管税务机关报送上述第5、7、8项资料，逐月计算时间之残疾人站在职职工总数的平均比例和平均人数。主管地方税务局机关应核实资料并确认其减免税资格是否继续具备，经核准的单位方可进行免税申报； 3.终了后三个月内，各市县地方税务机关要对上安置残疾人就业免征城镇土地使用税的政策执行情况进行审核检查，填制《安置残疾人就业免征城镇土地使用税情况统计表》 总结上年政策执行情况，并将总结及报表上报省地税局地方税处。

二、关于计入房产原值的地价确认问题

（一）计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；

（二）若宗地容积率低于0.5（含0.5），则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积=应税房产建筑面积×2×土地单价;

（三）若纳税人的土地属无偿划拨取得的，则计入房产原值的地价为零。

三、本通知自2011年1月1日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各级财税部门要加强政策宣传和纳税辅导，跟踪了解政策执行情况，对执行中发现的问题，及时上报省财政厅和省地税局。

第三篇：关于明确土地价值是否计入房产原值缴纳房产税问题的函

关于明确土地价值是否计入房产原值缴纳房产税问题的函

税政科便函〔2009〕1号

各分局、稽查局:

近期，基层及纳税人普遍反映是否应该将土地价值计入房产原值缴纳房产税问题。经对照有关的财务税收政策规定并请示，现明确如下意见：

一、取得土地后未建房的税收处理

按照财务会计制度和税法的规定，取得土地后未建房的应作为无形资产，按照规定的期限进行摊销，不并入房产原值。

二、建造房屋占用土地的税收处理

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）明确：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

（一）执行会计制度（企业会计制度、金融企业会计制度、小企业会计制度）的企业，除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的，所实际占用的土地按照摊余价值记入“在建工程”，竣工时，一并作为企业房产价值转入“固定资产”科目。

（1）折旧的处理

财政部《关于印发<实施企业会计制度及其相关准则问题解答>的通知》（财会[2001]43号）第九问明确：“土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。”

（2）净残值的计算方法

房屋的净残值应当包括房屋建造成本的预计残值和土地使用年限高于房屋折旧年限应保留的土地价值，具体公式为：

房屋的净残值＝房屋的建造价格×5％+〔无形资产的摊销剩余年限（月）－固定资产折旧年限（月）〕÷无形资产的剩余年限（月）×无形资产摊销剩余价值

（二）执行新会计准则的企业不需将土地价值计入房产原值。执行新会计准则的企业，是指符合条件，并已按新会计准则规范进行帐务处理的企业。

执行新会计准则的企业，以下两种特殊情形除外：

（1）外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的，应当全部计入房屋建筑物成本。

（2）企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

三、土地出让金返还或者变相返还，无论是否冲减土地成本，均要按照返还前的土地价值确认，对土地价值明显不合理的，应当按照公允价值确认计征房产税的依据。

二ΟΟ九年二月十九日