浅谈楼宇设备的维修保养

第一篇：浅谈楼宇设备的维修保养

浅谈楼宇设备的维修保养

楼宇设备是指附属于楼宇建筑的各类设备的总称。设备管理是指按照一定的科学管理程序、制度和一定的技术管理要求，对水、电、电梯等设备进行的日常维修与养护。由于要管好设备，首先需要确定一个好的维修方式，那么选择什么样的维修方式来适应设备最合理的维护和检修呢？这是维修工作中一个重要的决策问题

一、设备维修与管理应注意的问题

1、以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备长期处于良好状态。

2、对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的设备。“四会”是指物业管理维修人员对设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

3、实行专业人员维修与使用操作人员维修相结合。以专业维修为主，同时提倡设备的使用操作人员参与日常的维护保养和进行部分的小型维修。

4、完善设备管理和定期维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡管理，合理制定定期维修计划。

5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

二、设备维修管理与类别

由于物业配套设备设施类型较多，因此，物业管理企业工程管理一般分设为几个专业班组，分别负责各项设备的运行、养护与维修，如强电组、弱电组、水暖组和综合组等。强电组主要负责发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修；弱电组主要负责电梯、消防系统、电视监控系统、通讯系统及广播系统的线路和相应设备的维护、修理；水暖组主要负责供水、排水、供暖、供冷和相应设备管理的运行、维护和维修；而综合组主要负责泥水、木器等综合维修工作。

目前对楼宇设备维修工程的分类尚无统一规定，一般可以分为以下几种：

1、设备大修工程，指对设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。

2、设备中修工程，指对设备更换少量零部件、进行正常的和定期 的全面检修工程。

3、设备更新和技术改造工程，是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染问题严重，为使其技术性能得到改善提高，降低使用维护成本进行的更新改造。

4、设备日常零星维修保养工程，指对设备进行日常的保养、检查及排除运行故障而进行的维修。

三、预防性维修方式的意义 所谓生产维修是一种以发展生产、提高效益为追求目标的最佳维修方式，其基本出发点是维修的经济性，这是一种与生产紧密结合的维修方式。它根据设备在生产中的地位、作用和价值大小，而采取不同的维修手段，以使设备能够得到针对性维修。

当设备投入运行初期，物业管理企业的主要任务是使设备运转稳定化，而实现运行稳定化的主要手段就是采用预防维修，它是生产维修制的核心，其宗旨是有计划地把可能出现的故障和性能低下消灭在萌芽状态，主要包括两个内容：其一，为了事前发现和找出隐患而对设备实施的周期性检查；其二，将已找出的隐患及时排除或予以修理，使之复原，所以预防维修是设备的预防医学，即进行早期治疗。

为了提高设备维修效率，还要十分重视设备维修的规律。我们通过对各种维修方式的实绩记录进行统计与分析，并绘制出一些反映维修规律的曲线，从这些曲线中不难看出预防性维修的重要性。一般来讲，设备在运行中，全过程大致可分为三个阶段：

1、初期故障阶段：这个阶段发生的故障大多数是由于设备设计、制造、安装及调试的缺陷（应注意调整和改善维修）。

2、突发故障阶段：这个阶段发生的故障大多数是由于操作失误，一部分是设备本身的缺陷（应注意提高操作人员与维修人员的技能水平）。

3、磨损故障阶段：这个阶段主要是由于设备磨损引起的故障（应加强对设备的日常维护保养、预防性检查、计划维修和改善维修）。

采用不同的维修方式，所形成的曲线也不一样，且主要反映在磨损故障阶段，曲线有了明显的变化。由此可见，选择预防性维修方式意义深远。

四、楼宇供电设备的管理与维护

1、供电设备管理的概念

供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术进行的管理和服务，以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。

2、供电设备管理与维护的内容 供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。其中供电设备的安全管理占有重要的地位。该项管理搞得好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识，使用安全用具，提高安全意识；供电设施工程建设安全管理；供电设备安全操作管理；供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括：巡视监控管理，异常情况处置管理，变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理，是规范供电设备设施的维修保养工作，确保供电设备设施的性能良好地运行，其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。通过对供电设备的管理，使供电系统达到以下基本要求：

（1）安全。在电能使用中不发生设备和人身伤亡事故。

（2）可靠。满足用户对电能可靠性的要求，不随意断电。（3）优质。满足用户对电压和频率的要求。

（4）经济。使用费用要低。

五、结束语

自上世纪80年代改革开放以来，城市建设蓬勃发展，到处都是高楼大厦。为了确保这些楼宇的正常运作，一个新兴的朝阳行业——物业管理行业应运而生。物业管理为人们创造了安全、舒适、整洁、幽雅的生活、办公环境，这是众所周知、有目共睹的，也是能为人们所亲身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人们却了解的比较少：房屋建筑本体及设备设施的管理，能确保楼宇正常供水、供电、供冷及电梯的正常、安全运行，是实现物业管理整体目标的重要支撑点，也是物业实现保值、增值的有力保障。管理好建筑设备设施是关系到业主的切身利益，关系到物业是否能保值升值的大事。

第二篇：设备维修保养规程

设备维修保养规程

一． 目的

实现设备使用、保养和维修的程序管理建立一个设备使用、保养和维修的管理程序，以指导设备的正确使用、预防性维修和合理保养，以保证设备的正常运转、防止事故的发生、延长设备的使用寿命。

二． 职责

生产部负责本规程的制定，设备检修人员、操作人员负责设备的日常保养和维修，各岗位组长负责本规程执行过程中的技术指导和监督管理。

三． 适用范围

本厂所有生产设备和其服务、辅助设备。

四． 内容 1.设备的使用

⑴ 设备的使用要实施设备操作人员负责制，要严格执行岗位责任制，所有的设备的操作人员必须熟悉设备构造，掌握设备的操作技能，了解常见的故障类型和解决办法，保证能正确的使用设备；单人使用的设备由操作人员负责，多人操作的设备由本岗位的组长负责，设备的操作人员应保持相对稳定，在设备的操作人员因事不能上岗进行操作时，应由受过相应培训的人员替代。⑵所有的设备都要制定操作规程，要求操作规程的内容要详细、清楚、符合生产工艺对设备操作的要求。

⑶主要设备要统计故障率、停机时间，便于对设备的运行情况进行检查。

⑷设备的运载负荷是设备的参数之一，不可任意更改设备的技术参数，严谨设备超负荷运转，严谨设备带病运转。2.设备的保养

设备的维修保养应贯彻预防性维修为主的方针，通过日常保养加计划检修的制度加以实施，即在设备故障发生之前按照检修计划或相应的技术规定进行维修保养。机修工对设备负有维修的责任，定时和经常检查设备的运转情况并经常向操作工了解设备运转的状况，发现隐忧及时予以消除。⑴ 设备的日常保养 ①设备的日常保养的目的是维护设备的正常使用状态，它是设备维护的基础，是预防事故发生的积极措施，是由设备的操作负责人实施的。

②设备的日常保养通常是在设备使用结束后，在下班前的一定时间里由设备的操作人员进行，具体要求有：设备的清洁，设备的检查，必要的设备润滑等，使设备处于整齐、清洁、安全、润滑良好的状态。

③设备的保养原则为：设备完好，部件和零件完整。

④具体保养要求：

a.运转设备使用前先进行空转，确认设备声音正常，润滑良好，方可进行操作。b.检查螺栓的紧固程度，对松的螺栓进行紧固处理，以防在使用中脱落。c.对各个传动部件进行润滑加油，检查传动系统各操作手柄、电器开关位置正确无松动，操作灵活可靠。

⑵一级保养（运行300h）机械部分：

①清洁各部位及死角

②检查三角带、皮带有无裂缝，如有损坏及时更换 ③清洗自动放泄过滤器

④各仪表是否正常，有损坏的及时修理或更换 ⑤上死点停止位置的确认

⑥离合器、制动器有无异常声音。电气部分：

①减速器油量是否充足 ②各部位给油是否充分

③检查润滑管路各连接头有无泄漏。⑶二级保养（运行3600h）

机械部分：

①电机V带张度的检测，用手压传动V带张度下陷16mm深之弧度状态最佳 ②检查平衡器气缸内壁的状况检查 ③传动轴承组合间隙的调整 ④滑块调整装置校模是否准确 ⑤检查各安全装置动作是否可靠 ⑥固定螺钉是否电气部分： ①检查电气线路有无裸露、损，加以改善 ②对电气部分进行全面紧固处理 ③更换老化失效的元件 ⑷三级保养（运行5000h）

机械部分：

①带磨损的状况，视情况更换。②离合、制动器的分解检查 ③检查滑块导板间隙是否正常 ③各传动部件的拆检。电气部分： ①电气开关的检修 ②线路的检修更换

3.设备的检修

⑴设备的检修是在预防维修的方针下进行的计划检修。主要设备应每年进行一次大修理。

⑵装备工段维修班是厂设备维修的责任部门。

⑶设备使用部门负责对设备的维护保养及责任范围内的维修工作，停机检修时，在装备工段的组织下有计划的参加维修。

⑷对设备进行巡检。设备巡检是指在设备专业人员及设备使用部门的岗位巡检工，按一定的路线、周期频率、内容对运行或停机中的设备进行检查、维护保养、问题处理。

⑸设备应进行大修。有技术部、生产部共同实施。

⑹紧急维修，在发生突发设备故障或事故时由设备使用部门直接要求维修班进行维修

五、相关文件 设备维修保养规程

六、相关记录

设备保养计划

设备保养记录

第三篇：设备维修保养年终总结

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设备维修保养年终总结

来

设备维修保养年终总结

2010年设备部的工作已经接近尾声，回顾即将过去的一年，设备部全面贯彻公司2010年TS16949的推广，“”提高管理、提高知识、提高专业能力”的方针，以制造部“提高生产、降低不良、节约成本”的目标为指导，认真落实工作部署中提出的设备管理的各项工作，努力实现“最大限度的满足生产需要，培养一只高效专业团队”的部门目标。纵观设备部2010年全年的工作，在各级领导的支持和其他部门的协作下是较好地完成了公司交给的任务。今年新设备的增加，部门工作的重新分配，11个专项工程中又有多项涉及到的面较大，实际工作中遇到了许多困难，也存在一些问题，但设备管理部门全体员工通过认真的总结，仔细的分析，从已经出现的问题中吸取教训，在困难中锻炼能力，在反思中进行自我提高，大事讲原则，小事讲风格，最终圆满完成了全年工作。2010年设备部KAIJO机台金线使用量降低了3%，每年降低成本合计约为人民币200万元。降低设备故障率和提高设备的运转，目前焊线零库存

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细则如下：

一、节约成本：

1、对已损坏价格昂贵的部品进行分解修理，使修理工作细致到元器件，缩小故障范围，使用最低的维修成本修复设备，避免直接更换新的部品

2、减少设备外修次数，加大内部修理力度

二、降低不良：

1、对生产中发生品质异常的管控，及时分析，找出解决方案，从而避免同样错误再次发生

2、对设备内部参数的认证

3、进行保养管控，组织对高故障设备大修，减少因设备故障而造成生产不良

三、提高生产：

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1、及时巡线，发现问题及时处理

2、制定设备保养计划，并安排落实设备保养工作，通过变更保养频次保证设备使用性能，减少机台故障和停机时间，保证机台正常生产运行

四、员工流动：

本设备部焊线共7人，其中焊线白.夜班技术带班2人（XXX XXX），保养维修人员3人（XXX XXX XXXX），新提升人员2人（XX XXX），人员稳定，圆满完成公司给设备部2010的设定目标。

五、队伍建设

1、我们通过工作中遇到的实际情况，不断的对员工进行教育，并制定了相应的对策和处理办法，对新进员工进行系统的培训，专人授课，同时到工作岗位进行实际操作演练，让每位员工都认识到提高技术素质的重要性。同时加强员工的集体荣誉感培养，提高相互协作能力，使组织更加团结，更富有战斗力。

2、日常负责对焊线机台进行维护保养，定人定时对设备的使用状3

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况进行确认，保证其它设备日常生产需要的正常运行；并负责对特殊产品（加工机械零部件，样品及尺寸的确认工作），在设备组织大修的时候也主动灵活的作为维修主力参加设备抢修。

六、工程项目

项目内容&sh;

项目过程

结果

新设备增加

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今年共增加焊线机20台（ASM设备10台，KAIJO设备10台）

已完成&sh;机台布局设计

设备从之前四楼搬迁到三楼，重新整体规划，视觉美观，整齐

已完成线路规范整改

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&sh;设备安全性能提高，降低了安全事故的发生频率和隐患

已完成零部件制作、治具加工

今年共制作治具XX个（不包括货架、已完成PB新产品的试做2121、0606评估

Q检桌等生产用具的制作）更多精彩范文点击主页搜索

已完成合金线的评估

银线与合金线的试做和评估

跟进中

瓷嘴的试做

GAISER、Kulicke & Soffa、SPT

跟进中

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焊点的改善

有关KAIJO焊点过大过厚

跟进中

无残金的改善

针对KAIJO二焊无残金的跟踪与改善

跟进中

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红光拔电极的跟踪

关于红光拔电极的改善与跟踪

跟进中

金线用量的跟踪

KAIJO金线用量的改善与跟踪

跟进中

七、工作中存在的不足

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1、在处理不是自己分管的工作时，表现不够主动，究其原因是头脑中有怕越权、越位的思想，有时就表现出不主动提出自己的工作思路，致使工作节奏慢。

2、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路去处理问题，表现工作上的大胆创新不够。

3、班组的管理还不够细致、员工的安全和质量意识仍不够强，导致本的1起安全事故。虽然事后也对当事人进行了教育和处理，针对性的作出了相应的对策。但还应以预防为主，加大平时的教育力度，提高员工的安全意识，从根上减少安全事故隐患的发生。

4、设备常用部品备用库存量及在库量确认不够，应加强自身学习多与管理人员沟通交流，保障设备维修有备用部品更换，减少生产耽误的时间。

八、总结

以上的缺点我们将通过不断的学习，努力提高自身的工作能力、工作水平的基础上来克服缺点，完善自我，以饱满的热情和充实的干劲为公司事业的发展添砖加瓦，为公司固定资产的设备管理竭尽全力。10

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展望2011年，工作重点主要放在保证2011年设备正常运转的好势头的同时，加强科室管理和建设上，使设备部的管理上台阶，工作上档次。

来

第四篇：设备维修保养计划书

泰州市府后人家小高层工程

设备维修保养计划书

为满足施工需要，结合现有的机械设备存量，制定本项目部机械设备维修保养计划书；

1.根据日常工作进展情况，对项目部所有的大、中、小型机械设备，每年春节放假前均必须维修保养一次。

2.塔式起重机每年必须进行一次大保养，每季节进行一次小保养，每月检查保养一次，每次砼浇筑前后检查上油一次。

3.砼搅拌机必须每天清理上油保养。

4.对木工机械坚持每周至少清理、紧固保养一次。

5.对钢筋机械每天要及时清理上油保养。

6.对小型机械应做到使用后及时保养，以提高机械使用寿命。

编制：

审批：

日期：年月日

第五篇：设备维修保养合同

设备保养(维修)合同

合同编号：JQBY_____________________P1/4 本合同双方当事人 ：

委托方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国经济合同法》及其实施细则等国家、地方有关法律、法规和技术要求，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方就其（设备名称）设备委托乙方进行长期维修保养，特订立本合同。

第一条设备基本情况

设备名称：；规格型号：__________________________； 主要技术参数：___________________________________________________________； 设备投产时间：年 ___月___ 日；目前设备运转总工时：__________（小时）； 其它须说明情况：_________________________________________________________；_________________________________________________________；_________________________________________________________；

_________________________________________________________；

第二条 委托维修保养服务项目、内容、范围约定

1、日常维护保养、一级保养、二级保养、故障维修、中修、大修以甲方《设备保养维护手册》定义为准。

2、日常维护保养、一级保养、二级保养、中修、大修周期以甲方《设备保养维护手册》规定的周期为准。

3、日常维护保养、一级保养、二级保养标准应不低于甲方企业标准，即《设备保养维护程序》文件所规定的要求。

4、委托维修保养服务项目、级别、范围协议条款见合同附表《委托维修保养服务项目、内容、范围一览表》。

合同编号：JQBY_____________________P2/4

5、本合同委托服务内容不包含设备的中修、大修及更新改造，若甲方有需求另行签定委托合同。

第三条

本合同期限为月月日止。

第四条 甲方权利、义务

1、除合同第二条已明确委托乙方负责的工作外，其它工作均由甲方负责。

2、甲方有根据甲方企业标准对乙方服务过程及效果进行监督、检查、评分的权利，亦有检查乙方工作人员的工作态度、劳动纪律、仪容仪表等是否符合甲方标准的权利。若乙方达不到标准要求，甲方有要求乙方整改返工，扣减乙方服务费，直至解除合同的权利。

3、甲方有向乙方提供设备技术资料的义务。

4、甲方有审核、批准乙方分包特殊分项的权利。

5、甲方有向乙方无偿提供必要用水用电接驳点及梯子、台钻、冲击钻、电焊机等大型工具的义务。

6、早方有按时支付维修保养费用的义务。

7、甲方有为乙方开展工作给予适当、必要配合的义务。

8、乙方维修保养过程中若须更换设备配件，若配件由甲方支付费用，需由乙方事前申请、报价，甲方有权对其进行审批、验证。

9、合同没有明确的甲方应承担的权利和义务。

第五条 乙方权利、义务

1、乙方负责本合同第二条约定的维修保养内容，合同以外的服务内容甲方可以采取口头委托，乙方应及时完成，经甲方审核后由甲方支付相关服务费用。合同期限

合同编号：JQBY_____________________P3/4

2、经甲方同意后，乙方有将部分特殊分项分包的权利。

3、乙方有提供不低于甲方企业标准服务的义务。

4、乙方有要求甲方作适当、必要配合的权利。

5、乙方有权要求甲方按期付款

6、乙方有就合同约定服务范围内的保养、维修工作制定相应的保养计划、作好维修保养记录的义务。

7、乙方有监督、检查甲方负责的本合同委托服务范围外的维修保养工作质量的权利。

8、合同没有明确的甲方应承担的权利和义务。

第六条 质量安全要求

1、乙方服务质量符合甲方企业标准，接受甲方质检评分。

2、乙方服务质量满足客户考评要求，保证设备的正常运转。

3、乙方必须保证维修保养（第三条规定的）工作期间乙方人员及第三方人员的安全。

第七条 维修保养费用

1、本合同约定范围内的设备维修、保养总固定费用为（含税）￥_________元/年。（详见《委托维修保养服务内容、范围一览表》）。

2、设备维修、保养过程中产生的其它费用单价将逐项计费。按月支付，每月合计。（详见《委托维修保养服务内容、范围一览表》）。

3、乙方在维修保养工作中所耗用的辅材（不构成设备实体的材料。如清洗用的汽油、棉纱等）费用已包含在本合同价款内，甲方不再支付。

4、维修保养过程中更换的配件，一次维修配件价格合计低于（费用已包含在本合同价款内），高于_￥50元的，由甲方支付。

5、本合同约定范围内的设备维修保养费调整须提前通知对方并另行签定协议。

合同编号：JQBY_____________________P4/4 第八条

违约责任

1、因乙方原因造成甲方设备加工质量未达标或引起甲方客户投诉，一经证实，甲方有权对乙方要求限期整改，并根据问题严重程度扣减乙方1-5%月服务费（扣减标准及事实认定由双方确认为准）。

2、因甲方负责范围内的维修保养工作不到位，而引发的乙方服务质量不达标，其责任及后果由甲方负责。

3、如因甲方配合不利等原因造成乙方损失，乙方有权要求甲方给予经济补偿。

第九条

1、本合同未尽事宜双方可协商解决。若对本合同的条款进行修订更改或补充，须签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的服务期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。

3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任。

4、本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

5、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

6、本合同自双方代表签字之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表：代表：

年月日年月日

其它事项