房地产开发投资分析报告

第一篇：房地产开发投资分析报告

摘要

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

150

荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校： 房地产投资可行性研究的必要性

第二篇：2013年商州房地产开发投资情况分析

2013年商州房地产开发投资情况分析

2014-2-17 9:05:00商洛统计局

伴随着商州城市快速发展的进程，商州房地产业在国民经济稳步增长的大背景下繁荣起来，在各级政府一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，商州区房地产开发企业积极适应开发环境、拓展融资渠道，不断提升企业开发优质楼盘的综合能力，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为商州区经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。

一、房地产开发投资基本情况

（一）投资规模逐渐扩大，促进了经济发展。2012年房地产开发投资完成6.3亿元，比上年同期增长16.6%。商品房屋销售建筑面积26.57万平方米，比上年增长10.8%。商品房销售额8.03亿元。

（二）带动住宅建设快速发展，改善了住房条件。一是不断调整住房供应结构，满足居民多方住房需求，优先解决多数居民的住房需求。二是近几年以来，高层、复式住宅越来越多，住房面积越来越大，功能也越来越完善，设施也越来越齐全，内、外部装饰也越来越美观，象君诚大厦、晨光大厦、全兴紫苑、利源新都、御园小区、时代华城、威尼斯水城等新楼盘比比皆是。

（三）促进了房地产开发队伍的不断扩大，增加了就业机会。由于房地产基本上属于劳动密集型产业，房地产业的快速发展直接带动建筑、装饰等行业的发展，增加就业机会。房地产开发公司已由初期单一的所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合资、独资等多种所有制形式，已经形成了一定规模的产业队伍。

（四）拉动了关联产业。房地产业具有很强的产业关联性，对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等行业都有明显的拉动作用。房地产业的快速发展，不仅仅带动了建材工业和建筑业，更是带动了关联产业的发展。住宅小区的建成，与之相配套的商业、饮食业、服务业等应运而生；居住环境的改变，增加了人们对宅内装修、家电家具的支出，房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会。

（五）加快了城市发展进程，提升了城市品位。房地产开发企业抓住发展机遇，积极参与旧城改造和新区开发建设，城市框架在成片的住宅小区建设及高楼大厦的点缀下不断拉大。随着房地产开发商的经营理念由单纯追求效益向效益、质量、环境、品位的转变，房屋质量日益提高，布局日趋合理，居住环境不断改善，城市品位得到提升，房地产开发企业在开发商品房的同时，也积极参与了城市的基础设施建设，特别是近几年来商州开发建设的规模小区，象江南小区、丹江春晓、威尼斯水城、全兴紫苑等楼盘，现代化气息浓厚，已经成为城市建设的亮点。

三、房地产业面临的主要问题及发展前景

（一）房地产业面临的主要问题

1、房价相对较高，社会购买能力不足。

为了优化居住质量和居住环境，单套商品房面积不断扩大，设施不断增多，然而随之而来的是成本高、售价高，与城市居民的实际购买能力形成较大反差。当前房地产投资开发的回报率太高，大多数消费者已经无法接受。

2、房地产企业数量多，规模小，素质良莠不齐。

房地产企业的自身素质直接关系着房地产行业的发展水平和社会效益。前些年受高额利润的吸引，开发企业一哄而起，低水平的资质限制了企业的开发建设业务。

3、房地产作为新兴产业，涉及许多部门。强化行业管理及其快速健康发展具有十分重要的意义。目前房地产开发市场程序不够规范，在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两”，中介市场混乱，房屋拆迁和物业不规范等问题。

（二）房地产投资面临的突出问题

一是多因素影响，房地产项目入库难、施工进度放缓。房地产企业入库手续繁杂，时间跨度大，2013年，有两户房地产企业均因相关证件不齐全未能进库，影响了一部分投资数据。二是受“新国五条”政策影响，市场流动资金减少，企业贷款愈加困难，资金来源紧张，市场各方观望情绪较浓，投资动力减弱。三是项目土地证、预售证、竣工验收等相关手续未能及时办理，导致部分项目施工进度缓慢。四是大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争及抵御风险的能力较弱，开发的项目投资额度也不大，大部分企业在开发一个项目后就常年无新项目，还有个别规模较小的企业有转行的打算。在国家宏观调控政策影响下，行业必将优胜劣汰，一些实力较弱的企业生存空间缩小。

四、几点建议

一是各部门提高项目开竣工所需手续、证件的办理效率，开工项目抓建设进度，保持均衡建设进度。

二是统计与各镇办、部门通力合作，加大项目清查力度，及时搜集有项目但未入库房地产企业相关资料，做到及时申报，增强房地产开发投资较快增长的后续动力。

三是积极引导房地产业实现由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，建立保障性住房建设管理长效机制，加大保障房建设力度。

四是结合当前企业“一套表”联网直报“三查”工作，加强对企业调研走访，及时了解企业投资、销售现状，同时做好企业统计员网报培训工作。

五、商州区房地产业的发展前景

随着整个国民经济的不断发展，经济总量的不断提升，居民收入的不断增加，住房的消费也会随着攀增。随着城市发展进程的加快，市区框架也将逐渐扩张，并且商州区将不断充分发挥区位优势，打造陕南经济强区的建设，商州区房地产业发展将会迎来美好的明天。

第三篇：XX房地产开发集团公司越南河内投资可行性分析报告

XX房地产开发集团公司越南河内

投资可行性分析报告

一、总论

1.项目名称:现代花园

2.承办单位概况

承办单位是XX房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念，开拓进取。

二、投资必要性

根据调查，可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到156万套，其中河内市建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计，近两年河内市A类、B类写字楼出租率高达955星级酒店入住率高达855星级酒店客房约7000套。

三、社会可行性

1、政策方面

1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。

改革以来，越房地产几度出现较大起伏。1994-2002年，河内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升，如经济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，对房地产发展影响较大，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年以来，越房地产趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮渐缓。

为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下：

关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。

关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%；在贫困地区投资的商品住房．产品供需预测宅项目所得税率为15%；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。

2．投资对社会影响分析

随着经济的发展，房地产市场已成为越南经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。同时将会带来大量的就业机会。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

四、经济可行性

本建设项目总建筑面积接近13万平方米，预计开发项目固定资产项目投资总额为14828.67万元。签订了工程承包合同后，XX房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹措资金，如：利用自有资金3000万元、银行贷款5002.61万元以及房屋预售等方式筹措资金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。

五、风险分析及对策

本投资项目可能存在的风险主要有：政策风险、经济风险、社会风险、内部决策和管理风险等。可以采取以下几项措施及早地发现或预测到这些风险，化解或缓和、减轻、控制这些风险。如：通过加快进度来回避风险、通过市场调查来降低风险、通过加强管理来控制风险等。

第四篇：北京安居房地产开发投资项目分析报告

课课程名称：项目名称：姓 名：班级名称：专业名称：完成时间:信息工程学院

程 设 计 报 告

运筹学与数据分析实践 北京安居房地产开发投资项目分析

信息管理和信息系统

2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出：

北京安居房地产开发有限公司，系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司，也是总公司系统内的房地产开发骨干企业，主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务，注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，先后开发了恩济庄等6个小区，安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则，严把工程质量关，创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈，安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上，努力学习市场经济的知识，加强风险意识，提高企业管理水平，并对未来的开发项目作出可行性研究，充分发挥决策的作用。因此，财务部门基于公司确立的这个方向，对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下：

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²，并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资，以补充资金的不足另外，如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目，每年能回收资金的本利110%，如果公司欠缺资金可用贷款方式补足，贷款每年利息为12%，问公司如何运作，可使2001年末的总产出最大？

二、有关数据的分析：

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大，即01年末的项目产出和赢利（正或负）之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余（可以进行投资）还是需要贷款（需要支付利息）。为了解决这个问题，我们首先将“借款”（资金不足）好“存款”（资金剩余）设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质，表明相互关系，以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题，在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资；Yj表示设Xi0，第1，2，3年的贷款额；

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为：280000Y1； 1999年底的投资收益额为：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1； 2000年初的可投资额为：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2； 2000年底的投资收益额为：

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2； 2001年初的可投资额为：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3； 2001年底的投资收益额为：

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3； 因此，目标函数为：

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额：

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1； X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得：106250 2000年初可投资额等于2000年实际投资额：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简：175002001年初可投资额等于2001年实际投资额：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3化简得：

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米：25X120X240X320X465120

即：25X120X240X320X455 其中Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，2，3，4；j1，2，3

所以约束条件为：

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X210800025X20X40X20X5512342，3，4；j1，2，3Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，四、求解结果及分析

利用计算机求解得：

最终表：

所有5个项目都需要投资；

1999年、2000年初均需要贷款，2001年初有足够资金投资到其他的项目；

2170万米项目的总建筑面积，满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下，贷款91250元用来满足5个项目全部投资，剩余资金为0；2000年初得到了1999年投入后的产出，并且还掉1999年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2000年初的投资，发现若要用这部分钱进行投资，还不够，贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资，剩余资金为0；2001年初得到了2000年投入后的产出，并且还掉2000年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2001年初的投资，发现若用这部分钱进行投资，还有剩余，剩余资金144066元，用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报，再扣除2001年初的贷款本利额，最后剩下的都是2001年的最终投资收益，最高收益额为500472.6元。

五、总结

本次运筹学大作业，布置之后我就开始做，从中碰到的困难还是有蛮多的。最初先把老师给的题目中的表格数据进行分析，分析完后根据所给的条件回到表格中进行更细致的分析，我所做的这道大作业中，问题中的几个关键词比较重要，如果理解错误就会朝一个错误的思路做下去，在理解题意这一方面我大花时间和功夫。在Excel编辑中也碰到了一些问题，由于一开始没有考虑到贷款额和剩余资金可以用变量代替，一味的想通过等式的代换把结果求解出来，其中发现这样做了之后就不是线性规划了，只是一个求解问题了，我对自己求解出来的答案不自信，当时也给老师看了，老师一句设变量点醒了我。因此我的Excel中就出现了三种方案，这三种方案是我从开始做到最后正确解答出答案的过程。第三个方案也就是我用线性规划真正意义上完成了此题，方案二我只是在只设了0-1变量的情况下求解出的，虽然答案是正确的，但是题目意在要我们用线性规划求解。此次大作业的完成过程让我收获颇多，不仅是对我一学期学习运筹学的知识复习和巩固，也让我懂得解题细致、周全的去理解和看待问题是非常重要的，也折射到为人处事，我会再接再厉在以后的学习中学以致用。

第五篇：投资分析报告

中国人寿投资价值分析报告

摘要

公司基本情况分析公司简述 中国人寿保险（集团）公司 中国人寿保险（集团）公司及其子公司构成了我国最大的商业保险集团，是国内唯一一家资产过万亿的保险集团，是中国资本市场最大的机构投资者之

一。2008年，中国人寿保险（集团）公司及其子公司总保费收入达到3220.52亿元，境内寿险业务约占寿险市场份额的42.7%；总资产达到12846.11亿元，可运用资金超过11000亿元。2011年1月31日，国家审计署在对中国人寿保险（集团）公司2009资产负债损益情况审计中，查处保险经营管理中存在违规问题6.98亿元。据此给予相关责任人处理和处分。2013年《财富》杂志世界500强排名第111位。企业文化

中国人寿坚持用“文化”之魂凝聚人心、引领发展。以“寿险是无悔的选择”、“成己为人、成人达己”、“用心经营、诚信服务”等推陈出新、一脉相承的核心理念为标志，健康向上的企业文化激励着一代代国寿人拼搏进取、奋发有为。

3.客户服务人寿保险

人寿保险服务作为中国人寿的主营业务，由中国人寿保险股份有限公司承担，经营范围涵盖寿险、人身意外险、健康险、年金等人身保险的全部领域。中国人寿保险股份有限公司作为中国最大、也是全球市值最大的专业寿险公司，秉承“用专业和真诚赢得感动”的信念，力求通过“热诚、规范、准确、便捷”的服务，回报广大客户的支持与信赖。

中国人寿的寿险业务在国内市场一直居领先地位，占有中国寿险市场最大的市场份额。2010年，境内寿险市场份额为37.2%。中国人寿拥有寿险行业覆盖区域最广的机构网络和规模最大的分销队伍，共有遍布全国各省区市（台湾除外）、延伸至县乡的4800多家分支机构、1.5万多个营销网点、71.6万名个人代理人、1.26万名团险销售人员及9.4万多家分布在商业银行、邮局、信用社等的销售网点，与多家专业保险代理公司和保险经纪公司进行长期合作。截至2008年底，中国人寿拥有超过1.2亿份有效的个人和团体寿险保单、年金合同及长期健康险保单，已为超过6亿人次的客户提供过保险服务。财产保险

财产保险服务是中国人寿的一项新主营业务，由中国人寿财产保险股份有限公司承担，经营范围主要包括：财产损失保险、责任保险、法定责任保险、信用保险和保证保险、农业保险及其他财产保险业务资产管理

资产管理服务是中国人寿的一项主营业务，由中国人寿资产管理有限公司承担，经营范围包括管理运用自有资金；受托或委托资产管理业务；与以上业务相关的咨询业务；国家法律法规允许的其他资产管理业务。中国人寿资产管理有限公司作为国内最大的保险资产管理公司和国内资本市场最大的机构投资者，管理资产超过16000亿元。

中国人寿在资产管理服务领域，拥有高水准的专业投资研究、决策执行和风险防范力量，在国内多种固定收益产品及其衍生品种的研究和投资工作中处于领先地位；是中国债券市场最大的机构投资者之一，在长期债券市场具有重要影响；是国内最大的基金投资机构；一贯坚持价值投资、长期投资、战略投资的股票投资理念，稳健经营；紧跟保险资金投资渠道不断拓宽的政策进展，关注各类投资领域。近年来，公司在投资咨询、顾问业务方面取得了积极进展。

中国人寿资产管理有限公司的企业和银行信用评价体系、信用风险评估模型有效防范了投资风险；独具特色的基金评估方法，具有领先水平的投资信息管理支持系统等为投资者获取最大回报提供一流服务。海外保险

面对经济全球化浪潮和中国经济腾飞的历史机遇和挑战，中国人寿以建设国际顶级金融保险集团为目标，以国际化的视野、国际化的理念、国际化的思路、国际化的专业知识、国际化的技能为基础，积极开展境外保险服务，努力推动国际合作。

5教育科研

中国人寿的保险教育服务包括博士后培养、保险专业学历教育、职业教育和保险领域的专业培训。运营情况

中国人寿保险（集团）公司秉承“成己为人、成人达己”的企业文化核心理念，遵循“诚信为本、稳健经营”的企业宗旨，恪守“创新、拼搏、务实、奉献”的企业精神，把“与客户同忧乐”作为企业价值观，以“与时俱进、争创一流”的精神，努力打造国内领先、世界一流的大型现代保险与金融控股集团，致力于造福社会大众，为建设和谐社会贡献更大的力量。2009年，中国人寿保险（集团）公司及其子公司总保费收入达到3029.92亿元；总资产达到1.55万亿元，占全行业境内总资产的37.7%，是国内唯一一家资产过万亿的保险集团。集团所属寿险公司总市值为9114.7亿元，仍然居全球上市寿险公司首位；资产公司是国内资本市场上最大的机构投资者之一；财险公司在实施企业会计准则解释第2号后，开业三年即实现盈利，打破了行业发展的常规模式；养老险公司及国寿投资公司也取得了不俗的业绩。据美国《财富》杂志公布的2010年“全球500强”排行榜显示，中国人寿已连续第8次榜上有名，排名由2002年的290位跃升为2009年的118位，在入选的所有54家中国企业中排名第8位，在入选的4家中国保险企业中排名第一。

公司所处行业分析

1中国保险业发展现状

随着中国保险业进入深化改革、全面开放、加快发展的新阶段，保险业服务经济社会的领域越来越广，承担的社会责任越来越重：从四川汶川大地震到百年盛事北京奥运、从交强险制度实施到房地产投资解禁、从应对国际金融危机到参与医疗纠纷调解、从养老社区投资到新农合建设、从农险覆盖面扩大到环境责任保险试点启动……保险业正在努力提高科学发展和服务经济社会全局的能力，在探索中国特色保险业发展道路和保障民生方面取得显著成就。如今，保险业站在新起点，进入了新阶段，我国正在成为新兴的保险大国。

我国保险业的保费收入规模增长迅速，2009年保费收入已达到11137.3亿元，提前一年实现了保险业“十一五”规划列出的保费收入超万亿的目标。2011年保险业基本保持了稳定健康的发展势头，全国共实现保费收入1.43万亿元，同比增长10.4%。2012年，中国保险业全年保费收入1.55万亿元，同比增长8%。

目前，中国保险业呈现出原保险、再保险、保险中介、保险资产管理相互协调，中外资保险公司共同发展的市场格局。专业性的保险资产管理公司、健康险公司、养老险公司逐步成长并成为市场的重要力量。

中国保险市场具有广阔的发展前景和潜力。中国经济增长的内在动力依然较强，“十二五”时期是我国深化改革开放，加快转变发展方式的攻坚时期，经济社会发展的大趋势为保险业发展提供了难得的机遇，也提出了新的、更高的要求。未来我国保险业将由外延式发展向内涵式发展转型，完善主体多元、竞争有序的市场体系，丰富保险产品创新、营销渠道，拓宽服务领域，提升服务水平，促进东中西部保险市场的协同发展。

2保险深度与保险密度

首先，保险密度是指按当地人口计算的人均保险费额，反映该地国民参加保险的程度。保险深度则是指某地保费收入占该地国内生产总值（GDP）之比，反映了该地保险业在整个国民经济中的地位。保险深度和保险密度则是除了保险收入衡量一个地区保险市场成熟程度的指标。

2011年，保险密度为1062元/人，较上年提高100元。保险密度区域差异仍然明显，总体呈由东部和东北地区向中、西部地区递减态势。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地区保险密度总体水平偏低，但提升速度较快。2011年保险深度为3%，较上年下降0.2个百分点，主要受保费收入增速放缓影响。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中国保险业以1630470亿美元的总保费收入位列全球第七位，较2008年排名下降一个名次。占世界市场的份额为4.01%。其中，排名全球第一的是美国，总保费收入11397460亿美元，占世界份额28.03%。其次是日本，总保费收入5059560亿美元，占世界份额12.44 %。第3是英国，总保费收 入3092410亿美元，占世界份额7.61%。与中国水平相当的是意大利，总保费收入1693600亿美元，占世界份额4.17 %，位列第6位，2008年，则位列中国之后。

公司财务状况分析

公司内在价值评估

投资建议与风险提示

结论