甲方与总(分)包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决

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第一篇:甲方与总(分)包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决

甲方与总(分)包尖锐问题处理及 工程四大核心问题实例解决

--暨以大视角全案例解读工程管理难题

【课程背景】

您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包尖锐问题困扰得烦不胜烦?一些突发性事件处理,一着不慎便影响到全局计划?尽心尽力,仍有一些事情防不胜防?事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?

2015年4月15日恒大集团突然宣布,其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”,此新闻一出引起业界轩然大波,可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代下,开发商与总包、分包单位的矛盾将会更加突出,如何办?本课程通过理论引导、实战经验总结,结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因,提出有针对性的解决方案,详解甲方与总包、分包尖锐矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例,实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点,提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法,把复杂的问题简单化,重点解决落地问题,以大视角来破除工程现场管理的谜局。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。【课程收益】

1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成;

2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓;

3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治;

4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力;

5、提升项目经理现场管理大局观,有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。

6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板,复制运用到日常工程管理工作;

7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。【金牌讲师】

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李军 老师LWilian:房地产商学院首席顾问,法国CNAM大学建筑学硕士,清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员,中国地产联盟讲师会员,万科住宅研究中心交流设计师,资深设计专家,就职标杆企业期间,全面系统掌握了万科、龙湖项目管理精髓。

2001年从大型国有建筑设计院进入地产公司,在集团总部负责设计管理。先后在著名标杆企业历任设计总监、项目总工,做项目总经理多年,成功操作过多个大型高品质项目,积累了丰富的实操管理经验,现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对项目工程、设计、成本管理有独特理解和研究。创新的将企业管理之道,领导力、执行力、学习力融入到专业授课中,地产界三位一体化讲师第一人。授课诙谐幽默,一切以实战,以落地为标准,帮助企业全面提升高品质项目工程管理能力。【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】

第一讲: 房地产公司治理与行业蜕变(头脑风暴篇)第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)其中:第一讲、房地产公司治理与行业蜕变

思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?” 第一部分:简析中国房地产形势 1)、2015年房地产行业预测 2)、市场关键词---风险与机遇并存

3)、行业关键词—大企业、多元化、联合、互联网+ 万科的思考:新常态下万科的坚持是什么? 七嘴八舌:【天变了】互联网颠覆房地产?

【毁三观】设计+营销+工程三观

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【战略论】房地产工程管理环境

结论:新常态下中小房业转型的关键之路:专业融合+执道发展 第二部分:专业融合 执道发展

一)、专业融合--“薪火传承”的重要性

1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化E、工作成果标准化

2、管理的业务化---“道、法、术、器” 二)、执道发展

第一战略层面,包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。第二策略层面,包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

第三运营层面,包括组织结构、设计研发、营销、客服、人力资源、流程控制等。

核心思想:做好项目工程管理的四大关键词

关键词

一、格局•

关键词

二、创想• 关键词

三、颠覆

关键词

四、落地• 第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)

1、房地产行业的7大挑战与 7大运营管理风险 案例:“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地产项目工程管理核心要素 关键词:“四控、三管、一协调” 第一部分:什么是房地产项目现场管理?

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1)越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力; 2)如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适? 3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;

4)工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,劳务缺失,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

6)低价中标的误区,延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 话题:那些是开发商管理原因造成的常见问题?

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2、工程管理基本内容 :

设计、质量、进度、成本、安全文明、销售、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理的三个基本维度:

4、现场管理定义与本质

5、开发商现场管理目标、对象与责任

6、现场管理的秘诀

7、现场管理面对困难与挑战

思考:

1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

2、房地产现场管理的最高境界---无为而治

3、如何发挥施工现场管理人员的作用?

第二部分、甲方外包工程管理现状分析(总、分包单位问题解决)

1、开发商外包管理的常见问题及其根源

1)、合作模式分析 2)、合同承包模式管理分析 3)、现场管理模式分析

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作

思考:

1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、优秀的总包、分包单位选择,参考标准有那些? 风险案例:“莲花河畔”倒楼事故 话题1:房地产公司为什么不适合总承包? 话题2:关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷 话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题4:关于“多项目开发综合症”

(1)攘外必先安内(2)沟通、配合、协同

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探索:开发商的三种境界和三个层次

结论:

1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。第四部分、标杆房地产经典项目赏析 我们要学习最优秀的:

1、龙湖地产 •

2、万科地产

3、星河湾•

4、绿城百合 核心思想:【三借】借势+借智+借力

小结:没有完美的个人,只有完美的团队;小成功靠个人,大成功靠团队。

第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)先有正确的人;才有正确的事

第一部分、选择正确的人(对内:团队)

A项目“九大管理领域”管什么? B六管一控五环节 话题

1、地产行业到底需要什么样的管理人员? 话题2:项目团队稳定与协作的重要性

2、选择正确的人(对外:合作资源)a房地产内部及外部管理: 内部管理靠流程;外部管理靠合同 b如何建立良好的政府关系? 分享:标杆企业制度、流程参考文件 C、合约管理

实例分享:

1、一些标准化合同范本(总包及分包)分享:优秀管理者必备的能力和品质 第二部分、选择正确的事 什么是正确的事?

1、满足客户要求

2、符合公司利益

3、具备项目条件 小结:优秀质量管理核心10大绝招

怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法 确定正确的事----谋定而后动---《项目策划书》 落地:如何制定项目工程管理策划书? 七嘴八舌:

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1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT?

3、房地产公司老板应该如何育人、用人?

分享:

1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”什么样的人才是房地产企业真正需要的呢?

第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第一部分、开工前准备阶段管理

★核心秘籍:该阶段工程管理必须掌握的26大实施攻略

1、项目生产组织的确定

2、项目总控进度计划的确定

3、项目招投标计划管理

4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定

7、总包管理要求的确定

9、变更洽商的管理

6、监理管理要求的确定

8、重大施工方案的提出及要求

10、项目会议制度要求

11、工程档案及文件管理要求

12、项目合同管理要求

13、对图纸预审与会审

14、制定合理工期

15、总平面管理策划 „„

分享:

1、总包单位管理的“紧箍咒”---施工组织设计方案审核

2、项目面积一览表规划面积指标的确定

3、二次优化设计重要性案例分析

4、你需要了解的十大设计评审思考点

5、案例:营销示范区--总平面布置策划的前提 第二部分、施工过程精细化管控“3步法”

关键词:正确的方法+持续的执行力 第一步:对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制

2、项目进度目标分析

3、项目总体计划编制 一级计划:公司2—3年的战略经营计划 二级计划:项目开发里程碑节点计划

三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划

讨论:

1、关于3级进度计划的重要性

2、计划不力的主要原因分析

3、计划编制及执行常见问题

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案例分享:如何保证工程关键节点计划? 第三部分、现场过程管理最有效的16大环节 ★核心秘籍:

1、过程控制---材料设备选用管理

2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收

4、过程控制---施工质量样板引路 分享:

1、工程样板先行执行效果

2、样板先行---高品质清水样板间实体展示

5、过程控制---工程质量巡检制度

分享:现场巡检之工程现场召开观摩会 案例:工程巡检问题记录分享

6、过程控制---要让问题可视化

7、过程控制---例会制度

8、过程控制---成品保护

9、过程控制---工序检查 分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点 分享2:工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控;

10、过程控制---实测实量

11、过程控制---安全管理

12、过程控制---文明施工 案例分享:优秀项目施工现场安全文明管理

13、过程控制---工地开放日

14、过程控制---情景示范区 工地开放日情景示范区建设要点 打造高品质情景示范区五大原则: 分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观

思想

一、如何做好房地产景观设计及施工管理.doc? 思想

二、如何实现项目最大化景观价值挖掘? ★秘籍:房地产景观十大价值提升策略—-选讲

1)、“杠杆”原理•----找到楼盘的景观支点,可以将整个楼盘翘起 2)、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心

3)、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益最大化 要等级匹配

4)、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能 5)、“效益”原理----怎样以同等的价值赚取更多的利润„„•

15、过程控制---专业学习

讨论:工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训 闲言碎语:

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 学习与成长的关系;会哭的孩子有奶吃?论大锅饭与平均主义 分享:

1、专项工程交工验收标准及细则.doc

2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控?

3、如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收? 选将部分:现场成本管理

1、房地产项目成本组成9大类

2、项目成本管理的四大核心过程

秘籍:项目实施阶段成本管理价值11大关注点: 分享:

1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19#-23#楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、工程图纸会审的技巧、应注意的问题及施工图审查控制要点.doc;

4、某项目工程图纸会审记录.doc 第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)第一:交付前督查督导---“一房三验”

1、验收前的准备工作

2、专项验收及竣工验收

3、公司内部验收(附件)

5、物业接管验收的准备工作(附件)

4、保修合同及保修担保(附件)实例分享:

1、交房时重点注意的30个重要问题

2、业主收房25个重要关注点

3、阶段性交房前工作梳理

4、竣工交房项目质保期整改流程指引

第二:工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)

2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理

4、整改及收尾工作

5、项目交付使用后,对于业主入住后的常见病及解决办法; 第三、客户入住及客户服务管理

1、入住前准备工作(附件)

2、客户入住(附件)3、客户服务及投诉处理(附件)

4、客户入住也是一种经营活动

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第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知;

2、交付阶段是项目管理的最后一道防线

思考:如何把控好公共部位面子工程质量?

资料分享:

1、交付流程

2、交付前、中、后的风险控制

3、客户质量档案 实例分享:1)XX项目房屋交付全过程详解PPT 2)XX项目交付工作流程及交房方案 第五、项目后评估实施要点

 1、项目整体施工组织管理总结

 2、技术管理及进度、质量、安全文明施工总结  3、合同执行情况总结

 4、成本控制执行总结

 5、物业移交及客户保修服务总结

思考1:如何建立产品缺陷反馈手册? 思考2:探讨关于无效成本(手册)分享

1、学习万科做好项目后评估.doc

2、地产委托物业施工的管理办法.doc 小结:

1、关于项目开发管理的15条个人观点

2、我的三个建议

回顾总结:最后研讨及经验交流

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第二篇:甲方与总(分)包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决 - 向英俊

甲方与总(分)包尖锐问题处理及 工程四大核心问题实例解决

--暨以大视角全案例解读工程管理难题

【课程背景】

您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包尖锐问题困扰得烦不胜烦?一些突发性事件处理,一着不慎便影响到全局计划?尽心尽力,仍有一些事情防不胜防?事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?

2015年4月15日恒大集团突然宣布,其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”,此新闻一出引起业界轩然大波,可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争;7月,因房地产经营环境变化爆发成都万科大面积客户质量投诉。验收环节的不规范,使得建设领域相关部门难以为开发商提供有效支持。

质量成为隐藏真实目的,直面多方势力角逐的主战场;

品质至上、微利时代下,开发商与总包、分包单位的矛盾将会更加突出,如何办?本课程通过理论引导、实战经验总结,结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因,提出有针对性的解决方案,详解甲方与总包、分包尖锐矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例,实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点,提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法,把复杂的问题简单化,重点解决落地问题,以大视角来破除工程现场管理的谜局。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。【课程收益】

1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成;

2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓;

3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治;

4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力;

5、提升项目经理现场管理大局观,有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。

6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板,复制运用到日常工程管理工作;

7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。其本人对项目工程、设计、成本管理有独特理解和研究。创新的将企业管理之道,领导力、执行力、学习力融入到专业授课中,地产界三位一体化讲师第一人。授课诙谐幽默,一切以实战,以落地为标准,帮助企业全面提升高品质项目工程管理能力。【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】

第一讲: 房地产公司治理与行业蜕变(头脑风暴篇)第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)其中:第一讲、房地产公司治理与行业蜕变

思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?” 第一部分:简析中国房地产形势 1)、2015年下半年房地产行业变局 2)、市场关键词---风险与机遇并存

3)、行业关键词—大企业、多元化、联合、互联网+ 思考:新常态下房地产市场的变局之道? 七嘴八舌:【新视角】互联网升级房地产?

【多融合】设计+营销+工程三观 【拼基础】房地产工程管理环境

结论:新常态下中小房业转型的关键之路:专业精细+成本精准+创新模式 第二部分:专业融合 执道发展

一)、专业融合--“薪火传承”的重要性

1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系 A、产品标准化

B、管理标准化(流程标准化、合约标准化、操作规范标准化、工作成果标准化)C、工艺标准化

2、项目管理贯穿始终 A、项目人员的五大能力:通用管理能力、专业管理能力、环境适应能力、人际关系能力、项目管理能力;

B、项目管理五大过程组,十大知识领域 C、质量规划与干系人沟通 二)、执道发展

战略层面,企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。策略层面,产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

运营层面,组织结构、设计研发、营销、客服、人力资源、流程控制等。核心思想:做好项目工程管理的三大关键词 关键词

一、格局 关键词

二、视野 关键词

三、能力

第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)

1、房地产行业的7大挑战与 7大运营管理风险 案例:模板支架坍塌事故分析

2、房地产项目工程管理核心要素 关键词:“四控、三管、一协调” 第一部分:什么是房地产项目现场管理?

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1)总包能力差,越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力; 2)范围界限不清,如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适?

3)参建单位能力参差不齐,供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,劳务缺失,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

4)交付标准不清,陷入低价误区,延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 话题:那些是开发商管理原因造成的常见问题? 5)工程策划、合约管理形同虚设。

2、工程管理基本内容 :

设计、质量、进度、成本、安全文明、销售、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理定义与本质

4、开发商现场管理目标、对象与责任

5、现场管理面对困难与挑战

思考:

1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

2、如何发挥施工现场管理人员的作用?

3、如何平衡集团检查与现场督导的关系?

第二部分、甲方外包工程管理现状分析(总、分包单位问题解决)

1、开发商外包管理的常见问题及其根源 1)、合同承包模式管理分析 2)、现场管理模式分析

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作

思考:

1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、优秀的总包、分包单位选择,参考标准有那些? 话题1:房地产公司为什么不适合总承包?

话题2:关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷 话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题4:关于“多项目开发综合症”

(1)攘外必先安内(2)沟通、配合、协同 探索:开发商的三种境界和三个层次

结论:

1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。第四部分、标杆房地产经典项目赏析

我们要学习最优秀的地产公司产品序列及优秀案例:

1、绿城 •

2、万科

3、世茂•

4、龙湖 核心思想:【三借】借势+借智+借力

小结:没有完美的个人,只有完美的团队;小成功靠个人,大成功靠团队。

第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)先有正确的人;才有正确的事

第一部分、选择正确的人(对内:团队)A项目“质量管理”管什么? B六管一控五环节

话题

1、地产行业到底需要什么样的管理人员? 话题2:项目团队稳定与协作的重要性

2、选择正确的人(对外:合作资源)a房地产内部及外部管理: 内部管理靠流程;外部管理靠合同 b如何建立良好的政府关系? 分享:标杆企业制度、流程参考文件 C、合约管理

实例分享:

1、一些标准化合同范本(总包及分包)分享:优秀管理者必备的能力和品质 第二部分、选择正确的事 什么是正确的事?

1、满足客户要求

2、符合公司利益

3、具备项目条件 小结:优秀质量管理核心10大绝招

怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法 确定正确的事----谋定而后动---《项目策划书》 落地:如何制定项目工程管理策划书? 七嘴八舌:

1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT? 分享:

1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”什么样的人才是房地产企业真正需要的呢?

第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第一部分、开工前准备阶段管理

★核心秘籍:该阶段工程管理必须掌握的实施攻略

1、项目生产组织的确定

2、项目总控进度计划的确定

3、项目招投标计划管理

4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定

7、总包管理要求的确定

9、变更洽商的管理

6、监理管理要求的确定

8、重大施工方案的提出及要求

10、项目会议制度要求

11、工程档案及文件管理要求

12、项目合同管理要求

13、对图纸预审与会审

14、制定合理工期

15、总平面管理策划 „„

分享:

1、如何编制工程管理策划书、工程质量管理策划书;

2、总包单位管理的“紧箍咒”---施工组织设计方案审核

3、标段划分与施工交通流线设计

4、二次优化设计重要性案例分析

5、案例:销售示范区--总平面布置策划的前提 第二部分、施工过程精细化管控“3步法”

关键词:正确的方法+持续的执行力 第一步:对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制

2、项目进度目标分析

3、项目总体计划编制 一级计划:公司2—3年的战略经营计划 二级计划:项目开发里程碑节点计划

三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划

讨论:

1、关于3级进度计划的重要性

2、计划不力的主要原因分析

3、计划编制及执行常见问题 案例分享:如何保证工程关键节点计划? 第三部分、现场过程管理最有效的16大环节 ★核心秘籍:

1、过程控制---材料设备选用管理

2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收

4、过程控制---施工质量样板引路 分享:

1、工程样板先行执行效果

2、样板先行---高品质清水样板间实体展示

5、过程控制---工程质量巡检制度

分享:现场巡检之工程现场召开观摩会 案例:工程巡检问题记录分享

6、过程控制---要让问题可视化

7、过程控制---例会制度

8、过程控制---成品保护

9、过程控制---工序检查 分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点 分享2:工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控;

10、过程控制---实测实量

11、过程控制---安全管理

12、过程控制---文明施工 案例分享:优秀项目施工现场安全文明管理

13、过程控制---工地开放日

14、过程控制---情景示范区 工地开放日情景示范区建设要点 打造高品质情景示范区五大原则: 分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观

思想

一、如何做好房地产景观设计及施工管理.doc? 思想

二、如何实现项目最大化景观价值挖掘? 闲言碎语:

 学习与成长的关系;会哭的孩子有奶吃?论大锅饭与平均主义 分享:

1、专项工程交工验收标准及细则.doc

2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控?

3、如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收?

第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)第一:交付前督查督导---“一房三验”

1、验收前的准备工作

2、专项验收及竣工验收

3、公司内部验收(附件)

4、保修合同及保修担保(附件)实例分享:

1、交房时重点注意的30个重要问题

2、业主收房25个重要关注点

3、阶段性交房前工作梳理

4、竣工交房项目质保期整改流程指引

5、万科、绿城、龙湖,精装修/毛坯交付标准 第二:工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)

2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理

4、整改及收尾工作

5、物业接管验收的准备工作(附件)

5、项目交付使用后,对于业主入住后的常见病及解决办法; 第三、客户入住及客户服务管理

1、入住前准备工作(附件)

2、客户入住(附件)3、客户服务及投诉处理(附件)第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知;

2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 思考:如何把控好公共部位面子工程质量?

资料分享:

1、交付流程

2、交付前、中、后的风险控制

3、客户质量档案 实例分享:1)XX项目房屋交付全过程详解PPT 2)XX项目交付工作流程及交房方案 第五、项目后评估实施要点

 1、项目整体施工组织管理总结

 2、技术管理及进度、质量、安全文明施工总结  3、合同执行情况总结

 4、成本控制执行总结

 5、物业移交及客户保修服务总结

思考1:如何建立产品缺陷反馈手册? 思考2:探讨关于无效成本(手册)分享

1、学习做好项目后评估.doc

2、地产委托物业施工的管理办法.doc

4、客户入住也是一种经营活动

回顾总结:最后研讨及经验交流

向英俊:

特约讲师,美国PMI会员、认证PMP;一级建造师、注册岩土工程师;在国内一线房企具有15年的项目管理实践工作经验,从事项目级和集团级运营、工程等精细化管理工作;

先后在南都(万科)、复地、绿城等知名房地产公司从事项目级和集团级运营管理工作;现任某建设管理公司执行总经理,全面负责项目组合运营管理、工程建设及标准化建设。

向英俊老师主持及参与了多家公司的全体系运营标准化、成本标准化、工程精细化、产品标准化的管理及咨询工作;通过多年一线及集团管控实践及痛点治理,工程管理体系的研究与精细化管理构建,归纳、提炼、总结国内外一线地产公司工程管理精髓,总结出一整套适中小规模(20个项目以下)民营房地产企业管理特点的“房地产企业项目管理体系应用及进阶实战”。该体系在多家中小规模房地产企业试点运行中,在给定成本情况下,解决了专业技术力量分散、知识积累零散、一线员工经验缺乏、参建单位协同困难等问题,在实施100天内有效提升工程建设质量,全员品质意识有效提升。

订课电话:*** 小艳

更多讲师:http://blog.sina.com.cn/u/1941550410

第三篇:万科李军-甲方与总(分)包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决

甲方与总(分)包尖锐问题处理及 工程四大核心问题实例解决

--暨以大视角全案例解读工程管理难题

(看博主头像↗)

【课程背景】

您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包尖锐问题困扰得烦不胜烦?一些突发性事件处理,一着不慎便影响到全局计划?尽心尽力,仍有一些事情防不胜防?事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?

2015年4月15日恒大集团突然宣布,其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”,此新闻一出引起业界轩然大波,可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。品质至上、微利时代下,开发商与总包、分包单位的矛盾将会更加突出,如何办?本课程通过理论引导、实战经验总结,结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因,提出有针对性的解决方案,详解甲方与总包、分包尖锐矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。全程对接讲师亲自操作的项目案例,实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点,提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法,把复杂的问题简单化,重点解决落地问题,以大视角来破除工程现场管理的谜局。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。【课程收益】

1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成;

2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓;

3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治;

4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力;

5、提升项目经理现场管理大局观,有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。

6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板,复制运用到日常工程管理工作;

7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。【金牌讲师】

李军 老师LWilian:房地产商学院首席顾问,法国CNAM大学建筑学硕士,清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员,中国地产联盟讲师会员,万科住宅研究中心交流设计师,资深设计专家,就职标杆企业期间,全面系统掌握了万科、龙湖项目管理精髓。2001年从大型国有建筑设计院进入地产公司,在集团总部负责设计管理。先后在著名标杆企业历任设计总监、项目总工,做项目总经理多年,成功操作过多个大型高品质项目,积累了丰富的实操管理经验,现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对项目工程、设计、成本管理有独特理解和研究。创新的将企业管理之道,领导力、执行力、学习力融入到专业授课中,地产界三位一体化讲师第一人。授课诙谐幽默,一切以实战,以落地为标准,帮助企业全面提升高品质项目工程管理能力。【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】

第一讲: 房地产公司治理与行业蜕变(头脑风暴篇)第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)其中:第一讲、房地产公司治理与行业蜕变

思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?” 第一部分:简析中国房地产形势 1)、2015年房地产行业预测 2)、市场关键词---风险与机遇并存

3)、行业关键词—大企业、多元化、联合、互联网+ 万科的思考:新常态下万科的坚持是什么? 七嘴八舌:【天变了】互联网颠覆房地产?

【毁三观】设计+营销+工程三观 【战略论】房地产工程管理环境

结论:新常态下中小房业转型的关键之路:专业融合+执道发展 第二部分:专业融合 执道发展

一)、专业融合--“薪火传承”的重要性

1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化E、工作成果标准化

2、管理的业务化---“道、法、术、器” 二)、执道发展

第一战略层面,包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。第二策略层面,包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

第三运营层面,包括组织结构、设计研发、营销、客服、人力资源、流程控制等。核心思想:做好项目工程管理的四大关键词

关键词

一、格局•

关键词

二、创想• 关键词

三、颠覆

关键词

四、落地• 第二讲: 项目工程现场(初窥门径篇)

1、房地产行业的7大挑战与 7大运营管理风险 案例:“12·19”模板支架坍塌事故分析

2、房地产项目工程管理核心要素 关键词:“四控、三管、一协调” 第一部分:什么是房地产项目现场管理?

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1)越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力; 2)如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适? 3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;

4)工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,劳务缺失,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

6)低价中标的误区,延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 话题:那些是开发商管理原因造成的常见问题?

2、工程管理基本内容 :

设计、质量、进度、成本、安全文明、销售、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理的三个基本维度:

4、现场管理定义与本质

5、开发商现场管理目标、对象与责任

6、现场管理的秘诀

7、现场管理面对困难与挑战

思考:

1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

2、房地产现场管理的最高境界---无为而治

3、如何发挥施工现场管理人员的作用?

第二部分、甲方外包工程管理现状分析(总、分包单位问题解决)

1、开发商外包管理的常见问题及其根源

1)、合作模式分析 2)、合同承包模式管理分析 3)、现场管理模式分析

2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异

4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等

5、关于工程界面管理的确定

6、支付工程款与外包管理执行力关系

7、甲方变更、签证与外包管理关系处理

8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行

9、监理公司的选择与管理

10、监控、激励外包商的原则与方法

11、总包商在项目中的责权利

12、总包商在工程前、工程中和交付阶段主要工作

思考:

1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法

2、优秀的总包、分包单位选择,参考标准有那些? 风险案例:“莲花河畔”倒楼事故 话题1:房地产公司为什么不适合总承包?

话题2:关于总承包管理缺失引发的工程缺陷与纠纷 话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题4:关于“多项目开发综合症”

(1)攘外必先安内(2)沟通、配合、协同 探索:开发商的三种境界和三个层次

结论:

1、没有质量的扩大规模是一条不归路。

2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。第四部分、标杆房地产经典项目赏析 我们要学习最优秀的:

1、龙湖地产 •

2、万科地产

3、星河湾•

4、绿城百合 核心思想:【三借】借势+借智+借力

小结:没有完美的个人,只有完美的团队;小成功靠个人,大成功靠团队。

第三讲: 项目工程准备阶段(登堂入室篇)先有正确的人;才有正确的事

第一部分、选择正确的人(对内:团队)

A项目“九大管理领域”管什么? B六管一控五环节 话题

1、地产行业到底需要什么样的管理人员? 话题2:项目团队稳定与协作的重要性

2、选择正确的人(对外:合作资源)a房地产内部及外部管理: 内部管理靠流程;外部管理靠合同 b如何建立良好的政府关系? 分享:标杆企业制度、流程参考文件 C、合约管理

实例分享:

1、一些标准化合同范本(总包及分包)分享:优秀管理者必备的能力和品质 第二部分、选择正确的事 什么是正确的事?

1、满足客户要求

2、符合公司利益

3、具备项目条件 小结:优秀质量管理核心10大绝招

怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法 确定正确的事----谋定而后动---《项目策划书》 落地:如何制定项目工程管理策划书? 七嘴八舌:

1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT?

3、房地产公司老板应该如何育人、用人?

分享:

1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”什么样的人才是房地产企业真正需要的呢?

第四讲: 项目工程实施阶段(破釜沉舟篇)第一部分、开工前准备阶段管理

★核心秘籍:该阶段工程管理必须掌握的26大实施攻略

1、项目生产组织的确定

2、项目总控进度计划的确定

3、项目招投标计划管理

4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定

7、总包管理要求的确定

6、监理管理要求的确定

8、重大施工方案的提出及要求

9、变更洽商的管理

10、项目会议制度要求

11、工程档案及文件管理要求

12、项目合同管理要求

13、对图纸预审与会审

14、制定合理工期

15、总平面管理策划 „„

分享:

1、总包单位管理的“紧箍咒”---施工组织设计方案审核

2、项目面积一览表规划面积指标的确定

3、二次优化设计重要性案例分析

4、你需要了解的十大设计评审思考点

5、案例:营销示范区--总平面布置策划的前提 第二部分、施工过程精细化管控“3步法”

关键词:正确的方法+持续的执行力 第一步:对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制

2、项目进度目标分析

3、项目总体计划编制 一级计划:公司2—3年的战略经营计划 二级计划:项目开发里程碑节点计划

三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划

讨论:

1、关于3级进度计划的重要性

2、计划不力的主要原因分析

3、计划编制及执行常见问题 案例分享:如何保证工程关键节点计划? 第三部分、现场过程管理最有效的16大环节 ★核心秘籍:

1、过程控制---材料设备选用管理

2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收

4、过程控制---施工质量样板引路 分享:

1、工程样板先行执行效果

2、样板先行---高品质清水样板间实体展示

5、过程控制---工程质量巡检制度

分享:现场巡检之工程现场召开观摩会 案例:工程巡检问题记录分享

6、过程控制---要让问题可视化

7、过程控制---例会制度

8、过程控制---成品保护

9、过程控制---工序检查 分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点 分享2:工程施工现场质量常见病、多发病的预防与管控;

10、过程控制---实测实量

11、过程控制---安全管理

12、过程控制---文明施工 案例分享:优秀项目施工现场安全文明管理

13、过程控制---工地开放日

14、过程控制---情景示范区 工地开放日情景示范区建设要点 打造高品质情景示范区五大原则: 分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观

思想

一、如何做好房地产景观设计及施工管理.doc? 思想

二、如何实现项目最大化景观价值挖掘? ★秘籍:房地产景观十大价值提升策略—-选讲

1)、“杠杆”原理•----找到楼盘的景观支点,可以将整个楼盘翘起 2)、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心

3)、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益最大化 要等级匹配 4)、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能 5)、“效益”原理----怎样以同等的价值赚取更多的利润„„•

16、过程控制---专业学习

讨论:工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训 闲言碎语:

 学习与成长的关系;会哭的孩子有奶吃?论大锅饭与平均主义 分享:

1、专项工程交工验收标准及细则.doc

2、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控?

3、如何保证配电室、消防控制室的安装及竣工验收? 选将部分:现场成本管理

1、房地产项目成本组成9大类

2、项目成本管理的四大核心过程

秘籍:项目实施阶段成本管理价值11大关注点: 分享:

1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19#-23#楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、工程图纸会审的技巧、应注意的问题及施工图审查控制要点.doc;

4、某项目工程图纸会审记录.doc 第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)第一:交付前督查督导---“一房三验”

1、验收前的准备工作

2、专项验收及竣工验收

3、公司内部验收(附件)

4、保修合同及保修担保(附件)实例分享:

1、交房时重点注意的30个重要问题

2、业主收房25个重要关注点

3、阶段性交房前工作梳理

4、竣工交房项目质保期整改流程指引 第二:工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)

2、物业接管验收

3、保修工作的组织、原则及管理

4、整改及收尾工作

5、项目交付使用后,对于业主入住后的常见病及解决办法; 第三、客户入住及客户服务管理

1、入住前准备工作(附件)

2、客户入住(附件)3、客户服务及投诉处理(附件)第四、关注客户体验

1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知;

2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 思考:如何把控好公共部位面子工程质量?

资料分享:

1、交付流程

2、交付前、中、后的风险控制

3、客户质量档案 实例分享:1)XX项目房屋交付全过程详解PPT 2)XX项目交付工作流程及交房方案 第五、项目后评估实施要点

 1、项目整体施工组织管理总结

 2、技术管理及进度、质量、安全文明施工总结  3、合同执行情况总结

 4、成本控制执行总结

 5、物业移交及客户保修服务总结

思考1:如何建立产品缺陷反馈手册? 思考2:探讨关于无效成本(手册)分享

1、学习万科做好项目后评估.doc

2、地产委托物业施工的管理办法.doc 小结:

1、关于项目开发管理的15条个人观点

2、我的三个建议

4、客户入住也是一种经营活动

5、物业接管验收的准备工作(附件)回顾总结:最后研讨及经验交流

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