北京安居房地产开发投资项目分析报告

第一篇：北京安居房地产开发投资项目分析报告

课课程名称：项目名称：姓 名：班级名称：专业名称：完成时间:信息工程学院

程 设 计 报 告

运筹学与数据分析实践 北京安居房地产开发投资项目分析

信息管理和信息系统

2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出：

北京安居房地产开发有限公司，系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司，也是总公司系统内的房地产开发骨干企业，主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务，注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，先后开发了恩济庄等6个小区，安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则，严把工程质量关，创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈，安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上，努力学习市场经济的知识，加强风险意识，提高企业管理水平，并对未来的开发项目作出可行性研究，充分发挥决策的作用。因此，财务部门基于公司确立的这个方向，对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下：

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²，并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资，以补充资金的不足另外，如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目，每年能回收资金的本利110%，如果公司欠缺资金可用贷款方式补足，贷款每年利息为12%，问公司如何运作，可使2001年末的总产出最大？

二、有关数据的分析：

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大，即01年末的项目产出和赢利（正或负）之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余（可以进行投资）还是需要贷款（需要支付利息）。为了解决这个问题，我们首先将“借款”（资金不足）好“存款”（资金剩余）设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质，表明相互关系，以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题，在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资；Yj表示设Xi0，第1，2，3年的贷款额；

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为：280000Y1； 1999年底的投资收益额为：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1； 2000年初的可投资额为：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2； 2000年底的投资收益额为：

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2； 2001年初的可投资额为：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3； 2001年底的投资收益额为：

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3； 因此，目标函数为：

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3；

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额：

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1； X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得：106250 2000年初可投资额等于2000年实际投资额：

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简：175002001年初可投资额等于2001年实际投资额：

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3化简得：

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米：25X120X240X320X465120

即：25X120X240X320X455 其中Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，2，3，4；j1，2，3

所以约束条件为：

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X210800025X20X40X20X5512342，3，4；j1，2，3Xi为0-1变量；Yj0，Zj0；i1，四、求解结果及分析

利用计算机求解得：

最终表：

所有5个项目都需要投资；

1999年、2000年初均需要贷款，2001年初有足够资金投资到其他的项目；

2170万米项目的总建筑面积，满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下，贷款91250元用来满足5个项目全部投资，剩余资金为0；2000年初得到了1999年投入后的产出，并且还掉1999年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2000年初的投资，发现若要用这部分钱进行投资，还不够，贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资，剩余资金为0；2001年初得到了2000年投入后的产出，并且还掉2000年贷款的本利，贷款利息为12%，利用剩下这部分资金进行2001年初的投资，发现若用这部分钱进行投资，还有剩余，剩余资金144066元，用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报，再扣除2001年初的贷款本利额，最后剩下的都是2001年的最终投资收益，最高收益额为500472.6元。

五、总结

本次运筹学大作业，布置之后我就开始做，从中碰到的困难还是有蛮多的。最初先把老师给的题目中的表格数据进行分析，分析完后根据所给的条件回到表格中进行更细致的分析，我所做的这道大作业中，问题中的几个关键词比较重要，如果理解错误就会朝一个错误的思路做下去，在理解题意这一方面我大花时间和功夫。在Excel编辑中也碰到了一些问题，由于一开始没有考虑到贷款额和剩余资金可以用变量代替，一味的想通过等式的代换把结果求解出来，其中发现这样做了之后就不是线性规划了，只是一个求解问题了，我对自己求解出来的答案不自信，当时也给老师看了，老师一句设变量点醒了我。因此我的Excel中就出现了三种方案，这三种方案是我从开始做到最后正确解答出答案的过程。第三个方案也就是我用线性规划真正意义上完成了此题，方案二我只是在只设了0-1变量的情况下求解出的，虽然答案是正确的，但是题目意在要我们用线性规划求解。此次大作业的完成过程让我收获颇多，不仅是对我一学期学习运筹学的知识复习和巩固，也让我懂得解题细致、周全的去理解和看待问题是非常重要的，也折射到为人处事，我会再接再厉在以后的学习中学以致用。

第二篇：投资项目分析

投资项目分析

项目背景分析及规划 ：主要包括：

1、项目背景。

2、项目建设规划。

3、主要产品和产量。

4、工艺技术方案。

外部环境分析：主要包括：

1、外部一般环境（PEST）分析。

2、产业分析。

市场需求预测：主要包括：

1、国外市场需求预测。

2、国内市场需求状况分析。

内部分析：主要包括：

1、项目地理位置分析。

2、资源和技术。

3、项目之 SWOT 分析。

4、项目竞争战略的选择。

财务评价：主要包括：

1、评价方法的选择及依据。

2、项目投资估算。

3、产品成本及费用估算。

4、产品销售收入及税金估算。

5、利润及分配。

6、财务盈利能力分析。

7、项目盈亏平衡分析。

8、财务评价分析结论。

融资策略：主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。

价值分析判断：主要包括：价值判断方法的选择，价值评估。

第三篇：投资服装店项目分析报告

投资服装店项目分析报告

2009级数学学院

会计五班

杨 茹

一、项目概况

开发项目服装店铺位于大连市兴工街，比较繁华地段，这里有集商业、停车场为一体的综合性购物商场，另有主要休闲、娱乐等集会场所，每到周末和节庆日的夜晚，广场上可观赏到多姿多彩的文艺表演。这里交通发达，人口密集，市场是没问题。仅平时无论白天晚上人来人往，人流客源充足，是开服装店的好位置，区位条件可行。随着社会的快速发展，人们对服装的要求也越来越高，尤其是对“个性”的需求，所以服装店的风格也要随之改变。

二、市场分析与价格预测

（一）市场发展前景分析

地理位置良好，已经具备旅游商业为一体的繁华地段，深受广大购物群体的欢迎，各个店铺收益客观。尤其大连为旅游城市，旅客对服装也有很大的需求，服装店的前景比较乐观。

（二）客户定位目标

客源主要是周边的大中小学生，由于店铺所在位置有许多高校，而学生已经成为消费者的主要群体，他们喜欢新潮，所以购买的数量和频次会很大。当然还有一些市区中等消费水平的群体及游客等，客源相对充足，为店铺的经营提供了保障。

（三）价格预算

该项目的社会折现率为8%。流动资金借款的利率为8%。店铺转让费用：300000元；铺租：30000元/月； 装修费：50000元；首次进货费用：200000元； 公关联系费用：20000元；总投资额：800000元。预计的投资收益率为50%。

三、销售计划和营销策略

1、销售计划

当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。新开张时，开幕当天为招徕顾客，办一些促销活动，促销活动采用打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。需要有一定的备货量，以后的销售过程中，店内也要保持一定的备货量，店内有20万元的货品，估计能做10000元的营业额。

2、长期发展营销策略

（1）、原则：在保证货品的质量同时，每周都要有新货上架，紧跟流行趋势，以中档为主，高低档为辅（高档点缀低档适量）。（2）、方针：尽量把其中的每个环节作成标准化，有一个统一的流程和模式，以备日后发展连锁，即模式复制。

（3）、服务：训练营业员的基本素质，对顾客的服务态度及服务宗旨。无论顾客是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让其满意离开，常此以往才可能有口碑相传的美益度，也才会有回头客。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

四、项目经济财务分析

（一）资金筹措

准备投资800000元为一次性投资。其中30万为自有资金，50万由银行贷款，为期5年。

（二）投资估算 每月费用分析：

1．店铺转让费用：300000元，房租50000/月。2．一次性装修费用：50000元。3．第一次衣服货款：20000元。4．其他费用：20000元。

5．员工工资可以在第一月底结，雇佣三人，每人工资1000元/月。

6．余下资金做流动资金使用。

（三）项目经济效益分析

1、服装店铺盈利

店铺每日经营收入=900元

店铺每月经营收入=900*30=27000元 第一个月为店面装修期，总开销60000元，从第二个月开始营业，每月营业额为27000元，每月服装的成本为12000元，工资1000*3=3000元，月租5000元，其他费用：如水费，电费，店面维护费等共计3000元，库存货物的折价率为0.2，月库存损失费为（20000-12000）*0.2=1600元，则月毛利润为27000-12000-5000-3000-3000-1600=2400元，每月个人所得税（27000-12000-5000-3000-3000-1600）*0.15-125=235元，则月净利润为2400-235=2165元，年净利润为2165*12=25980元，2、银行贷款及个人投资所得税 银行贷款=3万元

总利润=利润折现值=25980*（P/A,8%,5）=25980*3.993=103738.14元

投资年收益率=年总利润/自有资金=25980÷30000=86.6% 个人总利润=总利润—银行贷款—自有资金=103738.14-30000-50000=23738.14元

投资收益率=个人总利润/自有资金=23738.14÷30000=79.13% NPV=-80000+25980*（P/A,8%,5）=23738.14>0 内在收益率为：0=-80000+25980*（P/A,IRR,5）则IRR=18.5% 所以，IRR>8%

五、总结评价

综上所述，投资收益率大于预期收益率50%，NPV大于0，内在收益率大于社会基准利率8%，因此该项目方案可以施行。

第四篇：投资项目分析案例

投资项目分析案例

篇一：投资项目评价案例

《特色快餐店 》项目 可行性分析报告

目录

一．快餐店项目概况

二.SWOT分析

三.经营计划

四.主要参数

五.项目财务评价

六.综合分析

一.快餐店项目概况

本店发属于餐饮服务行业，名称为 特色快餐店。主要提供各类炒菜、特色套餐，快餐店地址位于二宫体育馆附近，面积70平米左右，本店需创业投资204000，款项已筹集到位。

二.SWOT分析

(一)优势分析

地理位置：对面有大型的商场、写字楼、学校和驾校，且体育馆经常举行大型活动，能保证客源，有较好的地理优势 竞争优势：附近共有1家饭店，这家饭店主营海鲜，价格较贵、本店抓住了这现有的弊端，推出“物美价廉”等营销策略，及本店推出送餐上门服务，力争在激烈的市场竞争中占有一席之地。

（二）劣势分析

本店刚开业，没有知名度，人们平时有自己的就餐习惯，需要面临打开市场的问题

（三）威胁

1.附近餐厅环境较优雅舒适

2.周边稍远地方提供同类送餐服务的，有固定顾客群体的竞争者。

3.也会有新进入者的竞争威胁

三．经营计划

1.快餐店主要是面向大众，因此菜价不太高，属中低价位。

2.午晚餐提供经济型、营养丰富的菜肴，并提供一个干净整洁的就餐环境。

3.为适应市场需求，本设立目标是“送餐到家”服务

四.主要参数

（一）判据参数：投资回收期小型店面运作在前期做好评的话，一般在8-15个月，基准收益率ic为12%，（二）计算参数：营业税税率为5% 五．项目财务评价

（一）财务预算

1.总投资估算

总成本 541182元

店铺转让费 150000 固定成本

204000元

房屋租金

35000元/年

店面装修

10000元

桌椅板凳

2000元 锅碗类

2000元

抽油烟机

1500元

消毒柜 300元

广告费 1200元

交通工具

1000*2 2000元

变动成本

28098.5元/月*12月=337182元

人工成本 厨师4500元/人*2 服务员2500元/人*3 16500元/月

水电煤气费1100/月

食物材料采购 9000元/月

快餐餐具0.055*90 *30 +0.5*90*30=1498.5元/月

2.销售收入估算：

销量160份/天，单价12元/份

(90+70)*12*360=691200元

3.利润估算：

691200-541182=150018元

第二年

总成本=337182+35000=372182元

销售收入估算：691200元

利润估算：691200-372182=319018元

（二）项目财务效果分析

1.项目投资现金流量表

目序号 合计 建设期 投产期 年份现金流入 1382400 691200 1.1 营业收入 1382400 691200 2 现金流出 913364 204000 337182 达产期 691200 691200 372182 篇二：投资项目分析案例

厦门大学MBA研究生《投资项目效益评价》案例001 无绳电话机生产可行性分析报告

第一章 总论

1项目内容、企业目标和发展战略

1． 公司名称：

·厦门国际先锋电子股份有限公司

·ITERNATIONAL FRONTIER Industrial Co.,Ltd 2． 项目内容

·公司成立初期，将致力于高档无绳电话机（45%48MHz具有Caller ID功能的多手机无绳电话机、46/49MHz美国标准无绳电话机、高频900MHz模拟和数字扩频无绳电话机）和新型多功能电话机（如智能电话、Caller ID电话机、可视电话机、语音电话机、管理电话机等）的开发和生产。本公司已经掌握关健技术和具有一定的技术储备，具备了大批量商业化生产的能力。

·2000年进军消费类电子产品领域：以DVD技术为代表的新技术，包括DVD ROM，DVD播放机，可写DVD等。

·涉足信息工程产业：POS终端、IC卡、刷卡机、住处系统集成、电子商务软件等。3． 公司目标：

引入崭新的管理机制，以人为本，人尽其才。5个月内生产出新型多功能电话机；8-10个月无绳电话机投产；2000年产值3000万元；2001年7500万元；2002年1.5亿元。

2000年DVD试产。同时进行多元化发展方向的拓展。

在不久的将来，建成一个电气和住处王国。先期目标是步入中国电子百强，最终成为世界级的巨型高技术公司。4． 发展战略：

·方案1：以积累的人才优势和成熟产品为突破口，以特贸的资金优势为依托，在短期内完成资本原始积累、管理经验积累、人力资源的积累和一定的市场占有率，创立自己的产品品牌。通过拓宽产品方向和提高产品档次，条件成熟时，在国内以OEM方式或参股、控股和企业收购等形式实施低成本的快速扩张，占领国内和国际市场；力争企业早日上市，募集发展资金，使企业的发展步入良性循环，在短期内得以迅速发展。

·方案2：采用“抓两头，放中间”的战略战术，抓技术开发和市场拓展，产品的生产可以用国内OEM形式的实现。这种方式的优点是：固定资产投入小、风险小、市场转向灵活，可以集中精力很抓技术和市场两个关键因素。缺点是：加工利润被分享，利润率低，产品质量和数量在失控时将难以保证。

2立项依据

1． 新成立的国际先锋（ITERNATIONAL FRONTIER）电子股份有限公司，具有成熟的普通电话机、数字答录机、Caller ID电话机、国标无绳电话机（45/48MHz）、美国无绳电话机（43/49MHz）、先进的传呼机（BB机）、功放机和DVD技术人才，无需投入大量的前期研究开发费用即可在短期内生产上述产品。

2． 已经和供应商建立良好的伙伴关系，材料的采购渠道成熟，IC供应商的技术支持良好。

3． 国内城市能信市场继续走向成熟，尤其无绳电话机市场在中国刚刚起步，农村市场潜力仍然巨大。对新产品的需求仍然强烈。4． 国际通信OEM市场对中国的制造能力有一定的依赖，保重OEM也是初期发展的必由之路。

5． 目前，电子行业的市场特点是市场成熟、竞争激烈、利润微薄。必须要有自己的优势才能在激烈的市场中站稳脚跟。在电子方面的发展战略值得深入研究。著名的计算机产品供应商DELL公司在这方面可以提供很好的发展经验：即低成本的生产成本、良好的售后服务和快带的市场能力。项目概貌

本公司注册资金1500万元人民币。其中300万元为厂房投资，100万元用于生产车间、写字楼改造，300万元用于设备投资，其余800万元为流动资金，用于支付工资、购买原团料和支付销售费用和管理费用。预计：

公司占地6000平方米

筹建期自1999年4月1日起，共5个月时间，1999年9月投产（先期产品为多功能电话机）。

员工人数：生产线100人，后勤25人，RD人员10人，销售20人，合计155人。先期设计能力为日产国标无绳电话机1000台左右，月产22000台。或日产普通电话机1500台，月产33000台。无绳以每台500元产值计算，年产值13200万元。

第二章 项目背景与发展规划

1项目提出的背景

目前，我国的电话机生产的状况是供大于求，97年1亿5000万部电话，国内市场消化4000万部，9000万部出口。尽管如此，但对无绳电话机而言，国内尚有巨大的市场空间，边际利润远远大于普通电话机。因而，已经引起各大电话机厂家的注意。甚至象厦新、万利达、海尔、长虹等过去与电话机无关的著名电子生产厂家也开始挤进无绳电话的市场。有专家断言，无绳电话机的边际利润已经赶上和超过了VCD机的利润。

作为电话机生产的专业厂家，我们原来拥有的强大的专业人才优势，加之新公司的资金优势，在规范管理的基础上，我们将力争创造自己的电话机品牌，并在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

无绳电话机开发和生产，仅仅是作为我们事业的高起点。在完成原始资金、管理技术积累并形成自已独特的企业文化后，我们将以品牌、企业文化和洋入资金为优势迅速实施低成本的扩张计划，拓展企业的业务范围，扩大企业规模，逐渐形成规模经营和多元化经营，使得公司规模和效益得以超常规高速发展。

2项目发展规划

本公司将以无绳电话机的生产为公司发展起点，全力倾注于消费类电子产品和IT产业，具体发展规划如下所示：

·初期第一步：普通多功能电话机和国标20信道多手机无绳电话机（一拖三）研究开发和生产。

·初期第二步：新型电话机、可视电话机、国际OEM无绳电话机和900MHZ无绳电话机。

·中期：家庭影剧院5。1功放、DVD影碟机、高级音箱和音响。

·长期：家用医疗电子、汽车音响、IT产业：计算机配件、外设、软件。

第三章 工程技术方案

1产品技术构成

初期产品（起步产品）生产国标无绳电话机和多功能电话机。根据市场调查，无绳电话机以一拖一较为受市场欢迎。为此，决定ITERNATIONAL FRONTIER公司的首款无绳电话机型便定位在多手机无绳+CID上。具体功能要求如下： 1． 具有CID功能的无绳电话机（模具设计时考虑LCD电池的需要）：

·多手机一拖三（可用8528方案）·20信道自动扫描（超越10信道）·通话手机转移功能 ·手机与座机的对讲功能 ·P->T功能

·座机和手机夜光健盘 ·扰码保密功能（选项）·座机免提功能

·座机和手机10组号码存储功能 ·通话音量手动调节功能 ·防盗功能（防并机功能）·密码锁功能 ·65300密码 ·自动对码

·Caller ID(Type l)·LCD 显示

·座机停电可用（手机停电可用最好）·通信距离500米

·手机停电密码2H不丢失

2． 棋具考虑：经分析，目前的公模很难满足需要，款式太大众化、外观质量难以保证。我们将考虑自行设计模具。利用这款模具，将可以生产出5种左右的机型（P/T、P/TD、P/TSD（LCD）、IC卡管理电话机、多种机无绳电话机、单手机无绳电话），然后再配以各种各样的颜色。3． 塑胶（壳体、丝印）：建厂初期，出于资金方面的考虑，塑胶可以请别的公司代为生产。新产品的研究开发

公司设立工程部，由工程部经理负责安排研发、电话机入网任务。土建工程改造

厂址暂定在湖滨北路，占用1-3层。其中1层为注塑和部分成品仓库，2、3层为生产线、货舱、写字楼。设电话机插机线1条，装配线生产线1条，设计工位各为120个，对于无绳电话机中用天的贴片PCB板，先期可以先请别的公司协助外加工。为此，需要对现行建筑进行土建改造，建造生产场所和写字楼。

第四章 职能部门的设置

·总经理办公室 ·行政、人事部 ·财务部

·技术部：开发中心、IE部、电脑部、仪器校验室、资信中心 ·厂部：生产部、模具部、塑胶部、设备部、·物资部：物控、计调、采购、成品仓库、材料仓库 ·市场部

·质量做主部：QA、IQC部

国际先锋（ITERNATIONAL FRONTIER）电子有限公司投资项目预算

投资项目：无绳电话机

[案例分析要求]：

1、讨论上述《可行性分析报告》存在的问题及可能产生的后果。

2、分析影响该投资项目的关键或主要因素，并讨论其是如何影响投资项目经济效益的。

3、如何根据该项目的特点，建立相应的评价框架、评价方法和指标？

4、该投资项目是否具有显著的经济效益？为什么？

篇三：投资项目管理案例分析答案

1、某公司拟投资建设一个生化制药厂。这一建设项目的基础数据如下：（1）项目实施计划。该项目建设期为3年，贷款实施计划进度为：第一年20%，第二年50%，第三年30%，第四年项目投产。

（2）建设投资估算。本项目工程费与工程建设其他费的估算额为52150万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）为4500万元。

（3）建设资金来源。本项目的资金来源为自有资金和贷款。贷款总额为19740万元，从中国建设银行获得，年利率为12.36%，按季度计息。（4）生产经营费用估计。建设项目达到设计生产能力以后，全厂定员为1000人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为855万元。年外购原材料、燃料及动力费估算为18900万元。年经营成本为20000万元，年修理费占年经营成本10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款36天，现金40天，应付账款30天，存货40天。问题：（1）估算项目建设期分年贷款利息；

（2）用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金；（3）估算拟建项目的总投资。

解：

（1）建设期贷款利息计算。

有效利率 =（1+12.36÷4）4－1 = 12.95% 贷款额度：

第一年为：19740×20%=3948（万元）第二年为：19740×50%=9870（万元）第三年为：19740×30%=5922（万元）

贷款利息：

第一年为：（0+3948÷2）×12.95% = 255.63（万元）

第二年为：[（3948+255.63）+ 9870÷2] ×12.95% = 1183.45（万元）第三年为：[（3948+255.63+ 9870+1183.45）+5922÷2] ×12.95% =2359.24（万元）

建设期贷款利息合计= 255.63+1183.45+2359.24=3798.32（万元）（2）用分项详细估算法估算流动资金。

应收账款= 年经营成本/年周转次数 = 20000÷（360÷36）=2000（万元）现金=（年工资福利费+年其他费）÷年周转次数

=（1000×0.72+855）÷（360÷40）= 175（万元）存货：

外购原材料、燃料 = 年外购原材料、燃料动力费÷年周转次数

= 18900÷（360÷40）= 2100（万元）

在产品=（年工资福利费+年其他费用+年外购原材料、燃料动力费+年修理费）÷年

周转次数

=（1000×0.72+855+18900+20000×10%）÷（360÷40）= 2497.22（万元）

产成品 = 年经营成本÷年周转次数 = 20000÷（360÷40）= 2222.22（万元）存货 = 2100+2497.22+2222.22 = 6819.44（万元）

流动资产 = 应收账款+现金+存货 = 2000+175+6819.44 = 8994.44（万元）应付账款 = 年外购原材料、燃料、动力费÷年周转次数

= 18900÷（360÷30）= 1575（万元）

流动负债 = 应付账款 = 1575（万元）

流动资金 = 流动资产 ―流动负债 = 8994.44―1575 = 7419.44（万元）（3）

建设项目总投资估算额

= 固定资产投资额 + 建设期借款利息 + 流动资金

= 工程费用+工程建设其他费用+预备费+建设期借款利息+流动资金

= 52150 + 4500 + 3798.32 + 7419.44= 67867.76（万元）

2、某建设项目有关资料如下：

（1）项目计算期10年，其中建设期2年。项目第3年投产，第5年开始达到100%设计生产能力。

（2）项目固定资产投资9000万，（不含建设期贷款利息），预计8500万元形成固定资产，500万形成无形资产。固定资产年折旧费为673万元，固定资产余值在项目运营期末收回。

（3）无形资产在运营期8年中，均匀摊入成本。（4）流动资金为1000万元，在项目计算期末收回。（5）项目的资金投入、收益、成本等基础数据，见表1：

（7）还款方式：在项目运营期间（即从第3年到第10年）按等额本金法

偿还，流动资金贷款每年付息。长期贷款利率为6.22%（按年付息），流动资金贷款利率为3%。

（8）总成本费用的80%形成固定成本。问题：

1.计算无形资产摊销费。

无形资产摊销费=500÷8=62.5（万元）

2.编制长期借款还本付息表。（把计算结果填入表2中，表中数字按四舍五入取整，下同）长期借款利息：

建设期贷款利息=4500÷2×6.22%=140（万元）每年应还本金=（4500+140）÷8=580（万元）编制借款还本付息表： 3.编制总成本费用估算表。（把计算结果填入表3中）

3、某建设项目，建设期为1年，运营期为10年，固定资产投资为1800万（全部形成固定资产），其中800万元为自有资金，其余贷款解决，年利率为6%，本金按运营期每年等额偿还，利息每年收取，固定资产使用年限为10年，余值在运营期末收回（按平均年限法折旧，残值率为4%），无形资产为200万元，在运营期内均匀摊入成本。

流动资金为1200万元，在运营期第一年投入，在运营期末一次收回，有一半为自有资金，另一半贷款解决，年利率为5%，每年偿还利息，本金在运营期末一次偿还。

运营期第二年才出现资金盈余（及资金来源大于资金运用），年维修费为折旧费的39.34%。年经营成本1000万元，年经营成本的5%作为固定成本，且财务费用不进入固定成本。问题：

（1）填写表4中的所需数据

表4还本付息表

单位：万元

（2）填写表5中的所需数据

年折旧费=[（1800+30）×（1—4%）]÷10 = 175.68（万元）年摊销费=200÷10=20（万元）

固定成本=175.68 + 175.68×39.34% + 20 + 1000×5% = 314.80（万元）

4、拟建某建设项目，固定资产投资总额5058.90万（不含建设期贷款利息，但其中包括无形资产600万元），建设期2年，运营期8年。

本项目固定资产投资来源为自有资金和贷款；自有资金在建设期内均衡投入；贷款总额为2000万元，在建设期内每年投入1000万元；贷款年利率10%（按月计息），有中国建设银行获得；在运营期初，按照每年最大偿还能力偿还；无形资产在运营期8年中均匀摊入成本；固定资产残值300万元，按平均年限法折旧，折旧年限为12年。

本项目第3年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的70%，第4年达到设计生产能力的90%，以后各年达到设计生产能力；流动资金全部为自有资金。项目的资金投入、收益、成本，见表6；贷款部分不含建设期利息。

第五篇：房地产开发投资分析报告

摘要

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

150

荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校： 房地产投资可行性研究的必要性