江门市人民政府办公室转发《市建设局 市房产局关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题若干意见》

第一篇：江门市人民政府办公室转发《市建设局 市房产局关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题若干意见》

江门市人民政府办公室转发市建设局 市房产局关于

解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题若干意见的通知

江府办〔2009〕72号（2009年8月1日起施行）

【颁布时间】 2009-07-27【实施时间】 2009-08-01【效力属性】 有效

蓬江、江海区人民政府，市直各单位：

市建设局、市房产局《关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题的若干意见》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市建设局、市房产局反映。

江门市人民政府办公室

二○○九年七月二十七日

关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题的若干意见

市建设局 市房产局

为维护房屋权利人的合法权益，妥善解决江门市区中心城区（指蓬江、江海两区，以下简称中心城区）历史遗留的房地产登记问题，本着尊重历史、实事求是的原则，根据有关法律法规，结合本地实际，提出如下意见：

一、组织领导

（一）工作机构。

成立市处置问题楼盘领导小组，负责解决中心城区历史遗留的房地产登记问题。由分管建设工作的副市长任组长，市政府分管建设工作的副秘书长和市建设局局长任副组长，领导小组成员由蓬江区政府、江海区政府、市发展改革局、市监察局、市公安局、市财政局、市国土资源局、市建设局、市国资委、市法制局、市规划局、市市政局、市人防办、市信访局、市金融办、市房产局、市消防局、市地税局、人民银行江门市中心支行、江门供电局、市城建集团的领导组成。

领导小组下设办公室（设在市建设局，下称市处置问题楼盘办，刻制专用章），任务完成后，领导小组及其办公室自行撤销。

蓬江区、江海区政府按照“属地管理、分级负责，谁主管、谁负责”的原则，分别设立相应的机构。

（二）工作职责。

1、市处置问题楼盘领导小组：负责协调处置问题楼盘相关问题；协调处置非问题楼盘的商品房和企业自建用房的历史遗留房地产登记问题。

2、市处置问题楼盘办：组织召开市处置问题楼盘领导小组办公室工作会议，指导两区处置问题楼盘办的工作，组织对市直历史遗留房地产登记问题进行分析研究、协调处理相关的信访问题，确定处置责任主体并指导处置责任主体提出处置建议，协调各职能部门的工作，督导处置责任主体对历史遗留房地产登记问题进行处置，及时综合处置情况向市处置问题楼盘领导小组汇报等。

3、蓬江区、江海区政府处置问题楼盘领导小组及办公室：处置属地的历史遗留房地产登记问题，并落实责任，按上级要求完成工作目标。

市、区处置问题楼盘办对日常工作中遇到的一般性问题，可依法依规直接指导处置工作；对重大疑难需提交处置问题楼盘领导小组研究决定的问题，应在调查核实的基础上，确定处置责任主体并指导责任主体提出处置建议，提请市处置问题楼盘领导小组召开会议专题研究处置办法。

历史遗留房地产登记问题的处置管理主体按建设项目施工许可（报建）管理关系确定，若没有办理施工许可（报建）手续，则按建设单位的工商管辖地关系确定。此前已明确处置工作分工的，按原分工开展处置工作。

4、处置责任主体：商品房的房地产登记问题，一般由开发单位或其主管部门担任处置责任主体；企业自建用房的房地产登记问题，一般由建设单位或其主管部门担任处置责任主体。

处置责任主体在处置问题楼盘办指导下，提出处置建议及制定工作方案，并明确指定1-2名工作人员负责处置工作直至完成，按要求及时将处置情况上报。

若无法确定处置责任主体的，由属地的处置问题楼盘办牵头协调有关单位研究解决办法。

5、相关部门：处置问题楼盘领导小组成员单位按市问题楼盘领导小组的决定及各自工作职能处置历史遗留的房地产登记工作，成员单位之间要紧密协调配合，积极处置历史遗留的房地产登记问题。处置过程中，要充分考虑其历史原因和当时的政策环境，特事特办，并制订专项办事程序，指派专人提供协助，加强指导，加快处置，优先为购房人办理房地产权证。

6、问题楼盘处置工作事关社会稳定，问题楼盘处置责任主体每逢双月份25日前，要以书面形式向属地的处置问题楼盘办报告工作进展情况；蓬江、江海区处置问题楼盘办负责整理汇总属地的处置情况，逢双月月底前报市处置问题楼盘办；市处置问题楼盘办综合后逢单月5日前向领导小组报告。对不能按要求完成工作任务的，经市处置问题楼盘领导小组确认，追究有关人员的责任。

二、工作对象及范围

处置范围：中心城区范围内，2000年12月31日以前国有土地范围内因建设单位用地及规划手续不全、欠工程质量验收、欠税费、撤销、改制等原因导致的房地产登记历史遗留问题。2000年12月31日后经处置问题楼盘领导小组确认的问题楼盘。

工作对象：

（一）经处置问题楼盘领导小组确认为“问题楼盘”的商品房。

（二）房地产权属已初始登记，但因上述原因导致购房人未能办权属登记的商品房（包括拆迁补偿的商品房）。

（三）企业因上述原因未能办权属登记的厂房、办公楼等自建房屋。

（四）其他经处置问题楼盘领导小组会审研究认为房屋来源合法，可以依法登记的房屋。

三、处置办法

（一）综合运用法律、行政、经济手段，制订处置办法。

1、开发企业有能力办理房地产登记有关手续，但故意拖延或不办的，处置问题楼盘办应敦促其尽快提交有关资料及缴交相关税费，为购房人办理房地产权证。对一再拖延拒不办理的开发企业，由有关部门依法责令其限期办理；逾期仍不办理的，可在媒体曝光，依法给予其行政处罚，停止给予该企业办理新的房地产开发项目的供地和报建手续；对采取上述措施后仍拖延不办的开发企业，购房人及金融机构可依法申请仲裁或提起民事诉讼，维护自身合法权益。

2、对于欠缺用地来源资料影响初始登记的，处置责任主体应先到国土资源管理部门提出补办申请。由国土资源管理部门会同规划、房屋拆迁管理等部门对用地资料（包括土地证原件、用地批文、征地红线图、规划报建等资料）进行整理，协助处置责任主体提供用地来源资料。对确实无法提供用地资料的，由用地单位或处置责任主体说明原因，国土资源管理部门视情况区别处理。在明确用地来源后，由国土资源管理部门依法在公共媒体上刊登土地使用权变更登记公告，公告期满后无异议或异议依法不成立的，注销原有的土地登记后，由处置责任主体负责办理有关用地手续，交清相关税费后，国土资源管理部门给予用地单位确定土地使用权。

对于因土地使用权抵押影响购房人办证的，由金融部门与用地单位或处置责任主体协商置换抵押物、重新设定抵押物或在设定担保的前提下签订还款协议，解除土地抵押。

3、对于欠缺规划建设许可的，处置责任主体应先到规划管理部门提出补办申请。规划管理部门视情况给予补办手续，不严重违反城市规划的，可作适当处理后，给予补办规划许可、规划验收手续；因存在局部违反规划建设而未能规划验收的工程，若违法建筑对建设工程及城市规划影响不大的，可先办理符合规划部分的规划验收。

4、已建成但未办理工程质量验收手续的建设工程，于2000年12月31日前建成的，在处置问题楼盘办的指导协调下，由处置责任主体组织建设项目工程质量责任主体单位（设计、施工、监理单位，下同）共同确认，工程质量监督部门认可，并出具相关文件。对于无任何工程技术资料的建设项目，由建设单位委托有资质的工程质量鉴定机构进行鉴定，项目工程质量责任主体单位共同确认，工程质量监督部门认可，并出具相关文件。

5、未办理商品房权属初始登记的，由各职能部门尽其所能提供协助、配合，处置责任主体提供用地、规划报建、竣工验收等办理房地产登记所需要的项目资料，向市房管局提出办理商品房权属初始登记申请，市房管局对符合要求的给予办理商品房权属初始登记。

6、购房人依法购买商品房并履约付清购房款、税费的方可办理房地产登记手续。对处置过程中所收的购房款，要纳入处置问题楼盘办的专用账户进行监管，用于所处置楼盘的建设、支付开发企业拖欠的税费等。

7、建设单位欠缴税费但购房人已依法按照购房合同履约的，按如下办法处理：

凡是列入解决历史遗留房地产登记问题范围的欠缴税费的项目，按照“优先办理房地产权证，保留对拖欠单位追索权”的原则，对已交清购房款和税费的购房人，经属地处置问题楼盘领导小组确认后，由市房产局给予办理房地产登记，并应及时在网上公布受理的房地产登记申请。同时，市房产局告知税费征收主管部门有关信息，由税费征收主管部门向拖欠税费的单位发出限期清偿（缴交或担保）税费通知，责令拖欠税费的单位在规定时限内清偿税费，拖欠税费单位缴清税费后，可办理房地产登记；拖欠税费的单位逾期不清偿的，由税费 3 主管部门通过媒体发布通告催缴；在通告期限届满，拖欠税费的单位仍不清偿税费的，有关部门不予办理其新的房地产开发项目的供地和报建手续，不予办理其自有物业的房地产权属证明，其法定代表人不得担任其他房地产开发企业法定代表人，由公安部门限制其法定代表人出境，并可依法给予拖欠单位及其法定代表人其他方面的限制。税费征收主管部门继续对拖欠单位采取追缴及保全措施，直至依法强制追缴、追究拖欠单位及有关人员责任，公安、司法部门应给予配合支持。对其中经税费征收主管部门查明确无能力清偿拖欠税费的单位，可采用“搁置挂帐”方法处理税费问题。

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8、凡房屋权属存在争议，或已售房屋因纠纷被人民法院依法查封等导致购房人无法办理房地产权属登记的，待消除争议、纠纷或由司法部门依法处理后，再办理房地产权属登记。

9、开发企业依法开发建设，但因缺乏经济实力或停止运作等原因，造成工程后期的水电等项目无法完成，无法办理竣工验收、业主无法入住的，经全体业主同意，由全体业主共同出资，处置问题楼盘办指导、协调处置责任主体及有关部门办理，业主保留向房地产开发企业追偿的权利。

10、对无力自救的“烂尾”项目，由“烂尾楼”的债权人（包括银行、购房业主等），经与开发企业协商不成或无法协商的，可依法通过司法途径，由司法部门作出裁定。

（二）申报及受理。

1、商品房的历史遗留房地产登记问题。

一般情况下，由申请人向属地的处置问题楼盘办提出书面申请，填写“江门市历史遗留房地产登记申报表”，并附上土地、房屋来源证明材料。处置问题楼盘办指导、协调处置责任主体和相关职能部门办理。

涉及拆迁补偿的历史遗留商品房登记的处置，先由市房产局受理申请，审核申请资料，条件具备后交属地的处置问题楼盘办复核，再由其指导、协调处置责任主体通知申请人，并协助申请人向市房产局申请办理房地产登记。

2、企业自建用房的历史遗留房地产登记问题。

先由申请人向市房产局提出书面申请，填写“江门市历史遗留房地产登记申报表”，并附上土地、房屋来源证明材料，经市房产局初审并提出初步处置意见后，提交属地的处置问题楼盘办，由其组织相关部门研究，各职能部门按最终确定的处置意见办理，并在申报表加具意见后，直接交市房产局备办。对符合办证条件的，由市房产局通知申请人按解决历史遗留房地产登记的办事指南，备齐登记材料申请房地产登记。

（三）处置程序。

1、申请。符合解决历史遗留房地产登记范围的申请人，按下列程序向市房产局提出申请，填写房地产登记申请书，并提交相关资料。商品房购房人委托中介公司办理的，中介公司还要提交购房人的委托书及其身份证复印件。

（1）房地产已初始登记的。商品房购房人、被拆迁人可以单方申请房地产登记，申请人按解决历史遗留办理房地产登记服务指南的规定提交材料。

（2）房地产未办初始登记的。申请人先到房地产测绘所申请办理房屋分户图后，按照 4 解决历史遗留办理房地产登记服务指南的规定提交登记材料。

2、受理。受理人员根据申请人提供的材料结合申报表内容一并审核申请事项，对符合受理条件的开具收件收据给申请人，不符合受理条件的退件。

3、审查登记发证。

（1）审查人员按照登记的法律规定、程序对申请登记的房屋进行审查，符合登记条件的，通知申请人将申请事项在《江门日报》公告，在公告一个月期间，无人提出异议的，给予登记发证。

（2）建设单位欠缴商品房项目税费但属“优先办证”情形的，在登记案件办结后，由市房产局知会相关部门，相关部门继续向建设单位追缴。

四、操作细则和服务指南

市房产局负责按照本文订立的原则，制订中心城区历史遗留房地产登记的操作细则和服务指南并向社会公布。

五、行政效能监察

市监察局及有关职能部门的监察机构应认真履行监督检查职能，加强效能监察，将效能监察覆盖处置历史遗留的房地产登记问题的所有政府部门和国有企业，特别对处置责任主体单位，防止出现扯皮、推诿、逃避、拖延，加快历史遗留房地产登记问题的解决。

六、实施时间

本办法自2009年8月1日起执行，暂定实施2年，期满后视实际情况再行修订。

各市、新会区、党政机关事业单位经营性资产遗留问题的处置可参照本办法执行。

第二篇：关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

近年来，中心城区有一大批拆迁安臵户因违反基本建设程序、擅自违法违规建房，不能办理房屋产权证件而不断上访。市委、市政府高度重视，多次指示有关部门进行调查研究，拿出解决问题的具体办法，并召开了政府常务会议进行专题研究。有关部门于去年出台了《永州中心城区安臵房建设违反规划的处理意见》，但到目前为止，这类问题的处臵仍举步维艰。为切实解决这一历史遗留问题，维护永州市的社会和谐稳定，近期，张正市长再次指示我们，就如何解决这一问题进行广泛调研。接到指示后，我局十分重视，立即成立了专题调研组广泛开展了调研。2011年7月，市住房和城乡规划建设局文良军副局长带领市规划执法支队先后走访了市城建投和河东路网公司等单位，在认真听取他们的情况介绍、意见和建议后，调研组进行了认真的梳理、归纳和分析，并形成了此调研意见。现将有关情况简要报告如下：

一、安臵户基本情况

以城建投管理的安臵户为例。目前，中心城市城建投管理的1408户安臵户，早几年已安排了安臵建房，且已全部修建完工。但至今，所有的1408户还未办理房屋产权登记手续，现多次要求办理房屋产权登记手续，其中这些安臵户中在修建房屋过程中已办理建设用地规划许可证的有644户，已办理村（居）民商住用地批准书的有347户，已办理建设工程规划许可证的有249户，已办理国土使用证的有249户。

二、安臵户办理房产证面临的困难

由于安臵户在其房屋建设过程中普遍存在违法违规问题，结果导致了其房屋质量安全等级难以认定，房屋产权登记难以办理，其中的主要原因有：

（一）违反基本建设程序，擅自违规建房比较普遍。由于当时的规划、建筑设计、各项建设手续的办理是由各业主公司统一负责的，各建房户在与各业主公司签订协议后，在没有办理相关法定建设手续的情况下，就各自超用地面积、超层等进行了违规建房。目前要依法办理房屋产权登记手续，需要补办规划、建设、国土等有关手续，才能办理房屋产权登记手续。

（二）质量安全鉴定和结构评估工作难度较大。

由于建房户在其项目建设过程中，拒不接受质量安全监督，擅自变更设计、超层超面积建设，未请有资质的施工队伍进行施工，结果留下了大量质量安全隐患。现要补办各项手续，首先需要进行质量安全鉴定和结构安全评估。而要做好这项工作，需要相关机构和相关人员做大量工作，且要承担一定的风险，实际操作难度大。

（三）补办手续和处罚费用较高，安臵户普遍反映难以接受。根据永规建函〔2010〕296号文件，每户在进行国土处罚和补办相关手续的费用需要3万元左右，进行规划建设处罚和补办相关手续的费用也在3万元左右，再加上办理房产登记又需要3万元左右，合计每户共需9万元左右。安臵户对此很难接受。

三、工作建议

处理这类问题的总体原则和办法是，仍按照市城建领导小组会议纪要和永规建函〔2010〕296号文件，认真组织实施，并提出如下建议：

1、建议由市城建投牵头，组织市财政局、市房产局、市国土局、市住房和城乡规划建设局、冷水滩区政府和有关办事处、居委会联合成立中心城区安臵房处理领导小组。

2、由领导小组制定处理办法和设立各环节专项工作小组，相关单位抽调专门力量集中办理。根据办事需要建议设立质量鉴定小组、国土小组、规划小组、案件处理小组、房产登记小组。

3、先行派驻质量鉴定小组，开展鉴定工作。要求业主收集好房屋质量安全鉴定所需的资料，组织委托有资质的结构评估单位和乙级以上的建筑设计单位对房屋进行检测和结构评估，形成质量安全鉴定报告后，报市建设工程质量安全监督站审查备案；市建设工程质量安全监督站根据鉴定报告出具每栋建筑的质量安全意见及整改措施建议。检测评估费用由城建投暂时代垫。若检测评估合格，在办理房屋产权证件时统一向安臵户收取；如检测评估不合格，则检测费从安臵户违规建房罚款中解决。

4、经检测，审查合格的房屋，建议尽量简化程序，尽快为拆迁安臵户办理好房屋产权登记。

5、对检测评估合格但存在违法违规的项目，建议给予适当处罚并确定一个单方处罚价格，然后给予办理房屋产权证书；对检测评估不合格的房屋，建议责成建设方严格按照市建设工程质量安全监督站提出的整改措施进行整改，整改合格后，再进行处理。如拒不整改或整改不到位，存在违法违章问题又不接受处罚、不补交费用的，不予以办理房屋产权证书。

6、要求所有安臵户写出书面承诺书，承诺对其修建的房屋质量、建筑日照、采光、通风等负责；承诺不再因安臵房问题而上访。

7、对补交费用建议按当时的收费标准和政策收取；处罚时尽量按相关法律法规条款的下限进行，并尽量给予减轻处罚。

8、建议先从梅湾新区三多亭安臵小区进行试点。如可行，则在全市进行推广，以尽快解决这一历史遗留问题。

调研组 2011年7月12日

第三篇：关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

关于如何解决中心城区拆迁安置户历史遗留违规建筑产权登记问题的调研报告

近年来，中心城区有一大批拆迁安臵户因违反基本建设程序、擅自违法违规建房，不能办理房屋产权证件而不断上访。市委、市政府高度重视，多次指示有关部门进行调查研究，拿出解决问题的具体办法，并召开了政府常务会议进行专题研究。有关部门于去年出台了《永州中心城区安臵房建设违反规划的处理意见》，但到目前为止，这类问题的处臵仍举步维艰。为切实解决这一历史遗留问题，维护永州市的社会和谐稳定，近期，张正市长再次指示我们，就如何解决这一问题进行广泛调研。接到指示后，我局十分重视，立即成立了专题调研组广泛开展了调研。2011年7月，市住房和城乡规划建设局文良军副局长带领市规划执法支队先后走访了市城建投和河东路网公司等单位，在认真听取他们的情况介绍、意见和建议后，调研组进行了认真的梳理、归纳和分析，并形成了此调研意见。现将有关情况简要报告如下：

一、安臵户基本情况

以城建投管理的安臵户为例。目前，中心城市城建投管理的1408户安臵户，早几年已安排了安臵建房，且已全部修建完工。但至今，所有的1408户还未办理房屋产权登记手续，现多次要求办理房屋产权登记手续，其中这些安臵户中在修建房屋过程中已办理建设用地规划许可证的有644户，已办理村（居）民商住用

地批准书的有347户，已办理建设工程规划许可证的有249户，已办理国土使用证的有249户。

二、安臵户办理房产证面临的困难

由于安臵户在其房屋建设过程中普遍存在违法违规问题，结果导致了其房屋质量安全等级难以认定，房屋产权登记难以办理，其中的主要原因有：

（一）违反基本建设程序，擅自违规建房比较普遍。

由于当时的规划、建筑设计、各项建设手续的办理是由各业主公司统一负责的，各建房户在与各业主公司签订协议后，在没有办理相关法定建设手续的情况下，就各自超用地面积、超层等进行了违规建房。目前要依法办理房屋产权登记手续，需要补办规划、建设、国土等有关手续，才能办理房屋产权登记手续。

（二）质量安全鉴定和结构评估工作难度较大。

由于建房户在其项目建设过程中，拒不接受质量安全监督，擅自变更设计、超层超面积建设，未请有资质的施工队伍进行施工，结果留下了大量质量安全隐患。现要补办各项手续，首先需要进行质量安全鉴定和结构安全评估。而要做好这项工作，需要相关机构和相关人员做大量工作，且要承担一定的风险，实际操作难度大。

（三）补办手续和处罚费用较高，安臵户普遍反映难以接受。根据永规建函〔2010〕296号文件，每户在进行国土处罚和补办相关手续的费用需要3万元左右，进行规划建设处罚和补办相

关手续的费用也在3万元左右，再加上办理房产登记又需要3万元左右，合计每户共需9万元左右。安臵户对此很难接受。

三、工作建议

处理这类问题的总体原则和办法是，仍按照市城建领导小组会议纪要和永规建函〔2010〕296号文件，认真组织实施，并提出如下建议：

1、建议由市城建投牵头，组织市财政局、市房产局、市国土局、市住房和城乡规划建设局、冷水滩区政府和有关办事处、居委会联合成立中心城区安臵房处理领导小组。

2、由领导小组制定处理办法和设立各环节专项工作小组，相关单位抽调专门力量集中办理。根据办事需要建议设立质量鉴定小组、国土小组、规划小组、案件处理小组、房产登记小组。

3、先行派驻质量鉴定小组，开展鉴定工作。要求业主收集好房屋质量安全鉴定所需的资料，组织委托有资质的结构评估单位和乙级以上的建筑设计单位对房屋进行检测和结构评估，形成质量安全鉴定报告后，报市建设工程质量安全监督站审查备案；市建设工程质量安全监督站根据鉴定报告出具每栋建筑的质量安全意见及整改措施建议。检测评估费用由城建投暂时代垫。若检测评估合格，在办理房屋产权证件时统一向安臵户收取；如检测评估不合格，则检测费从安臵户违规建房罚款中解决。

4、经检测，审查合格的房屋，建议尽量简化程序，尽快为拆迁安臵户办理好房屋产权登记。

5、对检测评估合格但存在违法违规的项目，建议给予适当处罚并确定一个单方处罚价格，然后给予办理房屋产权证书；对检测评估不合格的房屋，建议责成建设方严格按照市建设工程质量安全监督站提出的整改措施进行整改，整改合格后，再进行处理。如拒不整改或整改不到位，存在违法违章问题又不接受处罚、不补交费用的，不予以办理房屋产权证书。

6、要求所有安臵户写出书面承诺书，承诺对其修建的房屋质量、建筑日照、采光、通风等负责；承诺不再因安臵房问题而上访。

7、对补交费用建议按当时的收费标准和政策收取；处罚时尽量按相关法律法规条款的下限进行，并尽量给予减轻处罚。

8、建议先从梅湾新区三多亭安臵小区进行试点。如可行，则在全市进行推广，以尽快解决这一历史遗留问题。

调研组

2011年7月12日