离婚家庭单方处分未成年人房产的登记问题研究(上海刘小根 蔡云)[本站推荐]

第一篇：离婚家庭单方处分未成年人房产的登记问题研究(上海刘小根 蔡云)[本站推荐]

离婚家庭单方处分未成年人房产的登记问题研究

蔡云1 刘小根2

由于土地资源的稀缺性以及近几年来我国城市化进程的加快进行等原因，近些年，全国尤其是上海、北京等一线城市的房地产价格一路攀高，因此，作为家庭财产之一的房地产，已经成为人们越来越重要的私人财产。人们出于对未来国家将开征遗产税预期的考虑，法律意识越来越强的公民，为了有效规避将来可能产生的遗产税、减少当下的继承过户过程中产生的相关税费，直接将未成年子女列为所购房地产的共有人的情况非常普遍，有的家庭甚至将所购房地产直接登记在未成年子女名下。然而世事难料，有着白头偕老美好愿望的夫妻往往因之后的感情破裂而面临劳燕分飞的境地；之后，就有可能与未成年子女共同生活的一方基于各种原因对权利人为未成年人（或权利人之一为未成年人）的房地产进行处分。依照《中华人民共和国婚姻法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中离婚不影响监护权的规定，房地产登记机构通常要求在未成年子女名下的房产进行处分时，未成年人的离异父母也应当共同向房地产登记机构提出登记申请。应当说，从法律层面来说房地产登记机构的要求并不违法，但从现实层面来说，往往离婚之后再要求另一方共同前来申请，确实勉为其难。

鉴于这一情况的客观存在，本文欲通过一起真实案例来探讨此种情况下房地产处分时申请登记的相关问题。既然为探讨，不一定是房地产登记机构、法院的当下规定或操作口径。本文仅是抛砖引玉，重在引起业内专家的重视与思考，若能达到这个目的，笔者幸甚之至。本文先就下面一起案例讲起：

李某与其前妻于2003年离婚，其子随李某生活。离婚后，李某 12 蔡

云

上海市闵行区人民法院行政庭法官

刘小根

上海市房地产登记处

法务 前妻不再与李某父子来往。上海市某路某号室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为李某以及李某的未成年儿子。2008年5月10日，李某与受让人共同至某区房地产交易中心提出系争房屋出售的房地产转移登记申请，但未提供转让系争房屋是为李某之子的利益的相关证据。该区房地产交易中心经审核，以产权人之一李某之子系未成年人，李某儿子的生母未到场办理过户手续为由，书面答复李某对其申请不予受理。为此，李某于2008年5月15日向法院提起行政诉讼，请求法院判令房地产登记机构给予办理系争房屋的转移登记。

案情较为简单，但通过对上述案件的审理，引发了笔者对父母离异后未成年人房地产处分登记问题的几点思考。

一、监护人得为未成年子女的利益处分其房地产

实践中，对于未成年子女名下房地产的处分，上海多数房地产登记机构要求未成年人的父母共同向房地产登记机构申请转移登记，其依据的主要理由有：第一，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第二十一条“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女监护权”的规定；第二，《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”；第三，如果房地产登记机构受理核准一方监护人的转移登记申请，另一方监护人就有可能对此转移登记提出行政复议或行政诉讼，这样房地产登记机构可能会面临行政复议或行政诉讼。

《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”根据该条规定，我们可以得出，法律并不禁止监护人处分未成年人房地产，但该处分权必须附有条件，即监护人得为未成年人的利益处分其房地产。那么，如何判断“为被监护人的利益”就成为一个核心问题。有一种观点认为，“虎毒不食子”，未成年人父母不可能做出有损于自己子女利益的处分决定，且未成年人自己没有固定经济收入，房地产原本就是父母财产，因此，父母将其处分无可厚非。另一种观点认为，既然未成年人已经获得房地产物权，应当视为父母的赠与，这是纯获利益的行为，不应当被随便地剥夺。而父母处分未成年人的房地产或其份额就应当视为侵犯未成年人权益的行为，且“为被监护人的利益”属于一种主观心理状态，外界无法判断当事人的心理状态，欲准确判断必须通过父母的显露于外的行为进行判断。笔者认为，该“利益”主要是指为未成年人的生活、健康、成长等必须、合理、必要之花费。即如果未成年人的房地产被处分后，该未成年人必须获得大于现状的利益。比如处分未成年人房地产的监护人是否又购臵了比现存房地产价值更大的房地产，且未成年人同样为该房地产的共有人，或新购房地产价值虽不是明显大于原房地产，但新房地产所在的教育、就医、成长环境等条件明显优越于原房地产的条件。

二、应允许与未成年子女共同生活的父母一方单方申请房地产转移登记

现实生活中未成年人的父母离婚后，其相互的关系主要有如下几种：第一，生活的无奈与身不由己导致夫妻合意离婚，离婚后双方由夫妻变为朋友关系；第二，因一方背叛、虐待、家庭暴力等原因离婚后，彼此之间互不信任，甚至老死不相往来，互视对方为仇人；第三，双方离婚后再婚，出于维护新家庭或者一方离婚后工作调离子女生活的城市等原因，离婚后不与子女生活的一方不再与子女来往。现实生活中有很多情形属于第二、三种情形，这样，事实上不与子女生活的父母一方已停止行使其对未成年子女的监护权。基于上述原因，应当允许与未成年子女共同生活的父母一方单方申请房地产转移登记。理由主要有三：首先，如果我们不分情形，一概要求处分未成年人房地产时，离婚家庭未成年人的父母共同向房地产登记机构申请转移登记，显然是强人所难。实践中，房地产登记机构要求未成年人的父母共同申请转移登记，而忽视父母是否为未成年子女的利益处分其房地产。事实上，即使父母双方同意处分未成年子女的房地产，也不能排除有损未成年子女利益的可能，如父母为了吸毒或赌博，双方一致同意处分未成年子女的房地产，同样侵害未成年子女的利益。法律不能要求人去做做不到的事情是法治的精神与原则之一。其次，未成年人因就医、就学方便或改善居住环境等原因确实需要出售其房地产，如果不结合实际情况，一概要求离婚家庭未成年人的父母共同向房地产登记机构申请转移登记，否则，不予受理或登记，实质上是间接剥夺了未成年人的财产受益权。最后，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百五十八条规定：夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益，同该子女共同生活的一方应当承担民事责任；如果独立承担民事责任确有困难的，可以责令未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。从该规定可见，与子女共同生活的父母一方承担首要责任，另一方承担补充责任。根据权利义务对等的原则，既然与子女共同生活的父母一方承担的责任与另一方有差异，那么，享受权利也应有所差异。

具体到房地产登记中，如何认定为未成年人的利益处分其房地产呢？现阶段具有可操作性的规定主要是住房与城乡建设部制定的《房屋登记办法》第十四条：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”（可以一方申请的理由如前所述，此不赘述）。之所以作出如此登记模式的规定，是因为立法时认为登记机构的登记模式是形式审查。笔者认为，这种形式审查模式仅仅依据一份“为未成年人利益的书面保证”就可以进行处分未成年人财产有失谨慎。本文认为，一方监护人申请处分未成年人房地产除提交书面保证外，还应当提交其他证明材料，以证明其确为子女利益而为处分行为，如未成年人为买方之一的新购房合同，新房地产价值大于原房地产或新房地产条件优越于原房地产条件的证明，另一方监护人不能前来的情况说明以及另一方监护人有异议时责任承担的方式。如另一方监护人对此转移登记有异议的，应当依据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定提起民事诉讼，主张处分人非为未成年子女之利益，处分未成年子女之房地产，并可要求：

1、如果房地产受让方系善意取得，未成年人可依据《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定行使求偿权，要求处分人退还售房款并赔偿损失；

2、如果房地产受让方与处分人有恶意串通等非善意行为的，则不能依据善意取得制度得到物权，应当主张恢复物权。

综上所述，笔者认为根据为未成年子女最佳利益的原则，在符合未成年子女利益的前提下，应当允许与子女共同生活的父母一方单方处分未成年人房地产，单方向房地产登记机构申请转移登记。当然，未成年子女房地产的实际控制方单方恶意处分的，另一方有权进行监督。如果与子女生活的一方非为未成年子女利益处分其房产造成财产损失的，另一方可依据《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款的规定，代理未成年子女提起民事诉讼，要求恶意处分的一方赔偿损失。

三、探讨引入公证制度的模式

为了降低登记机构因错误登记而可能承担责任的风险程度。本文欲探讨对于此类登记引入公证制度，该模式主要是参考2009年6月30日上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局联合颁布实施的《上海市房地产登记技术规定》第2.7.1条“因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。”从民事法律层面来说，法律并未对赠与、继承、遗赠等法律行为或事实强制要求公证，但房地产登记中却规定强制性公证，主要是想分担房地产登记机构的审慎审核的义务和登记错误时的责任承担。笔者认为，监护人是否为了未成年人利益而处分未成年人房地产，这是民事法律关系问题，房地产登记机构一般无法准确判断，因此，为了减少房地产登记机构的审慎审核的义务并防止离婚家庭子女的监护人侵害未成年子女的利益，在监护人处分未成年子女名下的房地产时，建议引入公证制度，由公证机构先行审查监护人的处分行为是否为未成年子女的利益，如未成年子女出现重大疾病等需要出售其房地产的情况，由公证机构对房地产买卖合同进行公证，该房地产买卖合同中应注明出售该房地产是为了未成年人就医的利益，公证机构就未成年人的病历和相关医院出具的确需大笔医疗费用的证明等材料进行核实，然后再出具公证书。监护人持房地产买卖合同的公证书向房屋登记机构申请房地产转移登记。若监护人出售未成年人房地产是为改善未成年子女的住房条件，为确保改善后的房屋产权保留未成年子女原有房地产价值以上之份额，由公证机构对房地产买卖合同以及监护人出具的处分未成年子女房地产是为改善未成年人住房条件的书面保证进行公证。为防止离婚家庭的监护人侵占售房款，确保改善住房条件目的的实现，结合房地产交易中心有为存量房地产交易双方提供交易资金监管的服务，建议房地产买卖合同中明确约定买受人直接将房款划入房地产交易中心监管账户。监护人持公证书向房地产登记机构申请房地产转移登记。待监护人为未成年人签订购房合同后，房地产交易中心直接将房款划至房地产的出售人（该操作方式由监护人在处分未成年人房地产是为改善未成年人住房条件的书面保证中一并承诺同意）。此外，建议我国立法机关在将来修订和完善《中华人民共和国未成年人保护法》时，规定父母离婚后随子女生活的一方对于未成年子女重大财产的处分，须即时报告青少年保护办公室或者其他监护监督机构，并规定由该机构监督单方处分一方的代理行为，从而使未成年子女的财产权益得到更好的保护。

四、结论

本文开头提及的李某与其前妻离婚后，前妻不再与李某父子来往，因李某欲处分共有人之一为其未成年之子的房地产而遭到房地产交易中心拒绝，现提起要求房地产登记机构履行法定职责的行政诉讼。按照本文观点，李某前妻与李某离婚后不再与李某父子来往，实际上相当于已经不再履行监护职责，如果此时强行要求李某前妻共同申请，相当于禁止李某处分其与儿子共有房地产，即使李某处分的目的完全是为了儿子利益。这违反了法律不能要求人做做不到的事情的原则。在此情况下，我们认为应当允许李某一方向房地产登记机构提出转移登记申请。虽然最终人民法院判决驳回了李某的诉请，但驳回起诉的原因是李某不能提供其处分房地产是为了儿子利益的证据，如新的购房合同等。此后，则在案外通过协调方式解决了纠纷。本文欲与大家探讨，如果今后再有此类登记申请——只能一方向房地产登记机构申请房地产转移登记，建议只考虑一个因素，即监护人能否证明其是为了未成年子女的利益。