房地产项目可行性研究报告大纲式的资料[最终定稿]

第一篇：房地产项目可行性研究报告大纲式的资料

**房地产项目可行性研究报告大纲式的资料

报告目录：

一、##房地产项目总论

1、项目背景

2、建设单位基本情况

3、项目建设意义及重要性

4、存在问题及建议

二、##房地产项目市场分析和营销战略

1、##房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、##房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、##房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、##房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、##房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议 附件：

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、其他相关证明材料

6、项目财务分析报表

第二篇：房地产项目可行性研究报告论文大纲

房地产项目可行性研究报告论文大纲总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议附表及附图

第三篇：----房地产项目可行性研究报告编制大纲

建设项目基本知识介绍（7）房地产项目可行性研究报告编制大纲

一、总论

（一）、项目背景与概况。

1、项目名称；

2、开发商概况；

3、可行性研究报告编制依据；

4、项目提出的理由；

5、项目拟建地点；

6、项目预期目标；

7、项目主要建设条件。

（二）、主要技术经济指标；

（三）、问题与建议。

二、项目投资环境与市场研究

（一）、投资环境分析。

1、国家有关政策；

2、选择开发地区的经济社会情况及管理、开发政策因素分析。

（二）、市场供求分析。

1、需求分析；

2、供给分析。

（三）、销售预测；

（四）、营销策略。

三、建设规模与项目开发条件

（一）、建设规模及方案；

（三）、建设地址现状。

1、地点与地理位置；

2、建设地址土地权属、类别及占地面积。

3、现有土地状况。

（四）、建设地址条件。

1、地形、地貌条件；

2、工程地质、水文地质条件；

3、周边建筑物与环境条件；

4、城市规划或区域性规划要求条件；

5、交通条件；

6、社会环境条件；

7、法律支持条件；

8、公共设施条件（给水、排水、燃气、道路等）；

9、征地拆迁条件；

10、施工条件。

四、建筑方案选择

（一）、建筑设计指导思想及原则；

（二）、项目总体规划方案。

1、总平面布置和功能要求；

2、规划设计方案描述；

3、绘制规划设计图，选定主要参数。

（三）、建筑物方案。

1、建筑物方案描述。（1）、建筑物风格；（2）、建筑物特征与结构；（3）、建筑物功能；（4）、建筑物与城市的协调。

2、主体工程与辅助工程。（1）、平面布置和功能要求；（2）、主体工程；（3）、辅助工程。

3、主要工艺设备系统；

4、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）。

五、节能、节水措施

（一）、能耗指标分析及节能措施；

（二）、水耗指标分析及节水措施。

六、环境影响评价

（一）、项目建设地址环境现状；

（二）、项目建设与运营对环境的影响；

（三）、环境保护措施；

（四）、环境保护设施及投资；

（五）、环境影响评价。

七、劳动安全卫生与消防

（一）、危害因素及危害性分析。

1、主要隐患部位；

2、有害物质种类及危害性分析。

（二）、安全设施；

（三）、消防设施。

八、组织机构与人力资源配置

（一）、组织机构；

（二）、人力资源配置。

九、项目招标

（一）、招标范围；

（二）、招标组织形式；

（三）、招标方式；

（四）、招标管理。

十、项目实施进度

（一）、建设工期；

（二）、项目实施进度安排。

十一、投资估算及资金筹措

（一）、投资估算。

1、投资估算依据；

2、建设投资估算。（1）、建筑工程费；（2）、设备及工器具购置费；（3）、安装工程费；（4）、工程建设其他费用；（5）基本预备费；（6）、涨价预备费。

3、建设期借款利息估算。

4、编制总投资估算汇总表。

（二）、融资方案。

十二、财务评价

（一）、房屋出售、出租收入测算；

（二）、利润测算；

（三）、财务评价指标。

1、投资回收期；

2、财务内部收益率；

3、资本金利润率；

4、借款偿还期及还款来源。

十三、社会评价

（一）、项目对社会的影响分析；

（二）、社会风险分析；

（四）、社会评价结论。

十四、研究结论与建议

（一）、方案的总体描述；

（二）、结论及建议。附表、附图、附件：

（一）、附表：

1、主要建、构筑物一览表；

2、主要设备一览表；

3、实施进度表；

4、总投资估算汇总表；

5、损益表；

6、现金流量表；

7、财务内部收益率测算表；

8、借款偿还表。

（二）、附图：

1、项目总体规划图；

2、建设地址地理位置图；

3、建设用地红线图；

4、建筑物平面、立面、剖面图及标准楼层图。

（三）、附件：

1、项目建议书的批复文件；

2、项目环境影响评价报告（或环境影响登记表或环境影响报告表）的批准文件；

3、有 关场地、规划、拆迁等的预审文件；

4、其它有关文件。

第四篇：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

编制日期：二O一二年七月

目录

第一章总论----------------------------1

1.1项目背景与概况-----------------1

1.2主要技术经济指标---------------5

1.3问题与建议---------------------6

第二章项目投资环境与市场研究-7

2.1投资环境分析-------------------7

2.2区域房地产市场-----------------8

2.3销售预测-----------------------9

2.4营销策略----------------------11

第三章建设规模与项目开发条件 13

3.1建设规模----------------------13

3.2项目概况现状------------------13

3.3项目建设条件------------------13

第四章节能减排-------------16

4.1.项目建设方案----------------16

4.2.项目所在地能源供应条件------37

4.3 合理用能标准和节能设计规范---38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况--------------------39

4.5 项目节能措施及效果分析-------40

第5章 环境影响评价----------52

5.1.编制依据--------------------52

5.2.环境现状--------------------52

5.3.项目建设对环境的影响--------53

5.4.环境保护措施----------------53

第6章 劳动卫生与消防--------55

6.1.指导思想--------------------55

6.2.职业安全卫生健康对策与措施--55

6.3.消防设计--------------------56

第7章 项目实施进度----------57

7.1.项目开发期------------------57

7.2.项目实施进度安排------------57

7.3.项目实施过程控制措施--------57

第8章 项目招投标------------58

8.1.工程项目招标投标概述--------58

8.2.工程项目招标投标因素分析----59

海南方能投资顾问 网址：http://联系电话：0898-66752441

8.3.招标依据--------------------61

8.4.招标范围--------------------61

8.5.招标方式--------------------62

更多....房地产项目可行性研究报告

道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。小区在西侧道路共设置两个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入小区后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区主干道外侧设置地面停车解决小区地面停车的问题。

1.5 建筑设计

1.5.1 住宅设计

本工程采用9、10层单元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局结合地形布置，塑造出富于挺拔、动感、流畅的建筑外部形态，同时还注重各住宅单元内部的景观均好性。

度假型标准间式住宅（三个电梯、两个楼梯）采用以内廊式双面布置小户型为主，部分套型为一室一厅一卫套房。层高均为3.0米。

房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。

建筑风格：地中海风格。

地中海建筑风格其建筑特点是：长长的廊道延伸到尽头，然后垂直转弯，半圆形高大的拱门，或数个连续或垂直交接，墙面通过穿凿或版穿凿形成镂空的景致。地中海风格体现的海洋性，蓝色和和白色的主色调及其休闲浪漫的高尚生活特质与海南特有的阳光，海洋和休闲生活非常吻合。地中海风管建筑具有浪漫优雅，久而弥新的特点。与基地所处的海南海滨旅游休闲的气氛相一致。该风格建筑也将以其独特的形体和风格塑造整个城市的容貌，塑造这座城市的文化风貌，继而成为构成城市形象的一部分。

在建筑群体空间的塑造当中，利用各建筑单元的层数不同，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶楼台等可变因素，变化的形体丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。

无障碍住宅单元布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计残疾人坡道，一部电梯为无障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。

地下机动车库和机房——在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库面积合计7878平方米，设有两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为90辆。

社区服务及物业——主要设置在小区入口处2#楼一层裙房部分，面积上符合《城市居住区公共服务设施设置标准》。

2、结构方案

2.1 设计依据

1.本工程设计使用年限为50年。

2.自然条件

a.风荷载：

规范取值，基本风压值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整）

楼面(屋面)使用活荷载标准值：

卧室、客厅、电梯厅2.0KN/㎡

餐厅、厨房、卫生间2.0KN/㎡

阳台2.5KN/㎡

楼梯间3.5KN/㎡

商场3.5KN/㎡

地下车库、车道4.0KN/㎡

设备机房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。

c.抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。

3.本工程所采用的主要规范、规程

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001

《建筑结构荷载规范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010

《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010

《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2002

《高层建筑混凝土结构技术规程》

《砌体结构设计规范》

《建筑桩基技术规范》

《建筑工程抗震设防分类标准》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

2.3上部结构及地下室结构方案

1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。

2.4 基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

2.5 结构材料

1、基础混凝土：C30混凝土，基础垫层采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为P6级。

2、上部结构混凝土：墙柱C30-C40梁、板及楼梯C30混凝土。

3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。

4、钢材：钢材Q235B；钢筋梁柱主筋HRB400级钢筋，梁柱箍采用HPB300级钢筋，板钢盘HRB400级钢筋。

2.6结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限

元分析与设计软件SATWE”。

本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计JCCAD”进行计算分析。

2.7结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

3、给排水系统方

3.1 概况

本工程2栋10层和2栋9层居住及渡假为主的住宅组成，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积：26345.0立方米，总建筑面积：55422平方米。

3.2 设计依据

《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003

《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB 50045-95

《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97

《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005

《室外给水设计规范》GB50013-2006

《室外排水设计规范》GB50014－2006

《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001

《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）

3.3 设计范围

1、室内给排水、消防设计

2、室外给排水、消防设计

3.4 给水系统

1、水源：

地块由周边市政道路上给水管网供水。

2、用水量标准

住生活用水定额：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商业生活用水定额：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

浇洒道路及场地用水定额：2L/㎡·次 一日一次一次2h

绿化用水定额：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h3、用水量估算

最大日用水量约为650m³/d，最大时用水量约为28m³/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。

4、消防水量计算：

室外消防用量为30L/S、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40L/S、喷淋系统用水量为78L/S，消防总水量为148L/S。

5、生活给水系统

由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路DN200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。

各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。

本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。

室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。

室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6L，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。

水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。

6、消防给水系统

本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。

室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20L/S。

住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。

一层公建按中危险Ⅰ级（喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为25L/S。

地下车库按中危险Ⅱ级（喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为35L/S。

地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压。

地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m³。

其它：

室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。

室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于DN100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。

地下层消防电梯旁设置2m³（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10L/S。

7、灭火器配置

根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。

3.5 排水系统

排水主要为雨水、污水。污水来源于生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室

外排水系统采用雨、污水分流制。

每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。

住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m³/d，最大时生活污水量为40m³/h。

雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。

单体室内雨、污、废水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、电气系统方案

4.1 设计依据

第五篇：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告(模版)

目录

第一部分：项目总论

1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况

1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案

第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置

3.7合作方式及条件

第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表

4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案

4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划

第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表

5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论

第六部分：不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析

6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策

第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性）

7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析

第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议

第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论 1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由

项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现状 1）四周范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的社区配套及交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况。

医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观 7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他 ⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点 规划控制要点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其他

1.2.5项目发展概况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议 1.4.1市场研究 1.4.2开发方案

1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价

1.4.7研究结论与建议

1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策

2.2.2市场供给与需求 2.2.3行业发展趋势 2.3本市房地产市场分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状 整体竞争格局，供求现状

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

2.3.2本市房地产市场发展趋势

①需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。

②供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况

（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况

①区域住宅市场简述,形成时间,各档次住宅区域内分布状况,购买人群变化.②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）,开工量/竣工量,销售量/供需比,平均售价.③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 2.4.2区域内供应产品特征

①各档次产品供应状况

②各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征,平均售价,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内分布特征.③区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

⑤分析：本案在区域市场内的机会点

⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销焦点问题.2.4.3区域市场目标客层研究 ①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查,序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细.）

地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；

配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念

物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质

交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度

楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；

产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；

户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高

发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重

合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。

3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案

①市场定位

②目标市场定位

③项目产品定位,主要功能/建筑规模/主要技术经济指标.④价格定位：项目 销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注,写字间,配套功能,停车场,住宅销售.