关于农村建房问题的思考文档 [全文5篇]

第一篇：关于农村建房问题的思考文档

塘南镇违章建筑情况汇报

塘南镇地处南昌市东效，现有农户13850余户，人口6.4.3万，辖23村委会和2个居委会，区位优势好。随着农村经济发展，人口自然增长，农民建房需求十分强烈，全镇平均每年农户要改新建房屋400余宗。受制于国家耕地保护政策和老村庄宅基地条件限制，部分群众未经批准擅自占用耕地建房，造成违法建设事实。

一、塘南镇当前违法建设现状。

按照上级要求，塘南镇组织国土、村建、城管等部门工作人员对当前辖区内的违法建设情况进行了排查，共排查出违章建筑226户（已报县纪委227户错登1户），其中占用耕地209户，占用水塘11户，占用滩滁6户；其中农民建房220户，农民建猪栏4户，建厂房2户。2011年12月16日我镇召开了农村建房领域专项治理工作会，布臵了对违章建筑进行专项治理，全镇在建违章建筑已全部停建，听候处理。

二、造成当前违法建设多发的原因。

1、可提供的农村建房土地后备资源稀缺。我镇可利用于农民建房的土地后备资源相对紧缺，如渡口、张溪等经济较发达的村村庄都是百年以上老村庄，能够用来提供农村建房的宅基地等土地资源就显的甚为稀缺了。

2、法制观念淡薄。农村中法制宣传教育不够深透，还存在着很大的片面性和局限性。《土地法》、《城乡规划法》等法规虽已实施多年，而至今却有不少农民还不知道。依法建房观念，在许多人的头脑中是“一片空白”，“法盲”大有人在，这是导致农村违章建房有增无减的一个原因。

3、违章建筑打出不力，违法成本低。我镇地处城乡结合部，随着麻丘镇城镇化不断推进，部分群众认为塘南镇要划归高新区管辖，诱使渡口、张溪等紧邻村老百姓进行违章搭建。对违章建筑打击力度不够，镇政府制止违章搭建中缺乏执法资格，不能及时把问题解决在萌芽状态，国土管理部门和规划部门要处理面广量大的违法建筑又显得力不从心，没有人力和精力去依法查处，造成农村违章建房多发。

4农民建房无耕地转用指标。随着土地资源的日益紧张，国家不断加大对土地资源保护力度，各类用地指标都被严格加以控制，县政府1998年至今没有下达农民建房占用耕地指标给我镇。而农民建房存在一定的刚性需求，这些都在客观上导致了目前农村违章建房多发现象出现。

5、村村庄未科学规划。我镇大部分村庄现状分散，如和丰，北联、西河等14村，主要分布在内河港堤上，基础设施滞后，居住环境差。而渡口、张溪等平原上村庄内房屋又过分拥挤。由于村庄分布散乱或经济条件的限制，大部分村庄基础设施配套建设相对滞后，给农村居民生产生活带来不便，农户在村庄旧村内拆建改造困难重重，农民建房盲目地向村庄外延建设。乡镇政府无耕地转地指标，缺乏对农户建房用地的规划，更没有相应的具体政策或有力措施控制农民违章占用耕地建房，新建村内建设规模得不到控制，使得村庄内农户不愿拆建改造而涌入新村建房。长期以来的农村集体土地无偿使用，使建房户不但想多占地，而且要占好地。于是纷纷向村外扩张。一是“沿路爬”。公路、村内道路通到哪里，新房就建到哪里，临路、临街乱搭乱建生产性、经营性用房比较普遍；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村外延伸，村庄四周新楼林立，村庄内部破破烂烂。

三、下一步工作措施。塘南镇党委、政府对农民违章建筑治理工作历来高度重视，先后出台了系列文件加强管理。为加强违法建设的管理，塘南镇党委、政府将采取以下措施：

1、加强领导，落实农民建房管理责任。镇政府成立农民建房领导小组，及时协调解决工作过程中遇到的突出问题和矛盾。二是开展宣传教育，让依法依规建房观念深入人心。镇村干部要对农户宣传有关农房建设管理的相关法律法规，引导广大群众牢固树立法律意识。充分发挥村干部熟悉住户、联系紧密的优势，让他们逐家逐户上门进行沟通交流，对苗头性、倾向性问题做好政策解释和思想教育工作。通过多渠道、多层次的思想引导和宣传教育，使农民依法建房的理念深入人心。三是严格建房审批程序，使农民建房工作有序运行。建房先由农户向村委会提出书面申请，村委会根据申请开展调查，看是否因分户等原因确需建房，经村委会研究后报镇国土部门。村建、国土所实地踏勘，审查是否符合建房审批条件和建房用地条件。符合审批条件的，并如实填写现场勘察记录，将初审意见报镇政府审批；村委会按批示的情况在村务公开栏进行公示无异议后，镇村建、国土派员实地放线并与会镇城管中队负责全程监督农民建房过程。四是扎实开展巡查，把违建行为控制在萌芽状态。加大经费投入，增强巡查力量。镇城管、国土、村建人员组织巡查队每天对违章建设情况，对刚动工的违章建筑及时叫停，将违纪违法行为控制在萌芽状态。同时，明确各村支部书记为控违工作第一责任人，实行村干部包组的责任机制，各村干部每天对责任组进行巡查，并作好巡查记录，及时准确地常握相关情况，每天由村里汇总后报镇城管中队。长假期间加强巡查工作，坚决把违建行为控制在萌芽状态。五是大力整治违章建筑，确保违法建设不再发生。对已在建的违章建筑，如经多次沟通劝解无效，镇政府组织城管、国土、村建等部门开展专项行动，对拒不整改的坚决给予停电停水，并依法实施强制拆除。

六、加强村级整治违章建筑工作责任，作为年度目标管理考核的重要依据。把农村建房管理工作纳入村干部工作责任制考核目标中，加重考核份量，作为考核村干部的依据。对制止违法用地、违法建筑行为失职的村干部一律行政问责，核减工作经费，以致诫免村支部书记、村主任和包组干部。

二、对解决农村建房管理难的建议

1、正确引导农民转变观念。建房管理难问题说到底是观念转变难的问题，建房和居住方式单纯的从提供房源、解决居住的层面上讲，并不是特别难的政策性、技术性问题，关键还是在于农民住房观念的转变，依照新农村的建设设想，充分发挥新农村的吸引力，促使农民市民化，农村社区化，农民的住宅要求和居住方式也会同时转变，政府要政策上、资金上给予支持，引导农民转变观念。

2、科学制定农村建房规划。农村建房管理难的一个重要原因是早期农村在村庄建设和农民建房上，缺少科学规划，建房具有很大的随意性，零星散乱的住房分布，土地资源浪费严重，使得农村实际可用土地大打折扣，科学编制农村建房规划，不仅可以有效地利用土地，而且也可以使农民建房统一有序。

3、加强农村宅基地管理。要统一认识，加强领导。农村宅基地管理工作不是国土资源部门一家的事，有关单位部门应加强配合，相互支持，齐抓共管。我镇党委、政府必须高度重视农村宅基地管理工作，先后出台《塘南镇加强国土和村镇建设管理的通知》等一系列文件，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，行政村要把宅基地管理工作作为一项硬任务，发挥党员干部带头作用，发动广大群众积极参与、相互监督。严格实行“一户一宅”制度，严格检查审批后的农户建房情况，防止新闲臵房的出现。“一户一宅”制度是否严格实行，直接影响到农村建房的公平性。实行“一户一宅”制度，实行“先拆旧后建新”，保障宅基地的再生利用，同时，也要尽可能的盘活杂基地，尤其是一些“空心村”，要加强旧村改造力度，给予政策、资金和土地指标的扶持，通过拆迁旧房，复垦宅基地，盘活土地存量，以节约土地资源。

4、坚决遏制违章现象，清除违章建房。加强对农村住房建设的执法力度，建立镇村一体的违法违章拆除机制，为此，我镇先后出台了《农民建房动态巡查责任制》、《农民建房村级目标管理考核办法》等文件，落实镇政府相关部门，村委会在违章建房发现、查处责任。加大巡查力度，镇城管、国土、村建坚持每天对重点村，违章多发村巡查一次，及时发现违章建房，配合村委会制止违章苗头。对已发生违章建房较多的村，镇党委、政府对村主要领导进行了问责，先后纪律处分６人，降职２人。以上措施有力遏制我镇农民违章建房的势头，确保农民建房有序建设。

5、加强村镇建设的规划管理。按照有关法律法规的规定，搞好村镇规划、镇土地利用总体规划和基本农田保护规划的编制和修订，做到三个规划在编制期限上、地块上相衔接。要以旧村庄为依托，坚持统一规划、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲臵地。

６、严格审批，全程管理。农村居民建房用地必须坚持按规划、按计划、按程序、按权限依法审批。坚持统一安排，定点放样，不得自行选址；要严格执行农村居民一户只能有一处不超过标准的宅基地；必须严格执行拆旧房建新房的规定，否则不予审批，坚决刹住出现新的一户占有两处以上宅基地的情况。对现有两处以上宅基地的，要区别不同情况依法作出处理。除依法按面积限额批准使用的宅基地外，圈用房前屋后集体土地和建新房不拆旧房及超面积建房的均属违法用地，应予依法处理。对违法用地上的建房物、构筑物，原则上应予拆除，退出多占的土地。对一时确实难以拆除的建房物、构筑物或其它原因确实难以退出的超占土地，可以采取行政、法律和经济手段，促使其尽快退出土地。

总之，农村建房问题，既是社会关注的热点，政府应尽快出台既符合法律规定、又能适合农村的建房管理办法，同时要简化建房审批手续，妥善解决农民子女结婚用房，为全面建设社会主义新农村创造和谐的外部条件。

第二篇：农村建房安全隐患问题

农村建房安全隐患问题

作者：云南省陆良县人民法院 王爱坤 文章来源：本站原创 更新时间：2009-8-19 14:32:40

农村建房安全隐患问题

----一个雇员受害赔偿纠纷案件的思考

云南省陆良县人民法院 王爱坤

【问题提示】

如何防止农村建房过程中建房主、施工承包人员、其他人员及财产因施工安全造成损失？

【要点提示】

农村建房过程中建房主、施工承包人员、其他人员因施工安全造成损失的预防与治理。

【案例索引】

云南省陆良县人民法院（2007）陆民初字第745号民事判决书（2007年10月20日）。

【案情】

原告：王华昆、王家云、陈翠兰 被告：陈秋国、程宗武、程宗明

原告诉称：被告程宗明、程宗武两兄弟的房子相邻，原建好一层。2007年3月3日，程宗明、程宗武将建二、三层工程承包给陈秋国，包工不包料。在施工过程中陈秋国的施工员找原告去砌墙。2007年5月1日上午10时许，原告在砌程宗明家三楼天井6分墙时，被告程宗明、程宗武两家的中间墙倒下，连人带墙掉入院中。原告当场昏迷，经送陆良县培芳医院抢救，后转昆明延安医院治疗35天，因家中无钱治疗回家休养，伤情经鉴定为二级伤残，后期治疗费6500元，今后二级护理依赖，残疾用具评估。经双方多次协商，被告拒绝赔偿，对原告不闻不问，程宗明、程宗武每人付过1000元医疗费，现要求三被告赔偿原告各项费用345401.2元。

被告陈秋国辩称：

1、原告陈诉事实不清，我承揽施工的范围只限于房顶的搅拌和室内施工，没有房顶砌墙工程量，原告表示我叫来施工的人员。

2、原告是被其自己砌的墙倒下致伤的，我施工完三层房顶后，房主把房顶的砌墙工作交给他人干，我看原告的墙不正，就建议他拆掉，房东知道要求他拆，他说倒不了，原告砌完后来砌边墙是，他自己砌的墙倒下来把他推了掉下来。原告从没找我提出过任何要求，只是诉讼时，原告失去理智把我作为被告，原告不是为我干活的人，我不应承担责任。

3、本案不适用雇员损害赔偿的法律规定，原告是被其自己砌的墙倒下致伤的，不是在从事雇佣活动范围内的行为所致，应适用倒塌物损害赔偿规定，由管理人或所有人进行赔偿。

被告程宗武、程宗明共同辩称：

1、答辩人与原告没有雇佣关系，答辩人是将建房发包给陈秋国按图施工，具体操作由陈秋国负责。

2、工伤事故双方签约前一明确约定有施工方负责。

3、王华昆的雇主系陈本瑞，应由直接雇主承担责任，陈秋国将工程转给四川来招亲的陈本瑞建盖，陈本瑞直接雇佣王华昆砌墙，出事后陈本瑞逃避，应找直接雇主追偿。

4、受害人王华昆与陈本瑞违章操作，本人又不可推卸的责任，王华昆与陈本瑞砌答辩人家隔墙时砌歪掉，答辩人发觉后要求返工重砌，王华昆反而说“晃墙不倒，倒墙布晃”，过于自信拒绝返工导致危害结果的发生。

陆良县人民法院经公开审理查明：2007年3月3日、3月23日，被告陈秋果分别与被告程宗武、程宗明签订建房合同，合同约定由陈秋果以包工毫不包料的方式为程宗武、程宗明两家建盖相邻私人住房，其中程宗武家工程量为主体、内外粉刷、贴墙砖、水电安装，完工后“扫地坐屋”，程宗明家工程量为主体。在施工过程中，在工地从事砌墙工作的陈本瑞（又名陈老大）邀约原告王华昆到工地砌墙。2007年5月1日上午，陈本瑞和王华昆砌好程宗武、程宗明两家楼顶的共用隔墙后，王华昆在砌程宗明家楼顶天井边墙是，共用隔墙倒塌将王华昆推倒摔落在程宗明家一楼院中致王华昆受伤。王华昆于当日被送至陆良县培芳医院抢救后转至昆明市延安医院住院治疗，经诊断为：

1、第一腰椎暴裂骨折并全瘫；

2、双侧胸腔积液；

3、双肾挫伤（肾包膜下血肿）：

4、多发肋骨骨折。于2007年6月6日病情好转出院，开支医疗费32326.94元。王华昆的伤情经曲靖珠源司法鉴定中心于2007年6月27日鉴定和评定为：

1、腰部损伤程度属二级伤残；

2、后续手术费及治疗费需人民币6500元；

3、胸腰部损伤并截瘫属二级护理依赖；

4、需配置轮椅、做便器帮助其行走、解大便。配置的普乐轮椅每辆价值人民币2950元，需5年一换，坐便器每个价值人民币350元，每个可正常使用2年。王华昆为此共开支鉴定、评估、会诊费1310元，打印材料费60元。王华昆及其陪护亲属在治疗、鉴定、评估过程中开支车旅费1281元。王华昆治疗过程中，程宗武、程宗明各支付给王华昆医疗费1000元。后双方为赔偿问题发生争执，原告王华昆于2007年7月27日诉至本院，要求三被告赔偿各项费用334421.2元。诉讼过程中，原告王家云、陈翠兰申请参加诉讼，要求三被告赔偿赡养费10980元，本院依法追加其作为共同原告参加诉讼。三被告以王华昆系陈本瑞所雇佣为由共同申请追加陈本瑞作为共同被告参加诉讼，本院依法通知陈本瑞参加诉讼，但陈本瑞下落不明，三原告以王华昆系陈秋果所雇佣为由明前表示放弃对陈本瑞的起诉。另查明，原告王家云、陈翠兰共生育一女二子，均成年独立生活。

【审判】陆良县人民法院审理认为：原告王华昆在建房施工作业中因墙体到陶从楼顶被推倒摔落在院中致伤身体，三被告随无主观上的过错，但被告程宗武、程宗明作为倒塌墙体的共同所有权人和建房的受益人，被告陈秋国作为承包建房工程的承包人和施工负责人，均未尽安全管理和注意义务，对原告损害后果的发生依法都应承担民事赔偿责任。对于三被告认为原告王华昆系陈本瑞果雇佣人员，且王华昆在作业中存在过错，以及被告陈秋国认为倒塌墙体不属其承包工程服务的诉讼主张，举证责任在于三被告，而三被告所举证不足以证实其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，三被告应承担举证不能的法律后果，故本院对其诉讼主张不予支持，据此可以认定原告王华昆系被告陈秋国所雇佣从事建房施工的雇员。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《人损司法解释》）第十一条第二款“雇员从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任”之规定，被告程宗武、程宗明应当知道被告陈秋国务建筑资质而将建房工程承包给被告陈秋国，故应与被告陈秋国承担连带责任。对于被告程宗武、程宗明认为建房合同已约定安全事故应由施工方负责的诉讼主张，因该约定违反法律规定，属无效条款，故本院对其主张不予支持。综上，本案原告王华昆受害的民事赔偿责任应由三被告连带承担。

对于原告王华昆的赔偿范围，根据《人损司法解释》之规定，确定为：医疗费32326.94元，误工费1993.6元（35.6元×35天×1人）、住院伙食补助费525元（15元×35天）、交通费1281元、鉴定评估会诊及材料打印费1370元、残疾赔偿金40500元（13017元×20年×1人），后续治疗费6500元、后期护理费260340元（13017元×20年×1人），轮椅费11800元（2950元×20年÷5年）、坐便器费3500元（350×20÷2年），合计361382.54元。原告王华昆诉讼请求的数额为334421.2元，可视为其自行处分其民事权利的行为，应确定为其诉讼请求的数额。

对于原告王家云、陈翠兰要求赔偿赡养费的诉讼请求，符合《人损司法解释》第十七条第二款之规定，本院予以支持，数额确定为7320元（2196元×2人÷3人）

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：

一、由被告陈秋国、程宗武、程宗明连带赔偿原告王华昆医疗费、误工费、住院期间护理费、住院伙食补助费、交通费、鉴定评估会诊及打印费、残疾赔偿金、后续治疗费、后期护理费、轮椅费、坐便器费，共计334421.2元，扣除已支付2000元，实际再赔偿332421.2元。

二、由被告陈秋果、程宗武、程宗明连带赔偿原告王家云、陈翠兰赡养费7320元。

一审宣判后，原被告均未上诉。【评析】

一、关于农村私人建房安全应由谁承担责任的问题

原告王华坤认为：其在为被告程宗明家三楼砌筑天井6分墙时，被告程宗明、程宗武两家的中间墙倒下，原告连人带墙掉入院中，致使其受伤。故其受伤致残的医疗费、误工费、住院期间护理费、住院伙食补助费、交通费、鉴定评估会诊及打印费、残疾赔偿金、后续治疗费、后期护理费、轮椅费、坐便器费等费用应当由被告承担。

被告陈秋国认为：原告是被其自己砌的墙倒下致伤的，我施工完三层房顶后，房主把房顶的砌墙工作交给他人干，原告不是为我干活的人，我不应承担责任。本案不适用雇员损害赔偿的法律规定，原告是被其自己砌的墙倒下致伤的，不是在从事雇佣活动范围内的行为所致，应适用倒塌物损害赔偿规定，由管理人或所有人进行赔偿。

被告程宗武、程宗明认为：其与原告没有雇佣关系，其是将建房发包给陈秋国按图施工，具体操作由陈秋国负责、工伤事故双方签约前已明确约定有施工方负责，王华昆的雇主系陈本瑞，应由直接雇主承担责任，受害人王华昆违章操作，受害人有不可推卸的责任。

本案的责任人为何人？目前，我国法律关于私人建房时请他人为自己施工，各方享有的权利及应当承担的义务未作规定。在无法律明确规定的情况下，只是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中第十一条第一款规定雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。本案中的法律依据即《解释》的第十一条，因此被告陈秋国作为承包建房工程的承包人和施工负责人，均未尽安全管理和注意义务，对原告损害后果的发生依法应承担民事赔偿责任。同时《解释》第十一条第二款“雇员从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任”，虽然被告程宗武、程宗明认为建房合同已约定安全事故应由施工方负责，但因该约定违反法律规定，属无效条款。被告程宗武、程宗明明知道被告陈秋国无建筑资质而将建房工程承包给被告陈秋国，故应与被告陈秋国承担连带责任。

综上，本案依据《解释》所作出的判决是符合《解释》的立法精神。本案在执行过程中，原被告达成执行和解，原告考虑到被告的能力，放弃部分权利，最终双方以赔偿128000了解此案。原告丧失了劳动能力，被告失去了金钱，但是谁是赢家、谁是输家？这都是安全引发的问题。

二、私人建房安全问题应引起广泛关注 随着经济的发展，我国广大人民群众的收入越来越高，生活质量也随着提高，人们的住房的要求也越来越高。于是，作为农民最大的投资即私人建房的越来越多，建筑高度在三、四层（8-9米），建盖高度达七、八层（21-24米）现象也屡见不鲜，这些房屋均是农村村民在本村委会的宅基地上私人建盖，施工人员同样为农村富余劳动人员，建房者、承包者在没有专业的安全人员指导下进行建盖房屋。建房者认为承包给施工人后只要合同中约定安全事故由施工者承担自己就无责任，施工承包人又为经济效益而忽视安全问题，导致建房出现的安全问题也越来越多。同时建房者、施工承包人均为农民，因此无论是建房者还是施工承包人抵抗安全事故的能力均非常低下。导致当建盖房屋出现安全事故时，无论是建房者还是施工承包人均无力承担相应的赔偿责任。而受害人为讨回自己的经济补偿而采取各种行为，诸如到建房者、承包者家中打闹，向当地政府诉请，向法院起诉。但当当地政府、法院解决后，因同样为农民建房者、承包者抗风险能力低下，无法按照政府、法院解决的方案赔偿受害人。导致受害人到各级政府、人大、政协、法院进行上访，以寻求对自己最有利的方式来解决因建房安全引起的纠纷。笔者认为农村建房存在着以下问题。

（一）、农村建房缺乏科学规划设计，房屋存在质量问题

在我国广大农村，土地依照现行法律的规定属于集体所有，农民要想建盖房屋，只有向代表集体的村民委员会申请，由村委会提请乡、镇政府审核，最后由县土地局核准，建设局颁发建设许可证。作为初审的村委会不具备农村建房的规划设计能力，农民在建房时也无规划设计的意识，导致农村建房出现各自为政，各自按自己的想法进行建盖房屋。在建盖过程中，出现房屋的质量问题，诸如建筑基础存在安全、建筑物需防水部分未作防水处理、建筑物的柱（墙）体发生开裂等建筑物质量安全问题。

（二）、农村建房没有相应的技术、安全规范或标准

传统建筑中，我国建盖房屋均由工匠进行，房屋大体以土木结构为主，对建筑施工人的要求相对要低。我们不否认老祖先留下的高超建筑工艺和方法，像故宫、十三陵那样的建筑精美且安全的房屋是举全国之力建设，故老祖先当中不乏建筑大师。但是，今天农村建盖房屋是向地下、空中大力发展，这发展方式的规模形成，使我国传统土木结构房屋的建盖方式已频临灭绝，传统施工工艺灭绝。因此，现代农村房屋建盖对施工人员的要求越来越高，不但对施工人的技术要求高，对施工人的安全要求也更加提高。施工人的技术等级、安全保障等级如何确定？我国没有相关法律、法规对农村建房的施工承包人的从业资格、施工技术等级、安全保障等级作出规定。因此，在建房中任何人均可能成为施工承包人，但其对建盖的房屋的质量、施工过程中的安全、如何对施工人员进行管理没有明确的目标和方式。建房者也无法明确所建盖房屋的质量要达到什么标准？施工过程中的人员、财产安全问题如何防范?

（三）、农村建房施工过程中未能采取相应的安全保障措施 农村建房过程中，因没有相应的技术、安全规范或标准，导致无任何安全保障措施就开工建设的现象比比皆是。诸如没有安全外架或者采用竹竿的安全系数小的外架、施工人员不戴安全帽、施工人员不穿防滑鞋、施工人员未投保人身意外伤害保险等。由于各种安全保障措施不到位，在施工过程中极容易造成施工人员受伤、建房者受伤、第三人受伤或者其他财产受损。

（四）、农村建房的安全监管存在缺失

因农村建房只要向集体申请，经审核批准即可进行。在施工过程中可能存在的房屋质量、人员安全、财产安全由谁来监管？怎样监管？在法律上出现空白，出现建筑质量、人员安全、财产安全问题时无法依据现有法律进行处理。

【探索】

在构建和谐社会的今天，如何解决这类因私人建盖房屋引发的安全纠纷？笔者认为应从以下几个发面着手。

1、尽快出台私人建房的法律、法规，做到有法可依

随着农村私人建房越来越多，越来越高的现象出现，表明我国农村的经济得到很好发展。但是建房过程中的安全问题也随之出现，并表现的越来越复杂，越来越难于解决。到目前为止，我国除最高人民法院的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》中关于雇员受损可以适用于农村建房过程中责任划分外尚无一部完整的调整农村建房方面的法律。因此，立法机关应从农村建房的面积、高度，建房者、施工承包人员的权利义务，施工承包人的应当具备的条件，建房的安全监管、质量监管，建房合同的履行等，发生安全事故的救助措施与责任划分等方面作出明确规定，真正做到农村建房发生建筑质量安全、人员财产安全事故时有法可依。

2、建立相应的农村建房保险机制 国家可以建立类似于机动车辆交通事故强制保险方面的农村建筑强制保险机制。在这个机制中，除可要求施工人员投保人身意外伤害保险外，还要求对建房者、施工承包人投保一定的强制保险。农村建房者、施工承包人在建房前向保险公司缴纳强制保险费用后，土地局、建设局尚可办理各种许可手续。以保障在发生建房过程中的人员、财产安全时，作为受害者才能得到相应的保险赔偿，防止受害者无法得到赔偿而陷入困境引起的社会矛盾。

3、建立相应的监管机制

在我国由于没有相应的法律对农村建房作出监管方面的规定，农村建房几乎处于无人监管的真空状态。因此，加强监管是防止或减少农村建房安全事故发生的重要保障。①、由于农村建房需要村民向村民委员会申请占用宅基地，乡、镇土地管理所复核，县、市土地局核准，在这个过程中就可以由初审部门即村民委员会在乡、镇土地管理所，县、市土地局的指导下作为最原始的监管部门，其监管的内容包括土地安全、使用质量。②、由于农村建房需要村民向建设局申请建设许可证，在这个过程中就可以由初审部门即村民委员会在县、市土地局的指导下作为最原始的监管部门，其监管的内容包括建筑安全、质量。③由村民委员会在乡、镇安全所，县、市安全局得专业指导下监管建筑施工过程中的人员、财产安全。在监管过程中，县、市土地局、建设局、安全局在人员、财产安全方面的监管以安全局为主，安全局可设立一至二名农村建设安全员从事指导农村村民委员会对农民自行建盖房屋的安全监管工作。和谐社会以安居、乐业为基础，“安得广厦千万间，大庇天下寒士皆欢颜”的时代一去不复还，但是现在农村因建房造成的建筑质量、人员、财产等方面的损失却越来越无法估量。

单位：云南省陆良县人民法院

第三篇：农村村民建房相关问题的法律思考

农村村民建房相关问题的法律思考

高京

内容摘要本文依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，对当前农村村民建房存在的相关问题及矛盾进行了一番法律方面的思考。文章从“农村村民建房用地的法律依据及审批程序”、“农村村民建房的主要问题”、“意见与建议”三个方面，联系桃江县某些乡镇村民建房的具体情况探讨了解决农村建房乱占滥用耕地的相关法律方面的问题，指出只有真正按照《中华人民共和国土地管理法》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的相关规定，严格执法，依法处理某些问题、当前农村村民建房问题上存在的有关矛盾就能得到有效的解决。

关键词《土地管理法》 农村建房矛盾意见建议

目录

1、内容摘要……………………………………………………………………12、关键词………………………………………………………………………13、正文…………………………………………………………………………34、参考文献……………………………………………………………………

5农村村民建房相关问题的法律思考

衣食住行是人类生存的基本需求，建房造宅是农民生活中一件大事，由于结婚成家、添丁加口、分家立业、改善居住环境、房屋年久失修等因素影响，农民都需要建房。随着社会经济的发展，越来越多富裕起来的农民，广聚财力，为了改善居住条件，盖房造屋的要求十分强烈，农村群众建房中存在不少新问题和新矛盾。本文试就当前农村村民建房的有关问题谈几点看法。

一、农村村民建房用地的法律依据及审批程序

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处住宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。

(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

根据以上规定，农村村民建房用地应履行以下审批程序：

(1)申请人向本人所在村或村集体经济组织提出建房用地申请：

(2)村民会议或者农村集体经济组织全体成员对用地申请进行讨论，并作出同意或否决的决定；

(3)经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意的，报乡(镇)人民政府进行审查；

(4)根据是否需占用耕地的情况，由县级人民政府建设行政主管部门或乡级人民政府审查同意并出具选址意见书；

(5)县级人民政府土地行政主管部门对上报材料进行审核；

(6)县级人民政府对用地申请进行批准；

(7)县级人民政府进行土地登记并核发建设用地使用权证书。

二、农村村民建房存在的主要问题

随着经济建设的快速发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

(一)村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。

改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。农民住宅建设所用的土地多为自留地、承包地或房前屋后的空闲地，由于房屋的工程量小，施工难度不大，建造周期较短，再加上农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。如2008年1至6月桃江县桃花江镇政府就依照有关法律规定处理了30多起村民未经批准而私自建房的案例。虽经土地、城建等相关执法部门阻止，但效果不大，还是经常有农民借节假日机关工作人员休假之机，突击建房，而一些住房问题已经解决，不符合审批条件的村民，也仿效此例，违法建房。同时在建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

(二)农村建房无序、规划不到位，村容村貌差。

由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年来虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的班子干部之间有矛盾，工作不得力，或新班子换届后，对村庄建设规划不满意而要求调整，有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。还有一些村长期以来土地按自然村管理，出现“队队硬”，自然村村界难打破，村居点的选址、规划编制虽多次协调，也难落实。如桃花江镇所辖的30多个行政村存在着的上述问题的就达9个村之多。

(三)未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重。

我国农村土地制度基本特征是土地的所有权属村集体所有，土地的使用按人口在村集体内平均分配。村内宅基地的管理是政府国土管理部门审批与农村集体内部划拨分配相结合的体制。另外，村里实行的是“宅田合一”管理方式。所谓“宅田合一”是指村民在承包集体土地时，将宅基地占用的土地面积与其分得的责任田面积合在一起，即把每家每户的宅基地与责任田一同丈量，算作一共应分得的责任田面积，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。这种“宅田合一”的管理对很多农民而言，在宅基地使用上的认知上普遍存在很强的私有观念，认为“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。

(四)“空心村”大量存在。

“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。而旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。如我县的浮邱山乡因邻近城关镇，就存在着近7个这样的“空心村”。

(五)擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。

由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。如桃花江镇团山村因靠近县政府办公大楼，近10户村民就玩起了这样的把戏，2007年被县国土局依法处理了8起，另外2起正在处理之中。

三、意见与建议

(一)深入对国情、国策和国法的宣传，增强人民群众保护耕地的责任感和历史使命感。

人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发展。因此我们要加强对广大农民群众土地国情以及基本国策等的宣传教育，加大对土地管理法律法规的宣传力度，特别是加强对基层干部的宣传，在广大干部队伍和各级领导中兴起学习《土地管理法》，依法管地、用地，自觉保护耕地之风，把一般号召变成全民自觉参与的社会活动，为促进我县经济可持续发展创造良好的舆论环境，提高广大人民群众特别是领导干部依法管地、用地意识，使“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为长期保护好耕地奠定良好的思想基础。

(二)要强化管理措施，做到依法、集约、规范用地。

在土地管理上要解决重城镇轻农村的倾向。在管理措施上，采取经济的、法律的行政的和技术的措施一齐上，尽快形成齐抓共管的局面。依据《土地管理法》第四章第三十一条的规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；

没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”本着“取之于土、用之于土”的原则，将耕地开垦费投入使用到土地复垦开发、农田基本建设中去，以保持耕地的总量动态平衡。调整执法思路，加强宅基地使用权过程的监督。加强对土地利用现状变更调查，把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。

(三)严格规划，强化管理，加强执法检查力度。

按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线”控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张，切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居住用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。

严格执法，加大土地执法力度，一是要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守、秉公执法的土地执法队伍；二是执法必严，在农村要把乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为列为执法重点。必要时，通过人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用。同时，加大对乱收费、乱罚款的治理力度，严禁“以罚代法、以罚代批”行为的发生；建立巡回监督检查制度，加强巡查，及时处置，将违法占地建房抑制在苗头倾向状态。同时还要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督。

(四)依法批地，加强对宅基地控制。

部分农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对部分农民受经济利益驱使等原因不遵守《土地管理法》，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原则。在全县农村宅基地初始登记的基础上，建立健全电脑台账，土地管理机关内部各职能部门做到资源共享，用地审批、地籍发证等都要根据电脑台账数据，依法报批和发证，监察部门也可根据电脑台账跟踪检查，各部门各司其职，齐抓共管，杜绝新的一户多宅现象发生。

规范农村宅基地申请报批程序。农民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县政府审批。经依法批准的宅基地，村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和用地计划向社会公示。

建立宅基地审批责任和过错追究制度，严把审批关。乡镇国土资源所要对申请人的情况审查清楚，审查其是否具备申请条件，村委会上报前是否按程序张榜公示，村民有无反映，房子是否符合村集体规划。审查人要签字盖章，以示负责。县级国土资源部门在审核时，要随机抽样复审，确认无误后报县政府批准。

参考文献：

1、《中华人民共和国国土管理法》

2、《村庄和集镇规划建设管理条例》

3、《湖南省村庄和集镇规划实施管理办法(试行)》

4、《国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》

5、刘接昌：《农村房屋的法律问题》，《大连海事大学学报》2006年第3期

第四篇：关于农村村民建房管理工作的思考

关于农村村民建房管理工作的思考

和县国土资源局朱文亮

（此文刊登在《中国土地学会2009学术会议入选论文集 》）

近年来，随着国民经济持续快速发展，农民收入水平较以往有了新的提高，不少农民在富足起来后，纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来，或批地建房，或拆旧重建，或扩建装修，农村建设领域得到了较快发展。然而，由于农村建设行为点多面广，国土行政主管部门监管力量有限，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。在深化农村土地流转制度改革的新形式下，亟需进一步加强管理，如何完善探索农居民建房用地管理的新思路和新办法，实现农村村民建房管理的法制化、规范化是我们广大国土工作者思考的地方。

一、农村建房的基本情况

下面是对我国中部省份H县为例的农民建房的调查。资料数据显示，2008年H县共有农业人口562363人，农村居住建设用地面积为156830.1亩，人均占地186平方米，高于新农村建设人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在旧房（多数是土木、砖木结构）里，这种状况仍将长期存在。而“娶媳妇、建新房”是农民一生中的两件大事，农村村民建房是历代农民孜孜追求的心愿。仅以H县S镇为例，每年申请建房户约有500户左右，其中占用耕地建房约为300户，而符合条件被批准的约为建房总数的10%左右。预计今后每年约有3千户村民需要建房，更多的村民需要改善居住条件，农村村民建房管理现已成为我县国土资源管理工作中的重点及难点工作之一。从总体上说由于我县高度重视农村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明显的。但因历史遗留原因，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。

在调查中我们发现，随着农村经济和社会事业的不断发展，农民收入连年增加，加上近几年是城镇商业开发，工业园区兴起，道路等级提升，卫生饮用水的推广以及有线电视的普及等，农民对住房的要求和居住环境的改善日趋强烈，表现为两大特点，一是新建数量多，每年约有3000户建房；二是更新周期短，除了原有“斗子墙”房屋不断更新外，很多八十年代初建的简易二层楼房也进入翻建期。据了解，近年新建的农民建房，除县城和县工业园区拆迁农民有少数统一规划建房外，普遍存在农村住房建设缺乏规划引导，农村住房布局零乱，大量农民建房的背后存在着严重的无序状态，有的占 1

用农田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水体堵水系建房。农民建房的无序，造成自然村落的一小二散，无法形成集居，使得道路、给水、排水等整体配套难以形成，普遍存在路不硬，水不清现象，垃圾乱倒，污水乱排，电线乱拉，管道乱铺，“脏、乱、差”十分突出。“室内现代化，室外脏乱差”的现象比较普遍，既影响了农村的形象，也阻碍了农民自身生活质量的提高。近年来，政府十分重视解决农民居住问题，并通过实施“新农村建设”、“村村通”工程等改善农民居住环境，提高生活质量，让广大农民群众分享改革开放的成果。

二、农村村民建房管理存在的主要问题

目前，在农民建房方面存在的突出问题是：

一是违法占地严重。一些农民混淆了土地所有权和土地使用权的区别，把土地看成私有财产，误认为集体分给自己的责任田，想拿来种田就种田，想拿来建房就建房，谁也干涉不了。一些干部混淆了减轻农民负担与严格依法管理土地的区别，放任农民占地建私房。有的村甚至置国家的法律法规于不顾,非法买卖承包地和集体土地建房。

二是土地浪费严重。近几年来，农民建新房的越来越多，很多农户都有两处或多处以上的宅基地或房屋。许多富裕起来的农民在建新房屋时不考虑实际的需要，建房往往选在公路旁，建在大田中，一味图大求宽，又不拆掉旧房。有些村庄整个旧房形成的老垸闲置着，又在耕地和基本农田上建新房。农村宅基地面积普遍超标，宅基地非法交易有增无减，宝贵的土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。

三是村庄布局散乱。农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，绝大多数的农民新房建设见缝插针，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。既影响了村容村貌，又严重浪费了土地资源。

这些问题的存在和继续，导致了土地资源的严重流失，给节约、集约用地带来严峻的挑战，是制约新农村建设的一大难题。

三、农村建房存在违法问题的主要原因

客观地说，农村村民违法建房究其原因来说，是多方面的，既有历史的原因，也有现实的原因，既有生产生活观念上的原因，也有法制和经济利益方面的原因。从目前的情况看，主要有以下一些：

（一）耕地保护意识淡薄。按照国务院土地调控政策规定，各级人民政府的主要领导应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积负总责，但是各地方基层政府，尤其是一些乡镇、村主要负责人没有把握耕地保护的重要意义，片面的把此项工作理解成一般性的业务工作和部门工作。甚至有的镇、村把对农民占地建房特别是占耕地建房的收费看作是集体的“小金库”，完全脱离了县、乡财政预算管理，为了自身利益，乡镇、村二级默许甚至鼓励农民占用基本农田建房，在交通要道边占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”现象越来越多，造成土地大量浪费。正是因为基层政府己收费同意，国土执法监察部门制止违法建房时，农民抵触情绪相当大，从而对耕地保护和占补平衡工作构成了严峻挑战。

（二）农民建房管理乏力。一是法律法规的贯彻执行缺乏力度。虽然现行的《土地管理法》、《村庄和集镇建设管理条例》等，都对农民建房的法律管理作出了规定，但对违法的处理却因牵涉部门多，管理层次多而难以落实。二是部门执法管理乏力。县建设、土地部门以及乡镇政府虽都设有相关部门负责农民建房管理，但缺乏执法人员、执法经费，执法精力（尤其是乡镇无执法人员，其管理人员又大都另有中心工作任务），面多众多的农民建房管理明显力不从心。三是乡镇党委政府管理乏力。或因重视发展当地经济、集镇基础设施而疏于农民建房管理，或因村民自治，农民自建而放松农民建房管理，或因当前实施的土地使用政策而无力进行农民建房管理。

（三）农民建房的法制意识淡薄。一是村民自身的原因。在建房问题上存在只顾自己，不顾整体：有的只图方便，路修到哪，房建到哪；有的只图自己享受，老宅不用，选取好的环境另建新宅等等。只顾眼前，不顾长远；有的占用农田，在自家承包田建房，把个好端端的成片农田弄得支离破碎；有的紧挨路边建房，使得今后道路拓宽、街道改造难上加难；有的压占水体建房，造成水系不畅直接影响农业排灌。至于厕所、猪圈等辅助设施建在沟塘旁边，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多数是亲情人情大于乡情县情，现在村官三年一选。民选海选，正直管事的村官很难得票当选，这也片面助长了亲情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于国家法制，有的村官片面认为自治就是自管，无视国家法律，无视上级部门审批。

（四）农民规划建房的扶持政策不够。一是现有法规对村庄规划用地的法律规定不够，没有明确的用地定位，新增用地预留比例，以及用地调整等。在一、二轮土地承包中，耕地承包殆尽，村庄规划的土地调整和使用面临法律难题，客观上加大了农民建房的随意性。二是政府的指导政策不够，缺乏村庄规划的研究和指导，缺乏村庄规划用地的政策扶持，缺乏村庄规划前期基础设施的投入，缺乏村庄规划典型引路的激励。

（五）村庄建设规划缺乏规范。农村村庄建设规划大都是在八十年代由村里自发进行的，每户占地多少由村里说了算。虽然后期提出中心村建设的想法，但由于用地指标和当地村民习惯等原因没有执行下去。

（六）农村建设用地流转难。一是农村建设用地调剂难。因30年不变的土地承包政策，导致农户承包的规划建设留用地、待置换用地调剂难。二是闲置宅基地流转难。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，闲置宅基地盘活利用难。三是空置住宅拆除难，“空心”村、“空壳屋”整治难。长期以来，“一户一宅”政策未执行到位，“一户多宅”现象普遍，空置住宅难拆除，农村宅基地整理和建设用地复垦难。

（七）法律法规不完善。一是无论是国家土地管理法，还是地方性法规，对村民占用集体土地都是无偿使用，加剧了村民超占面积建房的欲望。二是村庄建设规划缺乏法律地位。国家规定村庄建设每户占地不得突破160平方米，缺乏约束机制，目前规划体系在许多地方尚未建立。三是对违法行为，土地行政主管部门有权制止，但有哪些“权”并没明确赋予，更没有赋予土地行政执法部门强制执行权。当前农民盖住宅，突击建设没几天就可以封顶，土地管理部门对其违法行为下达停工通知书，违法者不停工，土地管理部门一点办法也没有。法律法规规定对农民违法建房不能罚款，只能拆除和恢复原状。等到走完法定程序，将其移交法院强制执行，房子早盖好了，人也住进去了。且农民建住宅倾其多年积蓄，一旦拆除，便会激化矛盾，因此法院接到这样的申请强制执行案，往往是难执行而不了了之。国土资源部《土地违法案件查处办法》虽然规定可以查封施工设备，但在实际工作中作用不大，土地管理人员你前脚走，违法占用土地、违法占地建房他后脚又进行。

（八）建房审批难。农民建房的正常审批程序，由农民向村民小组提出申请，村组召开村民（村民代表）大会通过后，由行政村签署意见送到乡镇国土所，乡镇国土所现场勘察后符合建房条件的再由乡镇政府审查后送到县国土局审核，县国土局审核后报县政府审批。从建房用地申请到审批，需要很长时间。由于条件严，程序繁，时间长。如在耕地上建房，因无用地指标县政府难审批，致使一些农民不愿按照要求办事。尽管目前对农民建房不准乱收费，实行零收费的政策，但建房不报批现象屡见不鲜，违法建房多有发生。

四、加强农村建房管理工作的建议

农民不靠国家投资，自己解决占农村人口90％的住房问题，应该说是有利农村稳定，有利三农发展，有利保持农村社会和谐的大好事，尽管点多面广、难以管理，但只要政府关心，领导用心，部门倾心，村民留心，好事就一定会办好。

（一）加强立法，完善制度。

1、有关法律对农村宅基地的规定少而又少。《中华人民共和国土地管理法》中，只有第六十二条提出对农村村民宅基地实行“一户一宅”的规定，《物权法》对农村宅基地的立法也仅仅只有四条。国家应当加快对农民建房及农村宅基地管理工作的立法工作；

2、地方各级政府应根据国家的相关法律法规，结合本地实际，尽快出台农民建房具体管理办法，明确规定建房条件、土地使用政策、审批管理办法、优惠政策、处罚措施等，并结合管理制度的出台，加大宣传报道力度，组织人力对村庄违法违规建设行为进行集中整治，尤其对非法占用耕地的违规违法建房依法进行严厉查处，以起到对违规违法建设行为的震撼作用；

3、根据有关法律法规，进一步明确市（县）、乡（镇）和村三级对村庄建设和农民建房的管理职责，充分发挥乡（镇）、村民委员会包括村民小组的作用，在建设和管理上充分体现“乡镇引导、村民自治、法制规范、典型引路”的思路；

4、是建立和完善县、乡、村、村民小组农民建房管理体系，以乡镇为单位，成立执法管理巡查队伍，加大对农村居民建房的日常管理，以使农民建房依法有序进行，真正造福农民自己。

（二）认真做好村庄建设规划。加快村庄规划编制步伐。以科学发展观为指导，统筹城乡经济社会发展，本着适度集聚、节约土地、有利生产、方便生活的原则，进行村庄布点规划和村庄建设性详细规划编制工作。进行村庄布点规划一是以人口集聚为原则，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集镇转移，规划取消基础条件差、居住人口少的小居民点；二是以集约土地为出发点，充分利用丘陵山坡地、利用河湖边缘地、村庄空闲地等，布点规划或扩大建设新的自然村；三是适度利用现有的基础设施，根据目前农村经济条件和现状，优先考虑在基础设施条件好、交通相对便利且空闲地较多的地块规划建设新村，以期较少的投入能较快地树立典型。四是要加大对中心村建设的力度。每年挤出一部分用地指标用于中心村建设。五是要建立一些推进和保障规划实施的配套措施。

（三）加大政策扶持力度。一是建立财政专项资金，用以积极扶持和引导地方政府开展“城乡建设用地增减挂钩”工作，并通过这项工作的推进换取建设用地指标用于支持地方各项建设；二是通过必要的土地小调整、小流转，为农村居民集中建房提供必需的土地空间。

（四）建立农村宅基地有偿使用制度。当然，这项有偿使用制度的建立的前提条件就是要有三分之二以上的集体成员同意，必备条件是要有完善的法人结构、公平的分配制度和有效的监督措施。通过农村宅基地实行有偿使用，第一，能够协调农村宅基地分

配不合理的矛盾。集体土地所有权主体对农村宅基地按照占用面积收取有偿使用费，解决了农村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能够促进对土地的珍惜和合理利用。对于宅基地来说，可以根据家庭人口来确定宅基地标准，独身子女算两人标准，超标准部分施行惩罚性收费。这样不仅可以对村民随意扩大宅基地范围，建新不拆旧，一户多宅现象起到遏制作用，同时，由于人口的多少直接于自身的利益分配有关，也可以对农村超计划生育现象起到遏制作用。第三，改善农村居住环境。集体组织可以将收取的有偿使用费用于村庄基础实施建设，来改善村民的居住环境。第四，促进农村宅基地使用权的流转。通过对农村宅基地有偿使用，一部分有闲置或者富余宅基地的村民，会出于经济利益的原因主动考虑将这部分宅基地流转出去。

第五篇：农村建房协议书

建房承包协议书

甲方：

乙方：

甲方在 建房屋一栋，建筑层数两层，一层约 170平方米，二层约 150平方米，三层约 100平方米，由乙方承包施工。双方本着平等、互利、诚信原则，确保工程安全、优质、高效、低耗，经双方协商同意签订本俩，以期共同遵守：

一、承包方式

采用包工不包料方式承包。

甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等等一切建筑材料。

乙方提供劳务、施工技术、施工工具、及生产生活的一切用具等。

二、承建项目

乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层;装饰室内粗粉刷、前沿外墙贴瓷砖、后沿外墙面粉水泥砂浆、卫生间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、下水管道、落水管;顶层层面加浆磨光，同时作好防渗透水处理。

三、承包价格

每平方米人民币大写：壹仟贰佰元整元(￥1200.00)，建筑面积按每层楼外墙计算。施工范围包括所有需要水泥砂浆抹面的墙体。

四、付款方式

合同签订完毕，工具进场，人员到位，预付30%，完成第一层砖砌并捣制好楼面付到20%，完成第二层以及第三层砖砌并捣制好楼面付到60%，完成第三层以及屋顶付到80%，工程全部完工，交验完毕付到90%，预留10%为质量保证金，完工一年内无质量问题，清尾款。

五、双方责任

甲方负责水电到位供给及原材料及时进场，每日午餐。

乙方必须保证工程质量和进度，按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。

六、质量要求

乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责或由甲方在乙方工程款中扣除。

七、注意安全

劳保措施，施工防护措施到位，安全施工。如果乙方施工人员因自身原因造成损伤等事故，由乙方负责。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。

八、工期要求

主体工程工期为75(日历天)，从签订合同之次日起计算，乙方必须在 年 月 日前完成主体工程，遇天气原因顺延，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。遇乙方所需材料，应提前向甲方提出计划，以便及时筹备。

九、后期维修

因乙方质量问题所产生的维修费用由乙方承担，并承担由此发生的相关赔偿以及责任

十、其它

其它未尽事宜，双方协商解决，按国家以及本地标准从严执行。

本合同一式二份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。

甲方签字(章)： 乙方签字(章)：