积极探索社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”社区工作新模式

第一篇：积极探索社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”社区工作新模式

积极探索社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”社区工作新模式

XX社区成立于XXXX年XX月，社区总面积X平方公里，辖有X个居民网格，XXXX户，XXXX人，党员XX人。辖区内企事业单位XX家；两委班子成员X人，网格管理员XX人。

近几年，伴随着商品住宅小区的开发，我们辖区落户了XX家物业小区。如何使来自四面八方的业主与本地居民和谐相处，使这些亮丽的新小区成为人们安居乐业的温馨家园？

面对新形势，我们社区积极探索社区管理新模式，理顺四种组织关系，解决四者之间的矛盾，发挥各自优势，形成整体合力，推进和谐社区建设收到较好效果，初步形成社区党组织领导下，指导有力、监督到位、互助互补的“三位一体”社区工作新模式。

一、充分认识物业管理小区的新特点，积极探索社区管理的有效途径

实行物业管理是住宅商品化的客观需要，住宅商品化使居民拥有了房屋所有权成为业主，维护业主合法权益的业主委员会也随之诞生。物业公司依据公司法设立是管理物业、为业主提供服务的经济实体。社区党组织是社区组织的领导核心，社区居委会是居民性自治组织，业主委员会是业主的群众组织，是业主物业资产所有者的代表，而物业公司是企业，四种不同性质的组织各有不同的运作规则。在工作实践中，社区组织、业主委员会、物业公司经常产生多种冲突，化解矛盾、维护稳定、促进和谐成为极待解决的重要问题。我们首先从学习入手，学习物业管理专业知识；学习先进地区的经验，开展座谈、调研，通过调研充分看到物业管理小区的矛盾主要体现在：

1、业主认识上的局限性。他们认为花钱买房子交物业费享受到物业管理部门的优质服务就够了，对社会性、公益性工作不关心，极少数业主认为居委会没有存在的必要，对居委会工作消极抵触。新建的物业小区、物业公司和部分业主认为，小区是业主们的一块“私人领地”，必须实行绝对封闭管理。于是，在一段时间里，不仅社区居委会的工作进不去，政府职能部门的工作也进不去。

2、物业公司的附属性。物业公司多数是开发商的子公司，他们只对开发商负责，追求效益，并未把为业主服务放在首位，于是产生了许多纠纷和投诉、上访，加之各种遗留的问题造成了物业公司与业主之间关系紧张、矛盾突出，部分物业公司以老大自居排斥其他社区组织。

3、缺乏有效的协调机制。目前物业公司和业主委员会由房产部门实施管理，管理机制尚不完善，物业公司、业主委员会尚未完全纳入规范化的管理，缺乏有力的指导和及时的监督，组织松散、管理混乱。

在看到问题的同时，也要看到物业管理小区开展工作的优势：一是小区拥有居委会、业主委员会、物业公司三个服务于居民的组织，三个不同性质的组织内在工作目标是一致的，都是为居民提供优质服务；二是三个组织各具优势，工作内容互补、工作方式互联、工作关系互助；三是物业管理小区具有服务设施完善、服务功能齐全、居住环境优美、居民素质相对较高等优势。在全面分析物业管理小区状况的基础上，既看到建立社区工作新模式的必要性，更看到建立新模式的可能性，找准结合点，寻找有效的工作运行机制，在使三方形成合力方面进行大胆尝试，建立在社区党组织领导下，社区居委会、业主委员会、物业公司三位一体工作新模式。

二、发挥居委会的主体作用，构建三位一体的工作模式

建立“三位一体”工作模式，首先切实加强社区党组织建设，充分发挥社区党组织在社区建设中的核心作用，建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，把党小组建在楼栋，把支部建在小区。建立社区党建联席会，充分发挥社区党组织的作用，完善党员长效管理机制，充分发挥党员的先锋模范作用，社区建立了七支党员、网格员为骨干的志愿者队伍，团结带领居民群众积极参与社区管理，形成社区党建工作对小区的全覆盖。

建立“三位一体”工作制度，实行规范化管理。建立三方定期召开联席会议制度，定期征询意见制度、信息传递制度、社情民意分析制度使社区工作步入制度化、规范化轨道。

三、发挥“三位一体”的整体功能，促进和谐社区建设

要坚持以人为本、以服务为先导，在“借”字上做文章，在“合”字上下功夫，“不求所属，但求所用”，积极发挥“三位一体”的整体功能。在维护居民群众合法权益，服务居民群众，实现工作目标一致。定期召开三方联席会，统一思想认识，把为居民排忧解困、维护居民的合法权益作为三种组织工作的出发点和落脚点，使认识形成共识，使三方工作形成合力。及时化解矛盾，维护社区稳定，社区要充分发挥协调作用，及时与物业公司进行沟通，促使物业公司进行换位思考，指导物业公司转变经营理念，以良好的服务赢得业主的信任支持。社区居委会主任列席业主大会，指导业主委员会开展工作，做好业主的思想工作，支持物业公司合法经营，自觉遵守社区各项管理规定，积极参加社区组织的各项活动。以活动促和睦，凝聚民心实现三方共建和谐。开展多种形式的文体活动，将“乐民”和“育民”紧密结合，丰富居民的精神生活，增进交往形成和谐的人际关系，社区居委会与物业公司形成共建共享，共享共建和谐社区的良好氛围。密切业主与物业公司的关系，提高收费率。

我们深切体会到“三位一体”的社区工作模式，有利于理顺关系形成合力，实现优势互补；有利于化解矛盾，维护社区稳定；有利于调动广大居民群众参与社区管理，共建和谐社区，是加强社区建设的有效途径。“三位一体”工作模式、社区党组织是领导核心，社区居委会主体作用是保证，服务居民群众是主要内容，健全机构是重要措施。我们社区将进一步深化“三位一体”工作模式，适应和谐社区建设新形势，把和谐社区建设提高到一个新水平。

第二篇：解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。

我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉 ；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。

一、当前物业管理法律关系中存在的问题

应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。

归纳起来 ,这些不良现象主要表现为以下几方面 :

(一)、在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘。

首先 ,存在于业主与物业公司之间的法律关系 ,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。有些业主抱怨 ,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,环境差、噪音大、管理乱、报修难 ,投诉难 ；有的小区门口门卫形同虚设 ,小偷可以长驱直入 ,以至居户被撬 ,自行车、摩托车甚至是汽车被盗 ；有的小区雇佣退休工人看楼护院 ,臂缠袖章 ,坐在楼道前 ,实为聋子耳朵 ,无济于事 ；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫 ,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津 ；但物业公司的代表则提出 ,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约 ,不讲公共卫生 ,随地倒垃圾 ,随便破坏绿地 ,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜 ,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建 ,严重影响房屋质量和其他居民的安全 ,而物业公司却缺乏相应的制约手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 ,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日 ,而要拆除则要耗费数月。可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上 ,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准 ,价格高 ,乱收费 ；而物业公司则满腹委屈 ,因为现在最大的问题就是收费难 ,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地 ,倘让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存 ,其后果是不堪设想的。业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任 ,视业主委员会为物业公司的一大障碍 ,处处不合作 ；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金 ,直接威胁物业公司的生存。可见 ,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间 ,矛盾较为突出 ,关系较为紧张 ,倘不理顺解决 ,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。

(二)、在业主委员会与居民委员会之间 ,职能交叉。

由于业主委员会委员本人 ,既是物业的“业主” ,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间 ,难免出现职能交叉的情形 ,如何协调这二者之间的关系 ,是摆在我们面前的崭新课题。在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上 ,代表们普遍反映 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,要么互不理睬 ,关系疏远 ；要么过于密切 ,融为一体 ,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任 ,导致二者职能混淆。有的代表甚至鲜明提出 ,业主委员会没有存在的必要 ,对于业委会的工作 ,应由居民委员会直接来处理。

(三)、在居民委员会与物业公司的关系上 ,多头管理。

对于一些设立了居民委员会的小区来说 ,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好 ,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制 ,通过物业公司抓硬件 ,居民委员会抓软件 ,互相支持 ,各司其职 ,使该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区 ；而有的小区 ,在此关系的处理上 ,矛盾较为突出 ,这主要表现为 :一是有些居委会 ,对物业公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至与物业公司作对 ,导致物业公司工作的开展非常困难;二是有些小区的物业公司对居民委员会不理睬 ,擅作主张 ,从而对整个社区的管理带来障碍。比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向居委会报告，对居委会的检查也不配合;三是部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。由于历史原因 ,老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象 ,如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等 ,影响了小区管理的统一性、协调性 ,不利于物业管理专业化的进程;四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理;对于难点工作 ,相互推诿 ,这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。当然 ,对于一些新建商品房住宅小区 ,由于尚未成立居民委员会 ,故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。

综上所述 ,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间 ,关系尚未完全理顺 ,职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我国现行物业管理体制的弊端 ,克服可能发生的流弊 ,以期构筑我国新型的物业管理法律体系。

二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因

通过上文的论述 ,我们知道 ,在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆 ；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉。上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。

我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。

直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的 ,但在实施中也产生了一系列问题 ,产生这些问题的主要症结之一 ,就是由于实际操作上所致。我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。第二十条规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。既然是“应当告知” ,那么倘若不告知呢 ?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效 ?条例未有规定。可见 ,《物业管理条例》的有些措施不配套 ,也无相关的罚则保障 ,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。综上所述 ,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响 ,加之现行立法的先天不足 ,以及居民素质的影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。

三、我国物业管理法律关系的构建

我国物业管理法律关系的构建 ,是一项系统工程 ,须全盘考虑 ,统一规划 ,照顾均衡 ,不可顾此失彼 ；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中 ,应坚持以下指导思想与基本原则 :

第一 ,按照江泽民同志提出的“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力”的要求和“社区建设大有可为”的精神 ,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。由于“物业管理关系到千家万户 ,不仅是社区管理的基础 ,也是社区服务网络的重要组成部分” ,今后要继续“推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革 ,实行管、修分离 ,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务;引入市场竞争机制 ,推行业主委员会择优选用物业公司的做法 ,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象;理顺管理体制 ,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系 ,分清职责 ,形成合力 ,共同做好小区的整治和管理工作”。

第二 ,“要从有利于加强物业管理 ,更好地为居民服务为出发点” ,一切为了群众 ,一切依靠群众 ,一切从群众利益出发 ,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。

第三 ,物业公司抓“硬件” ,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系 ,避免“多头管理”的现象。“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系”,形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。具体说来 ,“要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要加强房地行政部门的行业管理 ,发挥对物业管理的监督管理作用。要提高物业管理公司的服务质量和水平,加快培育和规范发展物业管理市场。要规范业主委员会的自治行为 ,对业主委员会的职责有明确的界定 ,要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用 ,同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能 ,不能搞企业化经营活动”。三者之间 ,相互衔接、相互配合、各司其职 ,形成合力。

我国物业管理法律关系的构建 ,必须以上述基本原则为指导 ,妥善处理 ,慎重把握 ,具体说来 :

首先,在业主委员会与物业公司之间 ,是一种特殊的平等的新型民事合同关系。根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。

具体说来 ,这种“合同”的主体是物业公司、全体业主与业主委员会 ,合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务;合同双方当事人是平等的民事法律关系主体 ,他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系 ,业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业 ,物业管理企业作为独立的经济实体 ,也是自愿受托于业主提供有偿服务。这种合同具有特殊性 ,与民法中的委托合同、雇佣合同、承揽合同和行纪合同相区别 ,是一种新型的独立民事合同。而正确处理业主委员会与物业公司关系的前提 ,是应当明确各自的职责。

具体而言 ,在物业管理中 ,业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

而物业公司一般享有以下权利 :依照法律、法规、政策和合同的约定 ,制定物业管理制度 ；收取物业管理服务费用 ；制止、处理违反物业管理制度的行为 ；要求委托人协助管理 ；选聘专营公司承担专项经营服务业务等 ,同时履行下列义务 :履行物业管理合同 ,提供物业管理服务 ；接受业主、业主委员会的监督 ；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目 ,接受质询和审计 ；接受有关行政主管部门的监督管理等。

可见 ,在物业管理合同中 ,业主委员会虽然作为一方主体 ,没有选任、解聘物业公司以及筹集、使用、管理物业维修基金的权力 ,它在进行此项活动时 ,必须经过业主大会或业主代表大会的批准。业主委员会作为一种有限当事人 ,其权利受到一定的限制 ,这样做的主要目的是为了防止业委会滥用此项权利。同时 ,在合同期限上 ,无论业主委员会的任期是多少年 ,物业管理服务合同的期限都没有必要与此对应 ,即使业委会换届选举时 ,原先的物业管理合同也无需重新签订 ,因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力。业主委员会与物业管理公司之间 ,既然是一种平等的民事合同关系 ,双方当事人就应充分发挥合同的功能 ,对各自的职责在合同中进一步细化 ,以免将来纠纷的大量发生。当然 ,承认业委会与物业公司是一种平等的合同关系 ,合同未到期或未被依法宣布无效之前 ,业主委员会就不能随意解聘物业公司 ,物业公司也不能想“辞职”就辞职 ,只有在出现法定或约定的违约情形时 ,一方才能行使此项权利 ,否则 ,擅自解约 ,只能视为违约 ,应当承担相应的违约责任。所以 ,充分发挥物业管理服务合同的功能 ,把双方的权利与义务在合同中明确约定下来 ,只要双方能够恪守诺言 ,就能有效防止现实中业委会随意炒物业公司的“鱿鱼” ,物业公司与业委会相互掣肘等尴尬局面的发生。

第二 ,居民委员会与业主委员会之间的关系 ,是一种监督与协调的关系。

我国《城市居民委员会组织法》第二条的规定：“居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。应协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作”。它不是国家机关 ,也不是国家机关的派出机构 ,而是一个充分实行自治的群众性组织 ,它的主要功能在于宣传法律、法规 ,处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等等。具体说来 ,居民委员会在物业管理中 :(1)参与业主委员会的筹建工作 ；(2)监督业主、业主委员的工作 ；(3)参与业主委员会的换届选举 ；(4)监督物业公司的运营 ；(5)指导业主委员会的工作。通过这一系列活动 ,发挥居民委员会的主导作用。应当承认 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,关系颇为微妙 ,二者之间存在一定的职能交叉 ,这表现为 :(1)“业主”是指物业的所有权人 ,“居民”是指所有在小区内居住的人 ,所以 ,“业主”就是“居民” ,但一户之中 ,“业主”只有一人 ,而“居民”则可能有数人 ,业委会与居委会在调整对象上存在交叉 ；(2)在调整范围上 ,业主委员会与居民委员会的功能都发生于整个居住小区 ,所以 ,二者调整的地域范围是一致的 ；(3)居民委员会的职能之一是“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业” ,这与物业管理的内容也有一定的重复 ；(4)业主委员会与居民委员会都是一种群众性自治组织 ,而非行政性机关 ,这是二者相同的地方。但是 ,我们不能因为居委会与业委会存在一定的相似或雷同之处 ,就此否认业委会存在的必要性 ,甚至主张直接由居委会来代行业委会的职权。居民委员会是基层群众性自治组织，而按照《物业管理条例》的规定 ,业主委员会是业主大会的执行机构 ,二者的性质显然不同。所以 ,在处理业主委员会与居民委员会的关系上 ,要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端 ,也就是说 ,在尊重业主委员会自治管理的同时 ,要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用 ,应贯穿于业主委员会的产生、变更、注销等各个环节中 ,具体而言 :(1)业主委员会的筹建过程中 ,第一次业主大会或业主代表大会筹备组 ,应当有居民委员会的成员参加 ；(2)召开业主大会或者业主代表大会 ,应当邀请居民委员会的人员列席 ；(3)业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司、筹集维修基金等),应当听取居民委员会的意见 ；(4)业主委员会换届选举时 ,换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加 ；(5)居委会有权监督业委会的日常工作 ；(6)定期召开有业主委员会、居民委员会参加的联席会议 ,交流、通报情况 ,研究解决问题。通过以上措施 ,充分发挥居民委员会的协调、沟通作用。

第三 ,居民委员会与物业公司之间 ,应当相互协调。

针对当前物业管理中居委会与物业公司之间存在的问题 ,应当注意以下几点 :

(1)居民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 ,在新建小区中 ,物业公司不能阻挠居民委员会的建立 ；

(2)物业公司进行房屋出租时 ,应当将出租情况告之居委会 ,以利于维护社会治安;物业公司应当配合居委会有关计划生育的检查工作；

(3)物业公司应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作 ；

(4)共同参加物业联席会议 ,交流沟通情况 ；

(5)物业公司应当成为小区专业管理的主体 ,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”性工作 ,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作 ,对不属于自己管理的事项 ,居委会应当主动退出。总之 ,物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，避免“多头管理”,消除“无人管理”,在明确各自职责的基础上 ,形成合力 ,共创文明小区。

通过以上的论述 ,我们知道 ,业主委员会、居民委员会和物业公司 ,作为小区内的“三驾马车”,同驱并进。就是说 ,实现业主委员会的自治管理 ,物业公司的专业管理 ,居民委员会的社区管理相结合 ,各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,理顺法律关系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物业管理的健康发展和文明小区的创建。

第三篇：国家职业资格统一鉴定(试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系)

国家职业资格统一鉴定

物业管理师论文

（国家职业资格二级）

论文题目：试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系

姓

名：

准考证号：

所在省市：江西省宜春市 所在单位：国营先锋机械厂

试论社区党组织、居委会与业主委员会、物业管理企业的关系

摘要：2003年8月31日，胡锦涛总书记在视察南昌市西湖区建设桥社区时，曾经提出一个问题：社区（居委会）与物业公司之间是什么关系？通过几年来社区建设的实践，我们逐步形成了小区型社区内党组织、居委会和业主委员会、物业管理公司相互关系的初步认识，并在实际工作中充分运用这些关系，形成合力，取得了较为明显的成效。本文意在试图揭示四者关系，为类似社区的建设发展提供借鉴和帮助。党的十六大提出了“完善居民自治，建设管理有序，文明祥和的新型社区”的要求，并在《党章》中增加了“社区党组织”发挥领导核心作用的重要规定。目前，全国各地城市中商品房住宅小区如雨后春笋般开发出来，逐步形成了特征鲜明的“小区型”社会。小区型社会一般存在社区党组织、居委会、业主委员会和物业管理企业四主主要组织机构，如何明确并处理好四者之关系，直接影响到居民自治水平和社区建设管理好坏。

关键词：社区

小区

社区党组织

社区居民委员会

业主委员会

物业管理公司

一、相关定义

1、社区。社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。[1]

2、小区。小区即是一个物业管理区域。其划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。[2]

3、社区党组织。社区党组织领导本地区的工作，支持和保证行政组织、经济组织和群众自治组织充分行使职权，[3]是党在城市社区的基层组织。

4、社区居民委员会。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基础群众性自治组织。[4]

5、业主委员会。业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，[5]是由同一个物业管理区域内的业主选举产生，维护业主合法利益、反映业主意愿和要求，协助和监督物业管理公司工作的自治管理组织。

6、物业管理公司。物业管理公司（以下简称物业）是接受业主或业委会的委托，根据物业服务合同约定进行专业管理服务的企业，[6]是依法自主经营、自负盈亏的经济组织。

二、两组容易混淆的概念 目前，“社区”和“社区建设”在我国相对而言仍属新生事物，由于城市居民的社区意识、社区归属感和社区认同感还很低，造成很多居民对社区及其组织的认识存在着混淆和偏差。从本文需要出发，笔者就以下两组概念进行分析：

1、社区与小区的区别。在“小区型”社区中，社区组织、社区功能等大多集中在小区中，往往造成小区居民和社区单位认识的偏差，认为“小区就是社区”，这是非常片面的。社区与小区的区别主要体现在以下几个方面：

（1）面积大小的不同。目前社区往往由几个小区和社区单位组成，个体的小区只是整个社区的一个组成部分或者说是构成单位，小区的面积要远小于社区的面积。

（2）人口数量的不同。小区的居民是社区居民的重要组成部分，但是社区内其他小区或单位家属区的居民同样是社区居民的组成部分。如果扩大到社区成员层面，单位中的职工和居民一样都是社区工作、服务的对象，那么人数还要增加。

（3）工作范围的不同。小区一般是社区党组织、居委会办公和服务的所在地。小区虽然是开展各种社区活动和服务，完成各项工作和任务的主要场所，但是社区党组织、居委会与其他小区和社区单位之间还存在许多共建工作。所以，针对某一小区的工作只是社区工作的部分，而非全部。

所以，小区并不等同于社区，它总是隶属或者从属于社区，总的来说，小区与社区的关系就是点与面的关系。

2、社区居委会与小区业委会的区别。对于居委会是基层群众性自治组织，大家的认识基本上是统一的。而对于小区业委会究竟属何种性质组织却说法不一：一种认为它是“自下而上形成的中介组织”，“常常带有非正式组织的特征”；[7]一种认为它是“依一定的利益而组建起来的自治组织”[8]。本文认为业委会是依法仅限于进行物业管理方面的功能单一型自治组织。

（1）居委会是社区中最重要的自治组织。“最重要”体现在：居委会是社区自治事务中公共利益的代表，只有居委会才能超越业委会这一物质利益与财产关系特征突出的自治组织的局限性，超越物业的利益狭隘性，并且能够整合业委会与物业的矛盾关系；居委会是基层政权在社区中最重要、最可靠的组织依托，其组织化程度最高、制度化运作最严密。

（2）居委会是社区中综合性最强的自治组织。小区业委会作为本物业管理区域业主的自治组织，只能“依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。[9]它实际上的功能是非常单一和局限的。社区居委会则在法律和政策许可的范围内，对本社区的公共事务和公益事业拥有自治权，而综治、计生、文体、科教、卫生、法律等大量的工作和活动，只能通过社区居委会组织完成。

所以，小区业委会只能在本小区物业管理活动中发挥一定的自治管理功能，相对居委会广泛的代表性和工作的综合性而言，小区业委会和社区居委会的关系也是点与面的关系。

三、社区党组织与业主委员会、物业管理企业的关系

十六大党章明确规定社区党组织发挥领导核心作用，使社区党组织在社区各种组织和各项工作中处于一个总揽全局的位置。社区党组织只有通过对业委会、物业进行领导、协调、监督，才能更好地实现服务居民这一根本宗旨。

1、组织与领导的关系。社区党组织通过实施政治领导、思想领导和组织领导，可以有效地调动包括业委会、物业在内的各方面力量参与社区建设的积极性，形成资源共享、利益均沾、优势互补、社区共建的工作机制；可以有效地把社区党建工作和社区精神文明建设结合起来，加强和改进社区思想政治工作；可以有 效地做好物业企业这种社区内“无主管经济组织”的党建工作，切实把“两新”组织中党员的教育管理统一起来，避免出现党组织无上级领导、党员无党组织管理的现象。目前，物业党组织的组建和工作开展，离不开社区党组织的组织和领导，这点与党章中对社区党组织的明确规定是完全符合的。

2、协调与指导的关系。社区党组织要发挥领导核心作用，就必须综合组织协调各方面力量承担各自的社会职能，协调指导社区单位（包括物业）党组织和社区广大党员（包括物业职工党员）带领群众把社区的各项工作任务落到实处；协调利用物业的资源，兴办符合社区居民利益和需求的各种服务实体，开展丰富多彩、健康有益的各类社区活动；协调处理社区居委会与业委会、物业的关系，更好地推进社区社会主义民主政治建设，完善社区居民自治。当前，社区党组织牵头组建的社区党建工作联席会、社区党员活动指导委员会等协调机构或协商议事机构，吸收物业党组织参加，就是这种关系的重要形式和很好体现。

3、监督与引导的关系。社区党组织要领导本地区的工作，支持和保证业委会和物业充分行使职权，就必须加强对它们的监督与引导。作为自治管理组织的业委会和作为经济组织的物业，其决策、行为不可避免会带有浓厚的自身利益的色彩，极有可能违反党和政府的有关政策和规定，或不利于整个社区协调发展，或侵害到其他社区居民正当权益等等，比如业委会一方面可以维护业主切身利益，另一方面又可能为了自己的单一利益而忽视甚至损害社区的公共利益。这就需要社区党组织从全局考虑出发，对业委会和物业的行为进行及时有效地监督，并通过对其党组织和党员的领导管理，进一步加强引导工作，使其作出正确的、有利于最广大群众利益的决策和行为。

社区党组织只有切实加强对业委会和物业领导、协调与监督，才能走出一条多方联建、社区共建的新路；才能做好关心群众、服务群众的工作；才能增强凝聚力，密切与社区居民的联系，打牢党在城市工作的基础。

四、社区居委会与业主委会、物业管理企业的关系

“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合 相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”[10]。社区居委会只有认真把握与小区业委会、物业之间指导、合作和监督等主要关系，充分发挥各自优势和功能作用，社区的稳定和发展才能很好地得以实现，居民群众当家作主的民主权利才能很好地得以保证。

1、支持与指导的关系。目前，居委会作为基层群众自治组织与党和政府的关系最为紧密，在居民群众心目中的地位、威望很高。正是基于居委会的这种传统优势和实际工作的无法替代性，使居委会在小区物业管理中起着举足轻重的重要作用。只有居委会才可能与业委会、物业做到信息的上传下达。由于居委会代表整个社区的公共利益，所以可以对小区业委会筹建或换届工作给予公正的支持和正确的指导，还可以对小区物业管理中的重大事项的决策施加影响，如选聘、解聘物业管理公司等。《物业管理条例》第14条和第20条明确规定“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”和“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”一般讲，业主大会、业委会都必须事先征求居民会的有关指导性意见后才能对本物业管理区域内的重大物业管理事项作最后的定夺。

2、协调与合作的关系。居委会和业委会、物业在同一物业区域内的服务对象基本相同（在称呼上不同，对于居委会来说称“居民”，对于业委会、物业来说称“业主”），必然形成相到协调、相互合作、相互促进的关系，比如在维护社会治安、环境卫生和开展社区服务等方面，以及在创建“文明社区”、“文明小区”等活动中，居委会就需要对业委会、物业进行指导、开展合作。《物业管理条例》第20条也明确规定了“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。”此外，由居委会牵头，由业委会、物业、社区民警等组成的社区共建联席会议，成为协调各方关系、不断取得共识、形成工作合力的重要平台。居委会还有责任做好业委会与物业之间的协调工作，及时化解矛盾，推动物业管理工作顺利展开。

3、评议与监督的关系。社区居委会的根本性质是党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。这一根本性质决定了居委会通过采取多种措施，加强对物业管理的评议，比如通过牵头召开民主评议会、列席参与业主大会等形式，加强对业委会人员的评议和监督，通过举办听证会、座谈会等形式，对物业的管理、服务、收费水平等诸多方面进行评议，从而达到监督、促进物业管理的目的。

居委会只有不断加强对业委会、物业的指导、合作和监督，才能促使它们更好地进行物业的管理与服务，使小区居民能够安居乐业；优质的物业管理和服务反过来又能有力地支持、配合居委会的工作，使居委会能更和谐地推进社区建设和发展。

以上是本人对小区型社区内社区党组织、居委会和业主委员会、物业管理企业四者之间关系所作的一些思考和认识。目前，各地城市社区建设的组织层次，其内部的组织结构系统多种多样，各不相同，差异很大。主要涉及社区党组织、居委会与社区牧业管理，业主委员会以及其他社区组织的相互关系，这些关系的法律依据等，需要我们在深入调研的基础上逐步加以规范。

参考文献

[1]《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》（2000年11月3日）。[2]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[3]《中国共产党党章》（2002年11月14日）。[4]《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26日）。[5]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[6]陶婷芳主编：《新编物业管理实用手册》，华东理工大学出版社，2001年版。

[7]周文建，宁丰主编：《城市社区建设概论》，中国社会出版社，2002年版。

[8]徐永详著：《社会发展论》，华东理工大学出版社，2000年版。[9]《物业管理条例》（2003年6月8日）。[10]《物业管理条例》（2003年6月8日）。

2006年4月18日

第四篇：北京市关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知

《关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证

明有关问题的通知》 京工商发〔2008〕58号

各区县工商分局、建委（房管局）、民政局、街道办：

根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《物业管理条例》的有关规定，以及《北京市人民政府办公厅关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》（京政办发〔2007〕79号）和《北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营场所问题的意见》（京工商发〔2007〕195号），现就社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明的有关问题通知如下：

出具将住宅改变为经营性用房证明工作，要坚持居民自治和公开公正原则，采取民主决策的方式进行。已成立业主委员会的社区，出具证明文件工作由业主委员会承担，尚未成立业主委员会的社区，由社区居委会负责（社区居委会、业主委员会以下简称“被申请人”）。

居民公约或业主（临时）管理规约明确禁止将住宅改变为经营性用房的，按照居民公约或业主（临时）管理规约的规定办理。居民公约或业主（临时）管理规约没有明确禁止将住宅改变为经营性用房的，出具将住宅改变为经营性用房证明，按照以下程序办理：

一、申请人向被申请人提出书面申请，填写《住宅改变为经营性用房申请表》（见附件1），并当面征求有利害关系的业主的意见。

二、被申请人将《住宅改变为经营性用房申请表》在申请改变为经营性用房楼门口（或院门口）和社区显著位置公示（见附件2）。公示时间为10天。公示期间，本居住区内主张权利的业主可向被申请人登记，发表对申请人将住宅改变为经营性用房的意见。被申请人应制作笔录（见附件3），由主张权利的业主签字确认。如有利害关系的业主主张权利，不同意申请人将住宅改变为经营性用房的，被申请人不得出具同意证明。

三、公示期间没有异议的，被申请人主持召开居民会议或业主大会，就申请人征求有利害关系业主意见情况和公示情况向居民代表作出说明，由居民代表或业主采用投票方式，决定是否同意申请人将住宅改变为经营性用房。召开专题研究住宅改变为经营性用房的居民会议或业主大会的具体时间，由居民会议或业主大会自行确定。居民会议的召开，应有应参加会议人员的过半数出席，所作决定由实际到会人员的过半数通过方为有效。业主大会所作决定，应当由专有部分占总建筑面积过半数且占业主总人数过半数的业主同意。

四、被申请人按照居民会议或业主大会决议，在《关于业主同意将住宅改变为经营性用房的证明》上签署意见并盖章，或向当事人说明决议情况，并将相关工作材料收集归档。附件：

1.住宅改变为经营性用房申请表

2.关于住宅改变为经营性用房公示书

3.主张权利的有利害关系业主笔录登记表

北京市工商行政管理局 北京市建设委员会 北京市民政局

二〇〇八年四月二十九日