惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和

第一篇：惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和

惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和合作开发建 设管理规定（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步加强农村集体经济组织留用地的使用管理，规范村企合作行为，切实维护被征地农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法 》、《中华人民共和国城乡规范法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府〔2009〕41号）、《广东省集体资产管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）和《惠州市留用地管理实施办法》（惠府办〔2015〕13号）和《惠州市历史留用地问题处理意见》（惠市国土资〔2016〕428号）等有关规定，结合我区实际，制定本规定。

第二条 本规定所称农村集体经济组织留用地，是指国家征收农村集体土地后，为解决被征地农村集体经济组织及其村（居）民的生产生活需要，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。

第三条 留用地在城市规划区范围外的，原则上保留集体土地性质；留用地在城市规划区范围内以及涉及占用其他农村集体经济组织的集体土地的，依法征收为国有土地，由区管委会无偿返拨给被征收土地的农村集体经济组织，视同以出让方式取得的国有建设用地。

商服、住宅用途的国有留用地基准容积率统一为2.0。

第四条 任何单位和个人不得侵占、买卖、私分或以其他形式非法转让农村集体经济组织留用地。未经依法批准，不得擅自改变其使用功能

第五条 农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开交易，不得用于房地产开发；依法处置国有留用地使用权的须以公开方式进行，但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。禁止农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业通过股权转让等形式规避公开处置国有留用地的规定。

第六条 明确工作职责。园区、镇（街道）负责对辖区内农村集体经济组织留用地的日常监管、村企合作开发项目申请资料初审把关和监督指导、项目建设和资金监管等工作。区国土资源分局负责留用地管理和使用的业务指导、登记办证、入市批准、出让金收取等工作。区城市更新发展中心负责村企合作审批流程指导、方案审核、组织材料上会、协调有关部门推进合作项目建设等工作。区住建局负责留用地村企合作开发建设项目规划建设和竣工验收环节业务的管理和监督指导。区税务部门负责收取有关税费。其他有关部门依照各自职责做好相关工作。

第二章 开发使用原则

第七条 农村集体经济组织留用地在符合城乡规划要求和集约节约利用土地的前提下，由农村集体经济组织统一组织开发，集约集中建设，用于兴建经济实体项目，保障农村集体经济组织的持续经济收入和村（居）民的生产生活需要，促进村（居）集体经济持续发展，推进城镇化建设。

第八条 鼓励农村集体经济组织通过自主开发、招商引资、合资合作等方式将留用地建设为经营性物业，并通过经营不动产产权租赁，形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。

第九条 农村集体经济组织应当根据本村民委员会（或组民小组）留用地的面积和地段分布情况进行统筹考虑，统一安排。按照居者有其屋的原则，原则上确保村（居）民每户能够在本村民委员会（或组民小组）的其中之一个村企合作项目中分配到一套人均建筑面积不少于25平方米的住宅。

第十条 留归本村（组）集体所有的物业资产，农村集体经济组织不得擅自出售、买卖或转让、抵押等。需要进行资产处置的，必须严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等有关规定，方可依法进行处置。

第三章

村企合作条件

第十一条 农村集体经济组织因缺乏建设资金和技术力量等客观原因，拟引进有实力的企业合作开发使用集体经济组织留用地的，允许进行村企合作，开发建设成工业或商住等项目。

第十二条 村民委员会（或村民小组）在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足如下条件：

（一）确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。具体分配比例为：工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上（上述比例均包括本数）。

建筑物业的面积分配比例，须按照经规划部门批准最终实施的该项目工业、商业及住宅的计容总建筑面积计算。

本款所述的工业或商铺物业，是指规划报建和产权登记为工业或者商业用途，可以获得长期永久性收益的工业或者商业经营用房，包括工业厂房及其办公等配套用房、商铺或者其它具有商业用途功能的非住宅房屋。住宅物业是指符合居住使用功能条件、规划报建和产权登记为住宅的房屋。

（二）项目建成后，确保本村民委员会（或村民小组）能够按照该项目的规划设计方案要求及村（组）可分得的住宅和商业建筑面积比例，分配享有相应比例数量的停车位。

（三）经规划部门批准，合作开发企业在原合同（协议）约定的可建计容积率的建筑面积基础上另行提高容积率，增加可建总建筑面积、计容积率建筑面积的，对增加的面积部分，仍应当按本条第（一）款规定的相应比例对村民委员会（或村民小组）进行再分配。

第十三条 拟参与合作开发的企业必须具有相应资质条件、资金实力且近3年内无发生违法经营行为和无不良信用记录，并通过公共资源交易平台或农村产权流转管理服务平台公开方式选取。

第四章 国有留用地村企合作开发程序 第十四条 允许村（组）引入前期合作单位，配合完成村企合作项目开发前相关工作。村（组）拟引入前期合作单位的，须在镇街道指导下，组织召开村民会议或者户代表会议（留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议）表决同意后，通过镇街道农村产权流转管理服务平台或公共资源交易中心公开选取。

引入前期合作单位的应当签订《留用地村企合作开发前期合作协议》。《留用地村企合作开发前期合作协议》应当明确约定前期工作的服务项目、工作要求、完成时限、权利义务、服务费用、违约责任以及不能按期完成前期工作的退出机制等内容。协议签订前，协议文本、招标文件和公告须经本村（组）法制副主任或法律顾问审查把关并报镇街道审核同意。协议签订后10日内须报镇街道备案。

前期合作单位可参与后期村企合作开发但不具备优先权。

第十五条 具备开发条件的国有留用地公开转让（含村企合作开发建设）按如下程序进行：

（一）村（组）申请。农村集体经济组织向属地园区、镇（街道）提出留用地公开转让申请，属地园区、镇（街道）初审后报区城市更新发展中心。如符合条件，由区城市更新发展中心发函区规划部门出具《规划设计条件告知书》。

（二）拟定初步合作开发方案并征求意见。取得《规划设计条件告知书》后，由农村集体经济组织向区国土资源分局申请委托有评估资质的第三方作土地价值评估，并出具《评估报告》。拟定《村企合作开发方案（征求意见稿）》和《村企合作合同（征求意见稿）》，在本村（或村民小组）村务公开栏公示7天（含本数）以上，公开征求和广泛听取村民的意见建议。征求意见期满后，农村集体经济组织根据回收的村民意见或建议对方案进行修改完善，形成《村企合作开发方案》（讨论表决稿）、《村企合作合同（讨论表决稿）》提交村民集体表决。

方案的主要内容应当包括：项目名称，留用地基本情况（包括地域位置、面积、四至范围、国土证号及相关技术经济指标、规划设计条件等情况），用地面积及位置、建筑物总面积、建设期限，物业分配比例等。

（三）合作开发方案表决和公示。农村集体经济组织须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》及村民议事规则的规定，组织召开村民会议或户代表会议达到2/3以上或者召开村民代表会议达到90%以上（含本数，留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议）表决同意并签名确认后，形成正式《村企合作开发方案》、《村企合作合同》。

农村集体经济组织应当将表决通过的《村企合作开发方案》、《村企合作合同》及表决结果情况，在本集体经济组织村务公开栏公示5个工作日以上（含本数），并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。农村集体经济组织应对表决程序的合法性及结果的真实性负责。

村民或相关权利人对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向农村集体经济组织或者属地园区、镇（街道）提出，并签署姓名和留下联系方式。无异议或者经属地园区、镇（街道）调查核实异议不成立的，属地园区、镇（街道）应当对公示结果进行核实确认。

（四）提交正式申请。公示结束后，农村集体经济组织须先向属地园区、镇（街道）提交村企合作开发正式申请和留用地入市申请，同时提交如下申请材料：

1.农村集体经济组织负责人签名并加盖单位公章的村企合作开发申请书和入市申请书；

2.不动产权证（国有土地使用权证）； 3.建设用地红线界限图和总平面规划方案； 4.规划部门出具的《规划设计条件告知书》； 5.《留用地村企合作开发方案》；

6.村民会议或者户代表会议的签到表、会议记录（或会议决议）及其签名确认结果；

7.土地资产《评估报告》；

8.公示记录（照片）及其公示结果说明； 9.需要提交的其他材料。

（五）园区、镇街核查和材料报送。属地园区、镇（街道）收到农村集体经济组织提交的申请材料后，须进行审核，同时对方案征求意见情况、组织召开村民会议情况、表决签名确认结果及公示情况等程序进行核实把关。符合规定程序和条件的，出具初审核实意见；不符合要求或材料不齐的，及时退回给农村集体经济组织或者通知其补充提交。属地园区、镇（街道）应当在收齐材料后20个工作日内完成初审核实工作。

属地园区、镇（街道）初审核实通过后，应当拟定《关于上报xxxxx项目村企合作开发方案的请示》（下称《请示》），连同村（组）的《申请表》及其相关材料，报区城市更新发展中心审查。入市申请报区国土资源分局。

《请示》必须包括以下方面的内容：

1.村企合作开发地块的权属情况，具体位置、附坐标的四至范围、使用面积、是否存在土地争议等概况；

2.村企合作开发的主要形式、按规划设计条件计算的建筑物总面积、村（组）享有的物业分配比例等情况；

3.村企合作开发方案征求意见、组织召开村民会议或户代表会议、讨论表决及签名确认结果的核查情况；

4.村企合作开发方案及签名确认公示结果核查情况； 5.属地园区、镇（街道）组织进行调查核实的情况说明及该项目的《社会稳定风险评估报告》。

（六）会议联审。收到属地园区、镇（街道）提交的村企合作开发项目相关申请材料后，由城市更新发展中心组织审查工作。审查后，符合要求的，由区城市更新发展中心会同区国土资源分局，将合作开发方案申请材料及入市申请材料一并报区城市更新工作领导小组暨区建设用地领导小组会议联审。通过后，由区城市更新发展中心、区国土资源分局分别出具会议纪要，并批复。

（七）采取公开方式依法选定合作开发企业。接到入市批复后30个工作日内，属地园区、镇（街道）指导农村集体经济组织委托公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开转让，在公开转让公告中须明确：留用地开发建设容积率超过基准容积率部分，中标竞得人须向政府申请补交地价。

（八）公开转让成交后，公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台出具《成交确认书》或《中标通知书》。

（九）《成交确认书》或《中标通知书》签订之日起10个工作日内，中标竞得人须付清成交转让价款，并与农村集体经济组织签订《村企合作合同》，在《村企合作合同》明确农村集体经济组织应分得物业的比例、方位、建设时间、交付时间和交付标准、违约责任等，并按公告规定的金额向农村集体经济组织开设的银行监管账户缴存履约保证金。

（十）农村集体经济组织在与中标竞得人签订《村企合作合同》后5个工作日向区国土分局申请补办土地出让手续，农村集体经济组织与区国土分局签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》价款按转让成交价确定，出让年限按该用途土地的法定最高出让年期确定。

（十一）公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台将公开转让成交价款转入区财政账户，视为补交出让金价款。

（十二）区财政出具农村集体经济组织名下的出让金票据，并将成交价款按相关政策拨到以农村集体经济组织名义在托管银行设立的由属地园区、镇（街道）、农村集体经济组织、中标竞得人三方共同监管的资金监管账户。

（十三）中标竞得人到区税务部门缴纳税费，完税后区税务部门出具《完税证明书》。

（十四）中标竞得人凭《完税证明书》向区国土资源部门申请办理不动产权证，区国土资源部门按规定核发不动产权证。涉及留用地开发建设容积率超过基准容积率的，开发建设单位须自取得不动产权证书之日起60日内按规定向政府提出补交地价申请。

（十五）中标竞得人按合同约定可凭《成交确认书》或《中标通知书》《村企合作合同》向三方共管的监管账户申请拨付除履约保证金外的资金，具体金额以双方合同约定为准。

第五章 合同履行与保障措施

第十六条 中标竞得人逾期未与农村集体经济组织签订《村企合作合同》或者《国有留用地转让合同》的，已交纳的竞买定金（投标保证金）不予退还。

第十七条 项目属地园区、镇（街道）负责监管合作开发履约保证金，以保障村企合作合同能够全面、顺利地履行和农村集体经济组织的合同权益能够如约得到实现。

合同履行过程中，项目属地园区、镇（街道）应当按照村企合作合同中约定归农村集体经济组织享有分配权的物业的建筑工程实际完成时间、进度和村企双方的共同申请，经现场查看核实后，按如下方式分期分批退回合作开发履约保证金给合作企业。

1.分配给农村集体经济组织的物业主体工程完成封顶后30日内，退回总额的30%；

2.分配给农村集体经济组织所对应的建设项目经综合验收合格，办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用后30日内，退回总额的30%； 3.分配给农村集体经济组织所对应的建设项目办妥竣工验收备案手续，并办妥农村集体经济组织可分配建筑物业的分户不动产权证手续后30日内，退回总额的35%； 4.余款5%作为工程质量保证金，待村企合作合同约定保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

第六章 责任追究

第十八条 农村集体经济组织在集体经济组织留用地使用和合作开发过程中有下列行为之一的，由区国土分局、区住建局、区城市更新发展中心会同属地园区、镇政府（街道办事处）责令限期整改或者纠正。拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未经审批同意，擅自进行建设或者少批多建的；

（二）未按规定程序组织召开村民会议或者户代表会议讨论表决并签名确认和公示，擅自制定留用地村企合作开发建设方案，与企业签订合作开发合同（或协议）的；

（三）未经委托公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台进行公开转让，私自决定合作企业或者先行与企业签订合同（或协议）的；

（四）无正当理由拒绝与中标竞得人签订《村企合作合同》的；

（五）其他严重违反有关法律、法规、规章、政策和本规定的行为。

第十九条 参与合作开发及工程建设的企业，有下列行为之一的，不得参加投标报名仲恺区的政府财政性资金工程项目、公益性工程项目和其它村企合作项目：

1.与农村集体经济组织恶意串通，损害国家、集体或者群众利益的；

2.严重违约，致使合作开发合同或工程施工合同无法履行或者导致农村集体经济组织的合同权益不能实现的；

3.无发生不可抗力的法定事由而中途停止工程建设，致使农村集体经济组织的合同权益不能按期实现且超过合同履行期六个月以上的；

4.私自转让、转包、抵押、抵偿或者出售项目权益，致使农村集体经济组织的合同权益可能受损的；

5.法律、法规、规章和区级以上政府及其有关部门规定的其它失信行为。

第二十条 政府有关部门及其工作人员违反本规定的，责令限期纠正，由纪检监察部门根据其情节轻重，依法追究其主管负责人和直接责任人的纪律或行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章

附则

第二十一条 各园区、镇（街道）应当依照法律政策和本规定的要求，加强对村民委员会（或村民小组）合作开发建设事项的指导、监督和管理。

第二十二条 农村集体经济组织留用地的清场责任，由该留用地的农村集体经济组织及其属地园区、镇（街道）负责。

第二十三条 本规定由惠州市国土资源局仲恺高新技术开发区分局负责解释。

第二十四条 本规定自2018年 月 日起施行，有效期 年。在实施过程中，如遇上级出台相关政策或有关政策调整，将按上级政策予以调整完善。

第二篇：惠州仲恺高新技术产业开发区总体规划

惠州仲恺高新技术产业开发区总体规划

《总体规划》规划理念新颖、思路清晰，规划设计成果内容全面，规划定位合适、功能布局合理，用地适应性评价、空间管制、基础设施建设规划等具有较强的前瞻性，规划成果基本符合《城乡规划法》和《城市规划编制办法》的要求，经修改完善后可按程序上报。根据规划方案，规划范围包括仲恺高新区“四园五镇”，总面积约500平方公里。规划重点：功能定位和产业发展、合理规模和发展空间、城市空间结构和风貌特色、交通网络、生态环境、基础设施、发展时序等，并针对性地规划了新能源产业园、移动互联网产业园、LED产业园、液晶产业园四个专业园区。未来仲恺高新区将打造成为具有国际一流品质的现代创新型、生态城市型高新区。

第三篇：惠州仲恺高新技术产业开发区企业名录

1广东科发（国际）电子有限公司韩商合资精密仪器、仪表惠台永盛路8号 2惠成工业房产有限公司 台商合作 兴建工业厂房 惠台路19号 3海格电气有限公司 法商独资 微型断路器 惠台路17号

4高铭电子（惠州）有限公司 港商独资 开关、插座 惠台路15号 5华阳通用电子有限公司 港商独资 家用视听产品 惠台四横路1号

6广东惠台数码科技电子有限公司港商合资数字电视机、摄录机惠台路18号 7水原电子（惠州）有限公司 韩商独资电子自动化设备惠台兴达路21号 8惠州宏达五金制品有限公司 港商合作 五金制品 惠台永盛路18号

9海星建筑防水（惠州）有限公司韩商独资建筑防水、补漏惠台54号小区 10惠州市鼎信电脑网络科技有限公司 有限责任电脑及配件惠台中路18号 11惠州市洪亿物业发展有限公司港商合资物业管理、咨询服务惠台65号小区 12太阳科技工业（惠州）有限公司 独资染料、商品化技术惠台65号小区 13惠州市正牌工业科技有限公司 港商合资 新型电子元件 惠台54号小区

14惠州市润沅物业发展有限公司有限责任房地产开发、室内装修惠台中路18号 15惠州宝柏新材料有限公司 港商独资 特殊薄膜制造 惠台65号小区

16惠州增子技研制品有限公司 中日合资冲压、塑胶五金制造惠台路19号 17永大涂料（惠州）有限公司 港商独资 油漆 惠台54号小区

18惠州市惠台涂料科技有限公司 港商合资 精细化工 惠台54号小区 19惠州保利光电有限公司 有限责任 光纤、光通技术 惠台路45号 20惠州中亨化工有限公司 有限责任 光缆填充膏 惠台路45号

21惠州华康龙工贸有限公司 有限责任 电脑件开发研制 惠台54号小区 22惠州市金福商业服务有限公司有限责任日用百货、商业配套惠台54号小区.23惠州市丰达实业有限公司 有限责任 投资开发第二产业 下角中路

24大地酒类食品研究所有限公司 有限责任白酒、黄酒、红酒惠台路25号 25惠州市信科机电工程有限公司 有限责任机电设备通风空调惠台路18号 26惠州惠台科发技术有限公司 有限责任 仪器、仪表 惠台54号小区 27惠州惠台仙通工贸发展有限公司 有限责任 光缆及其辅助材料

28惠州市建宇实业开发有限公司 有限责任 外引内联、兴办企业

29冠京华电子（惠州）有限公司 美商独资 高能电池、镇流器

30惠州市四洲置业有限公司 有限责任 外引内联、房产开发 31东洋精密工业（惠州）有限公司 日商独资 机芯

32惠州欧蒙特电子有限公司 中意合资 防盗系统

33惠州恒进彩印有限公司 有限责任 印刷

34惠州市长城彩印有限公司 有限责任 印刷

35惠州市园林实业有限公司 有限责任 实业开发

36惠州市鸿义塑胶模具制品有限公司

有限责任 塑胶模具制品

37惠州市瑞峰置业有限公司 有限责任 房地产开发

38惠州市恒鑫实业发展有限公司 有限责任 兴办企业

39惠州市华万达实业有限公司 有限责任 兴办企业

40惠州市延惠交通能源技术开发有限公司 有限责任汽车交通能源开发

41瑞德精密工业（惠州）有限公司 台商独资 数码乐器、数码音响

42华力电子（惠州）有限公司 港商独资 各种喇叭

43碟思禧工业科技（惠州）有限公司 韩商独资

44惠州市大兴涂料科技有限公司 私营 涂料

第四篇：余杭出台加强村级集体经济组织留用地管理实施意见

余杭出台加强村级集体经济组织留用地管理实施意见

村留地额度提高 出让方式更灵活

(日期：2010-07-12)

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为进一步规范全区村级留用地的管理，化解村级留用地政策推行中的各种困难，余杭区于日前正式出台《关于加强余杭区村级集体经济组织留用地管理的实施意见（试行）》（下称意见）。该意见的出台对积极推动和谐征地，深化落实村级留用地制度，切实保障被征地农民的权益有着十分深远的意义。

《意见》紧紧围绕余杭新农村建设的目标，为推进城市化进程和维护农村社会稳定提供了政策保障。《意见》坚持三大原则：一是坚持“留地使用低门槛、留地面积适度”原则，从而既确保被征地农民较早得到留地收益，又兼顾余杭区实际用地形势。二是坚持“严格管理、灵活操作”的原则，在土地出让、规划选址、资金保障、招商引资等方面给予大力扶持，使村级留用地制度又快又好地落到实处。三是坚持“村社主体、乡镇主管、部门主导”的原则，通过各方紧密合作，形成上下联动、齐抓共管的良好局面，促使村级留用地政策扎实有效地推进。

《意见》对大、中、小村的留地额度作了调高，在坚持上述原则的基础上，《意见》更有顺应时势、灵活创新之处，主要体现在以下几个方面：首先是面积标准和额度申请调整，新政策在申请使用村级留用地前提条件不变的基础上对大、中、小村的留地额度作了20亩的调高，分别调整为60亩、50亩、40亩。另外，对符合区产业发展规划和城市规划、符合当地发展条件的重点项目，经发改、经发等部门审核并报经区政府同意后，留用地面积可在标准面积基础上增加10%。《意见》增加两种模式供村级集体经济组织自行选择，新政策在村级留用地规划选址方面大胆创新，打破村界统一选址，鼓励以组团为单位统一选址，通过更大范围的统一选址更容易产生集聚效应，更有利于发挥留地效益，并再次强调村级留用地不得用于商品住宅开发，避免产生小产权房。与此同时，《意见》增加两种模式供村级集体经济组织自行选择。一种是采用公开出让合作开发，但要求村级集体经济组织绝对控股，股份比例不少于51%。另一种是将村级留用地不设置任何限制性竞价条件，视同一般项目公开出让，留用地出让价款在扣除各项规费和区级提留后，土地出让收益由区财政全额返还镇乡（街道）、开发区统一管理。此外，新政策在开发模式上还进行其他创新，在一定条件下允许村级留用地建成后转让和允许村级留用地抵押。

来源：土地征用科 朱雨

杭州国土资源网

第五篇：新土地管理法背景下农村集体建设用地使用研究

新土地管理法背景下农村土地征收制度改革研究

摘要:

2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定。本次土地管理法在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市三大方面进行了重点的修改。本文通过研究农村土地征收制度的发展历史，探讨了现行的土地征收制度的问题，分析了新土地管理法的影响尤其是对于农村地区的。通过调查研究，新土地管理法背景下农村土地征收制度的改革进一步促进了农村闲置土地的利用，保障了农民的土地权益，加快破除城乡二元体制，为城乡一体化扫除了制度障碍。

引言

土地征收制度是指国家或政府为了公共利益的需要而强制取得私有土地并给予相应补偿的一项法律制度[1]。我国是社会主义国家，实行土地公有制，土地的所有制形式包括国家所有和集体所有两种，宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，因此，土地的征收主要是指，因为公共利益的需要，国家层面对集体所有的土地进行征收。我国处于社会主义初级阶段，土地征收制度对国家的发展和长治久安有着极其重要的历史意义。

农村土地征收制度的发展历史

新中国成立以来的土地征收法律制度大致经历了四个发展阶段：土地征收立法的起步阶段、调整阶段、建立阶段和完善阶段。

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起步阶段

上世纪五十年代初期，党和国家在全国范围内开展了大规模的土地改革运动。１９５０年，《土地改革法》颁布实施，宣布地主阶级封建剥削的土地所有制在全国范围内废除，开始实行农民的土地所有制，l

调整阶段：

土地改革完成后，农民土地私有制成为农村占主导地位的土地所有制形态。为提高生产力，基于我国当时的国际国内形式以及社会主义工业化发展的要求，我国开始了农业生产合作化运动，先后采取了互助组、初级组和高级社的生产合作形式，最终在高级社的基础上建立了人民公社体制

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建立阶段

党的十一届三中全会之后，中国社会进入改革开放和经济体制改革的重要时期。由于土地国家所有与集体所有的二元所有制的确立以及城市化进程中土地资源的紧缺，加上改革开放之后大规模的经济建设的展开，均需要大规模征收农村集体所有的土地。在此基础上党和政府重置并细化了农村土地征收的程序、调整了土地征收的审批权限，提高了审批等级和修订了紧急征用制度。

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完善阶段

随着国有企业、集体企业逐渐掌握经营自主权，混合所有制企业的发展，社会主义市场体制逐步形成。从此我国开启了国有土地使用权有偿使用的崭新历史。，有偿使用使土地的经济价值最大程度的释放出来。该时期的土地法律制度的修订，主要以规范和构建土地使用权转让市场、加强土地规划利用为主，与之相配套的集体土地征收法律制度也在此基础上得到了一定程度的发展。

现行农村土地征收制度存在的问题

纵观我国农村土地征收制度发展历程，经历了从无到有的发展过程。但由于历史、政策等因素影响，在发展的过程中不可避免呈现出一些至今仍然影响集体土地征收制度运行的制度属性，表现为：缺失公共利益标准、由行政机关主导、补偿救济方式不当等。深究影响我国集体土地征收制度属性变迁的成因，可将其归结为，以服务国家经济建设的计划经济理念指导土地征收立法，地方政府积极推行土地财政，土地一级市场由政府垄断供给等。同时考虑到我国现行有效的集体土地征收法律制度构成复杂。制度主要有由相关的法律、法规、规章和地方性法规等规范性文件以及相关政策等多个方面构成。这些内容涵盖了公共利益条款、征地程序规范、征地补偿制度、征地救济制度四个方面的内容。导致农村土地资源配置效率低下，公共利益界定缺失，征地补偿标准偏低，征收程序欠缺透明和被征收人无参与权等。

新土地管理法的对农村土地制度影响

关于土地征收的政策，改革后将会带来那些变革，改革前的限制和缺陷，改革后给群众尤其是农民带来哪些实惠。

首先，缩小了土地征收范围，删去了现行土地管理法中的“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，明确了“为了公共利益的需要，因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地”（第十二条、第十四条）。这一改变，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同阶同等入市的二元体制，这也是新《土地管理法》的一大亮点。使得原先农村土地

资源配置效率低下，农民的土地权益受到严重侵害的问题得到改善。尤其在城乡结合部，大量集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。城市发展的需要与城乡一体化的推进，受到了严重的障碍，而新规扫除了这一障碍，加快了城市发展和城乡一体化的进程。

其次将农民的利益落实到法律层面，新规健全了土地征收制度，明确征收补偿的基本原则是保障被征收农民原有的生活水平不能下降，长远生机有所保障。包括“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。”原来的补偿标准较低，农民不能从中获取应得的利益，新规进一步保障了农民的利益，让农民获得切实的权益。

同时健全了宅基地的相关政策，乡（镇）政府可以直接审批，但涉及农田占用，需要依法办理农用地转用审批手续；规定还允许了进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。改善了农民进城后，土地闲置造成财产损失的状况。

最后还规范了土地征收程序，进一步完善对被征地农民权益的保障机制。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，对补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，倡导和谐征地。第十六条和第十七条中规定对于集体经营性土地入市方面，明确了入市要求和入市后的管理措施，新增了对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出

让、出租等方式交由单位或者个人使用。需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。让农民的参与权，知情权和监督权进一步得到落实和有效的制度保障。

农村土地征收制度改革方向研究

2015年2月，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见。其中包括山东省禹城，截止到试点截止日期，取得了突破性进展。禹城市先后落地了70多个项目，共计投资15亿元，扩充税收六千余万元。在山东省自然资源厅的支持下，房寺镇贾集村以11.4亩一切经营性配备用地作价136万元，与市供销社联合配备为民效劳中心项目，成为山东省“农地入市”作价入股第一宗。截止到今年年初，禹城市已经配备农业园区83个、工业园9个，惠及农民就业五万余人，助推了乡村三产统一，加速城乡一体化进程。

完善和重构我国的集体土地征收制度成为当前土地征收立法的必然要求。新土地管理法的推进促进了一系列的发展，但是还有一些问题需要共同关注。

首先是有些地区村级土地利用规划编制、宅基地确权登记颁证等基础工作还比较薄弱，尤其在欠发达地区。一些土地转让问题，国土资源部将建设用地用于企业建厂，而人民政府对该区域重新划归为农业用地，政府部门之间未协商好，规划朝令夕改，导致企业的损失和当地规划发展的混乱；对于有些乡村政府部门，行政管理人员未及时对宅基地确权登记，导致村民的利益受损；一些居民的政策盲区，法律意识淡薄，不合法的进行土地转让或使用。这导致土地纠纷问题层

出不穷，2018年山东省农村土地纠纷案件有一万2千多起，严重阻碍了当地经济的发展。

其次在农村投资建厂企业融资难问题。农村基础设施是支撑乡村振兴的物质基础。国家先后出台了创新农村基础设施投融资体制机制的指导意见，鼓励商业银行加大对农村基础设施信贷投放力度，改善农村金融服务。但是大部分商业银行缺少配套该政策的顶层设计，现有的业务模式和产品体系难以匹配乡村振兴的需要，在绩效评价、资源配置、信贷授权等方面，不同程度地限制了基层商业银行支持农村基础设施建设的积极性。这就需要进一步优化金融资源配置，缓解农村项目建设资金紧缺的困境。

最后新土地法在某些法律意识淡薄地区宣传普及力度不充分，在某些欠发达的区域尤其更甚。山东省的部分山区，由于信息交流不便，新土地法的宣传没有及时到位，还有就是当地居民法律意思淡薄，缺乏主动性，没有意识到对自己的重要性，导致很多村民应该获取的权益而没有获得，一些基层官员没有负起宣传工作，怠政严重，还是使得集体土地征收决定完全处于暗箱操作的状态，被征收人没有准时告知，甚至引发基层的贪腐问题。这就需要当地宣传部门加大宣传力度，确保每一位居民了解到对自己的好处和利益，还有加大监督制度，确保新土地法起到应有的效果。

总结

农村土地征收制度改革关乎5亿农民的切身利益和国家的长治久安。新土地征收制度盘活和提高了村集体土地利用效益，为新产业和新业态的用地提供用地支撑，也增加了村集体的收入，给被征地农民带来实惠，同时也间接给农村农民提供就业机会，进一步提高了农

民的收入，农村美好前景值得期待。健全了土地征收程序，让农民的参与权，知情权和监督权进一步得到落实和有效的制度保障。缩小了土地征收范围，改变使得原先农村土地资源配置效率低下，破除城乡二元体制，加快了城市发展和城乡一体化的进程。

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