旧危房改造方案1

第一篇：旧危房改造方案1

武鸣县交通局住宅小区

危旧房改住房项目改造方案

根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）的有关规定，经全体住房产权人同意，我单位拟对位于武鸣县 路 号交通局住宅小区整体进行改造，项目改造方案如下：

一、土地情况

原国有土地使用证号：（字第 号）；土地来源：划拨；土地用途： ；土地使用者：武鸣县交通局。土地座落：武鸣县**路号；土地号： 号；图号： 号；土地总面积平方米。

二、危旧房改住房状况

列入改造范围内的危旧住房共 栋 套平方米，其中：房改住房 套平方米，已上市交易房改住房 套平方米，未出售公有住房 套平方米，未出售公摊面积平方米，单位统一扩建未办证面积 套（间）平方米

三、改造方式

（一）土地转性以市场形式进行改造（）；

（二）以限价住房方式进行危旧房改住房改造（）。

四、建设计划

1、建设 层住宅楼 栋，合计住房 套平方米，其中：住房套型平方米 套；公有住房 套平方米，其他用房平方米，车位（库）个平方米

2、建设期： 年。

3、危旧房改住房改造项目建设用地面积平方米，容积率，绿化率

五、住房分配方案

（一）还建住房

实行住房产权置换的共 套，其中房改住房 套，已上市交易住房 套，未出售公有住房 套，合计 套平方米。

经与住房产权人协商确定按1：1.比例实行产权置换。住房产权人要求实行货币补偿的共 套平方米，预算每平方米补偿 元，共需支付货币补偿金 元。

（二）非还建住房

新建住房除了还建住房外有 套平方米可以按限价房出售，其中本单位无房户 套平方米，面积未达标户 套平方米，尚余 套平方米，全部同意按桂政发〔2009〕16号文有关规定执行。

六、项目改造投资预算

我们通过对改造项目工程中拆迁补偿安置费、前期工程费、建安工程费、土地出让金、住房小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、其他费用、项目利润等进行了测算，项目改造总投资成本 万元。

非还建住房预算售价。同地段同类商品住房售价约为3500元/m以上，非还建住房售价低于商品住房价格 元/m左右.2010年 月 日 2

第二篇：2012危房改造方案

镇平县兴农良种繁育场

危房改造及配套设施建设实施方案

为了做好农场危房改造工作，切实解决中、低收入家庭住房难问题，改善职工群众居住条件，实现住有所居、居住安全的目标，按照国家保障性安居工程的统一要求以及省、市、县总体部署，结合我场实际，制定本实施方案。

一、指导思想、农场状况和目标任务

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以我场居住在危房的家庭为扶助对象，以满足基本住房需求为目标，按照中央扩内需、调结构、促转变、惠民生、保稳定的总体要求，坚持政府扶持和自力更生相结合，科学规划，精心组织，认真实施危房改造工作，确保“十二五”期间基本消除危房，切实改善困难职工群众住房条件，进一步促进社会和谐稳定。

（二）农场状况

镇平县兴农良种繁育场是我县唯一一家国有农垦企业，场址位于镇平县城南部7公里，北邻312国道6公里，东距南阳市中心城区28公里，土地肥沃，水源丰富，交通方便，气候适宜，区位优越。

全场总人口56户278人，其中职工71人，离退休职工31人，土地面积599亩，以小良种繁育为主，蔬菜大棚及其他作物为辅。目前已完成危房改造10户，2012年计划改造14户，居民点的住房配套基础设施均未纳入当地建设规划。现将我单位的居民基础设施建设主要规划情况申请纳入建设规划中，及早实施，以改善职工的居住环境。

（三）目标任务

按照河南省人民政府豫政【2011】34号《关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知》文件精神，结合我场实际，本着先重后轻原则逐步分户实施，2012年计划改造危房14户，并将2011年、2012年配套设施纳入建设计划。

三、危房改造的基本要求

（一）改造方式 新建。在符合土地利用规划和城乡建设规划的前提下，我场将结合自身实际及危房家庭户的意愿，采取系统规划统一建设的办法，妥善做好危房改造工作。

（二）改造要求

1、新建房屋的建筑面积为每户80平方米左右，户型设计上可根据职工群众意愿和本地实际情况适度调整。

2、新建房屋的对象，将按一户一单元的原则，落实指标。除现有危房外，无其他住房的家庭户优先，所有新建户采取砖混结构形式新建。

3、新建居民点要统筹道路、饮水、排污、垃圾处理等基本设施建设，改建居民点的基础设施要满足基本生活需求。

4、新建和改建房屋要符合有关技术质量要求，并完善生活设施，实现人畜分离。

（三）居民区的配套计划

1、道路建设

我单位居民点道路改造工程较大，计划建设4米宽的小区道路4450平方米，每平方米按56元投资计算，需投资25万元。

2、供电、供水改造

我场处在县城南部乡村，各项基础设施建设落后，供电、供水工程的建设和改造，事关垦区居民生活质量，现已迫在眉睫。计划新增变压器1台，改造高低压线路1000米，约需投资15万元。

供水工程主要是居民饮水工程，计划供水网线1千米，投入15万元；净化水设施按工程量50吨/天设计，需投入45万元。

供水、供电计划总投资60万元。

四、资金筹集与管理

（一）资金筹集

危房改造资金采取中央财政补贴、省级财政配套、危房改造对象出资、企业自筹配套、优惠政策扶持等办法筹集，按照国家有关部委要求，我省国有垦区危房改造补助标准为中央每户补贴7500元，省财政每户配套7500元，2012年14户，共计补助21万元；以职工个人为主，企业适当补助的形式计划自筹资金63万元。

辅助配套设施和公共服务设施建设资金（“四通一平”），2011年10户，2012年14户，预计20万元；中央每户补助1200元，省财政补助1200元，其余资金14多万元，主要由农场通过争取新农村建设、农网改造、农村公路建设、安全饮水等项目资金以及个人自筹解决。

（二）资金管理

1、危房改造中央级省财政补助资金，我们要实行专项管理、分账核算，并补助给所确定的危房改造对象；严禁出现挪用、挤占改造资金的现象，确保资金安全运行。请项目单位主管部门加强对危房改造项目建设的指导和监管，对工程建设和资金使用进行定期和不定期的检查和督查，发现问题及时进行整改。

2、专户资金将根据工程进度予以拨付。

五、工作措施

（一）加强组织领导 为建立健全工作协调和联席工作机制，解决国有农场改造过程中出现的各种问题。成立由保障性住房建设领导小组办公室、财政局、农业局、城建局、土地局等部门参与的国有垦区危房改建工作领导小组。

（二）加强档案管理

为使项目建设能有序和科学合理的进行，我们切实加强了项目当资料的管理工作，指定专人负责档案资料的收集、整理、归档，按照一户一档要求，及时建立档案，保证资料全面、真实、准确、完整、做到内容齐全、字迹清楚、图片整洁，主动接受有关部门和社会监督。

（三）建立健全制度，确保项目建设质量

坚持项目法人责任制，工程建设招标制，建设质量监理制，管理合同制的“四制”原则。委托有资质的招标公司实行公开招标，选择有资质的建设单位承建，合同制管理；同时与有资质的监理单位签订合同对工程进行全过程的工程质量监督、监理，严格执行《建设工程质量管理条例》，确保工程进度和质量。

二0一二年七月

镇平县兴农良种繁育场

国有垦区危房改造工作领导小组

组 长：宋书华 常务副组长：耿玉琴 副 组 长：张宣朝、周亚东 成 员：其他班子成员

下设办公室：张宣朝兼办公室主任，其他班子成员负责人组成办公室成员

第三篇：危房改造方案

2011年农村危房改造工作实施方案

为全面贯彻落实全省保障性住房建设工作会议精神，切实解决好“十二五”期间我县农村困难家庭住房问题，根据《安徽省人民政府关于推进农村危房改造和村庄整治工作的意见》（皖政[2011]59号文）精神，结合省财政厅、省住建厅、省发改委联合发文的《关于下达2011年第二批农村危房改造补助经费（指标）的通知》（财社[2011]1157号文）下达给我镇的农村危房改造任务和具体实际，特制定如下方案：

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，按照以人为本，改善民生，构建社会主义和谐社会的要求，坚持县级指导、乡镇落实的基本原则，积极开展农村危房改造工作，认真落实农村危房改造相关政策，从根本上切实解决农村困难群众的住房安全问题。

二、实施范围和目标任务

（一）实施范围

2011年我镇农村危房改造的范围是：镇规划区外的农村。

（二）目标任务 县下达我镇2011年农村危房改造总户数175户，结合我镇实际，按村农业人口数所占镇农业人口总数的比例将任务分解至各村。（见附表一）

三、改造对象和改造方式、标准

（一）改造对象

我镇农村危房改造对象为：居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。

（二）改造方式

改造方式分为新建翻建或修缮加固两种。

（三）改造标准

翻建、新建或修缮、加固住房要考虑抗震因素，建筑面积原则上控制在60平方米以内的标准建设，危房改造可按户单独建设或整体建设，各镇要组织引导，防止出现超标建房的问题，改造好的房屋必须具备最基本的居住安全条件。

四、补助标准与资金管理

（一）补助标准

农村危房改造补助标准按省财政厅、省住建厅、省发改委联合发文的《安徽省农村危房改造试点补助经费管理暂行办法》（财社[2011]1136号文）精神，农村危房改造资金以农户自筹为主，政府补助为辅，政府分类补助标准：（1）五保户农村低保户重建房屋户均2万元；修缮加固户均0.6万元。（2）贫困残疾人家庭、其他困难户重建房屋户均1万元；修缮加固户均0.4万元。其中：中央和省财政补助户均8000元，镇可按照改造方式的具体情况进行测算，制定具体的补助方案，不足部分由镇组织有关村委会和困难户，采取投工投料，利用现有闲置资源等方法解决。

（二）资金管理

中央、省、市级农村危房改造补助资金下达后，县财政局设立专户，并根据有关规定及时将资金拨付到各镇政府统筹使用。领导组办公室要加强对资金管理使用情况的监管，确保专款专用，不得挪用、截留和私分。

五、申报程序和档案管理

（一）申报程序

1.户主申请。符合危房改造条件的家庭应向所在村委提出书面申请，并提供户籍、困难情况证明（低保证、五保证、优抚证及其他困难证明）、危房照片等证明材料。

2.村委评议。村委会接到危房改造户的申请后，召集村民或村民代表会议进行评议，评议结果予以公示。经评议认为符合救助条件且公示无异议的，在申请表上签署意见，加盖村委会公章后连同证明材料报所在镇政府；对不符合条件或公示有异议的，应及时向申请人说明原因。

3.镇政府审查并核准。镇政府接到村委会的申报材料后，组织人员现场核查，经核查符合条件的上报县农村危房改造领导组审批；不符合条件的，将材料退回村委会并说明原因。

4.对符合救助条件的，根据住房危旧程度，核定改造方式，并及时由镇张榜公布。

（二）档案管理

镇农村危房改造领导组（办公室设在镇建设办）、镇、村委分别建立农村危房改造档案。做到一户一档、材料齐全、管理规范。镇、村纸质档案包括档案表、农户申请、评议、公示、审核审批意见、协议等，具体如下：

1.镇农村危房改造实施方案《××镇2011年农村危房改造住房情况表》

2.农村危房改造农户纸质档案表（由镇填写）3.农村危房改造农户申请表 4.相关公示材料 5.危房改造户籍材料

6.低收入情况证明材料（低保证、五保证、优抚证复印件，其他困难户相关部门的证明）

7.危房照片（包括改造前、改造后两张，需提供电子版）

8.集中连片建设项目村（社区）应制定农村危房改造试点建设规划方案，连同房屋平面图、立面图、相关资料和图纸等材料报镇农村危房改造领导组办公室备案。

六、实施步骤

（一）动员和信息系统培训阶段（2011年8月30日—2011年8月31日）镇召开全镇农村危房改造动员大会安排工作，布置任务，进行信息系统培训。（镇政府与各村委会（社区）签订目标管理责任书。）

（二）调查摸底阶段（2011年9月1日—2011年9月10日）。各村要组织人员深入到户，对无房户、因灾倒房户、农村分散供养五保户、低保户和其他贫困户的住房情况进行摸底，并建立台帐。

（三）确定对象阶段（2011年9月11日—2011年9月18日）。按照公开、公平、公正原则，规范补助对象和补助标准的审核、审批程序，将任务落实到村、户。由村（社区）与经批准的危房改造农户签订合同或协议工作，确保能在今年按时完成建设任务。

（四）组织实施阶段（2011年9月19日—2011年11月20日）。各村（社区）要按照分配的任务，确定对象，迅速落实，制定方案，层层动员，明确责任，筹集资金，准备材料，指导、帮助、督促农村危房改造工程全面开工建设。

（五）检查验收阶段（2011年11月21日—2011年12月21日）。镇农村危房改造领导组办公室对照标准进行逐户验收，对验收合格的房屋拍照存档后，及时将补助资金拨付到位，并悬挂统一“农村危房改造工程”标识牌；同时，镇、村两级应及时完善农村危房改造档案，迎接省、市、县有关部门的检查验收。

七、组织领导

为加强对农村危房改造工作的领导，镇政府成立以镇主要负责人为组长、分管负责人为副组长及相关单位为成员的领导组。领导组下设办公室（办公室设在镇建设办），镇农村危房改造领导组办公室负责对实施农村危房改造工作加强指导、协调，搞好督促检查，及时反馈情况、解决问题,系统录入、竣工验收、资料汇总和任务完成情况的考核工作。

各村应成立组织，加强领导，责任到人，搞好农村危房改造工作的对象核实等工作，负责农村危房改造施工现场的质量、安全和技术监督。

国土资源所要做好农村危房改造的土地审批工作。财政分局要做好本级危房改造资金的及时到位和上级补助资金的管理拨付，会同镇纪委做好解困资金使用的监督。

八、监督管理

（一）认真审查把关。拟定改造对象要严格把关，严格公示，接受群众监督，做到公开、公平、公正。镇农村危房改造工作领 导组办公室年终要对各村的危房改造工作进行考核。对不按规定时限和要求开展工作，影响工程进度，造成严重后果的将追究有关人员责任。

（二）严格资金管理。补助资金要按照专款专用的原则，严格执行有关财经纪律和财务管理规定，要核算到户，逐级拨付。不得随意扩大使用范围，严格控制新建、改建的面积，对不按标准建房的农户，视情节轻重减少或取消补助。

（三）确保工程进度。每月3日前村（社区）要将本辖区危房改造工作进度上报镇建设办，以便上报县住建局和县民生办。

镇人民政府

二○一一年九月六日

第四篇：三旧土地管理方案

精选范文:三旧土地管理方案(共2篇)第一章总则第一条为加快推进我县“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作，促进我县土地的节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（]78号）和《印发市区“三旧”改造土地管理办法的通知》（河府[]113号）等法律法规和文件的规定，结合我县实际，制定本办法。第二条县列入“三旧”改造范围（已标图建库、符合“三旧”改造专项规划）的用地，适用于本办法。第三条实施“三旧”改造应当遵循“政府引导、市场运作，明晰产权、保障权益，统筹规划、有序推进，节约集约、提高效率，尊重历史、客观公正”的基本原则。第二章用地收购程序第四条为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地，可由县政府依法收购土地使用权，纳入政府土地储备库。第五条政府有偿收购“三旧”用地土地使用权及定价按以下程序办理：

（一）权属核查。根据“三旧”改造专项规划及实施计划，由县“三旧”改造机构会同相关部门对拟购买、收回土地的使用者、面积、用途、四至、地上建筑物及附着物、他项权利等情况进行实地调查和核实。

（二）费用测算。县“三旧”改造机构会同相关职能部门根据权属核查情况，委托有资质的土地房产评估机构对拟收购项目的现状进行市场价格评估。

（三）协商谈判。根据评估土地购买、收回补偿费用情况，由县土地储备部门会同县“三旧”改造机构、相关部门与被购买、收回土地使用者进行协商谈判。

（四）方案报批。在协商意见谈判达成一致后，县“三旧”改造机构根据权属核查、费用测算和协商谈判情况，拟定土地收购方案及项目改造方案，经本级国土资源部门审查后，提交建设用地审批委员会审议并报县政府审批。

（五）签订土地收购合同。收购方案经审批后，由县国土资源和财政部门与原土地使用者签订《国有土地使用权收购合同》。

（六）交付土地。原土地使用者根据《国有土地使用权收购合同》约定，将土地移交县级土地储备机构，即纳入县政府土地储备库。第六条收购“三旧”用地原则上采取货币补偿，如需要以等值置换土地的方式进行补偿的，由县规划建设部门拟定土地置换方案后，提交县建设用地审批委员会审议并报县政府批准后实施。第三章改变土地用途第七条“三旧”用地申请改变土地用途必须有合法的用地手续，没有合法用地手续的，按]78号文规定先行完善用地手续。第八条由政府统一收购再出让的“三旧”改造项目，涉及土地用途调整的，经县规划、国土部门审核提交县建设用地审批委员会审议并报县政府批准后，再办理土地变更手续。第九条非政府收购的“三旧”改造用地，涉及改变土地用途的，按《县国有土地使用权若干规定(试行)》(龙府]58号)办理。第十条国有划拨建设用地改为经营性用地的，划拨补办出让手续按我县现行补缴土地出让金的规定执行。第四章土地收益管理第十一条“三旧”改造中国有企业搬迁、旧村庄改造用地，由县政府依法收回（征收）后通过招标拍卖挂牌方式出让的，其土地纯收益可按15%的比例返还企业（农村集体经济组织）用于再发展。土地纯收益是指土地出让收入扣除征地拆迁成本或收购补偿价格和支农支出后剩余部分的土地出让收入。土地纯收益由县国土、财政、“三旧”改造办公室等部门联合负责核定。第十二条政府出让土地成交后，土地使用者依法履行《国有建设用地使用权出让合同》缴交土地价款后，由县国土部门通知企业或村集体，向县财政部门申请返还土地纯收益，县财政部门根据有关部门核定的土地纯收益部分按有关规定返还给企业或者村集体。第五章附则第十三条本办法由县人民政府办公室负责解释。第十四条本办法自年月日起执行，有效期5年。

[三旧土地管理方案(共2篇)]篇一：东莞市推动产业结构调整和转型升级实施三旧改造土地管理暂行办法

东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法

广东省东莞市人大常委会发布日期:2009-03-10 生效日期: 2009-03-10

会公示。

镇人民政府（街道办事处）应根据“三旧”成片拆迁改造专项规划，编制具体拆迁改造项目

[三旧土地管理方案(共2篇)] 方案，报市城建工作领导小组审定，向社会公示。

单位和个人均可向镇人民政府（街道办事处）提出具体拆迁改造项目方案编制建议。

具备资质条件的其他单位参与集体土地上的具体拆迁改造项目的，具体操作程序参照本办法篇二：2014年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引

附件6

东莞市“三旧”改造项目改造方案

编制指引

根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府?2009?78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办?2009?122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府?2009?144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：

一、改造模式在方案编制上的差异

政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。

二、编制改造方案要点

（一）改造地块的基本情况

1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。

国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。

集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现

状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发?2011?199号文）规定处理。

2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。

（二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否[三旧土地管理方案(共2篇)]符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和实施计划。

由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和实施计划后，再编制改造方案并上报。

2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办?2012?11号）有关规定执行。

（三）土地利用现状情况

1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。

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2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时间。

（四）协议补偿情况 1.属完善历史征收手续的，根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支付凭证，填写有关内容：（1）签订协议时间；（2）支付征地款时间；（3）被征地村集体至今对征地无不同意见。

2.属集体经济组织申请改变（征）为国有建设用地的，必须先经三分之二村民代表（股东代表）签名同意后，同时土地和房产的权利人对制定的补偿方案无不同意见，才可以编制该部分内容。

3.对于报批红线内无合法用地手续的土地，必须先按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚），属项目落实或需报省完善征收手续的，须足额缴纳罚款。

（五）土地拟改造情况

1.涉及改造范围内的国有出让或划拨土地，必须先由改造主体与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书（意向书）后，再根据具体情况编制改造方案。

2.控规已批的，应根据已批控规，将报批红线内的城市规划用途（如商业、商住、道路、公共绿地等）、各个用途的容积率、建筑面积等一一列出来。

对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧

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办?2012?11号有关规定编写。

三、明晰概念 1.“需完善历史征收手续的土地”适用于改造主体与村集体经济组织签订的征地协议和用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间，现需报省审批完善历史征收手续，再由改造主体进行改造的模式，即政府主导或原土地使用权人自行改造。

2.“申请将集体建设用地改变为国有建设用地” 适用

于改造范围（报批范围）内的集体土地全部有合法用地手续，现需由村集体经济组织申请改变为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。合法用地手续文件指历年来依法批准的建设用地文件（包括建设用地批准书、建设用地批复、集体土地使用权证等）。3.“申请将集体建设用地征为国有建设用地” 适用于

改造范围（报批范围）内的集体土地部分无合法手续或全部无合法用地手续，现需由村集体经济组织申请征为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。

4.“需完善集体建设用地手续的土地” 适用于目前项

目未落实，需完善改造范围内无合法用地手续土地的确权登记、且保留为集体性质的模式。

附件：1.完善历史用地征收手续的改造方案范本；

2.村集体自行改造或与有关单位合作改造的改造方

案范本；

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3.原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土

地集中改造的改造方案范本；

4.“三旧”改造方案审批流程指引；

5.“三旧”改造方案集中审查的材料目录;6.已批“三旧”改造方案调整程序。

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第五篇：旧小区物业管理方案

针对教育局家属区的物业管理建议

业价值是业主的利益。

5、私人个性服务缺乏：就目前，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

6、沟通服务缺乏：业主与物业公司是委托合同的行为，是购买服务的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

管理服务思路

现在小区居民在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

考虑到教育局小区的业主和使用者都是由教育局职工租赁，个体经营、工薪阶层或外来务工者居住群体。业主组成整体对物业管理也没什么概念，这对物业管理服务工作带来了一定的难度，所以，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们应该在小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。分步推动住宅小区实施规范物业管理。住宅中，不同年份建的房屋都有，总体房屋设备破旧老化，公共设施不完善，分布零散，不具备物业管理的条件。对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治，改造升级、垃圾桶等卫生工具的更换、添加等。安装监控、电子巡更等技防设施，加强保卫安全。为小区物业实行市场化提供前提。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

通过开展物业租赁推广服务项目，配备相关便民设施和项目，给住户提供各项便民服务，同时可以使物业达到创收的目的。补充收费的不足。

5、开通渠道，保障有效沟通。

小区物业管理处可运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

6、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

小区物业管理处可实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

7、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

可充分利用小区会所（闲置房），将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

8、倡导“和谐小区”，加强居民自治意识。