浅谈夫妻共有财产中福利房的归属认定（最终版）

第一篇：浅谈夫妻共有财产中福利房的归属认定（最终版）

论文摘要 本文结合我国城镇住房制度和福利房的概念，将现有福利房分为经济适用住房、单位集资建房、政策性限价商品房三种类型。根据每种福利房的特点，分类分析在认定夫妻共有财产范围时该房屋的归属问题，并提出了现行立法的不足和有待改进之处。

论文关键词 夫妻共有 福利房 经济适用住房 单位集资建房

一、福利房概念和种类

福利，包括由政府出于社会保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇佣者为其所属职工提供的“员工福利”。福利房即非市场化配置的住房。根据我国城镇住房政策，我国目前城镇住房供应来源于两大方面，即经济适用住房供应体系和商品房供应体系。参考目前城镇住房制度改革的实施进度，本文中所指福利房，包括由政府提供的经济适用住房（以下简称“经适房”）、单位集资合作建房（以下简称“集资房”）以及政策性限价商品住房（以下简称“两限房”）三种类型。这三类福利房的共同之处在于须符合一定的法定条件才能取得房屋，且购房人均没有取得完全的房屋产权。故此，在认定这类房屋是否属于夫妻共同财产时，应该特别注意这一特点。

由于我国农村基本住房保障主要是以建房补贴和危房改造补贴的形式，不涉及实际住房实物分配的问题，换言之，我国农村没有非市场配置的住房。所以本文暂不讨论农村福利房。

二、经适房归属的认定

根据建设部等七部门颁发的《经济适用住房管理办法》第30条的规定，经适房购房人拥有有限产权。在城乡建设部公示的《基本住房保障条例》征求意见稿中，更明确将上述有限产权由政府与购房人按份共有。因此，认定经适房是否属于夫妻共同财产也就是认定购房人范围。因为申购经适房须符合一定的家庭收入标准和住房困难标准，因此，购买经适房只可能是婚前一方申请购买，或者婚后双方申请购买这两种情况。

（一）婚前一方出资购买的经适房

如果婚前一方出资购买，并取得房产证，该经适房自然是出资方的个人财产，毫无争议。然而，实践中大量存在婚前一方出资购买，婚后才取得房产证的情况。如果严格按照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）对不动产物权变动的规定，以完成登记为取得不动产物权的时间，则应当认定该经适房为夫妻共同财产。但是这样认定将极大损害出资方的权益。首先，出资方于婚前已完全履行房屋买卖合同的全部义务，由于买卖合同相对人或者登记机关的原因，而改变房屋产权人，显然有违合同法理论。其次，夫妻另一方无论直接或间接都未参与履行房屋买卖合同的相关义务，也不是合同当事人或者第三方。若其享有房屋买卖合同权利，成为经适房共有人之一，不符合民法中基本的公平原则，即民事行为应当是等价有偿的。再者，政府配售经适房时，未审查夫妻另一方购房资格。再退一步讲，婚姻法规定夫妻财产范围是以财产取得时间作为划分夫妻共同财产的标准。出资方在婚前完全履行房屋买卖合同的全部义务，取得了房产的全部债权，甚至有的房屋早已交付，已经在婚前实际占有、使用、收益，也就是取得了事实物权，婚后取得房产证，只是通过登记机关对财产权利的确认和公示，是权利的自然转化。根据《物权法》第33条的规定，房产证并不是认定房屋权利归属的绝对证据，取得权利的时间不应一概根据产权证上记载的时间。认定产权归属应当基于实际出资情况，以取得事实物权的时间为财产权利的取得时间，即婚前完全履行房屋买卖合同后就取得了财产权利。综上，笔者认为，婚前一方出资购买，婚后取得房产证的经适房，应为出资方的个人财产。

（二）婚后购买的经适房

婚后夫妻双方共同出资购买的经适房，若登记在双方名下，则属于夫妻共有财产，没有争议；若登记于全体家庭成员名下，则属于家庭共有财产，也没有争议；但若以个人财产出资，登记于一方名下，或者以家庭财产出资，登记在家庭其他成员名下，则可能存在争议。笔者认为，鉴于经适房配售的特殊性和福利房政策的目的，应当根据申请购买经适房时的家庭状况认定房屋归属。在申请经适房时，须考察家庭的收入和住房状况；在配售时，亦是旨在解决整个家庭的住房问题。换言之，经适房是对于家庭全体成员的“福利”。根据《经济适用住房管理办法》 的规定，经适房的有限产权限制了每个家庭成员的购房资格，可见全体家庭成员都是经适房产权关系中的权利主体。因此，笔者认为，申请经适房的全体家庭成员均应为产权共有人，即婚后购买的经适房，无论登记在哪方名下，该房屋均为夫妻共同财产。

三、单位集资建房的归属认定

根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，集资房的产权关系按照经适房的规定执行。但由于历史原因，集资房存在一些过渡时期的特殊情况。一是集资房的分配方式不仅仅是出售，还有大量出租给单位职工的情况。国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》后，这些出租给职工的住房逐步出售给了职工。二是在单位分配集资房时，很多住房是集体产权或者未办理产权登记。近年来，随着住房制度改革的推进，这部分住房的产权登记手续才逐步正规化。针对集资房的这些特殊情况，结合现行立法，本文分类讨论在立法空白的情况下，该集资房归属的认定问题，分析如下：

（一）婚前夫妻一方承租，婚后购买，登记于一方名下

根据《最高人民法院婚姻法司法解释

（二）》（以下简称“《婚解二》”）第19条的规定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以个人财产购买的房屋，登记在一方名下，是否可以认定为个人财产呢？笔者认为，鉴于集资房配售发生在婚后，且不是市场化配置住房，房屋产权的归属不能单纯依据出资情况。集资房配售价格通常与职工及其家属的工龄、职称存在直接联系。婚后购买集资房时，夫妻另一方以工龄、职称扣减房屋价款。即使夫妻一方以个人财产购买，另一方完全没有出资，也应认定集资房为夫妻共同财产。

（二）婚姻期间单位分配的集资房，离婚后取得产权证

分配集资房后，因历史原因，未办理产权证或者房屋登记为集体产权，之后夫妻离婚，应当认定该集资房为离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，可适用《婚解二》第21条规定 或者通过离婚协议，确定该集资房的使用权。也就是说，《婚解二》中已可确定离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋属于夫妻共同财产，即在婚内取得了集资房的事实产权。房改后取得集资房房产证，可以按照夫妻共同财产进行分配。

四、两限房的归属认定

两限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府对其户型和房价进行了限制，并采取先资格审查后配售的方式分配。不同于经适房和集资房，两限房购房人取得的是受限产权，而非有限产权。以《北京市限价商品住房管理办法》（试行）的相关规定为例，两限房购房人可以取得完整的房屋所有权，政府只对其一定期限内行使处分权加以限制。因此，在认定两限房归属时，应当充分考虑两限房管理的特殊性。首先，购买两限房后，并不限制家庭成员再购买其他住房，所以，不宜将两限房作为申购家庭共有财产。其次，两限房的价格不因家庭成员的个人原因进行抵扣或者减免，故而两限房的归属应当依据实际出资情况来认定。由于两限房资格审查是以家庭为单位，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻购买两限房的情况只有两种，一方婚前购买，或者夫妻双方婚后购买。

（一）婚前一方购买的两限房

如果婚前一方购买两限房，并在婚前取得房产证，登记于一方名下，则属于个人财产，没有争议。如果是婚前一方购买，婚后取得房产证呢？此处，若登记于双方名下，笔者认为可视为购房一方对另一方的赠与，两限房为夫妻共同财产。若登记于购房一方名下，笔者认为，同理于前文中婚前一方购买经适房，婚后取得房产证的情况，也应当认定两限房为出资一方的个人财产。

（二）婚后双方购买的两限房

婚后双方以共同财产出资购买的两限房，无论登记于一方或者双方名下，根据《物权法》以实际出资情况认定所有权人的规定，都应当将两限房认定为夫妻共有财产。但若婚后夫妻一方以个人财产出资购买，并登记于一方名下，两限房是否为一方的个人财产了呢？从婚姻法的角度来说，夫妻一方处分个人财产后所得财产，是在婚姻存续期间内取得的财产，是夫妻共同财产。根据《婚解二》第11条的规定，应当将两限房作为出资方以个人财产投资所得收益，认定为夫妻共同财产。

五、结语

在认定福利房是否为夫妻共同财产时，不仅要依照婚姻法的相关规定，同时还应当结合适用物权法、合同法。在实践中，房屋买卖合同的履行和房屋产权登记往往需要一个较长的时间过程，单纯适用物权法、合同法或单纯适用婚姻法认定具有一定人身属性的福利房的产权归属，都是不适宜的。须特别说明的是，根据合同的相对性，前文中房屋买卖合同履行完毕，是指购房人向卖房人履行完全部合同义务，不包括购房人履行贷款合同中的还款义务。我国现行法律法规中没有规定在房屋买卖合同履行完毕后，完成产权登记前，发生结婚或者离婚事实时，合同所确立的债权人可否在房产登记后当然成为产权人。这确为目前立法之不足，有待填补空白。

第二篇：夫妻共有财产认定及分割原则

夫妻共有财产认定及分割原则

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。本律师建议，对于双方婚前或婚后财产悬殊的，或为规避商业及婚姻风险的，可以做婚前财产公证及婚姻财产约定协议，此协议可以在婚姻关系存续期间内任何时候内依双方约定而订立。否则，在目前中国的法律框架体系下，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，一般而言，归夫妻共同所有；离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫妻办理了婚姻登记手续，若无特别约定，在婚内所得的下列财产，归夫妻共同所有：

1）工资、奖金；

2）生产、经营的收益；

3）知识产权的收益；

4）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；

5）一方取得的铺位承租权、转租权；

6）指定受益人为夫妻双方的保险利益；

7）住房公积金或住房补贴；

8）一方或双方取得的债权；

9）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；

10）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；

11）其他一切的合法收入；

下面从具体谈谈夫妻共有财产的认定及分割原则：

一、夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益中，哪些属于司法解释

（二）第十一条

（一）项规定的“应当归夫妻双方共同所有的投资收益”？

答：由于司法解释

（二）对“投资收益”的概念并无明确界定，在诉讼中，对于当事人主张的所谓“投资收益”，应根据不同财产形态的性质区别认定：

1、当事人以个人财产投资于公司或企业，若基于该投资所享有的收益是在婚姻关系存续期间取得的，则对该公司或企业生产经营产生的利润分配部分如股权分红等，依照《婚姻法》第十七条第（二）项的规定，应为夫妻双方共同所有；

2、当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。

3、当事人以个人财产购买债券所得的利息，或用于储蓄产生的利息，由于利息收益是债券或储蓄本金所必然产生的孳息，与投资收益具有风险性的物质不同，应依本金或原物之所有权归属为个人所有。

4、当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人

民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。

二、离婚诉讼中，夫妻双方对破产安置补偿费中，属于婚姻关系存续期间共同所有的具体数额有争议时，人民法院如何处理？

答：虽然根据司法解释

（二）第十一条之规定，婚姻关系存续期间，实际取得的或应当取得的破产安置补偿费应为夫妻共同所有，但考虑到实践中存在着夫妻婚姻存续期间较短，以及破产安置补偿费的具体构成，包含非工资补偿或安置补偿内容等特殊情形，若简单将安置补偿费用，一概作为共同财产处理，反而有失公平，并容易激化矛盾。

因此，若诉讼中当事人对破产安置补偿费是否均属共同财产争议较大，难以确定其中属于共同财产的具体数额时，人民法院可通过被安置方的婚龄与其工龄的比例来计算安置补偿费中属于共同财产的数额。具体而言，该比例大于1，则所取得的破产安置补偿费均作为共同财产；比例小于1，则破产安置补偿费中相同比例部分，为共同财产。如，夫妻一方以婚姻存续期间内取得破产安置补偿费10万元，该方婚龄为5年，工龄为10年，其婚龄与工龄的比例为1：2，10万元安置补偿费的1/2即5万元为共同财产。若婚龄为10年，工龄为5年，其婚龄与工龄的比例为2：1，则10万元安置补偿费均为共同财产。

三、如何判断婚姻关系存续期间，所实际取得的知识产权的财产性收益的归属？

答：司法解释

（二）第十二条规定，婚姻关系存续期间，实际取得或已经明确可以取得的知识产权的财产性收益为夫妻共同所有。据此，对于在婚姻关系存续期间内，已经明确但实际取得却在离婚之后的这部分知识产权性收益，也应为夫妻共同所有。以此标准相统一，我们认为，实践中可以知识产权财产性收益已经明确的时间是否在婚姻关系存续期间内，作为判断该部分收益归属的标准。具体如下：

1、知识产权财产性收益明确的时间在婚前的，即使收益实际取得在婚后，该收益仍为个人婚前财产。

2、知识产权财产性收益明确的时间在婚姻关系存续期间的，则无论收益的实际取得是在婚姻关系存续期间还是在离婚之后，该收益均为夫妻共同所有。

3、知识产权财产性收益明确的时间在离婚后的，该收益为个人财产。

四、离婚诉讼中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴含的价值，如何归属和处理？

答：根据司法解释

（二）第十九条规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对此我们认为实践中，可区分下列情形处理：

1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

2、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

3、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释

（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

五、父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与，当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？

答：根据司法解释

（二）第二十二条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应当认定为赠与。我们认为，条文中的应当认定，是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。

实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。此外，尽管司法解释

（二）中的该条规定仅限于购房出资，但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资，同样可根据该条规定作出相应的归属认定。

六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

七、能否直接按数量比例分割夫妻共同所有的股票、债券、投资基金等有价证券，以及未上市股份有限公司股份？

答：根据司法解释

（二）第十五条的规定，对于上述财产的分割，在当事人协商不成或按市价分配有困难的，人民法院可根据数量按比例分配。由于该条规定本身并非一个强行性的规范，所以按“市价分配有困难”并非“按数量比例分割”的强制性前置条件。故实践中，人民法院可以根据个案情况，除当事人自行协商达成分配方案外，可以直接按数量比例分配。

八、在夫妻一方不要求持有有限公司出资额，成为股东的情况下，如何处理此部分的夫妻共同财产？

答：夫妻一方以个人名义以共同财产投资于有限公司，此部分共同财产已转为了公司财产，由公司所有，离婚时不能直接分割。当夫妻协商同意由非公司股东的一方取得相应出资额成为股东的情况下，人民法院可依照司法解释

（二）第十六条的规定进行处理。若该方不愿意承受出资额外负担为成股东，则可评估公司现有净资产。公司净资产为正值的，按夫妻一方出资比例计算出相应的净资产价值，再按共同财产分割原则由取得出资额外负担的一方给付另一方应得的钱款或财产。评估费用由主张评估一方预付，或双方各半预付。当事人均不愿意进行评估的，则人民法院可对此部分共同财产在离婚案件中不予处理。

但离婚财产分割协议确实有不同于一般民事合同的地方，由于离婚双方毕竟有过夫妻名份，共同生活过一段时间，可能还育有子女，在订立财产分割协议时，除了纯粹的利益考虑外，常常难以避免地包含一些感情因素，所以，人民法院在确认协议可撤销或变更时，不能轻易将协议中一方放弃主要或大部分财产的约定认定为显失公平或重大误解，而予以撤销或变更。同时对于“乘人之危”的认定，也应谨慎，不宜将急欲离婚的一方在财产上作出让步视为另一方乘人之危的后果，只有在一方利用他方生产，行为能力受限而监护人监护不力等情况下，迫使他方签订明显损害其合法权益的协议，才可认定为乘人之危。

九、恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理

从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

法律、法规、司法解释、高院解答等索引

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

（以上摘录自《中华人民共和国婚姻法》）

6、婚姻关系存续期间一方取得的知识产权是否属于夫妻共同财产？

答：应以该知识产权的财产性收益取得是否在婚姻关系存续期间为判断标准，而不应以该知识产权权利本身的取得的时间为判断依据。离婚时，只能对现有财产进行分割，对没有实现其价值的财产性收益不能估价予以分割，智力成果只有转化为具体的有形财产后才能属于夫妻共同财产，对其配偶在共同生活中付的劳动，可从其他财产中给予适当的补偿和照顾。

7、婚姻关系存续期间，一方取得的铺位承租权、转租权是否属于夫妻共同财产？ 答：属共同财产，由法院酌情处理。

8、指定受益人为夫妻一方的保险利益是否属于夫妻共同财产？

答：根据我国相关法律规定，保险利益主要表现为保险金。保险利益具有特定的人身关系，应属于夫妻一方的个人财产，不属于夫妻共同财产。

（以上摘录自《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》）

第三篇：【实务参考】夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定？

【实务参考】夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定？

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2.《中华人民共和国物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（一）》第十八条

物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。第十九条

物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。4.《中华人民共和国合同法》

第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。5.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知

89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。1.夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得--李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案

2.夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效——姜某某、黄某某诉张某某、黄某房屋权属纠纷案

本案要旨：夫妻一方将共同财产单方处分给第三人的情况下，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，其不能被认定为善意第三人，夫妻一方单方对该共同财产的处分无效。案号：（2005）鼓民一初字第324号、（2005）徐民一终字第1345号

3.夫妻一方擅自处分共有财产因受让方善意取得而有效--崔某诉仇某、孟某某、关某某买卖合同纠纷案

本案要旨：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，不应予以支持。

案号：（2006）昌民二初字第43号审理法院：吉林省吉林市昌邑区人民法院

（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释

（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解

从物权法第一百零六条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：