原创 ：因政府收回土地取得地面建筑物补偿是否缴纳增值税？

第一篇：原创 ：因政府收回土地取得地面建筑物补偿是否缴纳增值税？

原创 ：因政府收回土地取得地面建筑物补偿是否缴纳增值

税？

2017-05-08 李舟

房地产纳税服务网友情推荐：建筑房地产企业合同控税：22种节税技巧 59个实战案例 欢迎订购！案例：A企业土地因政府规划变更被政府收回，政府同A企业签署土地收回协议，约定给予补偿共计1.2亿元，其中土地补偿8000万元，地面建筑物补偿4000万元。B企业租用村集体土地盖了农贸市场，后该村纳入城中村改造项目，由城改项目投资主体——房地产公司给予B企业进行了地面建筑物补偿5000万元。上述两个案例中，企业取得的补偿款究竟是否需要缴纳增值税呢？

一、原营业税规定营改增前，这个问题的界定主要在于两个文件：国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项规定第二款规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）在上述文件基础上做了更加详细的规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。那么关键在于判断两个要点：

1、是否属于“纳税人将土地使用权归还土地所有者的行为”第一个案例中A企业将土地使用权交换政府，以土地收回协议为证，属于这种行为。第二个案例中土地不是B企业所有，B企业只拥有地面建筑物所有权（当然由于土地原因未取得建筑物产权证），由于政府收储村集体土地，导致B企业蒙受损失，由实施投资最终实际取得开发用地的房地产公司给予补偿，明显不属于文件规定的“纳税人将土地使用权归还土地所有者行为”。但B企业租赁土地的行为是否属于国税发〔1993〕149号中界定的土地使用人呢？长期以来存在争议。

2、是否属于征地补偿款？这里理解的分歧是征地补偿款是否包含建筑物补偿款。由于建筑物同土地实质上不能分离，土地收回必然带来地面建筑物的损毁或拆除，因此我们认为地面建筑物补偿理应属于征地补偿款中的合理组成部分。按照这两个标准判断，在营改增之前，案例中的A企业取得的补偿，包括土地补偿和地面建筑物补偿均属于国税函[2008]277号文件所述情况，免征营业税。案例中的B企业稍有争议，由于土地使用权不是B企业的，因此能不能适用免税条款各地理解不同，实务中我们遭遇的大多数情况下，税务机关比照277号文件做了处理，并未强行按照不动产转让征收补偿款的营业税。

二、营改增后的增值税规定财税（2016）年36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。这个条款明显又回到了国税发〔1993〕149号中的营业税规定，只字不差，只是其中的营业税换成了增值税。但如何理解这句话？如国税函（2008）年277号文那样的解释文件尚未出台，在增值税背景下究竟如何理解土地使用者将土地使用权归还土地所有者呢？我们的看法是仍应遵循营业税文件的两个标准，具体可能遇到的三种情况如下：

1、企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并取得土地补偿，免征增值税；

2、企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并同时取得土地补偿和地面建筑物补偿，也应免征增值税；

3、企业租赁土地使用并建造地面建筑物，后由于土地被政府收回，给予企业的地面建筑物补偿，也应免征增值税。

三、营改增后实务中的分歧出现但营改增后各地国税对这个问题的理解开始出现重大分歧，典型的如湖北国税，在《湖北省营改增政策执行口径第五辑》中做了如下解答：

9、一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？答：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；

（四）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。根据《湖北省地方税务局湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。”这个文件很显然将纳税人在交还土地过程中取得的地面建筑物和构筑物补偿视为不动产转让，要求按照不动产转让的规则缴纳增值税。这种界定代表了一部分税务机关的看法，当然我们认为这是有问题的，补偿收入同不动产转让收入完全不同：不动产转让通常是一种商业交易行为，双方自由交易，约定价款，体现商业意志；而补偿的前提是土地被政府收回，这种收回通常不是企业自愿的，而是政府强制的，企业为了服从大局被迫做出的一种牺牲，严格讲，这压根不能算作一种商业交易。更重要的是,交易是一种所有权的转移，所有权转移的目的是使用或者牟利，而政府补偿是由于要收回土地，地面建筑物和构筑物将被迫损毁，物理形态都无法存在，谈何交易？原营业税时代所制定的免征营业税政策本就是对于企业补偿的一种优惠待遇，现在营改增后上述条件和情况并未发生任何改变，取得建筑物补偿就要比照不动产转让缴纳增值税，不仅不能自圆其说，而且显失公平。因此，在国家税务总局相关补偿收入增值税明细政策未出台前，实务中遇到此类问题，应尽快同税务机关进行沟通，争取按照免税情况处理实施。作者 李舟

来源“李舟财税圈”

第二篇：房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税

房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

甲房地产开发企业开发的某楼盘完成了75%的销售量，企业所得税与土地增值税均实行核定征收，公司决定将公司整体产权（包括未销售完的开发产品及其他资产）转让给乙公司。对剩余的25%的楼盘是否视同销售缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等？

根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函[2002] 420号）及《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）的规定，如果将一全资子公司整体产权转让，也相当于是将股权全部转让（该子公司有土地、房屋等不动产）。这种情况是否缴纳土地增值税？

答：企业整体资产转让是指，一家企业不需要解散而将其经营活动的全都（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业，以换取接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失，也就是说，整体资产转让对转出方来讲也算是一种投资行为。

国税函[2002] 165号文件规定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。……在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。关注公众微信号：qx***分享更多地产财税专业知识)根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995] 48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据上述文件规定，可以作出以下分析： 营业税方面：企业整体产权转让不征收营业税。

土地增值税方面：因企业只是股东的改变，没有涉及产权的转移，所以不征土地增值税。

企业所得税方面：股权转让价与原账面投资价的差额部分属于股权转让所得，应缴纳企业所得税。

另外，对剩余的25%的楼盘不构成视同销售，不用缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等

同时必须注意：国税函[2002]420号及国税函[2002] 165号文件已全文废止。

第三篇：上海市地税局关于纳税人因国家建设需要依法征收收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程的公告

市地税局关于纳税人因国家建设需要依法征收收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程的公告

上海市地方税务局公告〔2011〕3号

为规范土地增值税的减免税审批，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）等文件规定，现将纳税人因国家建设需要依法征收、收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程公告如下：

一、在本市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（以下简称纳税人），凡符合条例第八条第二款规定的因国家建设需要依法征收、收回房地产免征土地增值税情形的，可按照规定程序向主管税务机关提出免征土地增值税的申请，并提交下列资料：

1.免征土地增值税申请表；

2.房屋产权证明、土地使用权证明复印件；

3.政府有关部门出具的城市实施规划、国家建设需要、政府依法征收或收回的批文原件及复印件；

4.与有关部门签订的补偿合同（协议）复印件；转让的房地产转让合同（协议）复印件；

5.取得补偿或转让收入的凭证复印件。

二、在本市办理税务登记的纳税人，应向其主管税务机关提出申请；不需要在本市办理税务登记的纳税人，应向房地产所在地区县税务机关提出申请。

三、提交资料齐全的，主管税务机关受理后，从受理之日起30个工作日内作出审批决定。

四、本公告自2011年7月1 日起执行。

附件：免征土地增值税申请表

上海市地方税务局

二Ｏ一一年五月二十日

第四篇：个人因与用人单位解除劳动关系而取得一次性补偿收入应当如何缴纳个人所得税

个人因与用人单位解除劳动关系而取得一次性补偿收入应当如何缴

纳个人所得税

2007年08月23日 10:53:16来源：广西地税

个人因与用人单位解除劳动关系而取得一次性补偿收入、退职费、安置费等所得要按照以下方法计算缴纳个人所得税。

（1）一次性补偿收入。个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入，其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内进行平均，并按照规定计算缴纳个人所得税。“当地上年职工平均工资”是指用人单位所在地级市上年职工平均工资。如用人单位所在地级市上年职工平均工资低于全区上年职工平均工资的，按全区上年职工平均工资执行。

计算方法为：个人取得的一次性补偿收入，减去当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，再减去按国家和地方政府规定比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险费，用此余额除以个人在本企业的实际工作年限数，以其商数作为个人的月工资、薪金收入，按照工资、薪金所得项目计算出应纳的个人所得税，然后再乘以年限数，就是应纳个人所得税税额。个人在该企业的工作年限数按实际工作年限数计算，超过12年的按12年计算。

例：张某在振华钢厂工作20年，现因企业不景气被买断工龄，振华钢厂向张某支付一次性补偿金16万元，同时，从16万元中拿出1万元替张某缴纳“四金”，当地上年职工平均工资为1.8万元，张某应缴纳的个人所得税应按以下步骤计算：免纳个人所得税的部分=18000×3+10000=64000元；应纳个人所得税的部分=160000-64000=96000元。

将张某应纳个人所得税的部分进行分摊，张某虽然在该企业工作20年，但最多只能按12年分摊，96000÷12-1600=6400元,对应税率为20%,速算扣除数为375元;应纳个人所得税税额=（6400×20%-375）×12=10890元。

（2）安置费收入。对于企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业中取得的一次性安置费收入，免纳个人所得税。