第一篇：房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析
房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税
及企业所得税计算的案例分析
开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。
开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。这里从开发商方面涉税情况进行分析。
具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？
开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。
一、关于营业税计税依据的规定。
内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
其中的营业成本或工程成本不包括期间费用（即营业费用、管理费用和财务费用）。就是该开发楼盘的房地产开发成本，应该注意的是要包括地价和公共配套设施费用等，就是房地产开发企业会计核算中开发成本的内容。
二、土地增值税收入和扣除项目金额的确定。
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
应该注意的是，土地增值税拆迁安置计算的问题处理，按照国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入时，没有按照成本利润率确定收入的规定，这与土地增值税的立法原则是一致的，即对超额土地收益进行调节，如果按照税务机关核定营业税或者企业所得税的一般成本利润率规定处理，土地的超额收益不可能 被正确反映出来，因此必须是公允市场价计算。国税发〔2006〕187号）第三条的规定是，“
三、非直接销售和自用房地产的收入确定：
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
三、企业所得税应税收入确定的规定。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条第的规定，即企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。因为这里主要讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理，所以采取第（三）种办法计算。
收入（或利润）=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
因为房地产开发业务销售不动产属于营业税征税范围，且营业税属于价内税，所以该组成计税价格应加计营业税税额。
此时营业税视同销售收入按照成本利润率计算的收入与企业所得税应税收入一致。除非当地税务机关单独规定了与营业税核定营业额不一的企业所得税确定收入的行业成本利润率。
笔者认为，除非当地开发商同类同期房屋开发的毛利率大大低于税务机关的成 本利润率，企业可能提出成本利润率偏高的异议外，只能按照文件执行。
案例分析：某房地产开发商采取就地拆迁安置、以一还一，互补差价的补偿方式开发一个楼盘，房地产开发成本情况是，楼盘可供销售面积100000平方米，其中回迁户20000平方米，土地征用支付税费（包括契税不含土地转让合同印花税）5000万元，拆迁补偿费1000万元，其中，不涉及回迁户住房的其他拆迁补偿费410万元，被拆迁200户，被拆迁面积17000平方米，回迁面积20000平方米，有20户拆迁户原有门面及减少回迁住宅面积因素，开发商支付补偿款590万元。有180户拆迁户超面积补差价款2190万元，开发商做预售售房款处理。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用共支付9000万元。该开发商同一地段同期同类型商品房平均销售价格为6000元/平方米。当地税务机关规定的开发产品的成本利润率是15%（假定营业税与企业所得税核定收入的行业成本利润率一致）。
企业账务处理情况如下：
1、支付地价款时，借：开发成本—土地开发——土地转让费、契税5000万元 贷：银行存款－ 5000万元
2、支付与回迁户无关的其他补偿款
借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费410万元 贷：银行存款 410万元
3、收到180户回迁户超出被拆迁房屋面积补偿的差价款时，借：银行存款 2190万元
贷：预收账款－拆迁补偿费（回迁户）2190万元
涉税提示：（1）、开发商收到回迁户的补差款在计算土地增值税时，应抵减本项 目拆迁补偿费，土地增值税扣除项目金额是按照净支出处理的。（2）、在涉及营业税及企业所得税的收入时，是其计税依据，这种根据安置房屋计算出来的补差“费用”，是正常销售收入的组成部分。
4、开发商支付回迁户的差价款时，借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费（回迁户）590万元 贷：银行存款 590万元
5、开发商支付其他开发成本
借：开发成本——前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等9000万元 贷：银行存款 9000万元 计算过程如下：
1、拆迁安置房屋的营业税计税依据：
开发成本是5000+410+590+9000=15000万元，单位成本是15000万元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷
营业额为17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。开发商本期拆迁补偿安置，应缴营业税为
30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。
2、土地增值税的计税收入和扣除金额项目的计算。
土地增值税是采取一定方式进行计算后征收的，如加计扣除、“三项费用的扣除”等不需要直接取自开发项目财务核算数据（即使开发商该三项费用真实的会计科目核算的数据，小于土地增值税计算的扣除项目金额的数据，也不按照孰低的原则处理）。回迁户土地增值税的计税收入没有成本利润率计算的规定，如上上所述主要是调控房地产开发的土地超额收益，即必须按照国税发〔2006〕187号）第三条的规定处理。收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
该开发商拆迁安置房部分的收入，在计算土地增值税时，与营业税计税依据、企业所得税应税收入的概念是不一样的，应该如下计算。20000×6000=120000000元
因为此处按照市场价计算，已经包括了超面积补差收入，超面积补差的计算价格一般不会超过市场价，所以不能再将开发商账上取得的补差收款计算进来。按照国税函〔2010〕220号的规定，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因此，针对该拆迁安置200户的扣除项目金额，开发成本部分中的“开发成本——土地开发——征地及拆迁补偿费”是： 征地及拆迁补偿费5000+410+590-2190=6000-2190万元=3810万元。该开发商计算土地增值税扣除项目的开发成本是3810+9000=12810万元。
3、企业所得税应税收入的计算
销售（营业）收入 30868430元+21900000元=52768430元
涉税提示：（1）具体填报企业所得税纳税申报表时，税收规定视同销售可以作为业务招待费、广告费及业务宣传费等的扣除基数，考虑到该表的勾稽关系，因此填报方法如下。
在附表《收入明细表》第13行规定，纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。具体填报在第14行“非货币性交易视同销售收入”，填报纳税人发生非货币性交易行为，会计核算未确认或未全部确认损益，按照税收规定应视同销售确认应税收入。纳税人按照国家统一会计制度已确认的非货币性交易损益的，直接填报非货币性交易换出资产公允价值与已确认的非货币交易收益的差额。软件填报的其他附表，涉及销售收入数据的，如附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表相应的自动填列等等。
与此对应的在附表《成本费用明细表》第12行，填报“视同销售成本”，填报 纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税成本，具体对应在行中填报。
（2）拆迁安置户办理产权过户时，取得的销售不动产发票金额与视同销售金额、补差款品迭后一致。
第二篇：增值税消费税营业税企业所得税总结
增值税、消费税、营业税、企业所得税总结
征收对象
【增值税】销售货物、提供加工维修修配劳务、进口货物 【消费税】从事生产、委托加工、进口应税消费品 【营业税】提供应税劳务、转让无限资产、销售不动产 【企业所得税】企业的生产经营所得、其他所得、清算所得 计税依据
【增值税】按货物/劳务金额 【消费税】按消费流转额
【营业税】按营业收入额（销售额）税目
【消费税】烟、酒与酒精、化妆品、贵重首饰珠宝玉石、高档手表、鞭炮、烟火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、游艇、高尔夫球及球具、木质一次性筷子、实木地板
【营业税】交通运输业、建筑业、文化体育业、邮电通信业、娱乐业、服务员、转让无形资产、销售不动产 应纳税额
【增值税】当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额
【消费税】应税消费品的销售额（含销售税而不含增值税的销售额）
【营业税】全部价款+价外费用（价外费包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项、其他各种性质的价外费用）【企业所得税】收人总额—不征税收人—免税收人—各项准许扣除—前亏损，剩下的余额
纳税的发生时间和期限
【增值税】收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票当天，期限分别为1，3，5，10，15日，1个月或者1个季度
【营业税】生产的应税消费品于销售时纳税，进口~于报关进口环节纳税，金银首饰钻石在零售环节纳税，期限和增值税期限一样
【营业税】收讫营业收入款项或取得索取营业收人款项凭据的当天，期限分别为5，10，15日，1个月或者1个季度
【企业所得税】按年计征，分月或季度预缴，多退少补，纳税自公历1月1日起至12月31日止
纳税地点（省略“主管税务机关申报纳税”这些字）
【增值税】①固定业户→其机构所在地②（固定业户到外县）开具证明的→其机构所在地③未开具证明的→销售地或劳务发生的④非固定业户→销售地或者劳务所在地⑤进口货物→报关地海关
【消费税】①销售及自产自用→纳税人机构所在地/居住地②委托加工→委托方向其机构所在地/居住地③进口应税消费品→进口人或其代理人向报关地海关
【营业税】①提供应税劳务→其机构所在地/居住地②转让无形资产→其机构所在地/居住地③销售不动产→不动产所在地；★特殊④提供建筑劳务以及国务院财政部、税务主管部门规定的其他应税劳务→应税劳务所在地⑤转让出租土地使用权→土地所在地
【企业所得税】①居民企业→企业登记注册地（注册地在境内）和实际管理机构所在地（注册地在境外）②非居民企业（有实际联系）→机构、场所所在地③非居民企业（没有实际联系）→扣缴义务所在地
第三篇：土地增值税案例分析
土地增值税清算案例及47个涉税疑难问题处理技巧
为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一
北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情况说明
该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元? 具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)开发成本
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：
(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)分摊扣除金额计算过程为：
1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法：
465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；? 465,657,300*80﹪=372,525,840元?
2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
?27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用
该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。(五)房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元 根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000(地价）+394，880，000（开发成本）+75，744，000（开发费用）+78，650，000(税金）+151，488，000（加计扣除）=1,063,322,000元。
四、纳税情况详细计算过程
该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
(一)普通标准住宅计算过程
1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元 增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元 增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪
该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。(二)其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪
扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元 增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元 增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪? 适用税率为40﹪ 应纳土地增值税为：
(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已纳土地增值税为:5,000,000元 应补缴土地增值税为：
92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元?
五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核 税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。
根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。(三)确认扣除项目金额
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：
1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元 经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。
2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
(2)?首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：
([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。(3)公共配套设施费用的审核 经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元? 对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。
3、房地产开发费用的审核
《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。
4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。
5、重新计算房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元?。经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的应纳税款计算
1、普通标准住宅计算过程
经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元 增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元 增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪
通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。
2、其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪
扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元 增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元 增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪ 适用税率为50﹪ 应纳土地增值税为：(266,769,500*50﹪)=93,900,175元
已纳土地增值税为：5，000,000元 应补缴土地增值税为：88,900,175元
六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：(一)总建筑面积200,000平方米(二)批准可销售面积170,000平方米(三)已出售面积160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。
2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。
4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。
5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。
﹪)-(263,?230,500*15
1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理
根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理 《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税„„。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。„„
根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。
4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。
5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。
6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？ 房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。
10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。
11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。
12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。
13、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。
14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。
根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”
如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》(苏地税发[2007]75号)规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？
编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。
17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。
18、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。
21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？ 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。
23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发〔2009〕72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。
24、已核定项目如何适用核定征收率？
已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。
25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。
25、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。
26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。
未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
27、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？ 1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2）土地管理部门划拨土地的批准文件；
3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件； 4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； 6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
7）主管地税机关要求提供的其他资料。
28、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？
房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。
29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理 据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。
例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。
31、国有划拨地对外有偿转让时补交的土地出让金，在计算土地增值税时，是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额； 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。
32、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”?请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？
基于此规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人为投资联营企业，而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
33、参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否作为土地增值税的扣除项目呢？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此，佣金不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。
第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，工程部门发生的办公费-——差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
34、受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为： ?(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
因此，受让人替转让人缴纳的土地出让金不能作为转让人应缴纳的土地增值税的扣除项目。?
35、某公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，该公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么该公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”
因此该公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。
如该公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”
则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。
36、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺的商业价值，房地产公司与购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？ ? 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除，即装饰成本4300万元可享受土地增值税加计扣除。?
37、房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？ ? 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定。
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?
38、A公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给A公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进A公司时按评估值作价5亿元，增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。A公司将该开发后进行了销售。请问A公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额？即股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？ ? 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，A公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时作为扣除项目处理。
39、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？
?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。? 40、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。
41、土地增值税清算时的收入如何确认？
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
42、房地产开发企业未支付的质量保证金，在计算土地增值税时，应如何扣除？
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
43、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除？
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
44、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？ 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
45、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算土地增值税时，应如何扣除？
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
46、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
47、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。0
第四篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条
（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。
第二章 清算条件
第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。
（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。
第三章 清算申请与受理
第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表，并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。
第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时，应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实，并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验。对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。
对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算手续。
第四章 清算审核
第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人。
第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组，明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。第十五条 房地产转让收入的审核
（一）收入的确认
1、纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以
交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。
4、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）收入的审核 收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。
（三）收入审核意见的出具
收入审核小组审核结束后，应当填报收入审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。
第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用，准予扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发生的上述各项预提（或预付）费用，不得扣除。
第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核
（一）审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额
1、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。
2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。
3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。
（二）审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例
1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。
2、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。
（三）土地成本审核意见的出具
土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后，填写土地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。第十九条 其他开发成本、费用的审核
（一）前期工程费与基础设施费的审核
1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。
3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。
（二）建筑安装工程费的审核
1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积）]；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。
（三）其他建筑安装成本费用的审核
1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。
2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。
3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。
（四）公共配套设施费的审核
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：
1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。
2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。
3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。
4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。
（五）开发间接费用的审核
1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。
3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。
4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。
（六）房地产开发费用的审核
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。
（七）其他开发成本费用审核意见的出具
其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况，对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认，根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊，填写房地产开发成本费用审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。
第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核
（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核
与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。
审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：
1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。
2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。
3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除。
（二）财政部规定的其他扣除项目的确认和审核
对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
审核其他扣除项目，重点审核以下内容：
1、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。
2、审核对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，是否按税收规定计算扣除项目金额，有无违反税收规定加计扣除。
3、审核对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）税金及其他扣除项目审核意见的出具
税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组。
第五章 核定征收
第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。
第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。
纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
（二）提供的开发成本资料不实的；
（三）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；
（四）虚报房地产开发成本的；
（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。
第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要 严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。
第六章 审核结果的处理
第二十四条 清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。
税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续；对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。
第七章 附则
第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。
第二十六条 本办法自2014年7月1日起施行。
第五篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；
根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；
（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理与审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件２）。第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件３－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地方税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件４）。
（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
（二）国有土地使用权证书；
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；
（七）清算项目的工程竣工验收报告；
（八）清算项目的销售许可证；
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；
（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管地方税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。
第十二条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。
第十三条 主管地方税务机关有权对清算工作中的工作底稿进行检查；审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实齐全；审核各项报表扣除项目内容与相关资料的关系是否相符等。第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。
第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
１、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
２、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第十七条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第四章 清算管理
第十八条 主管地方税务机关要根据房地产开项目的建设形象进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》（附件3－04），待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。
第十九条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；
（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；
（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十条 土地增值税核定征收率不得低于本地区的土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。
第二十一条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税终止清算审核通知书》（附件3－05）和《土地增值税核定征收通知书》（附件3－06）。
第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第二十三条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地方税务机关清算审核完毕之日起15个工作日内到主管地方税务机关缴纳税款。
第二十四条 经主管地方税务机关清算审核后，需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续，并报市局备案。
第二十五条 主管地方税务机关档案管理部门负责办理完成土地增值税清算项目的资料保存。土地增值税档案应按项目归类保存，对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料移交档案管理部门并按照档案管理的有关规定保存。第二十六条 同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。
（一）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得《税务师事务所执业证》的税务师事务所；
（二）具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；
（三）经工商管理机关登记注册。
第五章 法律责任 第二十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。
第二十八条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。第六章 附则
第二十九条 本办法由辽宁省地方税务局负责解释。
第三十条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指县区级地方税务机关及其所属的分局、税务所。
第三十一条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。省地方税务局辽地税发［2006］86号文件第六条中有关规定停止执行。
附件１
土 地 增 值 税 清 算 税 款
鉴 证 报 告
单位签章： 年 月 日
土地增值税清算税款鉴证报告
单位：
我们接受委托，对贵单位转让 “ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“ ”项目： 取得转让房地产收入为 元；
其中：
1、货币收入 元；
2、实物收入 元；
3、其他收入 元； 扣除项目总金额为 元； 其中：
1、取得土地使用权所支付的金额为 元；
2、土地征用及拆迁补偿费为 元；
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为 元；
4、公共配套设施费的成本为 元；
5、开发土地和新建房及配套设施的费用为 元；
6、与转让房地产有关的税金为 元；
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元；增值额为 元；增值额与扣除项目金额之比 %应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为
特此报告 附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
； 元； 元； 元； 元。
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《公共配套设施费鉴证表》
12、《利息支出鉴证表》
13、《与转让房地产有关的税费鉴证表》
中介机构负责人： 中国注册税务(会计)师：
中介机构名称： 中国注册税务(会计)师：
地址： 联系电话：
年 月 日
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 基本情况：(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、（4）批准总销售面积、（5）总自用面积、（6）总配套设施面积、(7)本次清算建筑面积、（8）项目分类用途情况，（9）项目装饰装修情况、（10）允许分摊的配套设施面积、（11）竣工验收情况、（12）符合普通标准住宅面积情况、(13)立项批复文件、（14）税务机关要求提供的其他有关情况等
二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）
三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。
四、纳税情况详细计算过程：
五、其他审核事项说明：
中国注册税务（会计）师：
中国注册税务（会计）师：
年 月 日
附件1－1 土地增值税纳税鉴证表
项目起止日期： 年 月 日至
纳税人名称 纳税人 地址 联系人电话
经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮 政 编 码
项目名称 项目地址 项目 行 次 中介鉴证数
一、转让房地产收入总额 1 其中 转让土地收入 2 转让地上建筑物及其附着物收入 3
二、扣除项目金额合计 4 1.取得土地使用权所支付的金额 5 2.房地产开发成本 6 其中 土地征用及拆迁补偿费 7 前期工程费 8 建筑安装工程费 9 基础设施费 10 公共配套设施费 11 开发间接费用 12
3、房地产开发费用 13 其
中 利息支出 14 其他房地产开发费用 15
4、与转让房地产有关的税费 16
年 月 金额单位元
日 其
中 营业税 17 城市维护建设税 18 教育费附加 19 地方教育附加 20
5、财政部规定的加计20%扣除数 21
三、增值额 22
四、增值额与扣除项目金额之比（%）23
五、适用税率（%）24
六、速算扣除系数（%）25
八、应缴土地增值税税款 26
九、免缴土地增值税税款 27
十、已缴土地增值税税款 28
十一、项目清算应补土地增值税税额 29
十二、项目清算应退土地增值税税额 30 中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师：（签章）参加鉴证人员：
单位：（公章）财务负责人： 年 月 日年 月 日
附件1－2 土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元
纳税人名称 纳税人地址 联系人、电话 经济类型 行 业 直接主管部门 开户银行 账 号 邮政编码 项目名称 项目地址
税款入库日期 行 次 缴款书号码 金额
合计
中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师：（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日
附件1－3 房地产转让收入鉴证表
取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
开发商品房收入类别 企业提供数 中介调整数 确定收入数 备注 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 用于职工奖励作价金额 用于赞助作价金额 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额
合计
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师：（签章）
参加鉴证人员：
附件1－4 扣除项目汇总表
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本
单位：（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元
其中 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3.房地产开发费用 其
中 利息支出 其他房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税费 其
中 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加
5.财政部规定的加计20%扣除数 合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用权所支付的金额鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 其中：
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月
参加鉴证人员： 年 月
附件1－6 土地征用及拆迁补偿费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注
日日 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支出 拆迁补偿款
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月参加鉴证人员： 年 月 附件1－7 前期工程费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 规划费用 设计费用
日 日 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－8 建筑安装工程费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费用 其他建筑安装工程费用 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日 参加鉴证人员： 年 月 日 附件1－9 基础设施费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用
其他设施工程发生的支出 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月
参加鉴证人员： 年 月 附件1－10 开发间接费用鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备注 管理人员工资 职工福利费 折旧费
日 日 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 其 中
合计
中介机构：（公章）单位:（公章）
机构负责人： 财务负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）年 月 日
参加鉴证人员： 年 月 日
附件1－11 公共配套设施费鉴证表
金额单位：元
委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项目名称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金额 备注 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用
其他非营业性公共设施费用 其 中：
合计
中介机构：（公章）机构负责人： 中国注册税务（会计）师:（签章）参加鉴证人员：
附件1－12 利息支出鉴证表
纳税人名称 纳税人地址 联系人 电话
经济类型 行 业 直接主 管部门
开户银行 账 号 邮 政
单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日金额单位：元
编 码 项目名称
项目地址 银行同期利率： 金融机构名称 行 次 借款 金额 借款
期限 利率 允许列支利息金额
合计
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）
参加鉴证人员：
附件1－13 与转让房地产有关的税费鉴证表
单位:（公章）财务负责人： 年 月 日 年 月 日 金额单位：元 委托单位名称： 编制人 日期 复核人 日期
项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备注 营业税 1 城市维护建设税 2 教育费附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已纳税额合计 12
中介机构：（公章）
机构负责人：
中国注册税务（会计）师:（签章）
参加鉴证人员：
附件2 土地增值税清算申请表 单位：平方米
单位:（公章）财务负责人： 年 月年 月 日 日 纳税人名称 纳税人地址 纳税人识别号 联系人及电话 项目名称 项目地址
项目总建筑面积 应销售总面积
已预（销）售总面积 已预（销）售面积占应销售面积比例 ％ 纳税人申请理由：
单位签章： 法人签章：
年 月 日 主管税务机关意见： 签章：
签字： 年 月 日
填表说明：
1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算手续时据实填写本表。
2、项目清税终了后，本表与纳税申报表及清税相关资料一同存档。
3、本表一式两份，地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关、纳税人各留存一份。
附件3－01 土地增值税清算通知书 号
：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，你（单位）的 项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知之日起90个工作日内，到
办理土地增值税清算手续。
签章： 年 月 日
附件3－02 土地增值税清算受理通知书
号
：
经审查，你（单位）申报的 清算税款项目，符合受理条件，现予受理。本机关将于受理后90个工作日内做出核准决定。
签章： 年 月 日
附件3－03 土地增值税清算补充材料通知书
号
：
经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。
需要补正提交的清算材料及要求如下：
签章： 年 月 日
附件3－04 土地增值税中止清算审核通知书 号
：
经审查，你（单位）申请的 清算税款项目，需补正清算材料，本机关决定中止审核。请你（单位）于接到本通知书之日起30个工作日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入本次清算核准时限内。未按规定期限提交补正清算材料的，按《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第十九条有关规定处理。需要补正的清算材料和要求如下：
签章
年 月 日 附件3－05 土地增值税终止清算审核通知书 号
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根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《辽宁省土地增值税清算管理办法》等有关政策规定，经对你（单位）申请的 清算项目情况进行了审核，税务机关认为不符合土地增值税清算的有关规定，决定终止清算审核。终止审核的理由如下：
签章：
年 月 日
附件3－06 土地增值税核定征收通知书
号
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根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）及《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，税务机关决定对你（单位）项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。核定征收的理由如下：
签章：
年 月 日
附件４
土地增值税清算材料清单 纳税人名称：
清算项目名称：
清算项目座落地址： 编号：第 号
序号 材料名称 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
附件５
土地增值税清算各项通知书编号说明
土地增值税清算各项通知书编号共计18位阿拉伯数字，前两位为省籍代码（21），三四位为市籍代码，五六位为县区籍代码，七八位为机构代码，如征收科01、综合科02等，各地可自行排列，九十位为事项代码，固定为：01：清算通知书（附件3－01）02：清算受理通知书（附件3－02）、03：清算补充材料通知书（附件3－03）、04：中止清算审核通知书（附件3－04）、05：终止清算审核通知书（附件3－05）、06：核定征收通知书（附件3－06），十一至十四位为年份代码，十五至十八位为流水号。
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