【物管案例】业主在外墙安装广告牌,法院判决业委会败诉

第一篇：【物管案例】业主在外墙安装广告牌,法院判决业委会败诉

【物管案例】业主在外墙安装广告牌，法院判决业委会败诉

业主在外墙安装广告牌法院判决业委会败诉建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。案情简介

2004年6月业主徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州双牛大厦裙房1-2层商铺房屋所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经业主徐某书面同意，该公司对房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。对此行为，装修期间业主委员会、物业管理公司及部分业主认为双牛大厦外墙立面系全体业主共有，徐某和该公司无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。随后,为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，2006年,受双牛大厦业主大会委托，双牛大厦业主委员会对外立面使用作出了专门规定，如：从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用；程序上应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批；外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签（物业管理微资讯）。使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金帐户，由业主委员会监管；对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决，等等。

双牛大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次被告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。依据业主大会的授权业主委员会诉请法院判令徐某和该公司立即将大厦裙房二楼外墙立面恢复原状（拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准）并承担本案诉讼费。法院判决

法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权（物业管理微资讯）。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。两被告对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、限制其他业主的权利，比照相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当。原告的诉讼请求理由欠充分，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。（微资讯摘编自《物业法律小帮》）《物管案例》12月最受欢迎的资讯 ‖ 物业公司该不该向业主提供监控录像？‖ 访客无理打骂门岗保安怎么办？‖ 业主乱停车，物业锁车轮是否合法？‖ 少一句告知，赔了两年物业费‖ 住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？‖ 车主恶意冲卡怎么办？‖ 10万翡翠家中被盗，业主说物业有责任‖ 业主在小区道路上摔倒，物业承担责任吗？‖ 下水道堵塞一楼住户遭殃，物业：走法律途径解决问题‖ 新房没入住，我凭啥要交物业费？‖ 小区消防设施漏水产生水费18万元，应当由业主承担，还是由物管承担？‖ 男子车停小区被刮，物业未尽义务或将赔偿‖ 楼上业主长期未居住，漏水给楼下业主造成损失谁来承担？‖

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第二篇：为什么业主有权自行在外墙安装广告牌

为什么业主有权自行在外墙安装广告牌？

建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。

【案情简介】

2004年6月业主徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州双牛大厦裙房1-2层商铺房屋所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经业主徐某书面同意，该公司对房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。对此行为，装修期间业主委员会、物业管理公司及部分业主认为双牛大厦外墙立面系全体业主共有，徐某和该公司无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。

随后,为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，2006年,受双牛大厦业主大会委托，双牛大厦业主委员会对外立面使用作出了专门规定，如：从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用；程序上应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批；外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签。使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金帐户，由业主委员会监管；对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决，等等。

双牛大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次被告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。依据业主大会的授权业主委员会诉请法院判令徐某和该公司立即将大厦裙房二楼外墙立面恢复原状（拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准）并承担本案诉讼费。

【法院判决】

法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。两被告对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、限制其他业主的权利，比照相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当。原告的诉讼请求理由欠充分，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。

【案例评析】

本案的焦点在于建筑物外墙使用权究竟归属于谁？建筑物外墙在使用中应该遵循什么样的原则？相邻关系能否适用于解决建筑物外墙使用的纠纷？

要明确建筑物外墙的所有权、使用权，单靠我国民法通则中相邻关系规定显然不能解决这类纷争，为此，有必要引入建筑物区分所有权理论与法律制度。

2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》第六章明确规定了“业主的建筑物区分所有权”，按照其规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这就意味着，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共用部分持分权和共同管理的成员权三个部分构成。

处于建筑物区分所有权主导地位的专有部分所有权，是指业主（即区分所有权人，以下同）对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造和使用上具有独立性的特定建筑空间所享有的所有权。业主对建筑物区分所有权之专有部分独立享有完整的占有、使用、收益、处分和排他性的所有权权能。

作为建筑物区分所有权的共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题。往往许多纠纷就是围绕着共用部分如何界定、如何使用以及收益如何处分等诸多方面。建筑物的共用部分，也称之为共有部分，是指建筑物区划内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。

共用部分通常根据使用性质可以区分为法定共用部分与约定共用部分，根据使用对象可以区分为全体业主共用部分与部分业主共用部分。法定共用部分也称之为性质上、构造上的共用部分。法定共用部分不仅在构造上有固定的使用用途，且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分。如建筑物地基基础、走廊、楼梯、消防通道、主要梁柱、承重墙体、楼地板、屋顶等。法定共用部分也被称为“当然共用部分”。建筑物的专有部分按照约定供业主共同使用，这被称为约定共用部分。如将本应属于专有部分的建筑物作为传达室、会客室、物业管理办公用房、业主活动交谊厅等。全体业主共用部分显然是供全体区分所有权人使用，如共用大门、配电室、地基基础等。部分业主共用部分仅供部分区分所有权人使用，如某层的电梯间、走廊等。区分全体业主共用部分与部分业主共用部分的关键所在是维修保养费用等负担分摊以及共有收益所得的处分。

为了发挥经济效用、满足不同的需要，建筑物的共用部分亦得约定供特定区分所有权人使用，使其取得共用部分之专用使用权，如使用楼顶平台、外墙悬挂招牌广告、地下室或地面设定专用停车位等等。所谓“共用部分之专用使用权”是指根据法律的规定和区分所有权人的约定，某一个或数个区分所有人享有排他独立占有使用共用部分的权利。[4]共用部分之专有使用权主体为特定区分所有人或特定第三人，这其中的约定的成立方式一般有三种情形：一是全体业主同意，通过业主大会或业主委员会形成决议约定；二是管理规约约定；三是开发商在售房合同中约定。所以在《物权法》第七十四条就规定了规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

笔者认为，建筑物在使用中应该遵循下列原则：（1）合理原则。无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权，其权利行使都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人的利益。如，不得在装修和使用中拆除或截断支撑承重和抗震结构的墙体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等；（2）整体利益优先原则。维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好状态。维护全体业主的共同利益；（3）多数原则。对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应当以绝大多数业主的同意，通过业主大会以民主协商的方式共同决策；（4）不得侵犯个人根本利益原则。虽然可以通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益。侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性。所以，无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本利益。应该禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力；（5）约定原则。即按照契约自由原则，对于涉及共用部分之专用权，应当通过合同进行约定。当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业主大会决议，不得影响建筑物的正常使用和安全运行，不得影响相邻业主的利益。

就本案而言，笔者认为法院的判决显而易见是错误的，建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。业主在建筑物外墙悬挂招牌广告本身就已经改变了建筑物外墙的功能和使用性质。而这种改变应当属于《物权法》第七十六条所规定的“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，也即应该由大家业主通过业主大会形成决议共同决定，而非单个业主擅自决定。固然建筑物外墙可以悬挂招牌广告，但悬挂招牌广告必须考虑到大家业主的共同利益。

从权利延伸而言，建筑物区分所有权的全部权利本质上都是由专有部分所有权延伸出来的权利。虽然都是专有部分所有权延伸出来的权利，但由于这种延伸出来的权利本身就属于区分所有构成的建筑物所有权的复合关系。是一个比“一物一权”关系复杂得多的法律关系。区分所有人在行使建筑物所有权时，不但要面对自己与其专有部分的“所有关系”，还要顾及自己与邻居（其他区分所有人）之间对共用部分的“共有关系”以及“共同利益的成员权关系”，其权利的行使必将受到全体区分所有权利人“共有关系”以及“共同利益的成员权关系”的限制，不像单一所有权关系那样可以任意行使，在行使权利中不能简单地理解为“在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权”，更不能认为“比照相邻关系有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当”。这种专有部分所有权延伸所形成的共用部分的合理利用，必须遵循建筑物区分所有权之共用部分使用的原则。

从利益损害的角度看，既然业主大会已经授权业主委员会作出建筑物外墙有偿使用的管理规约，那么，每一个业主就应该有义务遵守并执行这些管理规约。单个业主不遵守业主大会及业主委员会制定的管理规约，擅自在建筑物外墙悬挂招牌广告，本身就已经侵犯了全体业主的共同利益，对全体业主共同利益构成了侵害。

综上所述，笔者认为本案中双牛大厦外墙立面系全体业主共有，建筑物外墙悬挂招牌广告可以成为特定业主的共用部分之专用使用权。这种专用使用权应该通过约定获得，而不是当然获得，更不是直接自己擅自可以行使的延伸权利，而应该通过业主大会或业主委员会由大家业主形成业主大会决议决定之，被告无权擅自使用。所以本案法院仅仅采用相邻关系进行所谓的合理延伸显然是错误的。（来源蜂巢物业网）

第三篇：物管案例：业主家中失窃物业公司应否赔偿

物管案例：业主家中失窃物业公司应否赔偿

家中财物被盗贼搜刮一空，到底物业公司有无责任，索赔是否获法院支持？梧州市市民黄先生认为小区物业管理公司应对此负责，于是把小区物业公司告上法庭，要求其承担自己家中失窃的相关赔偿责任。二审法院认为，小区物业管理公司存在一定过错，本应承担赔偿责任，但黄先生主张的财产损失数额缺乏确凿证据证实，故法院也无法确定物业公司应承担的赔偿份额。家中失窃4万多诉求物业公司赔

2010年6月的一天下午，家住梧州市西堤三路某住宅小区业主黄先生发现家中失窃，立即向公安机关报案，称被盗的财物包括金首饰、钻戒、宝石戒指、人民币现金、美金、港币、新台币等，总价值达42000多元。

与此同时，黄先生将住宅小区的物业服务公司诉至梧州市长洲区人民法院，要求物业公司对其财产失窃承担赔偿责任。

一审法院审理后认为，黄先生住所的财产安全保障，不属于物业公司提供的物业服务范围。而黄先生也无法举证，证明小区物业管理公司的过错与其住所被盗窃存在因果关系。另外，黄先生被盗财物的数额未得到公安机关确认。法院一审判决驳回黄先生的诉讼请求。

未尽安全保障物业公司应担责

黄先生不服，向梧州市中级人民法院提起上诉。市中院经审理后认为：首先，物业公司对小区的安全负有防范职责。根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《广西壮族自治区物业管理条例》等相关法律法规规定以及当事人双方签订的《前期物业管理服务协议》中的相关约定，物业公司于日常管理中在一定程度上负有保障小区安全的防范职责，包括对小区内公共物业和业主的人身、财产在合理限度内的安全保护义务。

其次，物业公司未尽安全防范职责应负相应责任。如果物业公司未尽到合理限度内的安全保障义务，在安全防范方面有所疏忽和过错，因而直接或者间接地造成小区业主人身或者财产权益损害的，应在合理限度内承担与其过错程度相当的损害赔偿责任。在黄先生住所失窃的案件中，小区物业公司明知小区的监控设备早已年久失修而不积极采取可行的维修和养护措施，未能尽到合理限度内的安全保障和管理义务，确实存在一定过错，应负与其过错相适应的赔偿责任。

案件尚未侦破失窃数额无法确认

在诉讼中，法院认为黄先生主张的财产损失数额缺乏确凿证据证实。他向公安机关报案称被盗财物价值为42000多元，仅为其单方主张，且警方对盗窃案件尚未侦破，无法确认失窃数额，故黄先生提供的现有证据尚不足以证明其财产损失的具体价值，法院无法确定物业公司应承担的赔偿份额。

二审法院认为，小区物业管理公司在履行物业管理服务职责过程中存在一定过错，本应负相应的赔偿责任，但由于黄先生主张的损失数额尚无足够证据证实，所以一审判决据此驳回上诉人的诉讼请求是正确的，故判决驳回上诉，维持原判。

相关法律释义：《物业管理条例》第36条：

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四篇：关于业委会自行管理物业向业主主张物业费提起 民事诉讼,均获法律支持全国15起判决案例

关于业委会自行管理物业、向业主主张物业费提起 民事诉讼，均获法律支持全国15起判决案例

关于业委会自行管理物业、向业主主张物业费提起民事诉讼，均获法律支持全国15起判决案例

案例一，江苏省无锡市锡山区法院（2013）锡法北民初字第0843号民事判决书（有判决文书）

案情：原告无锡市春江花园业委会、诉被告商铺业主陈南飞和租赁人杜方伟拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。2007年12月27日，业委会依法成立。2008年1月，经业主大会（其为业主代表大会，证明证据附后）批准，由业委会自行管理物业，两被告自2005年7月起未支付物业管理、服务费共13231.77元，被业委会诉至法院。被告辩称：业委会不是适格主体，其也不具有物业管理资质；业委会为小区提供物业管理服务，应提供相应证据证明，其提供物业管理服务未经业主大会决议；业委会应就物业服务费的计算标准及收支情况等作出说明。

法院认为，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，符合法律规定；业委会与业主和物业使用之间产生了事实上的物业服务合同关系，业委会向业主主张物业管理和服务费有法律和事实依据。被告拒付物业管理费没有事实和法律依据。依照国务院《物业管理条例》第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第9条、《民诉法》第144条之规定，判决被告杜方伟支付业委会物业服务费用13231.77元、被告陈南飞负连带责任，案件受理费由两被告承担。

案例二，江苏无锡市滨湖区法院（2013）锡滨民初字第1092号民事判决书（见中国法律文书网）

案情：原告无锡市蠡景花园业委会、诉被告业主赵吟书和闵建如拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。2009年12月27日，业委会依法成立，并经房管部门备案。后经业主大会决定由业委会自管物业，并规定物业服务收费标准为0.6元/平方米，向业主公示，两被告拖欠物业费5364.18元，被业委会诉至法院。被告闵建如辩称：其和丈夫赵吟书已离婚，故相应期间的物业费应由赵吟书承担。

法院认为，两被告作为业主，应承担相应的物业服务费用和公摊的共有物业运行费用。业委会根据业主大会决议自行管理物业，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予肯定。业委会公布的物业服务收费标准，多数业主已缴纳，表明该规定得到多数业主的同意和认可，业委会的决定对全体业主具有约束力，业委会向两被告主张物业费应予支持。依照《合同法》第60条第一款、《物业管理条例》第42条第一款、《民诉法》第144条之规定，判决两被告共同支付业委会物业管理服务费5364.18元、案件受理费由两被告负担。

案例三，南京业主拒交物业管理费被法院判赔。

据《扬子晚报网》消息，实行业主自治的南京市下关区佳乐福新寓业委会，将不交物管费的业主张某告上法庭，南京市下关区法院作出一审判决，业主张某被判给付物管费等各种费用2600余元。

该小区于2004年10月成立了新一届业委会，并经房管局备案，同时实行由业委会自行管理物业。2006年10月，经业主大会批准的小区业主公约约定，业主应执行业委会和业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费等费用，对拒交者，业委会有权提起诉讼。此后，业委会按照约定向全体业主收取相关费用，用于小区的物业管理支出。张某以各种理由拒付物业管理费等费用，被业委会诉至法院。

法院认为，自2004年10月至今，该小区实行业主自治以来，业委会实际履行了相关的物业管理义务，根据业主公约收取的物业管理服务费等没有超过南京市物价部门规定的收费标准。张某作为业主，也接受了业委会提供的各项服务，应当支付相应的费用。张某提出的因烟囱造成的损害，与业委会的物管并无必然联系。业委会的诉讼经业主大会授权，向张某主张物业管理费，符合全体业主的共同利益，故法院判决张某给付业委会物管费等费用2600元。

案例四，广东省韶关市中级法院（2014）韶中法民一终字第114号民事判决书（见中国法律文书网）案情：上诉人（原审被告）业主宋美红与被上诉人（原审原告）韶关市怡景花园业委会物业服务合同纠纷一案，上诉人不服一审判决提起上诉。2012年3月1日起，根据业主大会决议，由原告业委会自行管理物业，规定物业服务收费标准为每平方米1元，该决议和规定向业主公示。2012年7月28日，小区业主公约约定业主的权利义务及违约责任，业主未按规定交纳物业费的，按所欠金额的日千分之三收取违约金，该规定经公示，业主无异议。被告宋美红以业委会不具有收费资格为由，拒付物业服务费、抽水电费共2035.60元、违约金4962元，被业委会诉至法院。一审法院认为，根据《物权法》第81条规定业主可以自行管理物业，业委会自行管理物业，符合法律规定。由于业委会的管理行为是为全体业主服务的，业委会为小区履行了管理物业服务工作，宋美红接受了业委会的物业服务，双方之间建立了物业管理服务关系。业委会所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围之内，且所制定的自主管理方案及公约规定业主有交费义务，对业主具有约束力，宋美红接受了业委会的物业服务，就有交纳物业服务费的义务，业委会向宋美红主张物业服务费、抽水电费，法院予以支持。依照《民法通则》第4条、《物权法》第81条、《物业管理条例》第41条、《民诉法》第144条之规定，一审判决被告支付业委会物业管理费、抽水电费共2035.60元，及违约金按月290.80元交纳，案件受理费由宋美红负担。宋美红不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，原审认定的事实和适用法律正确，宋美红上诉主张理由不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《物权法》第81条、《民诉法》第168条、169条第一款、第170条第一款第（一）项、第175条的规定，判决驳回宋美红上诉请求，维持原判，二审案件受理费由宋美红负担。

案例五，贵州省黔南布依族苗族自治州中级法院（2014）黔南民商终字第101号民事判决书（见中国法律文书网）案情：上诉人（原审被告）商铺业主房厚发与被上诉人（原审原告）都匀市现代城业委会物业服务合同纠纷一案，上诉人不服一审判决提起上诉。2008年5月原告业委会成立，2013年7月1日经业主大会决定由业委会自行管理物业，并按前期物业服务商铺收费标准3.7元/平方米收取，房厚发以收费高、业委会主体资格不适格等为由，拒付2013年7月至12月期间物业服务费和共用水电分摊费共1642元。为维护小区物业管理活动正常运转及业主的合法权益，业委会将其诉至法院。一审认为，《物权法》第81条规定业主可以自行管理物业，业委会是业主大会的执行机构，依据该条款应当具有自行管理物业的权利。本案中，业委会经选举产生，并经房管部门备案，其自行管理物业决定，经业主大会同意，该决定对全体业主具有约束力。《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。第11条规定，本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第81条所称其他管理人。原告业委会为小区提供物业管理服务，被告作为业主理应支付相应的物业费，故原告业委会主张被告支付拖欠物业综合服务费的诉求，符合法律规定，应予支持。被告关于原告主体资格不适格的辩解意见证据不足，不予采纳。依照《物权法》第81条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第11条的规定，判决被告支付业委会物业服务费、水电费共1642元，案件受理费由被告负担。被告不服一审判决，提起上诉，二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，房厚发的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。判决驳回房厚发上诉请求，维持原判，二审案件受理费由房厚发负担。

案例六，开封市金明区明日新城业委会诉被告侯传英物业管理纠纷一案（见中国法律文书网）

案情：原告开封市明日新城业委会、诉被告业主侯传英拖欠物业服务费物业管理纠纷一案。2008年12月10日，前期物业公司撤出，原告业委会经小区业主大会选举成立，并经相关部门批准备案，且自行管理物业。业委会为非盈利性质，被告接受了物业服务、拒付物业服务费839.5元。为维护广大业主的合法权益，原告将被告诉至开封市金明区法院。

法院认为，《物权法》第81条规定，业主可以自行管理物业。业委会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理组织，依据该条款应当具有自行管理物业的权利。本案中原告即是行使了这种自行管理物业的权利，业委会为小区提供物业管理服务，被告作为业主理应支付相应的物业费。原告要求被告支付物业管理费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于物业管理费的数额，原告主张的计算方法并无不当。依据《民诉法》第130条、《合同法》第6条、第107条、《民法通则》第106条、第111条之规定，判决被告支付原告拖欠的物业费839.5元，案件受理费由被告承担。

案例七，浙江省绍兴市越城区法院（2014）绍越袍民初字第159号民事判决书（见中国法律文书网）

案情：原告绍兴市袍江经济技术开发区天谛小区业委会、诉被告业主孙宝娟拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。2012年10月31日，该小区开发商聘请的前期物业公司决定撤离小区，将之前小区业主所欠的物业费转让给业委会收取，用于小区维修等。随后，业委会通过发律师函和在小区张贴公告，向被告孙宝娟主张拖欠的物业费1310元和支付逾期按日千分之三的违约金无果，将被告诉至法院。

法院认为，开发商与前期物业公司签定的合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。物业公司退出小区，将退出前被告所欠的物业服务费债权转让给业委会，符合法律规定，应予认定。业委会由此请求被告支付所欠物业服务费符合法律规定，本院予以支持。原告主张按照前期物业服务合同向被告收取日千分之三的滞纳金，符合合同约定和法律规定。依照《合同法》第79条、第114条、《民诉法》第144条、《物业管理条例》第21条、第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，判决被告支付原告物业服务费1310元，并按日千分之三支付给付原告该款从起诉至判决确定付款日的滞纳金，案件受理费由被告负担。

案例八，浙江省松阳县法院（2014）丽松民初字第137号民事判决书（见中国法律文书网）

案情：原告松阳县西屏街道城西社区御景园小区业委会、诉被告业主丁木鑫拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。2011年3月18日，业委会自管物业后，为业主提供了物业管理和服务，制定了小区物业费按0.7元/平方米物业服务收费标准和小区业主公约约定，不按规定缴纳物业管理服务费，违约的处以日3‰滞纳金，上述规约和规定向业主公示，被告拖欠物业服务费696元，被原告诉至法院。

法院认为，原告业委会自行管理物业，符合《浙江省物业管理条例》有关规定，根据国务院《物业管理条例》规定，其制定的物业费收费办法及业主公约等管理规约对全体业主具有约束力。原告为被告提供了相应的物业服务，被告应按规定履行交纳物业费的义务而未履行，应按照业主公约的规定承担违约责任。原告诉求于法有据，本院予以支持。被告辩解原告未与其签订物业服务合同，原告从未为其提供物业服务，且收费不合理等理由不成立，本院不予采纳。依照《合同法》第60条、第107条、国务院《物业管理条例》第7条第（五）项、第17条、第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《浙江省物业管理条例》第60条的规定，判决被告支付原告物业服务费696元及从2013年10月1日起按日3‰计算至付清之日止滞纳金，案件受理费由被告负担。

案例九，悟州市莲湖居住宅小区1-3号楼业委会与被告冼萍拖欠物业费纠纷一案（见中国法律文书网）

案情：原告悟州市莲湖居住宅小区1-3号楼业委会、诉业主冼萍拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。业委会于2007年12月27日依法成立，经小区多数业主同意，委托业委会自行管理物业，可被告拒付物业费1793.33元，被原告诉至梧州市蝶山区法院。

法院认为，原告业委会受业主委托自行管理物业。业委会作出的决定，对业主具有约束力，各业主理应共同自觉遵守。原告为小区业主提供了物业服务，被告也享受了相应的服务。被告对原告的某些做法有意见，可以提出来供业主讨论并加以修改，不能以拒交物业费方式来对抗业委会的决定。被告的行为，不仅影响了业委会的物业管理工作，同时也损害了其他业主的合法权益。原告有权依照法律规定要求被告给付拖欠的物业费1793.33元，原告诉请要求合理合法，本院予以支持。依照《物权法》第83条第二款规定，判决被告支付业委会物业费1793.33元，案件受理费由被告负担。

案例十，郑州市金桂苑小区第二届业委会与唐静平物业服务合同纠纷一案（见中国法律文书网）

案情：原告郑州市金桂苑小区第二届业委会、诉被告业主唐静平拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。该小区前期物业公司于2009年5月撤离，影响了居民的正常生活秩序。2009年9月经业主大会决定，由业委会自行管理物业，被告享受广大居民交纳物业费提供的物业服务却拒付服务费，其行为不仅侵犯了广大业主的合法权益，而且妨碍了原告的物业管理，被原告诉至郑州市惠济区法院。被告辩称：原告不具备诉讼主体资格、原告起诉程序违法、业委会诉讼未经业主大会授权。

法院认为，被告作为小区业主，理应及时交纳物业费用，由于小区原物业公司撤离，原告依法成立经房管部门备案，经相关部门批准，于2009年6月自行管理物业，期间向各业主收取物业管理费用，被告未提出异议，对此可视为原、被告双方已形成事实上的物业服务关系，被告关于原告主体不适格的辩解不成立。原告要求被告补交所欠物业费的请求证据充分，于法有据，予以支持。依照《民诉法》第64条、《合同法》第107条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决被告向原告补交物业费509.53元。

案例十一，品阁小区案宣判

业主集体决定自管物业获法院认可（见中国法律文书网）

据中国法院网讯，北京市海淀区品阁小区经业主大会决定，由业主对物业服务实施自管，业委会根据业主大会的授权负责物业服务。作为业主的北京立业房地产开发公司因拒交两年的物业费，被业委会诉至海淀区法院。

2005年9月，前期物业公司撤离，使小区陷入混乱，经业主大会决定，由业委会自行管理物业，并规定了物业服务收费标准，然而，作为业主的立业公司以业委会不具有物业服务资格、不能做物业服务企业能做的实际工作等为由拒付物业费。

法院认为，立业公司作为小区业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，立业公司有义务按时交纳物业服务费用。《物权法》第81条规定，业主可以自行管理物业。该规定明确了业主在物业管理方面享有自治权。小区业主经过业主大会决定自管物业，没有证据表明业委会的决定违反了法律的强制性规定。业主大会或业委会的决定对业主具有约束力，业委会根据业主大会授权负责小区的物业服务，与业主形成了物业服务法律关系，业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用。小区物业服务费收费标准，没有违反相关规定，符合业主利益。最后，法院判决立业公司向业委会支付拖欠的物业服务费277704元及相应利息。

案例十二，漳州永享世家小区业主拖欠物业费

业委会诉至公堂（见中国法律文书网）

据闽南网讯，2011年1月，漳州市芗城区永享世家小区业委会经民主选举成立，并经房管部门备案。2013年1月，前期物业公司撤走，业委会为避免小区物业陷入瘫痪，接管小区物业管理工作，并聘物业管理人员自行管理小区，管理费仍按前期物业公司标准向业主收取。绝大多数业主已交了2013物业管理费，但林某惠、林某胜两业主以业委会不具有民事诉讼主体资格、没有独立财产承担责任、不具有民事主体资格，业委会没有经业主大会授权进行起诉、诉讼程序不合法，以及业委会不具备从事物业管理资格和收费违法等抗辩拒付物业管理费，被业委会诉至漳州市芗城区法院。法院认为，其一，业委会依法成立，其在原物业公司撤走后，为避免小区利益遭损而自行管理物业，虽未经业主大会同意，但其已实际进行了管理，且多数业主交纳了物管费用，可以认定实际履行过程中业主默认了业委会所从事的管理行为，因该管理所产生的费用应由全体业主承担，业委会对拒付物业费的业主有权以自己的名义提起诉讼。两被告关于业委会不具备民事诉讼主体资格的辩称，缺乏法律依据，法院不予采纳。其二，两被告作为业主，其从业委会的管理行为中也实际受益，而业委会对小区物业实施管理及提供服务不是基于法定或约定的义务产生的，故业委会要求两被告交纳其管理服务费用，有事实和法律依据，应予支持。其三，业委会对小区进行物业管理，并非必然地具有盈利性质，其更多的是体现为小区全体业主服务的宗旨，两被告关于业委会不具有物业管理资格不能收取管理费的辩称，缺乏依据，不予采纳。故法院判决林某惠、林某胜两被告分别支付业委会物业管理费1169元、1132.3元。

案例十三，江苏省高级人民法院（2013）苏民再提字第0050号民事调解书（有裁定文书）案情：再审申请人（一审原告、二审上诉人）大丰市浦江名苑业委会、诉被申请人（一审被告、二审被上诉人）商铺酒店业主吴强主张物业服务费和日千分之三滞纳金物业服务合同纠纷一案。一审大丰市法院、二审盐城市中院，分别以业委会自行管理物业、向业主主张物业服务费不属法院民事受案范围和业委会对业主不具有诉权为由，裁定驳回业委会的诉求。业委会不服一、二审两级法院的裁判，向江苏省高院申请再审。

2013年7月5日，省高院经审查，按照《民诉法》第204条符合再审的规定，江苏省高院作出（2013）苏审二民申字第323号民事裁定，依法组成合议庭提审本案。2013年7月9日，经省高院主持调解，江苏省高院作出（2013）苏民再提字第0050号民事调解书，支持了浦江名苑业委会向吴强主张2010物业服务费3491元和日千分之三滞纳金6009元的诉求，上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。

案例十四，江苏省金坛市人民法院（2011）坛民初字第1471号民事判决书（有判决文书）案情：原告金坛市城北小区业委会、诉被告业主陈卫芳主张物业服务费物业服务合同纠纷一案。原告业委会受业主代表大会委托自行管理物业，为业主提供了物业管理服务和承担了费用，被告拒交2009年、2010物业服务费，被业委会诉至法院。被告抗辩，原告的所谓业委会以及公约程序违法、原告未尽相关物业服务义务、收费及支出紊乱、原告无权向业主收取物业服务费。

法院认为，被告作为业主，应该按照小区业主公约交纳物业服务费。被告抗辩的“业委会以及公约程序违法、原告未尽相关物业服务义务、收费及支出紊乱”的说法，并不能据此对抗应交物业费的义务，该辩解理由不能成立。依照《民诉法》第128条、《物权法》第17条之规定，判决被告陈卫芳向原告业委会交纳2009年、2010的物业服务费，案件受理费由被告承担。

案例十五，上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第2612号民事判决书（有判决文书）案情：原告上海市浦东新区香榭丽花园业委会、诉被告业主曹某某、任某主张物业服务费物业服务合同纠纷一案。2006年1月，经业主代表大会批准，委托物业服务企业对小区进行物业管理。2009年4月8日，香榭丽花园业主大会换届选举筹备组公告，选举产生以幢为单位的业主代表，成立新一届业主代表大会，并经相关部门备案。业主曹某某、任某两被告拒付2008年4月至2009年12月期间物业费计8429.4元。为维护全体业主的合法权益，两被告被业委会诉至法院。两被告辩称，原告业委会诉讼主体不适格、业委会无权以自己的名义主张权利、业委会提起诉讼需经业主大会授权、有权提起本案诉讼的应为业主大会或物业公司。

法院认为，根据香榭丽花园管理规约约定，业主未按规定交付物业服务费的，业主大会或委托的物业服务企业可以向人民法院起诉；业主违反规约约定，业委会有权责令改正或向法院提起诉讼。本案中，原告业委会作为业主大会的执行机构，无论依据规约的约定或是业主大会授权，原告均有权提起本案诉讼、业委会的诉讼主体适格。物业服务费的收取关系到全体业主的利益，两被告作为小区业主，接受了物业服务，理应依约缴纳物业服务费。现原告业委会要求两被告支付所欠的物业服务费，合法有据，本院予以支持。依照《合同法》第5条、第60条之规定，判决两被告向原告业委会支付所欠物业服务费8429.4元、案件受理费由两被告共同负担。注： 此文由刘爱平（江苏省大丰市浦江名苑党支部书记、业主委员会主任）整理。

第五篇：14案例：没有签订物管服务合同 业主该不该支付物业管理费

案例十四：住宅

没有签订物管服务合同 业主该不该支付物业管理费

案情介绍:

小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果：

一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。

业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定“本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。”

18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订“物业管理服务合同”。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。

且《合同法》第10条第2款也明文规定“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此A公司的行为属无合同管理，或“自行提供服务”。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。案情分析：

本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的“无因管理”的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主“可以不支付”物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。

但如果同时参照《民法通则》中的“无因管理”，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”这里强调“参照”而不是“适用”，是由于本案与“无因管理”还是有一定的区别。

构成“无因管理”，在法律上应具备三个要件：

一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；

二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；

三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且“无因管理”的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。二审判决：

二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的“可以不支付”而不是“应当不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。