前期物业服务合同期限届满,开发商是否可以另行聘请物业公司

第一篇：前期物业服务合同期限届满,开发商是否可以另行聘请物业公司

篇一：开发商是否有权解除前期物业服务合同 开发商是否有权解除前期物业服务合同？ [案例扫描] 开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。

合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。

对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。

被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。

第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。

该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》？ [律师解析] 合同解除具有以下几个特点：

1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。

2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。

3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。

合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。

原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？

当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。[法院判决] 法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。

关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《 中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。

故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。篇二：前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业 篇三：前期物业服务合同对业主是否有约束力 [案情概要及争议焦点] 原告：物业公司 被告：廖某

廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城a铺面，2003年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于2003年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。2003年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业 9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0.05元收取。2003年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》(南价格(2003)38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自2003年12月19日至2加5年12月止。2004年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0 2004年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于2004年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至2005年12月份0 2005年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》<南价格(2005)72号），其中载明商城属连排单栋商住混合小区，其物业服务价格实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。2008年1月物业公司以廖某自2006年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付2006年1月1日起至2007年12月31日的物业管理费1189.44元、维修资金59.52元并支付滞纳金1291.68元（计至2007年12月3 1日止）o 一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在2003年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目（含维修资金）及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付2006年l冗至2007年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：

一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。

二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。物价局[2003] 38号文明确规定物业公司的收费期限至2005年12月止，2005年12月后物业公司应依照[ 2005 ] 72号文执行。[2005]72号文批复规定“物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。”该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。依照《物业服务收费管理办法》（发改价格[ 2003]1864号）第七条规定： “实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。

四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。2005年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局[2003] 38号和[2005] 72号文之前的事。当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。即使《前期物业管理服务合同》有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于2006年1月拒交物业管理服务费，2006年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其2006年1月至2007年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。

物业公司答辩称：按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。廖某购买铺面后于2004年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了2004年3月至2005年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从2006年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不依法履行义务的行为已构成违约。物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。[裁判理由] 二审法院经审理认为：廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容，但此后2003年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对商城小区的业主具有约束力。且本案廖某于2004年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》，再次确认接受物业公司提供的物业服务。物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对商城小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，并交纳了2005年12月份之前的物业服务费。廖某以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，不予采信。关于专项维修资金应由谁来收取的问题，本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取，但本案双方之间的前期物业管理协议，包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。本案提起诉讼后，虽然建设邵、财政部于2007年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》，规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门代管，但该《办法》自2008年2月1日起施行，而本案讼争的是2006年至2007年的专项维修资金，故该《办法》不适用本案。本案仍应按双方合

第二篇：开发商是否有权解除前期物业服务合同

开发商是否有权解除前期物业服务合同？

[案例扫描]

开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。

合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。

对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。

被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。

第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。

该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》？

[律师解析]

合同解除具有以下几个特点：

1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。

3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。

合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。

原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？

当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。

[法院判决]

法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。

关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《 中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。

故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。

第三篇：开发商解除前期物业服务合同

篇一：开发商是否有权解除前期物业服务合同 开发商是否有权解除前期物业服务合同？ [案例扫描] 开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。

合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。

对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。

被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。

其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。

第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。

该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》？ [律师解析] 合同解除具有以下几个特点：

1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。

2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。

3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。

4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。

合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。

原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？

当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。[法院判决] 法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。

关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《 中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。

故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。篇二：前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业 篇三：前期物业服务合同(适合开发商)前 期 物 业 服 务 合 同

甲方：**********（以下简称甲方）乙方：********（以下简称乙方）

据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致上，就甲方选聘乙方为美景天城提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况 第一条件物业基本情况 物业名称 ****** 物业类型 住宅小区、商业网点、商务办公 座落位置 ******* 建筑面积 20000m2 第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、3、4、5、6、7、8、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 公共绿化的养护和管理； 车辆停放管理； 公共秩序维护、安全防范等事项的管理； 装饰装修管理服务； 物业档案资料管理。第三条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准

第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服 务 费 用

第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，收费标准应当遵循合理、公开与好、物业管理相适应的原则。面向市场化、社会化标准为准，不得超标准收取。第六条物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业公共部位、公用设施日常运行、维护的水电费用；（10）法定税费；

（11）物业管理企业的利润；（12）其它支出

乙方按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第四章物业的经营与管理

第七条公共停车库（位）采取收费管理的方式，收费标准参照六安市区小区管理收费标准执行。

第八条乙方应与公共停车库（位）使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第五章物业的承接第九条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，由甲方修复后移交乙方管理。

第十一条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十二条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、其他资料。

第十三条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章物业的使用与维护

第十四条业主大会成立前，乙方配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十五条乙方可采取规劝、批评、警告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十六条乙方应及时向全体业主通知本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十七条因维修物业或公共设施，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应重复相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。第十八条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第十九条甲方按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第二十条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专项维修资金

第二十一条专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按六安市有关规定执行。第八章 违约责任

第二十二条甲方违反本合同相关约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十三条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方支付违约金3.5万元。

第二十四条甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十五条以下情况乙方不承担责任；

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业产和物业使用人，暂时 停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失的；

3、因非乙方责任出现水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行 障碍造成损失的。

第二十六条对纳入物业管理范围的已竣工验收但尚未出售、租赁，或者尚未交给物业买受人、承租人的物业，乙方应切实履行管理义务，如发生室内电线、门窗被盗和钥匙丢失现象，乙方应按价赔偿；如发生物业被强占现象，概有乙方负责解决。

第二十七条 本合同期限自2012年2月15日起至业主委员会成立之日止，合同期满时本合同自动终止。

本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第二十八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。

第三十一条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方代表人： 乙方代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物业服务合同(适合开发商)

前 期 物 业 服 务 合 同

甲方：**********（以下简称甲方）

乙方：********（以下简称乙方）

据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致上，就甲方选聘乙方为美景天城提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条件物业基本情况

物业名称******

物业类型住宅小区、商业网点、商务办公

座落位置*******

建筑面积20000m

2第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、3、4、5、6、7、8、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。

第三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准

第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和

费用由双方另行商定。

第三章服 务 费 用

第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，收费标准应当遵循合理、公开与好、物业管理相适应的原则。面向市场化、社会化标准为准，不得超标准收取。

第六条物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）物业公共部位、公用设施日常运行、维护的水电费用；

（10）法定税费；

（11）物业管理企业的利润；

（12）其它支出

乙方按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第四章物业的经营与管理

第七条公共停车库（位）采取收费管理的方式，收费标准参照六安市区小区管理收费标准执行。

第八条乙方应与公共停车库（位）使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第五章物业的承接

第九条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，由甲方修复后移交乙方管理。

第十一条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十二条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣

工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、其他资料。

第十三条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第十四条业主大会成立前，乙方配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十五条乙方可采取规劝、批评、警告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十六条乙方应及时向全体业主通知本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第十七条因维修物业或公共设施，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应重复相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

第十八条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第十九条甲方按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

第二十条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第二十一条专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按六安市有关规定执行。

第八章违约责任

第二十二条甲方违反本合同相关约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十三条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方支付违约金3.5万元。

第二十四条甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十五条以下情况乙方不承担责任；

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业产和物业使用人，暂时

停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失的；

3、因非乙方责任出现水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行

障碍造成损失的。

第二十六条对纳入物业管理范围的已竣工验收但尚未出售、租赁，或者尚未交给物业买受人、承租人的物业，乙方应切实履行管理义务，如发生室内电线、门窗被盗和钥匙丢失现象，乙方应按价赔偿；如发生物业被强占现象，概有乙方负责解决。

第二十七条本合同期限自2012年2月15日起至业主委员会成立之日止，合同期满

时本合同自动终止。

本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第二十八条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。

第三十一条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方代表人：乙方代表人：

年月日年月日

第五篇：时代新城前期物业服务合同(开发商)

时代新城小区前期物业服务合同

甲方：南安市水头房地产开发公司（顶乡片区）； 法定代表人： 陈文镇 ； 住所地： 南安市水头镇 ； 邮 编： 362342。

乙方：南安永邦物业管理服务有限公司； 法定代表人： 吴跃辉 ； 住所地： 南安市水头镇 ； 邮 编： 362342 ； 资质等级： 临时三级资质 ；

证书编号： 泉房物（09）12号。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对时代新城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况: 物业名称： 时代新城 ； 物业类型： 商住型小区 ； 座落位臵: 南安市水头镇中心 ； 建筑面积: 约40万平方米 ； 物业管理区域四至：

东至 奎峰路 ； 南至 厦盛路 ； 西至 ； 北至。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理, 包括：楼盖、屋顶、内外墙和基础等承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、小区安全控制系统、小区消防设施设备等；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案及竣工验收资料。

8、组织开展社区文化娱乐活动。

9、负责向业主或物业使用人按规定收取下列费用：物业管理服务费、公 维金、水电周转金、停车费、装修保证金、装修材料搬运费、装修土头清运费等有关费用。

10、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

11、对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、代收代缴公共水电费（预收水电周转金 待定 元/户）

2、装修土头清运及收费： 4 元/平方米；

3、/。

第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到建设部规定三级物业管理服务质量标准。

第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用

第六条 前期服务服务费用，甲方有权对乙方的前期介入服务工作的效果和费用使用情况进行监督检查。

第七条 本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

小高层管理费 1.00元/月.平方米，公维金0.20元/月.平方米； 店面管理费1.20元/月.平方米，公维金0.20元/月.平方米； 商场管理费1.20元/月.平方米，公维金0.20元/月.平方米； 以上管理服务费的最后标准以南安市物价主管部门批复为准。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；（11）/。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第八条 业主应于办理所购买的时代新城小区物业交付之日起交纳物业服务费用。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照本合同第六条规定的物业管理服务费用标准的50％交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按 6 个月交纳一次，以后业主或物业使用人应在下半年首月交纳物业管理服务费用。

第九条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准由乙方根据服务内容公布或由乙方与物业使用人自行商定。

房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用在保修期内由甲方根据《商品房质量保证书》由甲方承担；在保修期后，日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支；500元以上费用的开支，须经甲乙双方协商同意后方可组织实施。

第四章 物业的经营与管理

第十条 停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位待定 元/个〃月、车库车位（待定）元/个〃月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位（待定）元/个〃月、车库车位（待定）元/个〃月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位（待定）元/个〃月、车库车位待定 元/个〃月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位（待定）元/个〃月、车库车位（待定）元/个〃月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购臵的，车位使用人应按露天车位（待定）元/个〃月、车库车位（待定）元/个〃月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十一条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、/ ；

2、/。

第五章 物业的承接验收

第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、屋顶、外墙体和基础等承重结构部位、散水面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备机房、电缆井、管道井等；

2、共用的上下水管道、落水管、排烟排气通道、共用照明、监控系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、风机、水箱、二次供水池、可视对讲等：

3、道路、室外下水管道、化粪池、室外消防柱、消防接合器、沟渠、池、井、绿化、路灯、值班室、停车场（库）等。

第十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、/。

第十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第十七条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十八条 乙方可采取规劝、警告、向政府有关部门报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处臵、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十二条 甲方应于本物业管理区域移交给乙方之日起按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

第二十三条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 违约责任

第二十四条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第二十五条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按每日（待定）元的标准向甲方支付违约金。

第二十六条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用）的，应按逾期交纳金额的3％的标准向乙方支付违约金。

第二十七条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物 业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十八条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十九条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、业主、物业使用人违反法规、业主公约，侵占公众利益，不听取乙方处理意见所造成的后果。

第八章 其他事项

第三十条 本合同期限自 2009 年 5 月 1 日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十一条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第三十二条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本 合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十三条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十四条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：

1、向南安市仲裁委员会申请仲裁；

2、向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第四十条 本合同一式 2 份，甲、乙双方各执 1 份。

甲方（签章）乙方（签章）法定代表人 法定代表人

年 月 日 年 月 日