【案例欣赏】养殖场面对突如其来的违建强拆 不知所措的你该如何维权5篇

第一篇：【案例欣赏】养殖场面对突如其来的违建强拆 不知所措的你该如何维权

【案例解读】面对突如其来的违建强拆 不知所措的你该如何维权? 作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

【导读】：

2009年，济南市袁某通过镇政府的招商引资，与济南市某区某街道办事处的某村村委会签订了《土地流转合同》。该土地面积约80亩，使用权限为30年，主用于奶牛养殖。取得土地使用权后袁某投入了大量资金与人力来建设奶牛场，2009年开始建设直至2010年年底才予以建完。2017年3月22日，该街道办事处城管服务中心以该奶牛场系违法建筑为由向袁某下达了《限期拆除违法违章建设告知书》，告知袁某应限期拆除。不久后镇政府对该奶牛场进行了强制拆除。面对突如其来的强拆，袁某一时不知所措。几经周折找到了北京吴少博律师事务所，在听取了当时人的陈述后我们便踏上了为当时人维权的道路。

【案情简介】：

2009年1月12日，济南市袁某通过政府的招商引资，与济南市某区某街道办事处的某村村委会签订了《土地流转合同》。该土地面积约80亩，使用权限为30年，主用于奶牛养殖。

2010年10月1日，袁某与该村村委会基于《土地流转合同》另签订了一份《补充协议》。

2010年年底，该奶牛场正式建完并启用。

2012年12月，济南市畜牧局、济南市财政局审核验收该养殖场养殖规模后，评为“市级畜禽标准化养殖基地”，并给予多次奖励。

2013年济南市考核评比先进畜牧企业，该奶牛场被评为济南市市级示范社，有效期为2013年5月至2016年4月。

2017年3月22日该街道办事处城管服务中心以该奶牛场系违法建筑为由向袁某下达了《限期拆除违法违章建设告知书》，并告知袁某应限期拆除。

不久后，镇政府对该奶牛场进行了强制拆除。

【律师分析】：

1、袁某的奶牛场是否系违章建筑？

结合本案事实来看，袁某是通过政府的“招商引资”，才与村委会签订的《土地流转合同》，并在该土地上建造的奶牛场。即袁某的奶牛场是在政府的同意下才建立起来的。不仅如此，在奶牛场建成后7年时间里，该奶牛场在的一系列市

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根据相关法律规定，行政机关的行为要有足够的明确性与恒定行。具体到本案，该奶牛场是经过政府的同意才建立起来的，到了如今却以没有《建设工程规划许可证》为由认定为违章建筑，这本身就是违反信赖利益保护原则的行为。袁某是在对政府机关的信赖下才响应的政府的“招商引资”，并且投入了大量的资源与人力，所以该建筑并不属于违章建筑。

2、街道办事处城管服务中心下达的《限期拆除违法违章建设告知书》是否合法？

依据《中华人民共和国行政强制法》规定行政机关在实施行政强制措施时应当通知当事人到场，当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径，并听取当事人的陈述和申辩。

但是在本案中，街道办并未在通知当事人，听取当事人陈述和申辩的前提下下达《限期拆除违法违章建设告知书》，该《限期拆除违法违章建设告知书》中也没有写明当事人依法享有的权利与救济途径，故该《限期拆除违法违章建设告知书》存在明显的程序性违法。

3、当事人的救济途径有哪些？

其实面对此类的强拆案件，当事人首先要做的就是列出清单统计造成的损失。然后向拆迁主管部门提交书面的赔偿申请，双方就赔偿事宜进行协商。如果双方就赔偿事宜协商不成，那么当事人即可提起行政诉讼要求国家赔偿。这些环节环环相扣，每一个阶段和步骤都可能在事件的妥善解决中发挥巨大的作用。谈判方案的制定，沟通技巧的运用，对方心理的把握，这些都需要有专业的律师作指导和介入才能帮当事人争取到最大的权益。

【案件结果】

通过我所的积极努力和沟通，在事实和法律面前，政府向被拆迁人赔偿了被拆迁人满意的赔偿金，之后我方予以了撤诉。看到当事人的合法权益得到了维护，我们也由衷的感到开心。这份开心和喜悦不仅仅是为当事人，更是为我们在维权的道路上的坚持而开心。因为我们相信在这条道路上我们的坚持将会化解更多的矛盾，将会结交更多的朋友，将会取得更大的进步。

法律明确规定，行政复议期间是要停止原有的行政行为的。此次公然强拆属于知法犯法，严重违反了法律规定，性质极其恶劣。

面对突如其来的灾难，黄女士更加不知所措。连忙与律师沟通应对方案。

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通过多年的办案经验，律师很清楚此时最重要的是要保持冷静，积极搜集和保留相关证据。比如现场强拆的视频，照片、相关的证人证词等。为下一步的诉讼维权做好准备。并且通过对此案件的分析，律师分析出此案的两机关已经失去理智，不达目的不罢休。后续很有可能还会有第二次，甚至第三次违法强拆行为。提醒黄女士一家做好准备。一定不要过于恐惧，以免掉入对方圈套。

【案件结尾】

果不其然，两机关继续自己的违法强拆行为。而且在乐清市政府已经认定《通知》违法，裁定撤销该《通知》后。两机关随后在2017年7月18日，再次发出几乎同样内容的《通知》，并于8月7日进行了第二次强拆。也就是本文开头的那副场景。

事已至此，实际上两机关的行为已经严重违法，估计也只有他们自己不知道这样的后果有多严重。

2017年7月28日和8月21日，黄女士委托北京吴少博律师事务所，代理其向乐清市人民法院，向上述两机关提起行政诉讼。诉请确认两机关上述行为违法。

经过法院开庭审理，结合之前黄女士保留的所有证据。法院最终判决两机关的实施强制拆除行为违法。

【律师总结】

案件到此告一段落。随后当事人可以选择与两机关进行赔偿协商；也可以直接向法院提出行政赔偿诉讼。总之，黄女士不用再担心自己一家辛苦经营的厂房再被人“强拆了”

从本其案件经办过程中，律师希望各位读者在后续面对类似情况时，首先要保持一颗冷静的心！这是最关键的一点。一旦失去冷静，很可能就随了违法拆迁一方的心意。失去维权的机会。

然后要具备证据搜集、保留的意识。在后续的诉讼过程中，提供给法院强有力的证明材料，以便支持自己的合法主张！欢迎关注我的大鱼号：北京吴少博律师事务所

郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。

温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。

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第二篇：最高法公布征收拆迁典型案例 违建不得夜间强拆

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最高法公布征收拆迁典型案例 违建不得夜间强拆

昨天，最高法院发布了十大拆迁典型案例，涉及房屋征收的补偿价格确定、补偿方式选择、违法建筑强拆、“民告官”拆违不作为等多方面，这其中多数行政行为被依法撤销或确认违法。据悉，这些典型案例的发布，对今后此类纠纷的审理具有一定的指导作用，统一裁判尺度的同时保障了民生权益。

补偿问题

案例1

补偿价低于市场价政府败诉

山东省济宁市泗水县人民政府作出的《房屋征收的决定》中指出，选择货币补偿的被拆迁人按照安置房的优惠价格补偿。被拆迁人孔庆

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丰认为补偿的价格不合理，提起行政诉讼。此案经济宁市中级人民法院审理后认为，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，因此判决撤销泗水县人民政府作出的《房屋征收的决定》。

解读

被征收房屋补偿标准怎么定?

应参考就近新建商品房价

对此案例，最高法院行政庭副庭长王振宇解释称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

王振宇指出，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法

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院一旦发现补偿方案明显低于法定的“市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。

案例2

政府侵害补偿选择权输官司

在江苏省淮安市淮阴区的一个拆迁项目中，被拆迁人何刚在征收补偿商谈过程中，选择了产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。政府最终采取了货币方式补偿何刚。何刚不服提起行政诉讼，要求撤销征收补偿决定。淮安市淮阴区人民法院认为，何刚选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何刚的补偿选择权。据此，法院作出撤销被诉补偿决定的判决。

解读

补偿方式是否可以选择?

要房还是要钱业主说了算

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王振宇告诉记者，在房屋补偿决定诉讼中，旗帜鲜明地维护了被征收人的补偿方式选择权。本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何刚的补偿方式选择权。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换”，而实践中不少“官”民矛盾的产生，源于市、县级政府在作出补偿决定时，没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定。本案的撤销判决从根本上纠正了行政机关这一典型违法情形，为当事人提供了充分的司法救济。

案例3

房主想获商用房补偿败诉

霍佩英的房屋被认定为“住宅”，而其提交了相关的营业执照，想证明自己的房屋是“非住宅”，以获得更高的补偿。因政府将房屋认定为“住宅”，霍佩英提起行政诉讼。此案经上海市黄浦区人民法院审理，霍佩英因营业执照是2008年到期，而拆迁发生在2013年，而且其房屋类型登记上也写明“住宅”而败诉。

解读

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房屋使用性质如何确定?

房主需拿证据证明“商用”

王振宇称，虽然此案霍佩英败诉，但是案情对于如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。

实践中，“房屋属于什么性质和用途”这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。

此外，王振宇表示，目前很多地区的房屋登记并不规范，有些甚至没有写明房屋的类型，这就需要被拆迁人拿出证据来证明房屋是否实际用于经营。

拆违问题

案例1

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合法建筑与违建一起被拆

被拆迁人廖明耀的房屋一部分是合法建筑、一部分是违建，但是江西省赣州市龙南县人民政府在强行拆除违建的过程中，还将廖明耀的部分合法建筑一并拆除。廖明耀为此起诉。经法院审理，由于政府只向法院提供了对廖明耀违建房屋进行行政处罚的相关证据，没有提供强制拆除房屋行政行为的相关证据和依据，因而被法院认定为行政行为违法。据了解，此案后经法院多次协调，最终促使廖明耀与政府就违法行政行为造成的损失及拆除其全部房屋达成和解协议。廖明耀撤回起诉，行政纠纷得以实质性解决。

解读

此案中行政机关败诉原因?

政府未在期限内拿出证据

王振宇告诉记者，法律和司法解释明确规定了行政机关在诉讼中的举证责任，不在法定期限提供证据，视为被诉行政行为没有证据，这是法院处理此类案件的法律底线。本案中，政府将廖明耀的合法房屋在拆除违法建筑过程中一并拆除，在其后诉讼过程中又未能在法定期限内向法院提供据以证明其行为合法的证据，因此只能承担败诉后

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果。

案例2

拆违前不通知算违法

叶呈胜、叶呈长、叶呈发的违法建筑被广东省韶关市仁化县人民政府拆除后，提起行政诉讼。虽然他们的房屋属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的“两违”建筑，但广东省韶关市中级人民法院认定，政府在强拆时，未发强行拆除通知、未予公告，而且是在凌晨5时(休息时间)进行，属于行政行为违法。

解读

强拆何时都能进行吗?

违建不得在夜间强拆

王振宇表示，即使强制拆除违法建筑，政府也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除。本案政府未遵循这些程序要求，被法院判决确认违法。王振宇表示，《行政强制法》自2012年1月1日

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起至今施行不久，本案判决有助于推动该法在行政审判中的正确适用。

评估问题

案例

政府未说评估结果被判违法

安徽省马鞍山市雨山区人民政府委托评估公司对拆迁房屋进行评估后，没有将评估结果告知被拆迁人艾正云、沙德芳，就作出了补偿决定。马鞍山市中级人民法院认为，雨山区房屋征收部门未将评估报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告，致使两人对房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，属于违反法定程序。据此判决撤销《房屋征收补偿决定书》。

解读

程序违法导致怎样的后果?

房主复估等权利无法行使

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王振宇指出，此案其实是一种程序违法，但这种程序上的违法，对百姓的利益产生了实质性的影响。他解释称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

王振宇表示，此案通过严格的程序审查，在评估报告是否送达这一细节上，彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时送达，会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。

数据

拆迁补偿类案件比例高

记者发现，十大典型案例中，半数以上涉及征收补偿问题，“民告官”在拆违建方面的行政不作为也被列入其中。对此，最高法院行政庭副庭长王振宇表示，近10年来，涉及拆迁的行政案件一直排在行政诉讼的前三位，而其中涉及征收补偿类的案件数量最大。2011年至2012年在六七千件，而2013年增长比较大，达到了8600件。

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王振宇表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，程序上更加严格，未来案件还会保持在一个高发态势。

王振宇表示，征收补偿协议不履行应怎样定义，是民事合同还是行政合同、对一些审理中发现违法的案件是否能够直接判决(并非撤销或责令重新作出)、能不能直接判决补偿多少钱等问题，“我们争取明年将这些列入司法解释计划”。

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