原协议出让的综合用地(50年)欲变更为商品住宅用地(70年)的昆明操作流程

第一篇：原协议出让的综合用地(50年)欲变更为商品住宅用地(70年)的昆明操作流程

原协议出让的综合用地（50年）欲变更为商品住宅用地（70年）的昆明操作流程：

原则：根据现有规定，如果已出让的土地使用权，土地使用权人要将用途、容积率等规划条件发生改变，除“报经市政府审查后未准许采用协议方式办理的用地，应采取招标、拍卖、挂牌方式出让的国有建设用地使用权方式进行”以外，均可通过补缴土地使用权出让价款后由国土部门办理土地用途变更手续。

主要流程：先经城市规划部门同意变更用途，然后到国土部门提交申请材料，经受理审查后由市政府审批通过，后进行出让情况公示，公示期过后由国土部门核发出让批准通知书，重新签订出让合同或签订补充合同，并补缴土地出让金，核发土地证。

需要提交的材料：

（一）审核材料 1.项目单位用地申请；

2.原土地使用证；

3.受让人持有的原土地出让合同；

4.申报单位法定代表人身份证明及授权委托书，法定代表人及委托代理人身份证；营业执照副本和组织机构代码证； 5.属地分局初审意见及出让金测算集体会审表；

6.市政府批准土地变更用途或调整容积率的文件、建设用地规划许可证或规划用地性质变更通知书、变更前后的建设项目规划条件及附图；

（二）基础数据材料

1.经属地国土资源管理部门审核签章的地籍调查表、宗地图、测绘成果表。

2.土地估价报告、土地估价技术报告、备案表。

相关法律：

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定

第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法

第四条

商服用地、商品住宅用地一律以拍卖方式公开出让，其他经营性用地应当尽量以拍卖方式出让。

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。协议出让国有土地使用权规定

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

协议出让国有土地使用权规范 出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

4.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知（国务院办公厅）

协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，经市、县人民政府土地管理部门和城市规划主管部门批准，报原批准出让土地使用权的机关备案，并依照《条例》和本办法的有关规定，重新签订土地使用权出让合同，办理变更登记，换领土地使用证。

昆明市进一步规范国有建设用地使用权出让和转让行为的决定

二、以下情形经城市规划部门同意变更用途，经出让方批准同意由原土地使用者自行开发的，可以调整土地使用权出让价款后由国土部门办理土地用途变更手续：

（一）以出让等有偿方式取得商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（不含工业用地）变更为其它用地的；

第二篇：佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

发表时间：2010-11-15 文章来源： 市国土资源局

（佛山市国土资源局2010年4月29日以佛国土资市综〔2010〕35号发布 自2010年5月10日起施行）

为规范“三旧”改造中协议出让土地行为，统一程序，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，完善监督管理措施，增加国土资源管理透明度，做到“全面探索，局部试点，封闭运行、结果可控”，坚决避免出现“搭车”现象，根据《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件规定，特制定本办法。

一、本办法适用范围

“三旧”改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，按照《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）文件要求进行确认为“三旧” 改造项目并且经区以上人民政府批准自行开发改造的，其国有建设用地由国土资源管理部门采取协议出让方式将土地使用权在一定年限内出让给原土地使用权人，原土地使用权人支付相应土地使用权出让金。“三旧”改造项目自行开发国有建设用地的协议出让行为按照本办法执行，各区结合实际具体实施并加强监督管理。

二、“三旧”改造国有建设用地协议出让程序

（一）申请。

1、前提条件。

原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请自行改造；若改造范围内有多个地块使用权人，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合申请自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同及相应房产转让合同（须经土地、房产交易机构审核），在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑，对收购的地块取得拆迁许可或自行拆除地上建筑物后申请自行改造。以上“三旧” 改造项目用地申请自行开发改造并经区以上人民政府批准的，可向国土资源管理部门申请办理协议出让手续。

2、提交材料。

以“三旧”改造项目单位为申请人向区国土资源管理部门提出申请，提交下列材料：

（1）土地协议出让申请书；

（2）土地权属人身份证明或法人资格证明(营业执照、组织机构代码证等)；

（3）授权委托书；

（4）受委托代理人身份证明；

（5）《土地使用权证》或土地权属来源证明及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提供收购变更后的土地证及地上物交易证明；集体土地转国有改造的需提供转用批文）；

（6）自行改造项目用地的宗地图；（7）规划部门意见；

（8）区以上“三旧”办出具的“三旧”改造项目认定和批准自行改造的有关批准文件（按照佛府办〔2009〕261号文件要求申请并经政府有关部门批准）；

（9）自行改造方案（按照佛府办〔2009〕261号文件要求经政府有关部门批准）；（10）环保部门出具的环境影响评价批复文件；（11）其他相关材料。

（二）受理。

收到申请人提交的申请材料，填写《收件单》出具回执。不符合条件和程序的申请，说明原因，不予受理。

（三）审查。

对材料进行审查，审查申请的用地是否符合市、区规定的“三旧”改造协议用地范围、提交的资料是否符合要求等，发现申请人资料不齐全或者不符合法定形式的，应及时要求申请人补齐全部资料，若申请人不在规定时限内补齐资料的，作退件处理。

（四）地价评估。公开抽签委托中介机构对拟协议出让土地进行地价评估，出具地价评估报告。

（五）地价确认或会审。

国土部门根据基准地价系数修正后的标定地价和委托评估结果，以两者最高价款确定为应缴地价款。如果情况特殊，决定不采用两个价款的最高者作为出让地价款的，需进行会审，由会审小组集体决策后报区以上人民政府批准。

（六）拟定协议出让方案、出让合同。

在确定协议出让土地价格的基础上，核定土地出让金额，依据规划设计条件和改造项目单位的自行改造方案等拟定协议出让方案、出让合同。

（七）区以上人民政府审批协议出让方案。

市或区国土资源行政主管部门按照规定上报具体协议出让方案，由市或区人民政府进行审批。

（八）签订出让合同，公布出让结果。

根据市或区政府批准的协议出让方案，市或区国土资源行政主管部门与改造项目单位签订新的《国有建设用地使用权出让合同》。填写土地出让金缴纳通知单，转送服务窗口，由服务窗口通知申请人缴交土地出让金以及土地契税。《国有建设用地使用权出让合同》签定7日内，将协议出让结果在土地有形市场（市或区国土资源行政主管部门政务网站）、中国土地市场网上向社会公布，接受社会监督。

（九）办理土地登记。

申请人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

（十）资料归档。

出让手续办结后，应对宗地协议出让过程中的各环节相关资料进行整理，并按规定归档。

三、“三旧”改造国有建设用地协议出让办理时限

自资料齐全受理之日起15个工作日内完成（不含地价评估和上报市或区政府审批时间）。

四、本办法自2010年5月10日起实施

第三篇：佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

（佛山市国土资源局2010年4月29日以佛国土资市综〔2010〕35号发布 自2010年5月10日起施行）

为规范“三旧”改造中协议出让土地行为，统一程序，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，完善监督管理措施，增加国土资源管理透明度，做到“全面探索，局部试点，封闭运行、结果可控”，坚决避免出现“搭车”现象，根据《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件规定，特制定本办法。

一、本办法适用范围

“三旧”改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，按照《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）文件要求进行确认为“三旧” 改造项目并且经区以上人民政府批准自行开发改造的，其国有建设用地由国土资源管理部门采取协议出让方式将土地使用权在一定年限内出让给原土地使用权人，原土地使用权人支付相应土地使用权出让金。“三旧”改造项目自行开发国有建设用地的协议出让行为按照本办法执行，各区结合实际具体实施并加强监督管理。

二、“三旧”改造国有建设用地协议出让程序

（一）申请。

1、前提条件。

原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请自行改造；若改造范围内有多个地块使用权人，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合申请自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同及相应房产转让合同（须经土地、房产交易机构审核），在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑，对收购的地块取得拆迁许可或自行拆除地上建筑物后申请自行改造。以上“三旧” 改造项目用地申请自行开发改造并经区以上人民政府批准的，可向国土资源管理部门申请办理协议出让手续。

2、提交材料。

以“三旧”改造项目单位为申请人向区国土资源管理部门提出申请，提交下列材料：

（1）土地协议出让申请书；

（2）土地权属人身份证明或法人资格证明(营业执照、组织机构代码证等)；

（3）授权委托书；

（4）受委托代理人身份证明；

（5）《土地使用权证》或土地权属来源证明及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提供收购变更后的土地证及地上物交易证明；集体土地转国有改造的需提供转用批文）；

（6）自行改造项目用地的宗地图；

（7）规划部门意见；

（8）区以上“三旧”办出具的“三旧”改造项目认定和批准自行改造的有关批准文件（按照佛府办〔2009〕261号文件要求申请并经政府有关部门批准）；

（9）自行改造方案（按照佛府办〔2009〕261号文件要求经政府有关部门批准）；

（10）环保部门出具的环境影响评价批复文件；

（11）其他相关材料。

（二）受理。

收到申请人提交的申请材料，填写《收件单》出具回执。不符合条件和程序的申请，说明原因，不予受理。

（三）审查。

对材料进行审查，审查申请的用地是否符合市、区规定的“三旧”改造协议用地范围、提交的资料是否符合要求等，发现申请人资料不齐全或者不符合法定形式的，应及时要求申请人补齐全部资料，若申请人不在规定时限内补齐资料的，作退件处理。

（四）地价评估。

公开抽签委托中介机构对拟协议出让土地进行地价评估，出具地价评估报告。

（五）地价确认或会审。

国土部门根据基准地价系数修正后的标定地价和委托评估结果，以两者最高价款确定为应缴地价款。如果情况特殊，决定不采用两个价款的最高者作为出让地价款的，需进行会审，由会审小组集体决策后报区以上人民政府批准。

（六）拟定协议出让方案、出让合同。

在确定协议出让土地价格的基础上，核定土地出让金额，依据规划设计条件和改造项目单位的自行改造方案等拟定协议出让方案、出让合同。

（七）区以上人民政府审批协议出让方案。

市或区国土资源行政主管部门按照规定上报具体协议出让方案，由市或区人民政府进行审批。

（八）签订出让合同，公布出让结果。

根据市或区政府批准的协议出让方案，市或区国土资源行政主管部门与改造项目单位签订新的《国有建设用地使用权出让合同》。填写土地出让金缴纳通知单，转送服务窗口，由服务窗口通知申请人缴交土地出让金以及土地契税。《国有建设用地使用权出让合同》签定7日内，将协议出让结果在土地有形市场（市或区国土资源行政主管部门政务网站）、中国土地市场网上向社会公布，接受社会监督。

（九）办理土地登记。

申请人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

（十）资料归档。

出让手续办结后，应对宗地协议出让过程中的各环节相关资料进行整理，并按规定归档。

三、“三旧”改造国有建设用地协议出让办理时限

自资料齐全受理之日起15个工作日内完成（不含地价评估和上报市或区政府审批时间）。

四、本办法自2010年5月10日起实施

第四篇：佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建

设用地协议出让的操作办法

发表时间：2010-11-15 文章来源： 市国土资源局

（佛山市国土资源局2010年4月29日以佛国土资市综〔2010〕35号发布 自2010年5月10日起施行）

为规范“三旧”改造中协议出让土地行为，统一程序，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，完善监督管理措施，增加国土资源管理透明度，做到“全面探索，局部试点，封闭运行、结果可控”，坚决避免出现“搭车”现象，根据《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件规定，特制定本办法。

一、本办法适用范围

“三旧”改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，按照《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）文件要求进行确认为“三旧” 改造项目并且经区以上人民政府批准自行开发改造的，其国有建设用地由国土资源管理部门采取协议出让方式将土地使用权在一定年限内出让给原土地使用权人，原土地使用权人支付相应土地使用权出让金。“三旧”改造项目自行开发国有建设用地的协议出让行为按照本办法执行，各区结合实际具体实施并加强监督管理。

二、“三旧”改造国有建设用地协议出让程序

（一）申请。

1、前提条件。

原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请自行改造；若改造范围内有多个地块使用权人，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合申请自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同及相应房产转让合同（须经土地、房产交易机构审核），在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收

购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑，对收购的地块取得拆迁许可或自行拆除地上建筑物后申请自行改造。以上“三旧” 改造项目用地申请自行开发改造并经区以上人民政府批准的，可向国土资源管理部门申请办理协议出让手续。

2、提交材料。

以“三旧”改造项目单位为申请人向区国土资源管理部门提出申请，提交下列材料：

（1）土地协议出让申请书；

（2）土地权属人身份证明或法人资格证明(营业执照、组织机构代码证等)；

（3）授权委托书；

（4）受委托代理人身份证明；

（5）《土地使用权证》或土地权属来源证明及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提供收购变更后的土地证及地上物交易证明；集体土地转国有改造的需提供转用批文）；

（6）自行改造项目用地的宗地图；

（7）规划部门意见；

（8）区以上“三旧”办出具的“三旧”改造项目认定和批准自行改造的有关批准文件（按照佛府办〔2009〕261号文件要求申请并经政府有关部门批准）；

（9）自行改造方案（按照佛府办〔2009〕261号文件要求经政府有关部门批准）；

（10）环保部门出具的环境影响评价批复文件；

（11）其他相关材料。

（二）受理。

收到申请人提交的申请材料，填写《收件单》出具回执。不符合条件和程序的申请，说明原因，不予受理。

（三）审查。

对材料进行审查，审查申请的用地是否符合市、区规定的“三旧”改造协议用地范围、提交的资料是否符合要求等，发现申请人资料不齐全或者不符合法定形式的，应及时要求申请人补齐全部资料，若申请人不在规定时限内补齐资料的，作退件处理。

（四）地价评估。

公开抽签委托中介机构对拟协议出让土地进行地价评估，出具地价评估报告。

（五）地价确认或会审。

国土部门根据基准地价系数修正后的标定地价和委托评估结果，以两者最高价款确定为应缴地价款。如果情况特殊，决定不采用两个价款的最高者作为出让地价款的，需进行会审，由会审小组集体决策后报区以上人民政府批准。

（六）拟定协议出让方案、出让合同。

在确定协议出让土地价格的基础上，核定土地出让金额，依据规划设计条件和改造项目单位的自行改造方案等拟定协议出让方案、出让合同。

（七）区以上人民政府审批协议出让方案。

市或区国土资源行政主管部门按照规定上报具体协议出让方案，由市或区人民政府进行审批。

（八）签订出让合同，公布出让结果。

根据市或区政府批准的协议出让方案，市或区国土资源行政主管部门与改造项目单位签订新的《国有建设用地使用权出让合同》。填写土地出让金缴纳通知单，转送服务窗口，由服务窗口通知申请人缴交土地出让金以及土地契税。《国有建设用地使用权出让合同》签定7日内，将协议出让结果在土地有形市场（市或区国土资源行政主管部门政务网站）、中国土地市场网上向社会公布，接受社会监督。

（九）办理土地登记。

申请人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

（十）资料归档。

出让手续办结后，应对宗地协议出让过程中的各环节相关资料进行整理，并按规定归档。

三、“三旧”改造国有建设用地协议出让办理时限

自资料齐全受理之日起15个工作日内完成（不含地价评估和上报市或区政府审批时间）。

四、本办法自2010年5月10日起实施