财政部：保障性住房资金来源有保证

第一篇：财政部：保障性住房资金来源有保证

财政部：保障性住房资金来源有保证

2011-10-27 12:50:12 来源: 中国网

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中国网10月27日讯中国网10月27日讯十一届全国人大常委会第二十三次会议今天在人民大会堂召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安回答询问时表示，保障性住房资金来源有保证。

以下是问答实录：林强委员: 在调研中，我们感受到，在保障性住房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个很突出的难点。

关于建设资金的筹措，虽然中央对地方资金的补助逐年大幅度增长，但是地方仍然是资金投入的主体，尤其是市县这两级的财力，从收入上来看，财政收入靠卖地收入的空间越来越小，从支出来看，市县政府日常运行的经费和公共建设、民生建设的压力都比较大，不少地方主要依靠融资贷款来筹集资金。由于保障性住房投资回收期比较长，配套、维护和建设用地拆迁的成本比较高，资金的良性循环难度增大，这样一方面就造成了大量的贷款，可能不能按时归还，增加了地方政府性债务的风险，另一方面还可能影响到保障性住房建设任务的如期完成。

下面请问两点：第一，如何采取有力的措施，来实现保障性住房建设工作和建设资金的良性循环，以及可持续发展？第二，保障性安居工程建设需要相当数量的土地，如何保证足够的土地用于保障性安居工程？

2011-10-27 11:41:08 王保安: 作为一项标志性的重大民生工程，应该说在资金政策的设计与资金渠道的安排上，我们做了深入研究。从目前来看，对于林强委员提出的这个问题，我认为可以给予一个肯定的回答，是可以实现可持续发展的。从目前看，在政策设计上是可持续的，我们有中期的目标，有近期的具体任务分解，有资金政策的具体保证。我们七大类十一个品种的保障性安居工程并不是政府全包的，有不同的保障形式，实行差别化的支持政策。一类是像廉租房和政府投资的公租房，这是政府全包的。一类是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。一类完全是由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。所以从资金渠道上、资金政策和安排上，我们认为是有保证的，并不是像社会议论的1.3万亿，政府压力过大，是不是不能保障。从优惠政策的设计上，包括土地出让金免收，包括十项税收的减免政策，包括政府性基金和行政性收费的免收政策，这些优惠政策的设计，也有利于引导市场主体和社会机构进入保障房领域。资金渠道是稳定的，中央财政补助从2007年到现在增长了20倍，然后还有省级财政补助和市县财政补助，还有政府性基金的支持，还有金融机构其他筹资渠道的稳定的政策支持。我们的建设政策，刚才齐部长已经讲了配建政策，包括商品用房租售收入的补助，再加上我们有合理的租金政策。最后还有“三公开”，即公开、公平、公正政策的保障。这些完整的政策体系，我认为可以使安居工程的建设实现可持续发展。

2011-10-27 11:41:26 王兆星: 关于支持保障房相关金融政策，由银监会和人民银行共同来推进和研究，说得不准确的地方，一会儿请人民银行补充。对保障房的建设给予贷款，应该考虑两个方面的背景和前提。一是保障房建设特别是公租房、廉租房建设，是一种公共工程、保障性工程，带有民生救助性质，是政府需要承担的重要公共职能，廉租房、公租房不能出售，租金又低于市场，所以资金正常循环周转方面会受到很大的限制。另一方面，近些年来，商业银行已经进行了商业化和股份制改造，进一步强化了自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展的要求，也进一步强化了对资产安全性、流动性、盈利性的要求。在这样的大背景下，商业银行对保障房建设给予了积极审慎的支持，作为银行业监管部门，我们要求银行业金融机构在积极支持保障房同时，要确保风险的有效控制，从五个方面提出了基本的要求。第一，通过整改规范后的政府平台来统一借款、统一还款、统一监督。第二，用有效资产为保障性安居工程贷款提供抵押，增加第二还款来源的保障。如果既没有有效资产抵押，也没有其他的现金收入进行保障，或者还款保障不足，就要求相关地方政府把贷款偿还本息列入当地的财政预算，统筹进行贷款的还款付息保障。第三，要确保地方政府和中央政府对于保障性安居工程20%的资本金必须足额到位。第四，对保障性工程的贷款实行严格的监督，防止贷款被挪用、挤用，保证贷款真正用于保障性的安居工程建设。第五，保障房建成以后，根据实际情况可安排较长的还款期限，确保每年两次还本付息，利息随本还清，从还本付息的机制保证贷款的安全。据统计，截止今年三季度末，对公租房、廉租房和棚户区改造的三类保障性工程贷款余额已经达到了2672亿，比年初新增951亿元，远远高于全部的贷款增长速度，更高于商业房地产贷款的增长速度，接近新增的1000亿三类保障性工程贷款还不包括土地储备贷款当中用于保障性安居工程的土地储备贷款，也不包括银行信托资金进入房地产的安居工程的贷款，还不包括商业房开发过程当中配建的保障房用款。总体上看，银行业金融机构给予保障性安居工程建设很大的信贷支持，下一步，我们将加强跟踪调研，在满足保障安居工程贷款需要的同时，进一步加强贷款的风险管理。

2011-10-27 11:46:13 郭庆平: 金融参与和支持保障性住房建设，主要需要考虑两个原则，第一要防范金融和地方债务风险，第二要积极支持保障性住房建设。围绕这样的原则，在保障房信贷政策的具体设计上，我们还是考虑区别对待、分类指导，大致可以把保障性住房分为这样四类。第一类，廉租住房。根据政策，这类住房在建成之后由政府按照回购协议把这部分房子回收，政府在收购的时候，这部分资金要归还银行贷款的本息。第二类，经济适用住房和限价房。这部分住房在向保障对象销售的时候，销售收入也是要归还银行贷款的。保障对象在购房的时候，还可以向银行申请贷款，居民可以用他的未来收入归还银行贷款。我们觉得，这部分资金安全也是有保证的。第三类，涉及棚户区改造。因为有土地整理、土地价格的升值，所以在建设、销售、回款后，再加上一些其他的资金，也能够归还银行贷款和本息。从前一段实践来看，这部分资金的安全性也没有什么大问题。第四类，公租房。这个量比较大，资金需要也比较多。在设计贷款政策的时候，可以用公租房的租金收入归还银行贷款，还有一些配套性的商业设施，如果将来这些设施出卖也好，用作经营有收入也好，都可以用作归还银行贷款本息。如果再不够的话，恐怕就涉及到地方政府要给予补贴，可以保证归还银行贷款。

大家非常关心的可持续性问题，今年是一千万套任务，明年还有，后年还有相应任务，这就涉及到可持续性的融资机制设计问题，需要认真地探索。我们现在主要从两个方面入手：第一，合格的政府融资平台应该继续运用，这种情况下，能够多渠道筹集资金，也能够保证银行贷款及时收回本金。第二，对于公租房，我们在政策设计方面把贷款期限拉长，原则上不超过十五年，期限长了，每年还款的份额就少了。资金的运筹及安全将能得到保障。

2011-10-27 12:17:29 贠小苏: 回答一下如何确保保障性安居工程土地供应的问题。我从这样四个方面来说一说。一是，2011年，一千万套保障性安居工程用地已经基本实现应保尽保。按照年初下达的任务，国土系统测算需要建设用地是41863公顷，按照各类房各种套型面积初步测算，当然在实际建设中间，可能由于各类房和套型面积的实际变化，土地供应数据可能有些调整。到9月底，已经落实用地42614公顷，按测算总量算实现了102%，当然也有个别省、个别市、个别县还没有完全落实到位，也存在这样的情况。

二是，今后四年，按照现在确定的还有2600万套保障性安居工程建设的任务，国土部门将会同有关部门，要切实保障好2600万套的保障性安居工程供地，任务仍然十分艰巨。但是按照现在每年供地的数量和新增建设用地的规模看，确保这一部分用地应该是没有问题的。按照2600万套测算，各类房和套型面积都不变的前提下，大帐需要150万亩土地左右。保障房除了要用40%-50%的存量土地以外，剩下的新增建设用地也就是70、80万亩，而全国每年供应的新增建设用地700多万亩，约占十分之一，应该说从供地规模上讲，从计划安排上讲，应该是没有问题的。当然，保障性安居工程是重大民生问题，今年各地政府工作做得不错，今后几年确保2600万套建设任务用地的落实，我相信各级政府仍然会正确处理好保民生与保发展的关系，一定会确保保障性安居工程建设用地的供应。三是，就国土系统讲，还要注意做好两件事情：第一，根据明年年度建设任务，具体编制明年的保障性安居工程建设用地的供地计划，并且必须实行单列，向社会公示，在系统内部实行厅局长一把手责任制。第二，从现在起着手研究明年的土地供应，今年把相当一部分易供的土地都及时供出去。因此明年拆迁征收的任务会越来越重，如何及时保障有效的供给，这方面难度较大。因而，现在要做好调研，要和规划部门、建设部门共同商量，拟定明年按建设任务的拟供地块，来研究地块征收拆迁工作的风险和难度，从而及早研究、及早安排，早动手抓落实，确保明年的土地能及时有效供应。

第二篇：保障性住房和政府资金来源

为应对金融危机冲击，实现保增长扩内需，国家于去年11月宣布了今明两年4万亿刺激计划，各地方政府也纷纷提出当前及今后一段时期的项目建设和巨额投资计划，一时间达18万亿之巨。然而，地方投资热情与地方投资的增速并不成正比。就在中央投资猛烈增长之时，地方政府到2008年底的投资增速反倒较7月份累计下降了1.8个百分点，2009年2月更跌至2004年1月以来的历史最低水平； 3月份虽有所上升，但仍低于总体投资增速0.1个百分点。

地方投资有心无力的一个重要原因，正是项目资本金不足。按照我国现行制度，除外商投资和公益性项目外，所有项目无论国有、非国有，资本金不到位，便不能获得贷款，不能开工建设。项目资本金成为整个项目启动的关键一环。目前，我国地方政府进行的基础设施和公益项目建设，其项目资本金主要来源于地方财政注入及土地资产变现等，而在危机之下，地方财政收入下滑速度超预期、土地出让金收入大幅萎缩、1998年扩张性政策投资形成的负债目前正进入偿债高峰等因素，都使得地方可支配的财力大幅下滑，项目资本金投入能力严重不足，造成大量项目无法上马开工。

为顺利筹集资金，满足项目资本金投入的要求，确保各项建设顺利进行，从中央到地方，都在不断进行新的尝试和探索。

国家拓宽地方项目资本金来源的政策突破和动向

已经采取的政策

地方债放行。2月17日，全国人大听取了国务院《关于安排发行2009年地方政府债券的报告》，我国地方债正式开闸。具体做法是：由财政部以记账式国债方式代理发行，实行发行额管理，2009年总规模控制在2000亿以内。地方政府承担还本付息责任。还本付息和支付发行费由财政部代办；地方政府未按时上交的，财政部与地方财政办理结算时如数扣缴。

与1998年中央发行国债然后转贷地方最大的不同在于，这一次发行的不再是国债而是地方债，中央政府的角色由“转贷”变为“代理”，地方政府则成为“债务人”。然而，尽管此次开闸意义重大，但实际上这并不是完全意义上的地方债券。虽然中央代发地方债可以作为一项临时性措施发挥作用，但却无法形成解决当前地方政府财政困境的长效机制调低轨道交通等11类项目资本金比例。为调动社会和企业投资积极性，调整和优化投资结构，国务院4月29日决定对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。具体的调整方向为：降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等11类项目的资本金比例，同时适当提高电石、铁合金、烧碱、焦炭、电解铝等“两高一资”项目资本金比例。这项政策的出台，意在缓解4万亿计划的资本缺口，加快经济复苏，虽然目前下调幅度尚未确定，但对放大地方和社会投资、缓解地方财政压力无疑具有重要的积极意义。对于地方政府来说，下调项目资本金比例，意味着项目开工门槛的降低，以及既定资金量下投资能力的放大和增强。

正在酝酿的政策

国家考虑允许基础设施公司发行资产支持证券。据媒体报道，国家正在考虑允许经营基础设施项目的公司出售资产支持证券作为额外融资渠道。

资产支持证券、也称资产证券化(Asset Securitization)，是以某种资产组合为基础发行的债券。一般而言,指发起人将缺乏流动性、但又可以产生稳定可预见现金收入的资产（如公路桥梁收费权、租约、抵押贷款等）或资产组合, 通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转化成由未来现金流为担保的可自由流通的证券在金融市场进行销售。与传统融资模式相比,资产证券化具有融资成本低、融资效率高、投资人风险小等优点。

通过发行基础设施项目资产支持证券, 可将不具备流动性的基础设施存量资产转变为信用等级较高、收益较稳定的可流通证券，从而得到可用的资金并将其投入到新的基础设施项目中。由于资产支持证券利率通常低于银行贷款，因此若政策能获批实施，将成为一个更便利的融资渠道。

发展改革委提出特定项目资本金贷款。由发展改革委牵头的政府特定项目资本金贷款的落地，有望成为地方政府解决项目资本金不足的重要渠道之一。

资本金贷款又称股本贷款或股本权益性贷款，即商业贷款可以直接作为项目启动的资本金来源。项目资本金贷款在业内早有先例。国家开发银行商业化转型前推行的政策性业务之一“软贷款”，就可以被看作银行涉足项目资本金贷款的例证。这种政策性贷款方式具有期限长、利率低和可用作项目资本金的特点。发改委推行的项目资本金贷款与国开行的“软贷款”并不相同。据悉可能将在4万亿元范围内，形成一个项目目录，供银行参考。按照设想，该贷款将实行招标制，具体来说，哪些银行对政府项目的资本金贷款感兴趣，就可以去投标。贷款期限要求在10年以上，利率在基准利率的基础上下浮20%-30%。地方政府为了吸引银行投标，可以采取贴息的条件来吸引。

与单纯的股本金贷款相比，特定项目贷款设定了诸多限制。其中包括:贷款不能超过资本金总额的40%，只能用于政府特定投资项目，且只能在积极财政政策实施期间发放，即2009年、2010年。

然而，在政策初步设想传出之后，鉴于对相关风险的考虑，目前尚没有进一步的进展。但在实际操作中，不少银行、尤其是一些中小股份制银行进行了变通处理，信贷资金实际上已变相进入了“股本领域”。

方式之一是，将项目贷款转为流动资金贷款。这样不仅逃避了各种对项目贷款的“证件审批齐全、资本金到位”等严格的信贷审批流程，而且通过滚动贷款，“短贷长用”，变相满足了融资要求。

方式之二是，在项目资本金不足的情况下，通过一些银行的“流动资金贷款”满足最低资本金要求，然后向另外一些大型银行申请项目资金贷款。

方式之三是，由于目前可用作资本金出资的财产既包括货币，也包括股本等权益性资产和土地等实物资产，所以地方政府有可能通过做高土地估价等固定资产价值等，达到银行的资本金要求，类似“虚假注资”。

方式之四是，通过融资平台和其他地方企业借款完成资本金的比例要求，在项目资金到位后，再以对外投资方式完成“资本金抽逃”。

各地拓宽项目资本金来源的尝试与创新

京沪粤谋建大融资平台，中期票据缓解资本金困局

2008年岁末之际，部分银行间市场主承销商(以大型国有商业银行为主)及北京、上海、广东三地政府金融办人士赶赴北京，与中国银行间市场交易商协会共商债务融资工具发行工作。京沪粤做大政府投融资平台，借助银行间债券市场，发行中期票据，进而以此作为基础设施建设项目资本金的设想逐步浮出。

中期票据（Medium-term Notes）是中国人民银行于2008年推出的创新性债务融资工具，期限通常在5-10年之间，是除企业债、公司债以外重要的中期融资工具。和其他中长期债务融资工具相比，中期票据具有发行成本较低、市场化程度高和发行机制灵活等特点。2008年12月22日，上海市城市建设投资开发总公司发行2008第一期中期票据，规模30亿元。2009年3月9日，京沪粤三地的大型政府投融资平台密集发行总额达250亿的中期票据。面对地方政府巨大的资金缺口，中期票据正成为破解地方政府资本金困局的渠道之一。这三地政府投融资平台发行的中期票据将一定程度上缓解建设项目的资金压力，而由政府提供一定程度的财政还款的保障方式也正在形成。

云南宜良亿元信托样本

宜良县是昆明市的郊区农业县，2008年9月,宜良县政府与银河财富资产管理中心就合作发行人民币理财产品募集资金的事项达成一致。在信托、银行和中介机构的参与下,宜良县获得1亿元融资，用于宜良第一中学建设。

这一计划中,银河财富邀请了一家信托公司作为受托人,将云南本地一家银行发行理财产品募集的资金设立单一资金信托计划,向宜良县金汇国有资产经营有限责任公司（宜良县负责国有资产经营的企业,其法人代表、董事长为宜良县财政局长）发放贷款,由金汇公司运用贷款资金进行项目建设。宜良县及金汇公司以未来土地出让收益以及再融资能力对还款提供保证。同时,宜良县财政局向金汇公司出具承诺,对金汇公司的还款提供财政补贴,财政补贴来源为财政偿债准备金。

通过信托方式筹集资金有很大的灵活性，具有审批环节少、操作简便、资金到位快等优点。云南宜良并非唯一与信托合作融资的地方政府，在昆明、安徽铜陵市、辽宁省鞍山市和江西省都有过类似的融资行为。

武汉启动准市政债

随着中央转拨资金的落地，湖北省根据“保增长、扩内需”的经济拉动战略，提出了自己的配套投资计划。其中，武汉提出1000亿的市政债发行计划。早在此前武汉获批城市圈综改区总体方案中，就提出了“九大创新”，“促进两型社会建设的财税金融体制机制创新”是其中重要一域，综改区在融资领域的先试权获得国家认可，其中包括水专项债和环保债在内的政府债券融资成为综改区市政经济的一项重要内容。目前，武汉城投已启动企业债相关工作。

重庆地方融资平台的规范与升级

重庆市在构建地方融资平台方面，进行了有益的尝试和探索。基于城市基础设施、公共工程建设不能全靠财政直接投入的认识，重庆着意培育和壮大投融资主体，相继组建了重庆市城市建设投资公司、开发投资有限公司、地产集团、水务控股(集团)有限公司、高速公路发展有限公司、交通旅游集团、水利投资集团、能源投资集团等八个建设性投资集团。

为充实八个投融资平台的资本金，重庆采取了国债、规费、土地收益权、存量资产、税收返还等五个方面的资本金注入。为防止可能出现的债务风险、信贷风险和经营风险，重庆市通过“三不原则”和“三大平衡”等保障措施，有效规范了八大集团的良性运行。

“三不原则”：一是财政决不为投资集团作担保，使政企之间保持严格界限，防止财政债务危机;二是投资集团之间不能互相担保，避免出现连环灾难;三是财政拨付给各投资集团专项资金的使用范围受财政掌控，必须专款专用，不准交叉使用、互相挪用。

“三大平衡”：一是八大集团的资产负债率要控制在50%左右，实现净资产与负债的平衡;二是八大集团必须保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转;三是各投资集团在接受政府部门下达的投资建设任务时，要坚持经济规律和市场原则，必须有特定的盈利模式以保证投入与产出平衡。

重庆模式受到广泛关注。世界银行曾专题调研并给予肯定，将其运作模式归纳为：政府把城市资产无偿划拨给投资公司，使公司的资产规模达到一定的贷款条件，公司根据政府建设的要求筹措资金后再将资金转借给项目法人。依靠这种模式，八大集团顺利担当了重庆全市75%的基础设施建设，同时自身也不断强大，其资产总额已从成立之初的200多亿，扩张到2900亿。

重庆市总结其运作经验，认为该模式的关键技巧是：通过“储地-融资-建设”循环，保证城市基础设施建设投资；通过“储地-整治-出让”循环，保证投资公司自身投融资能力。然而，这种以土地为纽带的运作方式，在地产市场疲软、土地变现难之下，也遭遇了困境。为实现可持续发展，重庆市正努力在规范化运作基础上，推动八大集团运行机制的深层次调整和提升。其中一个重要战略，就是鼓励投资集团“走出去”，在更大范围内寻找发展机遇，同时创造条件积极推动上市，努力通过证券化筹集建设资金。

对北京市拓宽基础设施项目资本金来源的几点建议

进一步壮大规范地方融资平台

地方融资平台的规范程度和融资能力，对地方政府资金筹集具有决定性的影响。在地方融资平台建设中，我市应充分借鉴重庆等地的经验，从资金来源、运作模式、风险控制等方面着手，逐步建立投融资平台良性运行的机制，不断壮大融资平台规模，逐步提高规范化运营水平。基本思路是：积极运用国债资金的注资作用，结合实际情况建立一套投融资管理运作的操作标准和相应的制度流程，用客观指标规范融资行为；增强管理运作的透明度和风险防范、控制水平，从而构建具有一定规范性和功能较强大、适应投融资制度改革和长期发展需要的地方融资平台。

可试行地方国资管理公司发行准市政券

目前，地方债虽有了突破性的进展，但却无法从根本上解决地方政府资金困境，通过地方国资管理公司发行准市政券仍将是重要的资金筹集方式。

准市政债是在我国现有法律框架下,以一种变通的方式，通过发行债券来筹集城市基础设施建设资金。“准”字说明了它处于市政债券和企业债之间的中间地带。在很多省市，准市政债都是地方政府筹集建设资金的重要方式。它本质上属于市政债，但同一般意义上的市政债又有显著区别：发行主体上，前者不是直接由地方政府或其授权机构发行，而是通过设立隶属于政府的企业即地方融资平台来发行；担保机制上，市政债直接以政府信用作担保，而准市政债则由政府提供隐性担保，不能直接出面担保；发债收入的管理上，准市政债无须纳入中央政府财政控制体制。同时，准市政债又区别于真正意义上的企业债，其发债方主要承担地方政府的相关职能，并享受相应的优惠政策，很少基于“利润最大化”原则进行自主经营、自负盈亏。

处理好四对矛盾，奠定地方政府发债的现实基础

当前，我国地方债虽还在探索试验中，但随着各项制度的逐步完善，地方债实现真正意义上的放行已纳入地方政府融资的视野。我市应从以下几方面着手，在运行机制、机构设置等各方面逐步理顺，为未来地方债发行奠定良好的基础。具体来说，一是选准合适的发债对象，化解发债的扩张性目的与对私人、企业部门的投资消费的挤出效应之间的矛盾。二是在引入人大等方面的监督之下，构建科学的评价体系和透明的信息披露机制，化解对发债主体的偿债能力精确评估的需要，与现行评价体系落后、政府财务信息不透明之间的矛盾。三是合理平衡，化解地方债券资金筹集的商业性与投向的公共性之间的矛盾。四是引入纪检部门监督、独立第三方评估机构参与，化解地方领导人任期的短期性与还债的长期性之间的矛盾。

《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的出台，明确地释放出进一步创新保障性住房建设融资机制的信号，同时也表明了国家大力推进保障性住房建设的决心。

国家发改委办公厅日前发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。相对于股权融资、平台贷、地方债计划等其他融资工具，企业债券具有融资快捷、利率低、期限长、市场化的优势，是筹措保障性住房建设资金的有效工具。新政的出台，对于弥补保障性住房建设资金缺口、提高开发商参与保障性住房建设的热情，均将产生积极的影响。

近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，今年的1000万套保障性安居工程建设任务则必须在11月底前全部动工。不过，由于建设资金等原因，各地保障房建设进展并不平衡。从21个省区市已经公布的保障性住房进展情况看，截至6月中旬，这21个省区市保障性住房开工数量为219.3万套，平均开工率为33.3%。此前，住房和城乡建设部也曾多次表示，2011建设保障房投资需要1.3万亿元到1.4万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道筹集。

住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报日前公布的首份《中国房企社会责任百强榜》显示，百强房企中有七成在2007年至2010年间未参与保障性住房建设。按照制度设计，保障性住房建设采取3种方式推进，一是政府直接投资建设，二是政府和企业共建，三是企业独立建设。当前，不少地区保障性住房建设还较大程度地局限于政府直接投资。开发商参与建设保障性住房热情不高，除了利润率较低之外，资金链吃紧是另一个重要原因。

不难看出，在当前保障性住房建设资金瓶颈面前，融资放行已成为确保保障性住房建设任务如期完成的重要一环。换言之，保障性住房建设需要进一步创新融资机制，吸引社会资金广泛参与。除了要加大社会保障资金的投入力度，拓宽资金来源外，也要通过税费减免等政策安排鼓励企业参与。同时，各地出台的保障性住房产权共有、先租后售、以资金投入换取商品房建设地块优先权等正在试行的办法，也应及时总结梳理，明确政策预期。

《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的出台，明确地释放出进一步创新保障性住房建设融资机制的信号，同时也表明了国家大力推进保障性住房建设的决心。值得注意的是，目前，清理和整顿地方融资平台相关债务的工作正在继续深入推进。去年6月，国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，11月，国家发改委进一步出台了《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》。在这样的大背景下，有人担心，允许地方融资平台发行企业债用于保障性住房建设，可能会增加地方融资平台的相关债务风险。对此，笔者认为，一方面应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督，保障募集资金的专款专用。另一方面要督促发行人落实偿债计划及保障措施，按计划提取偿债基金，进行专户管理，提高资金使用效益，有效防范偿债风险。同时，还要督促发行人进一步加强信息披露工作，按照债券交易场所的规定及时、准确地披露财务报告及有关重大事项。概而言之，一定要加强资金监管，保证款项真正用于保障性住房建设。

第三篇：多渠道扩大保障性住房建设资金来源

多渠道扩大保障性住房建设资金来源

时间：2011-05-25 08:17:58来源：经济日报作者：

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[提要]保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。要做好保障性住房建设资金落实工作，需要充分认识保障性住房建设资金的公益性、安全性和长期性。

保障性安居工程是一项重大的民生工程，大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。

“十二五”时期，我国将建设保障性住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。据估计，1000万套保障性安居工程，投资约1.3万亿元至1.4万亿元。今年中央财政进一步增加了对地方建设保障性安居工程的补助资金，由去年的700多亿元增加到1000亿元以上，但保障性住房建设资金缺口仍很大。

未来我国保障性住房建设将以发展公共租赁住房为重点。保障性住房尤其是公共租赁住房建设具有资金需求量大、租金水平较低、公益性较强、投资回收期长等特点，因此，在资金的进入、期限的配置、稳定运行和退出方面要通过体制机制创新，作好相应的安排。

第四篇：保障性住房

标准预测试卷七（保障性住房）

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

着重分析上海市的经济适用房和廉租房

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件

（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。

（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。

（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。

经济适用房弊端

经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。

但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：

一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。

二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善

低收入人群居住条件只能是一句空话。

三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。

在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。

笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。

针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）

首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。

其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。

第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。

第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。

最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：

（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；

（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；

（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；

（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。

今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）

然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。

而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。

廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。

（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。

保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。

从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。

《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。

其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。

再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。

另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。

毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。

财政部：保障性住房资金来源有保证

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