第一篇：咸阳市保障性住房售后与物业管理
咸阳市保障性住房物业管理制度
咸阳市住房和城乡建设规划局
二○一一年九月
目录
1、咸阳市保障性住房售后与物业管理办法
2、安全用气管理规定
3、安全用水、用电管理规定
4、出入登记管理规定
5、公共设施的使用和维修保养制度
6、环卫工作岗位制度
7、监督管理机制
8、门卫工作岗位制度
9、小区管理公约
10、消防安全管理规定
11、治安管理规定
咸阳市保障性住房售后与
物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市保障性住房的物业管理，根据有关法规、政策规定，制定本办法。
第二条 我市城区范围内保障性住房的管理、使用、服务及其监督管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称保障性住房，是指由市住建局、区建设局等投资建设或储备的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房及限价商品住房。
第四条 保障性住房建筑区划的前期物业管理活动，应当由建设单位与市住建局签订委托协议，明确相关责任。市住建局具体依法或受托负责保障性住房的使用、管理、服务的监管工作。
第六条 廉租住房、公共租赁住房的物业服务工作由市政府相关部门组建专业机构（以下统称物业服务企业）实施，或由市住建局从保障性住房物业服务企业备选库（以下简称备选库）中选聘物业服务企业实施。
第七条 在一个保障性住房建筑区划内，应当由一家物业服务企业实行物业管理。
保障性住房的业主、承租人应当遵守住房保障、物业管理相关法律法规政策的规定和临时管理规约、管理规约的约定。保障性住房的承租人还应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。
第二章 物业管理与服务
第八条 市住建局在保障性住房的管理活动中，应当履行以下职责：
（一）宣传、贯彻执行保障性住房政策，监督检查保障性住房的使用和物业服务；
（二）会同物业服务企业做好保障性住房的动态管理和跟踪服务工作；
（三）培训从事保障性住房使用管理的人员；
（四）负责入住和退出保障性住房时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系统和维修管理档案，发布保障性住房使用动态信息；
（五）承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；
（六）办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；
（七）核拨物业服务费补贴；
（八）受理举报和投诉，并及时依法处理；
（九）委托的其它管理事项。
第九条 市住建局应当按照公开、公平、公正的原则，统一建立备选库并定期公布。入选备选库的物业服务企业应当符合下列条件：
（一）具有物业服务企业资质；
（二）信用记分结果不低于90分；
（三）物业服务项目经理和相关物业服务人员已纳入市物业服务人员执业名册；
（四）内部管理严格，规章制度健全；
（五）其他按规定应当具备的条件。
第十条 市住建局应当从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业为保障性住房建筑区划提供前期物业服务，并与受聘的物业服务企业签订期限不超过5年的前期物业服务合同。
市住建局应当参照示范文本制定保障性住房临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主、承租户的共同利益，业主、承租户应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
市住建局应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为保障性住房买卖合同、租赁协议的附件。
第十一条 受聘为保障性住房建筑区划提供物业服务的物业服务企业，应当与业主共同创建和谐物管，使保障性住房建筑区划的物业管理达到规定的标准，同时做好以下工作：
（一）依约对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，并维护相关区域的环境卫生和秩序；
（二）协助公管中心登记保障性住房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心；
（三）受理保障性住房维修的报修申请，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作；
（四）协助公管中心办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续，建立保障性住房的相关档案；
（五）配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；
（六）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告有关部门处理；
（七）协助有关部门核实、处理有关投诉、举报；
（八）承担其它委托事项。
第十二条 保障性住房建筑区划内的建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备符合《成都市物业管理条例》规定的条件后，方可交付使用。
第十三条 保障性住房竣工交付住户使用30日前，建设单位应当按规定与物业服务企业和公管中心完成物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作。
第十四条 保障性住房建筑区划内的物业服务力量配
备，由物业服务企业按照行业规范要求落实，可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，并纳入市物业服务人员执业名册中管理。
第十五条 保障性住房物业服务费用标准，在政府指导价标准内，由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定。
第十六条 保障性住房的业主、承租人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按月足额交纳物业服务费用。
生活确有困难的廉租住房承租户，可以按规定向公管中心申请物业服务费用补贴。
第十七条 建立物业服务费用补贴专项资金，具体补贴办法另行制定。
第三章 使用与维护
第十八条 保障性住房竣工交付住户使用时，建设单位应当向业主、市住建局发放、递交房屋质量保证书和房屋使用说明书以及共有部分清册，公管中心应当向廉租住房、公共租赁住房的承租人发放房屋使用说明书。
第十九条 廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当
赔偿损失。
廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由市住建局统一组织实施，承租人应当予配合。
第二十条 建设单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任；可以自行组织维修，也可以委托其他单位进行维修。
保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任市住建局承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。
第二十一条 保障性住房应当按照相关规定建立专项维修资金，并依据相关规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。
第四章 监督管理
第二十二条 市住建局应当设立保障性住房使用、管理、服务的投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。
市住建局应当按规定对保障性住房建筑区划内的物业管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实本办法第十一条所列各项工作及规定的和谐物管创建通报内容之一的，应当督促物业服务企业在15日内整改。
第二十三条 物业服务企业发现保障性住房住户有以下情形之一的，应当在24小时内书面报告市住建局：
（一）与其申报收入有明显不符的高消费行为；
（二）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；
（三）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、经营；
（四）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；
（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；
（六）其它违反规定的情形。
第五章 相关责任
第二十四条 任何单位、个人发现在保障性住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均可向市住建局举报，区房产管理部门、公管中心应当及时依法、依约处理。
第二十五条 物业服务企业有下列情形之一的，市住建局应当及时终止前期物业服务合同，同时报送相关部门依法处理：
（一）对存在的问题不按规定时限整改或两次以上整改不到位；
（二）连续两次测评，业主满意度低于80%；
（三）发生重大责任事故；
（四）未按本办法第二十三条规定履行报告义务；
（五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成两次以上重大群体性事件；
（六）应当及时终止前期物业服务合同的其他情形。
第二十六条 有关单位的相关工作人员在履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十七条 保障性住房使用、管理、服务活动中发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向当地人民调解机构申请调解。
第二十八条 各县市、区的保障性住房项目的物业管理，可参照本办法实施。
第二十九条 本办法由咸阳市住建局负责解释。
第三十条 本办法自 年 月 日之日起施行.安全用气管理规定
1、请使用合格的燃气设施，安装燃器具要请具有施工资格的施工队进行。发现问题要请专业技术人员维修。
2、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。
3、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。
4、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。
5、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。
安全用水、用电管理规定
1、住宅区内居民或商铺，施工队需临时接用水、电时，应向物业管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。
2、住宅区内任何单位或个人未经物业管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。
3、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡居民在室内配备漏电保护开关，因违反安全用水、用电的规定而造成事故，住户应承担责任。
4、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。
5、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。
6、住户长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀。
7、住户应爱护公共用水、用电设施。不得有意损坏水表或电表。
8、对公共管道、线路和房屋内管道、线路进行维修时，住户有义务提供方便，对因装修或住户使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，物业管理处有权要求责任者疏通或修复。
出入登记管理规定
1、入住本小区的业主需将个人及住宅的详细资料申报到小区物
业管理办公室进行登记，落实通水、通电等事宜。
2、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置，机动车辆停放在小区指定区域。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
公共设施的使用和维修保养制度
1、小区内的共用设备包括供电、给排水、消防、通信、治安监控等设施设备，公共部分全权由物业管理处或管理处委托的专业公司代管。
2、物业管理处定期检查共用设备运行状态，包括：检查设备设施机械性能、安全防护措施、运行环境（温度、湿度、清洁卫生等），确保公共设施正常运行。
3、业主要自觉爱护小区公共设施设备，发现问题及时向物业管理处报告，同时从自身做起，切勿使用对保安通讯、公共设施有影响的电器；切勿把渣滓、布屑或其他硬物丢弃到下水道；切勿损坏和遮挡监控摄像头；非火警和特殊情况，不得使用消防设备。
4、对铺设在业主房屋内的某些公共设施（如下水管等），物业管理处有权在必要时进入业主房内进行维修，预先通知与否，则视紧急程度而定；
5、物业管理处对公共设施定期或临时进行维护保养，在维护保养期间，有可能对住户生活带来不便，住户应予以理解支持。
6、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
7、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。
环卫工作岗位制度
1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。
2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。
3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。
5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。
6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。
7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。
监督管理机制
坚持 “服务无止境，满意创百分”的宗旨，加强“全方位管理、多功能服务”的管理手段，建立监督管理机制，确保各项制度的落实。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“当小区保护神，做业主贴心人”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造晋源文明的住宅社区。
4、建立健全完善的管理体制和管理制度，确保各项服务监督到位、执行到位、落实到位。
门卫工作岗位制度
为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。
一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。
四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。
六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。
七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。
九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。
十二、完成领导临时安排的其它工作。
十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。
以上制度值班人员共同遵守，从2005年9月15日起执行。
交通管理规定
1、小区内机动车辆进入和停放，所有业主和外来车辆，都必须停放在指定区域。摩托车、单车亦应停放在指定的地点。
2、有特殊情况的车辆，如救护车、消防车、警车、搬家车等，确需进入小区的，必须征得门卫岗保安准许，登记后，方能入内。
3、住户的车辆，应在物业管理处填写《固定（非固定）车位登记表》，并按时交纳场地使用费，领取车辆停放卡；住户的摩托车、自行车应到物业管理处部办理停放手续，填写《摩托车、自行车停放登记表》，领取停放卡并按时交纳管理费。
4、外来车辆进入管辖区时，保安员应在《车辆出入登记表》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定交费。
5、驾车进入停车场必须遵守车辆管理制度，按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。
6、所有装载物品的车辆若无物品来源证明或住户登记、委托签名，保安人员将拒绝放行。
7、为保证小区道路干净，影响卫生车辆必须在小区外冲洗干净，保安人员认可后方可进入。
8、物业公司有权在小区内设置交通标识，必要时将小区内交通改道，或临时封闭道路。
9、司乘人员应遵守交通规则，维持交通秩序，爱护交通设施。
小区管理公约
小区是住户共同的家，需要广大住户精心呵护，共同营造一个安全，文明、幽静、和谐的生活环境，为此特订立本规定，希遵照执行。
（1）小区设立门岗，担负小区安全保卫、秩序维持工作，进出小区人员应服从、配合门岗工作人员的管理，互相尊重，文明礼貌。
（2）非小区住户无事不得进入小区，有事来访须在门岗处登记，核实有效证件，方能进入。
（3）施工人员由施工单位统一到物业管理处办理临时出入证，一人一证，凭证放行。
（4）任何搬出小区的大件物品或贵重物品须有业主陪同，报经物业管理中心办理有关手续，方可放行。
（5）爱护公用设施，不得损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。
（6）小区花园、健身娱乐场所由住户共同享受，不得独自占用和损坏，不得做有碍观瞻、妨碍他人的事。
（7）遵守社会公德，自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；不在公共过道、场所堆放杂物、丢弃垃圾，不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户，并严禁高空抛物。
（8）装饰房屋不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地。
（9）不得在单元内存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
（10）不得践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；
（11）未给许可，不得在公共场所、道路两侧乱设摊点、推销产品；
（12）小区内不得有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱设广告牌；
（13）不得聚众喧闹、噪声扰民，进行危害公共利益或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；
（14）不得在单元房内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得利用单元房做斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得物业管理处书面许可的商铺除外。
（15）不得饲养家禽家畜或外形凶猛的宠物。（16）不得从事封建迷信邪教活动。
（17）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。
消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
治安管理规定
1、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
2、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
3、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
4、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。
5、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。
6、对下列行为，保安人员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止： ①、随意停放车辆；
②、占用消防通道或其它公共区域；
③、损坏公共设施；
④、非法举行集会、游行、示威、聚众喧闹、酗酒滋事；
⑤、侵入他人住宅，损毁他人财物；
⑥、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活。
第二篇：保障性住房
保障性住房
【点睛1】材料1从我国的住房改革历程入手，给出了我国政府发展和建设保障性住房的原因--解决中低收入者的住房问题。
1.住房和城乡建设部部长齐骥2011年3月9日在人大会议记者会上说，今年建设1000万套保障性住房，如果商品住房按照去年的规模来向市场提供的话，今年我们国家会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过市场类住房的总量。
去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套，今年建设1000万套保障房，比去年全年商品房供应总量多100万套。保障房建设总量首次超过商品房意义重大，也是中国住房市场一个标志性变化和里程碑式事件。
始于1998年的住房货币化改革，使得城市百姓由过去福利分房转变为到商品房市场购房。这极大地减轻了国家财政负担和企业负担，也缓解了由房源少、需求多导致住房分配不公引发的各种矛盾和纠纷。然而，这种改革忽略的一个基本情况是，随着城市人口的膨胀，住房需求与土地、房屋供应出现了巨大矛盾，造成住房价格直线上涨。住房价格上涨使得投机投资资本看到了其中的趋利空间，一窝蜂式进入住房市场炒作投机，使得住房价格出现一轮又一轮的恶性、畸形上涨，最终造成中低收入者买不起房。住房保障问题在城市凸现出来，而且矛盾越来越尖锐。
反思住房改革，主要是缺了一条腿：少了解决城市中低收入者住房问题的住房保障制度。我国政府敏锐地观察到了这一点。这几年不断探索保障性住房制度，大力发展和建设保障性住房。特别是从去年开始，通过落实地方政府责任，确立了580万套保障性住房的建设任务。今年又计划建设保障性住房1000万套，未来五年达到3600万套。我国住房市场、住房体制里的短腿正在加速接上。
【点睛2】经济适用房是保障性住房的一种，材料2给出了W市创新经济适用房改革的方式--复杂问题简单化，实物分配货币化。
2.W市地处关中平原东部，随着近年来经济社会的发展，房价也出现了快速上涨趋势。在这种情况下，如何让广大低收入困难群众顺利买上房子，成为W市政府部门急需解决的问题。
该市X市长说，现行的经济适用房采取的是实物分配形式，虽然也能有效解决困难群众的住房问题，但在分配过程中暗箱操作、冒名顶替等现象难以避免。在这种情况下，W市从2009年开始探索推行经济适用房货币直接补贴新模式，对符合经济适用房保障条件的中低收入家庭，由供应经济适用房改为给予适当货币补贴，力求将“复杂问题简单化，实物分配货币化”。
在补贴对象上，W市规定必须为具有W市城区常住户口，家庭年收入在3万元以下，无房住或家庭人均住房建筑面积低于20平方米的城区居民。符合条件的补贴对象可凭相关证明到W市房改办递交申请，在通过审查后即可成为补贴候选对象。
在补贴标准上，W市有关部门初步确定经济适用房出售价格与商品房均价的差距在每平方米300元左右，据此确定2009年每户补贴标准为3万元，以后还将根据物价上涨指数每年更新一次补贴标准。
为确保补贴过程的公正公开，W市规定成为直补对象需经过三次公示。在申请人递交申请后，W市房改办在20个工作日内完成初审，并在申请人所在单位或居住区进行一榜公示。一榜公示没有问题后，还需在W市政务大厅进行二榜公示。通过二榜公示后，采取摇号的办法产生补贴对象候选人，最后还需在当地媒体上进行三榜公示，如无问题才能正式成为直补对象。
在补贴方式上，为避免补贴对象将资金用于他处，W市规定补贴资金不发放给购房者本人。符合条件的申请人成为直补对象后，可到商品房市场自由选房，在和开发商签订购房合同后，凭合同到市房改办开具补贴证明，然后到开发商处凭证明核减相应现金后补足余款买房，核减的补贴资金由市房改办与开发商结清。
为了解决补贴资金的来源问题，W市决定每年从土地收益金中拿出一部分资金专门用于补贴。有了充足的资金保障，2009年W市拿出3000多万元，按照每户3万元的标准，共为1116户困难家庭发放了经济适用房补贴。
据该市城建局C局长说，经济适用房直补模式的建立，有效解决了过去实物分配过程中存在的问题。过去由于经济适用房建设成本低，导致出售价格也比商品房低，成为许多人眼中的“香饽饽”。作为主管部门领导，在分配经济适用房时往往面临来自各方面的说情和要房压力。现在改为货币补贴，冒领补贴资金是性质十分严重的问题，一些想暗箱操作的人慑于党纪国法不敢染指，有效保证了保障性住房领域的公正性。
X市长认为，采取货币直补政策的一大好处是方便了中低收入群众。过去由于成本控制等原因，经济适用房有不少建在比较偏僻的地带，困难群众买了房以后往往面临生活不便的问题。与此同时，一些群众由于工作地点的原因，买房后经常出现“东城上班，西城居住”的情形。实行货币直补后，群众可根据自己需要自由就近选房，避免了生活不便、来回奔波等困难。
【点睛3】材料3介绍的是保障性住房的另外一种：公共租赁住房。
公共租赁住房扩大了申请范围，将外来人口纳入了保障范围，弥补了其他形式保障性住房的局限性，而且该形式有利于增加住房有效供给，优化住房结构，引导居民合理住房消费；有利于遏制部分城市房价过快上涨，而且有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，从而有利于转变发展方式、调整经济结构。
3.一位参与上海公租房制度讨论的专家A表示，公租房最早由官方提出是去年3月两会期间温家宝总理政府工作报告中“积极发展公共租赁住房”的表述。从2009年开始，为解决城市“夹心层”的居住问题，各地开始研究中低收入者的租房市场，以期待其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起，支撑起住房保障体系的庞大需求。这也成为房地产市场维护和谐稳定的重要制度性安排。
今年以来，随着各地认真落实房地产调控任务，保障房体系再次成为重要抓手。5月21日，重庆发布促进房地产市场健康发展十条措施，首要一条即构建多层次住房供应体系，并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米，申请范围同样向外地户籍人士开放。另有报道称，目前北京计划拿出50%以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房，深圳也出台了一个住房保障制度，在不受户籍限制的前提下使该市连续7年有稳定收入的群体受惠。
“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外，公租房是第一个对外来人口开放的保障房类型，区别于针对本地居民的经济房和廉租房。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。”专家A表示。
大力发展公租房的另一原因是目前保障体制中产品类型的局限性。记者在采访广东、上海等地市场人士时都被告知，经济适用房除了销售体制尚不完善外，还有市场竞争力不足的问题。比如一旦遭遇宏观调控，普通商品房价格很可能与周边经济适用房价格相当，这导致经济适用房没有竞争优势而出现滞销。同时，廉租房又因为受益面过窄根本无法满足外来人口的住房保障需求，要令70%的城市人口“住有所居”，其保障体制还需要大踏步完善。
“近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。”七部委《指导意见》指出。而根据李克强的表态，发展公共租赁住房可以增加住房有效供给，优化住房结构，引导居民合理住房消费，不仅有利于遏制部分城市房价过快上涨，而且有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，体现了转变发展方式、调整经济结构的要求。
【点睛4】材料4主要介绍的是在发展保障性住房过程中存在的问题：资金被挪用，进度缓慢，工程质量缺乏保证。
4.2010年11月17日上午，审计署发布2010年第22号公告，公布了19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果，审计发现共计21360余万元廉租住房保障资金被套取挪用。而在2007年至2009年间，北京等22城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金，共计少提取146.23亿元。
自从廉租房被中央作为解决低收入群体住房困难的主要途径以来，建设进度异常缓慢与工程质量缺乏保障，始终就是挥之不去的两个梦魇。据央视报道，北京大兴区的明悦湾小区，商品房质量都没有问题，而九栋保障性住房中，就有八栋被查出问题。与此同时，2010年全国按计划要建设保障房580万套，但是5个月过去之后，开工率却只有70%。在住建部采取约谈地方官员之下，保障房建设进度此后有所加快，至9月份开工率已达90%。可是开工率与完工率，不是一回事，保障房建设计划能否如期完成，仍然是一个大大的问号。就拿2009年来说，全国廉租住房计划建设177万套，最终竣工的却只有65万套。
【点睛5】材料5虽然是关于Z省保障性住房安居工程，但对于解决材料4中保障性住房工程面临的问题给出了启示。
5．针对百姓关心的住房问题，记者采访了Z省住房和城乡建设厅厅长。
记者：据了解，今年我省将重点实施“1313”保障性安居工程，使10多万户住房困难家庭受益。请问，政府如何确保这项大工程的顺利实施？
张厅长：“1313”保障性安居工程是省委、省政府向全省人民作出的庄严承诺，即全年新增廉租住房保障家庭1万户以上，新开工建设保障性住房300万平方米以上，改造城市旧住宅区、危旧房100万平方米以上，新开工建设其他政策性支持住房300万平方米以上。
在年初召开的全省城市住房工作会议上，省政府领导与各设区市政府主要负责人签订了目标责任书，将任务层层分解落实到各市、县（市、区）。不仅如此，各市、县（市、区）还在4月底前编制完成2010至2012年城市住房保障规划和今年建设计划，及时向社会公布并报省政府备案。
我们将切实落实政策要素保障，加快保障性安居工程项目的立项和规划审批，抓紧落实好资金、土地和税费减免等政策。加强监督检查，对执行不力的实行问责，确保目标任务全面完成。
记者：降低住房保障的门槛，是众多“夹心层”的热盼。对这个问题，政府是怎么考虑的？
张厅长：让人民群众住有所居，不断改善他们的居住条件，是住房保障工作的落脚点。目前，我省已有5.44万户城市低收入住房困难家庭得到了廉租住房保障，30万户城市中低收入家庭购租了经济适用住房。到2009年底，全省所有市、县提前一年基本实现了低保标准两倍以下城市住房困难家庭廉租住房“应保尽保”目标，基本满足了家庭人均收入在当地城镇居民人均可支配收入60%以下的城市住房困难家庭购租经济适用住房的需要。
但目前还存在两个“夹心层”，一是既买不起经济适用住房，又不符合廉租住房条件的家庭；二是既买不起商品房，又不符合购买经济适用住房条件的家庭。
要解决更多社会群体的居住问题，首先要扩大住房保障的覆盖面。今年起至2012年，我省廉租住房、经济适用住房将逐步覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭。其次，进一步加大政策性支持力度，通过旧住宅区、危旧房改造，以及大力推进公共租赁住房和限价商品住房建设，加快解决城市其他住房困难家庭的住房问题。
【点睛6】材料6介绍了保障性住房在质量方面面临的问题和产生的原因--成本投入低；任务紧造成赶工期、求速度的结果；工程管理制度缺乏、监理人员不到位。
解决措施--实行全过程监管，落实终身责任追究，开展安全大检查。
6.据新华网报道，海南省质量技术监督稽查总队近日查获一起重量达345吨的“瘦身钢筋”案件：345吨重量偏差严重偏离国家标准的“瘦身钢筋”，竟然畅通无阻地流入保障性住房项目工地，部分产品已经加工待用。
报道称，7月25日，海南省质量技术监督稽查总队根据群众举报在文昌市文城镇政府保障性住房工地上发现大量不合格钢筋。
海南省质量技术监督稽查总队副总队长郑廷安介绍，稽查人员赶到工地后，当场发现3吨不合格钢筋，将其送至海南省产品质量监督检验所检验，发现重量偏差问题严重。
海南省产品质量监督检验所为此出具的质检报告显示，除了10mm型号钢筋合格外，其余12mm、14mm以及25mm等7个规格型号钢筋的质量均大大低于国家标准。该工地第二标段的22mm螺纹钢筋，其重量偏差结果为“-16%”，是国家“-4%”的最低偏差标准的4倍。
郑廷安称，这种重量偏差严重的不合格钢筋被称为“瘦身”钢筋，由于偷工减料，使原本应达到标准的钢筋足足“瘦了”一圈。“如此‘瘦身’的钢筋一旦投入使用，无疑对房屋安全造成巨大的隐患，其后果不堪设想。”
文城镇保障性住房项目的监理单位是海南建弘项目管理有限公司，其职责是对建筑材料以及施工质量进行全程监管。该公司副总经理崔文高说，他们曾将所有型号的钢筋进行抽样并送至文昌市建设工程材料检测中心进行检测，显示钢筋已达国家标准，可以投入使用。但从文昌市建设工程材料检测中心出具的检测报告上可以看到，检测中心只对这批钢筋做了拉伸和弯曲两个指标的检测，并没有做重量偏差的检测。崔文高解释称是因为文昌市建设工程材料检测中心还不具备检测重量偏差的资质。然而，文昌市建设工程材料检测中心主任冯居丁说，他们具有做重量偏差检测的资质，但施工单位和监理单位并没有委托申请做这项检测。
“瘦身钢筋”只是一个侧面，近期有关保障房的质量问题频频被媒体曝光。《金融时报》报道称，最近的一例是安徽省安庆市太湖县最大拆迁安置小区--龙安商贸小区。自2010年底以来，50多户居民的房屋陆续出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水等现象，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重现象。安居房变成“闹心房”，不少人有家难宿，顶着酷暑借住在外。上述例子绝不是个例。比如，北京的“明悦湾”保障房项目，2010年出现多栋“楼歪歪”，最终不得不拆除重建；包头最大的棚户区“民馨家园”改造项目，2011年初出现了500多套墙皮起砂脱落现象。
1000万套保障性安居工程，是按照每套住房60平方米的面积计算的，住建部计算总投入需要1.3万亿元，折合每平方米的成本仅为2166元。而这样的成本，包含了税费、土地成本和资金成本等。低成本投入，让不少参与企业仅能获得微薄利润，容易出现偷工减料的现象。
另一个原因是，短时间内要求完成任务，这容易造成赶工期、求速度的结果。
根据住建部的要求，1000万套保障房需要在2011年11月底前全面开工。由于保障房建设任务繁重，为了在规定时间内完成任务，不少项目不排除匆忙上马的可能，工程管理制度缺乏、监理人员不到位等问题时有发生。
保障房，首先应该保障质量。据新华网7月21日消息，国务院副总理李克强在7月20日同省部级领导干部住房保障与房地产市场调控专题研讨班学员进行座谈时表示，建设质量是保障房建设的“硬杠杠”，要实行全过程监管，落实终身责任追究，并表示近期将要开展一次保障房质量安全大检查。
【点睛7】材料7仍然是关于如何确保保障性住房质量的问题，将J省的做法进行提炼，能得出如下相关措施：法律上全面落实保障性安居工程质量终身责任制，依法追究责任；制度上各基层管理单位、工程参建方和相关部门严格执行基本建设程序，认真落实质量分户验收制度；技术上对新建保障性住房工地全部运行远程视频监控系统，实现对质量即时、全过程、可追溯监管。
7．2011年8月1日，J省召开保障性安居工程质量管理工作座谈会，要求全面落实保障性安居工程质量终身责任制。工程质量出现问题，不论多长时间，不论人员调到那里，都将依法追究责任，绝不放过。
今年J省新建各类保障性住房32万套的任务要确保8月底前全部开工建设，形成实物工作量，年底前基本建成50%以上。在明年6月底前，项目主体工程要全部完工。开工新建的32万套，加上上年开工今年续建的项目，全省在建的保障性住房总数达近50万套。据介绍，这50万套在建保障性住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等不同类别，工程质量安全监管任务繁重。
J省要求各基层管理单位、工程参建方和相关部门严格执行基本建设程序，认真落实质量分户验收制度。凡是未实行分户验收以及分户验收不合格的保障性安居工程，不得进行竣工验收，不得交付使用。从今年起，新建保障性住房工地要全部运行远程视频监控系统，实现对质量即时、全过程、可追溯监管。要在建成后的保障性安居工程建筑物的明显部位设置永久性标牌，铭刻设计、施工、监理等等单位信息。
【点睛8】材料8是通过一系列新闻事件，揭示了经济适用房建设和分配过程中存在的问题。在回答问题2时需要根据相关问题进行推导。
8．CCTV《新闻1+1》日前播出《经济适用住房，还适用于什么？》，以下为部分台本：
分房摇号，弄虚作假；买房不住，违规出租，改变地块用途，违规建别墅，不同城市连续上演的经适房事件暴露出了哪些问题？保障性住房如今保障了谁的住房？
事件一：6月12日，武汉市5100多名困难家庭市民参与经济适用房余家头小区的公开摇号，结果摇中的124个人当中有六个人的编号是连号，遭到质疑。
解说：中签概率一千万亿分之一，连数学家都为之瞠目，就是这样的六连号通过电脑摇号，在武汉横空出世。从资格审查到摇号过程，经济适用房的层层审批程序竟然挡不住几份虚假的材料。“李鬼材料”竟然一路绿灯，街道、社区、民政、房产等多个部门的审核一一失效，中介公司交几万元就能享受办证、登记、摇号一条龙服务。“武汉六连号”丑闻证明了经济适用房作弊链条的存在。经济适用房申请人身份作假，竟然畅通无阻，而对于千辛万苦申请到经济适用房的人，真的是住房困难，又真的是自己住吗？
事件二：重庆市渝中区大坪镇有一个新城大厦，其中322套经济适用房交房才八个月，竟然有一半左右已经被出租，一些业主不顾经济适用房不满五年不能上市交易的规定，现在就通过中介转卖住房，导致部分经济适用房登记的房主并非是真正的房主。物管方保守估计，租出去的房子已经有一半，大厦内，有的房子搞起了日租房的小公寓，还有个体餐馆、渔家馆等。
解说：经济适用房转租转卖，用途作假，成为个体追逐利益的工具，这已经不是个例，在很多地方都已经司空见惯，这违背了经济适用房建设的初衷，而除了申请人身份造假、住房用途作假外，还有开发商干脆在房产开发功能上作假。
今天的新华网河南频道登出了新闻调查“经适房变身豪华别墅”，因为郑州市规划局副局长逯军质问记者“替谁说话”，郑州一处经济适用房土地违规建别墅事件被媒体曝光。河南天荣置业有限公司承建“西湖秋韵”，郑州市规划局明明发放了建设经济适用房的许可证，然而当经济适用房建起大面积别墅时却无人监管，当民众举报此事时又遭到冷落。
开发商打着经济适用房的名号盖商品房，公开造假，为困难群众谋福利的经济适用房，成了审批官员权力寻租的砝码和开发商牟取暴利的工具。就这样，经济适用房在被真正需要的群众适用之外，居然也被身份造假者适用，被用途造假者适用，被不法开发商和官员适用。
事件三：深圳市住房和建设局近日通报了社会广泛关注的深圳桃源村经济适用房三期“豪车门”调查结果：媒体曝光的52辆过夜“豪车”，9辆是单位的，28辆不是小区业主的，只有12辆是业主所有，而且这12辆车都是入住后所购买。
解说：该局负责人就此特别指出，目前没有任何法律和规定限制经济适用房业主买车，不能永远不让购买经济适用房的人致富，不能仅因为其购房后买车就让其退出经济适用住房。这一方面似乎预示着主管部门在“豪车门”事件中并不需承担审核不严的责任；但同时，该负责人的这番辩护却提出了一个有价值的命题：购买了经济适用房的人，在经济条件完全超越了住保障性住房的情况下，能否继续拥有保障性住房；如果需要退出，又该如何退出。
【点睛9】材料9是国外关于保障性住房建设的先进经验，有利于改革和完善我国相关制度，考生可从中提炼先进的措施--完善经济适用房相关法律，加大对经济适用房申请过程中违法行为的打击力度和问责力度，并追究相关责任者责任。
9．1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的法律。1906年，政府颁布的法令对廉价房的建设作了补充规定。1912年，新法律规定市镇和省级政府可自行成立相关机构进行廉价房建设。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定每个人口超过3500人的市镇（巴黎地区的标准为1500人），其廉租房占全部住房建筑比例不得低于20％，违者将受到处罚。2006年，《国家住房承诺法》的公布，使福利性住房的供给大大提高。2007年，《可抗辩居住权法》获得通过，意味着居民可用法律手段维护自身的住房权。
在新加坡，组屋(相当于中国的经济适用房)已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多。对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套60至70平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。
1.认真阅读给定资料，简要回答下面两题。（20分）
（1）请根据给定资料，对保障性住房的内涵进行阐释。（10分）
要求：准确、简明。不超过150字。
参考答案：
保障性住房是与商品房相对应，是政府为中低收入者提供的住房（或具有保障性质的住房），包括经济适用房、廉租房和公共租赁住房。
（2）根据给定材料2的内容，试分析“复杂问题简单化，实物分配货币化”这一表述的含义？（10分）
要求：分析简明扼要，条理清楚，不超过250字。
参考答案：
“复杂问题简单化”是由供应适用房改为给予货币补贴将有利于解决低收入困难群众买房问题，并且有利于杜绝现行保障性住房分配领域中存在的暗箱操作、冒名顶替等现象。
“实物分配货币化”是指渭南市严格选拔补贴对象、确定补贴标准、明确补贴方式，划拨专项资金对低收入群体进行直补。
2.请根据给定资料8、9，分析这两个资料对改进和规范经济适用住房工作提供了哪些重要启示。（15分）
要求：分析简明扼要，条理清楚，不超过200字。
参考答案：
（1）完善经济适用房相关法律，加大对经济适用房申请过程中违法行为的打击力度和问责力度，并追究相关责任者责任。
（2）以招标方式选取经济适用房的开发商，确保开发商向将购买此待建经济适用房的居民公开，同时向社会公示，防止开发商以经济适用房用地搞商品房开发。
（3）细化经济适用房的准入制度，建立和完善退出机制。
（4）政府应建立专门平台，便于百姓、媒体对经济适用房申请者和购得者的监督和查询。
3.为确保保障性住房工程质量，J省9月起准备对全省保障性住房工程质量进行专项检查，检查时间一个月。请你以该省省政府工作人员的身份，结合给定资料，草拟一份《J省关于开展保障性住房工程质量专项检查的通知》。（25分）
要求：（1）内容全面，有针对性；（2）条理清楚，表达简明，不超过500字。
参考答案：
J省关于开展保障性住房工程质量专项检查的通知
为进一步加强保障性住房质量监管，确保房屋质量安全，全面落实国务院副总理李克强在省部级领导干部住房保障与房地产市场调控专题研讨班的讲话精神，省政府将对全省保障性住房工程质量进行专项检查，现将有关检查事项通知如下：
一、检查范围及内容
检查范围：全省所有在建廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚户区改造等工程质量。检查内容：工程建设各方主体履行质量责任和义务情况；各基层管理单位、工程参建方和相关部门质量验收情况。
二、检查时间
本次专项检查从2011年9月1日开始，9月30日前结束，为期一个月。
三、检查要求
（一）各市按照省保障性安居工程质量管理工作座谈会和本通知要求，全面总结监督检查情况，并落实专人做好迎检工作。
（二）检查人员要严格按照有关法律、法规、规章和资质标准，技术规范进行检查，严格遵守廉洁自律有关规定和工作纪律。检查中应当实事求是、客观公正、认真负责，不得弄虚作假、徇私舞弊，防止走过场或敷衍检查的现象发生。
（三）对检查发现的违法违规行为和重大质量安全隐患，检查组下发书面整改通知单，并在J省相关网站上予以公布。对工程项目存在问题拒不按期整改的，对责任单位记录一次不良行为记录，情节严重的，将实施行政处罚。
2011年×月×日
4.结合给定资料，以你认为完善保障性住房体系最重要因素为话题，联系实际，自拟题目，撰写一篇议论文。（40分）
要求：（1）观点鲜明、主题明确、分析合理；（2）论述深刻，结构完整，语言流畅；（3）总字数1000-1200字。
解析：
本题有一个出题陷阱，即选择影响保障性住房体系的一个因素展开。影响保障性住房工程的因素有很多，如完善保障性住房制度、转变政府观念，加强对保障性住房的重视等。本文仅需要围绕其中一个因素展开，重点阐明为什么是重要因素。
参考范文：
推进保障房建设重在制度建设
2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初国务院部署的任务。在建设任务重、自然灾害多的情况下，取得这一成绩实属不易。2011年保障性住房建设计划达1000万套，这是党中央、国务院为解决中低收入家庭住房困难的又一重大举措，意义重大。
住房保障取得重大进展，令人欣喜，但是我们也要看到，由于保障性住房建设尚处于起步阶段，距离百姓的期待还有一定距离，特别是在当前部分城市房价过快上涨的情况下，中低收入家庭住房困难问题进一步加剧。与此同时，保障性住房建设还存在一些制约其发展的突出问题，如缺乏规范化、制度化的融资渠道，相关流转、管理等制度尚不完善。解决老百姓住有所居的问题，推进保障房建设，重在制度的建设。
第一，明确土地出让金的一定比例作为保障性住房建设资金来源。明确当地政府土地出让金净收益的分配比例，特别是要通过法规制度方式确定用于本地保障住房建设的最低比例。将土地出让金收益与保障房建设资金直接挂钩的最大优点在于，在整个社会住房需求与保障住房建设资金将基本同步，公众对保障住房建设将有比较清晰可测的预期，对社会稳定、民心稳定有重要意义。
第二，完善公积金制度，帮助中低收入家庭解决住房困难。扩大住房公积金的覆盖面与保障范围，重点是扩大非公经济组织中公积金的缴存。住房公积金使用要增加向中低收入家庭的政策倾斜，例如向中低收入家庭降低贷款门槛，灵活拓展住房公积金在中低收入家庭购房、租房中的使用范围，还可考虑利用公积金的增值收益对中低收入家庭实行贷款贴息等。
第三，建立合理有效的保障性住房流转机制。目前实施的保障性住房形式主要有：经济适用房、廉租房等。无论是经济适用房买受人，还是廉租房的承租人，都是政府公共资源的补贴对象，应从制度上杜绝人们将公共资源转化为私有财产的路径。严禁经济适用房买受人通过任何手段转变为普通商品房，如果买受人要改变居住条件，只能由政府回购；同样，廉租房承租人应被严格禁止转租，杜绝不当获利渠道。
第四，进一步完善保障性住房管理体系建设。放宽保障性住房受益准入门槛，让更多低收入以及中等收入夹心层能够有机会享受到政府的住房保障。建立保障性住房信息公示制度，公开保障性住房所在社区、面积、买受人或承租人姓名，充分发挥社会监督作用。同时，要严格落实“问责制”，将问责工作置于阳光之下。
为中低收入家庭提供住房保障，是政府应尽的职责。我们有理由期待，随着住房保障制度的不断完善，百姓住有所居的梦想将从一份份文件变成现实。
第三篇：保障性住房
浙江省保障性住房建设与政策实施的必要性
住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民的住房问题。
住房本身具有居住性和投资品的属性，由于其特殊的属性,因此住宅不同于其他产品,不可能完全通过市场化进行生产、交换和实现价值;其次,我国住宅由于只附带土地使用权（土地所有权归国家所有）,加之住宅是生存的必需品,因此更不可能完全通过市场来调节。我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。
从现实状况来看，随着城镇化的加速发展，城市外来人员的增多，由此所产生的对城市居住空间需求量的增加，导致城市用地紧张，土地价格上涨，加之其他因素导致住房价格快速增高，而消费者的购买力缺没有和房产的价格同步增长，导致了房价与购买力发生严重的脱节。同时城区拆迁过程中存在的部分低保、特困且住房困难的拆迁家庭，因原住房面积较小、拆迁补偿款少、暂时没有经济承受能力购买经济适用房或拆迁安置房的现实状况，保障性住房为其提供了不可或缺的条件。
同时在市场经济条件下，总会有一部分人由于收入低而无力购房，被排除在住宅市场外，低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些相杭州、宁波、温州等大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。若没有渠道解决他们的住宅问题，使他们流落街头，成为游民，或被迫挤在居住条件极其恶劣的城市贫民窟中，必然造成社会的极不稳定。居住环境的差距悬殊，常常会从心理上刺激那些居无定所的游民，有可能使他们产生一种被社会抛弃的心理情结，从而增加了他们试图通过报复社会以求心理平衡的犯罪动机。
因此，处理这种不稳定因素的唯一方法，就是想方设法帮助他们解决住宅问题。解决他们的住宅，是对他们的关心爱护，是对他们生存权利的尊重，也是激发他们与生活抗争的意志与勇气，鼓励他们发挥自信、自强的能力，拉近他们和其他人群的心理差距，使他们与其他人和社会和睦相处，以保证社会稳定。为城市低收入者提供住宅保障，同时也是体现社会对弱势群体人文关怀的重要途径，是人类社会文明不断进步的表现。
保障中低收入者的住房,是我国保障体系的一个重要功能,也是政府不可推卸的责任。于全面建设小康社会的新的历史阶段，工业化、城镇化加快发展。从国际经验看，这个时期是解决居民住房问题的关键时期。从国内情况看，温饱问题基本解决后，群众改善住房条件的愿望更加迫切。胡锦涛总书记在党的十七大提出，加快推进以改善民生为点的社会建设，努力实现全体人民住有所居。实现这一宏伟目标，体现了科学发展与社会和谐的新要求，反映了党和政府在解决民生问题上的新高度，是党和政府对人民群众的庄严承诺。
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24 号文件)明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。把解决低收入者保障性住房问题从商品房市场中分离出来，明确了政府建设保障性住房的责任，把住房保障归入到了政府的公共服务体系中，并将逐步加大此类住房的供应，保障性住房的建造费用也确定了由各级政府分担投入并强化了管理措施。可以说24 号文件的核心就是加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
我国自上世纪90年代初实行社会主义市场经济以来,经济得到快速发展,但社会贫富差距逐步拉大,而房价已经成为普通老百姓最为关心的大事之一,增加社会保障性住房,遏制房价是维持社会稳定的一个重要措施。众所周知的是，保障性住房由廉租房与经济适用房两部分所构成，前者供应对象是低收入群体，后者则是以中低收入群体为供应对象。而由于以前因为在相当一段时间里的国内住房保障制度的缺位，事实上就使一些本该享受相应住房保障的社会中低收入社会群体，在被迫的情况下，不得不以节衣缩食而减少其它生活支出的方式转向商品房市场，以解决自已的住房困难。所以与此相对应，如果现在开始通过保障制度健全并加大保障性住房的供应，那客观上就必然会因为中低收入群体向保障性住房分流，而使商品房市场的供求关系发生变化，并由此最终对商品房市场价格产生影响。而且一些国家事实已证明，保障性住房每增加5个百分点，就会对商品房市场价格回落产生2个百分点左右影响的观点，也早已为市场所公认。可以说，这应该是一个简单的市场供求关系原理
保障性住房主要通过经济适用住房、廉租房、公共租赁住房来有效的调节商
品房市场。
经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。
廉租房主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。
公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。
保障性住房以这几种新建的形式出现，可能对开发商存量房销售带来更大压力。从供求关系上讲，在需求不变的情况下，加大供给会导致价格下降，保障性住房的增加必将加大房屋的供给，将有效遏制房价上涨，也将遏制投机性购房行为，能保持房地产业供需平衡、健康发展，房地产也又是我国经济的重要产业，它的健康稳定发展也并将影响中国经济的健康稳定发展。保障房的增加使得各地过去高企的房价加快了调整，逐步回归到越来越多的城市中等收入家庭有能力购买的水平。保障性住房政策出台，改善房地产行业供给结构，促进商品房市场稳定发展。
同时，它的推行，促使房价长期往下调整。浙江房地产投资过热、房价偏高等“繁荣”现象背后存在着过热的问题，保障性住房在一定程度上解决了急需的购房要求分流了一部分商品房市场的潜在客户，减少了一部分租赁客户，逐渐形成中国楼市房价长期往下调整的趋势。
不仅如此，从中长期看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫，促进浙江
楼市健康发展。因此，按照政府工作报告“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”，保障性住房建设肯定会一如既往、有条不紊地加大推进力度。可以预计，大量面市的保障性住房最终一定会对浙江楼市造成多方面的积极影响。
多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源泉，也是保障性住房可持续性的基础.从08年下半年开始，发生了国际金融危机，导致不少发达国家和发展中国家经济陷入衰退，这样一个情况也严重影响了我们国家的经济平稳健康发展。为应对国际金融危机的影响，中央及时作出了扩大内需、促进经济平稳增长的决策部署，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把加快建设保障性安居工程作为一项重要措施。
据了解，房的成交套数为4805套，成交面积为38.3万平方米，分别占总成交量的58.1%和48.8%。而实际成交的期房商品住宅为3462套，成交面积为40.2万平方米。住房和城乡建设部有关负责人表示，加大住房保障投资对扩大内需和拉动经济增长效果明显。按照住房和城乡建设部的测算，未来三年每年住房保障投资3000亿元，可以带动上下游投资3000亿元。另外，还可以创造200万-300万个就业岗位。
同时据国家统计局公布的数据显示，目前我国每年房地产投资约2.5万亿元，按照20％的行业增长速度计算，每年需新增5000亿元的投资额，而保障性住房就已确定每年投资3000亿元。
其实，在房价走低预期较强的情况下，保障性住房的需求强大。以北京为例，据统计，去年10月北京共成交期房住宅8267套，成交面积为78.5万平方米。其中，经济适用房、限价房等保障性住房的成交套数为4805套，成交面积为38.3万平方米，分别占总成交量的58.1%和48.8%。而实际成交的期房商品住宅为3462套，成交面积为40.2万平方米。
中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，加大保障性住房投资可以稳定当前下滑的房地产投资形势。而中国社会科学院经济研究所研究员袁钢
明表示“房地产在拉动消费方面比大型建设项目更有效果，房地产市场可以说是公共工程中投资最少、见效最快的一种。”
保障性住房对经济的推动作用是不容忽视的。住房是民生之要，住宅产业本身产业链比较长、关联度比较高，在这样一个经济大背景下，在全国范围内大规模地推进保障性安居工程建设，既能增加各个方面的投资、带动相关产业发展和增加劳动力就业，同时又能够刺激消费、促进民生改善，是应对危机、推动发展比较好的切入点。通过增加政府公共财政支出带动社会投资，加大保障性安居工程投资力度，既满足了人民群众特别是低收入群众改善居住条件的愿望，又有利于激活居民消费需求，最终实现民生改善、经济发展和社会和谐的目标。我们认为在这种大背景下，党中央、国务院提出加快保障性安居工程建设，除了对经济的直接拉动作用，还有助于增强对未来经济发展的信心，利国利民。
长期以来，党和政府高度重视解决城乡居民的住房问题特别是非常关注解决城乡低收入家庭住房困难问题。
如09年5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资名目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房名目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发名目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”
09年10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前甜，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。
一系列住房保障政策的目标是为了维护基本人权和维护社会安定，有广泛的社会功能和社会效益。保障性住房的建立正是体现党的十六届四中全会中提出的构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。而构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。
保障性住房服务对象是社会中的弱势群体。解决弱势群体的居住问题是社会和谐进步的必然要求,也是政府应尽的责任和义务, 并非可有可无的施舍。
现代社会中的政府职能概括起来就应该是：经济调控、市场监管、公共服务与社会公正。而住房保障恰恰就是一种政府应当提供的公共服务。杭州市市长蔡奇指出要进一步加强保障性住房建设，解决好低收入群体和各类人才的住房问题，是党委政府的一项重要职责，也是促进房地产市场平稳健康发展的重要途径。各地各部门要进一步明确任务要求，以“三年行动计划”为导向，坚持“六房并举”的新要求，继续加大保障性住房建设，真正实现经济适用房、拆迁安置房两个“房等人”，让杭州市民“居者有其屋”。
政府通过建设社会保障性住房来缓解商品房价格过高与低收入家庭支付能力不足的矛盾，满足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群体的基本住房需求，同时通过政府投资和政策指引，动员多方力量参与，将开发成本控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内，加快了可支付住房的建设，强化了政府和企业的社会责任,营造了社会公平正义、互助友爱的社会环境以维护社会稳定，促进社会和谐发展。
第四篇：保障性住房
徐宪平表示，“十二五”规划首次提出建立健全基本公共服务体系，明确了“十二五”期间基本公共服务体系的范围和重点，包括公共教育、就业服务、社会保障、医疗卫生、人口计生、公共文化、基础设施、住房保障、环境保护这九个方面。
第二，规划纲要也是首次提出要实施就业优先战略，就是要采取更加积极的就业政策，千方百计地扩大就业和创业的规模，特别是要重点解决高校毕业生、农村转移劳动力和城镇困难人员的就业问题。提出五年年均要新增城镇就业900万人，要转移农村劳动力800万人。
第三，提出合理调整收入分配关系。纲要有一个极为重要的导向，提出城乡居民收入与经济发展同步，劳动报酬的增长与劳动生产率的提高同步。这“两个同步”的导向提出以后，已经产生了重要的效应。
第四，医疗保障提出要让全民享有基本的医疗保障，城乡三项基本医疗保险的参保人数要新增6000万人，在政策范围内的医保基金支付的水平要提高到70%以上。
第五，要提高住房保障的水平，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
现状
与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。
由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足１０％的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是２０－８０％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有２０％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
第五篇：保障性住房
保障性住房 affordable housing
昨日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。去年我国各类保障性住房开工量为590万套，今年任务量同比大增70%。
我们来看一段相关英文报道：
Chinese Vice Premier Li Keqiang on Thursday ordered local governments to increase funding foraffordable housing projects, stressing that the construction of 10 million units was a mandatory task that must be fulfilled this year.周四，国务院副总理李克强要求各地政府增加保障性住房工程建设资金，他强调今年建设1000万保障性住房是一项必须完成的硬任务。
讲解】文中的affordable housing即指保障性住房，也可以说成affordable government-subsidized housing，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租房（low-rent housing）、限价房（price-capped housing）、经济适用房（economic housing）和公租房（public-rent housing）构成。
The construction of 10 million affordable housing units this year is of great significance for the government to stabilize public expectations, control housing prices, improve people's lives and boost domestic consumption.今年建设1000万套保障性住房对于政府稳预期、控房价、惠民生、扩内需具有重要意义。
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