关于无偿划拨xxx公司房产土地的可行性分析报告 2

第一篇：关于无偿划拨xxx公司房产土地的可行性分析报告 2

关于无偿划拨XX公司房产土地的通知

为加强国有资产管理、理顺产权关系，XX公司经研究决定，拟将位于XX城关，登记在XX公司的（）个建筑物及附属土地，无偿划转至XX公司。

一、划出企业基本情况 公司名称：XX公司

公司性质：股份有限公司（非上市、国有控股）法定代表人：XXX 公司地址：

二、划入企业基本情况 公司名称：XX公司

公司性质：有限责任公司（法人独资）法定代表人：XX 公司住所：XXX

三、拟划拨房产土地基本情况 建筑面积：平方米 土地面积：平方米

划拨资产产权无抵押、质押、担保等瑕疵。（资产清单详见附件）

以年月日为时点，将登记在XXXX公司名下的个建筑物平方米及附属土地平方米无偿划转至国网临海市供电，增加其资本公积。

四、土地使用性质

本次房产土地为无偿划拨，划拨后房产土地使用性质不变。

年月日

XXX公司

第二篇：关于无偿划拨xxx公司房产土地的可行性分析报告

关于无偿划拨xxx公司房产土地的

可行性分析报告

为加强国有资产管理、理顺产权关系以及配合广州市政府推进国有土地收储计划，xxx经研究决定，拟将位于广州市xxx73号、登记在xxx公司的14个建筑物及附属土地，无偿划转至xxx公司。

一、拟划拨房产土地基本情况 建筑面积：30,280.1911平方米 土地面积：138,139.0100平方米 资产清单详见附件。

二、拟划出企业基本情况 公司名称：xxx公司

公司性质：股份有限公司（非上市、国有控股）法定代表人：xxx 股东及持股比例：xxx42.14%；xxx集团40.97%；xxx有限公司16.89% 公司住所：广州市xxx号 公司经营范围：通用设备制造业

三、拟划入企业基本情况 公司名称： 广州xxx公司

公司性质：有限责任公司（法人独资）法定代表人：xxx

股东及持股比例：xxx集团100% 公司住所：广州市xxx号 公司经营范围：商务服务业

四、划拨方案

以2013年12月31日为时点，将登记在xxx公司名下的14个建筑物30,280.1911平方米及附属土地138,139.01平方米（价值合计xxx元）无偿划转至xxx，增加其资本公积。

五、划拨可行性分析

1、必要性

2011年9月xxx/xxx在签订《合资合作框架协议》时约定：xxx公司位于广州市xxx73号的14个建筑物及附属土地138,139.01平方米，从xxx公司名下转出至xxx集团和（或）指定的公司名下，xxx集团注入上述建筑物及附属土地评估值等值的现金，也就是上述建筑物及附属土地的权属归xxx集团所有。

在增资扩股之前，xxx公司即以企业改制的名义向广州市国土资源和房屋管理局申请办理上述14个建筑物及附属土地的更名及土地出让手续，在重新取证时xxx集团曾试图将新的房地产权证直接登记在全资子公司xxx集团名下，但广州市国土资源和房屋管理局告知，必须先办在xxx公司名下，再过户至xxx集团，中间程序不能跨越。因此2012年11月重新取得的上述14个建筑物及附属土地的房地产权证，权属人仍然登记为“xxx公司”。

目前xxx公司正在筹划“退二”搬迁工作，其现有土地将交回市政府收储，本次划转有利于理顺国有资产产权关系、配合广州市政府顺利推进土地收储计划。

2、可行性

xxx公司在2014年11月22日召开股东大会，审议了《xxx公司关于无偿划拨xxx公司房产土地的议案》。会议认为因xxx公司账载总资产中并无上述房产和土地，此次划拨不会影响xxx公司的总资产和股东权益，不影响债权人利益，不影响正常的经营活动，也不影响《合资合作框架协议补充协议（1）》的执行。表决结果各股东一致同意划拨。

资产划出企业xxx公司及资产划入企业xxx集团属国有全资企业，因此，本次划拨不会导致国有资产流失。

拟划拨资产产权无抵押、质押、担保等，程序上可实施无偿划拨。

六、结论

本次房产土地无偿划拨，符合相关法规、规范性文件的规定，不会导致国有资产流失。

本次房产土地无偿划拨，有利于理顺国有资产产权关系，有利于配合市政府推进土地收储计划。

广州xxx集团有限公司

2014年12月24日

第三篇：无偿划拨土地能否有偿转让

无偿划拨土地能否有偿转让

作者：付智

国有划拨土地是指国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等。《城市房地产管理法》第22条明确规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是目前法律层面上对土地使用权划拨所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地分为两种情形：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一情形是国家将国有土地使用无偿交付给土地使用者。就第一种情形而言，划拨土地使用权的取得显然是有偿的。下面笔者就第二种情形试作如下分析：

一、无偿取得的划拨土地使用权是否具有价值。

划拨土地使用权价值，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价值，它一般表现为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。对于无偿取得的划拨土地，普遍存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地除了取得成本外，为了实现单位或企业的生产服务功能，还需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。笔者认为应在分析划拨用地的基本价值属性基础上，来确定划拨用地价值。若划拨用地是熟地，则其主要由土地取得成本和土地开发成本构成；如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

首先，国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》{国土资发（2001）44号}，为国有划拨土地价值认定及其估价提供了政策和法律依据。通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。这一问题的提出，将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。通知指出，“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或者有偿取得土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

其次，《城镇土地估价规程》也明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

因此，无偿取得划拨土地的使用者支付土地开发费用是取得划拨土地使用权的前置条件，土地使用者支付的土地开发费用将凝固在土地使用权的价值中，按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用者对凝固在土地使用权中的这部分价值应享有相应的权益。即无偿取得的划拨土地使用权根据其基本价值属性具有相应的价值。

二、无偿取得的划拨土地使用权能否转让。

《土地管理法》第2条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，《城镇国有

土地使用权出让与转让暂行条例》第45条对此亦作出了具体规定。土地使用权转让是指土

地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。以划拨方式取

得的土地在转让前，必须经有批准权的人民政府批准并交纳土地使用权出让金，即变划拨土

地使用权为出让土地使用权后再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与

受让方，而且涉及到作为出让方的国有土地所有权人。就法律适用而言，这一行为不仅应适

用有关房地产转让的法律法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。土地使用权转让时，转让方与受让方协商一致并签字盖章确认的行为只能说明转让行为的完成；而转让协议或合同经有权机关审查符合转让条件并依法履行审批手续只是说明转让行为生效；只有转让双方

办理土地权属变更登记，才说明转让的土地使用权已发生转移并合法有效。若不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效。因此,对符合转让条件的无偿划拨土地使用权在依法办理审批手续的前提下可以有偿转让.笔者认为应对划拨土地使用权的有关问题予以重点关注，这对保护土地使用者的利益，促进

公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用

权人的利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。（转载于《中国地产市场》2006年第7期）

第四篇：划拨土地房产转让意见

划拨土地上形成房产的处分

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。它是计划经济的特定产物，绝大部分掌握在企事业单位等使用者手中，并与房屋产权紧密结合，形成了房地产，从而游离了国土资源部门的管理与控制，隐形变相交易，造成国有土地资产严重流失。

一、法律规范及其适用

目前，在我国有关规范划拨土地使用权上形成的房屋产权的法律法规主要有：规范房地产的《城市房地产管理法》，以及与之配套的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》；规范地产（国有划拨土地使用权）的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及与之配套的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《土地登记规则》等两个方面。从适用的对事效力看，前者既规范地产（国有划拨土地使用权），又规范房屋产权，后者主要规范地产（国有划拨土地使用权），在‚房随地走‛的原则下，附带的规范着房屋产权，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其配套规章规定：‚土地使用者转让地上建筑物，其他附着物等所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外‛。从适用的空间效力看，前者仅适用于城市规划区，超出城市规划区，在没有其他规范房地产方面的法律、行政法规、行政规章以及其他规范性法律文件的情况下，予以参照执行，且有法规的明确规定，《城市房地产管理法》第七十一条‚在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行‛。而《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》第二条均作出同样的规定；后者则适用于所有的国有土地，包括市、县城、建制镇、工矿区，且《暂行条例》在第二条作了明确的规定。

二、准予转让的条件及其方式

划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金（国土部门审核认定）。可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

三、批准主体及其认定

在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出：‚‘县’不包括市辖区‛。《城市房地产管理法》规定，划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府是哪一级人民政府，是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。（《城市房地产管理法》第六十六条规定，转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前，应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由县级以上土地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金，‚县‛，不包括市辖区，且有支持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批[1996]89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条‚目前，国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发[1989]49号），关于‘政府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同’的规定执行，不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行‛。其二，国家土地管理局国土批[1995]13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字[1994]493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，依据国务院批准的建设部、国家土地管理局‚三定‛方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批[1995]13号文件第二条二款：‚房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理‛）

四、非法转让房地产的认定

《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让的一般程序，即：签约、申报、审查、勘测与评估、交纳税费（不包括土地使用权出让金）、核发过户单，法律法规同时又对划拔土地使用权上形成房地产的转让作了‚有批准权的人民政府批准‛的特别规定，形成了一般程序的前置程序，即批准。所以，凡未经有批准权的人民政府（实为同级土地管理部门）批准，转让国有划拔土地使用权上形成的房屋产权，不论其是否办理了房屋产权变更登记手续，房地产转让的当事人都构成非法转让房地产，均要接受房地产管理法规的处罚，只是在处罚的裁量上有所区别。

五、国有划拨土地上的房产转让程序（方案）

方案一：要如何申请房产过户，怎样才可以获得批准的问题？ 依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后；再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金；然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记。

方案二：持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管部门办理登记，目前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等对其行政主体和执法主体（批准主体）规定明确，即县级以上土地管理部门，但没有详细的法律法规规定房屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转让文书，可视为允许其上市交易。

六、需提交证件和资料：

1、登记申请书；

2、申请人身份证明（企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证，法人代表身份证）

3、房屋权属证书；

4、证明房屋所有权发生转移的材料（买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料）、国土部门批准转让文书；

6、其他必要材料。

第五篇：土地承包可行性分析报告

土地承包可行性分析报告

项目名称：土地承包 建设性质：个体经营 经营性质：个体 承包地点：曹店 经营方式：个体经营 投资规模：13万元

一．可行性研究报告编制依据

1.根据黄龙县创业促就业小额担保贷款有关文件 2.土地承包合同 3.就业失业登记证

二．项目建设背景及必要性

本项目是在市 县有关扶持政策的引导下产生的。当前，为了鼓励待业青年和回乡务工人员创业，加快下岗职工培训和在就业，发展和繁荣县域经济，县政府出台了一些促就业政策，如扶持待业青年创业促就业小额贷款发放，减免税收等爱民 惠民政策。加之近年来我县核桃闻名国内外，该土地承包必定能带来较好的经济效益，同时，核桃种植也能拉动一些事业人员再就业，实现双赢的效果，促进县域经济和谐发展。三．项目建设有利条件 1.位置优势 该项目位于曹店村，土地肥沃，水源供应充分。距离县城近，交通便利，便于各种设施的购买和果实的运输和销售。2.政策优势

县政府对个体经营户实行重点扶持，多方面制定了优惠政策，并力争实行税收免征优惠，贷款扶持，加强技术培训，给予相关政策支持和政策倾斜。四．市场分析 1.市场分析

近年来，黄龙县以“核桃甲天下”而闻名国内外。核桃价格高，销路好，但是供不应求。因此，种植核桃园的前景可观。2.承包土地存在问题

经营者属于无业人员，没有较多资金积累，无法承担承包土地及经营所需资金。五．承包估算和资金筹措

1.土地承包估算需总投资13万元，其中：（1）承包土地费5万元（2）核桃苗和肥料等3万元（3）技术学习工人工资3万元

2.资金筹措：经营者自筹资金3万元，剩余资金借贷创业促就业小额担保贷款。六．还款计划： 第一年：还款2万元 第二年：还款4万元 第三年：还款4万元

计划三年内还清所贷10万元。