房地产项目调查报告（合集5篇）

第一篇：房地产项目调查报告

林荫大院

调查人员：学号： 班级： 成绩：

市场调研报告 调查时间：2016年6月25日 调查对象：林荫大院 调查方式：网上调查 调查内容：

一、项目概况

（一）楼盘简介

50万方林荫王国，浓郁、恢弘，铺展如画。林荫大院位于石家庄新华区，邻近风景如画的水上公园。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。林荫大院总用地面积约14.16万平米，总建筑面积约50万平米，其中住宅总建筑面积约40万平米，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万平米商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。

（二）开发商简介

广厦控股集团有限公司（简称“广厦控股”）是在中国改革开放大潮中成长发展起来的大型现代化企业集团，公司下辖建设、房产、能源三大直属集团和上海明凯等区域集团，主要经营范围涉及建筑、房地产、能源、金融、制造、教育、医疗、传媒、宾馆、旅游等领域，下辖的浙江广厦股份有限公司是国家建设部推荐的全国建筑业首家上市公司。

公司现有成员企业100多家，员工总数超过10万，企业总资产达270亿元，是浙江省人民政府重点培育的26家大型企业之一，被浙江省工商局、浙江省民营企业发展联合会认定为“浙江省转型升级引领示范企业”。2011年，广厦控股全年共完成总产值710亿元，位列浙江省“十大领军企业”第二位、浙江民营企业百强榜第三位、中国民营企业500强第十位，中国企业500强第138位，公司全年创利税46亿元。

广厦控股积极投身社会公益、慈善事业，回报社会。造公园、办大学、建医院、设立慈善基金、投资希望小学„„近年来，公司累计捐助、投资社会公益事业、慈善事业超过10亿元，2005、2006、2007年连续三届被授予“中国优秀企业公民”称号，并为2009年“浙商社会责任大奖”和“中华慈善突出贡献奖”获得者。

2010年，广厦控股集团从全国战略布局考虑，为全面进军华北市场，在华北区域打造“第二广厦”，投资成立了注册资金一亿元人民币的河北兆翔房地产开发有限公司。

河北兆翔房地产开发有限公司采取现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有在职员工96人，拥有各类经济、技术职称人员60余人。公司下设办公室、财务部、工程部、营销部、总工办、开发部、预决算部、材料部8个部门，构成了一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。

目前公司开发建设的项目为 “北焦村城中改造”项目。该项目总占地面积约317亩，总建筑面积约97万平方米，总投资额约80亿，是集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店等多功能的综合建筑群体，其中商品住宅部分为“林荫大院”。

“林荫大院”位于石家庄新华区核心位置，邻近风景如画的水上公园，居住氛围浓郁，揽尽地带繁华。项目周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。

林荫大院总用地面积约14.16万㎡，总建筑面积约50万㎡，其中住宅总建筑面积约40万㎡，容积率约3.15，总户数约2900户，规划由住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房组成。林荫大院不仅仅是单纯的住宅，它与其他三个区块共同构筑成集居住、办公、商业购物、文化娱乐、酒店为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体，畅享林荫大院15万㎡商业区配套。居住在此，居者能享受到大盘所带来的周全而舒适的生活系统、完善的社区服务系统以及源源不断的活力。

公司目前拥有高级工程师，工程师，预算师，注册会计师等专业技术人员，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时公司重点加强人才梯队建设，高薪在全国诚聘英才，愿有才之士加入我们的集体，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。

（三）配套信息

物业公司：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司

物业费：2.5元/平米.月

车位：住宅车位配比1：0.8，地下两层；商业车位820个左右

周边配套：教育配套：合作路小学、西苑小学、机场路小学、北焦小学、石家庄市第二十八中学

医疗配套：河北省人民医院、河北省医科大学第二医院

商业配套：北国超市中华店、北国超市益元店、家乐福保龙仓中华北店、北站菜市场、朝阳路菜市场

休闲配套：水上公园、中山公园、石太公园

周边银行：中国银行和平路支行、河北银行、中国农业银行北站支行、中国银行机场路支行、中国工商银行泰华支行、中国交通银行和平路支行

内部配套：教育配套：21班双语国际幼儿园

商业配套：15万平米商业区、精品商业长廊

学校：石家庄市第二十八中学

建材设备：门窗：三菱门、德施曼安全门锁、亚铝断桥铝合金窗架

涂料：STO产品中的“蝶彩花岗岩涂料”

五金：坚朗五金

墙体饰面：水包水花岗岩饰面

供暖：市政集中供暖、地暖

供水：市政

供电：市政

二、项目房地产市场营销环境分析

（一）宏观营销环境分析

1、人口环境

石家庄，简称“石”，河北省会，地处河北省西南部，旧称石门。石家庄辖区总面积15848平方公里，市区面积2206平方公里。石家庄市总人口1007.11万人。

2、经济环境

2012年，石家庄市石家庄市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元，石家庄开元环球中心规模以上工业利税829.8亿元，规模以上工业利润558.6亿元，固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元，公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元。金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元，金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%。

2013年，石家庄城乡居民收入分别达到2.5万元和1万元，分别增长9.5%、12%。计生家庭帮扶和流动人口计生基本公共服务均等化被确定为中国试点城市。2013年11月27日，福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜。福布斯中文版发布2013年中国大陆最佳商业城市排行榜，石家庄市入选福布斯最佳商业城市百强，排名39位，位列河北省第一。

因此对当地房地产而言，蕴藏巨大的消费潜力

（二）微观营销环境分析

1、企业自身

林荫大院位于石家庄新华区泰华街与和平西路交汇处西北角，总占地面积约14.16万平方米，总建筑面积约50万平方米。

林荫大院住宅总建筑面积约40万平方米，容积率约为3.15，总户数约为2900户。

林荫大院包括住宅、商业、幼儿园及其它公建配套用房，是集居住、办公、商业购物为一体的规模大、业态全、设施先进的城市综合体。

林荫大院商业是林荫大道，由3.6万平方米的林荫坊街铺和14万平米欢乐城两部分组成，林荫坊地处泰华街以西，规划中的市庄路两侧。

林荫大院邻近水上公园，周边环境较好。林荫大院周边交通便利，通过中华北大街、和平路、中山路等城市主干道与石家庄城市中心及周边区域紧密相连。

林荫大院主力户型面积区间为90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空间可供选择。

林荫大院一期产品户型面积区间90-140平方米，以二室、三室为主，多款创新户型设计可满足主流客群的不同需求。

2、市场营销分析

为什么中国人爱买房？这个问题困扰我很久了，但有人总结了中国女性喜欢买房的几大原因，总结如下：第一，中国现有的生活环境越来越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保护主义，唯有房子才能带来安全感和踏踏实实的感觉；第二，他认为婚姻是以经济为基础的，光有爱情是当不了面包的，有钱有房才是择偶的标准；第三，他觉得女性普遍认为房子比男人更诚实单纯，而且不需要花费过多的精力；第四，女性认为房子比男人更有报纸和增值的效果。总的来说，中国女性买房子还是缺乏安全感。因此，中国女性喜好买房演变成一个严重的问题： 当一个男孩面临结婚时首先必须买房时，当一个女人把房子作为婚姻的基础与保障时，房价还有降下来的可能吗？答案是没有可能。首先，在过去很少存在无房可住的情况。追溯至多年前，人们的房子多是来自单位分房或者是低价购买单位的集资房，基本上是人人有房住，姑且不论房子大小。现在即使是国有企业和事业单位也不会给自己的员工解决房子问题，更不要说一般的单位。其次，房价增长的速度远远高于人们工资的增长速度，造成了今日不买房，明日都买不起的局面。所以，中国人都拼着命早日买房，借钱买房，贷款买房，比比皆是。在上海郊区，有可能今年房价是7000，明年房价就是14000。基于经验积累，人们当然要赶紧买房。即使现在不准备结婚不准备住，但是买着放在那里也是好的，因为过几年买房就可能要多付几万几十万。过去人们没有出现疯狂买房的局面，就是因为房价的增速和工资的增速处在同一个水平上，等几年买房也没关系，如今房价增速可是远远超过工资的增速。最后，中国人多持有“有房才像家”的想法。他们觉得有了房子才有家的样子，才有家的感觉，才有家的安全感和归属感。如果租房住，他们要面对着时刻要搬出去的风险，时刻可能要去找房子的风险。他们不能好好装修房子，因为房子是别人的。他们不能购置过多的家具和生活用品，因为搬家是个力气活，也是一个浩大的工程。同时，他们也可能面对着亲朋好友的质疑和复杂的目光。总结以上，未来买房热不会降下来，买房问题可能越来越严重。所谓的廉租房等解决办法根本是杯水车薪。所以房价降不下来，还不如去买一套房的观念深入人心。

3、销售渠道 房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接收方式也不同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影。社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体之间的关系，由于群体中各成员对价值观、生活习惯、具体购买行为等都相互受影响，因此又被称为“参考群体”，在具体的购买行为中往往会有权威性的“领袖”，其购买行为直接带动群体中。

三、项目房地产SWOT分析

（一）优势

1、地理位置优越，地处石家庄城市北站区域

2、门户地位，便利的对外交通

3、土地建设成本低

4、占地面积大，易形成规模效应

5、广夏控股集团的品牌效应

6、区域未来发展优势良好，不断增加高消费居民

（二）劣势

1、目前项目长驻人口的缺乏

2、缺乏商业气氛

3、市政配套不完善

4、距离城市商务中心及几大商圈有较远距离

（三）机会

1、城市中心往北发展带来的机遇

2、京津冀一体化发展带来的契机

3、区域内开发楼盘少，为争取地缘性客户赢得机会

4、对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的渴求

5、广夏集团的品牌形象良好

（四）威胁

1、北站区域有不少的未开发土地，带来一定的同区域竞争

2、进入大盘竞争时代

4、大项目的投入大、周期长

5、项目区域房价高，对拉拢客户造成一定的难度

四、分析结果

1、开发商为外地开发商，是中国广厦集团的房地产开发企业，依托集团，与集团各版块密切协作，在北京、深圳等大中城市都有开发项目，公司实力雄厚，信誉度高。

2、项目规模大，社区配套规划完整，对高端客群和改善性客群有很大吸引力。

3、交通便利，是城市运营综合体项目，位于石家庄北站北站附近。

4、以现代特色园林构建舒适生活之青春版图，以起伏有致的水系催动青春阳光的灵性与动力，打造的港子河绿化景观带环绕青年社区，更为质感建筑平添一抹亮丽的柔和线条。

5、借鉴世界一线人居潮流和时尚，并结合石家庄本土人居生活方式及习惯，倾力打造多种超值实用且美幻多宜户型，将凝聚林荫大院的再续传奇和你我的感动

五、发展建议

1、结合外围因素充分发挥自身优势是企业发展的关键，本案中地理位置优越，周围社区配套齐全，而且环境优雅，提高对消费者的吸引力度。

2、本案作为大型综合项目，要增加产品的多元化，在产品定位上走中短-中高端路线，提升产品附加值，这样无论是在高端消费群体还是普通消费群体中都会有市场。

3、结合当地的环境和历史人文气息设计独特的建筑风格和景观设计。

4、在物业类型方面做多元化配置，高端的服务理念和一流的服务质量会得到消费者更大的认可。

5、业的包装推广能够提升项目的整体价值，更有效的将项目形象更好的展示给大众，大力度多方面的推广方式才能扩大市场影响力。

石家庄市房地产市场消费者调查问卷

调查人员： 学号： 班级：

尊敬的先生/女士： 您好！

为了更好地了解我市（省）居民购买商品房的真实意向，配合在校期间的专业课学习，我们特组织了本次调查，希望能得到您的帮助与支持。调查采用不记名方式，对您的回答给予保密，仅作为在校期间学习的参考资料。

对您的帮助与支持表示衷心感谢！

1、对您的称谓：

□先生

□女士

2、您购房的主要目的是：

□满足居住要求

□满足居住要求

□为父母或子女购房

□其他

3、请问您的职业是：

□机关/事业单位干部

□企业管理人员

□个体户

□专业技术人员

□贸易

□证券

□建筑业

□高科技

□学生

□其他

4、您目前的家庭月总收入是：

□1000-3000

□3000-5000

□5000-8000

□8000-10000

□10000-30000

□30000以上

5、您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息：

□报纸

□户外广告/路牌

□电视

□电台

□网络

□展览会

□朋友/亲人传播

□杂志

□其他

6、您购房主要考虑：

□地段

□价格

□房型

□环境

□配套

□物业管理

□据相关地点近

7、您购房选择的房屋种类：

□底层

□高层

□多层

□超高层

8、购买商品房您打算购买什么户型

□二房一厅

□二房二厅

□三房一厅

□三房二厅

□其他

9、您购房所希望的地段或可接受的地点： □市中心

□县城

□郊区

□其他

10、您购房希望相邻：

□公园绿地

□医院

□娱乐场所

□其他

11、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）：

□15分钟以内

□15-30分钟

□30-45分钟

□无所谓

12、您能接受的房屋单价：

□2900-4899元/平方米

□4900-6899元/平方米

□6900元以上/平方米

13、在以下建筑风格中，凭您的感觉，选择一种您较欢的风格： □欧陆古典式

□现代简洁式

□现代欧式

□其他

14、您比较倾向的购房付款方式是：

□用家庭储蓄一次性付款

□住房公积金贷款

□向银行按揭贷款

□向亲戚朋友借款后一次性付款

15、您最关注小区内的公众设施：

□体育

□娱乐

□休闲

□教育

□艺术

□文化 □其他

16、您希望住层每层的住户是：

□一户

□两户

□三到四户

□六到八户

□无所谓

非常感谢您对此次调查的大力支持！

第二篇：长治房地产可行性项目报告调查报告

长治实业分公司 “星辰房产”购置房产 调 查 报 告

学院

专业

班级

姓名

学号 指导老师

职称 信息学院 国际经济与贸易 2006级066班 张 梦 珏 2006154313 张 建 华 副 教 授

2009年9月15日

长治实业分公司“星辰房产”购置项目

调 查 报 告

一、调查背景

房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式，进行的营利性商业活动。出于促进地区经济和社会发展的需要，该市虽然很多有宾馆、酒店、商业用楼，但是在普通办公、写字楼的数量上还有所欠缺，对于满足市民物质文化生活的需要，增加社会财富，缓解就业压力都有所帮助。更能够增加公司的收入，符合多方面的利益完成。

投资项目星辰房产原为建鑫公司(化名)的不动产，因贷款向长治市商业银行进行抵押，后被抵押还款过户与该银行名下。实业公司因为涉足房地产的投资，首先以租赁为尝试，在合同中拥有优先购买权。现考虑购置该房产，盘活社会中的不良资产，增加社会财富，符合可持续发展的要求。

为确证决策的科学性，对项目进行可行性研究，笔者随同公司有关人员进行了本次调查。

二、调查内容

本次调查主要是对公司的背景信息、长治市的市场现状，以及盈利模式，有关政策和建议等方面的情况进行调查。

三 调查说明

笔者于2009年7月4日至7月17日赴长治物业管理有限公司长治实业分公司进行了为期约两周的实地调查，调查过程中采用了收集资料，观察记录，还有问询负责人的方法。

四 调查结果

1山西省长治市实业分公司项目的基本情况

山西省长治市实业分公司拟投资购置星辰房产(化名)，实业公司主要以物业管理为主，靠服务行业获得的经济利益。

山西省长治市实业分公司所属长治物业管理有限公司，总公司成立于1995年6月，注册资金600万元，是具有国家物业管理二级资质的专业物业管理公司。公司主要为别墅、写字楼、商业楼宇、普通住宅、服务式公寓、大专院校、工业园区等提供物业管理服务及

其物业管理顾问服务。其下属长治实业公公司成立于1997年，现有员工50人，主要经营物业管理，以服务获取经济利益。2009年年经营收入50万。房地产投资购置背景

随着经济的发展，房地产已经成为投资的热点。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。

长治市在山西省东南部，新兴工业城市，为晋东南要冲。去年全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%；人均生产总值23558元，增长9.5%；全年实现财政总收入177.9亿元；去年全年商品房销售额29.3亿元，增长130.6%。

星辰房产（化名）位于长治市城西北街，是国有房产。北边湖南各色小吃店，南邻国税宾馆，东邻中国人民保险公司花苑住宅区，文化馆、购物中心、汽车站交通便利。市政府有意向北发展工商业，届时会有一定的发展空间，且价格也会有所提升。

商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相关。这次的调查针对购买力、消费结构、环境，完善内部投资环境，外部投资随着涌入。消费结构随之改变，消费水平也会逐渐提高，消费层次多样化，消费环境有所改善。更多的向中高档倾斜，因此，文体娱乐、商务办公环境都有待改善。商业用房还有一定的需求前景。长治市经济水平随着全国国民经济的发展而提高。所在区域有独特的地理位置，商业机构和商业设施的建设发展滞后于市中心。新兴产业、民营、个体商贩的增长，需求不能被满足。通过良好的区位、现代化的物业管理、优质的设备设施以及便利的交通的商业社区十分必要。投资条件

3.1 外部条件

（1）经济条件

长治市是一座工业基础雄厚的综合性工商业城市，现正以稳健的步伐由经济大市迈向经济强市。2009年全年房地产开发投资完成26.5亿元，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6% ；其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。房产发展态势良好。

可以预测在未来相当长的一段时期，地区经济增长率稳定在7%水平，国民经济稳定较快增长，宏观经济景气状况继续趋好。总之，目前的经济状况，我们可以预测未来经济总体走势是比较乐观，而伴随着城市化水平的不断提高，城市人口不断集聚，土地稀缺性将日益显著，城市对公共建筑的需求也将增大。为本项目营造了良好的环境。

（2）政策条件

为了促进商业发展，改善城市景观，市政府为大型商贸项目给与政策倾斜，出台了《关

于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法》。市规划和国土资源局和市配套办在土地出让金和配套金方面给与简化和优惠。

3.2 实施条件

（1）条件分析

投资资金：公司投资规模约为700万，若有多出由总公司补全。

经营分析：

人员：拥有会计师一名，会计人员若干，解决遇到的财会问题；法律顾问参与合同制定讨论的全过程；管理人员一名，日常职员三人。

方案：房产1，框架结构，房屋总层数6层，建筑面积4000平方米，设计用途办公，建成于2000年。1层外窗附防盗卷帘窗，大理石地面，设2部上海三菱电梯；2-6层内作简易装修。地下室作为该楼房设备间，内设中央空调系统，但现设备已陈旧，只能供热，水、电、暖设施齐全，维护、保养、使用情况一般。现1层局部对外营业，2、3层办公，其它房间空置。房产2，砖混结构，房屋总层数1层，共7间，建筑面积150平方米，设计用途仓储，建成于2000年。现用途车库，维护、保养、使用情况一般。

（2）经营经验

1—2层，餐饮、娱乐或金融。3—6层办公、旅馆(由承租方自由决定，但是对于特定项目有所限制)。对外分层出租中，项目内装饰、装修有承租者办理并按规定支付物业管理费。并且整体出租，并预付3—5年租赁费。

整体对外出租，在不影响房屋结构情况下，用户选择经营项目。每个月由主管进行租金的收取，再用于下月的费用支出。该房地产项目属存量房地产，已拥有合法土地使用权证和房屋所有权，项目谈妥后，只需办理转让手续，即可获取。

2008年在全球经济危机影响下，长治市大部分房产均不同程度出现了低迷现象，国务院及时出台了一系列调控政策稳定全国市场，促进房地产市场健康发展。长治市房产管理协会适时组织召开了2009年春季房地产形势研讨会，实业公司也积极参加，对于稳定市场信心和预期，并发放传单，确定优惠政策。项目依据

根据项目单位委托，对项目进行可行性研究，具体编制依据如下：

(1)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

(2)国家《城市房地产管理法》和国务院55号令；

(3)《山西省建筑工程其他费用标准》（山西省建设厅）；

(4)《山西省建筑工程预算定额长治市价目表》（2000年）及同类型建筑物结算价格；

(5)《2008年长治市国民经济和社会发展统计公报》；

(6)委托方提供的投资项目《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及市场供求状况、市场消费结构、消费层次的调查资料；

(7)《关于长治市国有土地级别和基准地价的通知》（2008年3月3日）；所面临的风险

5.1 投资风险

风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用的，在市场经济活动中的必然存在。当实际收益超出预期收益时，投资就有增加收益的潜力；反之，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，置业投资会面临着商业风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或自然损失风险，在实际操作中要注意规避和转移以上这些风险。如果面临经济危机等不可控的因素，就会对市场供求，消费者购买力产生不良的影响。面对一些政策性的变化，自然的危害也会有风险。

5.2 城市规划方面的风险

城市规划是解决城市建设中的各种矛盾，改善城市投资、生态、居住环境的法律依据。而房地产投资项目依赖于城市区位因素，该项目所处位置由于距道路红线较近，建筑后退道路红线不足，缺少缓冲。另外，市政府虽然已准备发展所在的区域。但由于拆迁量大、投资大，工期可能会延长，也可能会影响该地段整体环境的改善，造成项目的收益减损。问题及建议

(1)项目单位尽快落实项目建设前期的有关工作，以确保项目顺利实施，尽早发挥其应有的效益。

(2)要充分发挥本单位物业管理的品牌形象，优化组合内部管理水平，使最少投人获取最大的收益。

(3)走品牌之路已成为物业管理企业的共识，定位策略、服务营销策略、差异化策略、新概念策略、企业形象识别策略等等，引起社会关注，甚至会产生轰动效应，企业品牌随之扬名，经济效益便可大幅度上升。

第三篇：辽源房地产在建项目施工进度调查报告

辽源房地产在建项目工程进度

交房标准、物业服务标准调查报告

一、项目名称：东艺四期

在建开工时间：2013年5月

竣工时间：2013年年底

交房时间：2014年10月份

建筑类型：多层、小高层

物业费：0.98元

电梯品牌：东日电梯

交房标准：三通一平，毛坯交房，室内有电源线，无灯泡 入户门：局部小高层是子母门，高层部分为普通防火防盗门 进户大厅：大理石

墙体：大白

消防通道地面：大理石

墙面：大白

对讲：视频可视对讲，2013年3月份安装，至今未投入使用 供暖：地热有预留管

楼体扶手：高档铁艺扶手

室内墙面、顶面：刮平（水泥）

走廊：大理石

物业服务：

24小时保安保洁服务，1名保洁员负责1栋高层，或者2栋小高层，清洁非常及时，保安24小时监护工作，地上有车位规划，暂无收费，楼座下方有车库，可直达楼上。

关注点：清洁工作及时，报修速度快，24小时保安工作，人车分流，顶层防水。

二、项目名称：辽河半岛

在建开工时间：2012年5月

竣工时间：2013年7月底

交房时间：2014年5月份

建筑类型：高层

物业费：0.7-1元

交房标准：三通一平，毛坯交房，室内有电源线，无灯泡

入户门：防火防盗门

进户大厅：大理石

墙体：大白

消防通道地面：大理石

墙面：大白

对讲：视频可视对讲

供暖：水暖管道预留，自行安装

室内墙面、顶面：刮平（水泥）

物业服务：正常基本服务

三、项目名称：外滩国际

在建开工时间：2012年7月

竣工时间：2014年11月

交房时间：2014年11月底

建筑类型：高层

物业费：未定

电梯品牌：未定

交房标准：无

入户门： 无

进户大厅： 无

墙体：无

消防通道地面：无

墙面：无

对讲：无

供暖：无

楼体扶手：无

室内墙面、顶面：无

走廊： 无

物业服务：

自己的物业公司。8小时卫生服务，24小时保安监控，管家式服务

四、钻石名城：

物业费：0.85元

电梯费另收，从三层开始收，年费用300-500元，根据楼层收取物业服务：

24小时保安保洁，全封闭式小区，无死角监控，自己的物业团队 24小时供水，天然气入户

交房标准：三通一平

室内交房标准：毛坯房，水泥砂浆墙面，顶面，有普通装修用灯泡，铺地热 入户门：三防门

单开900CM左右，防火，防盗，防水

进户大堂：大理石地面，大白墙体

消防通道：大理石地面，大白墙体，白钢楼体扶手，可视对讲门禁，通物业 地下有车位也有车库，可直通单元电梯，人车分流

关注点：保安，保洁，维修及时，顶层防水，24小时供水，人车分流，可视对讲门禁。

五、华典：

物业定价：1.2元

外立面：真石漆

供暖：水暖有预留口

对讲系统：可视对讲（不通物业）

公共部分材料：豪华不锈钢门，地面大理石

交房标准：七通一平，屋顶大白，消防楼梯水泥地 物业服务标准：

24小时前台接待

24小时保安，保洁

24小时监控

六、翠湖园：

物业费0.9元

电梯品牌：爱默生

交房标准：毛坯，灰墙，三通一平

入户门：普通防盗门

进户大厅：大理石，大白墙，防盗对讲 楼梯：水泥地面，白墙

对讲：不是可视

供暖：供热管线接入水暖

楼梯扶手：实木

房间顶面：大白

物业服务：24小时保安，全天候保洁

七、星河万源：

物业费：1元

入户门材料：防火铁门

走廊地面：大理石，墙面大白

对讲系统：可视对讲，可通物业

外立面：3层以下面砖，3层以上防水漆 供暖：地热，自己铺装

销售部

6月27日

第四篇：房地产调查报告

深圳地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。现在，就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧！

一、我们需要什么样的主题形象？楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。都市呼唤爱都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？……这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，我们所要阐述的思想与理念。呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。

二、我们会“被爱”吗？我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。

三、“歌”唱给谁听？我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。

（一）都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中重点分布区域：罗湖、福田家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。

（二）周边屋村居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地带家庭结构：3-5人3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。还可能有其它结构，但不是主力。针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三）香港客户文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。年龄层次：25-45岁经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。自身优势：

1、中心区一级辐射地块，地理位置优越；

2、毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；

3、较大社区，自身配套齐全；

4、周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。劣势：

1、临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；

2、与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。

2、主广告语：让世界充满爱把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给予人们的是全新的，心灵相应的爱。辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒 ②写不完的爱 ③我想拥有的爱 ④呼吸着爱

3、广告主题的分部演绎（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作（7）称心适意…………………………………完善的物业管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、广告表现体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居家的生活氛围。

5、广告手段运用采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。

6、广告阶段的划分（1）引导期（内部认购阶段）此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。（2）推广期（正式预售到封顶前）这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。（3）强销期（封顶至入伙前）此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。（4）尾盘期（入伙后）此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。

六、现场如何包装？现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：1． 售楼处售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。2． 形象广告牌位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。数量：一块规格：8m×6m设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详见设计稿）。3． 围墙用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。4． 现场条幅在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “爱心通道”的布置将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。6． 商场的包装突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。

七、导示系统如何布置？皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。1． 灯杆旗 考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站台广告 争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。3． 形象指示牌 我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。规格：2.5m×1.5m

八、售楼资料如何规划？1． 售楼书楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。2． 宣传折页规划为9000份（6个p，3折页），突出项目主题形象和主要卖点。3． 宣传单张规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于其中。4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知这是必不可少的资料，规划为9000份。6． 手提袋手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。

九、怎样安排促销？在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。

十、媒体计划如何？

（一）媒体分析 各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下： 报纸媒体 优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。电视媒体 优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。杂志媒体优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。其它媒体特点电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、无法存查。邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。

（二）媒体选择1． 选择原则a.目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。b.适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。c.优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。d.同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。e.效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。2． 项目分析每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：（1）10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。（2）以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。（3）目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）（4）本项目的发售时间内有几个事件值得关注a.中国国家足球队再次冲击世界杯b.深圳被评为世界花园城市，2001年各种活动会相对增加c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项目目标市场都会反应强烈。表一：类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型年

龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地 30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地 40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、本地 50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地职

业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地 小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地 投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地 自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地 特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地

3． 确定媒体（1）主力媒体的确定皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：媒 体 类 别 发行量 千人成本(元/cm2)主体受众 房地产广告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活香港商报（置业大观）41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一确定主力媒体：深圳特区报 主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）主力发布时间：星期五

（2）辅助媒体的确定以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。确定辅助媒体：

a.深圳商报 主要版位：普通版深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。

b.南方都市报主要版位：普通版南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者

c.SZTV-1时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。d.公交车体广告线路：3路、28路、218路数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：

广告级别 线 路 起止站 途经主要路段特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路

（三）组合运用深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）

1． 引导期计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。2． 开盘强销期计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。3． 持续热销期计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。4． 尾盘期在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现象，促使产生羊群效应。以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。

（四）发布计划（根据招标要求，发布计划做至开盘后一个月）阶段类别 媒体 投放量 版位 规格 诉求表现引导期 特区报 1 9版 1/3版 软性文章为主，以皇达鸿锦华苑演绎全新LOVE时代为主题做好开盘前的宣传造势，形象引导工作 2 地产版 半版深圳商报 1 普通版 半版 开盘强销期 特区报 1 地产版 全版 硬性广告，开盘庆贺各卖点诉求，创意与写实相结合 4 9版 1/3版深圳商报 2 普通版 1/3版 硬性创意广告主题诉求 南方都市报 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1时段A2时段 30秒 品牌形象与卖点相结合（五）媒体费用预算媒体发布费用计划取所推广项目市值的1.6%皇达鸿锦华苑住宅建筑面积：56490m2，以均价6500元/m2计，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒体发布费用：367185000×1.6%=5874960元各阶段、各媒体所占费用分配如下 金额（万元）比率（%）阶

段 引导期 34.9 5.9 开盘强销期 329 56 持续热销期 200 34 尾盘期 24.1 4.1媒

体 特区报 300 51 深圳商报 94 16 南方都市报 47 8 公交车体 29

5（六）媒体计划的控制和调整媒体计划是实现广告目标和广告策略的具体操作手段，在整个项目推广过程中，积极与发展商，代理商密切配合，在维护总体纲略的情况下，根据具体的销售状况，积极配合举办的各种促销活动，以及可利用的社会事件，适时适度地调节具体的发布日期、规格和版位，直至诉求主题。不光市场是多变的，其它各种不可预见情况比比皆是，影响媒体发布的因素众多，比如新闻事件、天气变化、大型活动、交通问题等都需具体问题具体处理。1． 调整原则a.最利于销售b.最大限度利用社会新闻价值，节日庆典效益c.保证主题推广形象不变2． 调节方法a.根据销售情况阶段性调整a.根据市场变化现时调整

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第五篇：房地产调查报告

关于盛世花城的物业管理的调查报告

小组成员：高原负责调查问卷的设计及整理；

赵晓萌负责实地调查

刘一凡负责报告的汇总

调查时间：2011年11月26日

调查地点：济南盛世花城（济南市历下区国际会展中心西北（新东方花园南）调查对象：盛世花园居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：通过调查获得有关济南盛世花城居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民情况，以希得到解决。项目现状：天业盛世花城地处济南东部新城核心地段，项目南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；仅需十余分钟即可到达济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。项目南邻，政府规划的中心商务区逐步成熟，周边银行、学校、餐饮等配套一应俱全。随着区域内金融中心、政务中心、商务中心的兴起，该地段将日益成为大济南的城市新中心。

项目总占地173亩，总建筑面积达35万平方米，由国内顶尖水平设计单位担纲，全人车分流设计、高智能化设施，高贵品质不言而喻。社区由十八栋纯板式小高层、高层组建而成。人性化户型设计，面积从75㎡—180㎡不等，满足不同客户的需求。社区临新宇路规划了数万平米的国际风情商业街，为生活更添便捷；小区内精英国际会所，是您商务洽谈和健身休闲的好去处；新城首家社区内国际化幼儿园，为您的孩子提供国际水准的启蒙教育。

存在的问题：

盛世花园的居民们认为

（1）该小区的物业管理的收费价格相对偏高与其服务水平不符

（2）80%的居民认为该小区的物业管理的收费的用途不够透明，缺乏管理

（3）90%的居民对小区对外来人员的管理过于松散，缺乏责任

（4）60%对管理区域内小区绿化存在不满

（5）对小区损坏的公共设施的维修太不负责

（6）80%的居民认为房屋及设备维修, 安全保卫的服务很不到位

（7）70%居民认为目前物业管理存在的问题的主要根源是物业管理法律、法规

不健全，其次是业主自身维权意识淡薄和缺乏有效地纠纷解决途径

（8）需改进的物业服务依次是设置专门服务机构、服务态度、服务人员培训、服务态度

（9）其次在调查中发现还存在的问题有公用部位的侵权纠纷问题小区公用部位的出租营利问题与小区内停车收费纠纷。

产生以上这种现象的主要原因主要有以下几个方面：

一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。

二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚，这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在，而且，从目前的许多报道来看，凡是牵扯到双方矛盾时，这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

三是同一小区的业主虽然有共同的利益，但是并没有形成有效的利益共同体，充其量只不过是一个非常松散的利益集团。他们往往在火烧眉毛的时候才知道救火的重要性，但这时又错过了最好的补救时机。

四是业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

改进方法:

1、业主应当合法地进行维权，同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、物业公司也应充分考虑业主的利益，积极协调与业主指之间的冲突。对完善物业管理的几点建议

(一)要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

(二)依法成立业主委员会并且物业管理协会应积极有效的发挥作用。

(三)业主要增强法律意识，依法维护自己的合法权益。

(四)广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

关于济南盛世花城物业管理的调查问卷的统计

1、性别：

A男 50%B女50%

2、年龄：

A 20岁以下 0B 21-29岁20% C 30-39岁50% D 40-49岁20% E 50岁及以上10%

3、个人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您现在居住的小区每月交纳多少物业费?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您认为目前你们小区物业管理的收费价格是否合理？

A 过高，与服务水平不相符 20%B.有点高，但与服务水平相符 40%

C合理，比较满意30%D很便宜0E无所谓，不在乎 10%

6、物业公司有对物业管理费的用途对你们业主进行公开吗？

A 不了解，没公开过 30% B 不了解，但公开了20% C 通过其他途径了解但没公开50% D 了解也公开了07、你们小区对外来人员的管理是否严格？

A 管理非常严格、仅容许业主通行0B比较严格，非业主必须登记才能进入10%

C 虽然检查，却流于形式 50%D 小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭40%

8、你们小区的保安都做什么？（多选题）

A检查进出车辆和人员 50% B 负责小区安全50% C 经常在小区巡逻30% D 值班站岗90% E 协调业主纠纷0 F 收停车费50%

10、您在小区是否有自己的停车位？

A 有60%B没有（跳过11题）40%

11、您的停车位是哪种？

A 露天车位20%B 地下车位40%C 单独车库0D其他012、对管理区域内小区绿化评价？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你们小区物业有对小区损坏的公共设施进行维修吗？

A有，很及时0 B 有，但总要托好长时间才修 50% C 一定有人反映了，才过来修50% D 没有，不管014、在现有的物业管理过程中，您认为服务最不到位的是？

A、安全保卫 30% B、房屋及设备维修50%C、小区绿化 0 D、卫生清扫10%E、交通管理10%

15、您认为目前物业管理存在的问题的主要根源是？

A、物业人员素质偏低 0B、物业管理法律、法规不健全70%C、业主自身维权意识淡薄30%

D、物业管理费使用不够透明 20%E、缺乏有效地纠纷解决途径30%

16、您认为现在应继续改进的物业服务有哪些?

A、服务范围种类40%B、服务态度60%C、服务设施30%D、服务人员培训40%

E、专门服务机构设置80%