上海公租房改革--加强社会保障

第一篇：上海公租房改革--加强社会保障

上海公租房政策拟调整 首次将外来人员纳入保障

作为保障性住房中的重要一员，上海公共租赁住房方案浮出水面。从今天起至13日，《本市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》在网上公示并征求意见。

根据《征求意见稿》，本市公共租赁住房的租金略低于市场租金水平，而租赁合同期限一般不低于2年，符合条件的可续签，但租赁总年限一般不超过5年。

■关键词：申请条件

暂不设收入门槛

“上海的公共租赁住房将主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在昨日的新闻通气会上说。据了解，申请公共租赁住房应同时具备以下条件：

1.具有上海城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。

2.已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。

3.在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽。

4.申请时未享受上海廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。

不过，考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。

■关键词：租金

略低于市场水平

昨天，市房管局有关负责人透露，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区(县)物价部门和房管部门备案后实施。

在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。

由于公共租赁住房以小户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住。此外，为减轻承租人租金支出负担，符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金，用人单位可根据职工的贡献等因素，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴直接支付给出租单位。

■关键词：租期

最短2年最长不超过5年

为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签；考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。

按照规定，承租的公共租赁住房不得转借或转租，不得擅自改变居住用途，不得违反物业管理公约。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的，或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。

假如承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退，对确有特殊困难的，可以给予一定期限的过渡期；拒不腾退的，按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。

此外，如果租赁公共租赁住房后，承租人符合经济适用住房准入条件的，仍可按规定申请购买经济适用住房，公共租赁住房面积不计入承租人(单身或家庭)的现住房面积，但承租人购买经济适用住房后，必须退出公共租赁住房。

■关键词：房型

套均面积40-50平方米

《征求意见稿》显示，本市的公共租赁房将以小户型住宅或集体宿舍为主，套均面积约为四五十平方米。

市房管局有关负责人表示，未来公共租赁住房建设的布局，将采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在40-50平方米。

新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，包括房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。

同时，公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。

■关键词：房源

集中新建、按比例配建

上海土地资源紧张，公共租赁房建在哪，成为大家最为关心的问题之一。市房管局有关负责人透露，本市将采取多种方式筹措公共租赁住房房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房。

据了解，本市将主要通过结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；在新建、配建的经济适用住房和其他新建的保障性住房中经规定程序批准转化等方式筹措公共租赁房的房源。“目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房。”市房管局住房保障处处长李东表示，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房。

除此之外，还可以利用单位(各类经济和产业园区)自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；或对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造。

李东还介绍说，有关部门还将收购或代理经租社会上闲置的存量住房，并积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等，来解决公共租赁房的房源问题。

上述房源中，现今相对比较成熟的方式是单位租赁房，宝钢、张江集团、上海铁路局都有已建或在建的单位租赁房源。不同的是，有些是按照市场租金来收租，单位补贴一部分租金；有些单位则直接提供优惠租金。

■关键词：稳定

只租不售，有户籍配套政策

“与经济适用房相比，公共租赁房最大的特点就是只租不售。”在昨天的新闻通气会上，市房管局有关负责人开宗明义地讲述了两者的区别。“社会上的可供租赁房源其实不少，但是有很多问题。”市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍说，现在租房市场结构性失调：高端房源多，适合工薪阶层的房源较少。而且“安定性”差。“房价涨了，房东哪怕违约赔你几个月的租金，也要卖房。”

相比之下，租住公共租赁住房就有很多优点：公共租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍，而且由政府支持的专业机构经营管理，提高了租赁的专业化、规模化水平，能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房；社会管理服务方面配套健全，公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。“公共租赁住房政策建立后，上海将基本形成分层次、多渠道、成系统的住房保障体系；这对于提高常住人口管理、服务水平，促进房屋租赁市场健康发展等均有积极作用。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。

市房管局介绍，本市正在研究修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题，并鼓励单位经营租赁住房，保障承租人权利，促进房屋租赁市场规范健康发展。

[相关链接]

如何对公租房政策发表意见

《实施意见(征求意见稿)》全文及相关内容解读定于今日在《解放日报》、《新民晚报》以及“中国上海” 政府门户网站(www.xiexiebang.com。

征求意见截止日期为2010年6月13日。

第二篇：上海公租房申请条件

近日上海市房管局网站公布了上海廉租房实施细则，实施细则对申请对象、住房面积等方面作出详细规定，并列出申请条件，需持有《上海市居住证》达两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上的来沪人员，满足一定条件将可在上海申请租赁公共租赁住房。

申请对象持有《上海市居住证》，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。

4日，上海市房管局网站公布了上海公租房实施细则，即《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》。实施细则对申请对象、住房面积等方面作出详细规定，并列出四个申请条件，但对申请人收入和财产没有限制。

人均建面要低于15m2

实施细则明确，各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。而如果以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围将被限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

要想申请公租房，还需在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15m2。根据实施细则，申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法（请参见市房管局网站：www.xiexiebang.com）确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。

而申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中，以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房，确定其住房状况和人均住房建筑面积。

此外，申请对象在申请时，还需明确未享受本市其他住房保障政策。

按市场评估价订租金

实施细则还规定，公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。

另外，细则还对运营机构对承租人欠租等情况如何处理作出了具体规定，即：承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。应签订公租房租赁合同

实施细则明确，运营机构应根据公共租赁住房服务管理和安全使用要求、入住对象群体结构特点和承受能力，配置相关服务及设施，制订安全使用制度、公共租赁住房服务规范和承租人自我约束规范，并与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，在首批承租人入住公共租赁住房之前报区（县）房管部门备案。

区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。定期检查每半年不少于一次，随机抽查每季度不少于一次。

而对于非居住房屋改建公共租赁住房，细则明确，运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造，也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。

首批市级公租房，房源基本确定

目前，上海第一批由市级统筹的公共租赁住房房源已基本确定，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城，由原来的经济适用房项目转化而来，可提供超过5000套房源，将面向全市供应。预计最快今年上半年就可开始接受申请。

申请公租房须同时具备四大条件

1.具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上；

2.已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同； 3.在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15m2； 4.申请时未享受本市其他住房保障政策。

位于田东路漕东路附近的“田东佳苑”是徐汇区公租房的首个试点项目。

备受关注的沪版公共租赁房实施细则正式公布。上海市住房保障和房屋管理局昨天印发《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，根据《规定》，持有《上海市居住证》达到两年以上，且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上的人员即可申请公共租赁房。《规定》还明确，公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。

◎政策

准入：区县具体标准可不同 就本市公租房的准入条件，《规定》指出，持有《上海市居住证》应达到两年以上，且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。

各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。以家庭申请租赁公共租赁住房，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

申请：住房状况须确定

申请对象通过所在单位集体申请公共租赁住房的，由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核，由运营机构出具登录证明。市级统筹的公共租赁住房项目分配各区使用的，由相关区政府指定的运营机构负责申请审核工作，并出具登录证明。

关于申请对象住房建筑面积，《规定》明确，申请对象具有本市常住户口，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。

申请对象持有《上海市居住证》，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。

1月5日，工人在上海市徐汇区的公租房建设工地施工。目前，上海已进一步细化、明确了公租房的准入条件。根据规定，申请公租房的外来常住人口需持《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达一年以上。

审核：每季度随机抽查

按照《规定》，公共租赁住房运营机构应通过书面形式，委托区县住房保障机构核查申请对象以下情况，包括：申请对象住房建筑面积；申请对象是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。

区（县）住房保障机构收到委托书后，应在十五个工作日内完成核查，并将核查结果书面通知运营机构。

区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。定期检查每半年不少于一次，随机抽查每季度不少于一次。

租金：原则略低于市场 对于较受公众关注的租金问题，《规定》予以明确：公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。

运营机构应根据公共租赁住房服务管理和安全使用要求、入住对象群体结构特点和承受能力，配置相关服务及设施，制订安全使用制度、公共租赁住房服务规范和承租人自我约束规范，并与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，在首批承租人入住公共租赁住房之前报区（县）房管部门备案。

《规定》亦对承租人一旦发生欠租等情况该如何处置做出了规定：承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。

◎解读

沪公租房放宽户籍要求

曾参与公共租赁房政策文本制定的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，公共租赁房是对住房保障体系的完善。本地户籍人口已经有经济适用房和廉租房，而公租房则覆盖到了上述保障房的“夹心层”，政府此举有意于引导“被买房”的弱势群体改变住房观念，鼓励以租代购。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，上海市公共租赁房更是旨在缓解青年职工、引进人才、外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，因此在具体措施上，放宽了户籍要求，首次将户籍限制外的城市“夹心层”纳入住房保障体系，进一步完善了上海市住房保障体系。

“从保障方式上看，上海市更加注重利用市场机制、吸引社会力量推进公共租赁住房的开发建设和运营，这将有助于形成可持续发展的良性格局。”杨红旭说道。

有关专家指出，在上海，公租房的出现，是解决新“夹心层”群体住房困难的一副良药。去年9月，上海首个大型公共租赁住房社区—上海地产普陀项目正式开工，建成后将提供4000余套公租房。今年，上海还将继续加大公共租赁房建设、供应力度，年内计划开工和筹措公共租赁房200万平方米。

最新上海公租房申请条件

持居住证满两年可申请

本市公租房原申请条件之一是“具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”，这次明确为“持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。”

原申请条件之二是“已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同”，现明确为“各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。”

此次，还明确了由公共租赁住房运营机构应通过书面形式，委托区县住房保障机构核查申请对象的住房建筑面积和是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。

面积核查参照经适房

原申请条件之四是“在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽”，此次对建筑面积的认定有了更细致标准。申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整。

申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。

此外，以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。

拖欠房租从工资中扣

公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。运营机构制订的公共租赁住房租金，应在公布公共租赁住房租金之前报送住房所在地的区（县）物价和房管部门办理备案手续。

市房管局住房保障处处长李东表示，“市场租金评估价有效期为一年”并不意味着“租金每年都会调整”。租赁公租房时，承租人会签订一份《公共租赁住房租赁合同》，在合同期内租金不会发生变化。而每年新产生的承租人，则会按照新的市场评估价确定公租房租金。

承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。

年内首批市民将入住

去年9月1日，市政府批转市住房保障房屋管理局等六部门制订的《本市发展公共租赁住房的实施意见》，昨天发布的《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，在一定程度上进行了细化，更加具备操作性。

《若干规定》的出台是否意味着老百姓离享受公租房又进了一步？对此市房管局表示，公租房和经适房还有一定的区别，要等到一定数量的租赁房源建好，有的还需要简单装修后才能推开，不过今年内肯定会有一批老百姓享受到公租房。据悉，本市首批公租房有望率先出现在杨浦新江湾城和徐汇华泾两个基地。

第三篇：上海公租房模式

复旦大学住房政策研究中心 陈杰

前言：上海《本市发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》已经于2010年6月3日正式对社会公示了，并在上海住房保障与房屋管理局等进行网上意见征求。作为参与这个方案设计的工作者之一，本人这里对在上海发展公共租赁房的有关理论与实践问题做些阐发与解读，重点包括其目标与功能定位，以及上海方案的特点与难点，以助大家更好地理解公共租赁住房可能发挥的作用和可能产生的影响，同时调动社会各界参与上海公共租赁房实施体系设计的积极性。但所表达观点仅代表个人。

2.上海公共租赁房模式有什么特点？

现在国内不少城市如北京、重庆、常州、厦门等也在进行公共租赁住房建设，与它们相比，上海将要推行的公共租赁住房模式有什么样的不同，具有什么样的特点？

有人说，上海市政府的动作慢了，公共租赁房很多外地都已经搞起来了，上海才姗姗来迟地推出一个初稿，还要征求意见，不知何时才能正式推行起来。但我以为，上海这样的做法是谨慎的，也是科学的，要么不搞，要搞还是要做好预案，得到社会共识之后再搞。否则还没有研究好就因为政绩压力而仓促草率上马，很容易夭折，或留下隐患，让后面很被动。

从我参与的过程来看，上海市政府对推行公共租赁房是下了决心的，也是慎重的，不是为了应付一时的政治与社会压力，盲目跟风，照抄照搬国外或国内的模式，而是根据上海的情况与需求而做了很多调研与论证工作。从2009年四季度召集复旦大学住房政策研究中心、易居研究院、上海房地产科学研究院三家单位开始研讨最初的草案，后期上海财经大学等单位也加入论证，并邀请部分国有和民营房地产开发企业参与讨论，再到把草案提交市人大代表和政协委员咨询，直到近日向社会公众推出征求意见稿，应该说是在一步步认真细致地做准备工作。这个过程中，据我理解，其基本思想是，既遵循国际公共租赁房成功模式的基本准则，并吸收国内城市模式的经验，但更主要还是考虑上海本身的实际情况，服务于上海的发展需要。

从此次公布的《实施意见（征求意见稿）》来看，上海市政府已经基本确定，上海的公共租赁住房模式将吸收国内其他城市的经验和长处，但在以下几个方面将与国内其他城市存在显著差别：

第一，上海的公租房将有独立和专职专业的运营机构。这与很多外地城市公租房还是由政府的住房保障部门直接操办和管理形成鲜明对比。这里的一个基本出发点是，上海举办公租房，不是赶风潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必须要长期进行的事业；这个任务还很繁重，要很可能面对数以万计甚至数以十万计的家庭；这个任务还很专业，涉及收购、建造、出租、轮候、流转、物业管理、日常运营等很多环节；所以不可能由政府下属一个处级机构或一个公务员系统来完成这么多复杂和专业的事务，必须成立一个专职专业的运营机构。我所理解的这个运营机构应该是，类似像英国的社会租赁住房公司，欧洲大陆的市政住房公司、韩国大韩住宅公社那些模式靠拢，是公司化的、独立运行的、自负盈亏的，政府提供部分启动资本金，可以吸收社会资本入股，向市场招聘专业人员进行专业化管理。关于这个运营机构是全市一个然后每个区县设立分支，还是每个区县自己办一个独立的，目前《征求意见稿》是提出每个区县一个，但个人觉得还是继续商榷的。但不管怎么说，这个运营机构应该是持续稳健经营的，不能让其亏本亏空，否则就走到原来老公房的老路子了，那是行不通的。同时，运营机构因为向社会提供服务，资本获得合理补偿，服务收取合理费用，人员获得合理薪酬，这样形成一个产业，还可以创造为数众多的就业机会。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于户籍人口。这样在起点上就与大多数其他城市优先保障本地户籍人口的做法形成差别。确立这点不是没有争议。论证过程中就有人担心会不会得不到本地户籍人口的支持，另外对常住人口提供公共租赁房，会不会引起外地人大量涌入上海，造成上海人口压力。包括现在征求意见时候，我也注意到网上已经有不少人担心外地人会不会因此纷涌上海，造成上海无法承受的人口压力；有些本地人也对没有倾向优惠户籍人口表示不理解和不满。

关于上海公共租赁房为何要对所有常住人口开放，我是这么理解的：

首先，上海发展需要大量的外来人才，尤其需要不同层次的大量外来人才。上海户籍人口老龄化已经非常严重，光靠户籍人口是无法实现上海成为中国经济中心乃至国际金融中心、国际航运中心的发展目标。现有户籍制度难以一下子全面放开，但上海发展对人才的需求是无法等待的，反过来所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房价高扬，已经严重影响了外来人才在上海的工作与生活，如果这个局面不能得到迅速改变，上海将面临大量的人才流失，那时发展大计无从谈起。诚然非户籍常住人口中的顶尖一小撮可能不需要公共租赁房，他们对上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的发展不可能仅靠一小撮顶尖人才，而需要数以百万计的各种层次各种职业人才，尤其在产业还处于结构转型的时期。否则上海高昂的房价之下，大量中间收入的技术人才出走，最后很可能就留下金融业等个别所谓高端行业以及大量的低技术含量服务业从业人员，产业迅速空心化、泡沫化，十分危险。上海外来常住人口中的绝大多数现在收入有限，都存在很大的住房压力，尤其相比本地户籍人口住房压力大得多，然而经过一个阶段的奋斗，他们已经和正在成为上海社会与经济发展的中间骨干力量。假以时日，他们中的很多人就将成为上海发展事业的栋梁乃至领袖。所以公共租赁房就是为了解决这些人的“阶段性住房困难”，希望通过公共租赁房这样的制度安排，能多留住一些潜在的人才，增加他们留驻上海工作与创业的几率，从而为上海储蓄明天的希望。

第二，上海的公共租赁房虽然向非户籍常住人口开放，但实际上也有门槛。《征求意见稿》中提出了工作年限的要求，这样实际上就把想来上海但没有能力找到稳定工作的人挡在门外了。这个要求预计会引起很多争议，关于工作年限的具体设定标准也会成为一个下一步讨论的焦点。但即使没有这个门槛，由于上海的公共租赁房设定的租金标准不低，基本参照市场租金水平，合同一签至少两年，最长租赁时间也有限定（暂定5年），所以最后实际会入住上海公共租赁房的主要还将是那些有稳定工作、收入不差的中间收入群体。从这个意义上说，上海的公共租赁房主要受益对象其实是外来常住人口中的一小部分，有相对固定工作、在劳动力市场上有比较强竞争力和对自己收入预期有比较强自信的那部分群体。然后他们之中在申请入住公共租赁房时候，遇到供不应求，也还是有优先次序的（这点还有待明确），会有轮候机制。关键一点是，公共租赁房只负责解决“阶段性住房困难”，而不是终身，如果5年或若干年之后还是预期自己不能在上海买起房，他们还是会考虑从上海转换到更合适自己的城市。所以不要过虑上海因为实施了公共租赁房制度，就会出现大量的来沪打工潮。当然反过来说，上海公共租赁房，至少目前，还没有把农民工、服务业临时工和所谓“蚁族”等社会收入底端纳入到考虑范围。这部分群体对上海的运营也很重要，住房需求也要妥善考虑，否则会引起社会不和谐甚至不稳定。但饭要一口口吃。未来上海应会有专门的住房保障体系覆盖到这部分群体，比如把农民工宿舍、集体宿舍等纳入到公共租赁房的一个特别子系统，也是在考虑范围之中。

第三，本市户籍人口的住房需求有更丰富的解决方法。比如经济适用房和廉租房，目前都是针对本市户籍人口。本市户籍人口还有通过动拆迁、租赁补贴（拟议中）、困难补助等多种手段改善自己的住房条件，这些都是非户籍常住人口不可比拟的。再说上海历史上就是个移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人对外地人来沪工作与创业应该持有开放的心态。而且近年来国家层面上已经提出了居民福利均等化的概念，这意味着，以后哪怕保留户籍制度，户籍所带有的福利特权价值也会逐步缩小。这是大势所趋。

第三，上海的公共租赁房没有收入准入线。这与很多外地城市的做法很不一样。这样做的出发点是吸收了经济适用房乃至廉租房的教训。从以往住房保障的经验来看，收入准入线有几大难点：

首先，收入准入线划在哪里，都有人争议不公平，凭什么我收入高一块钱就没有资格，低一块钱就有资格。于是会有人故意低收入，产生“奖懒罚勤”的不良效果；

其次，在中国核查收入准入线太难了。一方面收入弄虚作假的太多太容易了，防不胜防。媒体上有关经济适用房舞弊作假的报道满天飞，如果公租房一出来也出现这种丑闻，会对其声誉产生很大破坏性，老百姓会彻底不相信政府是在办好事，而出什么制度和政策都会认为是不过有一次借机为个人谋私利。另一方面即使能堵住弄虚作假，社会成本也很巨大的无法承认。上海第一批经济适用房1000多套搞配售，动员了多套社会收入信息等系统核查几千位申请人，已经半年多了，还没有搞定，太难了。如果推广开，核查和监督成本难以想象。

再说，收入是动态变化的。在中国在上海，个人短期内收入发生剧烈变化是很常见。租赁期间收入暴涨了怎么办，不能仅仅因为收入增加了就逼着租赁人立即搬离，这个收入增加可能不稳定，或者人家就是有这个住公租房的需求。但如果不让其搬离又与收入准入线发生矛盾了。

所以以收入准入线来筛选申请者既很难操作，也常常无效。与其如此勉强，费力不讨好，不然一开始就放弃收入准入线。吸收以往教训，这次在准入设计中，转换思路，不从收入而是从房子来约束筛选公租房的申请者。

所以这次明确规定公租房面积控制在50平方米左右，装修简单，区位适中，总体仅仅满足基本居住条件，又是只租不售，无法套现，租金还跟市场价差不多，无利可图，这样就利用经济学上的“自我激励”原则，让有钱人、有房人、不需要的人自己就不会想着去也来浑水摸鱼。公租房才会到达真正需要的人手中。

第四，上海的公共租赁房租金是参照市场租金而不给以大量补贴。这与很多外地城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路很不一样。在设计上海公共租赁房租金标准时候，一开始我们曾提供“成本租金”的概念，以突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。咨询过程中，很多对公租房有兴趣的房地产开发商都表示，只有在土地免费划拨或把土地成本由政府包下来的前提下，公租房才有可能做下去。关于土地如何获得，现在仍是困扰公租房的最大障碍。

抛开这个层面不说，我们也主张公租房租金应该参照市场租金，至少不能让运营机构亏本做买卖，让资本投入和日常运营费用能得到合理补偿后还有点回报，这样才能保证可持续经营，也才能引起社会资本的兴趣。同时尽量不要公共财政的补贴（除了土地成本和贷款贴息外），才能让政府不把其看作负担，畏惧不敢前行。总之，尽量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

换句话说，公租房相对私人租赁房没有价格上的太大优势，最主要的优势是稳定、安全、可靠，而这些正是私人租赁住房市场上最急需的。希望与此来引导规范私人租赁市场，反过来私人租赁市场也会对公共租赁房形成强有力的竞争作用，督促公共租赁房运营机构增加住房品种和提高服务质量，增加运营效率、减少成本和降低租金。

当然，这里会有个最大的疑问。住房保障的矛盾现在这么突出，就是因为很多人连租房都租不起，否则市场都能解决的事情，就不需要政府出面了。支付不起市场租金的穷人怎么办？

这个问题其实公共租赁房制度回答不了，是下一步住房保障发展正在考虑的问题，总体来说，要交给廉租房和《基本住房保障法》中正在考虑的租赁补贴。也就是，承担不了市场租金的低收入困难群体，有法律授予的权力向政府保障机构要求得到租金补贴，弥补租赁家庭最大可支付租金与市场租金之间的差额，但具体是所有常住人口还是仅限户籍人口可以申请租赁补贴，以及补贴标准与来源等问题，都还有待明确。

无论如何，公共租赁房运营机构自身没有对低收入群体减免租金的义务。

第五，上海的公共租赁房能起到促进住房市场发育完善、调节市场房价与租金的作用。我们一直强调，上海的公租房，不受收入准入线地对所有人开放和实行准市场租金，就有人提出疑问，对公租房的性质到底怎么看，到底是一种住房保障方面的福利品还是仅仅一个私人租赁住房市场的替代品？

我们的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中间有相当多的公共资源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定卫生的租赁住房同样也是一种社会公共服务体现。但现阶段可以发挥最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现“人人有房住”打下基础性制度建设。需要强调，这次《征求意见稿》中也带有将来租赁公租房可以入户籍和让子女就近教育的设想，这是一个亮点，将有效减少“被买房”的需求。

一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。

住房保障与住房市场是相辅相成的，不可对立起来看。否则就算一部分低收入居民短期内解决了容身之处，但市场房价高不可攀，他们永远进入不了住房市场去自己买房或租房。或者保障性住房过度挤占了商品住宅用地，商品住宅价格更加畸形高涨，越来越多的人终身只能靠公共资源的救济来解决住房，那政府和社会都终将不堪重负，还会引发极端的财富上的贫富分化，社会难以稳定和谐。

另外，住房市场高扬态势之下，如果没有一个蓄水池来分流住房需求，是难以回落的，一旦回落就是崩盘，对社会和经济杀伤力太大。政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定好中间收入阶层的住房需求同时，丰富了调节住房市场的手段与工具。市场房价或租金高扬时候，多新造一些公租房，分流市场需求，抑制房价与租金。市场房价或租金低迷时候，少新造一些公租房，转为收储商品住宅来为公租房，让房价与租金保持在合理水平。

这样住房保障与住房市场就相辅相成，相互补充，而不是只有对立和冲突。

第四篇：如何申请 租金多少 -上海公租房草案解读

如何申请 租金多少-上海公租房草案解读

公租房准入条件：哪些人可以申请租赁公租房？ 申请公租房应同时具备的条件有：

（1）具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；

（2）已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；

（3）在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；

（4）申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。

考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。

各区（县）政府根据上述基本条件，可结合本区（县）经济社会发展等情况制定具体的准入标准，并可适时调整。准入标准应向社会公布，在公布准入标准前，应当报市住房保障领导小组备案。

上海公租房申请流程申请流程：上海公租房如何申请？ 申请公租房，应当按照以下程序进行：

（1）提出申请。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可向本市户籍所在地的运营机构提出申请。

（2）提交材料。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。

（3）资格审核。运营机构受理申请后，对申请人进行资格审核。需要对住房面积审核的，可委托政府指定的机构审核。审核通过的，运营机构应出具登记证明，报区（县）住房保障机构备案。

（4）抽查监督。区（县）住房保障机构应对申请审核情况进行抽查，发现有不符合规定的，向运营机构提出整改意见，运营机构应当及时落实整改。（5）轮候供应。对符合条件的对象，根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。

租金水平：公租房的租金水平如何确定？

根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区（县）物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。由于公共租赁住房适配性较强，且以小户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住，因此实际人均负担的租金水平更加合理。

租赁期限：公租房租赁期限是怎样规定的？

为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签；考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。

惩罚措施：租赁到期或到期不腾房怎么办？

承租人使用公共租赁住房应当按照合同约定行使权利、履行义务，承租的公共租赁住房不得转借或转租，不得擅自改变居住用途，不得违反物业管理公约。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的，或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。

对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退，对确有特殊困难的，给予一定期限的过渡期；拒不腾退的，按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。

房型面积：公租房的建设标准和居住条件有什么要求？

公共租赁住房建设的布局，将采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在40—50平方米。新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，包括房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。同时，公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。

房屋来源：公租房由哪些部门提供？

上海市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区（县）为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划，确定总体发展目标和阶段性任务。区（县）政府是公共租赁住房工作的责任主体，因地制宜发展公共租赁住房。

市、区（县）政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构具有法人资格，着重体现公共服务的功能，为实现公共租赁住房可持续经营，以保本微利为原则，采取市场机制进行运作。

采取多种方式筹措公共租赁住房房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房，目前主要渠道有：

（1）结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；（2）在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中，经规定程序批准转化。目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房；

（3）利用单位（各类经济和产业园区）自用土地建造；（4）按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；

（5）对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；

（6）收购或代理经租社会上闲置的存量住房；

（7）积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。

第五篇：落户上海户口后可以申请公租房吗

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落户上海户口后可以申请公租房吗

随着社会的快速发展，房地产事业成为众多群体关注的一个热点问题，很多人因为房价太高而不能购房，国家就为一些特殊的群体发布了相关福利政策，为群众建造公租房，那么入住公租房需要哪些条件呢?今天赢了网小编就为各位详细的介绍相关法律知识。

一、公租房

公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的法律咨询s.yingle.com

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二、特征

第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。

第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与

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赢了网s.yingle.com 经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。

第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。

第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定： 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。

三、上海的公租房是否可以落户口?

可以到上海公租房去各区县住房保障房屋管理局申请。上海公租房申请条件具体细则有：

1、具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到一年以上。

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2、已与上海市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。

3、在上海市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米。

4、申请时未享受上海市其他住房保障政策。申请上海市筹公租房准入资格的单身申请人或申请家庭主申请人应当符合以下条件之一：

1、具有上海常住户口，且与上海市单位签订一年以上(含一年)劳动合同，2、持有《上海市居住证》达到两年以上(之前持有《上海市临时居住证》年限可合并计算)，在沪连续缴纳社会保险金

3、达到一年以上，且与本市单位签订一年以上(含一年)劳动合同。

4、持有《上海市居住证》或《上海市临时居住证》，在沪缴纳社会保险金，与本市单位签订两年以上(含两年)劳动合同，且单位同意由单位承租公租房的。

以上就是赢了网小编为各位介绍的公租房的相关法律知识，希望对您有所帮助，我们在进行申请入住公租房的同时要注意自己是否符合当地的管理要求，在申请的时候需要哪些材料。如果您还有其他问题，本网站还提供律师在线服务，欢迎各位前来咨询。

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 国际贸易结算的方式包括哪些

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 关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行民商事判决的安排 http://s.yingle.com/l/gj/721760.html

 2000年国际贸易术语解释通则

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 国际贸易巨额诈骗案仍无明晰结论 http://s.yingle.com/l/gj/721758.html

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赢了网s.yingle.com  汽车运输与物流术语中英文

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 我国海运对外开放升级外航运占七成市场份额 http://s.yingle.com/l/gj/721756.html

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